株式から都心不動産へ、少額資金×レバレッジで安定的に拡大するワンルーム投資

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■背景

20代、会社員、首都圏

 

■購入目的

資産拡大、金融資産からの置き換え

 

■年間収入

108万円

 

■表面利回

(修繕費含む) 8.37％

 

■Data

自己資金（EQ）
88.7万円
潜在総収入（GPI）
108.0万円
実行総収入（EGI）
102.6万円
運営費（Opex）
27.4万円
営業純利益（NOI）
75.1万円
年間負債支払（ADS）
100.1万円
純収益率（FCR）
5.45%
手取金額（BTCF）
-25.0万円
内部収益率（IRR）
19.70％
正味現在価値（NPV）
572.6万円

 

■コンサルタントからのコメント(選定理由、ファイナンスの工夫、リスクヘッジなど)

 

顧客の特徴

会社員（20～30代）の金融資産（株式・預金）をメインに運用をしていた顧客です。

既にご結婚されており、お子様もいらっしゃいます。価格変動の激しい株式から不動産へ、資産組み換えを希望。

 

本物件の特徴

本物件は、空室の状態で割安に販売されておりましたが、室内の損傷が激しく、一般の投資家が購入するにはハードルがありました。しかし、現地調査の上、リノベーションが実施可能という事が判明したため、割安なお宝物件に生まれ変わりました。

 

今回のクライアント様は毎年25万円程度のマイナスキャッシュフローとなりますが、初回で手出しをした自己資金は約90万円となり10年保有した上で、本来の市場価格で売却した場合、IRR19.70％・NPV572.6万円とプロ並みの投資効率を実現できます。

 

顧客におすすめした理由

 

①銀行様から評価いただき、フルローン（修繕費含む）が可能でしたので、手元資金を温存し、自己資金が少なく投資をスタートできる事。

 

②ボロボロの状態からリノベーションを実施する事で比較的高い賃料で貸す事ができたため、立地に対して、高利回りになる事。

 

③リノベーションを実施しているため、当分は間は修繕の心配がない。

 

④万が一の場合は、団体信用生命保険の活用で残債がなくなり、ご家族に残せる事。

 

⑤将来のアパート投資をするための足掛かりになるため