最適な土地活用とは？土地活用の種類別の特徴と賢い選び方を紹介

2026.02.27

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土地を所有しているものの、活用方法が分からなかったり、利用予定日まで活用しなかったり、これからハジメヨウと考えている土地活用方法がベストか、悩まれる方も少なくないのではないでしょうか。

本記事では、土地活用の種類別の特徴や選び方について紹介します。オーナー様が所有する土地の最適な活用方法が分かるでしょう。土地の活用方法に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

▼この記事の内容

●土地活用方法には、アパート経営、一棟マンション経営、月極駐車場経営、ビジネスビル経営、借地などがあり、それぞれメリット・デメリットがある。

●有効な土地活用方法の選び方としては、土地活用の目的を明確にする、地域・立地に合わせた土地活用の方法を選ぶ、収益性から選ぶ、目的に合う土地活用方法を選ぶことに注意する。

●土地活用方法に悩んだ場合の相談先としては、不動産会社、建築会社、税理士、金融機関がある。

1 土地活用方法を種類別に比較
2 生産緑地（農地）の活用方法
3 有効な土地活用方法の選び方
4 土地活用方法に悩んだ場合の相談先
5 土地の特性にマッチする活用方法の選択を！悩んだらプロに相談しよう
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土地活用方法を種類別に比較

土地活用の方法にはさまざまな種類があり、それぞれの活用方法にメリットとデメリットがあります。以下では土地オーナー様によく選ばれている代表的な土地活用方法を、厳選して10種類紹介していきます。自分の土地と紹介する活用方法を照らし合わせてイメージしてみましょう。

アパート経営

アパート経営は、所有する土地に木造・軽量鉄骨造などで共同住宅を建て、入居者様に貸し出し家賃収入を得る手法で、土地活用の代表格と言えます。

一定の面積が必要とされますが、更地を所有している場合や、相続した実家の土地などを活用するケースでは、土地購入費がかからないため有利になりやすい特徴があります。

メリット

アパート経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 長期・安定の収益が得られる
● 金融機関の融資を活用できる
● 固定資産税や所得税の節税、相続税対策にもなる

入居者様が決まれば家賃収入が継続して得られ、長期的な資産形成につながります。さらに、土地を担保に融資を受けて自己資金を抑えながら投資を進められる点や、固定資産税の「住宅用地の特例」や相続税評価額の引き下げにより税負担の軽減が見込める点も特徴です。

長期的に安定収入を得たい方や、更地を活用したい方に向いた方法です。

デメリット

一方、アパート経営の主なデメリットは、以下のとおりです。

● 初期費用がかかる
● 空室リスク・家賃滞納リスクなどがある

アパートの建築には数千万円単位以上の資金が必要です。また、最大の懸念点は空室リスクであり、空室が続くと想定した収入が得られず、ローンの返済に影響が出る可能性があります。

空室リスク対策として、事前に周辺の賃貸需要を綿密に調査し、ターゲットに合った間取りや設備を選定するようにします。家賃滞納リスクや入居者トラブルに備えるため、信頼できる賃貸管理会社への管理委託も重要です。

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一棟マンション経営

一棟マンション経営は、所有する土地にRC造（鉄筋コンクリート造）などのマンションを建て、入居者様に賃貸する事業です。

アパートとマンションの違いに明確な法的根拠はありませんが、一般的にRC造や重量鉄骨造で3階建て以上の建物をマンションと呼びます。アパート経営よりも規模が大きく、より堅牢な建物を建築するのが特徴です。

メリット

一棟マンション経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 長期・安定の収益が得られる
● 金融機関の融資を活用して、大きな資産を得られる
● 相続対策に有効

マンションはアパートに比べて耐用年数が長く、遮音性や耐震性などの住宅性能が高いため、資産価値が落ちにくいというメリットがあります。建物を高層化できるため、多くの戸数を確保して家賃収入の最大化を図ることが可能です。

一棟マンション経営は、まとまった土地を所有しており、融資を活用して大きな資産を形成したい方や、次世代へ資産価値の高い不動産を残したい方に向いているといえます。

デメリット

一棟マンション経営のデメリットは以下のとおりです。

● 初期費用が高額になる
● アパートと比べると利回りは低い
● 空室リスクなどがある

RC造などのマンション建築費は木造アパートに比べて坪単価が高いため、表面利回りはアパート経営よりも低くなる傾向があります。また、規模が大きい分、空室が増えた際の収支への影響も大きくなるため注意が必要です。

長期的な修繕計画を立ててキャッシュフローを管理することや、競争力のある物件作りのために、企画段階で複数の建築会社からプランを取り寄せ、収益性やデザイン性を比較検討することが重要です。

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戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営は、相続で受け継いだ戸建て住宅や、自分の土地または土地購入後に一戸建ての住宅を建設して家賃収入を得る方法です。基本的にはアパート経営・マンション経営と同じ考え方になりますが、一棟アパート・マンションと違って、基本的に住める世帯数は一世帯となります。

メリット

主に以下のメリットがあります。

● 相続した戸建てを有効活用できる
● アパート・マンションが建てづらい狭小地でも建てやすい
● ファミリーの入居者が多いため一度の入居期間が長く、空室リスクを抑えやすい

戸建て賃貸はアパートやマンションとは違った一定の需要が見込めるため、立地条件などアパート経営・マンション経営とは視点を変えて運営していくことを心がけましょう。相続物件の運用や狭小地でも建てやすい点に加え、空室リスクを抑えやすい点はアパートやマンションではなかなか実現しづらい魅力的なポイントです。

デメリット

戸建て賃貸経営のデメリットには以下のようなものがあります。

● 空室になった場合に家賃収入が途絶える
● マンション投資よりメンテナンスやリフォーム費用が高くなりやすい

戸建て賃貸に住むことができるのは、基本的に一世帯のみです。そのため空室になった場合、次の入居者様が見つかるまでは家賃収入が入りません。また、マンション投資の1戸のお部屋の管理だけではなく、建物全体の面積も広いため、メンテナンスやリフォームが必要になった際に費用が高くなりやすいというデメリットがあります。

対策として、空室期間が続いて収入がゼロになることやリフォーム費用を見越したうえで、事前に余裕のある資金計画を立てるといいでしょう。また、賃貸管理を任せる場合は設備や工事対応にも強いパートナーだと離れた土地でも安心できるのではないでしょうか。仮に「戸建て賃貸が最善ではない」と判断した場合は、売却や駐車場経営など、ほかの土地活用方法を検討することも大切です。

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賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、所有者の居住部分と賃貸部分にそれぞれ分かれている住宅です。経営方法の基本スタンスとしては、アパート経営やマンション経営の考え方とほぼ変わりません。将来的にすべてを賃貸に変えたり、二世帯住宅に変更したりするなど、複数の選択肢があるのが特徴です。

メリット

賃貸併用住宅を経営する主なメリットには、以下があります。

● 住宅ローン融資の可能性がある
● 支出を抑えられる
● レバレッジによる資産拡大が可能
● 節税効果がある

一般的に、アパートローンや不動産投資ローンよりも住宅ローンは金利が低く金銭的な負担を軽減できるため、条件をクリアして住宅ローンを組むことをおすすめします。そのほか、自宅と賃貸経営が一つの建物ですむため支出を抑えられることや、アパート・マンション経営同様、レバレッジによる資産拡大や節税効果が高いことも大きなメリットです。

賃貸併用住宅の経営に向いているのは、利便性が高い立地条件の場合や広めの土地を所有している場合です。長い視点で考えた相続対策としても有効な活用方法になります。

デメリット

賃貸併用住宅の経営には以下のようなデメリットがあります。

● 売却が難しい
● 自宅部分の収益はない
● 入居者様から敬遠される可能性がある

賃貸併用住宅は賃貸部分だけでなく自宅部分があるため、建物全体の面積の割合で考えると収益性は低くなります。また、オーナー様と入居者様が同じ建物内で暮らし距離が近いため、入居者様から敬遠される可能性もあるでしょう。また、一般的な戸建て住宅とも、収益物件とも異なるため、売却は難しいでしょう。

事前に収益を意識した計画を立て、入居者様とのコミュニケーションを取って良好な関係性を築く、もしくは賃貸部分の管理を賃貸管理会社に任せるなどといった対策が有効です。相続を前提にしている場合は、関係者との十分な話し合いや諸手配をすすめておくことも大切なことです。

マンスリーマンション経営

マンスリーマンション経営は、アパートやマンションなどの建物を所有し、一般的な賃貸契約とは異なり1ヶ月単位など短期間での賃貸契約を結んで家賃収入を得ています。

マンスリーマンション経営を行う建物自体は、アパートやマンションなど一般的な不動産賃貸経営と同じ造りをしていますが、「月ごと」の短期契約になるため通常の賃貸物件より賃料を高く設定できたり、地域によっては競合が少ない傾向にあります。

メリット

マンスリーマンション経営の主なメリットは以下のとおりです。

● 需要とリピート率が高い
● 家賃の滞納リスクが少ない
● 家賃を高めに設定できる

マンスリーマンションはビジネスパーソンの出張や転勤前後の仮住まいなどとして、需要やリピート率が高いというメリットがあります。ほかにも、短期間の入居のため家賃の滞納リスクが少ないうえに、料金を高めに設定できるという魅力があるでしょう。

デメリット

マンスリーマンション経営のデメリットには、以下のようなものが挙げられます。

● 初期費用やコストがかかる
● 清掃など迅速な対応が必要
● 一般の賃貸住宅とは異なる入居者募集の集客ノウハウが必要

マンスリーマンションはオーナー様のほうで家具・家電の設置が必要なので、初期費用やコストが通常の賃貸よりもかかるでしょう。また入退去の期間が短いため、清掃や一部補修工事が必要な際も迅速な対応が必要です。特筆すべきは入居者募集方法でしょう。法人顧客などのつながりがないと安定的な運営は難しい可能性があります。

対策として、家具・家電はレンタルして初期費用やコストを抑えるという選択を検討することや、清掃業務を入退去のたびに業者に依頼するとコストがかかるため、可能な範囲でオーナー様が自分で行う方法もあります。マンスリーマンションも専用の運用ノウハウが存在するため、外部の運営パートナーと経営する方法も十分に検討の余地があるでしょう。

シェアハウス経営

シェアハウス経営は、所有する土地や購入した土地にシェアハウスとして活用できる建物を建て、家賃収入を得る方法をいいます。シェアハウスは同一の建物内に複数人が居住し、それぞれが居室で生活しながらも、キッチンや浴室、トイレなどは共同で使用するタイプの賃貸住宅です。基本的に戸建ての場合が多く、若者を中心に人気を集めており、外国人向けの居住方法としても注目されています。

メリット

シェアハウス経営の主なメリットは以下の2つです。

● 募集条件の自由度が高く集客しやすい
● 土地活用を転用しやすい

シェアハウスは複数人で住むため一人暮らしよりも家賃が安く、そのうえ住みやすい環境が整っています。家具・家電がすでに揃っているため入退去が容易であったり、「一人が寂しい」と感じる方はほかの居住者と交流できたりするのも特徴です。

さらに外国人の入居に寛容なシェアハウスの場合は、異文化交流ができることから募集条件の自由度が高く、集客しやすい傾向にあります。また、戸建てを利用したシェアハウスの場合は戸建賃貸や売却などに転用しやすい点もメリットといえるでしょう。

シェアハウス経営は、社宅や寮などの複数人が住めるつくりの物件を所有している場合や、入居者様が集まりやすい立地条件に向いています。

デメリット

シェアハウス経営のデメリットは以下のとおりです。

● トラブルが発生しやすいため運営ノウハウが必要
● 需要のある年齢層の幅が狭く、地域によっては集客が難しい

一人にならない賑やかさや楽しさが入居者様にとって大きなメリットですが、他人が複数集まって共同生活することになるため、当然トラブルは発生しやすくなるでしょう。

また、一般的なアパートやマンション入居とは異なってシェアハウスを希望する入居者の需要を見込める年齢層の幅は狭く、若者と外国人がメインになるため、都心部や海沿いなどの人気の地域以外の場合、思ったように集客ができない可能性もあります。

トラブル回避の対策としては、生活ルールを定めたうえで入居者様同士やオーナー様と入居者様とのコミュニケーションを積極的に取る機会を設けたり、あらかじめシェアハウスのコンセプトを決め、そのコンセプトに合った入居者様や地域に限定したりすることが重要です。修繕費用などを含めた収支シミュレーションも怠らないようにしましょう。

コインパーキング経営

コインパーキング経営は、所有する土地に精算機やロック板などの設備を設置し、時間貸し駐車場として運用する土地活用法です。

経営方式には、機器設置から集金まで自分で行う「自主管理」、管理業務のみを委託する「管理委託方式」、運営会社に土地を貸す「一括借上方式」の3種類があります。

メリット

コインパーキング経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 月極駐車場経営のメリットにプラスして、利回りが高い
● 管理委託方式、一括借上方式ならば手間はほとんどかからない

時間貸しは回転率が高くなれば、月極契約よりも高い賃料収入が期待できます。また、「一括借上方式」であれば、設備の設置費用や運営管理を運営会社に任せられるため、運用の手間がほとんどかかりません。

コインパーキング経営は、駅近や繁華街周辺など好立地の土地を所有している方や、管理の手間を最小限にして不労所得を得たいと考えている方に向いている活用法です。

デメリット

コインパーキング経営のデメリットは以下のとおりです。

● 税制優遇が受けられない
● エリアによっては、利回りが低い

月極駐車場と同じく、固定資産税の優遇措置は受けられません。また、利用者が少ない住宅街や郊外など、エリアによっては稼働率が上がらず、月極駐車場よりも収益が不安定になるリスクがあります。

リスク対策には、事前に運営会社による詳細な収支シミュレーションを行い、土地の需要に見合った運営方式や料金設定を慎重に検討することをおすすめします。

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月極駐車場経営

月極駐車場経営は、利用者と月単位で賃貸借契約を結び、駐車スペースとして貸し出すことで賃料を得る手法です。建物が不要なため、アスファルト舗装や砂利敷きにロープで区画割りをする程度であれば、ほとんど費用をかけずに始められます。

オフィス街や商店街だけでなく、住宅街でも需要が見込めるため、幅広いエリアで検討しやすい活用方法といえます。

メリット

月極駐車場経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 初期費用が安く、撤退や転用が容易
● 狭小地や変形地でも始められる

アパートなどの建物建築に比べて圧倒的に初期費用が低く、将来的に売却や別の活用を考えている場合の暫定利用としても適しています。また、建物を建てにくい狭い土地や形の悪い土地でも、駐車スペースさえ確保できれば運営が可能です。

そのため、月極駐車場経営は、初期費用やリスクを最小限に抑えたい方や、将来的に土地を別の用途で使う予定があるため、すぐに更地に戻せる状態で活用したい方に向いているといえます。

デメリット

月極駐車場経営のデメリットは以下のとおりです。

● 税制優遇が受けられない
● 建物賃貸に比べて収益性が低い

駐車場は「更地」扱いとなるため、住宅用地の特例（固定資産税の軽減措置）が適用されず、税負担が重くなる傾向があります。また、土地の利用効率が低いため、マンション経営などの立体的な活用に比べると収益性は低くなりがちです。

そのため、月極駐車場経営を行う場合は、周辺の賃料相場や需給バランスを入念にリサーチし、満車稼働を維持することで収益の最大化を図ることが重要です。

オフィスビル経営（ビジネスビル経営）

オフィスビル経営は、所有する土地にビルを建設し、企業や店舗を誘致することで、月々の賃料収入を得る手法です。ビジネスビル経営とも呼ばれ、通勤の利便性が高い駅前やビジネス街など、企業からの安定したオフィス需要が見込める立地であることが前提となります。

メリット

オフィスビル経営（ビジネスビル経営）の主なメリットは、以下のとおりです。

● アパート・マンションより賃料が高く、一般的に利回りも高い
● 契約期間が長く、入居者の入れ替えが比較的少ない

事業用の賃料は住居用に比べて単価を高く設定しやすいため、高い収益性と利回りが期待できます。また、入居期間も長期間になることが多く、原状回復や募集の手間が比較的少なく済みます。

駅の近くやオフィス街・繁華街に土地を所有しており、居住用不動産よりも高いリターンを目指したい方に向いています。

デメリット

オフィスビル経営（ビジネスビル経営）のデメリットは以下のとおりです。

● 景気変動の影響を強く受ける
● ビルの建設には膨大な資金が必要
● 空室が発生すると、長期間埋まらない場合がある

オフィスは景気悪化時に賃料減額や退去が起こりやすく、建築費や設備費も高額です。また、1契約あたりの賃料が大きいため、空室が出ると収支への影響が大きくなります。

そのため、市場調査に基づく資金計画や、設備投資による競争力維持が重要です。

テナントビル経営

テナントビル経営は、所有する土地に商業ビルを建設し、飲食店や小売店、クリニックなどの事業者をテナントとして誘致して賃料収入を得る土地活用方法です。ビジネスビル経営の中でも、特に店舗などの商業施設に特化した形態を指します。

メリット

テナントビル経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● アパート・マンションより賃料が高く、一般的に利回りも高い

事業用賃料は居住用より単価が高い傾向があり、同じ敷地面積でも高い収益性が見込めます。内装工事や設備投資をテナント側が負担するケースが多く、建築コストに対する費用対効果が高まりやすい点も特徴です。

立地条件を活かして収益性を重視した運用を行いやすい土地活用方法といえます。

デメリット

テナントビル経営のデメリットは以下のとおりです。

● 景気変動の影響を強く受ける
● ビルの建設には膨大な資金が必要
● ビジネスビル（オフィス）経営よりも空室リスクが高い

商業テナントは景気や流行、競合出店の影響を受けやすく、撤退リスクがあります。また、内装や設備が業種特化型になりやすく、退去後に空室期間が長引く場合もあります。

対策としては、汎用性の高い区画設計にする、定期借家契約で契約期間を調整する、複数テナントを入れてリスクを分散させるといった工夫が重要です。

コインランドリー経営

コインランドリー経営は、所有する土地に店舗を建設し、洗濯機や乾燥機などの設備を設置して、利用者からの利用料で収益を得るビジネスモデルです。一度設備を導入すれば、基本的には無人で稼働するため、人件費などのランニングコストを低く抑えやすい特徴があります。

メリット

コインランドリー経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 無人経営なため、手間がかからない
● 景気に左右されない
● 土地の地形や条件が大きく影響しない

清掃や集金など一部の業務を除けば常駐スタッフが不要なため、副業として取り組みやすい点が特徴です。加えて、洗濯という日常生活に欠かせないサービスを提供するため、不況時でも売上が落ちにくい傾向があります。機器を設置できれば店舗形態を問わず運営できるため、変形地や狭小地でも開業が可能です。

管理の手間を極力省きたい方や、変形地などを有効活用したい方に向いている土地活用法です。

デメリット

コインランドリー経営のデメリットは以下のとおりです。

● 他店舗と差別化しづらい
● 立地によって経営の成否が左右される
● 無人ゆえの盗難や不審者の侵入などの防犯対策が必要

機器性能に大きな差が出にくく、近隣に競合店ができると価格競争になりやすい点が課題です。また、無人店舗のため、盗難や不審者の侵入を防ぐセキュリティ対策と、万が一トラブルが起きた際の迅速な対応体制の構築が必要になります。

防犯カメラや照明の設置に加え、競合調査を行い、Wi-Fi設置や専用機器導入などで付加価値を持たせることが有効です。

コンビニ経営

コンビニ経営による土地活用は、コンビニエンスストアの事業者に土地や建物を貸し出し、賃料収入を得る方法です。人通りの多い駅周辺や、交通量の多い幹線道路沿い（ロードサイド）など、集客力の高い立地で特に強みを発揮します。

メリット

コンビニ経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 高い収益性が期待できる
● 管理業務はテナントに任せられる

事業用の賃料は居住用不動産よりも単価が高く設定されやすいため、高い利回りが期待できます。また、店舗の運営や建物の維持管理の多くをテナント側（事業者）に任せられるため、オーナー様の手間が少ない点も魅力です。

コンビニ経営は、幹線道路沿いや角地など視認性の高い土地を所有しており、居住用不動産よりも高いリターンを求める方に向いているといえます。

デメリット

コンビニ経営のデメリットは以下のとおりです。

● 初期費用（建築コスト）が高い
● 空室リスクが大きい
● 景気に左右されやすい

建物をオーナー様が建設する場合、建築費の負担が発生します。また、競合の出店や売上不振によりテナントが撤退してしまうと、コンビニ特有の建物は他用途への転用が難しく、後継テナント探しに苦労するリスクがあります。

長期的な安定のためには、事前の商圏調査を綿密に行うことはもちろん、中途解約時のペナルティ条項や原状回復義務を契約書に明確に盛り込むなど、契約段階でのリスクヘッジが重要です。

飲食店経営

飲食店経営による土地活用は、ファミリーレストランのチェーン店などの事業者に、土地・建物を貸し出す手法です。ロードサイドの広い土地や、繁華街の好立地などで需要が高く、テナント側が内装や設備に投資するため、長期契約が見込みやすい特徴があります。

メリット

飲食店経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 高い収益性が期待できる
● 管理業務はテナントに任せられる

コンビニ同様、事業用賃貸となるためアパート経営などに比べて高い賃料収入が見込めます。店舗の清掃や設備のメンテナンスなどは基本的にテナントが行うため、オーナー様の管理負担は軽く済みます。

飲食店経営は、まとまった広さのロードサイド地などを所有しており、管理の手間をかけずに収益性を最大化したい方に向いているといえます。

デメリット

飲食店経営のデメリットは以下のとおりです。

● 初期費用（建築コスト）が高い
● 空室リスクが大きい
● 景気に左右されやすい

建物をオーナー様が用意する場合、飲食店の仕様に合わせるため建築費が高額になりがちです。また、外食産業は景気後退や社会情勢の変化の影響をダイレクトに受けるため、経営悪化による退去リスクがあります。

安定経営のためには、多額の保証金や敷金を設定して撤退時の原状回復リスクに備えるほか、あえて汎用性の高い建物設計を検討するなど、退去後の転用も見据えた柔軟な計画が求められます。

デイサービス

高齢化の進行により、高齢者を対象とした施設の需要は将来にわたって高い水準が見込まれています。デイサービスは、要介護・要支援認定を受けた高齢者が日帰りで通い、食事や入浴などの介護サービスを受ける施設で、土地オーナー様が建物を建てて事業者に貸し出す形で活用されるケースが一般的です。

メリット

デイサービス経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 事業者への一棟貸しのため、収益が安定している
● 管理の手間がかからない
● 税制優遇がある

介護事業者が建物を一括で借り上げるため、空室リスクが少なく、長期契約に基づく安定した賃料収入が見込めます。また、清掃や設備管理は事業者が担うことが多く、オーナー様の負担は限定的です。加えて、固定資産税の軽減や相続税評価額の引き下げといった税制面でのメリットもあります。

管理の手間を抑えながら、長期的に安定した収入を確保したい方に向いている活用方法です。

デメリット

デイサービス経営のデメリットは以下のとおりです。

● 初期費用が比較的高い
● 賃料下落リスクがある
● 事業者が撤退することもある

バリアフリー対応や消防設備など、介護施設特有の基準を満たす必要があり、一般的なアパートに比べて初期投資は大きくなりがちです。また、介護報酬改定や競合増加により、賃料の減額や事業者撤退が起こる可能性もあります。

そのため、計画段階で複数の事業者を比較し、賃料水準だけでなく運営実績や経営基盤の安定性を重視することが重要です。あわせて、自治体の補助金制度の有無を確認しておくと安心です。

グループホーム

グループホームは、認知症の高齢者や障がいを持つ方が、5～9人程度の少人数で専門スタッフの支援を受けながら、家庭的な環境で共同生活を送るための住宅です。駅から遠い住宅街の立地でも需要があり、100坪程度の土地から始められるのが特徴です。

メリット

グループホーム経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 事業者への一棟貸しのため、収益が安定している
● 管理の手間がかからない
● 税制優遇がある

介護事業者が建物を一括で借り上げる契約が一般的で、入居者の募集や建物の管理は事業者が行うため、オーナー様の手間はほとんどかかりません。

デメリット

グループホーム経営のデメリットは以下のとおりです。

● 初期費用が比較的高い
● 賃料下落リスクがある
● 事業者が撤退することもある

入居者の安全を守るための設備投資が必要なため、一般的な住宅よりも建築費が高くなる傾向があります。建物が特殊な構造のため他用途への転用が難しく、事業者が撤退した際のリスク管理も重要です。

老人ホーム

老人ホームは、高齢者が生活できる施設や住宅全般の総称であり、民間施設では「特別養護老人ホーム」や「有料老人ホーム」が代表的です。食事や介護サービスなどが提供され、入居者が終身利用することも多いため、長期的な視点での土地活用法となります。

メリット

老人ホーム経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 事業者への一棟貸しのため、収益が安定している
● 管理の手間がかからない
● 税制優遇がある

運営事業者による一括借上で、空室リスクを負わずに長期安定収入が見込めます。住宅用地の特例による固定資産税の軽減や、貸家建付地としての相続税評価減など、高い節税効果も期待できます。

デメリット

老人ホーム経営のデメリットは以下のとおりです。

● 初期費用がかなり高額になる
● 賃料下落リスクがある
● 事業者が撤退することもある

建物の規模が大きく、バリアフリーや消防設備などの基準も厳しいため、数億円単位の初期投資が必要になることもあります。また、事業者が撤退した場合、建物の転用が極めて難しいため、運営会社の経営基盤の確認が必須です。

サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは、バリアフリー構造で、安否確認と生活相談サービスが義務付けられた、高齢者向けの賃貸住宅です。施設ではなく「住宅」という扱いであり、200〜300坪程度の土地があれば建築可能です。

メリット

サ高住経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 事業者への一棟貸しのため、収益が安定している
● 管理の手間がかからない
● 税制優遇がある

運営事業者が建物を一括で借り上げるため、空室に関わらず毎月定額の賃料が得られ収益が安定します。運営や管理も事業者に任せられるため手間がかからず、固定資産税などの税制優遇も受けられる点も利点です。

デメリット

サ高住経営のデメリットは以下のとおりです。

● 初期費用が高額
● 賃料下落リスクがある
● 事業者が撤退することもある

「床面積1戸25㎡以上」などの登録基準を満たす必要があり、建築コストが一般的なアパートより高額になります。また、一般賃貸へ転用するには家賃を下げる必要が出てくるため、事業計画には慎重なシミュレーションが求められます。

ホテル経営

ホテル経営による土地活用は、所有する土地にビジネスホテルや旅館などを建設し、宿泊客から利用料を得る方法です。観光地や主要駅周辺など、人の往来が多い立地で特に高い収益性を発揮します。

メリット

ホテル経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 観光需要があれば安定した収入を得られる
● インバウンド需要を取り入れられる

オーナー様が直にホテル経営を行う方式でも、大手ホテルブランドの本部（フランチャイザー）に加盟金やロイヤリティを支払い、大手ブランド名、運営ノウハウ、予約システムを利用する「フランチャイズ方式」があります。

「運営委託方式」を採用すれば、プロの運営会社にホテルの運営を一任でき、専門知識なしでも高水準な運営が可能です。

「建物賃貸借方式」であれば、ホテルの稼働率に関わらず毎月固定の賃料が得られるため、観光需要が見込める立地であれば長期的に安定した経営が可能です。

デメリット

ホテル経営のデメリットは以下のとおりです。

● 経営ノウハウが必要になる
● 初期投資が多額になる
● 競争が激しい

直営やフランチャイズでは高度な経営ノウハウが不可欠であり、運営を任せる運営委託や建物賃貸借の場合でも、実績ある運営会社を見極める選定眼が求められます。また、ホテル建設に多額の資金が必要となり、初期投資の負担が大きくなります。

周辺に競合が増えやすいため、差別化戦略や将来の転用リスクへの備えも重要です。

自動販売機設置

自動販売機設置は、所有する土地に自動販売機を置き、飲料などの売上から収益を得る土地活用です。運営方法には、土地を貸して電気代のみ負担する「フルオペレーション」と、自販機を購入して商品の補充も自分で行う「セミオペレーション」の2種類があります

メリット

自動販売機設置の主なメリットは、以下のとおりです。

● 初期費用がほとんどかからない（フルオペレーションの場合）
● 狭小地でも開始できる
● 他の土地活用との併用が可能

フルオペレーション方式を選べば、設置や管理は業者が行うため、初期投資や手間はほとんどかかりません。また、自販機1台分のスペースがあれば設置でき、駐車場やマンションの空きスペースなどにも活用できます。

建物を建てにくい土地を有効活用したい方や、既存の土地活用に副収入を加えたい方に向いています。

デメリット

自動販売機設置のデメリットは以下のとおりです。

● 収益性が低い
● ゴミの問題やいたずらが発生する
● 場所によっては設置できない

商品単価が低く、人通りの少ない場所では十分な売上が見込めない場合があります。また、ゴミの放置やいたずら、両替機の荒らしなどが起こる可能性もあり、周辺環境への配慮が欠かせません。

設置前に売上見込みをシミュレーションしたうえで、定期的な清掃や防犯対策を行う、もしくは管理まで任せられる方式を選ぶことが重要です。

トランクルーム経営

トランクルーム経営はトランクルームを設置し、収納スペースとして貸し出すことで賃料を得る事業となり、駐車場経営に近い土地活用になります。運営方法には「屋内型」と「屋外型」と2種類あり、主な経営方式には「一括借上方式」「管理委託方式」の2種類があります。

メリット

トランクルーム経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● アパート経営・マンション経営に比べて初期費用を抑えられる
● 駅から距離がある立地や狭小地などでも運営できる

駐車場経営と同じく、一括借上方式の契約内容によっては初期費用を抑えられ、駅から離れた住宅街の近くや狭い土地でも運営しやすいという特徴があります。

トランクルーム経営は、初期費用や管理に手間をかけたくないと考えている場合や、住宅用地としては立地条件や環境がよくない土地の場合に向いているといえます。

デメリット

トランクルーム経営のデメリットは以下のとおりです。

● 初期費用がかかる（自分でトランクルームを購入する場合）
● 収益性が低い

管理委託方式の場合、土地オーナー様が自分でトランクルームを購入する必要があり、初期費用として100万円〜400万円ほどかかるでしょう。駐車場経営と近い特徴のあるトランクルーム経営は、アパート・マンション経営と比べて収益性が低いという点でも同様です。

デメリットの対策として立地条件の確認や、初期費用をかけずに任せられる賃貸管理会社への依頼を検討しましょう。

貸し倉庫経営

貸し倉庫経営は、倉庫業を営む事業者に対して、物流や保管の拠点となる建物を賃貸する土地活用です。近年のインターネット商取引の急速な発達にともない、配送センターや保管庫としての需要は拡大傾向にあります。

一般消費者の家財などを保管する「トランクルーム」とは異なり、主に物流会社などの企業へ事業用として貸し出すBtoBのビジネスモデルであることが特徴です。

メリット

貸し倉庫経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 将来性があり、高い収益が期待できる
● 管理の手間がかからない

EC市場の拡大により物流施設の需要が高まっており、事業用賃貸として比較的高い賃料設定が見込めます。

また、テナントが建物を一括で借り上げ、内部管理やメンテナンスを担うケースが多いため、入居者対応や修繕などの手間がオーナー様にかかりにくい点も特徴です。成長市場で安定収益を目指したい方に適した活用方法といえます。

デメリット

貸し倉庫経営のデメリットは以下のとおりです。

● 条件に合う広大な土地が必要
● 初期費用がかかる
● 空室リスクがある

大型トラックが出入りできる敷地や用途地域など、立地条件を満たした広大な敷地が必要です。また、大規模な建物で、かつ倉庫特有の設備が必要なため、初期費用が高額になる傾向があります。テナントが退去すると、建物の特性上、次のテナント探しに時間を要することも考えられます。

安定した運用のためには、事前の市場調査で需要を確認し、初期投資の回収計画を立てたうえで、長期入居が見込める事業者を選定することが重要です。

ガレージハウス経営

ガレージハウス経営は、車やバイクを格納・メンテナンスできる専用ガレージと住居が一体となった建物を建築し、賃貸する土地活用方法です。単なる駐車場付き物件とは異なり、愛車を雨風や盗難から守り、室内から愛車を眺めたり整備したりできる点が特徴として挙げられます。

メリット

ガレージハウス経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 希少性が高く、高付加価値により高い家賃を設定しやすい
● 車での生活が前提のため、駅から遠くても需要がある

ガレージハウスは市場への供給数が少なく希少価値が高いため、愛好家からの人気が根強く、周辺の家賃相場より高く設定しても入居が決まりやすい傾向があります。

また、入居者は車移動を前提としているため、駅から距離がある立地や、公共交通機関の利便性が良くないエリアでも一定の賃貸需要が見込める点が強みです。

デメリット

ガレージハウス経営のデメリットは以下のとおりです。

● 特殊な構造や設備により、建築コストが高くなる
● 戸建てタイプの場合、空室発生時のダメージが大きい

ガレージの大開口部を支えるための構造強化や、電動シャッターの設置、消防法に基づく内装制限や換気設備の導入が必要となるため、一般的なアパートに比べて建築坪単価が高額になります。

また、戸数が少ない長屋形式や戸建てタイプで経営する場合、1戸でも空室が出ると収益への影響が大きくなるため、退去後の原状回復や募集を迅速に行う体制が必要です。

駐輪場経営

駐輪場経営は、自転車やバイクの駐車スペースを有料で貸し出す土地活用です。アパートなどの建築が難しい狭小地や変形地でも、数台分のスペースがあれば運営可能です。

経営スタイルには、通勤・通学客向けの「月極」や、駅前・繁華街向けの「時間貸し（コイン駐輪場）」などがあります。

メリット

月極駐輪場経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 初期費用を抑えられ、転用や撤退がスムーズ
● 契約者がいれば、毎月安定した収入が得られる

建物を建てる必要がなく、舗装やラック設置などの簡易な整備で始められるため、初期投資を大幅に抑えられます。

撤退時の原状回復も容易なため、将来的に売却や別の活用を検討している間の暫定利用としても適しており、駅周辺などで月極利用者を確保できれば、毎月決まった賃料収入が見込める点もメリットです。

駅近の狭小地や変形地を所有している方、初期費用をかけずに暫定的に土地を活用したい方に適した土地活用法です。

デメリット

月極駐輪場経営のデメリットは以下のとおりです。

● 税制優遇が受けられず、固定資産税の負担が重い
● 契約者が決まらないと収益がゼロになる

土地の上に住宅がないため固定資産税の「住宅用地の特例」は適用されず、節税効果はありません。単価も低いため、好立地で高稼働を維持できなければ、収益が税負担を下回るリスクもあります。

計画段階で駅からの距離や周辺ニーズを綿密に調査し、収支バランスを見極めることが不可欠です。また、防犯カメラや照明を設置するなど、利用者が安心して使える環境を整えることが、長期的な安定経営につながります。

野立て看板

野立て看板とは、屋外に設置された自立式の広告看板のことです。広告を出したい企業などに看板設置用のスペースとして土地を貸し出し、広告料（地代）を得る活用方法です。

メリット

野立て看板の主なメリットは、以下のとおりです。

● 初期費用ゼロで始められ、狭小地や変形地でも可能
● 管理の手間がかからず、安定した地代収入が得られる

看板の制作や設置、メンテナンスは広告代理店や広告主が負担するため、オーナー様の初期投資はほとんどありません。わずかなスペースがあれば設置でき、契約後は長期間にわたり地代収入が発生するケースも多く見られます。

建物を建てにくい土地を、手間をかけずに活用したい方に向いている土地活用方法です。

デメリット

野立て看板のデメリットは以下のとおりです。

● 他の活用法に比べて収益額が低い
● 景観条例などの法的規制を受ける場合がある

看板1本あたりの地代収入はそれほど高額ではないため、大きな利益は望めません。また、自治体の景観条例や屋外広告物法により設置が制限されるエリアもあります。

広告代理店が調査・手続き、さらに看板の点検や補償対応まで代行してくれるケースが多いため、まずは信頼できる専門会社に相談し、設置可否を確認することをおすすめします。

等価交換

等価交換は、土地オーナー様が提供した土地にデベロッパー（不動産会社などの事業者）が建物を建設し、両者が土地と建物それぞれの比率に応じた分を交換して取得する方法です。

例えば時価8,000万円の土地に賃貸マンションを建設した場合、土地オーナー様が持つ所有権の一部（時価4,000万円）と、賃貸マンション5階部分の区分所有権（時価4,000万円）を交換する、といった方法で完成物件の取得が可能になります。

メリット

等価交換の土地活用には以下のようなメリットがあります。

● 費用負担なく所有する土地にアパートやマンションを建設でき、一部所有が可能
● 節税対策になる

等価交換は土地オーナー様の費用負担がないうえに、その土地に見合ったアパートやマンションの一部所有が可能で、居住もしくは賃貸経営ができます。また等価交換後に賃貸経営をする場合は、買い換え特例による譲渡税などの優遇措置に加え、貸家建付地として相続税の評価額も下がり、節税対策としても有効です。

等価交換は、路線価や評価額が高い土地を所有している場合や、広い土地を所有しているものの有効的に利用していない場合に向いているといえるでしょう。

デメリット

等価交換には以下のようなデメリットがあります。

● 100％所有ではない
● 交渉が難航する可能性がある

等価交換は、オーナー様が所有する土地を提供したからといって、土地や建設したアパート・マンションなどの建物の所有権をオーナー様が100％得られるわけではありません。所有権はデベロッパーと割合を決めて得るため、土地も建物も一部所有となるのです。

また、土地の価値と建設される建物の所有権割合（所有できる面積やグレードなど）が見合っていないと感じた場合には、デベロッパーとの交渉が難航してスムーズに進まない可能性もあるでしょう。

等価交換はすべての所有権を得られないことから「失う」ことを強く感じて抵抗があるオーナー様も少なくありません。等価交換の構図やメリット・デメリットをしっかり把握し、ほかの土地活用の方法と比較しながら、最も有効な方法であると判断した際に選ぶようにしましょう。

そのうえで信頼できるデベロッパーの見極めを慎重に行い、納得できる条件で進めることが重要です。運営や修理・メンテナンスなどの対応範囲や収支に加え、売買の展望を中長期視点も描きながらご検討ください。

借地

借地は、読んで字のごとく、土地オーナー様が他人に土地を貸す方法で、「普通借地権」と「定期借地権」と2種類あります。普通借地権は30年以上の契約期間、定期借地権の事業用定期借地権は10年以上50年未満、一般定期借地権は50年以上の契約期間など、契約期間が長いのが特徴です。

メリット

借地には、主に以下のようなメリットがあります。

● 費用を抑えられる
● 安定した収入を得られる
● 節税効果が期待できる

借地は初期費用や維持管理の費用をかけなくていいうえに、借主から安定的に賃料を得られるというメリットがあります。借主が建物を建てた場合は、相続税や固定資産税の節税効果も期待できるでしょう。

借地としての活用方法が向いているのは、使っていない土地がある場合、またローンの利用や建物の管理・メンテナンスを避けながらも収益を得たい場合です。

デメリット

借地のデメリットは以下のとおりです。

● 収益性が低い
● 契約期間が長い
● 原則、中途解約ができない

借地としての土地活用はオーナー様の負担になることが少なく安定した収入を得やすいですが、アパート・マンション経営や駐車場経営よりも収益性は低くなります。さらに契約期間は最短でも10年以上と長く、土地オーナー様がほかの土地活用を検討した場合でも契約期間中は原則、中途解約できません。

対策として、事前に土地活用のシミュレーションを綿密に立てたうえで、「借地としての長期契約が妥当かどうか？」を検討することが大切です。

土地売却

土地オーナー様が、自分の土地を売却して権利を手放す方法です。売却後は土地の活用ができなくなるので慎重な判断が必要ですが、所有者様の状況によっては、十分に検討の価値があります。

メリット

土地売却の主なメリットは、以下のとおりです。

● まとまった金額を現金化できる
● 相続で揉めないように売却後の金額を分割できる
● 管理・固定資産税などの支払いが不要になる

土地を売却することでまとまった金額の現金化が可能なうえ、今までかかっていた管理費や固定資産税など固定費の支払いも不要になります。

土地売却に向いているのは、土地を今後使う予定がない場合やローンを完済したい場合、まとまったお金が必要な場合などが挙げられます。

デメリット

土地売却のデメリットは以下のとおりです。

● 土地活用による収入がなくなる
● 売却益にも税金がかかる

土地を手放すことになるため、売却後は土地活用による継続的な収入は得られません。また売却益がそのまま手元に残るわけでなく、売却によって得た利益に譲渡所得税がかかる点には注意しましょう。特に相続による売却益の分割をお考えの際には、専門家を交えて対策を検討した方が円滑に収まる場合もあります。

対策としては、売却するリスクを事前に考慮したうえで信頼できる不動産会社と相続などの分野に詳しい専門家を選び、適正価格で売却して利益を確保できるようにすることです。

貸し農園

貸し農園経営は、所有する農地を他人に貸し出し、利用料を得る土地活用です。自ら耕作しなくても遊休農地を収益化できるため、耕作放棄地対策としても有効です。

主な経営形態には、農地を区画割りして貸し出す「市民農園」、オーナーが栽培指導や管理を行い収穫体験を提供する「体験農園」、宿泊施設を併設し滞在を可能にする「滞在型農園（クラインガルテン）」などがあり、土地の広さやかけられる手間に応じて選択します。

メリット

貸し農園経営の主なメリットは、以下のとおりです。

● 初期費用が少なく、転用もしやすい
● 遊休農地を有効的に活用できる

アパート経営のように高額な建物を建てる必要がなく、農地をそのまま利用できるため、初期投資を大幅に抑えてスタートできます。これにより、遊休農地の雑草対策や固定資産税の負担軽減を図ることが可能です。

また、大規模な設備投資を行わないため、将来的に売却や宅地への転用を検討する際も撤退が容易で、リスクを抑えた運用ができます。

デメリット

貸し農園経営のデメリットは以下のとおりです。

● 高収益は難しい
● 農業委員会への届け出が必要

区画あたりの賃料単価が低いため、アパート経営などに比べて収益性は低く、大きな利益を得るのは困難です。また、農地法の規制を受けるため、開設には農業委員会への届け出や市町村の承認など、経営形態に応じた手続きが必要です。さらに、利用者の募集やトラブル対応、共有部の除草といった管理の手間が発生する点も考慮しなければなりません。

管理の手間や集客に不安がある場合は、運営を専門業者に委託したり、農地バンクを活用したりするといいでしょう。

生産緑地（農地）の活用方法

生産緑地とは、農業を30年間続けることにより、固定資産税や相続税などの優遇措置を受けられる市街化区域農地のことです。

生産緑地を利活用する際に懸念されている2022年問題・生産緑地（農地）問題とは、生産緑地の多くが2022年に指定解除されることにともない、不動産市場に農地の売却が殺到し、値崩れが懸念される問題を指します。実際に農地をどのように活かし保っていくかを悩んでいる農家の方も多いのではないでしょうか。

上記をふまえると、生産緑地所有者には3つの選択肢があります。

● 買取りの申し出／農地転用を行って土地活用を行う
● 特定生産緑地の指定を受ける
● 特定生産緑地の指定を受けず生産緑地のままにする

生産緑地所有者は、一定の条件を満たしている場合、市町村に買取りの申し出を行うことが可能です。市町村に買取りを申し出ても買取りされなかった場合、生産緑地法の規制が解除され、農地の転用が可能になります。固定資産税や相続税などの優遇措置は終了するので税負担は増えますが、転用による収益化を見込めるプランニングもあります。

次に、生産緑地を10年延長できる特定生産緑地の指定を受けることで、生産緑地法の規制はあるものの、固定資産税や相続税などの優遇措置は引き続き適用されます。今後も農業経営を続けられるかどうかの判断が重要です。

最後に、特定生産緑地の指定を受けずそのまま生産緑地にした場合、生産緑地法の規制は受けるものの（買取り申し出をした後はなし）、生産緑地指定から30年経過した後は納税猶予などの対象から外れ税負担が増えるため買取りの申し出が可能となり、固定資産税には5年間の激変緩和の経過措置が設けられます。

すでに適用を受けている相続税などの納税猶予も継続されますが、次の代へ相続されるときは納税猶予の適用にならないため注意が必要です。固定資産税も5年後には宅地と同様の課税となり税負担が増えるため、今後数年以内に宅地開発などの計画がある場合にこの選択を検討するといいでしょう。

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有効な土地活用方法の選び方

土地活用の方法を28種類解説してきましたが、上記以外にも多数の選択肢があります。その中でどの方法を選べばいいのか、土地オーナー様にとっての効果的な選び方を以下で解説していきます。

土地活用の目的を明確にする

土地活用方法は多岐にわたるため、最適な方法を選んで活用するには、土地活用の「目的」を明確にすることが大切です。例えば、固定資産税や相続税などの節税対策が目的なのか、収益性の高さや安定を目指すのか、現状の煩わしい管理の手間を避けたいのか、などが挙げられます。

目的によって適した活用方法が異なり、目的を達成できない土地活用を行ってしまうと余分にコストがかかってしまう場合もあるため、はじめに目的を明確にして効果的に土地を活用しましょう。

地域・立地に合わせた土地活用の方法を選ぶ

土地活用では立地条件を考慮することが重要なポイントです。立地条件に合わない経営をしても、収益につながらない可能性があるので注意しましょう。地域や立地の種類により制約のある土地になる場合もあります。どのような立地に対して、どのような土地活用が有効なのかを以下で紹介します。大都市圏、郊外、地方、ロードサイドそれぞれを例に出して解説するので参考にしてください。

大都市圏

大都市圏の土地活用に向いているのは、主に以下の方法です。

● アパート経営、マンション経営
● マンスリーマンション経営
● シェアハウス経営
● ビジネスビル経営
● テナントビル経営
● 自動販売機設置
● コインパーキング経営
● コインランドリー経営（住宅街が近い場合）
● 等価交換
など

上記の活用方法が向いている理由には、人口の多さがあります。人口が多い分、アパート・マンションやシェアハウスといった居住物件の需要は高いと予測できるでしょう。また、大都市圏になるとビジネス需要も多い傾向にあるため、マンスリーマンションを経営しても収益化できる可能性が高いといえます。

そのほか、ビジネスビル経営やテナントビル経営、コインランドリー経営も人口が多ければ一定の需要は見込めるでしょう。基本的に大都市圏は郊外よりも家賃相場が高いため、収益を上げやすいという特徴が見られます。

郊外

郊外の土地活用に向いているのは以下の方法です。

● アパート・マンション経営（規模に合わせて）
● シェアハウス経営
● コンビニ経営
● 月極駐車場経営
● トランクルーム経営
● ガレージハウス経営
など

大都市圏ほどの需要は見込めないかもしれませんが、価格が安くて立地がいいアパート・マンションやシェアハウスは、一定数の需要を見込めるので高い利回りが期待できるでしょう。同様の観点から、主要駅近くの店舗や路面店のほか、独立した大型の商業施設なども高い需要が期待できます。

また、大都市圏に比べて移動手段に車を利用する方が多いため、保有物件の条件によっては駐車場経営も向いています。さらに郊外は広い土地を確保しやすいという特徴もあり、トランクルーム経営も検討できるでしょう。

地方

地方の土地活用に向いている方法は、以下のとおりです。

● 太陽光発電経営
● 高齢者施設経営
● 野立て看板
● 倉庫
● 貸し農園経営
など

地方は大都市圏とは異なり、広く日当たりのいい土地を確保しやすい傾向にあります。そのため、大都市圏では実現できない太陽光発電経営が向いているでしょう。太陽光発電経営はマンションなどのように集客する必要がなく、長期的に安定した収益を見込めるのが特徴です。

ただし、現在では固定買取価格（FIT価格）が低く、低圧（10kW以上50kW未満）では地域活用要件（自家消費率30％以上、災害時の自立運転など）が求められるため、採算が合わないケースがほとんどになっています。

また、高齢者が多く住む地域もあるため、高齢者施設経営のニーズもあるでしょう。会社員や学生向けの住居と違って、駅から遠くてもマイナス面の影響は少ないといえます。行政から得る許認可手続きや運営ノウハウとあわせて、ご検討ください。

ロードサイド

ロードサイドの土地活用に向いているのは以下の方法です。

● コンビニ経営
● 飲食店経営
● アパート・マンション経営
など

ロードサイドは広い土地を確保しやすく車やバイクの交通量が多いため、集客効果が期待できる立地が特徴です。そのため、1棟で独立している路面店舗や、複数店舗が入る規模が大きな商業施設を経営すれば高い収益を見込めるでしょう。また、アパート経営・マンション経営に関しても、ロードサイドで働く方たちの居住場所として一定の需要を見込めます。

収益性から選ぶ

土地活用は収入面だけを見るのではなく、初期費用やメンテナンスなど全体のコストをふまえて考えることが大切です。「コストをカバーできるだけの収益性があるかどうか」という観点からも選びましょう。例えば同じマンション経営でも、外観のグレードや設備内容によって建築費は変わってきます。

事前にさまざまな土地活用のシミュレーションをして、どの土地活用であれば効率よく収益性を高く見込めそうか、また検討している土地活用方法は所有する土地に合っているか、というところから考えるのもいいでしょう。

目的に合う土地活用方法を選ぶ

目的や状況に合わせて土地活用方法を選ぶのも重要なポイントです。土地オーナー様がほかに仕事をしているのか、土地活用の予定はあるのか、土地活用に十分な手間をかけられるのか、どのくらいの期間その土地を保有しているのか、など状況はそれぞれでしょう。

また相続を見据えているかどうかなど、目的によって管理や運用をオーナー様が自分で行う、または専門知識があり一通りの業務を任せられる賃貸管理会社などの専門業者に委託するほうがいいか変わってきます。土地自体のポテンシャルはもちろんのこと、オーナー様の目的や状況に合わせて土地活用の種類をご検討ください。

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土地活用方法に悩んだ場合の相談先

土地活用で悩んだ際は、その目的や重視するポイントによって相談先を選ぶことが重要です。一社だけに絞らず、複数の会社に相談してプランや見積もりを比較することで、より自分に合った最適な活用方法が見えてきます。

不動産会社

土地の売却や買い替え、土地貸し（借地）まで含めて幅広く検討したい場合は、不動産会社への相談が適しています。

不動産会社は地域の不動産事情に精通しており、アパート・マンション経営だけでなく、月極駐車場やコインパーキング、トランクルーム、民泊管理など、建物を建てない活用方法も含めて提案できる点が強みです。

初期費用を抑えた暫定的な活用や、将来的な売却を視野に入れる場合でも、売買と賃貸の両方を扱う会社であれば柔軟な対応が期待できます。

さらに、テナント誘致に強い会社なら、事業用定期借地権を活用したロードサイド店舗の出店交渉なども任せられ、土地活用の総合的な相談先として活用できます。

建築会社

賃貸マンションやアパート経営、戸建て賃貸など、建物を建てて収益を得る活用を検討している場合は、ハウスメーカーや工務店などの建築会社に相談しましょう。

建築会社は、その土地の面積や形状、用途地域などの法的規制を調査したうえで、「どのような建物が建築可能か」というプランニングと、「どれくらいの収益が見込めるか」という収支シミュレーションを提案してくれます。

大手ハウスメーカーであれば、アパートやマンションだけでなく、サ高住や老人ホームといった福祉施設、店舗併用住宅など、豊富な商品ラインナップを持っています。また、建築後の入居者募集や建物管理までを一括して請け負うグループ会社を持っていることも多く、長期的なパートナーとして賃貸経営をサポートしてくれる点もメリットです。

税理士

節税目的で土地活用を行う場合や、事業承継にともなう税務が心配な場合は、税理士への相談が不可欠です。土地活用には、小規模宅地等の特例や住宅用地の特例など、複雑な税制優遇措置が関わってきますが、これらがご自身の土地に適用されるかどうかを正確に判断するには専門知識が必要です。

税理士に相談することで、現状の資産状況にもとづいた相続税の試算や、土地活用を行った場合の節税効果のシミュレーションを詳細に行ってもらえます。また、賃貸経営が始まった後の確定申告や、法人化すべきかどうかの判断など、税務面での継続的なサポートを受けることも可能です。

建築会社や不動産会社が提携している税理士を紹介してくれるケースもありますが、セカンドオピニオンとして独立した税理士に相談することで、より客観的でリスクの少ない判断ができるようになります。

金融機関

アパート建築などのために資金調達が必要な場合は、銀行や信用金庫などの金融機関に相談します。

金融機関は、土地活用の事業計画書を審査し、収益性や返済能力を見極めたうえで融資を実行します。そのため、金融機関に相談することは、事業計画に無理がないかを第三者の目線でチェックしてもらう良い機会にもなります。

また、信託銀行であれば「土地信託」というスキームを扱っています。これは、土地を信託銀行に預け、プロとして運用・管理を代行してもらい、その収益を配当として受け取る方法です。信託銀行は資金調達から建築、運営管理までをトータルで任せられるため、手間をかけずに土地活用を行いたい場合に有効です。

さらに、遺言信託など資産承継に関するサービスも充実しているため、次世代への資産引き継ぎも含めた相談ができる点も強みです。

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土地活用の相談は誰にする？賃貸経営や駐車場経営など目的で選ぶ相談先を解説

土地の特性にマッチする活用方法の選択を！悩んだらプロに相談しよう

土地によって広さや形、建築制限や地域特有の制限があるなど、さまざまな特徴があります。土地の活用方法にはアパート経営・マンション経営や駐車場経営など多数ありますが、その土地ごとの特徴に合った活用方法と土地オーナー様の目的にマッチする選択をする必要があるでしょう。

土地オーナー様が長年所有している土地や、相続によって近年取得した土地、購入して間もない土地など、それぞれの土地活用方法にお悩みやご懸念点があれば、資産活用の最適な方法を提案し、サポートする【リロの不動産・リロの賃貸】へお気軽にご相談ください。