インカムとキャピタルの両立を制す王道の不動産投資理論物件【中板橋新築（土地から企画）】

改善事例の詳細

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■背景

50代、外資系勤務

 

■購入目的
購入時キャピタル確定物件で資産拡大、相続対策

 

■年間収入

860.4万円

 

■設備

フル装備（オートロック、宅配ボックス、メールボックス、都市ガス）

 

■築年

新築

 

■表面利回

5.85%（購入時）→6.56%（引渡時）

 

■Data

自己資金（EQ）
5500万円
融資額（LB）
1億300万円
潜在総収入（GPI）
860.4万円
実行総収入（EGI）
817万円
運営費（Opex）
133万円
営業純利益（NOI）
684万円
年間負債支払（ADS）
474万円
手取金額（CF）
210万円
純収益率（FCR）
4.33%
自己資金配当率（CCR）
3.81%
負債支払の安全率（DCR）
1.44倍

 

■コンサルタントからのコメント

 

私が土地から企画した新築一棟アパートとなります。

市況には優良物件が少なすぎる。ならば自分が優良物件を造ろう。の発想から、企画した資産性と安定的なインカムに優れた9世帯一棟アパートです。

 

池袋を起点とする東武東上線の中板橋（池袋まで6分）の一棟AP。ハッピーロード商店街且つ再開発の大山駅も徒歩12分の立地です。

 

新築アパートが造りづらい（地価が高い）ので後輩物件と闘う機会も少なく、供給難立地の為、人が増えるがお部屋が無い（在庫が無い）という立地。当然賃料は伸びますし引き渡し時にキャピタルが確定が見えている物件です。

 

『一棟ものは立地を買え』とはまさにこのこと‼購入当時の設定利回りは5.85%ですが募集開始時（最終着地利回りは6.56%）です。更にまだまだ家賃が上げられる市況且つ立地となっているため価値を維持し、安定的に家賃収入を得て頂くインカムとキャピタルの二刀流物件です。