【事例付】アパート売却の流れと売却時期の見極め方！相続時の注意点も解説

アパート経営において、一つの区切りとなる売却。家賃収入の継続性は途絶えるものの、物件の売却代金が得られるのが魅力であり、不動産投資の出口戦略として一般的です。

一方で、賃貸経営しているアパートを売却すべきか、経営を継続すべきか悩むオーナー様も少なくありません。親からアパートを相続するケースでは、相続人に賃貸経営の経験がない場合が多く、さらに判断に迷うところです。

本記事では、アパート売却までの具体的な流れや売却に有効なタイミング、相続した際にすべきことや売却すべきかどうかの判断基準などを解説します。

アパートの売却にお悩みの方はぜひ参考にしてください。

実際にアパートを売却した事例は次の記事で紹介しています。ぜひご覧ください。

■■投資用不動産・収益物件の売却事例
1棟アパートの売却事例

アパート売却の流れ

アパート売却の大まかな流れは以下8つのステップです。

1. アパート売却の情報収集と相場の把握
2. アパート売却査定の依頼
3. アパート売却査定の実施
4. 不動産仲介会社と媒介契約
5. アパート売却活動の開始
6. 買主様と売買契約
7. 決済と物件引渡し
8. 確定申告

アパートなど収益物件の売却については、以下の記事も参考になります。ご覧ください。

■投資用不動産・収益物件の売却に関連する記事
収益物件を高値で売却する秘訣と注意点｜出口戦略の立て方も解説！

投資用マンションの売却時期は？出口戦略を見据える高値売却ポイント

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アパート売却の情報収集と相場の把握

アパートを売りたいときに最初にすべきことは、情報収集と相場の把握です。具体的には、以下のような方法で情報を収集します。

● 収益物件ポータルサイト
● 売買物件検索サイト
● レインズマーケットインフォメーション
● 土地総合情報システム

はじめから不動産仲介会社に査定してもらう方法もありますが、可能なかぎり自分でも情報収集してみることをおすすめします。オーナー様に知識がないと、自社に有利な条件で買い取ろうとする悪質な不動産会社も少数ながら存在するためです。

不動産仲介会社が提示する査定額が相場からかけ離れていないか、自分の目で妥当性をチェックするためにも、自分でも知識を付けておくことが望ましいといえます。

アパート売却査定の依頼

情報収集して大まかな相場を把握したら、不動産仲介会社に売却査定を依頼をします。

売却査定には、所在地・築年数・面積などの基本情報をもとに簡易的な査定をする「机上査定」と、現地調査で物件の状態を確認して正確な査定をする「訪問査定」があります。まずは複数社に机上査定をしてもらい、おおよその価格や各社の提示する条件などを把握するのが一般的です。

査定は複数社に依頼するのがおすすめです。売却価格は不動産仲介会社によって異なるため、1社だけの査定価格で売却活動に進むと損失が生じる可能性があるためです。

一括査定を利用すれば、複数社の査定結果を入手することができます。

アパート売却査定の実施

複数社から机上査定の相見積もりを取ったら、自分で把握している相場と照らし合わせつつ、査定の根拠・理由なども確認します。

続いて、査定結果が届いた会社の中から実績のある会社や信頼できそうな会社を選び、訪問査定を依頼します。訪問査定では、不動産仲介会社の調査員が現地に足を運びより詳しく物件の状態を確認するため、机上調査よりも精度の高い見積もりが可能です。

なお、訪問査定には登記事項証明書や本人確認書類、公図・測量図・建物図面などを求められる場合があります。依頼した不動産仲介会社の案内にしたがって、必要書類を準備しましょう。

不動産の査定に関しては、以下の記事も参照してください。

■投資用不動産・収益物件の売却査定に関連する記事
不動産売却の見積もりとは？ 査定のポイントと注意点を徹底解説！

不動産仲介会社と媒介契約

訪問査定を終えたら、実際に売却の仲介を依頼する不動産仲介会社を選び、媒介契約を締結します。

実際の査定金額は重要ですが、信頼できる不動産仲介会社を選ぶためには、以下のような点も考慮する必要があります。

● 収益物件売買の実績がある会社か
● 査定額に正当・妥当な根拠はあるか
● 担当者の対応が誠実・丁寧かどうか
● 物件所在地の地域事情に精通しているか

アパートの売却は、きちんと買い手が見つかることに加えて、トラブルなくスムーズに手続きが進むことが大切です。

不動産仲介会社の選び方については、以下の記事も参照してください。

■投資用不動産・収益物件の不動産売却に関連する記事
不動産売却はどこがいい？ 大手・地域密着の特徴と仲介会社の選び方

アパート売却活動の開始

媒介契約を完了したら、不動産仲介会社が売却活動を開始します。

具体的には、レインズ（指定流通機構）への登録、収益物件ポータルサイトなどへの広告出稿、問い合わせがあった購入希望者に対しての内見・内覧などがあります。

オーナー様は物件に興味を持ったお客様からの問い合わせや条件交渉の連絡があった際に、不動産仲介会社を通して対応します。

なお、売却を急ぐ場合は、不動産会社に買取を打診することもあります。その場合は、不動産会社と買取価格の交渉をすることになります。

買主様と売買契約

無事買主様が見つかったら、不動産会社経由で購入申し込みを受け、以下の手続きを進めていきます。

● 購入希望者から購入申込書を受け取る
● 買主様に重要事項説明を行う
● 不動産売買契約を締結する
● 手付金を受領する

これらの手続きも不動産仲介会社が主導で行うため、作業はほとんど任せておいて問題ありません。オーナー様が行うのが売買契約の締結であり、査定時に用意した書類に加えて以下のものを用意する必要があります。

● 実印
● 印鑑証明書
● 収入印紙
● 登記識別情報
● リフォームの報告書
● 修繕積立金の記載書類

なお、不動産売買契約には融資特約（買主様のローン審査が通らなかった場合、契約解除となる特約）を付帯するのが一般的です。

決済と物件引渡し

契約が完了し、買主様の不動産投資ローンの審査が通ったら、あとはローン実行・残代金決済、登記、物件の引渡しを行います。

これらの手続きは同日に行われることが原則です。ローンの残債がある場合は残代金の受領と同時に金融機関への一括返済も行います。

決済が完了したら、領収書・必要書類・鍵の引渡しが実施されます。また、依頼していた司法書士が所有権移転登記・抵当権抹消登記を行います。

一方で、仲介手数料や固定資産税などの諸費用を清算し、所有権の移転登記などの事務手続きが済めば、売買手続きは一とおり完了です。

確定申告

アパートを売却して譲渡益が出た場合は、確定申告と納税が必要になります。不動産の譲渡益にかかる税金は、所得税・復興特別所得税・住民税の3つです。なお、譲渡損失が出た場合でも、特例・特別控除などの手続きの関係で確定申告が必要な場合もあります。

アパート売却にともなう確定申告では、複雑な計算が必要となります。決算書の準備もありますので、税理士と契約を結んでおくことをおすすめします。

不動産を売却したときの税金については、以下の記事を参照してください。

■投資用不動産・収益物件の売却時の税金に関連する記事

不動産売却税とは？信頼できるパートナーと考える効果的な節税対策

不動産投資における減価償却とは？節税額の計算方法と注意点を解説！

アパートを売却する有効なタイミング

アパートの売却価格は不動産の状態や時期によっても変動します。その中でも、一般的に売却を検討すべき時期とされるタイミングは以下の3つです。

1. デッドクロスを迎えたとき
2. アパートの所有期間が5年を超えたとき
3. 大規模修繕実施の前

デッドクロスを迎えたとき

1つ目に検討すべき売却タイミングは、会計におけるデッドクロスを迎えたときです。アパート経営におけるデッドクロスとは、ローンの元本返済額が減価償却費を上回った状態を指します。

デッドクロスになると、所得税・住民税が増額して不動産投資における節税メリットはほぼなくなります。減価償却費は減価償却期間内しか経費計上できないので、期間が終了すると不動産所得を帳簿上赤字にすることは不可能になります。

実際の収支が前年と同じだったとしても、減価償却費がなくなると帳簿上経費が減り、そのぶん所得が増えることになるため、結果的に所得税が増えてしまうのです。所得税増額の負担により、資金繰りが悪化したり、最悪の場合「黒字倒産」ということになってしまったりするケースもあります。

デッドクロスは不動産運用における分岐点ともいえるため、節税目的でアパート投資を行っている場合は、このタイミングで売却したほうがいいという判断になります。

なお、新たな収益物件を購入することで借り入れを起こし、減価償却費を計上するという方法もあります。アパート投資は、デッドクロスをにらみつつ、売却と取得を繰り返して資金形成をすすめる資産運用方法といえます。

アパートの所有期間が5年を超えたとき

アパートの所有期間が5年を超えたときも、売却を検討していいタイミングといわれています。売却益に対して課せられる譲渡所得税の税率が大きく変わるためです。

物件を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超かどうかで税率が異なります。所有期間が5年以下で売却した場合は「短期譲渡所得」として39.63％が課されるのに対し、5年超で売却した場合は「長期譲渡所得」として20.315％で済み、納税額に約2倍の差が生まれます。

特に注意したいのはデッドクロスのタイミングです。デッドクロスを迎えたからといって、所有期間が5年に満たないうちに急いで売却してしまうと、結果的に支払う税金が倍近く増えてしまうためです。

アパート経営における収支がデッドクロスを迎える場合であっても、5年超所有していることが確認できてから売却するといいでしょう。

デッドクロスを迎えた場合、所有期間が5年を超えた場合はいずれも売却に有効なタイミングですが、実際には売却したいタイミングですぐに買主様が見つかるとはかぎりません。これらのタイミングを念頭に置きつつ、実際にはその前から売却の情報収集や準備を進めるのが理想でしょう。

大規模修繕実施の前

大規模修繕の実施前も売却に有利なタイミングです。大規模修繕とは、建物の外観や共用部分などの比較的大きな規模で行う修繕工事のことで、13〜15年周期で実施するといいといわれています。

修繕は建物の劣化を防ぎ安全性を担保するほか、資産価値を維持するためにも必須といえる修繕ですが、規模が大きいぶん費用も高額になる傾向にあります。したがって、大規模修繕で多額のキャッシュアウトが発生する前、つまり大規模修繕実施の前も売却を検討するタイミングになります。

ただし、物件の状態によって判断基準は異なります。築年数が15年以下でこれからはじめての大規模修繕を控えている物件と、間もなく築30年で2回目の修繕を控えている物件とでは、見た目や中身の劣化度合いが大きく異なるためです。

築年数によっては、経年劣化に伴って査定金額が下がってしまったり、売却前に修繕できないか交渉されたりする可能性があるため、これらの事情も含めて考慮する必要があるでしょう。

親からアパートを相続したときにするべきこと

親からアパートを相続した場合は、一般の不動産の相続手続きに加えて、アパート特有の手続きが発生します。また、売却すべきかどうかはアパートの状態によって異なるため、まずは以下の3点を確認・判断しましょう。

1. アパートローンの残債がないか確認する
2. アパートローンの連帯保証人がいるか確認する
3. 相続後、アパートの賃貸経営を継続するか判断する

アパートローンの残債がないか確認する

まず確認すべきは、アパートローンの残債の有無です。

親が借入金によってアパート経営を行っていて、ローンの残債があった場合、この残債（＝借金）もマイナス資産として相続することになるためです。

相続には「プラスの資産」と「マイナスの資産」があり、相続する場合はどちらも承継する必要があります。ローン残債も相続する場合は、借り入れている金融機関との協議が必要になります。

また、相続人が複数いる場合は残債も分割する必要があり、協議がまとまらない場合は法定相続分どおりに残債を相続する必要があります。大きなトラブルにつながる恐れもあるため、ローン残債は必ず確認しておくべき項目といえます。

ローン残債と合わせて確認しておきたいのは、団体信用生命保険（団信）の加入状況です。ローンの名義人に万が一のことがあった場合に、保険会社が残債相当額の保険金を支給するので、残債が免除される保険です。

団信には条件が設定されていますが、条件を満たしていれば相続人の負担を大きく軽減できる可能性があります。

親からアパートを相続することになったら、アパートローン残債の有無、団信の加入状況を確認しましょう。

アパートローンの連帯保証人がいるか確認する

アパートローンの残債があることが判明した場合、次は連帯保証人の有無を確認しましょう。連帯保証人は、債務者が返済困難に陥った際に代わりに返済義務を負う方のことです。

連帯保証人は資力の有無にかかわらず返済義務を放棄できませんが、連帯保証人が法定相続人でもある場合はこのかぎりではありません。相続人はそのアパートをローン残債の返済義務とともに相続するか、マイナス資産を含むすべての資産を相続放棄するかを選択できるためです。

このように、連帯保証人の有無やそれが誰であるかによって、その後のローン残債の扱いや、アパートそのものの相続方針が変わってきます。

なお、これまでは相続後の返済をより確実にするために、金融機関側から収益物件を相続する可能性が高い方を連帯保証人とするよう求められるのが一般的でした。連帯保証制度には問題点も指摘されるようになったため、2020年の民法改正を受けて、連帯保証人を付けないケースが増えています。

出典：法務省　2020年４月１日から保証に関する民法のルールが大きく変わります

相続後、アパートの賃貸経営を継続するか判断する

ローン残債の有無、団信の加入状況、連帯保証人の有無が確認できたら、それらの情報もふまえてアパートを売却するか、賃貸経営を継続するかを判断しましょう。親からアパートを相続した場合は、置かれている状況によって賃貸経営を継続すべきか否かの判断は大きく変わってきます。

例えば、ローンの残債がなく管理ができそうであれば、継続的な家賃収入が得られるため、
そのまま賃貸経営を継続したほうがメリットが大きいと考えられます。

一方で、ローンの残債はあるものの物件の売却代金で残債の一括返済が可能な場合は、売却した残金を相続人間で分配するのも一つの方法でしょう。

ローンの残債が多くその後の賃貸経営の見通しも悪いなど、相続することがマイナスにしかならないようであれば、すべて相続放棄するという道もありえます。

親から相続したアパートを売却するかの判断ポイント

親から相続したアパートを売却すべきか、アパート経営を継続すべきかはどのように判断するといいのでしょうか。具体的なチェックポイントは以下の4点です。

1. 毎月の収支は健全か
2. アパートの立地・周辺環境は魅力的か
3. アパートで入居者トラブルはないか
4. アパートの大規模修繕の時期

毎月の収支は健全か

毎月の収支が健全かどうかは重要な判断ポイントです。

アパート経営には、修繕費・固定資産税・ローンの返済などさまざまな支出があり、計算して家賃収入がこれらを上回っていることが黒字の最低条件となります。

被相続人が残している決算書などを参照すれば、ある程度正確なキャッシュフローを把握できますが、決算と現実にズレが生じている場合もあるため注意が必要です。必要に応じて賃貸管理会社などにも相談するといいでしょう。

黒字経営が継続できている場合は、今後も継続的な収益を得られる可能性が高く、賃貸経営を継続するメリットが大きいといえます。逆に、収支がマイナスの場合は売却を検討するのが妥当と判断できます。

なお、アパート経営における支出には、修繕費などのようにスポットの支出も含まれてます。単月で見ると収支の健全性に対する印象が変わってしまう恐れがあるため、チェックする際は通年の収支、長期の収支を必ず参照しましょう。

アパートの立地・周辺環境は魅力的か

アパートの立地・周辺環境によっても、物件としての価値や将来性が変わってきます。

相続した時点で空室が多く経営が芳しくなかったとしても、物件に魅力や付加価値があれば経営状態を改善できる可能性が高いと考えられます。例えば、駅や大型商業施設が近い、またはそれらの建設が決まっている場合などが挙げられます。

立地や周辺環境が魅力的であるにもかかわらず空室が多い場合は、空室期間も調べてみましょう。期間が短ければたまたま退去が重なった可能性がありますが、空室が長引いている場合は修繕やリノベーションなどで物件そのものの魅力を高める工夫が必要です。

相続したアパートの適切な価値や地域の賃貸需要を知りたい場合は、賃貸管理会社などにも相談してみるといいでしょう。

アパートで入居者トラブルはないか

入居者トラブルの有無もチェックしておきたいポイントです。一見すると収支に問題がなくても、将来的に大きな問題に発展する可能性があるためです。

例えば、よくある問題に騒音トラブルが挙げられます。騒音問題のある部屋は隣接する部屋の入居者様とトラブルに発展しやすく、ほかの入居者様を退去に追い込む例も少なくありません。

そのような問題のある入居者が入居し続けることで、次の入居者様が決まりづらくなったり、決まってもまたすぐに退去してしまったりと、継続的に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、潜在的な家賃滞納者も要注意です。入居者信用リスクは収支などの数字だけで把握できないうえ、その後の賃貸経営の大きな弊害になり得るため、特に注意が必要です。

■投資用不動産・収益物件のトラブル・クレームに関連する記事
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アパートの大規模修繕の時期

相続したアパートの大規模修繕の時期もチェックしましょう。毎月の収支が健全だったとしても、すぐに多額の費用が発生する可能性があるためです。

アパートの大規模修繕は安全性の担保、物件としての価値を維持するうえで必須であり、13〜15年周期での実施が推奨されています。

仮に相続したタイミングと大規模修繕が必要なタイミングが重なった場合、利益をプールする前に多額の費用が発生する可能性があり、相続して間もなく資金繰りが悪化することにもなりかねません。

大規模修繕が実施されていないことが判明した場合は、修繕積立金の有無を確認しましょう。将来的に発生する修繕に備えて、被相続人が資金計画を立てて積み立てている可能性があるためです。

相続の判断をするうえでは、多額の費用がかかる大規模修繕は実施済みなのか、これからの場合はいつなのかは必ず把握し、シミュレーションしておくべきでしょう。

専門家の意見を聞く

相続したアパートをどうするかは、専門家に意見を聞いてみるのもおすすめです。賃貸経営を継続するか、売却するかはさまざまな事柄を比較検討して判断する必要があるためです。条件や収支が悪く、明らかに相続するメリットがないなどのわかりやすい場合を除き、知識のない個人が適正な判断を下すのは非常に困難です。

例えば、帳簿上は明らかに黒字であっても、数年後に大規模修繕を控えていたり、近い将来デッドクロスを控えていたりしても、専門的な知識がなければなかなか察知できません。ましてや、遠隔地にいる場合に潜在的な入居者トラブルには気付けないでしょう。

賃貸管理会社が入っている場合は最初に意見を聞くのはもちろんのこと、念のためセカンドオピニオンとして別の不動産会社の意見を聞いてみるのがおすすめです。専門家からの客観的な意見をもらうことで、より適正な判断を下せるでしょう。

まとめ

アパートの売却を検討する際のポイントは、どの段階でも複数人・複数社から情報を得ることです。より適正な価格や判断材料を知るうえでも有効な方法といえます。

賃貸アパートの売却は不動産投資の出口であり、一つの投資サイクルが完結することを意味します。運用中どんなに収益成績が良くても、売却がうまくいかないと大きなダメージを負い、投資全体がマイナスだったという場合もあります。

売却をはじめ、適切な出口戦略を立てるためには、賃貸管理会社のサポートが不可欠です。【リロの不動産】は賃貸管理、入居者付けだけでなく、売却・相続対策なども全力で支援します。賃貸オーナー様の独自のネットワークを有していますので、収益物件の売却にとくに強い力を発揮します。

アパートの売却を検討している方は、この機会にぜひ【リロの不動産】にご相談ください。

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