土地活用の相談は誰にする？賃貸経営や駐車場経営など目的で選ぶ相談先を解説

2026.02.27

「事業を始めたい」「相続税対策をしたい」など、土地活用の目的は人によってさまざまです。ひとくちに土地活用といっても方法は多岐にわたり、目的に合う方法を選択する必要があります。とはいえ、何から始めたらいいのか皆目見当がつかないということもありますよね。そんなときは、その道のプロに相談してみましょう。

この記事では、土地活用の相談ができる専門家や、土地活用の種類に合わせて相談できる内容などを紹介します。お悩み解決の第一歩として役立ててみてください。

▼この記事の内容

●土地活用の相談先としては、建築会社・ハウスメーカー・工務店、不動産会社、コンサルタント、税理士、金融機関、弁護士・司法書士、ファイナンシャルプランナー（FP）、賃貸管理会社などがある。

●土地活用の相談の流れは、専門会社へ連絡する、土地に関する書類を用意する、複数の会社から提案を受ける、提案されたプランを比較する、現地調査に立ち会う、土地活用プランを決定する、となる。

●土地活用について相談するときのポイントは、「建てる」ことを前提にしない、複数社から提案を受ける、営業トークに惑わされない、などがある。

1 土地活用の相談はどこ？
2 土地活用の主な種類
3 土地活用の相談の流れ
4 土地活用について相談するときのポイント
5 土地活用のお問い合せは【リロの不動産・リロの賃貸】の無料相談へ
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土地活用の相談はどこ？

まずは、土地活用の相談ができる専門家をまとめて紹介します。

● 建築会社・ハウスメーカー・工務店
● 不動産会社
● コンサルタント
● 税理士
● 銀行など金融機関
● 弁護士、司法書士
● ファイナンシャルプランナー（FP）
● 賃貸管理会社

それぞれ得意なジャンルや相談内容の例も合わせて紹介しますので、参考にしてください。

建築会社・ハウスメーカー・工務店

アパートやマンションなどを建てて賃貸経営を行いたい場合は、建設会社やハウスメーカー、工務店などの施工会社へ相談するのがおすすめです。それぞれに得意とするジャンルがあるので、所有する土地の広さや立地に適した相談先を選ぶようにしましょう。

例えば、駅前や商業地にある土地や大きな土地は大手建設会社向きです。都市開発やブランドマンションを手掛けるデベロッパーなら、アパート・マンション経営以外にも魅力的な土地活用を提案してくれるかもしれません。

地域密着型の工務店はその地域のニーズを把握しているため、集客力の高いプランを提案してくれるでしょう。ハウスメーカーはグループ内に不動産会社を持っていることが多く、賃貸経営の相談も可能です。

建築会社やハウスメーカー、工務店などの施工業者は、建物を建てることで利益を得る仕組みです。土地活用を検討しているオーナー様は、今後お客様になる可能性があると考えられるため、無料相談も積極的に受け付けてくれるでしょう。

不動産会社

「立地が悪い」「狭い」などの理由から所有する土地の活用方法に悩む場合は、不動産会社に相談するとよいでしょう。地域のニーズや物件の特性などさまざまな要素を分析して、適切な活用方法を提案してくれます。売却・買取の提案を受けた場合は、そのまま査定依頼ができるので便利です。活用するか手放すか決めかねている方は、まず不動産会社に相談してみましょう。

なお、不動産会社へ相談する際は、一社だけで終わるのではなく複数社の話を聞いてみてください。ある不動産会社では「売却したほうがいい」というかもしれませんが、別の不動産会社では「賃貸経営のほうが相続対策に向いている」「駐車場のニーズがある」などの提案をしてくれるかもしれません。

特に地域密着型の不動産会社では細かいところまでニーズを把握していることが多く、意外な活用方法を見つけてくれる可能性があります。いろいろ話を聞いてみて納得できる方法を選ぶことが大切です。

不動産会社は仲介手数料を収入源としているため、所有する土地について相談してくるオーナー様は、将来のお客様になる存在です。よって、無料で相談を受け付けてくれる会社も多いでしょう。また、自社で賃貸管理業務も展開している会社であれば、活用プランまで具体的に提案してくれる可能性があります。

コンサルタント

土地活用プランナーやコンサル型1級建築士などの独立系コンサルタントは、中立的な立場でアドバイスしてくれる点が魅力です。オーナー様が考える土地活用の目的や希望などをヒアリングしたうえで、調査を実施し、あらゆる場面でサポートしてくれるでしょう。

コンサルタントの主なサポート内容は次のとおりです。

● 土地活用に関する相談
● 活用に向けた現況の調査・分析
● 活用プランの提案
● 不動産会社、建築会社、税理士などのコーディネート
● 活用プランの実行、全体管理
● 完成後の運営サポート

コンサルタントと一口に言っても、得意とする土地活用の分野は異なります。そのため、オーナー様の所有する土地の状況や周囲の賃貸ニーズに適したコンサルタントに相談するべきです。

税理士

土地活用では大きなお金が動くため、比例して税金の納税額も大きくなりがちです。そのため、毎年の税金がどのくらいかかるのかを想定したうえで資金計画を立てることが大切です。税の専門家である税理士に相談すれば、不動産に関わる税制上の優遇制度や注意点などを教えてもらえるでしょう。

特に相続対策として土地活用を始める場合、税理士に相談することをおすすめします。現在の資産状況で相続税はどれくらいになる見込みか、土地活用でいくらくらい節税できるかなど、具体的に相談してみてください。なお、税理士それぞれに得意分野があるので、不動産や相続に精通した税理士を選ぶようにしましょう。

銀行など金融機関

土地活用は多くの場合、金融機関から融資を受けて取り組むことになります。そのため、これから土地活用を始める方だけでなく、すでに土地活用を始めている方からも融資相談を受け付けている金融機関がほとんどです。

土地活用や相続などの相談に対応する部署が設けられていることもあるので、気軽に利用してみるとよいでしょう。決算書や事業計画書など融資審査で重要視される資料に関するアドバイスが得られれば、実際に融資を申し込んだときに審査がスムーズに進む可能性が高まります。

弁護士・司法書士

土地活用では、法律の専門家である弁護士・司法書士の助けを必要とする場面が少なからずあります。

活用予定の土地が相続によるものであれば、相続をめぐるトラブルが生じる可能性があります。すでに紛争状態にある場合は、弁護士への相談・依頼が欠かせません。

また、相続した土地の名義が亡くなった方のままの場合は相続登記（名義変更）が必要ですが、手続きは司法書士に依頼できます。

賃貸経営がスタートしてからも、賃料の未払いや滞納をはじめとしたさまざまなトラブルに見舞われるかもしれません。そんなときの相談先として、弁護士や司法書士は心強い存在といえます。

ファイナンシャルプランナー（FP）

お金の専門家であるファイナンシャルプランナー（FP）は、税金・相続・金融・保険などの幅広い知識を持っています。土地活用を始めるにあたり、資金計画の相談先に最適です。不動産会社や施工会社などの提案についても、「資金計画に無理がないか」などを第三者目線で判断してくれます。

また、土地活用だけでなく「資産全体を見てアドバイスしてほしい」といった相談にも応じてくれます。例えば、外交員に勧められるがままに加入した生命保険などはないでしょうか？

保険の外交員は契約を取るのが仕事ですが、ファイナンシャルプランナーは「保障が多すぎる」「内容が重複している」など客観的に指摘してくれます。ムダな出費をなくせば、浮いた分を土地活用の初期費用にまわせるかもしれません。

賃貸管理会社

アパートやマンション、駐車場などの賃貸経営を考えている場合は、収益物件を管理する賃貸管理会社にも相談してみましょう。実際に賃貸経営をスタートしてから最も身近な存在として、同じ目線でサポートしてくれるのが賃貸管理会社です。

共用設備の点検・修繕、清掃、入退去対応、クレーム対応など、賃貸経営はさまざまな管理業務を伴います。これらの実務を賃貸管理会社に委託すれば手間がかかりません。管理委託費はいくらくらいなのか、物件の工事対応や売却及び相続/節税相談など、賃貸経営の流れに沿って、どこまでサポートしてくれるのかも確認しつつ、信頼できる賃貸管理会社かどうかをチェックしてみてください。

土地活用の主な種類

ここからは、土地活用の主な種類を紹介するとともに、それぞれに適した相談先を見ていきます。土地活用の種類や事例については、以下の記事や事例もあわせてご覧ください。

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■事例

土地活用事例

コインパーキング・駐車場

アパート経営・マンション経営

アパート・マンション経営については、ハウスメーカーや工務店、建設会社などに相談するのが一般的です。セカンドオピニオンとして賃貸管理会社にも相談してみましょう。以下に示すとおり、建物の規模によって相談先が異なります。

	小規模	中規模	大規模
ハウスメーカー	〇	〇	△
工務店	〇	△	△
建設会社	△	〇	〇
賃貸管理会社	〇	〇	〇

工務店では木造、建設会社ではRC（鉄筋コンクリート）造やSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造が主流のため、土地の広さによっては相談を受け付けてくれないこともあるので注意してください。ハウスメーカーは各社で得意とする構造が異なります。施工実績を確認して、希望する構造の取り扱いが多い会社に相談してみるとよいでしょう。

アパート経営やマンション経営は建物ができてからがスタートです。実際に入居されるお客様や建物の管理を行うのが、賃貸管理会社になります。賃貸経営を幅広くサポートしてくれる賃貸管理会社であれば、中立的な視点でオーナー様に近い観点からアドバイスをしてくれる可能性が高いでしょう。

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駐車場経営（月極駐車場・コインパーキング）

駐車場には月極駐車場経営とコインパーキング経営の2種類の経営方法があります。月極駐車場経営では利用者を募集し、賃貸借契約を締結するという手続きが必要です。地域の不動産会社に相談するとよいでしょう。コインパーキング経営は精算機や車止めなどの設備を導入しなくてはなりません。コインパーキングの専門業者か、同事業の導入実績の豊富な賃貸管理会社に相談してみてください。

駐車場の運営方法には、「自主管理」「委託管理」「一括借上（サブリース）」の3種類があります。自主管理は駐車場経営の初心者にはハードルが高いので、業者に委託するのがおすすめです。駐車場経営の実績が多い賃貸管理会社に相談してみましょう。委託管理と一括借上（サブリース）の違いを以下に簡単にまとめます。

委託管理	● 清掃やクレーム対応などの業務は賃貸管理会社が行う ● オーナー様は管理委託費を賃貸管理会社に支払う
一括借上（サブリース）	● 賃貸管理会社が土地を一括で借り上げて駐車場経営を行う ● オーナー様は毎月一定額の賃料を受け取る

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戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営とは、戸建て住宅を第三者に賃貸し、家賃収入を得るビジネスモデルです。賃貸住宅は圧倒的にアパートやマンションが多く、戸建て賃貸は供給量が少なくなっています。住まなくなった自宅や、相続したものの使わない実家などを賃貸するイメージが強いかもしれませんが、最初から賃貸目的で戸建てを新築するケースも珍しくありません。

独立性の高い戸建て住宅は、入居者様にも根強いニーズがあります。一方で、供給量の少なさから希少性が高いため、入居者様が見つかりやすいのが魅力です。戸建て賃貸の場合、子どものいるファミリー層がメインターゲットとなるので、一旦入居すると長期間にわたり住み続けてくれるというメリットもあります。

アパートやマンションに比べて初期費用を抑えやすく、狭小地や変形地でも検討しやすいのも戸建てならではのポイントです。

一方、戸建て賃貸経営は空室リスクによる影響が大きかったり、収益性が低くなりやすかったりと、アパート・マンション経営にはないリスクやデメリットもあります。そのため、賃貸向けの戸建て住宅を数多く手がけるハウスメーカーや工務店、戸建て賃貸経営の経験が豊富な賃貸管理会社などに相談するのがおすすめです。

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マンスリーマンション事業

マンスリーマンション事業は、1ヶ月から数ヶ月単位の短期型ビジネスモデルです。賃貸物件であることに変わりはありませんが、一般的な「普通賃貸借契約」ではなく、「定期賃貸借契約」を締結する必要があることに注意してください。

普通賃貸借契約は複数年の長期入居を想定しているため、契約は自動更新となっています。借地借家法において入居者様の権利が保護されているので、基本的にはオーナー様の都合で退去を迫ることはできません。

マンスリーマンションにおいては「期間の定めがある」「自動更新ではない」という2点が重要で、契約書に不備があればトラブルに発展します。そのため、相談先にはマンスリーマンション特有の運用や法整備に強い不動産会社や賃貸管理会社をおすすめします。

シェアハウス事業

シェアハウスとは、一つの物件を複数人が共同で借りるタイプの賃貸物件のことです。ファミリー向けの戸建て住宅のように、リビングやキッチンなどの共有スペースと個室で構成されているのが一般的ですが、個室にバス・トイレを備え付けたワンルームタイプもあります。

戸建て賃貸に比べて収益性を高められるのが魅力ですが、共有スペースで使う家電類や調理器具などはオーナー様が準備するため、設備コストは高額になりがちです。また、見ず知らずの他人が同じ空間で過ごすので、入居者様の間でトラブルが起こることもあり、対応に追われる可能性もあります。

シェアハウスの入居者募集や管理運営には独特のノウハウが必要です。シェアハウス専門の賃貸管理会社、またはシェアハウス運営の実績豊富な賃貸管理会社に相談しましょう。

トランクルーム事業

トランクルームには「屋外型（コンテナ型）」「屋内型（ルーム型）」の2種類があります。また、運営方法は次の3つに分かれます。

● 事業用定期借地：土地を一定期間だけ業者に貸し、地代のみを得る
● リースバック：設備を整えたうえで土地ごと業者に貸し、一定の賃料を得る
● 業務委託：集金や清掃などの実務を事業会社に委託する

低コスト・低リスクの土地活用ですが、アパート・マンション経営よりも収益が少なく、立地によってはなかなか収益につながらない可能性もあります。ニーズの調査も含め、トランクルーム事業会社あるいはトランクルーム事業に詳しい賃貸管理会社に相談することをおすすめします。

定期借地

定期借地とは、不動産デベロッパーや不動産投資会社などと定期借地契約を締結し、契約期間にわたって地代収入を得る土地活用法をいいます。

定期借地権は、通常の借地権と異なり、契約更新がありません。契約期間の満了後に上部の建物を解体し、更地にしたうえでオーナー様に返還することが義務付けられています。賃借人の権利が強く保護される普通借地権に比べ、オーナー様の権利が守られやすい形態といえるでしょう。

定期借地権には、大きく「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類があります。

土地活用でよく用いられるのが「一般定期借地権」です。一般定期借地権の契約期間は50年以上となっており、建物の使用目的に制限がありません。オーナー様に建物を買い取る義務が発生しないため、契約満了時の解体費用は賃借人負担となります。

店舗や倉庫など、居住用以外での利用目的の場合に使えるのが「事業用定期借地権」です。こちらの契約期間は10年以上50年未満と短めで、契約満了時の解体費用は賃借人が負担します。

最後の「建物譲渡特約付借地権」は、オーナー様が、土地の上に建てられた建物を買い取る旨の特約を設けられるのが特徴です。しかし、活用例はそれほど多くありません。

土地活用の相談の流れ

土地活用について、専門家に相談する際の基本的な流れは次のとおりです。

● 相談したい専門家を探す
● 予約を取る
● 相談内容や要望を伝え、提案を受ける
● 提案されたプランを比較する
● 専門家による現地調査を受ける
● 現地調査後の提案をもとに、土地活用プランを決定する

弁護士や税理士などが身近にいない場合は、インターネットのビジネスマッチングサイトを利用すると便利です。得意分野や実績などが比較できるので、「相談したい」と思える専門家が見つかるでしょう。顧問契約や正式委託を前提としていますが、強制されることはありません。サービス自体は無料で利用できるので、試してみてください。

不動産会社やハウスメーカーなどの施工会社に相談する場合も、基本的に同じ流れです。パートナー候補を探してから、プランを作成してもらい提案を受ける流れになります。プランの作成・提案までは無料で行ってくれることが多いので、複数社に相談するのが、最適な土地活用プランを実現する秘訣です。

土地活用の相談は悩みにあった専門会社へ

はじめに「何に悩んでいるのか」「知りたいことは何か」を整理しましょう。悩みの種類ごとに相談すべき専門家が異なります。資金面が不安なら金融機関やファイナンシャルプランナー、相続対策として土地活用を検討しているなら弁護士や税理士といったように、それぞれ得意とする専門家に相談するのが解決への早道です。

抽象的な話では専門家もアドバイスに困るので、相談内容はなるべく具体的にしておく必要があります。しかしながら、「どのような土地活用が適しているのかわからない」というお悩みもあるかもしれません。

その場合は、現在の資産状況と土地活用の目的を明確にしておくとよいでしょう。例えば「現在の生活費の足しにしたい」と「老後の生活資金を作りたい」では、取り組むべき方法や規模が異なります。それにより、相談を受ける側もアドバイスや提案がしやすくなるのではないでしょうか。

土地に関する書類は事前に用意しておく

実際に相談する前に土地に関する書類を揃えておきましょう。話がスムーズに進み、より的確なアドバイスが期待できるためです。具体的には次のような書類が挙げられます。

● 権利書
● 登記事項証明書（登記簿謄本）
● 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
● 地積測量図
など

相談内容によって必要な書類が異なるので、事前に相談先に確認しておくと安心です。手元にない書類があれば、どこで取得できるかも確認しておきましょう。

ちなみに、登記事項証明書と地積測量図は法務局で取得できます。平日に法務局へ行くのが難しい場合、オンライン申請を利用すると便利です。

毎年郵送される固定資産税納税通知書が見当たらない場合は、市区町村役場で固定資産税評価証明書を取得してください。自治体によってはコンビニでも取得できるので、確認しましょう。

複数の会社に相談して、目的を整理しながら提案を受ける

アパート・マンション経営や駐車場経営など方向性がある程度決まっている場合は、複数の業者に相談してプランの提案を受けるようにしてください。同じような提案でも業者ごとに金額や内容が異なるケースがあります。

一見、金額が安くて親切にサポートしてくれるからよさそうだと思っても、資産やご家族の状況、物件の特性など、土地活用全体の出口戦略までトータルで考えると売却したほうがいいケースもあります。

はじめから一社に決めてしまうと、提案内容や金額の比較ができません。複数の業者へ相談をすることで、よりイメージに近いプランを選択できるでしょう。

提案されたプランを比較する

各社からの提案が出そろったら、プラン内容を比較してみましょう。収支シミュレーションや初期費用といった数字を比較するのはもちろん、提案の根拠や実現性、前提条件、リスク要因などもあわせて確認しておきたいところです。

想定利回りの高さや初期費用の低さは大切な判断要素ですが、コスト面だけで選ぶと、実現性やリスクの検証が乏しいことも。想定していたキャッシュフローが得られず、賃貸経営が行き詰まってしまうおそれもあります。

見積もりや提案書の数字以外の部分にもしっかりと目を通し、気になる点や疑問があれば、担当者に質問しましょう。質問に対して、リスクやデメリットも含めて真摯に答えてくれるかどうかも、パートナー選びの有力な基準になります。

現地調査に立ち会う

前のステップで候補を2〜3社に絞ったら、さらに詳細なプランを作成するため、専門家による現地調査が行われます。現地を実際にチェックしてもらうことで、机上の資料だけでは分からない、土地の可能性やリスクが明らかになるでしょう。

現地調査では、土地の実際の面積、境界の確定状況、上下水道・電気などのインフラの整備状況、周辺環境、前面道路の状況などを細かく確認します。測量図を準備しておくとスムーズですが、手元にない場合は無理に準備する必要はありません。オーナー様も調査に立ち会いながら、あらためて土地の状況を確認しておきましょう。

現地調査と並行して、専門家による周辺地域の市場調査も行われます。市場調査で周辺の賃貸ニーズを把握することで、より収益性が見込める活用プランを提案できるようになるのです。

土地活用プランを決定する

現地調査と市場調査をもとに、専門会社より詳細なプランが提案されます。各社のプランを比較検討し、活用の目的とリスク許容度に合った最適なものを選びましょう。

「所得税や住民税の節税効果を高めたい」「相続対策をしたい」「老後に向けた資産形成をしたい」など、土地活用の目的はオーナー様によって異なるはずです。こうした目的の違いによって、取るべき活用方法も異なってきます。各社のプランを比較する際は、オーナー様の目的や希望を十分理解し、それに応える内容になっているかを確認しましょう。

また、オーナー様だけでなく、家族が納得できるかどうかも大切なポイントです。家族間での合意形成も行い、長期的に維持できるプランに仕上げましょう。

土地活用について相談するときのポイント

いざ土地活用を専門家に相談しようと思っても、何をどのように相談すればいいのか迷う方も多いのではないでしょうか。ここでは、土地活用を相談する際に意識すべき3つのポイントを紹介します。

「建てる」ことを前提にしない

土地活用と聞くと、アパートやマンションを建てて安定的な家賃収入を得る、というイメージが強いかもしれません。しかし、先述のとおり、土地活用の方法はさまざまです。駐車場経営や定期借地など、建物を建てずに活用するやり方もあり、「建物を建てることが最適解」とは一概に言い切れません。

立地条件を考えず「アパート・マンションの建築ありき」で話を進めようとすると、うまく活用できずに終わる可能性があります。「こうして活用したい」という希望や思いも大切ですが、安定的に収入を得たいのであれば、綿密な市場調査で周辺の賃貸ニーズを正しく把握しておかなければなりません。賃貸ニーズが十分に見込めるとわかってはじめて、アパート・マンションの建築を検討するべきです。

賃貸ニーズを無視してアパート・マンションを建てたところで、入居者様が思ったように見つからず、空室リスクに苦しむ結果になりかねません。

複数社から提案を受ける

土地活用を相談するときには、必ず複数の専門会社に提案を依頼しましょう。一社から提案を受けるだけでは、提示されたプランや見積もりが適正かどうか、判断がつかないからです。

特に、明確な得意分野のある専門会社に相談する場合、提案がどうしても得意分野に偏りがちになります。すると、本来はほかの手法のほうが有効活用できる土地であっても、提案に流されて誤った選択をしてしまうかもしれません。各社からの提案内容を細かくチェックし、必要に応じて質問や追加の希望を伝えながら、自分のイメージに近いプランを作り上げていくのです。

価格に関しても、立地条件や活用方法によって大きく変わるため、一社の提案だけでは何とも言えません。複数の提案から大まかな相場を把握することで、適正価格での契約が可能になるでしょう。

営業トークに惑わされない

営業担当者の人柄や相性も、依頼先選びの重要な判断基準です。とりわけ注意が必要なのが、会社の利益を重視したポジショントークです。中には、会社の利益を最大化する目的で、オーナー様にとって不利なプランを、もっともらしく提案する営業担当者もいるかもしれません。

こうした担当者の営業トークに惑わされないためにも、提示された数値の根拠や実例を示すよう求め、曖昧な部分を放置しないことが大切です。提示される利回りや収支計画がどれだけ魅力的でも、その数値はあくまで予測に過ぎません。細かくチェックすると、空室率を楽観的に見ていたり、修繕費を適切に見込んでいなかったりするケースもあります。

「信頼できそうな担当者だ」と感じても、提案内容を決して鵜呑みにせず、自分でも数字や根拠を厳しくチェックする姿勢を忘れないようにしましょう。