コラム不動産投資不動産購入

木造一棟アパートの購入から始める不動産投資！メリット・デメリットと投資戦略

2024.06.18

オーナー様リロの強み収入アップ

『リロの不動産』リロパートナーズのご紹介資料

不動産投資にはいくつかの種類があり、木造一棟アパートへの投資も選択肢の一つです。さまざまなタイプがある収益物件の中でも、木造アパートを購入して賃貸経営を行うことには、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

この記事では、木造一棟アパートから不動産投資を始めるために知っておきたい基本知識やメリット・デメリットを詳しく解説します。投資戦略や節税方法についても順を追って解説しますので、不動産投資の参考にしてください。

賃貸アパートの構造の種類

賃貸アパートには構造の種類がいくつかあり、木造のほかRC造や鉄骨造などが一般的です。それぞれメリットやデメリットがあり、どの構造を選ぶのかで建築費にも差がでてきます。そこでまずは、構造の種類について基礎知識を確認しておきましょう。

木造

木造は建物の主要構造部を構成する柱や梁（はり）、壁や床などに木材が使用されている建築物です。木材が豊富な日本では建築資材の調達もしやすく、スタンダードな建築構造として古くから歴史的な建造物はもちろん戸建て住宅、アパートまで幅広く採用されてきました。

木造は軽いうえに加工性も高いのが特徴です。狭小地や特徴的な形の土地でも施工しやすい、リフォームがしやすいなど、さまざまなメリットがあります。

木造では木造軸組工法や2×4工法など、複数の工法があります。在来工法とも呼ばれる木造軸組工法は柱や梁、筋交いなどの線で建物を支える工法です。2×4工法は木造軸組工法とは違って壁や床などの面で建物を支えています。

木造アパートで実際に土地活用した事例を参照ください。

■賃貸経営・土地活用に関連する事例
賃貸経営HACK「スモールタウン完成！生産緑地の解除から相続対策・建築までサポート」

RC造

RC造は鉄筋コンクリート造のことで、強度が必要な柱や梁などに鉄筋とコンクリートを用いた建築物です。具体的には鉄筋を組んだ枠型にコンクリートを流し込み、骨組みを形成します。RC造は圧縮力には強く引っ張りには弱いコンクリートと、逆に引っ張りには強いものの、圧縮には弱い鉄筋を組み合わせ、お互いを補完しあいながら強い構造を実現しています。

RC造は素材自体が重い鉄筋とコンクリートを使用していることもあり、中低層の建築物で採用されることがほとんどです。ほかにRC造と似た構造として、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）もあります。耐久性の高いRC造に支柱として鉄骨を入れることで、しなやかさが加わった構造です。SRC造は主に高層建築物で採用されています。

鉄骨造

鉄骨造は柱や梁などの骨組みに木材ではなく鉄骨を用いた建築物で、S造とも呼ばれています。使用する鋼材の厚みによって軽量鉄骨と重量鉄骨に分かれており、6mm未満が軽量鉄骨造、6mm以上を重量鉄骨造とするのが一般的です。ただし、法定耐用年数の区分は6mmとは別の基準で定められているため、注意してください。

RC造やSRC造のようにコンクリートを使っていないぶん、軽量化を図れるメリットがあり、超高層ビルの建築にも適しています。また、間取りを広く取れるため、倉庫や体育館などの建築物でも採用されている構造です。コストはRC造やSRC造に比べて低く抑えられるのが鉄骨造のメリットですが、揺れには弱いデメリットがあります。

木造アパート購入のメリット

木造アパートを購入して賃貸経営を行うと、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。主なメリットは3つあり、1つめは利回り、2つめは建築コスト、3つめは節税です。それぞれ詳しく解説していきます。

アパート経営に関しては、以下の記事も参照ください。

■投資用不動産・アパート経営の関連記事
賃貸マンションの一棟買いはあり？アパート経営・区分マンション経営との徹底比較

アパート購入と賃貸経営の流れ！アパート経営成功のポイント【保存版】

失敗しない不動産投資の秘訣とは？メリットとリスクを徹底検証！

【必読】不動産投資の初心者向けに基礎知識を網羅！注意点も徹底解説

利回りが高い傾向

アパートを購入して賃貸経営を行い、利益を挙げるために重要なポイントの一つが利回りです。利回りは不動産投資の指標となる数字であり、基本知識として理解しておかなければなりません。利回りとは投資によってどのくらいの利益が得られるのか、その割合を表す数字です。不動産投資を行う際は、利回りも参考にしながら物件の購入・売却を検討します。

木造アパートの経営は、ほかの構造に比べると利回りが高い傾向です。利回りにもいくつか種類がありますが、アパート経営で参照すべき利回りには、以下で解説するものがあります。表面利回りと実質利回り、総収益率と自己資本利回りの4つの利回りが、それぞれ何を表す指標なのか詳しく解説していきます。

利回りについては、こちらの記事も参照ください。

■投資用不動産・収益物件の利回に関連する記事
【徹底解説】不動産投資の利回り計算！賃貸経営を成功に導く指標とは

【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

【マンション経営入門】失敗から学ぶマンション経営成功のポイント

表面利回り

表面利回りは、年間の家賃収入を購入価格で割って求められる数字です。グロス利回りと呼ばれることもあります。計算式は「表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100」です。

表面利回りは大まかに収益性を把握できる方法として、使いやすい指標でしょう。しかし、表面利回りは満室を想定しているため、もし空室が出ていれば実際の利回りはそれよりも低くなります。また、物件購入時の諸費用や税金、運営中の経費も加味されておらず、現実的なお金の流れを表しているとはかぎりません。

実質利回り

実質利回りは年間家賃収入から管理費用や保険料などの必要経費と税金を引いた金額を、物件価格で割った数字です。年間賃料収入から必要経費と税金を引いた額は「営業純収益（NOI）」とも呼ばれています。計算式は「実質利回り（％）＝営業純収益（NOI）÷物件価格×100」です。

実質利回りは必要経費や税金などが差し引かれているため、表面利回りに比べ、より現実的な利回りが求められます。不動産投資を検討する際は、実際の収入と支出も含めて把握できる実質利回りが重視されます。

総収益率（FCR）

総収益率は利回りを求めるための物件価格に購入時の諸費用を含め、投資総額を使って利回りを計算します。なおFCRは、Free & Clearly Returnの頭文字を取ったものです。アパートを購入する際は、不動産仲介会社に支払う仲介手数料や不動産取得税、登記を申請する際にかかる登録免許税など、物件価格そのもの以外にもさまざまな費用や税金がかかります。

総収益率は諸費用を含めた投資総額をもとに算出するため、より正確な利回りを把握できるのがメリットです。計算式は「総収益率（％）＝営業純利益（NOI）÷投資総額×100」です。

自己資本利回り（CCR）

自己資本利回りは、不動産投資ローンを活用した場合に参照すべき指標です。CCRはCash On Cash Returnの頭文字を取っており、年間キャッシュフローを自己資本で割って算出されます。年間キャッシュフローとは営業純収益（NOI）から、さらにローンの返済額を引いた額です。

計算式「自己資本利回り（％）＝年間キャッシュフロー÷自己資本×100」で求められます。自己資本利回りは金融機関から融資を受けて投資をしたケースにおいて、自己資金に対してそのような利回りで運用できているのか、どれだけ投資効率が高まったのかを把握できる指標です。

投資総額を抑えられる

木造アパートはRC造や鉄骨造のような構造に比べて、建築コストが安くなるのもメリットです。もちろん使用する建築資材のグレードによって幅はありますが、木造ではほかの構造に比べると材料費は安くなっています。また、短い工期で済むため、人件費も抑えられます。

政府統計ポータルサイトのe-Statで公開されている2022度の「建築着工統計調査建築物着工統計」によると、居住専用住宅の床面積合計は4,450万9,508平方メートルでした。工事予定額は7兆8,736億5,029万円となっており、ここから単価を計算すると、1平方メートルあたりが17.68万円となっています。

同じようにRC造の建築単価を計算すると1平方メートルあたり27.69万円、鉄骨造は1平方メートルあたり27.1万円です。以上のように統計からみても、木造はRC造や鉄骨造に比べて建築コストを抑えられることがわかります。賃貸アパート経営の投資総額を抑えられると、家賃設定も低くすることが可能です。

出典：e-Stat「建築着工統計調査建築物着工統計」

節税メリットがある

アパートやマンションなどの建築物は、構造別に法定耐用年数が定められています。法定耐用年数は、建物自体の寿命を表しているのではありません。アパートのような収益物件の建物は新築時に建築費用を全額費用計上するのではなく、定められた年数に応じて分割し、毎年減価償却費として計上します。その減価償却期間を決めるのが、法定耐用年数です。

法定耐用年数は構造・用途別に細かく設定されており、住宅用のRC造では47年ですが、木造（木造・合成樹脂のもので店舗用・住宅用のもの）は22年に定められています。ちなみに鉄骨造に関しては、構造の区別では6mm以下を軽量鉄骨造、6mm以上を重量鉄骨造としていましたが、法定耐用年数ではさらに骨格材の厚みによって3つに区分されています。

木造は法定耐用年数が短い分、1年あたりの減価償却費を高く取れるのが節税を考えたときのメリットです。中古物件を購入すると、節税面ではさらに有利になります。木造アパートへの投資による節税の方法については、後の段落で掘り下げて詳しく解説します。

■不動産投資・賃貸経営の節税に関連する記事
失敗しない不動産投資の秘訣とは？メリットとリスクを徹底検証！

木造アパート購入のデメリット

木造アパートを購入して賃貸経営を行うのは、メリットばかりとはかぎりません。考えていたほどの利益を上げられなかったり、トラブルに見舞われたりすることもあります。リスクにも対応できるよう、デメリットもしっかり把握しておいてください。

アパート経営のメリット・デメリットに関しては、以下の記事も参照してください。

■不動産投資・アパート経営・マンション経営に関連する記事
【必読】不動産投資の初心者向けに基礎知識を網羅！注意点も徹底解説

アパート購入と賃貸経営の流れ！アパート経営成功のポイント【保存版】

賃貸マンションの一棟買いはあり？アパート経営・区分マンション経営との徹底比較

失敗しない不動産投資の秘訣とは？メリットとリスクを徹底検証！

修繕／老朽化リスクがある

どのような構造のアパートでも、時間が経過すれば修繕が必要な箇所がでてくるのは避けられません。木造にかぎったことではなく、どのアパートでも老朽化のリスクはあります。ただし、木造の場合はメンテナンスをしっかり行っていないと、ほかの構造よりも雨漏りや白アリなどによる腐朽が起こりやすいのが特徴です。

木材が腐朽することによって、躯体そのものが損傷する可能性もあります。そのため、木造アパートでは老朽化の進むスピードが速いことを意識し、メンテナンスを定期的に行うことが求められます。

ただ、確かに木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、22年経過すると使えないというわけはありません。実際には老朽化リスクを意識しつつ、適宜メンテナンスや修繕を実施していれば耐久性を延ばし、賃貸経営が十分成り立つ状態を保つことが可能です。そのためには状態を見極め、適切なアドバイスをしてくれる賃貸管理会社にサポートしてもらう必要があります。

中古アパート経営に関しては、次の記事を参照ください。

■中古アパート経営の関連記事
失敗しない中古アパート経営とは？メリット・リスク・対策方法を解説

騒音トラブルが予想される

アパートの構造の中で、最も防音性や遮音性に優れているのはRC造です。RC造やSRC造は壁面や床面に高密度のコンクリートを使用しているため、音をブロックする性能が優れています。鉄骨造も骨組みに厚みがあるうえ、近年では軽量気泡コンクリート建材のALCパネルを採用している物件が多く、RC造やSRC造に次いで遮音性・防音性に優れた構造です。

相対的に木造は、最も遮音性・防音性が低くなります。建物の遮音性や防音性が低いと、上下階や左右の居室との間で騒音トラブルが起きやすくなることが予想されます。入居を検討している方の中には防音性を重視する方も多く、その点ではデメリットになるでしょう。

しかし、遮音性能の高い壁材を使う、ダンパーを採用するなど、木造アパートでも騒音に配慮した建物が建築されるようになってきています。また、建築時に配置を工夫するなど、防音対策を施すことで、ある程度は生活音を軽減することも可能です。

融資期間が短くなる

木造アパートはRC造やSRC造、鉄骨造に比べて法定耐用年数が短い分、不動産投資ローンの融資期間が短くなるのもデメリットです。アパート一棟を丸ごと購入して不動産投資を行おうとすると、それなりに大きな金額になります。よほどの資金を保有していないかぎり、融資を受けずに購入するのは難しいでしょう。

多くは不動産投資ローンを活用し、投資物件を購入するのが一般的です。融資を行う金融機関は対象の物件に抵当権を設定しており、万一返済が不可能になった場合は物件を売却して残債の回収を行います。金融機関が不動産投資ローンの融資期間を設定するための目安とするのが、物件の耐用年数です。

不動産投資ローンを活用して賃貸経営を行うケースでは、物件価格に対して自己資金をどのくらい出せるかで返済額も変わってきます。法定耐用年数が短い木造アパートの場合、自己資金が少なければ月々の返済額が多くなり、キャッシュフローを圧迫することになりかねません。

不動産投資における融資に関しては、以下の記事も参照してください。

■不動産投資・アパート経営の融資に関連する記事
アパートローンを上手に利用するコツと注意点｜住宅ローンとの違いは？

不動産投資ローンと住宅ローンの違い!審査基準や注意点を徹底解説

4段落木造アパート購入による節税の仕組み

では、なぜ木造アパートを購入して賃貸経営を行うことが、節税につながるのでしょうか。木造アパートかどうかにかかわらず節税につながる要素があれば、木造アパートならではの理由もあります。その節税の仕組みを解説します。

不動産所得は総合課税

不動産投資を行うと毎月家賃収入、すなわち不動産所得が発生します。所得があればその金額に応じて所得税や住民税がかかってくるため、毎年確定申告を行わなければなりません。課税の対象となる不動産所得は、家賃収入から賃貸経営に要した諸経費を差し引いて計算できます。

所得は種類ごとに個別に計算を行いますが、各所得の金額を合計し、総所得額に対して税額を算出する総合課税が原則となっています。不動産所得は総合課税であるため、同じ総合課税である会社員の方の給与所得や事業を営んでいる方の事業所得との損益通算が可能です。

もし、不動産所得が帳簿上赤字であれば、給与所得や事業所得から赤字分を差し引けます。その結果、課税所得を圧縮させられるため、所得税・住民税の節税につながります。特に不動産投資では減価償却という会計処理を行うことで、一定期間節税できるのがメリットです。減価償却が節税につながる仕組みについては、次の段落で詳しく解説します。

減価償却という会計処理

先述したように、不動産は減価償却の会計処理を行うことによって、帳簿上の赤字幅を大きくすることができます。事業活動のために用いられる建物や建物附属設備などの資産は、時間が経過するとともに価値が減少します。この資産価値が目減りしていくことをふまえた会計処理の方式が減価償却です。

アパートのような建物や建物附属設備を購入した際、その年に全額を経費計上することはしません。実際の会計処理では法定耐用年数に応じて分割し、複数年にわたって各年の経費として費用計上する減価償却を行います。

減価償却の対象になる資産には機械装置や器具備品、車両運搬具などもありますが、不動産はそもそも購入金額が高額です。当然ながら経費として計上される減価償却費の金額も大きくなります。

実際にお金が出ていくわけではありませんが、帳簿上は赤字にすることができるため、損益通算で課税所得の圧縮が可能です。不動産投資では減価償却で課税所得を抑えられるため、結果として納めるべき税金も少なくなり、大きな節税効果を期待できます。

アパート・マンション経営と節税に関しては、以下の記事を参照ください。

■投資用不動産・アパート経営・マンション経営の節税に関連する記事

賃貸マンションの一棟買いはあり？アパート経営・区分マンション経営との徹底比較

【マンション経営入門】失敗から学ぶマンション経営成功のポイント

木造アパートのケースでは

アパートの建物に対する減価償却費の計算は、取得価格に償却率をかけて算出します。計算式は「減価償却費＝アパートの取得価額×償却率」です。償却率は耐用年数によって決まり、法定耐用年数22年の木造アパートでは定額法の償却率0.046を使います。

具体的に建物部分の建築費5,000万円の新築アパートを購入したとしましょう。減価償却費は「5,000万円×0.046＝230万円」となり、22年間毎年230万円の減価償却費を費用計上することになります。以上のように、新築の建物では法定耐用年数がそのまま使えます。

中古の場合は算出方法が異なり、築年数から残存耐用年数を求めて計算します。簡便法での計算方法は「残存耐用年数＝（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％」です。

築年数が法定耐用年数を超えている中古物件では、「残存耐用年数＝法定耐用年数×20％」の計算式を使って算出します。例えば法定耐用年数を超える築25年の木造アパートでは、残存耐用年数が「22年×0.2＝4.4」で減価償却期間は4年となり、その間は大きな減価償却費を取ることが可能です。

譲渡所得税に注意

不動産投資としてアパートを購入した場合、そのうち売却することもあるでしょう。減価償却の期間が終わると、課税所得を抑えられるメリットはなくなります。そのタイミングはアパート経営を検討しなおすタイミングの一つです。入居者様を獲得できる強みのある物件なら、売却益を得ることも可能でしょう。

不動産の売却時に得た売却益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得が発生すればその所得には所得税や住民税が課税されます。譲渡所得の計算式は「譲渡所得＝収入金額-取得費-譲渡費用」です。取得費は物件を購入したときの代金のほか、印紙税や登録免許税、不動産所得税、仲介手数料など、購入時にかかった税金や手数料などが含まれます。譲渡費用は、売却時にかかった費用の合計です。

譲渡所得を計算する際、減価償却費は取得費から差し引かれます。売却までの運用期間に減価償却費を大きく取っている場合は差し引ける取得費が小さくなり、譲渡所得の金額が大きくなります。減価償却による節税が「税金の繰り延べ」とされる理由です。

譲渡所得税の納税分も含めた節税を実現するには、物件の所有期間を5年（基準日は譲渡年の1月1日）を超える長期譲渡所得にすることで、譲渡所得税の税率を20.315％にすることが重要です。

節税に関しては、以下の記事も参照ください。

■投資用不動産・アパート経営の売却と出口戦略に関連する記事
【保存版】不動産投資の損益分岐点で着目するポイントは運用と売却！

アパート経営に必要な自己資金はいくら？成功に導く出口戦略と資金計画

課税所得900万円以上が有利

アパートを所有して物件を運用している間は、減価償却の会計処理を行うことによって節税が可能です。ただし、売却時に大きな譲渡所得税が発生すると、結局あまり節税できなかったというケースがあります。

どのくらいの課税所得が有利になるのでしょうか。減価償却による暦年の所得税節税では、課税所得900万円以上が有利です。課税所得が900万円以上1,799万9,000円までの間では、所得税は33％（控除額153万6,000円）、住民税は10％です。それに加えて2037年までは、復興特別所得税として所得税に2.1％分が上乗せされます。

5年超所有していたアパートを売却した場合の譲渡所得税（長期譲渡所得）は20.315％ですので、譲渡所得の計算時に減価償却分が加算されたとしても、この税率差が節税額になります。

まとめ

木造アパートを一棟まるごと購入しての不動産投資は、有効な資産運用の一つです。利回りが高く、投資総額を抑えられたり節税に有効的だったりなど、さまざまなメリットがあります。ただ、投資にはリスクもあるため、成功させるためには信頼できる賃貸管理会社を味方につけることが大事です。

【リロの不動産】は地域の特性をふまえた空室対策や仲介力など、実績・信頼ともに申し分ありません。加えてリフォームやリノベーション、大規模修繕、資産活用や相続対策、節税対策にまつわる悩みに至るまで、トータルでオーナー様のサポートを行っています。不動産投資を検討している方は物件購入から管理運用、売却まで【リロの不動産】にお任せください。