自己資金300万円台で東京都目黒区に投資！自宅売却益を活用したベテランオーナーの資産拡大

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■背景

40代

 

■購入目的

資産拡大

 

■物件購入価格

1,650万円

 

■ローン借入総額

1,400万円

 

■空室損益等（5%想定）

△ 46,800円

 

■表面利回

5.67%

 

■総投資額

1,782万円（物件価格1,650万円 ＋ 購入諸費用132万円）

 

■融資条件

金利2.55%、期間20年

 

■BTCF（税引前キャッシュフロー）

△ 283,806円

 

■Data

自己資金（EQ）
382万円
潜在総収入（GPI）
936,000円
実行総収入（EGI）
889,200円
運営費（Opex）
△ 278,672円
営業純利益（NOI）
610,528円
年間負債支払（ADS）
△ 894,334円

 

【コンサルタントの視点・解説】

 

すでに複数物件を保有されているベテラン投資家様による、自己資金約380万円を活用した都心好立地物件の追加購入事例です。

 

今回はご自宅の売却益の資金運用先として、資産価値の目減りリスクが低く、将来的な出口（売却）も描きやすい東京都目黒区のワンルームを選定いたしました。

 

上記のキャッシュフローツリーをご覧いただくと、現況での単年BTCF（手残り額）はマイナスとなっています。しかし、物件単体での短期的なキャッシュフローではなく、投資全体を見渡すの視点に立つと、見え方は大きく変わります。

 

ADS（ローン返済額）の中には「元本返済部分」が含まれており、これは負債の減少＝純資産の増加を意味します。トータルの資産形成としては十分にプラスに働く構造です。

 

そして、本物件の最大の魅力は、将来的な「退去と再募集」のタイミングで大きな家賃アップが狙える点にあります。

 

現況の月額賃料は7.8万円ですが、周辺相場から分析すると、現テナント退去後の次回募集時には月額8.3万円へと賃料アップが十分に可能なポテンシャルを秘めています。

 

この賃料ギャップが是正されることで、想定表面利回りは6.04%へ上昇します。それに伴い、投資の総合的な収益性を示す指標であるIRR（内部収益率・税引前）は、現況の3.33%から4.10%へと大きく跳ね上がります。

 

一般的な不動産投資において「退去」は空室リスクというネガティブなイベントとして捉えられがちですが、本案件のような賃料ギャップのある都心好立地物件においては、「退去＝IRR 4.10%の本来の実力を引き出すポジティブな機会」となります。

 

また、15年後には、ローン残債が約420万円になるため、純資産1,230万円（物件価格1,650万円－ローン残債420万円＝1,230万円）の増加に繋がります。

 

規模を拡大していくフェーズにおいて、こうした「ローリスクでありながら、退去を機に家賃アップが見込める都心区分マンションをポートフォリオに組み込むことは、賃貸経営全体の安定性を劇的に高めます。手元資金を効率よく活用し、手堅く資産を保全・拡大していく理想的な取引になりました。