【金融資産から都心一等地の不動産へ】 「年金＋不動産収入」のダブルインカムで、確かな安心とゆとりを実現。

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■背景

50代女性

 

■購入目的

老後資金への不安解消

 

■年間収入

144.0万円

 

■表面利回

5.74％

 

■Data

自己資金（EQ）
2,650.0万円
潜在総収入（GPI）
144.0万円
実行総収入（EGI）
136.8万円
運営費（Opex）
30.1万円
営業純利益（NOI）
106.6万円
年間負債支払（ADS）
0.0万円（現金購入）
手取金額（CF）
106.6万円
純収益率（FCR）
4.03%
内部収益率（IRR）：3.56％（税引前）
正味現在価値（NPV）：511.2万円

 

■ コンサルタントからのコメント（選定理由、投資戦略など）

 

・顧客の特徴

金融資産5,000万円ほどを保有されている50代女性のクライアント様です。

 

将来、年金だけで生活することに漠然とした不安を抱えられ、弊社にご相談にいらっしゃいました。

 

詳細なライフプランをヒアリングし試算したところ、毎月の生活における支出は比較的低く抑えられていたため、「不動産収入が毎月20万円程度」あれば、将来にわたって十分ゆとりのある生活が送れることが分かりました。

 

そのため、手堅いキャッシュフローを重視し、区分マンションを4戸ほど保有していただく計画を立案。現在、順調に3戸目まで資産規模を拡大中です。

 

・本物件の特徴

日本を代表するターミナル駅である「渋谷」駅から徒歩10分圏内という、非常に希少性が高く、賃貸需要が途切れることの考えにくい好立地物件です。

 

築年数は経過しているものの、室内は時代に合わせたフルリノベーションが実施済みです。今回は金融資産を活かした現金購入のため、ローン返済（ADS）はゼロ。

 

年間100万円以上の手取り額（BTCF）を安定して生み出す、非常に優秀なキャッシュマシーンとなっています。

 

・顧客におすすめした理由

1 好立地：渋谷駅徒歩10分圏内という立地特性上、将来的な資産価値の目減りリスクが低く、空室リスクを最小限に抑えられる点。

 

2 修繕リスクの低減：室内はシャワーブースの新設などを含むフルリノベーション工事が完了しており、当面は大きな修繕費用の心配が少ない点。

 

3 株式配当に引けを取らない安定収益：純収益率（FCR）が4.03%を確保できており、株式の配当商品と比較しても遜色のない利回りを叩き出しています。

物件価格としては決して安くはありませんでしたが、価格以上の「安定感と手堅さ」を評価し、資産ポートフォリオの中核として組み込むことをお勧めいたしました。

 

4 目標達成への着実なステップ：無借金での保有により、金利上昇リスクや空室時の持ち出しリスクがありません。

 

目標である「月額20万円の不動産収入」に向けた、極めて強固な基盤となります。また、バックファイナンスも可能なため、資金を調達したい時などにも有効です。