高年収・未経験からの資産形成。法人設立と相続税対策を並行した、城南エリア（大田区）新築一棟投資

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■背景

50代・男性・関西圏在住の会社員。年収3,000万〜4,000万円、金融資産約1.5億円。投資経験は未経験（自宅、個別株、投資信託等は保有）。

 

■購入目的

将来の資産形成、お子様や奥様への相続対策。および法人化を行いながらの不動産投資の可能性模索と、退職後への不安要素の解消。

 

■表面利回

6.0%

 

■Data

自己資金（EQ）
4,000万円（※別途諸経費1,470万円）
融資額（LB）
17,700万円（LTV約87%）
潜在総収入（GPI）
1,218万円
実行総収入（EGI）
1,157万円
運営費（Opex）
179.7万円
営業純利益（NOI）
977.3万円
年間負債支払（ADS）
692.7万円
手取金額（CF）
284.5万円（BTCF）
純収益率（FCR）
4.49%
自己資金配当率（CCR）
6.99%
負債支払の安全率（DCR）
1.41倍

 

■コンサルタントからのコメント

 

【選定理由と属性の相性】

本案件は、投資未経験ながら非常に高い属性（高年収・潤沢な自己資金）をお持ちのクライアント様に、そのメリットを最大限に活かせる新築案件としてご提案しました。

 

特に東京都大田区という、案件供給が減少傾向にあり、かつ賃貸需要が極めて安定した好立地での資産形成は、中長期的な出口戦略においても優位に働くと判断しています。

 

【ファイナンスと法人化の工夫】

高年収であることから、個人での所有よりも税率構造のメリットを享受できる「法人の設立」を同時に実施しました。

 

融資については、実行時の金利変動リスクを考慮しつつも、期間35年、金利1.9%（実行時想定2.15%）という条件で1.77億円の承認を取得。 DCR 1.41という安全圏を確保しつつ、レバレッジを効かせた投資を実現しています。

 

【リスクヘッジと相続対策】

将来の退職後の不安に対し、キャッシュフローだけでなく「劣化対策等級3」を取得予定の高品質な新築物件を選ぶことで、長期修繕リスクを抑制。

 

同時に、お子様や奥様への資産継承を念頭に置いた相続税対策として、法人スキームを活用することで、円滑な資産移転の土台を構築しました。

 

初めての一棟投資であるため、物件選定からファイナンスまで慎重に打ち合わせを重ね、ご納得いただける着地となりました。