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アパート経営・マンション経営で必要なメンテナンス！費用と注意点を解説

2023.10.17

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アパートが実物資産であるかぎり建物のメンテナンスは必要不可欠です。メンテナンスが行き届いていないと空室の増加や資産価値の低下を招き、賃貸経営に大きな影響が出てしまいます。

メンテナンスには一定のコストがかかるため、できるだけ費用対効果のある工事を選ぶことが重要です。

そこで、今回はアパートのメンテナンスに焦点を当て、その種類と費用、効果と施工時の注意点となるポイントなどをわかりやすく解説します。

アパート経営におけるメンテナンスの重要性

アパート経営においては建物をメンテナンスし、入居者様にとって魅力ある状態に保つことが重要です。メンテナンスに費用をかけず建物を放置気味にしてしまうと外観などが劣化し、近隣の競合物件と比較して競争力の低下を招きます。

万が一入居者様の安全をおびやかすトラブルが起こると重大事故になりかねませんし、結果的に入居率そのものも低下して家賃収入が大幅ダウンすることも考えられるでしょう。赤字状態が続けば大規模修繕工事にかかる費用も準備できません。そうなるといざ修繕工事が必要なタイミングで適切な工事ができず、建物の老朽化が進んで物件としての魅力が損なわれる「負のスパイラル」に陥ってしまいます。

大規模修繕工事は数百万円規模の費用がかかることもありますので、積み立てや借り入れなどを念頭に、経営計画の初期段階から収益シミュレーションを行い、資金調達方法を考えておく必要があるでしょう。

大規模修繕工事にかかる費用の目安などについては、こちらの記事でも解説しておりますので、気になる方はぜひお読みください。

アパート経営で必要なメンテナンスの種類

アパートのメンテナンスは大まかに4つの種類に分類できます。

大別した4つの種類とは➀清掃や安全管理などの「日常的なメンテナンス」、②外壁工事や防水工事などの「大規模修繕工事」、③資産価値の向上を目的とする「リフォーム・リノベーション」、④入居者様の入れ替え時などに行う「原状回復工事」です。

日常的維持・管理

日常的なメンテナンスの中心となる業務は設備の清掃になります。アパートの共用部分、エントランスや階段、建物回りなどはもちろん、駐車場や駐輪場、ゴミ置き場などの管理も重要です。街灯などの細かな設備も安全面に関わる重要な備品といえます。

普段から建物回りを適切に管理することに加え、設備や備品に細かな不具合が出た時に迅速に対応できる体制を整えることも重要です。対応に時間がかかると安全上のトラブルにつながるだけでなく、入居者様の満足度も大きく落としてしまうでしょう。

日常的に維持・管理するメンテナンス業務は、オーナー様ご自身が対応するよりも、パートナーとなる賃貸管理会社が実務対応をするケースが多いでしょう。ご契約中の賃貸管理会社が業務を適切に行い、不測の事態には連絡をしてくれる信頼できる会社かどうかで、賃貸経営のパフォーマンスは大きく変わってきます。

アパートの大規模修繕

アパートを長期間にわたり魅力的な状態に保つためには、外壁の塗り替えや屋根部分の防水加工などの大規模修繕工事を定期的に実施しなければなりません。

特に近年では大規模修繕工事は「投資」としての側面にも注目が集まっています。例えば築年数が古いアパートの場合、ボロボロになった外壁や屋根、サビだらけの階段や手すり、居室の内装や水回り部分の老朽化など、劣化部分がわかりやすく目につくはずです。

こうした劣化部分を刷新するだけでも資産価値をグンと引き上げることができ、入居希望者が集まりやすくなるでしょう。結果的に大規模修繕工事は費用対効果の高い「投資」として活用できるのです。

大規模修繕工事の種類には外壁の塗り替え、屋上の防水工事、給排水設備の交換、エレベーター、貯水槽などの設備交換などがあります。築年数に応じて定期的に実施する必要がありますが、どの工事を行うかによって費用や工期はさまざまです。

国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によると、RC造10戸（1K）のアパート全体での大規模修繕工事総費用の相場は以下のようになります。

RC造10戸（1K）アパート1棟での大規模修繕費の目安

築年数	大規模修繕費用の目安
築5~10年	約70万円
築11~15年	約460万円
築16~20年	約180万円
築21~25年	約900万円
築26~30年	約180万円

【参考】国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」より

定期的に大規模修繕工事を行ったとして、30年目までに総額1,770万円かかる計算です。いざとなった時に工事費用を捻出できるように、資金準備のための経営計画を立てておくことが大切だということがわかります。

なお、改修項目別にどれくらいの費用が掛かるかについてはこちらの記事も参考にお読みください。

▼関連記事
賃貸アパートの改修工事や大規模修繕費用はいくら？改修項目別に解説

アパートのメンテナンス・工事対応

いわゆる建物の資産価値を向上させるためのリフォーム（設備対応）やリノベーション工事です。代表的なものにバリアフリー工事、内装の刷新、水回りの設備更新などがあります。新たな付加価値を加えることで物件競争力を高められるため、空室率の改善や家賃下落の防止に大きな効果を期待できます。

ただし、どのような工事を行うかについては綿密なリサーチが必須です。入居者様のニーズや入居希望者の属性、周辺の競合物件との差別化など、専門的で高度なマーケティングにもとづき的確な工事を選択する必要があります。費用対効果を高めるための綿密なシミュレーションも欠かせません。

空室に悩む物件や築古物件をご所有の場合は、専門家の意見を入れて検討してみる価値はあるでしょう。具体的なリフォーム工事やミニマル投資を知りたい方はこちらの記事も参考にお読みください。

▼関連記事
アパート経営で設備投資やリフォームする理由とは？ミニマム投資の秘訣

原状回復工事

入居者様の退去時に、住み始める前の部屋の状態に戻す工事です。単に原状回復するだけでなく、入居者様ご退去のタイミングでプラスアルファとなるメンテナンスを施すこともできます。例えばクロスの張替えや、ふすまや畳の張替え、さらには温水洗浄付き便座の設置などです。

近年ではモニター付きインターホンや光回線の導入など、比較的安価で資産価値を大きく向上できるケースも増えていますので、予算に余裕があれば追加的な工事やメンテナンスを組むことを検討してみましょう。

原状回復費用は一定金額を入居者様に負担してもらうことになります。できるだけ原状回復費用を抑えるためには、普段から入居者様に注意喚起をしてコミュニケーションをとることが重要です。

タバコの扱い、ペットや騒音についての取り決めなど、入居者様との行き誤解のないようにきちんとガイドラインを共有してもらいましょう。入居者様に大切に部屋を使っていただくことがコスト減につながります。

アパートのメンテナンス費用

アパートのメンテナンス工事にはどのような種類があって費用はどれくらいかかるのか、工事の種類と内容ごとに簡単に解説します。

人件費や原材料費など、工事コストそのものが増大しているので、費用対効果の高いタイミングで的確な工事を選ばなければなりません。足場が必要な工事はまとめて対応するなど、コストや安全性をふまえたプランニングが大切です。

屋根

屋根工事は築10〜15年をめどに防水工事を行うのが一般的です。相場としては建築面積100平方メートル当たりシリコン系塗料の使用で37万5,000円ほど。ただし、防水工事は工事に使う材料や屋根の材質の違い、職人さんの腕や専門性によって工期や費用が異なります。

防水工事は専門性が高い工事ですので、専門会社に依頼しないとリスクにつながることもあるようです。例えば防水塗装などはどうしても塗膜の剥がれが起きますので、専門技術だけでなくアフターサービスの充実した専門会社を選ぶ必要があります。

外壁

外壁塗装は築10年〜15年の間の最初の工事を行います。相場としては延床面積500平方メートルの2階建てアパートで150～300万円といったところ。なかでもクラックの補修は安全上必須の工事です。クラック補修は1平方メートル当たり約2,000〜2,500円、全体の補修で一回あたり約1〜5万円ほどです。

もちろんクラックの深さと規模、さらに足場を組む高さによって費用は大きく加算される点にご注意ください。

外壁の素材として近年はタイルも人気です。ただ、タイルはメンテナンスが簡単で耐久性に優れる反面、素材そのものが高額です。タイル張替えは施工費込で1平方メートルあたり約1万3,000〜3万5,000円ほどが相場となります。

さらに、施行難易度が高いため腕の良い職人を集めなければならず、当然人件費もかかります。タイルの張替えを要する物件ではあらかじめ修繕積立金の範囲で補修用タイルを準備するなど、コストを減らすための工夫が必要となるでしょう。

雨樋（あまとい）

雨樋の修理交換は外壁塗装工事と同時に行うのが一般的です。塗装費用は1平方メートル当たり1,500～3,000円ほどが相場。足場を組んでの補修となりますので、外壁塗装や屋根の補修工事などと組み合わせて施行します。

雨樋工事はゴミつまりの清掃、破損個所部分の一部交換、雨樋のカーブ部分にある金具の交換など、比較的低コストで済む場合も多いです。ただし、雨樋全体の交換が必要なケースや高い足場を組んでの作業となるケースではコストが上がります。

また鉄部分の錆がある場合は下処理を行う必要があったり、雨樋専用の特殊なパーツを用意しなければならなかったりする事例も多いので、専門性の高い会社の関与が必須となるでしょう。

ベランダ

ベランダのメンテナンスは、主にトップコート塗装と防水工事の2つがあります。トップコート塗装は5年に一度程度、防水工事は大規模修繕工事のタイミングに行うのが一般的です。

トップコート塗装はウレタン系で1平方メートルあたり2,000円前後、防水工事は防水性の高いFRP素材で1平方メートルあたり4,000～8,000円前後が相場となります。

ベランダ部分の防水層は経年劣化だけでなく、紫外線や歩行による摩耗などによって傷みやすいです。放置しておくと雨漏りなどの深刻な被害につながるため、防水工事も5〜10年をめどに計画する必要があるでしょう。

また、腰壁部分や笠木部分などの劣化に対してはクラックの補修やシーリング工事を行います。施行部分が複雑なうえ、防水工事技術も欠かせないないため、専門的な技術を持つ工事会社を確保しなければなりません。

階段・廊下

外階段は傷みやすいので、鉄骨のサビ対策として定期的な塗装工事を行います。タイミングは5年に一度程度が一般的で、階段一基あたり5～15万円ほどが相場です。廊下部分の塗装はベランダのトップコート塗装と同じく、ウレタン系で1平方メートルあたり2,000円前後となります。

階段や廊下の補修・メンテナンスは、オーナー様自身や賃貸管理会社などを通じて普段からメンテナンスをすることで修理費用を抑えられます。例えば、サビが目立つようならサビ落とし剤やサビ防止剤を塗布し、10〜15分後に乾いた布でふき取りましょう。この程度の作業でも劣化の進行を大幅に食い止めることができます。

また階段や廊下の劣化部分は入居者様の安全に関わることが多いので、腐食や劣化の進んだ部分だけでも迅速に交換するなどの対応が必須です。

排水管洗浄

排水管洗浄は塩化ビニール製なのでサビによる劣化はありません。そのかわり、放置しているとオイルボールなどの詰まりによって排水が流れにくくなる、嫌な臭いの発生源となるなどのトラブルが起こります。定期的なクリーニングはもちろんですが、5年に一度は高圧洗浄を行わなければなりません。費用の目安は1回5〜6万円ほどです。

排水管の詰まり対策として、普段からある程度メンテナンスしておくことが大事です。配管はアパートの建物全体につながっているので、放っておくとキッチンやお風呂に悪臭が立ち込める、トイレの水が流れないなどの生活上のトラブルに直結してしまいます。

トラブルが起こった時にすぐ対応できるようにするためには、信頼できる専門会社を確保しておきたいところです。ただし、配管洗浄を請け負う会社はサービス格差が大きい傾向があるので、適正相場（1回5万円前後）を目安と考えてしっかりした会社を選定しましょう。

貯水槽の清掃

貯水槽がある場合は定期的に清掃を行います。10立法メートルを超える貯水槽は水道法により1年1回の清掃と水質検査が義務化されていますので、必ず実施しなければなりません。ただ、10平方メートル未満の貯水槽であっても衛生管理の重要性は変わりませんから、貯水槽の大きさに関わらず年1回程度は清掃を行うケースがほとんどです。

貯水槽の清掃作業は断水と排水作業の後に行います。事前に入居者様へ清掃日時を伝達し、清掃作業のあとで水質検査を実施して報告書を作成、これを保険所などへ提出するといった作業の流れです。

貯水槽の清掃費用は10tタンク1基あたり3万8,000円ほど、水質検査費用は3,000～1万円のあいだです。清掃と水質検査はセットで専門会社に依頼します。

給水管交換

上水道の給水管は30年に一度交換工事を行います。給水間の材質や建物の規模によりますが、全面的な交換だと数十万円以上の大がかりな工事となってしまいます。

工事費用を抑えるためには普段からこまめにメンテナンスすることが大切。例えば給水管間の結合パッキンは10〜15年ほどで劣化します。漏水が起きたまま何年も放置しておくと給水管の腐食が進んでしまい、管ごと交換する事態になることも少なくありません。

特に中古アパートは、給水管を交換しないままのケースが多くあります。キッチンやトイレなどが新しくても配管部分は手付かずの場合があるので、点検を怠らないようにしましょう。

給水管は劣化の程度や材質、交換部分の規模によって費用が異なりますが、1回の工事で10〜20万円程度の費用を準備しておけばひとまず対応できます。

給湯器交換

給湯器は10年をめどに一斉交換するとよいでしょう。ただし、1基あたり10万円程度となるため全戸数での交換となるとかなりの費用となります。給湯器自体の耐用年数は8〜10年程度ですが、給湯器の使用方法や頻度によっても寿命は変わりやすくなります。入居者様から不具合などの報告が入り次第、修理か交換、どちらが適切かを検討しましょう。

なお、給湯器の修理や交換の費用は入居者様が故意に壊した場合を除き、貸主であるオーナー様の負担となります。

エアコン

エアコンも10〜15年をめどに一斉交換を予定するとよいでしょう。費用は撤去・取付工事費用を含めて1基10万円程度です。普段から不具合の出やすい設備なので、入居者様からクレームがあった場合は迅速に対応しなければなりません。費用負担については給湯器と同じく、入居者様が故意にエアコンを壊した場合を除いてオーナー様側の負担となります。

一斉交換の際には大規模家電量販店などで型落ち商品を一気に購入するなどの工夫が必要です。

アパートのメンテナンスと資金計画

入居者様の満足度の高いメンテナンスを実施するには、効果的な工事を実施するための資金を要します。アパート経営における代表的な修繕資金の調達方法について解説しましょう。

大規模修繕積立金

分譲マンション（区分所有建物）は、区分所有法やマンション標準管理規約によって入居者様から修繕積立金を徴収することが義務付けられています。ところが、賃貸アパートの場合はオーナー様の自主性に委ねられていますので、基本的に修繕費用はオーナー様がすべて負担しなければなりません。

そこで大多数のオーナー様が選択する方法が大規模修繕費の「積み立て」です。一般的なケースでは、家賃収入の約5%前後を修繕積立金として積み立てます。

例えば家賃8万円、全10戸のアパートと仮定すると賃料8万円の5%で月4,000円の積み立て、10戸満室と仮定すると月当たりで4万円です。大規模修繕工事のタイミングとなる15年後には約720万円ほどが確保できますので、ほとんどの工事に対して問題なく対応できるでしょう。

長期間積み立てることが有利となります。アパート経営の開始当初から修繕費用の積み立てを意識して経営計画を立てましょう。

割賦工事などの資金調達方法

メンテナンス会社や賃貸管理会社によっては「割賦工事」に対応しています。家賃収入からの積み立てが面倒で賃貸管理会社におまかせしたい場合は検討してみてください。割賦工事は初期費用なしで家賃収入から一定の金額を積み立てる形式となっており、工事の発注や費用の管理などを賃貸管理会社に一任できます。オーナー様の事務負担も軽減できるので便利です。

ただし、対応する賃貸管理会社が十分信頼できる会社であることが前提ですので、パートナー選びは慎重に。適切なタイミングで工事の種類を提案でき、会社の選定やコストバランスに優れた会社でないと、かえって工事がうまくいかなくなるケースも考えられます。

また、資金調達に関しては修繕費用の調達にも利用できる各種ローンや、補助金・助成金なども心強い味方です。特に補助金・助成金の申請は要件に該当するのであれば必ず利用したいところです。申請期間や該当要件などが細かく指定されているため、行政機関からの最新情報や制度変更を常に把握しておきましょう。

節税への応用

大規模修繕費用を所得税の節税対策につなげることも可能です。特にアパートローンなどを「元利均等返済方式」で返済中の方にとっては節税効果が高いです。利息分の支払いが減少する一方で年々増える課税所得分から、大規模修繕費用を一括経費として差し引くことができます。

ただし、経費として計上できるのはあくまでも「修繕費」ですので、資産価値の向上につながるリフォームやリノベーションにかかる費用は「資本的支出」の扱いになる点に注意しましょう。「資本的支出」は減価償却費として資産計上するため、修理をした年度はかえって税金が上がることがあります。

この他に大規模修繕工事を計画的に実施することによって、売却を見据えた出口戦略につなげることも可能です。とりわけ相続税対策を見据えた売却をお考えの場合は、売却時に十分な売値が付くよう計画的に修繕工事を行うと効果的。【リロの不動産】では具体的に相続を見据えた計画的な大規模修繕計画で成功された事例もございますので、気になる方はこちらの事例をご参考ください。

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