土地購入から始めるアパート経営！土地選びの方法や注意点を徹底解説

2024.07.02

アパート経営を行うには、土地の取得が必要不可欠です。土地を相続した方や、元々土地を所有している地主様などは、今ある土地を活用してアパートを建てることができます。まだ土地を持っていない方は、アパート経営に適した土地を購入することから始めましょう。「土地を購入する」という過程は、アパート経営の成功に影響を与えるとても重要な役割があります。

本記事では、土地を購入するアパート経営・購入しないアパート経営それぞれのメリットやリスクに触れながら、適した土地の条件や土地購入によるアパート経営の注意点などを紹介します。はじめて土地を購入してアパート経営をする方や、土地選びに悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

1 アパート経営は土地を購入して始める場合と購入せず始める場合がある
- 1.1 土地を購入しないアパート経営
- 1.2 土地を購入しない場合のアパート経営のメリット・リスク
  - 1.2.1 土地を購入しない場合のアパート経営のメリット
  - 1.2.2 土地を購入しない場合のアパート経営のリスク
2 土地の購入から始めるアパート経営のメリット
3 土地購入から始めるアパート経営のリスク
4 アパート経営に適した土地の条件
5 土地の購入から始めるアパート経営の注意点
6 土地購入するアパート経営は土地の選び方と賃貸経営に関わるパートナー選びが重要
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アパート経営は土地を購入して始める場合と購入せず始める場合がある

アパートを建てるには土地が必要です。土地がない方は購入し、土地を持っている方は所有地を活用するのが一般的です。以下では土地を購入せずにアパート経営を始める主なケースと、メリット・リスクについて紹介します。アパート購入の流れを知りたい方や、投資目的の方は以下の記事もあわせてご覧ください。

【参考記事】
アパート購入と賃貸経営の流れ！アパート経営成功のポイント【保存版】
一棟アパート投資が不動産投資の成功者に選ばれる理由！判断基準を解説

土地を購入しないアパート経営

土地を購入せずにアパート経営を始めるときは、以下の3つのケースが挙げられます。相続した土地や現在使っていない遊休地を活用する方法のほか、借地にアパートを建てる選択肢もあります。

相続した土地を活用するアパート経営

更地や古家付きの土地を相続してアパートを建築するケースです。土地をそのままにすると固定資産税や維持費など多くのコストが発生します。また老朽化が進んだ空き家を放置すると周囲の型に迷惑をかけたり、危険を及ぼしたりする可能性も少なくありません。

また、相続する土地でアパート経営をすると高い節税効果が得られることから、リスク回避や相続対策としてアパートを建てる方も多くいらっしゃいます。

利用していない遊休地を活用するアパート経営

「使い道が分からない」「個人で利用する予定がない」などの理由で、土地をしばらくそのままにしてしまっている方もいるでしょう。利用予定のない土地に収益目的でアパートを建てるケースも多くあります。

活用していない土地は、固定資産税や維持費がかかり続けるほか、定期的なメンテナンスができていないと雑草が伸びて隣地に越境する、虫が湧くなどの理由で近隣からクレームがくる可能性もあります。使っていない土地にアパートを建てることで家賃収入を得ることができ、生活に余裕が生まれるかもしれません。

借地でアパート経営を行う

上記の2つのケースとは異なり、土地を所有していない方が土地購入なしでアパート経営を始めるケースです。借地権付きのアパートを購入する方法や、借りた土地の上にアパートを建設する方法があります。

費用面などのメリットがあるものの、いずれ土地を返す必要があったり、土地を所有している場合と比べて売却しづらかったりするデメリットもあります。トラブルが発生しないように、リスクをよく理解したうえで検討することが大切です。

土地を購入しない場合のアパート経営のメリット・リスク

先述のとおり、土地を購入せずにアパート経営をすることもあります。しかし、さまざまなメリットがある一方でリスクも考えられるため、リスク回避するためにそれぞれを理解しておく必要があるでしょう。以下で、土地を購入しない場合のアパート経営におけるメリットとリスクを解説していきます。

土地を購入しない場合のアパート経営のメリット

土地を購入しない大きなメリットは、初期費用を抑えられることです。デザインや機能性などにこだわり周囲の物件と差別化を図ることもできます。元々土地を所有している地主様は賃貸ニーズをよく把握しているため、予算に余裕を持ちつつ、地域の特性に合ったアパートを建てられるでしょう。

また、立地のよい土地を持っている方は高利回りが狙えるメリットもあります。土地代がかからない分、少ない投資額で大きなリターンが期待できるからです。ローンの借入額も少額ですむため「借入額が膨らみ返済が難しい」「ローンの審査が下りない」などのリスクも抑えられるでしょう。ローンの審査基準や自己資金額など、アパート経営の資金繰りについては以下の記事も参考にしてください。

【参考記事】
【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点
 アパート経営に必要な自己資金はいくら？成功に導く出口戦略と資金計画
 不動産投資ローンと住宅ローンの違い!審査基準や注意点を徹底解説

土地を購入しない場合のアパート経営のリスク

一方、土地を購入しないアパート経営のリスクは立地や土地の広さ、形などの条件が決まっていることです。駅から近い土地や人気の商業施設が揃っている地域などであればよいものの、そもそも住宅として需要の少ない地域の場合はアパートを建てても入居者様が集まりづらい可能性があります。状況によっては、条件のよい土地への買い替えや、ほかに土地活用の方法がないかもあわせて検討しましょう。

また、地域によってはアパートが建てられない可能性もあります。建築基準法では、地域ごとに建築できる建物の種類や規模が決まっています。例えば「都市計画区域外」「市街化調整区域」などは、原則として戸建てやアパートなどの住宅を建設できません。所有地にアパートを建ててもよいのかを、あらかじめを確認しておくとよいでしょう。

土地の購入から始めるアパート経営のメリット

土地を購入してアパート経営をする場合、立地条件のよい土地をオーナー様が自分で選べることが大きなメリットです。成功したときのリターンが大きい、アパートが古くなっても資産を増やしやすいなどの利点もあり、将来的に大きな収益を得たい方に適しています。以下では、土地を購入してアパート経営するとどのようなメリットを享受できるのか、詳しく解説します。

立地条件のよい土地を選んでアパート経営ができる

立地条件のよい土地を選定できるのは、土地購入から始めるアパート経営ならではのメリットです。アパート経営を始めたものの空室が続いてしまい、思うように収益が上がらないと悩むオーナー様も多くいらっしゃいます。これから人が集まりそうな開発地域や賃貸需要が高い地域を選ぶことで、アパート経営を成功に近づけることができます。

アパート経営で安定した家賃収入を得るには、入居率を高める工夫が必要不可欠です。入居者ニーズを押さえた外観や内装にするのはもちろんですが、まずは立地選びを重視して慎重に決めるようにしましょう。

アパート経営で実物資産を保有できる

土地を購入せず借地でアパート経営を行う場合、実物資産は建物部分のみです。一方、土地を購入してアパートを建築した場合は、土地・建物の両方が実物資産となります。建物は築年数が経過するにつれて資産価値が下がりやすいものの、土地は経年劣化がないため、賃貸需要の高い土地であれば資産価値は下がりにくいでしょう。

また土地を保有していれば、万が一アパート経営の収益が悪化した場合でも、別の方法で資産を増やすこともできます。例えば更地にして貸し出したり、駐車場やトランクルームなどの施設を設けたりすることも可能です。活用できる資産を増やすことは、将来的な資産形成の選択肢を増やすことにもつながります。

高いレバレッジ効果を見込める

「レバレッジ効果」とは借入によって元手を増やし、小資本でも大きなリターンを獲得できる効果を指します。レバレッジは「てこの原理」を指す言葉ですが、わずかな力で大きなエネルギーを生み出す様子から、不動産投資用語としても使われるようになりました。

土地を購入すると多くの初期費用がかかるため、アパート経営を行う際はアパートローンや不動産投資ローンを利用するのが一般的です。土地を購入しない場合に比べると借入額は増えますが、軌道に乗ったときは多くの収益を得られる可能性があります。その分、リスクも高くなるため、自己資金と借入額のバランスに注意して無理のない返済計画を立てることが大切です。

2-4 建築したいアパートを想定した土地選びが可能

どのような方が入居者様となるのかターゲットを想定することによって、アパートの間取りや広さ、戸数などは異なります。例えばファミリー層向けであれば3LDK以上、2人暮らしの新婚やカップル向けであれば1LDKや2LDKなどの間取りが一般的です。ターゲット層は建物の仕様を決める重要な指針となるため、あらかじめある程度のめどをつけておくとよいでしょう。

建築したいアパートのイメージが決まったら、適した土地を選定しやすくなります。オーナー様の希望を反映しやすいため、設計段階からこだわりを持ってアパートをつくることができます。

土地購入から始めるアパート経営のリスク

土地の購入から始めるアパート経営にも先述のようなメリットがあります。しかし、投資総額が高くなったりアパート経営を始めるまでの準備に時間がかかったりするリスクもあるため、後悔することがないようにあらかじめ注意点や対策を知っておくことが大切です。以下ではリスクについて解説していきます。

投資総額が高くなる

土地を所有している場合、初期費用はアパートの建築費のみですが、土地がない場合は土地購入費が加算されます。印紙税・登録免許税などの税金、アパートローンの事務手数料といった諸費用がかかり、借入額も膨らみやすいでしょう。

また、土地を所有している方に比べて、用意しなければならない自己資金の額も多くなります。アパートローンを利用する場合、自己資金は物件価格の10〜30％ほどが目安とされています。例えば土地購入費と建築費を合わせた金額が5,000万円の場合は、500万〜1,500万円ほどの自己資金が必要です。

投資総額が高くなる分、アパート経営が順調にいかなくなったときにローン返済が厳しくなるなどリスクが高まる点には注意しましょう。

アパートローンの審査に通らない可能性がある

土地から購入する場合、アパートローンの審査に通りづらい可能性があります。土地を購入すると、建築費のみの場合と比べて借入額が高額になり、ローンの審査基準が厳しくなるからです。個人の属性に加えて、これまでの賃貸経営の実績やアパートの収益見込みなども審査の対象となります。

アパートローンの審査を通りやすくするには、できるだけ多くの自己資金を準備する必要があります。借入ができないと、アパート経営を断念しなければならない可能性もあるので注意が必要です。アパートローンの活用方法については、以下の記事を参考にしてください。

【参考記事】
不動産投資ローンなしで賃貸経営？現金購入と比べるメリットと判断基準
 アパートローンを上手に利用するコツと注意点｜住宅ローンとの違いは？

アパート経営を始めるまでに時間がかかる

土地を所有している場合は、土地を購入するステップを省略できるため、アパートの建築プランを考案するところからスタートできます。一方、土地がない場合はアパート経営に適した土地を探すところから始めなければなりません。土地を所有している方に比べると、アパート経営を始めるまでに時間がかかる可能性があります。

土地探しを始めて購入に至るまでの期間は、早くても3ヶ月ほどです。「人気があり複数の購入希望者がいる」「イメージどおりの土地がなかなか見つからない」など、さまざまな理由で1年以上かけて土地を探すオーナー様もいらっしゃいます。

スムーズに土地を購入できるかによってアパート経営を始める時期が大きく変わり、経営開始が遅れる分、収益の発生も遅れて中長期的な収支計画の組み立てのし直しが必要になるケースもあるため、土地探しをスムーズに進められるような事前準備が大切です。

投資利回りが低い

投資利回りとは、投資額に対してどれくらいの収益があるのかを表した数値です。年間賃料収入を投資額で割った「表面利回り」の目安は新築で4～7%ほどといわれています。アパートの条件や地域によって相場は異なりますが、経営状況を判断する1つの基準となるでしょう。

先述のとおり土地を所有している場合に比べて、土地を購入する場合は多くの初期費用がかかります。物件の取得費が高くなる分、投資利回りは大きく下がることもあります。付加価値をつけて賃料をアップしたり管理方法を見直してコストを下げたりと、必要に応じて利回りを上げる対策を取り入れるとよいでしょう。

アパート経営に適した土地の条件

土地選びは、アパート経営の収益に影響を与える重要なポイントです。これから土地を購入するオーナー様は、下記の条件を参考に土地を探してみてください。またアパート経営とマンション経営の違いが分からず悩んでいる方や、1棟マンション経営の土地選びについて知りたい方は以下の記事もご覧ください。

参考記事：賃貸マンションの一棟買いはあり？アパート経営・区分マンション経営との徹底比較

駅からの距離が近い土地

最寄り駅からアクセスしやすい土地は人気があり、家賃を高めに設定できるメリットがあります。駅によって賃貸需要が生まれる範囲は異なりますが、おおよその目安は徒歩5〜10分以内です。徒歩1分あたりの距離は80mほどであるため、駅から400〜800m内の範囲の土地を選ぶとよいでしょう。

徒歩10分以上の土地に比べて土地の価格は高くなりますが、交通アクセスのよい便利な土地ほど、入居者様は集まりやすくなります。

大都市から離れた地域の場合は、車でのアクセスのよさも重要なポイントです。駅から離れていても、高速の入り口や主要道路が近くにあったり、駐車場が確保しやすかったりする土地は、賃貸重要が生まれる可能性があります。

周辺に生活に便利な施設が揃っている土地

生活に必要な施設がある地域では住宅が多い傾向にあります。アパートの周辺にスーパーやコンビニ、飲食店などがあると、アパートの入居者様にとって便利で快適な暮らしができるでしょう。また、ターゲット層によっても必要な生活利便施設は異なります。

例えばファミリー世帯が対象の場合は、学校や公園、病院など、単身世帯が対象の場合は、夜遅い時間までやっているコンビニ、飲食店などがあると大きな強みになります。

周辺に類似物件が少ない土地

周囲に競合となるアパートが少ない土地は入居者様を確保しやすく、空室リスクを抑えることが可能です。購入希望の土地が見つかったら近隣に同じようなアパートがないか、間取りや広さ、家賃相場、設備、築年数などを調べてみるとよいでしょう。インターネットの物件情報サイトで探したり、周囲を実際に歩いて探したりするのが効果的です。

類似物件がある場合は、差別化を図るような工夫を取り入れましょう。例えば、ペット可・楽器可、家具家電付きなどの条件を追加したり、設備や間取り、デザインなどで付加価値を高めたりする方法があります。周囲の物件と比較したとき、ターゲットとなる層に魅力的な物件だと思ってもらえるようなアイデアを取り込むことが大切です。

郊外の場合、駐車場を確保できる土地

都心から離れた郊外や地方の地域は、車を使って移動する生活スタイルが根付いています。入居条件の優先順位に、駐車場の有無を挙げるケースは少なくありません。ファミリー世帯のアパートなど、入居者様となるターゲットによっては駅から近い土地でも駐車場をつくるのが望ましいでしょう。

駐車場があるアパートを建設する場合、駐車場なしのアパートに比べて広い土地が必要です。月々の駐車場代も収入として得ることができますが、同じ敷地面積でアパートを建てた場合に比べると、坪数あたりの収入は少なくなる点に注意しましょう。アパートの大きさや戸数、駐車場の収容台数などのバランスを慎重に検討することが大切です。

人口が増加している・見込める地域にある土地

多くの方が住みやすい・住んでみたいと感じる人気の地域は常に人口が流入し、住む方が増え続けています。人気の地域は賃貸需要が見込めるため、空室リスクを回避しやすいでしょう。「有名な観光地がある」「ターミナル駅と同じ地名」などと街のイメージがよかったり、知名度が高かったりする土地も人気が高い傾向にあります。

また、新たに駅が置かれる地域や都市開発が進む地域周辺など、人口増加が見込まれる地域も購入に適しています。アパート経営は息の長い事業であるため、地価の上昇が予測される土地は将来賃料をアップできる可能性があるからです。環境や人口の変化など、土地周辺の情報をもとに将来のニーズにも目を向けてみましょう。

土地の購入から始めるアパート経営の注意点

土地の購入から始めるアパート経営はどうしても費用がかかりやすいため、あらかじめ対策を知っておくことが大切です。専門的な知識が必要になる場面では、信頼できるプロにサポートを依頼しましょう。以下では、土地を購入してアパート経営を行う場合の注意点を紹介します。

アパート経営する目的から逆算し、希望条件と妥協できるポイントを決める

多くの土地を比較していると、候補が増えてなかなか決められなくなってしまうケースも少なくありません。条件のよい土地は高額であることも多く、費用をかけすぎるとアパート建築の予算を圧迫する可能性があります。予算を考慮しながら、土地と建物にかかる費用バランスを調整することが大切です。

土地を比較検討するうえで重要なのは、アパート経営の目的から希望条件を逆算し、いざというときに妥協できるポイントを決めておくことです。譲れない条件をいくつか絞り、予算に合わせて取捨選択すると、アパート経営をスムーズに開始できるでしょう。

また特定のニーズに特化した特徴のあるアパートをつくれる可能性があり、運用を成功に導きやすくなります。不動産投資を成功させるコツについては、あわせて以下の記事もご覧ください。

参考記事：失敗しない不動産投資の秘訣とは？メリットとリスクを徹底検証！

地域ごとの賃貸ニーズを把握する

先述のとおり賃貸ニーズは地域の特性によって異なり、求められるアパートの仕様も大きく異なります。大学の近辺など、学生が多く住んでいる地域にファミリー世帯向けのアパートを建てても、入居者様が集まりづらいかもしれません。間取りが広くなる分、家賃が高くなるほか、生活時間帯が異なり1人暮らしの学生にとっては暮らしづらいと感じる可能性があります。

土地を購入するときは「その地域にどのような人が集まりやすいのか」「どのような特徴があるのか」などを調査しましょう。入居者様のターゲットを絞ることで、地域の賃貸ニーズを満たすアパート経営ができるようになります。

無理な返済計画を立てない

無理にローンの借入額を増やしたり借入期間を短く設定したりすると、月々の返済額が多くなってしまいます。アパート経営は入居者様の状況によって収益が変わるため、空室が続いたり家賃滞納者が出たりして収入が少なくなるリスクも想定しておかなくてはなりません。

ローンを滞納すると、投資規模を拡大したいときに次の融資が組みづらくなったり、ローンを返済しきれずアパートを手放さなければならなくなったりする可能性があります。無理のない返済計画を立てるとともに、ある程度の自己資金を確保しておくことが大切です。不動産投資における損益分岐点の考え方は、以下の記事を参考にしてください。

参考記事：【保存版】不動産投資の損益分岐点で着目するポイントは運用と売却！

土地付きアパートの購入を検討する

すでにアパートの建築プランが組み込まれている土地を購入したり、土地付きの中古アパートを購入したりする方法もあります。「土地を購入してアパートを建築する」という手順を1から踏む必要がなく、アパート経営をスムーズに進められるでしょう。

また中古アパートの場合は、入居者様がいる状態で引き継ぐケースが多いため、すでに収益が発生している物件もあります。建物や管理の状態によってはリフォーム・リノベーションが必要ですが、新たにアパートを建てるよりも初期費用を抑えられる可能性が高いでしょう。

土地付きアパートを購入するときは、収支が記載されているレントロールの確認だけで判断せず、できるだけ実際に現地に行って物件を確認することが大切です。共用部分の管理状況や空室の部屋の中を見ることで、購入後の維持管理費を予測できるでしょう。管理が行き届いていない場合は、メンテナンス費用が高くなる傾向にあります。

信頼できるパートナーのサポートを受ける

土地探しからアパート建築プランの決定までは、さまざまな手順を踏まなければなりません。オーナー様だけの判断でできることもありますが、中には専門的な知識やノウハウを問われる場面も見受けられます。分からないことは不動産会社や賃貸管理会社など、アパート経営のプロに相談しましょう。

専門家のアドバイスやサポートを受けることで、アパート経営を成功に近づけるよりよい選択ができるようになります。過去の事例などをもとに適切な対応をしてもらえるため、はじめての方も安心して進められるでしょう。相談先によっては、今後のアパート経営に役立つ情報を教えてもらえる可能性もあります。

土地購入するアパート経営は土地の選び方と賃貸経営に関わるパートナー選びが重要

アパート経営を行うきっかけはオーナー様の事情によってさまざまですが、はじめてアパート経営を行う場合、土地の購入から始めるケースが多いでしょう。土地選びはアパート経営の収益に影響を与える重要な役割があります。アパート経営のリスクを回避するためにも、土地の選び方や賃貸経営に関わるパートナーの選び方に注意して、土地から購入するアパート経営を成功に導きましょう。

【リロの不動産】は不動産投資家だけではなく、地主のオーナー様も多数いらっしゃいます。相続対策や売却、賃貸管理に対応できるプロフェッショナルが揃っているからこそ、アパート経営のすべてをお任せいただけます。収益物件の相続対策など、アパート経営のお困りごとがある方はお気軽にお問い合わせください。