【保存】不動産経営の種類や収支を学ぶ！リスク回避する成功の秘訣とは？

現在所有している不動産や、購入した不動産を活用して不動産経営を始めたいと考えている方の中で、安定した家賃収入を得て老後を過ごしたいなど、将来に期待を膨らませている方は少なくないでしょう。実際に不動産経営を行うにあたって、収入面の魅力はもちろんですが、リスクや注意点、節税のポイントなどを事前に知っておくことは大切です。

本記事では、不動産経営の流れや種類、メリット・リスクについて解説します。不動産経営の全体像や魅力、成功させるために必要なポイントについて理解できるでしょう。これから不動産経営を始める方や、不動産経営に興味があるものの始め方が分らない方は、ぜひ参考にしてください。

不動産経営とは？

不動産経営とは、マンションやアパート、土地などといった不動産を所有して土地活用を行い、家賃収入や売却益によって収益を得る事業です。賃貸として貸し出し、収益を上げる方法が一般的です。

一口に不動産経営といっても、不動産の種類によってさまざまな特徴があります。区分マンション1室を保有して不動産経営を行う小規模なケースもあれば、部屋数の多いアパートやマンションを1棟保有し、より多くの戸数を貸し出す大規模な不動産経営もあります。

不動産経営の魅力は、一度賃貸で貸し出すと比較的安定した収入が期待できる点です。また、相続税対策の1つとしても有効な投資方法であるといえるでしょう。

不動産経営の種類

不動産経営の種類は、主に「区分マンション経営」「1棟アパート経営」「1棟マンション経営」「戸建て経営」の4つに分けられます。不動産の規模によって特徴や経営の向き不向きが異なります。以下でそれぞれの特徴やメリット・リスクについて見ていきましょう。

区分マンション経営

区分マンション経営とは、マンションの1室を部屋単位で所有し、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得る方法です。複数ある不動産経営の中で、区分マンション経営から始める方が多い傾向にあります。

特徴

区分マンション経営は、部屋単位ということもあり物件数が多く、サラリーマンや公務員でも始めやすい不動産投資として知られています。マンション全体ではなく1区画のみを所有するため、専有部分の管理に集中できる点が特徴です。

1室だけを保有するのではなく複数の部屋を保有して運用することで、将来の年金収入の1つとする方がいるほか、保有する区分マンションの売却資金を利用して1棟物件の購入にステップアップする方も多くいます。

本業が忙しくてまとまった時間の確保が難しい方や、長期にわたって資産形成を行っていきたい方に向いている不動産経営といえるでしょう。

メリット・リスク

区分マンション経営のメリットは、比較的好立地で空室率の低い物件を購入して運用できる点や、建物全体の管理をする必要がないため管理の手間が省けるという点です。少ない初期投資で始められる点は、大きなメリットといえるでしょう。

購入する物件が新築や築年数が浅いマンションであれば融資が受けやすく、融資を受けずに購入する場合と比べて自己資金を抑えることができます。中古マンションであれば、賃料相場を把握した上で新築より安く購入できます。

相続で収益物件を受け継いだ場合は取得費がかかりません。すでに入居中の状態で相続を受ければ相続税の評価額を下げることにもつながるため、相続税対策としても活用できるでしょう。

区分マンション経営は1室から経験を積み、徐々に戸数を増やしていく傾向にあり、戸数が多くなるほど維持管理が大変になっていきます。購入しやすいというメリットがある反面、物件選びを慎重に行わなければ、空室や売却時の出口戦略に苦戦する原因となるでしょう。

1棟アパート・マンション経営に比べると、区分所有のほうが購入費用が安くなりますが、毎月の収益も少なくなる傾向にあります。ただし新築の区分マンションはそれなりの費用がかかり、場所や物件の条件により中古で小規模の1棟アパートと同等の費用がかかるケースも少なくありません。

そのうえ1棟保有ではないため設備投資や維持管理の柔軟性が損なわれ、オーナー様ができる対策も限定的といえるでしょう。

大都市や地方の中心部などで需要の高い駅周辺の立地であれば、空室発生時に想定賃料の範囲内で新たな入居者様を探しやすくなりますが、都心から離れた郊外の立地だと、都心より賃料が下がり空室率も高くなる可能性があります。区分マンションを保有するなら、都心部や大都市圏の賃貸需要が高い地域で探すのが一般的です。

長期保有をするのか、売却を前提として運用するのかなど、オーナー様が見据える不動産経営の目的によって適した物件は異なるため、目的を明確にして運営するようにしましょう。

1棟アパート経営

1棟アパート経営とは、アパート全体（1棟）を所有し、保有戸数全体の家賃収入で収益を得る不動産経営方法です。一般的にアパートの戸数は1棟あたり6戸～12戸程度であることが多いのですが、エリアや物件によって戸数が異なります。

特徴

1棟アパートは木造や鉄骨造の低層物件が一般的です。エリアや戸数のほか管理状態や入居状況によりますが中古で小ぶりの物件であれば、1棟でも区分マンションと同じくらいの1,000万円台～3,000万円台程度の金額帯で購入することもできます。一般的に出回る価格帯は1億円前後になります。

建物の構造上、耐用年数はマンションより短いものの、一度に計上できる減価償却費が多いという特徴があります。貸し出す戸数が複数あるため、入居者様からの家賃収入を空室発生時の各種経費の支払いに充てられるなど対応しやすい点も特徴の1つです。

節税対策・相続税対策を行う年収1,000万円以上の方や、不労所得で生活基盤を構築したい方、自己資金に余裕がある方に向いています。

メリット・リスク

1棟アパートは区分マンション経営に比べて戸数が多いため、毎月の家賃収入が多くなり、空室時のリスク分散にもなるでしょう。1棟で所有するため入居条件を自由に設定しやすく、マンションと異なり管理組合の影響を受けない点もオーナー様にとって大きなメリットといえます。

新築・中古問わず節税効果が得やすいうえ、1棟マンションと比較すると修繕費用が安く、木造の場合は建築費用が安いのも嬉しいポイントです。

マンションと比べて耐用年数が短く、一般的には区分マンションよりも建設費や取得費用が高い点はリスクといえるでしょう。また、管理戸数や管理棟数が多いほど維持管理に充てる時間やコストがかかりやすくなります。

アパートの場合も新築物件は価格が高く、築年数が古い物件は修繕費などの運営コストがかかる点は注意が必要です。

1棟アパート経営のポイントは、人口増加地域や、近くに大学や会社があるなど、入居者様の賃貸ニーズが見込める流動性の高い地域を見極めることです。すでに土地を保有しているなら、建築費用のみでアパートを建築して不動産経営を始められます。

余裕を持った長期的な資金計画を立てることはもちろん、購入・売却や建築、管理対応など、包括的な賃貸経営サポートをしてくれるパートナーを選ぶことも重要です。

1棟マンション経営

1棟マンション経営とは、マンション全体（1棟）を所有し、戸数全体の家賃収入で収益を上げる方法です。1棟アパートよりもさらに規模が大きい傾向にあります。

特徴

1棟マンションはRCやSRC造で建築されていることが多く、アパートよりも耐用年数が長い点が特徴です。一度に計上できる減価償却費はアパートよりも多くなります。

1棟マンション経営は、2棟目の検討や複数戸の区分マンション経営からステップアップする方や土地活用を検討する方が多く、相続税対策としての利用が多い点も特徴といえます。すでに土地を所有している方や、老後の収入減を形成しておきたい方、節税したい方に向いている経営方法といえるでしょう。

メリット・リスク

1棟マンション経営のメリットは、なんといっても資産価値が高いことです。1棟アパートよりも戸数が多ければ、その分毎月入る家賃収入は多くなります。新築時の節税効果が高い点や、融資のおりやすさ、1棟アパートと比べて耐用年数が長い点もメリットといえるでしょう。

相続税対策として1棟マンションを取得する場合、課税評価額を大きく圧縮できるため、現金のまま相続するのと比べて税金を大きく抑えられる効果も期待できます。

1棟マンションは流動性が低いことから、売却がスムーズに行えない点がリスクになります。。想定外のことが起こった際のリスクが大きいうえ、戸数が多いほど維持管理の手間が増え、築年数が古い物件では修繕費などの運営コストがかかります。

1棟アパートと同様に新築物件は高額になります。中古物件を購入する際は、築年数が古いと修繕費などの運用コストが別途発生するため、あらかじめ修繕費を考慮した収益シミュレーションをしたうえで、検討することが大切です。1棟アパートと比較すると設備の維持費用が高い点にも注意してください。

1棟マンション経営を考えるなら、物件選びは慎重に行いましょう。都市部の物件を購入または建設して不動産経営を行えば空室リスクは下げられますが、地方よりも物件価格が高いため、高額な初期費用を要します。相続対策として新築を検討する場合は、士業や開業医などの事業を営む仕事場と賃貸経営を考えた運用なども一考の余地があります。

収益性を考慮することはもちろんですが、最初は土地勘のある地域で考えるといいでしょう。立地や競合となり得るマンションの見極めや、計画的なメンテナンスを行うことが、1棟マンション経営をうまく進めるポイントです。

戸建て経営

戸建て経営は戸建てを所有し、自分で住むのではなくアパートやマンションの賃貸と同様に貸し出して家賃収入で収益を上げる方法です。

特徴

戸建ての構造は木造が一般的で、アパートやマンションの一人暮らし用の延床面積よりも広い建物が多いため、ファミリー層が入居者となるケースが多い傾向にあります。複数の部屋数が確保できることから、シェアハウスとして経営することも少なくありません。

オーナー様が個人で運営することもあります。時間に余裕がある方やリスクを極力減らして不動産経営に取り組みたい方、賃貸需要の多い地域で戸建て住宅を相続した方などに向いています。

メリット・リスク

戸建ての場合ファミリー層の入居が多いという点から、一度の入居期間が長くなる傾向にあります。入退去が頻繁にないと原状回復や募集する際の広告費用などが削減されるため、オーナー様の負担が軽減される嬉しいポイントになります。

また駅からの距離に影響を受けにくく、アパートやマンションの賃貸需要とは差別化された賃貸需要を取り込めます。物件自体も少ないため、エリアによっては強気の賃料設定が見込めることも大きなメリットといえるでしょう。

戸建て経営は利回りが高くなりやすいという特徴もあるほか、相続税対策にもなりますし、戸建て経営以外の土地活用方法の選択肢も考えられる点がメリットです。相続で取得する場合は物件の取得費用がかからないため、初期費用を大幅に抑えられます。

上記のようなメリットがある一方、戸建てはマンションなどに比べて世帯数が限られているため、1世帯の退去で収入がゼロになってしまう可能性があります。区分マンションと比べ、建物や設備の維持管理費用がかかる点も懸念材料の1つです。戸建ての家賃は延床面積が広く高額になりやすいため、空室対策や管理ノウハウが必要になります。

近隣エリアの同条件での平均家賃と住宅購入時の毎月の支払いを比較した場合、家賃が高すぎると入居者様にとっては住宅購入を選択したほうがいいこともあります。戸建て賃貸需要を保つ対策として、学区による物件の優位性や、会社からの家賃補助がある法人企業のネットワークを保有しているパートナーに頼めると安心できるでしょう。

補足となりますが、入居者様がいる状態で相続すると、入居者様の属性などは関係なく賃貸借契約は継続されることになります。オーナー様が自分で住む場合や、ほかの土地活用を行いたいといった理由で退去を促す場合には、一定の期間や費用が発生する点も覚えておきましょう。

戸建て経営では、一定の賃貸需要を見込める地域での賃料設定がポイントとなります。1世帯の賃貸として貸し出す場合や、シェアハウス形式にするなど運営方法は多彩ですが、管理・運営ノウハウがないとトラブルが発生しやすくなってしまうため注意が必要です。

リフォームやリノベーションも、入居者様の需要や運営するうえでの収支を考慮しつつ計画を立てる必要があり、初期費用を抑えた運営をするのもポイントです。

不動産経営の流れ

不動産経営の種類やそれぞれの特徴を理解したうえで実際に不動産経営を行うとなると、どのような流れで始めていけばいいのでしょうか。ここでは不動産経営が始まる一連の流れについて解説します。

所有している土地に建物を建てる場合

すでに所有している土地に建物を建てて不動産経営を始める場合の流れは、以下のとおりです。

1. 情報収集
2. 賃貸経営におけるパートナーの選定（セカンドオピニオン）
3. 建築会社・メーカーに建築プランを請求
4. 建築プラン決定
5. 資金計画を立てる
6. 融資の承認を受ける
7. 建築請負契約（建築及び工事）の締結
8. 管理契約の締結
9. 入居者募集
10. 建物完成
11. 引渡し
12. 確定申告　※節税目的の場合、確定申告が必要

建築プランを依頼する建築会社やハウスメーカーに相談するだけでなく、賃貸経営をトータルでサポートできる賃貸管理会社などへの相談も行い、リスクの軽減を図ることもおすすめします。賃貸管理会社はオーナー様と入居者様の両方の視点を併せ持つため、賃貸経営の実利に繋がるアドバイスをもらえることが期待できます。

土地・建物を購入する場合

土地や建物を購入して不動産経営を始める流れを見ていきましょう。

1. 情報収集
2. 賃貸経営におけるパートナーの選定（セカンドオピニオン）
3. 物件探し（新築時は建築パートナーも探す必要あり）
4. 資金計画を立てる
5. 融資の承認を受ける
6. 不動産売買契約（土地・建築及び工事）の締結
7. 管理契約の締結
8. 引渡し
9. 入居者募集開始
10. 確定申告　※節税目的の場合、確定申告が必要

注意するポイントは、新築の場合、建物建設中の段階から入居者募集ができ建物の引き渡し直後から入居開始が可能ですが、中古物件を購入する場合、物件の引渡し後に入居者募集が開始される点です。

入居者募集のタイミングが異なることで、入居開始時期にもズレが発生する点には注意しましょう。区分・一棟マンションいずれも購入の流れは同じです。

土地・建物を相続する場合

相続した土地や建物を利用して、不動産経営を始める流れは以下のとおりです。

1. 相続を受ける
2. 相続登記を行う
3. 賃貸管理会社・入居者様にオーナー変更の旨を伝える
4. 準確定申告・納税を行う

建物が建っていない土地のみの相続の場合、アパート・マンション・戸建てを新たに建設するか、土地のみのまま駐車場経営を行う、あるいはトランクルーム経営を行うなどと選択肢を広げられます。土地活用の相続対策としてより高い節税効果を得たいなら、1棟マンション経営や1棟アパート経営のほうがいいでしょう。

不動産経営の収入と支出

不動産経営における収支や支出は、さまざまな項目に分けられています。不動産経営に大きく影響する収支の内訳について、収入と支出に分けて解説していきます。

収入

収入の項目は以下のとおりです。
● 家賃
● 共益費／管理費
● 駐車場賃料
上記3つは家賃収入となり、賃貸料として処理します。

家賃収入以外には、
● 礼金
● 更新料
● そのほか自動販売機、電柱設置費など

といった収入がありますが、礼金や更新料はそのままの項目で会計処理を行います。

礼金とは、賃貸借契約を結んだ際に入居者様からオーナー様に支払われる謝礼金のことで、1ヶ月の賃料の1～2倍が相場です。礼金は敷金のように退去の際に返金する必要がありませんので、オーナー様の収入となります。

更新料は賃貸借契約を更新する際にオーナー様に支払われます。2年契約が多く、更新料は賃料の1ヶ月分が相場です。契約書に更新料についての記載がない場合は、支払う必要はありません。

敷地内に自動販売機などを設置して収入を得ている場合、その収入は家賃収入以外の収入とみなされますので、雑収入の項目となります。

支出

不動産経営における支出は、毎月決まって発生するものと、必要に応じて発生するものに分けられます。
毎月決まって発生する支出には、

● ローン
● 管理委託料
● 保険料
● 水道光熱費

などがあります。

ローンについては、借入金額および返済期間や金利によって毎月の返済額が異なります。管理委託料は、賃貸管理会社に支払うもので、家賃収入の5％が相場になります。保険料は物件の種類や規模によって異なりますが、年間1万円～10万円程度と考えておけばいいでしょう。水道光熱費は共用部分で利用されるものですが、物件の規模や季節によって異なります。

必要に応じて発生する支出には、

● 修繕費
● 仲介手数料
● 広告料

などがあります。

修繕費は、退去の際の部屋のクリーニング代や原状回復費用、建物の設備に不具合が生じた際のメンテナンスにかかる費用のことです。仲介手数料は、入居者募集の仲介を行った不動産会社に支払うもので、1ヶ月分の家賃を上限に支払います。

入居者募集を行うための広告費用は広告宣伝費として計上しますが、相場としては1ヶ月分の家賃の1～2倍程度です。

不動産経営を行う方の年収

実際に不動産経営をしている方は、年収いくらの状態から始めているのでしょうか。家族構成やライフステージによって年収は異なります。不動産経営を行えば収入をそのまま使って贅沢な暮らしができると考える方もいますが、諸経費もかかるため全ての家賃収入を自由に使えるわけではありません。以下で、不動産経営をしている方の平均年収を不動産経営の種類別に紹介します。

区分マンション経営

区分マンション経営を行っている方の平均年収は500万円以上です。副業として始めやすいといった特徴からサラリーマンが多い傾向にあり、まずは区分マンション1戸からスタートし、2戸、3戸と徐々に買い増ししていくケースが多いです。

また区分マンション経営で経験を積み、売却後に1棟アパートや1棟マンション経営に移行する方もいます。戸数が少ないうちはオーナー様が自分で管理を行い経費を抑えていることが多い点も、特徴といえるでしょう。

1棟アパート・マンション経営

1棟アパートや1棟マンションを経営している方の平均年収は1,000万円以上です。1棟の所有となると、専業大家として複数棟を所有するオーナー様も多くみられます。1棟につき6戸～12戸程度を運用し、高額な収入を得る医師やエンジニアのほか経営者の肩書きを持つ方が、節税対策や生命保険がわりとして1棟アパート・1棟マンションを購入するケースが多い傾向にあります。

複数棟を所有している場合は地域が広範囲にわたることもあるため、管理は地域の賃貸管理会社に任せるのが一般的です。

戸建て経営

戸建て経営を行う方は、相続で譲り受けた戸建てを活用して賃貸経営を行う場合が多い傾向にあります。相続以外に戸建て経営を始める理由として、元々住んでいた戸建てが転勤などで住めなくなり賃貸経営に切り替える場合や、土地をすでに所有している場合などが挙げられます。

近年では修繕を行うことを前提に、都市部の中古物件や空き家を有効活用する不動産投資家も少数ながら出てきています。対応範囲も多岐にわたるため、空室対策に強い賃貸管理はもちろん、賃貸経営のトータルサポートを行えるパートナー選びが重要といえるでしょう。

不動産経営の成功の秘訣

不動産経営を始めるのであれば、将来の不安を取り除くべく誰もが成功させたいと思うでしょう。不動産経営を成功に導くには、リスクをしっかり把握したうえで対策を取ることが重要です。ここでは不動産経営を成功させるための秘訣を解説します。

5つのリスクを回避する

不動産経営で注力するリスクは5つあり、不動産投資のリスクはコントロールできることも多くあります。リスクを回避して不動産経営をうまく進めていけるよう、代表的なリスクの内容を把握し、対処や回避する方法を事前に確認しておきましょう。不動産経営において陥りやすい5つのリスクは以下のとおりです。

空室リスク

当然ながら、空室になったお部屋の家賃収入はゼロになります。区分マンション1室や戸建ての場合は空室になると完全に収入がなくなります。入居者様の退去が決まった際には、できるだけ短期間で次の入居者様を迎え入れなければなりません。

空室リスクを減らすためには立地条件だけではなく、4つの空室対策（募集力／仲介力／管理対応／設備・工事対応）に対応することが重要です。特に、入居者様を呼び込む募集力と、ご案内からご契約までをフォローする賃貸仲介力に強い賃貸管理会社を選定して、空室リスクを回避しましょう。

家賃滞納リスク

家賃滞納は、入居者様がいるにも関わらず家賃収入が得られない状態になります。滞納中は家賃収入がなく入居者様に対して家賃の支払いを催促する必要があるため、オーナー様の精神的な負担も大きくなります。

家賃滞納リスクを避けるためには、入居前の入居者審査が重要になります。想定外の事態に対応するために、保証会社の活用もおすすめです。信頼のおける賃貸管理会社に入居者管理業務を対応してもらい、保証会社を併用することで、家賃滞納リスクと管理の手間が大幅に低減できるでしょう。

老朽化にともなう設備・工事・修繕リスク

設備・工事・修繕を行う際は、入居者様のニーズも踏まえた対策を実施すると、優先順位を付けてミニマムコストで対策できます。

築年数が古いほど物件価格が安くなるため、利回りも高くなる傾向にありますが、建物や設備の老朽化が進むにつれ修繕が必要となる部分が増加します。物件の見極めができないと、購入してすぐに緒方の修繕費が発生し資金繰りが悪化する可能性もあります。

購入費用を抑えられるお買い得の物件に見えても、金額や表面利回りだけを見て決めるのではなく、修繕リスクも考慮しながら資金計画を立てることが大切です。

大規模修繕の費用を適切に積み立てておくことはもちろん、建物管理のメンテナンスや日々の掃除を怠らずに行うことで、致命的な問題が起こる前に改善案が出せることもあるため、定期的なメンテナンスを心がけましょう。

家賃下落リスク

家賃が下落するリスクを避けるためには、空室リスクと同様に「立地条件」が重要なポイントになります。

内装を工夫するほか、入居者様のニーズを満たす設備導入やリフォーム・リノベーション工事を行うことで対策できます。周辺の競合物件や賃料相場を把握したうえで収益が得られる計画を立てましょう。築年数の経過にともない賃料は減額するものですが、減少幅を緩やかにしたり、付加価値をつけて新築時に近い賃料まで戻す対策を取るなど、費用対効果を考えながら実施するといいでしょう。

天災リスク

天災リスクは避けることができず予測もできません。被害を最小限に抑えられるように災害への対策を事前に講じておくことが大切です。

主な対策として、耐震工事がされていない築年数の古すぎる物件は吟味しましょう。また、補強工事を施していたとしても、建物の躯体や構造自体がメンテナンスされていないと本来の性能を発揮できません。

保有する物件が耐震・耐火構造であるか確認し、ハザードマップを確認して地盤が弱い地域であれば、地盤調査により対策可能な施策を講じることができる場合もあります。シンプルに、火災保険や地震保険に加入することをおすすめします。

不動産経営のプロに力を借りる

不動産経営は、長期的に安定して運営していくために広く深い専門的な知識が必要です。収益を生み出すには、入居者募集や賃貸仲介業務に強いだけでは心もとなく、運営中のリスク対策や出口戦略までトータルで考え、サポートできるようなパートナーの存在が重要といえるでしょう。

不動産経営のリスクは、対策できることが多い傾向にあります。有事の際に適切なタイミング・コストで適切な対策をしてリスク回避をすることや、最終的に売却や相続及び節税対策ができるようにするために、不動産経営に必要な専門性を俯瞰して見れるプロのパートナーと一緒に楽しく実行できることが大切です。

不動産経営のトータルサポートをしてくれるパートナー選びから始めよう

不動産経営にはさまざまな種類があり、それぞれに特徴やメリット・リスクがあります。不動産経営を軌道に乗せるコツは、経営の流れをしっかりと理解することはもちろん、不動産経営におけるリスクの内容を理解し、リスク回避のために行動することが大切です。

【リロの不動産・リロの賃貸】では、『4つの空室対策（募集/仲介/入居者管理/設備・工事）』『満室パック』『賃貸経営リノベーション』『割賦工事』などをご用意し、オーナー様の不動産経営をお手伝いいたします。

特に【リロの賃貸】においては、『4つの空室対策（募集/仲介/入居者管理/設備・工事）』でより広い範囲をカバーしているため、これから不動産経営を行おうと考えている方にとって心強いパートナーになるでしょう。

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