最適な土地活用とは？土地活用の種類別の特徴と賢い選び方を紹介

2022.12.22

土地を所有しているものの、活用方法が分からなかったり、利用予定日まで活用しなかったり、これからハジメヨウと考えている土地活用方法がベストか、悩まれる方も少なくないのではないでしょうか。

本記事では、土地活用の種類別の特徴や選び方について紹介します。オーナー様が所有する土地の最適な活用方法が分かるでしょう。土地の活用方法に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

1 土地活用方法を種類別に比較
2 有効な土地活用方法の選び方
3 生産緑地（農地）の活用方法
4 土地活用方法に悩んだ場合の相談先
5 土地の特性にマッチする活用方法の選択を！悩んだらプロに相談しよう
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土地活用方法を種類別に比較

土地活用の方法にはさまざまな種類があり、それぞれの活用方法にメリットとデメリットがあります。以下では土地オーナー様によく選ばれている代表的な土地活用方法を、厳選して10種類紹介していきます。自分の土地と紹介する活用方法を照らし合わせてイメージしてみましょう。

アパート経営・マンション経営

アパート経営・マンション経営は、一番最初に検討される土地活用方法といえるでしょう。所有している土地または土地を購入し、アパートやマンションを建てて家賃収入につなげます。入居者数によって家賃収入が大きく異なるという特徴があります。

なお、程度のいい中古アパートや中古マンションを購入してアパート・マンション経営をする場合や、所有している中古アパートやマンションに不動産賃貸経営向きのリフォームやリノベーションを行う方も増加しています。

メリット

アパート経営・マンション経営の代表的なメリットは、以下のとおりです。

● 賃料収入と売却益を得ることができる
● 節税効果が高い
● 資産になる
● インフレに強い
● 生命保険がわりになる
● レバレッジによる資産拡大ができる

数ある土地活用の種類の中でも、規模が大きく家賃収入や売却益を大きく得られる傾向にあります。節税効果も高く見込めるため、アパートやマンションを建てられる立地条件の土地を所有している場合は、ぜひ活用したい方法です。

アパート・マンション経営は、広めの土地を所有している場合や金融機関からの融資が活用可能、自己資金に余裕があって広めの土地購入ができる、相続税対策を考えている場合などに向いているといえるでしょう。

デメリット

アパート経営・マンション経営のデメリットは、主に以下の3つです。

● 空室・家賃滞納のリスクがある
● メンテナンス費用が高い
● 災害リスクがある

空室リスクや家賃滞納だけではなく、災害リスクなど注意していても避けられないことも起こり得ます。また、規模が大きくなるほど、メンテナンスにかかる費用も大きくなる傾向にあります。

デメリットの対策としては、事前に厳しめのシミュレーションを行い、入念な資金計画を立てることが大切です。また、周辺地域にある競合物件のリサーチを徹底するなど、立地条件の見極めができると安心です。

アパート経営・マンション経営に関連するリスクは、コントロールできるリスクも多く存在します。賃貸経営のリスク回避はパートナー選びにも通じるため『購入・建築/工事・運営/管理・売却・税制/相続』など、不動産賃貸経営に関連する業務をトータルサポートするパートナーだと、問題ないでしょう。

駐車場経営

駐車場経営は、ローリスク・ローリターンの不動産経営です。運営方法には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があり、主な経営方式には「個人経営」「管理委託方式」「一括借上方式」の3種類があります。

メリット

主に以下のようなメリットがあります。

● 土地の大きさや形は特に関係ない
● 災害リスクが小さい
● 短期の契約期間など柔軟な期間設定が可能
● 初期費用がほとんどかからない

面積が狭い狭小地やいびつな形の変形地でも、駐車スペースが一台でも確保できれば始められるのが特徴です。建物が建っていないため災害リスクもほぼなく、期間限定で行うことも可能です。また、駐車場経営に強い賃貸管理会社と結ぶ「一括借上方式」の契約内容によっては、初期費用がかからず契約期間も自由に設定できる魅力があります。

駐車場経営に向いているのは、人や車の往来が多い住宅街やオフィス街、観光地などの場所に立地している場合や、アパート経営・マンション経営を行うには土地の広さが足りない場合などです。

デメリット

駐車場経営のデメリットは以下のとおりです。

● 税制上の優遇措置が少ない
● アパート・マンション経営と比較して収益性が低い

駐車場経営は更地とみなされるため、アパートやマンションなどの賃貸経営用の物件と異なり税金の優遇措置がなく、収入に対して支出が多い傾向にあります。

デメリットの対策としては、継続的な売上を立てるための立地調査や周辺環境の確認のほか、収入確保が目的であれば「一括借上方式」などに対応する賃貸管理会社に依頼して管理を任せるといいでしょう。信頼できる賃貸管理会社を選ぶことは、駐車場経営を成功に導くうえでも重要な対策です。

トランクルーム経営

トランクルーム経営はトランクルームを設置し、収納スペースとして貸し出すことで賃料を得る事業となり、駐車場経営に近い土地活用になります。運営方法には「屋内型」と「屋外型」と2種類あり、主な経営方式には「一括借上方式」「管理委託方式」の2種類があります。

メリット

トランクルーム経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● アパート経営・マンション経営に比べて初期費用を抑えられる
● 駅から距離がある立地や狭小地などでも運営できる

駐車場経営と同じく、一括借上方式の契約内容によっては初期費用を抑えられ、駅から離れた住宅街の近くや狭い土地でも運営しやすいという特徴があります。

トランクルーム経営は、初期費用や管理に手間をかけたくないと考えている場合や、住宅用地としては立地条件や環境がよくない土地の場合に向いているといえます。

デメリット

トランクルーム経営のデメリットは以下のとおりです。

● 初期費用がかかる（自分でトランクルームを購入する場合）
● 収益性が低い

管理委託方式の場合、土地オーナー様が自分でトランクルームを購入する必要があり、初期費用として100万円〜400万円ほどかかるでしょう。駐車場経営と近い特徴のあるトランクルーム経営は、アパート・マンション経営と比べて収益性が低いという点でも同様です。

デメリットの対策として立地条件の確認や、初期費用をかけずに任せられる賃貸管理会社への依頼を検討しましょう。

戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、相続で受け継いだ戸建てや、自分の土地または土地購入後に一戸建ての住宅を建設して家賃収入を得る方法です。基本的にはアパート経営・マンション経営と同じ考え方になりますが、一棟アパート・マンションと違って、基本的に住める世帯数は一世帯となります。

メリット

主に以下のメリットがあります。

● 相続した戸建てを有効活用できる
● アパート・マンションが建てづらい狭小地でも建てやすい
● ファミリーの入居者が多いため一度の入居期間が長く、空室リスクを抑えやすい
● 節税効果が期待できる

戸建賃貸はアパートやマンションとは違った一定の需要が見込めるため、立地条件などアパート経営・マンション経営とは視点を変えて運営していくことを心がけましょう。相続物件の運用や狭小地でも建てやすい点に加え、空室リスクを抑えやすい点はアパートやマンションではなかなか実現しづらい魅力的なポイントです。

デメリット

戸建賃貸経営のデメリットには以下のようなものがあります。

● 空室になった場合に家賃収入が途絶える
● マンション投資よりメンテナンスやリフォーム費用が高くなりやすい

戸建賃貸に住むことができるのは、基本的に一世帯のみです。そのため空室になった場合、次の入居者様が見つかるまでは家賃収入が入りません。また、マンション投資の1戸のお部屋の管理だけではなく、建物全体の面積も広いため、メンテナンスやリフォームが必要になった際に費用が高くなりやすいというデメリットがあります。

対策として、空室期間が続いて収入がゼロになることやリフォーム費用を見越したうえで、事前に余裕のある資金計画を立てるといいでしょう。また、賃貸管理を任せる場合は設備や工事対応にも強いパートナーだと離れた土地でも安心できるのではないでしょうか。仮に「戸建賃貸が最善ではない」と判断した場合は、売却や駐車場経営など、ほかの土地活用方法を検討することも大切です。

シェアハウス経営

シェアハウス経営は、所有する土地や購入した土地にシェアハウスとして活用できる建物を建て、家賃収入を得る方法をいいます。シェアハウスは同一の建物内に複数人が居住し、それぞれが居室で生活しながらも、キッチンや浴室、トイレなどは共同で使用するタイプの賃貸住宅です。基本的に戸建ての場合が多く、若者を中心に人気を集めており、外国人向けの居住方法としても注目されています。

メリット

シェアハウス経営の主なメリットは以下の2つです。

● 募集条件の自由度が高く集客しやすい
● 土地活用を転用しやすい

シェアハウスは複数人で住むため一人暮らしよりも家賃が安く、そのうえ住みやすい環境が整っています。家具・家電がすでに揃っているため入退去が容易であったり、「一人が寂しい」と感じる方はほかの居住者と交流できたりするのも特徴です。

さらに外国人の入居に寛容なシェアハウスの場合は、異文化交流ができることから募集条件の自由度が高く、集客しやすい傾向にあります。また、戸建てを利用したシェアハウスの場合は戸建賃貸や売却などに転用しやすい点もメリットといえるでしょう。

シェアハウス経営は、社宅や寮などの複数人が住めるつくりの物件を所有している場合や、入居者様が集まりやすい立地条件に向いています。

デメリット

シェアハウス経営のデメリットは以下のとおりです。

● トラブルが発生しやすいため運営ノウハウが必要
● 需要のある年齢層の幅が狭く、地域によっては集客が難しい

一人にならない賑やかさや楽しさが入居者様にとって大きなメリットですが、他人が複数集まって共同生活することになるため、当然トラブルは発生しやすくなるでしょう。

また、一般的なアパートやマンション入居とは異なってシェアハウスを希望する入居者の需要を見込める年齢層の幅は狭く、若者と外国人がメインになるため、都心部や海沿いなどの人気の地域以外の場合、思ったように集客ができない可能性もあります。

トラブル回避の対策としては、生活ルールを定めたうえで入居者様同士やオーナー様と入居者様とのコミュニケーションを積極的に取る機会を設けたり、あらかじめシェアハウスのコンセプトを決め、そのコンセプトに合った入居者様や地域に限定したりすることが重要です。修繕費用などを含めた収支シミュレーションも怠らないようにしましょう。

マンスリーマンション経営

マンスリーマンション経営は、アパートやマンションなどの建物を所有し、一般的な賃貸契約とは異なり1ヶ月単位など短期間での賃貸契約を結んで家賃収入を得ています。

マンスリーマンション経営を行う建物自体は、アパートやマンションなど一般的な不動産賃貸経営と同じ造りをしていますが、「月ごと」の短期契約になるため通常の賃貸物件より賃料を高く設定できたり、地域によっては競合が少ない傾向にあります。

メリット

マンスリーマンション経営の主なメリットは以下のとおりです。

● 需要とリピート率が高い
● 家賃の滞納リスクが少ない
● 家賃を高めに設定できる

マンスリーマンションはビジネスパーソンの出張や転勤前後の仮住まいなどとして、需要やリピート率が高いというメリットがあります。ほかにも、短期間の入居のため家賃の滞納リスクが少ないうえに、料金を高めに設定できるという魅力があるでしょう。

マンスリーマンション経営は、短期的に家を空けるなど長期での貸し出しが難しい場合や、清掃・管理などの手間を極力減らして収入を得たい場合などに向いています。

デメリット

マンスリーマンション経営のデメリットには、以下のようなものが挙げられます。

● 初期費用やコストがかかる
● 清掃など迅速な対応が必要
● 一般の賃貸住宅とは異なる入居者募集の集客ノウハウが必要

マンスリーマンションはオーナー様のほうで家具・家電の設置が必要なので、初期費用やコストが通常の賃貸よりもかかるでしょう。また入退去の期間が短いため、清掃や一部補修工事が必要な際も迅速な対応が必要です。特筆すべきは入居者募集方法でしょう。法人顧客などのつながりがないと安定的な運営は難しい可能性があります。

対策として、家具・家電はレンタルして初期費用やコストを抑えるという選択を検討することや、清掃業務を入退去のたびに業者に依頼するとコストがかかるため、可能な範囲でオーナー様が自分で行う方法もあります。マンスリーマンションも専用の運用ノウハウが存在するため、外部の運営パートナーと経営する方法も十分に検討の余地があるでしょう。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、所有者の居住部分と賃貸部分にそれぞれ分かれている住宅です。経営方法の基本スタンスとしては、アパート経営やマンション経営の考え方とほぼ変わりません。将来的にすべてを賃貸に変えたり、二世帯住宅に変更したりするなど、複数の選択肢があるのが特徴です。

メリット

賃貸併用住宅を経営する主なメリットには、以下があります。

● 住宅ローン融資の可能性がある
● 支出を抑えられる
● レバレッジによる資産拡大が可能
● 節税効果が高い

一般的に、アパートローンや不動産投資ローンよりも住宅ローンは金利が低く金銭的な負担を軽減できるため、条件をクリアして住宅ローンを組むことをおすすめします。そのほか、自宅と賃貸経営が一つの建物ですむため支出を抑えられることや、アパート・マンション経営同様、レバレッジによる資産拡大や節税効果が高いことも大きなメリットです。

賃貸併用住宅の経営に向いているのは、利便性が高い立地条件の場合や広めの土地を所有している場合です。長い視点で考えた相続対策としても有効な活用方法になります。

デメリット

賃貸併用住宅の経営には以下のようなデメリットがあります。

● 売却が難しい
● 自宅部分の収益はない
● 入居者様から敬遠される可能性がある

賃貸併用住宅は賃貸部分だけでなく自宅部分があるため、建物全体の面積の割合で考えると収益性は低くなります。また、オーナー様と入居者様が同じ建物内で暮らし距離が近いため、入居者様から敬遠される可能性もあるでしょう。また、一般的な収益物件と異なるため売却は難しいでしょう。

事前に収益を意識した計画を立て、入居者様とのコミュニケーションを取って良好な関係性を築く、もしくは賃貸部分の管理を賃貸管理会社に任せるなどといった対策が有効です。相続を前提にしている場合は、関係者との十分な話し合いや諸手配をすすめておくことも大切なことです。

等価交換

等価交換は、土地オーナー様が提供した土地にディベロッパー（不動産会社などの事業者）が建物を建設し、両者が土地と建物それぞれの比率に応じた分を交換して取得する方法です。

例えば時価8,000万円の土地に賃貸マンションを建設した場合、土地オーナー様が持つ所有権の一部（時価4,000万円）と、賃貸マンション5階部分の区分所有権（時価4,000万円）を交換する、といった方法で完成物件の取得が可能になります。

メリット

等価交換の土地活用には以下のようなメリットがあります。

● 費用負担なく所有する土地にアパートやマンションを建設でき、一部所有が可能
● 節税対策になる

等価交換は土地オーナー様の費用負担がないうえに、その土地に見合ったアパートやマンションの一部所有が可能で、居住もしくは賃貸経営ができます。また等価交換後に賃貸経営をする場合は、買い換え特例による譲渡税などの優遇措置に加え、貸家建付地として相続税の評価額も下がり、節税対策としても有効です。

等価交換は、路線価や評価額が高い土地を所有している場合や、広い土地を所有しているものの有効的に利用していない場合に向いているといえるでしょう。

デメリット

等価交換には以下のようなデメリットがあります。

● 100％所有ではない
● 交渉が難航する可能性がある

等価交換は、オーナー様が所有する土地を提供したからといって、土地や建設したアパート・マンションなどの建物の所有権をオーナー様が100％得られるわけではありません。所有権はディベロッパーと割合を決めて得るため、土地も建物も一部所有となるのです。

また、土地の価値と建設される建物の所有権割合（所有できる面積やグレードなど）が見合っていないと感じた場合には、ディベロッパーとの交渉が難航してスムーズに進まない可能性もあるでしょう。

等価交換はすべての所有権を得られないことから「失う」ことを強く感じて抵抗があるオーナー様も少なくありません。等価交換の構図やメリット・デメリットをしっかり把握し、ほかの土地活用の方法と比較しながら、最も有効な方法であると判断した際に選ぶようにしましょう。

そのうえで信頼できるディベロッパーの見極めを慎重に行い、納得できる条件で進めることが重要です。運営や修理・メンテナンスなどの対応範囲や収支に加え、売買の展望を中長期視点も描きながらご検討ください。

借地

借地は、読んで字のごとく、土地オーナー様が他人に土地を貸す方法で、「普通借地権」と「定期借地権」と2種類あります。普通借地権は30年以上の契約期間、定期借地権の事業用定期借地権は10年以上50年未満、一般定期借地権は50年以上の契約期間など、契約期間が長いのが特徴です。

メリット

借地には、主に以下のようなメリットがあります。

● 費用を抑えられる
● 安定した収入を得られる
● 節税効果が期待できる

借地は初期費用や維持管理の費用をかけなくていいうえに、借主から安定的に賃料を得られるというメリットがあります。借主が建物を建てた場合は、相続税や固定資産税の節税効果も期待できるでしょう。

借地としての活用方法が向いているのは、使っていない土地がある場合、またローンの利用や建物の管理・メンテナンスを避けながらも収益を得たい場合です。

デメリット

借地のデメリットは以下のとおりです。

● 収益性が低い
● 契約期間が長い
● 原則、中途解約ができない

借地としての土地活用はオーナー様の負担になることが少なく安定した収入を得やすいですが、アパート・マンション経営や駐車場経営よりも収益性は低くなります。さらに契約期間は最短でも10年以上と長く、土地オーナー様がほかの土地活用を検討した場合でも契約期間中は原則、中途解約できません。

対策として、事前に土地活用のシミュレーションを綿密に立てたうえで、「借地としての長期契約が妥当かどうか？」を検討することが大切です。

土地売却

土地オーナー様が、自分の土地を売却して権利を手放す方法です。売却後は土地の活用ができなくなるので慎重な判断が必要ですが、所有者様の状況によっては、十分に検討の価値があります。

メリット

土地売却の主なメリットは、以下のとおりです。

● まとまった金額を現金化できる
● 相続で揉めないように売却後の金額を分割できる
● 管理・固定資産税などの支払いが不要になる

土地を売却することでまとまった金額の現金化が可能なうえ、今までかかっていた管理費や固定資産税など固定費の支払いも不要になります。

土地売却に向いているのは、土地を今後使う予定がない場合やローンを完済したい場合、まとまったお金が必要な場合などが挙げられます。

デメリット

土地売却のデメリットは以下のとおりです。

● 土地活用による収入がなくなる
● 売却益にも税金がかかる

土地を手放すことになるため、売却後は土地活用による継続的な収入は得られません。また売却益がそのまま手元に残るわけでなく、売却によって得た利益に譲渡所得税がかかる点には注意しましょう。特に相続による売却益の分割をお考えの際には、専門家を交えて対策を検討した方が円滑に収まる場合もございます。

対策としては、売却するリスクを事前に考慮したうえで信頼できる不動産業者と相続などの分野に詳しい専門家を選び、適正価格で売却して利益を確保できるようにすることです。

有効な土地活用方法の選び方

土地活用の方法を10種類解説してきましたが、上記以外にも多数の選択肢があります。その中でどの方法を選べばいいのか、土地オーナー様にとっての効果的な選び方を以下で解説していきます。

土地活用の目的を明確にする

土地活用方法は多岐にわたるため、最適な方法を選んで活用するには、土地活用の「目的」を明確にすることが大切です。例えば、固定資産税や相続税などの節税対策が目的なのか、収益性の高さや安定を目指すのか、現状の煩わしい管理の手間を避けたいのか、などが挙げられます。

目的によって適した活用方法が異なり、目的を達成できない土地活用を行ってしまうと余分にコストがかかってしまう場合もあるため、はじめに目的を明確にして効果的に土地を活用しましょう。

地域・立地に合わせた土地活用の方法を選ぶ

土地活用では立地条件を考慮することが重要なポイントです。立地条件に合わない経営をしても、収益につながらない可能性があるので注意しましょう。地域や立地の種類により制約のある土地になる場合もあります。どのような立地に対して、どのような土地活用が有効なのかを以下で紹介します。大都市圏、郊外、地方、ロードサイドそれぞれを例に出して解説するので参考にしてください。

大都市圏

大都市圏の土地活用に向いているのは、主に以下の方法です。

● アパート経営、マンション経営
● マンスリーマンション経営
● シェアハウス経営
● 店舗・商業施設経営
● 駐車場経営
● コインランドリー経営（住宅街が近い場合）
など

上記の活用方法が向いている理由には、人口の多さがあります。人口が多い分、アパート・マンションやシェアハウスといった居住物件の需要は高いと予測できるでしょう。また、大都市圏になると単身世帯（転勤者）も多い傾向にあるため、マンスリーマンションを経営しても収益化できる可能性が高いといえます。

そのほか、店舗・商業施設やコインランドリー経営も人口が多ければ一定の需要は見込めるでしょう。基本的に大都市圏は郊外よりも家賃相場が高いため、収益を上げやすいという特徴が見られます。

郊外

郊外の土地活用に向いているのは以下の方法です。

● アパート・マンション経営（規模に合わせて）
● シェアハウス経営
● 店舗・商業施設経営
● 駐車場経営
● トランクルーム経営
など

大都市圏ほどの需要は見込めないかもしれませんが、価格が安くて立地がいいアパート・マンションやシェアハウスは、一定数の需要を見込めるので高い利回りが期待できるでしょう。同様の観点から、主要駅近くの店舗や路面店のほか、独立した大型の商業施設なども高い需要が期待できます。

また、大都市圏に比べて移動手段に車を利用する方が多いため、保有物件の条件によっては駐車場経営も向いています。さらに郊外は広い土地を確保しやすいという特徴もあり、トランクルーム経営も検討できるでしょう。

地方

地方の土地活用に向いている方法は、以下のとおりです。

● 太陽光発電経営
● 高齢者施設経営
など

地方は大都市圏とは異なり、広く日当たりのいい土地を確保しやすい傾向にあります。そのため、大都市圏では実現できない太陽光発電経営が向いているでしょう。太陽光発電経営はマンションなどのように集客する必要がなく、長期的に安定した収益を見込めるのが特徴です。

ただし、メンテナンス費用などの修繕リスクや、太陽光発電の光の反射による近隣からの声や売電価格の最新動向など、念入りな情報収集をおすすめします。

また、高齢者が多く住む地域もあるため、高齢者施設経営のニーズもあるでしょう。会社員や学生向けの住居と違って、駅から遠くてもマイナス面の影響は少ないといえます。行政から得る許認可手続きや運営ノウハウとあわせて、ご検討ください。

ロードサイド

ロードサイドの土地活用に向いているのは以下の方法です。

● 店舗・商業施設経営
● アパート・マンション経営
など

ロードサイドは広い土地を確保しやすく車やバイクの交通量が多いため、集客効果が期待できる立地が特徴です。そのため、1棟で独立している路面店舗や、複数店舗が入る規模が大きな商業施設を経営すれば高い収益を見込めるでしょう。また、アパート経営・マンション経営に関しても、ロードサイドで働く方たちの居住場所として一定の需要を見込めます。

収益性から選ぶ

土地活用は収入面だけを見るのではなく、初期費用やメンテナンスなど全体のコストをふまえて考えることが大切です。「コストをカバーできるだけの収益性があるかどうか」という観点からも選びましょう。例えば同じマンション経営でも、外観のグレードや設備内容によって建築費は変わってきます。

事前にさまざまな土地活用のシミュレーションをして、どの土地活用であれば効率よく収益性を高く見込めそうか、また検討している土地活用方法は所有する土地に合っているか、というところから考えるのもいいでしょう。

目的に合う土地活用方法を選ぶ

目的や状況に合わせて土地活用方法を選ぶのも重要なポイントです。土地オーナー様がほかに仕事をしているのか、土地活用の予定はあるのか、土地活用に十分な手間をかけられるのか、どのくらいの期間その土地を保有しているのか、など状況はそれぞれでしょう。

また相続を見据えているかどうかなど、目的によって管理や運用をオーナー様が自分で行う、または専門知識があり一通りの業務を任せられる賃貸管理会社などの専門業者に委託するほうがいいか変わってきます。土地自体のポテンシャルはもちろんのこと、オーナー様の目的や状況に合わせて土地活用の種類をご検討ください。

生産緑地（農地）の活用方法

生産緑地とは、農業を30年間続けることにより、固定資産税や相続税などの優遇措置を受けられる市街化区域農地のことです。

生産緑地を利活用する際に懸念されている2022年問題・生産緑地（農地）問題とは、生産緑地の多くが2022年に指定解除されることにともない、不動産市場に農地の売却が殺到し、値崩れが懸念される問題を指します。実際に農地をどのように活かし保っていくかを悩んでいる農家の方も多いのではないでしょうか。

上記をふまえると、生産緑地所有者には3つの選択肢があります。

● 買取りの申し出／農地転用を行って土地活用を行う
● 特定生産緑地の指定を受ける
● 特定生産緑地の指定を受けず生産緑地のままにする

生産緑地所有者は、一定の条件を満たしている場合、市町村に買取りの申し出を行うことが可能です。市町村に買取りを申し出ても買取りされなかった場合、生産緑地法の規制が解除され、農地の転用が可能になります。固定資産税や相続税などの優遇措置は終了するので税負担は増えますが、転用による収益化を見込めるプランニングもあります。

次に、生産緑地を10年延長できる特定生産緑地の指定を受けることで、生産緑地法の規制はあるものの、固定資産税や相続税などの優遇措置は引き続き適用されます。今後も農業経営を続けられるかどうかの判断が重要です。

最後に、特定生産緑地の指定を受けずそのまま生産緑地にした場合、生産緑地法の規制は受けるものの（買取り申し出をした後はなし）、生産緑地指定から30年経過した後は納税猶予などの対象から外れ税負担が増えるため買取りの申し出が可能となり、固定資産税には5年間の激変緩和の経過措置が設けられます。

すでに適用を受けている相続税などの納税猶予も継続されますが、次の代へ相続されるときは納税猶予の適用にならないため注意が必要です。固定資産税も5年後には宅地と同様の課税となり税負担が増えるため、今後数年以内に宅地開発などの計画がある場合にこの選択を検討するといいでしょう。

土地活用方法に悩んだ場合の相談先

土地オーナー様が活用方法でお困りの際に相談するパートナーは、お悩みの種類によって異なります。例えばアパート・マンション経営を行うなら、収益物件の建設・建築に詳しいハウスメーカーや建築会社、駐車場経営に関する相談は専門業者や不動産会社などになるでしょう。

一方で、専門的な知見を抑えつつ中立的な視点でオーナー様に寄り添うように伴走するパートナーをお探しの場合は、アパート・マンションや戸建賃貸など、賃貸経営に関することをトータルサポートしている賃貸管理会社への相談がおすすめです。俯瞰した知識と経験により、実績豊富な専門パートナーの間に入り、土地オーナー様と同じ目線でのアドバイスやサポートが期待できるでしょう。

第一に重要なのは、オーナー様の目的を達成することです。土地活用の方法に悩んだ場合は、土地活用や不動産賃貸経営の実績が多数あり、同じ目線で最適な活用方法を提案してくれるパートナーを選びましょう。