公務員の副業で不動産投資は可能？条件・メリット・注意点を成功事例で解説

年金制度や退職金制度が整っているといわれる公務員でも、「将来年金だけでは今の生活レベルを維持することができなくなるのではないか…」「老後資金が足りなくなるかもしれない」と不安を感じる方が少なくありません。

こうした不安から、将来の生活をより安定させるために、収入を増やしたり老後資金を確保する手段を模索する方が増えています。その中でも、不動産投資は比較的安定した収入を得られる方法として注目されており、副業として始めることを真剣に検討している公務員の方も多いでしょう。

本記事では、公務員は不動産投資に向いているのかどうか、公務員が不動産投資を行うメリットや注意点について解説します。

収益物件の購入事例については、以下のリンクを参照ください。

https://relo-fudosan.jp/hack/example/resolution/buysell/buy

▼この記事の内容

●不動産投資は公務員でも行うことができる数少ない副業の一つ

●公務員が不動産投資をする際は、職場へ申請したうえで本業に支障が出ないように事業規模や形態に気をつける必要がある

●公務員の副業に不動産投資が向いている理由としては、公務員でも可能な副業だから、手間がかからず本業に影響が出ないから、安定収入を得られるから、生命保険代わりになるから、ローン審査に有利だから、相続税や所得税の節税効果も期待できるからがある

●公務員が不動産投資をするときに意識すべきリスクは、空室リスク、家賃滞納リスク、修繕リスク／老朽化リスクなどがある。

●不動産会社を選ぶポイントは、地域の情報に詳しいか、優良物件を紹介できるか、売買ネットワークを保有しているか、『4つの空室対策』に強いか、幅広いサポートと実績があるか

●賃貸管理会社の種類には、ハウスメーカー、大手不動産デベロッパー、投資用不動産販売専門会社、建物管理専門会社、地域密着型の会社、フランチャイズの仲介会社、ハイブリッド型の賃貸管理会社がある

副業禁止の公務員でも不動産投資を行うことは可能なのか？

公務員が副業禁止であることはよく知られていますが、不動産投資は公務員でも行うことができる数少ない副業の一つとされています。公務員の副業禁止規定や過去の判例を基に、公務員の兼業・副業が認められる条件を確認してみましょう。

公務員の副業禁止規定とは？

地方公務員は国家公務員同様、副業することを強く制限されています。

理由は、一般企業と同じで『職務専念義務』『守秘義務』『信用・イメージ』が損なわれる可能性が高いためです。

また、公務員は職務を公正中立な立場で職務を遂行することが求められるため「国家公務員法」「地方公務員法」で厳格に規定されており、公務員の副業禁止は、国家公務員法103～104条、地方公務38条に明記され、国家公務員法第96条、地方公務員法第30条に公務員としての仕事に専念させるためと記されています。

◆国家公務員の副業禁止規定とは？

（私企業からの隔離） 第百三条　職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。 ②　前項の規定は、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない。 ③　営利企業について、株式所有の関係その他の関係により、当該企業の経営に参加し得る地位にある職員に対し、人事院は、人事院規則の定めるところにより、株式所有の関係その他の関係について報告を徴することができる。 ④　人事院は、人事院規則の定めるところにより、前項の報告に基き、企業に対する関係の全部又は一部の存続が、その職員の職務遂行上適当でないと認めるときは、その旨を当該職員に通知することができる。 ⑤　前項の通知を受けた職員は、その通知の内容について不服があるときは、その通知を受領した日の翌日から起算して三月以内に、人事院に審査請求をすることができる。 ⑥　第九十条第三項並びに第九十一条第二項及び第三項の規定は前項の審査請求のあつた場合について、第九十二条の二の規定は第四項の通知の取消しの訴えについて、それぞれ準用する。 ⑦　第五項の審査請求をしなかつた職員及び人事院が同項の審査請求について調査した結果、通知の内容が正当であると裁決された職員は、人事院規則の定めるところにより、人事院規則の定める期間内に、その企業に対する関係の全部若しくは一部を絶つか、又はその官職を退かなければならない。 （他の事業又は事務の関与制限） 第百四条　職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

出典：国家公務員法103～104条

（服務の根本基準） 第九十六条　すべて職員は、国民全体の奉仕者として、公共の利益のために勤務し、且つ、職務の遂行に当つては、全力を挙げてこれに専念しなければならない。 ②　前項に規定する根本基準の実施に関し必要な事項は、この法律又は国家公務員倫理法に定めるものを除いては、人事院規則でこれを定める。

出典：国家公務員法第96条

◆地方公務員の副業禁止規定とは？

（営利企業への従事等の制限） 第三十八条　職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。ただし、非常勤職員（短時間勤務の職を占める職員及び第二十二条の二第一項第二号に掲げる職員を除く。）については、この限りでない。 ２　人事委員会は、人事委員会規則により前項の場合における任命権者の許可の基準を定めることができる。

出典：地方公務員法38条

（服務の根本基準） 第三十条　すべて職員は、全体の奉仕者として公共の利益のために勤務し、且つ、職務の遂行に当つては、全力を挙げてこれに専念しなければならない。

出典：地方公務員法第30条

副業がバレる原因と回避策とは？

副業が勤め先にバレる主な原因は、住民税の特別徴収制度といわれています。住民税の特別徴収制度とは、月割りの住民税を給与から天引きする仕組みで、給与に対して住民税が多すぎると、副業をしているのではと疑われてしまうのです。

住民税が原因で副業がバレることを避けるためには、所得税申告書にある自分で納付の欄にチェックを入れることで、普通徴収となり、6月に届く納付書で住民税を納めるという方法をとることができます。しかし、副業が雑所得や事業所得ではなく、アルバイトなど給与所得である場合はこの方法は使えず、天引きされる住民税の金額で副業が判明するケースも珍しくありません。

確定申告を自分で行い、確定申告書の第二表の住民税欄で「自分で納付」にチェックをつけ、自分で住民税を納めましょう。住民税のほか、副業先で社会保険に加入したり、副業中に知人に遭遇してしまったりすることでも副業が勤め先にバレてしまうケースも多いようです。

公務員でも行える副業とは？

公務員は、全ての兼業・副業が一律禁止されているかというと、実はそうではありません。

なかでも、不動産投資といわれる、アパート経営やマンション経営などの不動産賃貸業は、家業や相続で受け継ぐこともあれば、投資として本業に支障なく行えるため、公務員でも容認されることが多い副業として、広く知られています。

社会情勢や環境の変化により、従来の枠組みで対応しきれない事態に発展しています。いままでよりも柔軟に地域の問題を解決するため、NPO・地域活性化につながる活動など一部の副業を解禁する動きも見られます。

2017年に神戸市が、一定の条件を満たした職員が許可を得て副業として報酬を得て社会貢献活動を認めました。神戸市が発端となり、複数の自治体が追随し、2018年度の地方公務員の兼業許可件数は約4万件に達しています。副業に対する取り組みは公務員の間でも広がりつつありますが、先述のとおり公務員法による厳格な規定により自由な副業活動は難しい状況です。

公務員の兼業・副業が認められる条件とは？

人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について（最終改正：2020年12月15日）によると、公務員でも承認を得ることで、兼業・副業が認められる可能性があるのは「不動産又は駐車場の賃貸」「農業、牧畜、酪農、果樹栽培、養鶏等」「太陽光電気の販売」の3種類とされています。

第１項関係   二　不動産又は駐車場の賃貸　次のいずれかに該当する場合 （1）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合 　 　イ　独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。 　　 　ロ　独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。 　　 　ハ　土地の賃貸については、賃貸契約の件数が１０件以上であること。 　 　ニ　賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。 　 　ホ　賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。 （2）駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合 　　 　イ　建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。 　　 　ロ　駐車台数が１０台以上であること。 　 （3）不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合 　 （4）（1）又は（2）に掲げる不動産等の賃貸と同様の事情にあると認められる場合

出典：人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について

また、2019年3月の内閣官房内閣人事局の資料によると、上記の家業の手伝いや投資のほか、非営利団体における副業を認める旨の記載があります。

ただし、副業が承認されるには一定の条件があります。

アパート経営・マンション経営といわれる不動産投資では、5棟10室以上、年間の賃料収入500万円以上などの基準を超える場合には許可を受ける必要があるとされています。5棟10室を超える事業的規模であっても、相続で家業を継承した場合などであれば、兼業が承認される場合があるということです。

一方で、事業的規模未満でも自主管理などで本業に支障をきたす可能性が高いと判断された場合は処罰の対象となる可能性も否めません。一定以上の関与度や規模で副業・兼業を行う場合は、自営兼業承認申請書を提出し、承認を得てから副業を始めるのが賢明です。

申請によって公務員の不動産投資が認められるケース

前章では、公務員が可能な不動産投資のケースについて述べましたが、5棟10室以上、年間の賃料収入500万円以上などの事業的規模でも、申請によって認められるケースがあります。

この章では、申請によって認められる不動産投資の代表的な事例を解説します。

収益物件を相続した場合

公務員が収益物件を相続した場合、すぐに副業禁止規定に抵触するわけではありません。ただし、相続した収益物件が先述した事業的規模を超えている場合は、勤務先への申請が必要です。

遺産分割協議の段階で物件規模を事業的規模以下に調整できれば理想ですが、相続人が本人のみの場合など、対応が難しいケースもあります。公務員の副業が制限されているのは、職務専念義務や営利企業への従事を避けるためであり、こうした規定に抵触しない範囲の規模であれば申請のうえ認められる可能性があります。

賃貸管理会社に管理を委託したうえで、必ず勤め先に申請し、相談するようにします。申請の際には物件の規模、収益性、管理方法を的確に説明し、職務へ支障が出ない点を示すことが重要です。

適切な申請を行えば、相続物件を売却せずに所有し続けながら家賃収入を得られるケースが多く、公務員でも無理のない範囲で資産として保有できるでしょう。

駐車場を相続した場合

駐車場の相続に関しても、賃貸不動産を相続した場合と同様の扱いとなります。駐車場経営における事業的規模とは、以下の条件になります。

①駐車台数が10台以上の場合
②駐車場が建築物である場合、または機械設備を設けた駐車場である場合
③駐車場収入が年額500万円以上の場合

申請時には、駐車場の規模・構造・管理委託の有無を明確に伝え、職務に影響が出ない運用方法を示すことが求められます。適切な申請を行えば、比較的小規模の駐車場は認められるケースが多く、相続資産として有効な運用が可能です。

リロケーションの場合

リロケーションとは、転勤や単身赴任などで自宅へ住めない期間にかぎり、持ち家を一時的に賃貸へ出す仕組みを指します。公務員の場合、転勤などが理由のリロケーションについては、原則として申請は不要です。

リロケーションは一般的な不動産投資と異なり、利益を目的とした継続的な賃貸経営ではなく、「不在期間の有効活用」という性質が強いためです。職務に影響が出る運営が含まれず、家賃収入のために自ら管理業務を行わない体制であれば、事業性が低いと判断されやすいでしょう。

リロケーションであっても、事業的規模に相当する規模の場合は申請が必要となります。申請時には、賃貸に出す理由、期間、管理委託の内容を明確に示し、職務へ影響が出ない点を説明します。

転勤などで自宅を長期間空ける公務員にとって、リロケーションは資産を無駄にしない有効な選択肢といえます。

公務員ができる不動産投資以外の資産運用

公務員ができる資産運用としては、不動産以外にも以下のようなものが挙げられます。

●株式投資
●債券投資
●投資信託
●金投資
●NISA（少額投資非課税制度）
●iDeCo（個人型確定拠出年金）
●FX（外国為替証拠金取引）
●暗号資産（仮想通貨）

それぞれについて、不動産投資と比較しながら概要を解説します。

株式投資

株式とは、株式会社が資金を調達するときに発行する有価証券です。株式投資は、企業の株式を購入し、値上がり益や配当を狙う手法で、インターネット環境があれば時間を問わず売買できます。

不動産投資と比較すると、初期費用が少なく、多様な銘柄へ分散しやすい点が大きな特徴です。一方、株価は経済情勢や企業業績に敏感で、短期で大きく変動しやすいため、精神的な負担が生じる場面もあります。不動産は収益が比較的安定しやすいのに対し、株式は変動が大きい分、リターンもリスクも高くなります。

長期保有で安定した配当を狙う方法もあるため、不動産のように毎月の収入を求める運用方針にもある程度近づけられます。公務員は勤務中に取引を行わない点へ注意すれば、資産形成の選択肢として取り入れやすい運用です。

債券投資

債券とは、国や地方公共団体、企業などが投資家からお金を借りる時に発行する証書であり、国債、県債、社債などがあります。

債券投資は、国や企業へ資金を貸し、その対価として利息を受け取る運用で、値動きが小さく安定性が高い点が魅力です。不動産投資と比較すると、管理の手間がなく、価格変動リスクも低いため、堅実に資産を増やしたい方に向いています。元本が満期に戻る仕組みが基本で、計画的に資産形成を進めたい場合に扱いやすい点が特徴です。

一方、利回りは不動産投資や株式投資ほど高くはないため、大きなリターンを狙う場合には物足りないと感じる可能性があります。不動産投資では立地選定や管理委託など一定の判断が求められますが、債券はシンプルな仕組みのため、投資経験が少ない公務員でも取り組みやすい選択肢です。

投資信託

投資信託は、複数の株式や債券などをまとめて運用する商品で、専門家であるファンドマネージャーが運用を担当する点が大きなメリットです。

不動産投資と比較すると、手間が少なく、少額から広い分散投資が可能なため、公務員のように忙しい立場でも扱いやすくなっています。また、株式のように個別銘柄に投資する必要がなく、安定した運用が可能です。

NISA（少額投資非課税制）とも相性が良く、不動産よりも流動性が高いため、必要に応じて換金しやすい点も強みです。

大きな労力をかけず資産を育てたい方に向いている運用で、不動産投資との併用もしやすい手法といえます。

金投資

金投資は、金そのものを購入したり、金価格に連動する金融商品を通じて保有したりする運用で、インフレに強い安全資産として知られています。

金などの実物への投資はコモディティ（商品）と呼ばれ、価値がゼロになりにくい点が大きな特徴です。金は家賃収入のような定期的なキャッシュフローを生まない一方、経済不安が高まる局面で価格が上がりやすい傾向があり、株式・債権や不動産とは異なる値動きでリスク分散に役立ちます。

不動産が「収益を生む実物資産」であるのに対し、金は「価値を保全する実物資産」として位置づけられ、ポートフォリオに組み込むと安定性が高まるでしょう。

NISA（少額投資非課税制度）

NISAは特定の商品を指すわけではなく、一定の投資枠内で得た金融所得の課税が非課税になる制度です。

購入した投資信託や株式の利益に税金がかからないため、非常にお得な仕組みといえます。公務員でも問題なく利用でき、少額から積み立てられるため、資産形成の第一歩として取り入れやすい点が特徴です。不動産投資と比較すると、初期費用が小さく、売却しやすい流動性の高さも魅力です。

長期積立と分散投資でリスクを抑えやすく、安定した成長を狙える点で不動産投資と相性がいい運用です。非課税枠を活用すると複利効果が大きく伸びるため、制度を使わないのは損といえるほどメリットが明確です。

公務員が時間をかけて資産を育てたい場合、NISAは取り入れやすい選択肢として役立ちます。

iDeCo（個人型確定拠出年金）

iDeCoは、国が創設し「確定拠出年金法」に基づいて実施されている私的年金制度で、公務員も加入できます。公務員は月2万円まで拠出でき、掛金全額が所得控除の対象となるため、節税効果が高い点が魅力です。

不動産投資と比較すると、管理の負担が一切なく、自動的に老後資金を積み立てられる点で扱いやすさが際立ちます。運用商品は投資信託・定期預金などから選べ、長期運用でリスクをならしながら資産形成を進められます。

一方、60歳まで原則引き出せない制約があるため、運用の自由度は不動産より低めですが、その分老後資金を確実に準備しやすくなっています。

不動産投資が家賃収入で生活を支える手段になるのに対し、iDeCoは節税と積立効果で将来の年金を補完する役割を持ち、目的が明確です。公務員にとって、安定した収入を活かしながら効率よく老後資金を形成できる制度として非常に相性がいい選択肢と言えるでしょう。

FX（外国為替証拠金取引）

FXは通貨の値動きを利用して利益を狙う運用で、少額でもレバレッジを使うと大きな取引が可能です。不動産投資と比較すると、流動性が非常に高く、売買タイミングを自分で選びやすい点が特徴です。

一方、値動きの激しさから損失が急に膨らむ危険があり、不動産のように安定収入を得るタイプの運用とは性質が大きく異なるハイリスク・ハイリターン型投資となります。スワップポイント狙いの長期運用を選ぶと、不動産投資のように毎月の収益を得る形式に近づきますが、為替変動リスクは避けられません。

公務員は勤務時間中の取引ができないため、短期売買を中心にすると生活リズムを崩す可能性がある点へ注意が必要です。

暗号資産（仮想通貨）

暗号資産は、電子データとしてやり取りされる実体のない通貨で、仮想通貨とも呼ばれます。仕組みが複雑で、信頼性を疑問視する声が根強い一方、ビットコインをはじめとした主要銘柄は過去10年以上にわたり急成長を続けてきました。世界的な金融不安やインフレ局面で注目される場面も増えており、投資対象としての存在感は高まっています。

ただし、価格変動が非常に大きく、短期間で大幅に上下する点が最大の特徴です。不動産投資と比較すると、毎月の家賃収入が得られる安定型の運用とは対極にあり、ハイリスク・ハイリターン型の資産です。また、24時間取引できる自由度の高さは魅力ですが、相場変動に強く影響されるため、長期的な資産形成を目的にする場合は割合を抑える姿勢が求められます。

不動産と異なり少額から購入でき、主要銘柄へ絞れば価値が急落しづらい傾向もあります。公務員でも取引自体は認められているため、ポートフォリオの一部へ組み込むとリスク分散に役立つ場面があるでしょう。

公務員の副業に不動産投資が向いている理由とは？注意点も解説！

不動産投資（不動産賃貸業）を副業にしている公務員は少なくありません。公務員の副業に不動産投資が向いている理由に加えて、公務員が副業として不動産投資を選ぶ上で知っておきたいメリット・デメリット・注意点を解説します。

公務員でも可能な副業だから

公務員が本業以外で収入を得る方法は限られています。しかし、副収入を得たい、将来のために私的年金を準備しておきたいと考える公務員の方は少なくありません。

不動産投資であるアパート経営やマンション経営は公務員の副業として認められており、節税対策と合わせて取り組んでいる方が多くいます。

手間がかからず本業に影響が出ないから

不動産投資が手間をほとんどかけずに行うことができるという点も、本業に専念したい公務員の方に向いています。例えば、投資と聞いてイメージする方が多い株式投資は毎日株価が値動きするため、頻繁に値動きを気にする必要がありますが、不動産投資では毎日値動きを気にする必要はありません。

また、不動産は管理に手間がかかるというイメージをお持ちの方も多いかもしれませんが、それも信頼できる管理会社に任せることでオーナー様はほとんど手間をかけずに行うことが可能です。

安定収入を得られるから

不動産投資が公務員に適している理由の一つとして、長期的に安定した収入を得られる点も挙げられます。適切な物件選びを行えば、毎月の家賃収入は生活費の一部をカバーできるほど安定しており、特に人口が多く需要が高いエリアでの投資はその傾向が強くなります。

さらに、家賃収入は他の投資方法と比較して、景気の変動や市場の不確実性に影響を受けにくいという特徴があります。例えば、株式市場が不安定な時期でも、不動産の家賃収入は大きく変動することが少ないため、安定的な収入を得られます。賃貸物件の需要が高まる傾向にある都市部では、物件の稼働率が高く、空室リスクを抑えることも可能です。

安定した収入を確保しながら、本業に影響を与えずに資産形成を進めることができるため、公務員の副業として不動産投資は非常に魅力的な選択肢といえるでしょう。

老後の年金代わりとなるから

不動産投資が公務員に向いている理由の一つが、老後の年金代わりとして長期的な収入源を確保できる点です。公務員は年金制度が比較的安定していますが、年金の給付水準が老後の生活資金として必要十分とは断言できない面があります。

不動産投資による家賃収入は長期的に安定しやすく、退職後の生活費を補える強みがあります。物件を適切に維持すれば収益が続きやすく、年金のように毎月の収入を得られる点が魅力です。

退職後の生活不安を軽減し、老後の選択肢を広げられる点からも、不動産投資は公務員にとって魅力的な資産形成手段と言えます。

生命保険代わりになるから

不動産投資ローンに付帯する団体信用生命保険（団信）は、ローン契約者が万が一死亡したり、高度障害者になった場合に、ローン残債を全額肩代わりしてくれる保険です。不動産投資を行い団信に加入することで、契約者が亡くなった後も遺族に借金が残らないだけでなく、収益不動産という資産も残すことができます。

通常の生命保険では、契約者が定期的に保険料を支払い続ける必要がありますが、団信付きの不動産投資ローンでは家賃収入でローンの支払いをまかなえるため、保険料の負担を感じることなく資産形成を進められるというメリットがあります。

また、残された家族にとっても、収益不動産という形で安定した収入源を確保できるため、将来的な生活の安心材料となります。

資産形成としてだけでなく、家族の将来を守る生命保険の代わりとしても、不動産投資は非常に有効な手段です。

金融機関の信用度が高いためローン審査に有利だから

不動産投資であるアパート経営・マンション経営を行う場合の多くは、金融機関から融資を受けます。融資を受けるためには収益性の高い賃貸経営が見込める不動産の担保力や、債務者の属性や信用力などを総合的に判断し、融資実行の有無や条件が確定されます。よい物件に出会えても資金調達ができず、購入を諦めなければいけないケースも少なくありません。

公務員は「失業の可能性が低い」「収入・賞与が安定している」「退職金で一括返済が可能」などの理由から社会的信用が高いとされています。

金融機関の融資審査において、物件の積算価格や収益力も加味して融資の可否が検討されるのが一般的です。社会的信用が高い公務員という属性上、融資が通りやすくなることもあります。審査が通りやすいのは不動産投資を行う上で非常に有利なポイントになるでしょう。

融資を利用することで、投資利回りを高める効果が期待できるレバレッジ効果が期待できます。社会的信用の高い公務員が、高い収益性が期待できる物件に投資する場合、年収をはるかに超える金額の融資を受けられることも珍しくありません。

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【必読】不動産投資のレバレッジ効果！基礎知識や計算・注意点も解説

相続税や所得税の節税効果も期待できるから

不動産投資で得られる節税効果は、資産家や高所得者が不動産投資を始める理由の1つと言われています。株式投資などと大きく違うポイントになるため、不動産投資で節税対策ができる理由を詳しく説明します。

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【保存版】不動産投資で節税する仕組み！節税が向いている方を徹底解説

不動産投資が相続税対策になる理由「相続税評価額」

不動産投資が相続税対策になるのは、例えば3000万円の現金と3000万円で購入した不動産の相続税評価額が異なることが原因です。

不動産は流動性が低く、相続後にすぐに現金化して使うことが難しいため、一般的に不動産の相続税評価額は現預金の70～80％程度です。不動産を投資用物件として他人に貸していると、すぐに売りにくいため、さらに流動性が低いと考えられ、投資用不動産の相続税評価額は居住用不動産の場合の70～80％程度となります。

それぞれ70％と仮定すると、3000万円×0.7×0.7＝1470万円になる計算です。

このように、現金を投資用の不動産に変えることで、相続税評価額が現金で保有している場合の半分以下になることも珍しくなく、相続税対策になるのです。

不動産投資で所得税・住民税が節税できる理由「損益通算」

不動産投資が所得税の節税になるといわれている理由は、公務員としての本業で得た所得（給与所得）と不動産所得を損益通算することができるためです。損益通算とは、本業の収益とほかの所得で得た収益もしくは損失を合算して、課税所得を計算する仕組みです。

不動産投資の場合は、実際に不動産投資でかかった費用や、減価償却費などの帳簿上の経費を損金計上することができるため、手元の収支は黒字でも、帳簿上は赤字になることが多く、損益通算による節税効果が高いといわれています。不動産所得の赤字分を本業の利益から差し引いて税金を計算することができるため、所得税・住民税の節税につながります。

本業の収入が所得税率23％（住民税とあわせて33％）の範囲内の方を例に計算をしてみましょう。
不動産所得が▲300万円の赤字と仮定すると、課税所得が300万円少なくなり、300万円×33％で約100万円所得税・住民税が安くなります。

※法令は毎年変化があるものです。不定期でも、自分の状況を専門的なパートナーに確認してみることをおすすめします。

損益通算が可能な所得は、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得のみで、副業としてほかの事業を営むことが認められていない公務員の方の場合、不動産所得が最も有力な選択肢と考えられます。

公務員が不動産投資をするときに意識するリスクとその対策

公務員が不動産投資を始める際に、特に意識すべき代表的なリスクとその対策について解説します。

空室リスクとその対策

不動産投資における最大のリスクに、「空室リスク」が挙げられます。空室リスクとは、入居者が決まらないことにより家賃収入が得られなくなることを指します。

家賃収入が入らないということは、ローン返済や物件の維持管理にかかる費用などを、オーナー様自身の懐から捻出しなければならなくなるため、大きな懸念材料となります。

空室リスクを回避するためには、まず立地条件のいい物件を選ぶことが重要です。具体的には、駅から徒歩圏内で利便性が高く、周辺に商業施設や公共施設があるエリアの物件は、賃貸需要が安定しているため、空室リスクを抑えられる傾向にあります。

また、築年数が浅い物件や人気の間取り、最新の設備が整った物件も、競合物件と差別化を図るために効果的です。特に、時代のニーズに合った設備やデザインを取り入れることで、入居者の満足度を高め、長期間にわたって入居が維持されやすくなります。近年ではインターネット回線無料の物件、防犯性能の高い物件は、人気が高い傾向にあります。

収益物件の空室対策事例は、以下もご参照ください。

▼収益物件の空室対策事例

家賃滞納リスクとその対策

不動産投資におけるリスクには、家賃滞納リスクもあります。空室はなくても、入居者様が賃料を支払わない、または支払いが遅れることで、予定していた収入が得られなくなるリスクです。

家賃滞納が続くと、物件のローン返済や維持管理費の支払いが困難になるだけでなく、最悪の場合、明渡し訴訟への発展もありえます。このような法的手続きには時間と費用がかかり、解決するまでその居室での家賃収入が絶たれてしまいます。

家賃滞納リスクを回避するためには、入居者審査を厳格に行うことが重要です。安定した収入を持つ入居者様を選ぶことで、滞納リスクを大幅に減らせます。また、家賃保証会社への加入を条件とすることで、万が一滞納が発生した場合でも、保証会社が代わりに家賃を支払ってくれるため、収入の安定性を保てます。

滞納家賃回収の事例は、以下をご参照ください。

▼滞納家賃回収の事例

修繕リスク／老朽化リスクとその対策

不動産投資において避けられない、修繕リスクや老朽化リスクへの対策も必要です。建物・設備は時間の経過とともに劣化し、必ずどこかで修繕や設備の交換が必要になります。屋根や外壁のメンテナンス、給排水設備の修理などの修繕を怠ると、物件の価値が下がるだけでなく、入居者様の満足度も低下し、結果的に空室リスクが高まる可能性があります。

また、物件の老朽化が進むと、リノベーションによる価値向上を図ることが求められますが、その費用も無視できません。

効果的な対策としては、修繕積立金を計画的に積み立てておくことが重要です。資金を蓄えておくことで、予期せぬ修繕が必要になった際にもすぐに対応できます。収益性を考慮した設備の交換やリフォーム／リノベーションを計画的に行い、物件の魅力を維持することも大切です。

入居者のニーズに合わせた設備の更新やリフォーム／リノベーションを実施することで、入居率を高め、長期的な収益性を確保できるでしょう。

収益物件のリフォーム／リノベーションについては、以下もご参照ください。

▼収益物件のリフォーム事例

▼収益物件の大規模修繕事例

災害リスクとその対策

不動産投資において、災害リスクは無視できません。災害リスクとは、地震や火災、水害などによって建物が破損したり、場合によっては滅失したりする危険を指します。

災害によって建物に深刻な被害が出ると、修繕費がかかるだけでなく、家賃収入の減少、資産価値の低下にもつながり、長期的な投資計画に大きな影響が生じます。

最悪の場合は、収益物件のオーナー様に損害賠償責任が及ぶ事例もあります。自然災害自体は不可抗力とされますが、建物の瑕疵があったり、老朽化を放置していたりすると、災害発生による損害によって損害賠償責任が生じるのです。

対策の柱となるのが「保険加入によるリスク移転」です。火災保険や地震保険を適切に組み合わせると、災害による大部分の損害をカバーでき、突発的な支出を抑えられます。保険はコストがかかるものの、災害時の負担軽減効果が大きいため、投資初期の段階で必ず加入するようにします。

さらに、物件選定の段階で災害リスクを下げる視点も欠かせません。自治体が作成しているハザードマップを読み、水害の危険区域や液状化の可能性が高い場所を避けるとリスクを大きく減らせます。地盤の強さ、過去の浸水履歴、河川との距離などを調べ、災害に弱い地域

を選ばない姿勢が重要です。

立地の選び方次第で長期的な安定収益を確保しやすくなるため、公務員の不動産投資では特に重視するべきポイントといえるでしょう。

不動産投資全般のリスクに関連する記事として、以下もご参照ください。

不動産投資のリスクとは？ リスクを正しく認識すればヘッジはできる

公務員の不動産投資で注意すべきポイント

ここでは、公務員が不動産投資をする際に注意すべきポイントを解説します。

「武家の商法」になってはいけない

公務員が不動産投資を始める際に意識したいのが、「武家の商法」に陥らない姿勢です。武家の商法とは、気位（きぐらい）ばかり高くて商売のやり方にうとく、失敗しがちな商売の仕方を指す言葉です。

公務員の勤め先である国や地方自治体は、一般企業とは異なり営利組織ではありません。一般的には、公務員は予算の範囲内での業務執行が主であり、売上や利益を追求する商売の感覚が希薄になりがちです。

一方、不動産投資は収益性の分析が欠かせず、立地、管理費、空室率、修繕費など複数の要素を冷静に比較する必要があります。不動産投資は事業の一つであり、儲かる仕組みかどうかを客観的に確認しないと長期的な成果が得られません。

冷静な分析を基に判断し、感情よりも収益性を優先する姿勢が、不動産投資を失敗させない大きなポイントとなります。

融資額を増やしすぎない

不動産投資では、金融機関からの融資を活用するケースがほとんどです。公務員は安定した収入があるため、融資が通りやすい分、借入額が増やしすぎないように注意が必要です。

融資額が大きくなりすぎると、空室や修繕による収支のズレに対応できなくなり、家計へ圧力がかかる状態に陥ります。複数物件へ短期間で手を広げると返済額が増え、想定外の支出に耐えられなくなる危険があります。

投資は長期的な収益を狙うものであり、借りられる額ではなく返せる額から逆算して計画を組む姿勢が欠かせません。賃貸管理会社へ支払う管理委託手数料や固定資産税、突発的な修繕費を考慮し、余裕を持ったキャッシュフローを維持する意識が必要です。

公務員は職業上安定感があるため、金融機関が積極的に融資を勧める場面も見られますが、無理のない資金計画を守らないと生活に影響が出る可能性があります。安全第一で借入額を調整し、長期的に安定した運用を保つ姿勢が重要です。

公務員の不動産投資事業規模には制限がある

公務員が不動産投資を行う場合、事業規模に制限がある点を理解しておく必要があります。

不動産投資は許可されているとはいえ、規模が大きくなり「営利企業の経営」と判断されると副業禁止規定に抵触します。

一般的に目安とされるのが「5棟10室」基準ですが、公務員の場合はこの基準だけで判断されるわけではありません。管理を自分で行っている場合は小規模でも事業性が高いとみなされる可能性があり、管理委託を行うかどうかも判断材料になります。

職務に支障が出ない運用体制を整え、規模が大きくなりすぎないよう意識することが重要です。公務員は職務専念義務、信用失墜行為の防止が求められるため、適切な規模で運用する姿勢が安全です。

違反すると懲戒処分の可能性がある

公務員が副業禁止規定に違反した場合、懲戒処分を受ける可能性があります。

不動産投資自体は認められているものの、事業性が高い状態で無申請のまま運営している場合や、勤務時間中に管理業務を行った場合は規定違反と判断されるリスクがあります。懲戒処分は戒告から減給、停職、最悪の場合は免職まで幅広く、キャリアに深刻な影響が出るため避けるべきです。

入居者対応や修繕手配を自ら行い、勤務に支障が生じたと判断されるケースは危険度が高くなるでしょう。運用を安全に進めるためには、事業規模の管理と管理業務の外部委託が重要であり、職務に影響が出ない証明が求められます。

収入や規模が拡大した段階で申請の必要性が生じる場合もあるため、状況に応じて人事担当へ相談する姿勢が安全です。規定を守りながら適切に運用すればリスクを抑えられ、公務員でも安心して不動産投資を進められます。

不動産業者選びで必ず確認しておきたいポイントとは？

どのような不動産業者から物件を購入し、管理を任せるといいのでしょうか。不動産業者と話をする際には、次の４つのポイントに注目して、任せてもよい相手なのかどうかを判断しましょう。

地域の情報に詳しいか？

周辺環境の情報を知るにあたって、不動産業者はとても頼りになる存在です。投資判断の肝となるエリアの人口推移や世帯の変化は国の調査などで知ることができますが、細かな立地や周辺の都市計画やスーパーマーケットや新駅が新設されるといった細かな情報は、個人が本業の傍らで集めようと考えても限界があります。

投資を検討している地域情報に詳しい、地域の老舗業者をパートナーに選び、地域の情報を積極的に教えてもらうとよいでしょう。

優良物件を紹介してくれるか？

不動産業者を選ぶ際は、優良物件を紹介できる実力があるかを必ず確認したいポイントです。

収益物件の取引実績が多い業者は、地域の賃貸需要や家賃相場、空室リスクを的確に把握しているため、投資目的に合った物件を提案しやすくなっています。市場全体の動きや地域ごとの特性を理解している担当者は、表面的な利回りだけでなく、長期運用で安定収益を得られる物件を見極めてくれるでしょう。

融資への知識が豊富で、投資家の属性に合う金融機関を紹介できる業者は信頼性が高いといえます。融資条件は投資の成否へ直結するため、金融機関とのパイプを持つ業者は大きな味方になります。物件の良し悪しを丁寧に説明し、メリットとデメリットを隠さず伝える姿勢の有無も判断材料です。

資金計画や安定収益を判断する指標については以下の記事を参照ください。

アパート経営に必要な自己資金はいくら？ 成功に導く出口戦略と資金計画

【徹底解説】不動産投資の利回り計算！ 賃貸経営を成功に導く指標とは

収益物件の購入事例については、以下もご参照ください。

杉田新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

鶴見新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

羽田新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

ライオンズマンション川崎第15の購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

中央区1Rの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

TOP川崎第15の購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

品川区南大井ワンルームマンションの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

ライオンズマンション関内第弐の購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

いい条件で収益物件を売却できるネットワークがあるか？

不動産投資は、運用だけでなく売却までを見据えた出口戦略が重要であり、収益物件の売却は、マイホームなどの実需物件とは異なるアプローチが必要になります。

実需では購入者の生活イメージや立地環境が重視されますが、収益物件では利回りや運用履歴、将来の収益性が判断軸となります。そのため、収益物件オーナー様のネットワークを持ち、投資家向けに物件を的確にアピールできる不動産会社は心強い存在です。

また、幅広い投資家リストを保有している会社は、売却したい物件の魅力を理解する層へ直接訴求できるため、条件のいい売却につながりやすくなります。さらに、複数の不動産会社や法人買取ルートとつながりを持つ業者は、売却活動の幅を広げやすく、成約までの期間を短縮しやすい点も強みです。

相場観に基づいた価格設定や、売却戦略を具体的に提案できる担当者は信頼性が高く、出口戦略を明確にした運用を支えてくれます。適切なネットワークを持つ業者を選べると、収益物件の売却で有利な条件を実現しやすくなるでしょう。

『4つの空室対策』に強い不動産業者か？

不動産の管理をしている企業の中にも、空室対策やリーシング（入居者募集・賃貸仲介）に強い会社、不動産の賃貸経営戦略を一緒に立ててくれる会社、法人契約に強い会社、オーナー様の関与度を低くできる会社など、異なる強みを持った不動産業者があります。

不動産投資にはいくつかリスクがありますが、多くはコントロールすることが可能で、特に空室リスクは、収益悪化の最も大きな要因となるため、空室対策に強い会社をパートナーに選びましょう。『4つの空室対策』は空室発生の代表的な要因を解決するフレームワークとなります。

①入居者募集力。②賃貸仲介力。③管理対応力（入居者管理/建物管理）。④設備・工事対応力を備えたパートナーを選定してリスクヘッジを行うなど、不動産会社の強みを知り、任せられるところはパートナーに委託することが公務員の本業と不動産投資を両立する秘訣です。

不動産投資を任せられる幅広いサポートと実績があるか？

不動産投資は購入してからが本番です。公務員の方が安心して業務に専念し、安定収益を生み出すためには、「収益物件の売買」「空室対策に強い賃貸管理」「ミニマム投資で費用対効果を向上する工事・修繕対応」「節税対策・相続対策・資産活用」などの幅広いサポートが必要となります。

賃貸経営をトータルでサポートできるパートナーは複数あっても、オーナー様のご事情を理解し、賃貸経営の目標達成に貢献するパートナーは限られてくるはずです。実益を考えたシミュレーションを考える際にも、対応業務の範囲でシミュレーション結果の意味合いが全く異なります。安心して任せるためにも、不動産投資や賃貸経営をまるごとお任せできる業務範囲を、確認しておきましょう。

特に、賃貸経営を安定し、収益最大化を図るためには、実績や経験の豊富な賃貸管理会社に任せるのがよいでしょう。では、賃貸管理のパートナーをどのように探せばよいのでしょうか？

具体的な指標として事前に確認することをおすすめしたいのが、「管理戸数」と「仲介件数」です。

「入居率（空室率）」を参考にする場合もありますが、賃貸管理会社の実績や経験を正しく比較できない可能性もあります。例えば、首都圏にある人気の高い物件ばかりを管理していれば、入居率が高くても当然でしょう。一方で、地方にある物件は空室対策が難しいことが多いため入居率は低めになります。

このように、入居率は参考になっても賃貸管理を任せる判断材料としては不足しているのです。賃貸経営の運用実績に直結する「管理戸数と仲介戸数」も見るべき数字に加えてみてください。

後述する不動産業者の種類と特色も加味して、オーナー様に寄り添えるパートナーをお探しください。

購入後に委託する賃貸管理会社の種類と特徴

賃貸管理会社は主たる事業内容により得意分野も異なり、複数の種類に分けることができます。代表的な会社の種類には、ハウスメーカー系、デベロッパー系、不動産投資会社系、さらには地域密着型の中小企業の不動産会社、賃貸管理専門の会社、などがあります。それぞれの会社のタイプにより特色が異なるため、各タイプの大まかな特徴を解説しましょう。

ハウスメーカー

全国的に知名度の高いハウスメーカーの系列会社で、自社で建築した物件を管理しています。その大きな特徴は、設計から建築、管理に至るまで一貫して行うという点。自社が建てた建物なので建物の構造を熟知し、建物や設備の維持管理については安心して任せられます。

ハウスメーカー系の賃貸管理会社の場合、「サブリース契約」での管理運用となることがあります。サブリース契約はオーナー様の負担も少なく、安定した賃貸経営を実現できるメリットがあります。一方で、収益が減少する、契約解除が難しいなどサブリース契約特有のデメリットも存在します。

また、建築物の品質を担保するために、基本的にハウスメーカーの指定した工事内容を選択する必要があり、これに応じないと家賃の減額見直しが行われるケースもあります。

大手不動産デベロッパー

全国展開する大手不動産会社などのデベロッパーが、子会社や関連会社に管理業務を委託するケースです。大企業の系列会社も多く、知名度を生かした高いブランド力を持ちます。誰もが知っている会社名を生かした集客力は高く、空室を埋めるスピードも速い点が大手不動産デベロッパーをパートナーに選ぶメリットです。

一方で、ブランドの品質を担保するため、手数料を含めた管理コストがやや高めで、たくさんの管理物件を扱っているため、入居者のクレームや突発的なトラブルに対しては画一的な対応に終始する傾向もあり、オーナー様に対しての積極的な提案が少なめといったデメリットもあります。

投資用不動産専門の不動産販売会社

投資用不動産の販売を中心に行っている会社には、新築・中古・アパート・マンション・戸建て・都市部・地方などそれぞれがメインで取り扱っている得意分野が存在します。

サポートが手厚い会社であれば、節税や相続対策などのアドバイスを受けられる場合もありますが、売って終わりで購入後のサポートがほとんどない会社も存在するため、手厚いアフターフォローを行っている会社かどうかの見極めが重要です。

建物管理専門の不動産会社

賃貸物件の建物管理だけを請け負う会社です。不動産オーナー様と直接契約を締結する場合や、大手のハウスメーカーや不動産デベロッパーから管理業務の委託を受け、多数の不動産を管理している場合もあります。建物や設備の維持管理に特化した会社が中心ですので、建物管理に関しては質の高いサポートを期待できます。

その一方で、「空室対策」や「入居者対応」など、賃貸経営に関連する重要な業務へのサポートを得意としていない企業が多いというデメリットもあります。もともと賃貸経営に関する業務を行う会社ではないため、賃貸経営の根幹に関わる業務のノウハウに乏しい傾向にあります。

地域密着型、街の不動産屋さん

駅前や商店街などで見かける個人や家族経営の不動産屋さんの中には、長年地域密着型で経営してきた実績があるため、地域の情報に詳しく、親身になってサポートしてもらえる不動産屋さんもあります。

街の不動産屋さんは、フットワークの軽さを生かして比較的柔軟な対応をしてもらえる点がメリットですが、担当者次第で管理業務の質にばらつきが出やすく、当たりハズレが大きいというデメリットがあります。さらに集客面では知名度や資金力に勝る大手に後れを取りがちです。経営基盤も大手と比べて盤石ではないため、将来的に長い間管理業務を任せられるかという点も懸念されます。

地域密着型の街の不動産屋さんを選ぶ場合は、集客力やトラブル対応力、担当者との相性、さらには会社の経営基盤の安定性、といった点に注目するといいでしょう。

フランチャイズ展開を行っている大手不動産仲介会社

ネットやテレビでも頻繁に目にする、大手FC不動産仲介会社の系列賃貸管理会社です。立地のよい場所に店舗を構え、知名度が高いため、高い集客力が期待できます。

仲介業務が中心で、管理業務はその派生という位置づけで対応することも多く、管理業務全般のクオリティーに物足りなさを感じる場合もあります。特に大手FCは膨大な数の物件を扱っているので、個々の案件に対しても本社のマニュアルに準じた画一的な対応が目立ち、管理業務の範囲にも明確な規定があることで、柔軟な対応が難しいケースもあるでしょう。

ハイブリッド型の賃貸管理会社

ハイブリッド型の賃貸管理会社とは、大手の賃貸管理会社と地域密着型の賃貸管理会社、両方の強みを持つ不動産会社のことです。大手の賃貸管理会社の持つ「集客力」と「安定性」、地域密着型の賃貸管理会社が持つ「情報力」と「迅速で柔軟な対応力」をあわせ持つ賃貸管理会社になります。

ハイブリッド型の賃貸管理会社は、賃貸経営の流れを包括的にサポートする点が大きな特徴です。賃貸経営で収益を生み出すために必要となる、「入居者を募集する力」「物件と入居希望者様をマッチングし契約する仲介力」「入居者様と建物の管理対応力」「賃貸経営に必要なミニマムの設備投資と工事への対応」といった一連の流れを、俯瞰的にサポートしてくれます。

さらに、息の長い賃貸経営をサポートするために、保証サービスや相続、節税対策のアドバイスといった、多岐にわたるサポート内容を用意する心強いパートナーも存在します。賃貸管理業務をメインに発展した会社も多いため、賃貸経営に関わるあらゆる管理業務に関するエキスパートといえるでしょう。

このように、地域の賃貸管理会社が持つ強みと大手の持つ信頼性の両面で、賃貸経営に必要なサービスを包括して提供してくれるのが、「ハイブリッド型」の賃貸管理会社です。賃貸管理会社選びの際にはぜひご注目ください。

まとめ・不動産投資は公務員におすすめできる副業

不動産投資は、事業規模や形態に気をつければ、公務員でも無理なく進められる副業といえます。ただし、融資の使いすぎや規模拡大による事業性の指摘、懲戒処分のリスクへ注意が必要です。物件選定や業者選び、災害への備えを徹底し、無理のない計画で進める姿勢が重要になります。

不動産投資で成功するには、事前の情報収集や購入後の空室対策などのポイントを押さえる必要がありますが、公務員の仕事をしながら賃貸経営をご自分で行うことは難しいでしょう。無理なく本業と不動産投資を両立するためには、賃貸経営に関わることを「まるごと」お任せできる賃貸管理会社を見つけることが成功への近道です。

理想的な賃貸管理会社の特徴は、大手の得意とする「集客力」や「ノウハウの豊富さ」と、地域の不動産会社が得意とする「柔軟な対応力」、「地域に精通した情報力」をあわせ持ち、オーナー様の細かなニーズに対応できる「業務範囲の広さ」があるという点です。

【リロの不動産・リロの賃貸】は、全国6位の仲介力と、多くの管理戸数による実績をベースに、オーナー様の賃貸経営を全力でサポートする「ハイブリッド型」の賃貸管理会社です。

これまでに培った豊富なノウハウを活かしながら、オーナー様の大切な不動産の資産価値を向上させるため、『4つの空室対策（募集力／仲介力／管理対応／設備・工事対応）』や、入居者ニーズを反映したミニマム投資で費用対効果を追求する「賃貸経営リノベ―ション」、手持ち資金0円から工事に着手できる「割賦工事」、相続、税金対策のアドバイスなど、豊富なサービスメニューをご用意しています。

賃貸経営を俯瞰して、客観的にトータルサポートできる賃貸管理会社をパートナーに選び、不動産投資で成功する確率を高めましょう。

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