不動産は「自主管理」と「管理委託」のどっち？メリット・デメリット

所有している収益不動産の管理について、「自主管理」で行うか、それとも「管理委託」を行うかで悩むオーナー様もおられるのではないでしょうか。

今回は自主管理そして管理委託のメリット・デメリットを中心に解説しますので、どちらの管理方法を選んだらいいか悩んでいるオーナー様はぜひ参考にしてください。

賃貸管理会社の選び方。不動産投資で収益につながるのは？

賃貸管理会社を選ぶにあたって、押さえておきたいのは、「管理手数料」「管理業務内容」「空室率」そして「実績と信頼性」です。賃貸管理会社を利用する際には、それなりの費用が発生し、その分収益が減少することにつながります。

賃貸経営において一定の収益は保っておきたいものですが、そのためにはどのようなポイントを意識するべきなのでしょうか。

マンション・アパートの管理手数料（委託費）はいくらか

マンション・アパートの管理手数料（委託費）の一般的な相場は5%程度といわれています。しかし、委託する賃貸管理会社との契約形態や委託する管理戸数、収益物件がマンションかアパートかによっても、管理手数料は変動します。

一般的な相場を基準に管理手数料となる委託費の妥当性を確認するため、賃貸経営のゴールから逆算して、管理委託内容をあらかじめ把握しておきましょう。

賃貸管理会社によっては、管理手数料が安くてもその分、業務が限られていたり、別の費用項目で請求していたりするケースもあります。そうなると最終的な管理費用が高額になってしまいますので、契約前に正式な見積書を提出してもらい、管理手数料の内訳および管理業務の内容についてチェックすることを忘れないようにしましょう。

物件の管理業務内容を確認する

管理委託の実際のサービス内容については、賃貸管理会社によって異なります。通常、管理業務には、大きく分けて「入居者様の管理」「建物管理」「資金管理」の3つがあります。

賃貸管理会社によっては、これらの一部だけを請け負う、もしくは追加サービスとして提供する場合もあります。

ちなみに、【リロの不動産・リロの賃貸】で行う賃貸管理の代表的な内容は、以下の4つです。

1.リーシング（空室対策）
2.入居者管理
3.賃貸経営管理（オーナー様対応）
4.建物管理

賃貸管理会社によって管理業務の内容は異なるため、管理業務の基本プランに何が含まれているのかを必ず確認することが大切です。さらに、追加費用が必要となる業務はなにか、業務内容と価格を把握しておくことで、必要に応じて概算費用を見積もることができるでしょう。

継続的に低い空室率を保っているか

空室率の低さは、賃料収入にダイレクトに影響する指標ですが、それ以上に賃貸管理会社のリーシング（空室対策）の実力や、管理サービスの質、そして入居者様の定着率の高さも反映した重要な指標となります。

収益物件を保有するオーナー側としても、継続的に低い空室率を実現している会社に依頼したいと考えるのが自然の流れでしょう。

ただ、空室率が低いからといって安心はできません。信頼できる会社なら、空室率だけでなく、その算定根拠まで表示しているものです。

例えば、首都圏と地方ではそもそもの営業戦略が異なります。このように収益物件が所在する場所に応じた、適切な入居者管理ができる賃貸管理会社かどうかをよく確認しておきましょう。

不動産管理戸数と仲介件数実績から確認する信頼性

実力のある賃貸管理会社に依頼することで、オーナー様の負担はかなり軽減されます。しかし、賃貸管理会社の実態をよく吟味せずに契約し、管理業務を任せきりにした結果、空室率が改善されないばかりか、定着率も低くなり、建物も荒廃してしまうという状況になりかねません。

賃貸管理会社を選ぶ際には、管理戸数と仲介件数の実績を確認することが大切です。管理戸数そして仲介件数の実績が豊富なら、自然と信頼性も高まるでしょう。

参考指標として空室率に注力するのは大切ですが、それだけが、賃貸経営の本質を表す数宇ではありません。首都圏の選りすぐりの物件を管理しているなら、自然と空室率は低くなりますし、逆に地方の物件は空室対策が難しくなります。管理戸数も50,000戸と3,000戸の管理戸数では空室を改善する引き出しの数が異なります。このように、見せ方を少し変えただけで空室率は変動し、空室率が表す意味合いが変わります。

賃貸の仲介件数の実績は、お部屋探しをする入居希望者様との契約件数となります。空室を埋めた件数と考えてもいいでしょう。多彩な切り口から物件の魅力を把握し、入居希望者様がお住まいに求める理想とマッチングした実績になります。多くの管理戸数を保有し、仲介件数が多いということは、リーシングに強い管理会社を見つける指標になります。

オーナー様の抱える「この賃貸管理会社に任せても大丈夫なのか？」という不安の回答となる1つの事実に、賃貸経営の実績数値に直結する「管理戸数と仲介件数」が存在することを覚えておきましょう。

自主管理の特徴とは

自主管理とは、収益物件の管理を賃貸管理会社に委託せず、オーナー様が自分で管理することをいいます。先述しましたが、収益物件の管理業務には、以下のような内容が挙げられます。
・入居者様の募集
・入居者様との賃貸契約締結
・家賃の入金管理（滞納がある場合は催促）
・建物に付属している設備が故障した際の対応
・入居者様同士のトラブルやクレーム対応
・退居時の立ち会い
・建物（共用部分）の清掃
とくに自主管理では、これらの業務を全て自分で行わなければなりません。

自主管理のメリット3つ

自主管理はさまざまな管理業務を自分で行うからこそ、以下のメリットがあります。このようなメリットがあるからこそ、自主管理を選ぶ方もいます。

管理委託に比べ、管理手数料が抑えられる

自主管理の最大のメリットは、管理手数料の支払いがなくなることにより、賃貸経営における費用の削減につながることです。

管理手数料は家賃の5%程度が相場といわれていますが、賃貸管理会社や契約内容によっては、それ以上の手数料割合を設定しているところもあるでしょう。また、空室だとしても、管理手数料が発生するケースもあり、その場合、収益がないにもかかわらず手数料が発生するという状態になってしまいます。

これらの管理手数料が発生しないということは、収益物件の利回りが高くなるということですので、費用削減および利回り増加のメリットは非常に魅力的といえるのではないでしょうか。

オーナー様と入居者様との距離が近い

自主管理は賃貸管理会社を通さないため、オーナー様に入居者様からの連絡が直接届きます。そうなると、必然的に入居者様と接する時間が増え、コミュニケーションを取る機会も増加します。このように、コミュニケーションを取ることで、入居者様との信頼関係が生まれやすくなる点も自主管理のメリットです。

さらには、入居者様の家族構成や生活習慣などもある程度把握できるようになりますし、入居者様同士の関係性も把握できるでしょう。そうなると、入居者様同士のトラブルにいち早く気づくこともできますし、早めに対策を取ることでスムーズに解決でき、それが入居者様の満足度にもつながります。

建物全体や部屋の修繕における業者を自分で選べる

管理業務の一つである「建物管理」「原状回復及び工事」でもメリットがあります。建物管理とは、清掃やメンテナンスです。清掃をする際に入居者のモラルなどを類推することができるでしょう。入居者様が退去した際には、室内の傷んだ部分を修繕する「原状回復」を行うほか、次の入居者様が快適に入居できるよう、ホームクリーニングを行う必要も生じます。

これらの業務は、空室期間を減少させ、そしてすぐに入居者募集の広告が出せるという意味でも非常に重要な役割を持っています。また、建物に経年劣化が生じる前に、大規模修繕などを行って外壁塗装など建物全体の修繕を行う必要があります。

自主管理では、日頃の劣化状況の確認や、業者の選定および発注までの全ての業務を、オーナー様が行わなければなりません。その際にどのような業者があるのか、また劣化状況に応じてどの業者に頼む必要があるのかなど、実践を積みながら、建物管理業務を学べるというメリットがあるのです。

自主管理のデメリット3つ

自主管理を行うにあたっては、メリットばかりではありません。もちろんデメリットも存在します。自主管理を行う際のデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

契約更新や集金、トラブル対応などの入居者管理業務に追われる

入居者管理業務とは、入居者様との契約業務や契約更新の手続きのほか、集金や督促作業や、トラブルが発生した際の対応を行うことです。

契約更新では、更新時に入居者様の更新もしくは退去の意思確認を行い、それぞれの意思に応じた手続きを行います。賃料の入金確認を行い、未入金や滞納がある場合は督促を行う必要もございます。トラブル発生時の対応については、水漏れなどといった建物に関するトラブル対応や、騒音など入居者様同士のトラブルを解決します。事前に厳格な入居者審査を行うことで、想定できる一定の問題を軽減するといった対策も必要です。

自主管理ではオーナー様が全ての業務を自分で行わなければならず、拘束時間や手間が発生するほか、内容によってはオーナー様の精神的な負担が大きくなることが懸念されるというデメリットがあります。

このような状態になってしまうと、自分で管理を行うよりも賃貸管理会社に任せるほうがいいかもしれないと思うようになるかもしれません。

修繕や清掃を怠ると資産価値が下がる恐れも

建物の共用部分の清掃といった建物管理についても、自主管理の場合は、自分で行わなければなりません。当然ながら建物は年数が経つにつれ、劣化します。

建物の資産価値を維持するためにも、定期的な修繕や清掃が欠かせません。小さな傷でも放置しておくと、やがて大きな劣化につながり、大規模な修繕費用がかかることになってしまいます。

さらに、清掃頻度が少ない不衛生な環境は、害虫の発生を助長してしまうばかりか、建物を見学に来た方に対しても、いい印象を与えないでしょう。

自主管理では、日頃の劣化状況の確認を始め、業者の選定、発注、工事管理までを全てオーナー様が行う必要があります。また修繕を行う時期の判断を誤ってしまうと、建物の資産価値を下げることにもつながるため要注意です。

専門的な知識や情報が求められる場面もある

一般的に、賃貸管理においてはトラブルが多く、その際には法律や建築などに係る専門知識が必要になります。

例えば、入居者様から「契約の途中だけど解約したい」もしくは「修繕費用を払いたくない」など、無理なお願いをされることもあります。さらには、家賃を滞納している方に対する督促や家賃回収業務のほか、賃料の値下げを要求してくる入居者様に対する交渉など、専門知識がないと対応に困ってしまうケースは多々発生します。

このようなときに、解決方法を提案してくれる良き相談者がいると非常に心強いものです。しかし、自主管理であれば、オーナー様はたとえ賃貸経営に不慣れな状態であっても、一つひとつの交渉そしてその判断に責任を持たなければなりません。

経験が解決してくれる、と前向きに考えることも大切ですが、入居者様は賃貸経営の経験が少ないからといって許してくれるわけではないことを認識しておきましょう。

賃貸管理委託の特徴とは

不動産の管理委託とは、収益物件の管理を賃貸管理会社に委託することです。オーナー様と賃貸管理会社との間で不動産管理委託契約を締結し、賃貸管理会社は対象収益物件の管理業務全般を請け負います。そして、オーナー様は賃貸管理会社に対して、契約で合意した管理手数料を支払います。

賃貸管理委託のメリット3つ

それでは、管理委託のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。代表的なものを3つご紹介します。

毎日の賃貸管理業務やトラブル対応から解放される

管理委託をすることで、オーナー様は精神的、肉体的に負担がかかる管理業務を行う必要がなくなります。ソフト面の入居者管理、ハード面の建物管理などを主軸に賃貸管理の内容は多岐にわたります。中には経験や知識を必要とする業務もあります。そうなると、専業のオーナー様でもないかぎり、全てに自分で対応するのは難しいといえるのではないでしょうか。

もちろん、物件の管理戸数や、オーナー様が自由に動ける時間にもよりますが、入居者様対応や修理対応で疲労しているならば、委託管理への切り替えを考えたほうがいいでしょう。

積極的な客付や空室対策・リーシング業務を期待できる

賃貸管理会社はこれまでの業務で豊富な経験やノウハウを保有しており、適切な管理および運営が期待できます。

例えば、入居者の募集業務では、ほかの物件よりも積極的に客付けし、さらに入居者様が中々見つからない状態であれば、さまざまな入居促進策を提案してくれます。

リーシングについては、空室の代表的な原因を解決するフレームワークである、4つの空室対策（募集力／仲介力／管理対応／設備・工事対応）に当てはめて、中長期的な展望から収益を最大化してくれるサポートがあると心強いでしょう。

独自の募集ネットワークや膨大な賃貸経営データを活用する募集力。顧客情報を活用しチームでフォローする体制や覆面調査などを用いた仲介力を向上する取り組み。入居者様に長くお住まいいただくための手厚い付帯サービスと対応力。入居者ニーズを捉えた賃貸経営に必要な工事対応など、一定水準以上のクオリティを備えたパートナーのアドバイスと対応力を備えていれば、オーナー様の心身にかかるご負担は大きく軽減されるはずです。

遠方や複数の不動産所有による資産拡大が可能

賃貸管理会社に業務を委託することで、自分では対応できない遠方の不動産を所有できます。複数の不動産を保有しており、自主管理を行っている場合は、管理業務の都度移動する必要があります。さらに資産拡大により管理戸数が増加するほど、きめ細かい管理が行き届かないといった事態を招く恐れもあるでしょう。

そういった意味からも、遠方の不動産を保有される場合や、管理戸数が複数ある賃貸経営を行うならば、管理委託は必要不可欠だといえます。管理委託を行うことで新たな物件を保有し、賃貸経営を拡大することもしやすくなるでしょう。

管理委託のデメリット2つ

一方で管理委託のデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。具体的に見ていきましょう。

管理手数料（管理委託料）を支払う

管理委託の場合、オーナー様は賃貸管理会社に管理手数料を支払う必要が発生します。そのため支払う管理手数料分、利益が少なくなる点がデメリットといえるでしょう。

管理手数料は上でも述べたとおり、家賃の5％程度が相場ですが、実際には委託契約を締結する賃貸管理会社によって異なります。できれば、あまり管理手数料を支払いたくないと思うオーナー様は、賃貸経営の最終的な目的や管理会社に求めることを考慮しながら、費用に見合った賃貸管理会社を選ぶようにしましょう。

「管理の質」を見極めた業者選びが必要となる

管理委託を行う場合、契約する賃貸管理会社によって、不動産賃貸経営の成果が左右されるといっても過言ではありません。リーシングに弱く管理業務に不慣れな賃貸管理会社だと、建物や入居者様同士のトラブルが解決されないばかりか、管理会社に委託するメリットも活かせないという恐れもあり得ます。

「管理の質」は担当者や賃貸管理会社の特徴によって大きく変わります。社内での情報共有が行われなければ、クレームやトラブルに対する対応が遅くなるほか、お部屋を決めていただく確率も低下するというケースも考えられます。

管理会社の成り立ちから特徴を確認することができます。例えば、ハウスメーカーでは建物の品質を担保するため「工事や大規模修繕の費用が高い」傾向が見られ、デベロッパーの場合は「質がよい分、手数料が高い」といった特徴が挙げられます。管理だけの会社ではリーシングや「空室対策に弱いが、管理手数料は安い」。といった特徴があるのも事実です。

機会損失を避けるため、管理業務を委託する際には、契約する賃貸管理会社としてどのような業者を選ぶかについて、しっかりと検討する必要があるでしょう。

サブリースと一般管理。あなたにマッチする契約は？

サブリースとは、所有している収益物件を賃貸管理会社（サブリース会社）に一括で管理してもらい、毎月定額の家賃保証を受ける仕組みです。収益物件を購入し、賃貸経営を行う際には常に空室リスクと向き合っていかなければなりませんが、サブリース契約を行うことで空室リスクを抑えることができます。

サブリース契約とは、オーナー様が所有する収益物件を不動産会社が一括で借り上げ、第三者に転貸する仕組みです。

サブリースは「一括借上」という方式上、空室であっても「家賃保証」という形で不動産会社からオーナー様に対して賃料の支払いがあるという特徴があります。

また、一般的な賃貸借契約がオーナー様と入居者様との間で締結されるのに対し、サブリースの場合は、不動産会社と入居者様の間で締結されます。そのため、オーナー様がサブリース契約の対象となる収益物件の運営に関わることがなく、入居者様からのクレーム対応などにも関わる必要がないため、サブリースを選択するケースが多く見られます。

一方で、一般管理とは収益物件を保有しているオーナー様が行うはずの管理業務を賃貸管理会社が代行する仕組みです。具体的には、入居者募集や賃料などの徴収・督促、契約更新、解約精算・原状回復などの人に関わる入居者管理業務。清掃やメンテナンスなどの建物管理、そして滞納保証（家賃保証）などといった管理業務メニューが用意されています。

あくまでも収益物件の運営はオーナー様にあるため、賃貸契約で依頼する内容をオーナー様が決めることができます。賃貸借契約については、オーナー様と入居者様とで締結される点もサブリースと異なるところです。

特段の理由がない場合は、一般管理を推奨しています。なぜなら、サブリースでは空室でもオーナー様に家賃を支払うため、空室リスクや建物の健康状態を保つために手数料を代表とする諸経費が割高に設定される傾向にあるからです。またもうひとつの理由として、状況によってはサブリースの契約期間中でも、家賃保証額が減額される可能性がある点が挙げられます。

そのため、賃貸経営のリーシングに強く管理業務に秀でた管理会社と一般管理を契約することで、費用を抑えながら、賃貸管理会社が得意とするサービス提供をしてもらえれば、自主管理を望むオーナー様にとっても非常に魅力に感じられるでしょう。

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賃貸経営を行うにあたり、賃貸管理業務は非常に重要なポイントになります。費用を抑えたい場合は、自主管理で行う方法もありますが、やはり1人の力には限界があります。

賃貸管理の委託方法は、サブリースそして一般管理がありますが、それぞれの特徴を理解し、自分の状況や賃貸経営の目的に合った契約を選ぶことが大切です。あわせて、今後起こりうる大規模修繕や資産拡大の購入や売却、将来的なご相続などを考慮し、長く付き合えるパートナーを探すようにしましょう。
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入居者様のニーズを捉え賃貸経営データを活用する「4つの空室対策」で、募集力や仲介力、管理力、工事および設備投資対応力の最適化を図るとともに、リフォームや設備工事費用を分割で支払える割賦工事サービスでは、持ち出し資金なしで工事を行うことができます。

賃貸管理会社の集合体であるが故に、オーナー目線での提案により厚い信頼をいただいています。

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