【投資事例】自己資金270万円で東京都目黒区に投資！30代オーナー「5棟10室」達成に向けて

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■背景

30代、上場企業勤務

 

■購入目的

資産拡大

 

■土地

1DK・約23㎡

 

■物件購入価格

1,630万円

 

■融資条件

金利2.600%、期間23年

 

■BTCF（税引前キャッシュフロー）

△ 175,618円

 

■表面利回

6.26%

 

■総投資額

1,760万4,000円（物件価格1,630万円 ＋ 購入諸費用130万4,000円）

 

■空室損益等（5%想定）

△ 51,000円

 

■Data

自己資金（EQ）
270万4,000円
融資額（LB）
1,490万円
潜在総収入（GPI）
1,020,000円
実行総収入（EGI）
969,000円
運営費（Opex）
△ 283,220円
営業純利益（NOI）
685,780円
年間負債支払（ADS）
△ 861,398円

 

【コンサルタントの視点・解説】

上場企業にお勤めで、株式と不動産を中心に資産形成を実践されている30代の投資家様による追加購入事例です。

 

目標である「30代での5棟10室（事業的規模）」の達成を見据え、自己資金の持ち出しを270万円台に抑えた融資（LTV約91.4%）を引き出せたことが、本案件の大きな鍵となりました。

 

キャッシュフローツリーをご覧いただくと、単年BTCF（税引前手残り）は約17.5万円のマイナスとなっています。一見すると「持ち出し」に見えますが、本質は違います。

 

ADS（ローン年間返済額：約86万円）のうち、初年度でも約48万円は「元本の返済」に充てられています。つまり、手残りのマイナス分を差し引いても、入居者様からいただいた家賃でローン残債が減ることで、実質的に年間約30万円の「純資産の増加」が確実に行われている構造です。

 

日々値動きのある株式投資で積極的にリターンを狙われている投資家だからこそ、不動産投資に対しては「他人の資本（銀行融資）と他人の財布（家賃）を使って、手堅くご自身の純資産を積み上げる」という、原理原則を深く理解し、体現されています。

 

また、物件選定においても、単身者需要が途絶えない目黒区アドレスの1DK（23㎡）である点が高評価でした。

 

通常のワンルームよりもゆとりがあるため競合と差別化しやすく、将来の資産の組み換えや売却（出口）も非常に描きやすい、投資案件となりました。