実質利回りとは？
実質利回りとは、表面利回りに加えてランニングコストやイニシャルコストを考慮した指標です。ネット利回りとも言います。
実質利回りについて
実質利回りとは、年間の家賃収入から管理費用や保険料などの必要経費と税金を差し引いた額を物件の購入価格で割った数字を差し、ネット利回りと言われることもあります。ここで利用する年間の家賃収入は満室状態を想定したものではなく、現実の収入です。
さらに、年間の家賃収入から管理費用や保険料などの必要経費と税金を引いた額は、「営業純収益」もしくは「NOI」と言われます。
実質利回りを求める式は以下のとおりです。
【実質利回り（％）＝営業純収益（NOI）÷物件価格✕100】
例えば、8,000万円の物件を購入し、家賃収入（満室と仮定）から管理費用や保険料などの必要経費、そして税金を差し引いた額、つまり営業純収益（NOI）が650万円だった場合、実質利回りは約8％になります。
このように、物件価格と家賃収入が同じ場合でも、マンション経営にかかる費用を考慮する計算式を用いると利回りが低くなることがわかります。つまり、実際の収入と支出の内容をより詳しく把握し、現実に近い数値で計算するほど、表面利回りとの乖離が大きくなっていきます。
