【事例付】中古マンション投資のメリットとリスク！注意点と対策まで徹底解説

不動産投資で対象となる物件にはいくつかの種類がありますが、中でも中古マンションは初心者も始めやすい投資対象といえるでしょう。注意したいリスクはあるものの、中古マンション投資ならではの魅力も多数あります。

そこで今回は、中古マンション投資の特徴やメリット・リスク、注意点などについて詳しく解説します。中古マンション投資に興味をお持ちの方はもちろん、すでに中古マンション投資を始めていて疑問やお悩みを抱えている方も、ぜひ参考にしてください。

中古マンション投資とは？

中古マンション投資は、名前のとおり中古マンションに投資し、リターンとして家賃収入を得る投資方法です。立地条件が良く資産価値の高いマンションであれば、売却益も期待できます。

立地・間取り・グレードなどの条件が似た物件を比較した場合、中古マンションは新築マンションに比べて価格が安く、購入しやすい点が魅力といえるでしょう。

マンション投資には一棟丸ごとの「一棟投資」と、分譲マンションの一室に投資する「区分投資」の2種類があります。一棟投資は大きなリターンが期待できますが、投資金額が高額です。一方、区分投資は少額からスタートできるものの、リターンは少なめです。

中古マンション投資を始めるのに、物件の購入は絶対条件ではありません。相続したマンションや住み替えにより空き家になる自宅マンションを活用して、中古マンション投資をスタートするケースも多数見られます。これから中古マンション投資を始めてみたい方は、次の記事もぜひご一読ください。

【参考記事】

失敗しない中古アパート経営とは？ メリット・リスク・対策方法を解説

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中古マンション投資の利回り相場

利回りは投資の収益性を示す指標の一つで、数値が高いほど収益を上げていることを意味します。不動産投資における利回りは立地・建物の種類・築年数などに応じて異なりますが、中古マンションの場合はどのくらいが目安になるのか、以下の調査データから見てみましょう。2023年4～6月における中古マンションの全国利回り相場は、以下のとおり4～8％程度です。

	区分マンション	一棟マンション
築10年未満	4.48％	4.95％
築10年以上	4.83％	6.67％
築20年以上	7.88％	8.28％

出典：収益物件 市場動向 四半期レポート｜不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（ けんびや）

利回りは「（年間家賃収入÷物件価格）×100」で計算します。例えば、年間家賃収入120万円（10万円/月）が得られる2,500万円の区分マンションは、利回り4.8％です。

ただし、上で紹介した計算式で出す利回りは経費や空室を考慮しない「表面利回り」であり、表面利回りの数値で購入を決めるのはおすすめできません。より実態に近い収益性は「実質利回り」で確認する必要があります。不動産投資で意識したい利回りにはいくつかの種類があり、それぞれに計算方法が異なるので、詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

参考記事：【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資には、新築マンションより安く購入できる以外にもいくつかのメリットがあります。ここからは、中古マンション投資で得られる主なメリットを7つ紹介します。

中古マンション投資は比較的安価で購入しやすい

マンションの価格は新築か中古かで大きく異なります。建物の価格は築10年で10～15％ほど、築20年で20％ほど下がるといわれており、新築時に3,000万円のマンションが、20年後には2,400万円で購入できる計算です。

立地や管理状態がいいマンションなら、中古でも賃貸需要は十分に見込めるでしょう。賃貸需要のある物件を割安で購入できるのは、中古マンションの魅力の1つです。

中古マンション投資は複数戸所有しやすい

中古マンションは新築に比べて価格が安くなるため、複数の物件を購入しやすいといえます。例えば、価格3,000万円・家賃15万円の新築マンション1戸に投資するのと、価格1,500万円・家賃10万円の区分マンション2戸に投資するのとでは、年間家賃収入に60万円もの差額が生じます。

複数戸の運用によりキャッシュフローがよくなるため、同じ金額を借り入れる場合は返済計画に余裕が出るでしょう。ゆとりがある分、新たな物件の購入資金も貯めやすく、スムーズなステップアップが期待できます。

中古マンション投資は新築マンションと比べて利回りが高い

前出の利回り相場からも分かるとおり、築年数が経つにつれて利回りは高くなる傾向にあります。新築よりも安く購入できる分、高利回りが期待できるというわけです。都心部の新築マンションの利回りは3%前後で販売されていることが多く、一方では中古マンションだと利回り5%前後、地方や築古であるほど10％を上回るケースもあります。

また、不動産投資の魅力の1つに「レバレッジの効きやすさ」が挙げられます。投資金額を抑えて大きな収益を期待できる中古マンションは、まさにレバレッジの効きやすい投資対象といえるでしょう。

中古マンション投資は高い節税効果を期待できる

不動産投資は家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）を目的とした投資方法ですが、建物部分の購入価格を減価償却費として経費に計上できるため、節税効果が期待できるという側面もあります。減価償却期間は建物の法定耐用年数と同じで、RC造マンションは新築から47年です。

中古マンションは購入した時点で残りの減価償却期間が短いため、短期間で大きな節税効果が得られることになります。

ただし、節税目的で物件を選ぶのはおすすめできません。長期的に安定した家賃を得られるか、資産価値を維持しやすいかなど、さまざまなバランスを考えて投資するマンションを決めるようにしましょう。

中古マンション投資は安定して収益を得やすい

安定的な収益が得られることも不動産投資の魅力です。株式投資やFXのように巨額を得ることはできませんが、一夜にして財産を失うこともありません。空室にならないかぎり、一定額の家賃収入を毎月確実に得られます。実物資産としても魅力があります。

すでに賃貸の実績がある中古マンションは、家賃相場が分かっているので収支計画が組みやすく、収益性の判断もしやすいでしょう。修繕実績や管理状況なども確認できるので、投資すべきかどうかの判断材料が多いといえます。

中古マンション投資はリフォーム・リノベーションによる資産価値向上を図りやすい

中古マンションは一定の年数を経過すると資産価値の下落スピードが緩やかになります。そのため、安く購入してリフォームやリノベーションを実施し、資産価値の向上につなげることが可能です。近隣の競合物件についての調査や入居者ニーズの把握がしやすいことも、中古マンション投資のメリットといえるでしょう。

差別化するための最小限のリフォームやニーズを押さえたリノベーションなど、工事の方向性を定められるため、費用対効果の高い工事が実現できます。不動産投資を成功に導くリフォームやリノベーションの考え方については、以下の記事も参考にしてください。

【参考記事】

不動産投資成功の鍵はリフォームにある！ 戦略的なリフォーム投資で資産価値向上を

【事例付き】賃貸アパートの内装工事で収益改善するリフォームを解説

中古マンション投資はオーナーチェンジで購入時から家賃収入を得られるケースもある

入居者様がいる状態で売却されているオーナーチェンジ物件は、購入時から家賃収入が発生します。入居者募集やリフォームにかかる費用・手間がかからないほか、初期段階で空室リスクの不安を抱えずにすむので初心者オーナー様におすすめです。

また、入居者様の契約期間（入居期間）が長ければ、今後も安定した家賃収入が期待できます。ただし、退去のタイミングは予測できないため、購入してすぐに空室になる可能性はゼロではありません。ある程度の余裕を持った資金計画は立てておきましょう。

中古マンション投資のリスク

投資対象が実物資産である不動産投資には、株式や投資信託などの金融資産とは違ったリスクが存在します。中古マンション投資にはさまざまなメリットがありますが、新築マンションよりもリスク発生の可能性が高いため、しっかりとしたリスクヘッジが必要です。

ここからは、中古マンション投資で起こり得るリスクについて解説します。不動産投資全般のリスクと対策について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

参考記事：不動産投資のリスクとは？ リスクを正しく認識すればヘッジはできる

6つのリスクに陥りやすい

不動産投資には以下6つのリスクがつきものです。特に、中古マンションでは対策をとらずに運用していると、リスク回避が難しくなってしまいます。まずは6つのリスクについて把握しておきましょう。

中古マンション投資の空室リスク

不動産投資を行ううえで最も注意したいのが空室リスクです。新築や築浅のマンションでは比較的早く入居者様が決まりやすいのに対し、中古マンションは入居者募集に苦戦するケースが少なくありません。

空室期間が長引けば、その間の家賃収入は得られず収支計画に狂いが生じます。ローンで購入した場合には自己資金から返済しなくてはならず、事業資金どころか家計まで圧迫する可能性もあります。賃貸需要のある物件選びや、入居者ニーズを捉えた改善・対策が必要です。

空室発生の代表的な要因を解決する『4つの空室対策』については、下記の記事をご覧ください。

参考記事：空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！

中古マンション投資の家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、家賃の値下げによって収益が減ることを指します。一般的に家賃は、築年数の経過や需要と供給のバランスなどによって下がる傾向にあります。周辺の類似物件の家賃が下がっている場合、同じように家賃を下げなければ空室発生につながるかもしれません。

ただし、適切なリフォーム・リノベーションを行うことで、家賃の維持や値上げを図ることは可能です。詳しくは下記の事例をご覧ください。

【参考事例】

適正賃料をご提案し平均家賃5,000円UP！収益を最大化する満室経営

退去を機に賃貸経営リノベーションで賃料アップ！

中古マンション投資の価格下落リスク

実物資産である建物は、築年数の経過にともない資産価値が下がるのが一般的です。売却のタイミングにもよりますが、築古の中古マンションは、不動産投資の魅力の一つであるキャピタルゲインが得られない可能性が高いといえるでしょう。

家賃下落のリスクヘッジと同様に適切なリフォームやリノベーション、加えて1棟マンションでは定期的な大規模修繕を実施することが、資産価値の維持・向上につながります。

中古マンション投資の災害リスク

火災や自然災害による被害は中古マンションにかぎったことではありませんが、築年数の古い建物ほど損害が大きくなりやすいことに注意が必要です。建物が消失してもローンの残債はなくなりません。火災保険・地震保険への加入は必須といえるでしょう。実際に火事が発生した場合の対策については、以下の事例も参考にしてください。

参考事例：入居者様がお料理中にボヤ発生！保険会社・工事・集客対応をサポート

中古マンション投資の老朽化リスク

すでに築年数を経た中古マンションは、新築に比べて老朽化のスピードが早まる傾向にあります。老朽化したマンションは資産価値が下がるだけでなく入居率にも影響するため、計画的に修繕を行うことが大切です。以下の事例は、築15年のタイミングで外壁塗装を行い、入居者様の満足度を高めているので参考にしてください。

参考事例：オーナーのご要望に応えた外装工事、オシャレな外観で注目度UP！！

中古マンション投資の家賃滞納リスク

不動産投資全般にいえることですが、家賃滞納は空室よりも悩ましい問題といえるでしょう。家賃収入が得られないだけでなく、督促や交渉などでオーナー様に精神的な負担がかかります。

特にオーナーチェンジや相続で取得した中古マンションですでに入居中の場合、入居者様の属性を見て判断することができないので注意が必要です。家賃滞納者への対応はプロに任せるのがよいでしょう。スムーズな解決につなげるために、以下の事例も参考にしてください。

【参考事例】

家賃滞納のお困りを解決、4ヶ月の家賃滞納を全額回収！

家賃滞納者を専門スタッフが対応して満室経営！ありがとう東都さん！

中古マンション投資は修繕費用がかかりやすい

中古マンションは新築よりも安く購入できる反面、修繕費用が大きくなりがちです。特に管理状態の悪い物件では、修繕費用が想定よりも高くなる可能性があります。給湯器など室内の住宅設備の故障で、購入早々に突発的な修繕費が発生するケースも珍しくありません。

1棟マンションの場合は、エレベーターや給排水設備など共用部分の修繕で高額な費用がかかります。収支計画が崩れてしまうため、購入前に修繕についての慎重なシミュレーションを行うことが大切です。

中古マンション投資は新築マンションと比べてローン条件が不利になりやすい

金融機関の融資審査では、物件の担保価値も評価の対象です。中古マンションの場合、新築に比べて条件が厳しくなる傾向にあります。返済期間が短くなったり融資金額が少なくなったりすれば、キャッシュフローに悪影響を及ぼしかねません。

しかし、中古だからといって必ずしも融資条件が悪くなるわけではなく、立地条件や建物の状態が良ければ、高評価を得られる可能性もあります。条件のいい融資を引くためにも、中古マンション投資では物件選びの目を養う必要があるでしょう。

中古マンション投資のお悩み別改善事例

中古マンション投資にはリスクもつきものですが、適切な対策を取ることで回避・改善することも可能です。ここでは、中古マンション投資で抱えやすいお悩みの改善事例を紹介します。

お悩み①：家賃下落にともなうランニングコスト削減

築21年の区分マンションの一室を所有するオーナー様で、ランニングコストの削減を叶えた事例です。購入当時よりも家賃が下がったことで、管理費を含むランニングコストに圧迫感を感じていました。賃貸管理会社へ支払う管理委託費は「家賃の5％」が相場ですが、3％で対応し、また家賃査定のうえ家賃アップも実現可能であることを伝えて毎月の収支が改善されました。

業務内容や対応範囲は賃貸管理会社によって異なるため、満足できない場合は委託先を変えることでお悩み解消につながることがあります。

事例：管理費削減による収支の改善と賃料アップによる賃貸経営の改善！

お悩み②：借主の家賃滞納

悪質な家賃滞納には法律的な措置が必要になることもあります。賃貸管理会社に対応を依頼した結果、スムーズな解決に至ったオーナー様の事例です。滞納している入居者様には関係改善に向けて対応していただけなかったため。粛々と法的措置を進め明け渡しまで完了しました。

事例：台湾人のオーナー様と連携し家賃滞納のトラブル解消！

中古マンション投資を行う際の注意点

ここからは、中古マンション投資を行う際の注意点について解説します。リスクを最小限に抑えてメリットを最大限に享受するためにも、以下の点を意識するようにしましょう。

投資計画を立てておく

まずは、リスクを考慮したうえで余裕を持った投資計画を立てることが重要です。検討の段階で以下の点を明確にしておきましょう。

● 賃料相場や競合物件の把握
● 満室にする施策を考える
● 出口戦略を立てる（売却、相続、長期運用など）

はじめて不動産投資にチャレンジする方には分からないことも多いでしょう。まずは投資用物件の売買を扱う不動産会社や賃貸管理会社に相談して、アドバイスを受けるとよいでしょう。できるだけ空室対策や客付けに強い賃貸管理会社を選び、管理委託することも検討してみてください。

出口戦略はオーナー様の目的や物件の状態などによって異なります。自分にとってよりよい出口を選べるよう、以下の記事も参考にしてください。

【参考記事】

アパート経営に必要な自己資金はいくら？ 成功に導く出口戦略と資金計画

収益物件を高値で売却する秘訣と注意点｜出口戦略の立て方も解説！

賃貸アパート・マンションの大規模修繕！長期計画策定と出口戦略を解説

事前に物件の管理状況を確認しておく

購入前に物件の管理状況を確認しておくことが重要です。具体的には、大規模修繕の履歴と予定時期、賃貸管理会社の取り組み状況などが挙げられます。区分マンションの場合は、修繕積立金の積み立て状況も確認しておきましょう。

積み立てが十分ではない場合、修繕積立金の値上げや不足分徴収の可能性があり、キャッシュフローの悪化につながります。購入後すぐに大規模修繕の実施となると多額の費用を要することになるので、購入前に管理状況は必ず確認しましょう。

旧耐震基準のマンションはできるだけ避ける

可能であれば、旧耐震基準ではなく新耐震基準で建てられたマンションを選ぶようにしましょう。1981年6月以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準を満たしています。

築年数が古くてもしっかりと管理が行き届き、耐震補強が施されているマンションもあるので一概にはいえませんが、築古であるほど地震発生時に倒壊する危険性が高まります。大規模修繕の必要性や工事費用などについては、以下の記事を参考にしてください。

参考記事：大規模修繕工事はアパート・マンションになぜ必要？工事内容と費用を把握【総集編】

好立地で資産価値の高い物件を選ぶ

好立地での物件選びは、中古マンション投資のあらゆるリスクをカバーします。好立地の条件を以下に挙げますので、参考にしてください。

● 賃貸需要の高い都市部
● 将来的に人口激減の可能性が少ない地域
● 駅から近い
● 周辺環境が整っている（商業施設、病院、公共施設など）

上記のような好立地条件だと、築年数の経過が見られる中古マンションでも高い資産価値を維持しやすく、ほかの活用方法を考えることも可能です。

信頼できるパートナーを見つける

不動産投資を成功させるには、専門的な知識やノウハウが必要です。特に中古マンション投資の場合、リスクが大きくなりやすいため、リスク回避には信頼できるパートナーの存在が欠かせません。

物件について十分に把握し、さまざまな視点からアドバイスやサポートをしてくれる不動産会社や賃貸管理会社をパートナーにしましょう。物件選びから賃貸管理、売却・相続の相談まで一貫して任せられるのが理想です。賃貸管理会社の選び方については、以下の記事を参考にしてください。

【参考記事】

賃貸経営を成功に導く不動産管理とは？ 信頼できる管理会社の選び方を解説

賃貸管理会社の探し方と6つのポイント！賃貸経営の収支を握る管理とは

【必読】賃貸管理会社の選び方！運用益と出口戦略を見据える賃貸管理

まとめ 中古マンション投資は事前準備とパートナー選びが成功のカギを握る

中古マンション投資はメリットが多い反面、新築に比べてリスクも増えてきます。数ある不動産投資の中で「中古マンション」を選ぶのであれば、あらかじめ出口を決めたうえで、事前にあらゆるリスクヘッジを行うようにしましょう。

【リロの不動産】の顧客には、不動産投資家だけでなく地主様も多くいらっしゃいます。また、不動産投資家向けの出口戦略と地主様向けの出口戦略を分けて考えることも可能です。相続対策、売却、賃貸管理など一貫した対応を求めるオーナー様は、ぜひ一度【リロの不動産】にご相談ください。