賃貸物件のメンテナンスを解説！賃料と空室改善に寄与する建物管理

2023.11.14

賃貸物件・収益物件のメンテナンスは賃貸経営に欠かせない要素です。適切なメンテナンスを継続的に実施することは、賃料水準の維持や空室改善に寄与します。

この記事では、賃貸物件・収益物件でメンテナンスを実施する意義をあらためて紹介するとともに、メンテナンス費用を節約するために気を付けたいポイントを解説します。あわせて賃貸経営におけるメンテナンスの資金計画にまつわる制度や、メンテナンスが賃料や出口戦略に及ぼす影響についても説明します。

1 賃貸物件・収益物件でメンテナンスを実施する意義
2 メンテナンス費用節約のための注意点
3 賃貸経営におけるメンテナンスと資金計画
4 賃貸経営のメンテナンスと出口戦略
5 まとめ
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賃貸物件・収益物件でメンテナンスを実施する意義

賃貸経営に欠かせないとされるメンテナンスですが、賃貸物件と言われる収益物件でメンテナンスを行う意義とは何なのか見ていきましょう。

賃貸オーナー様には修繕義務がある

メンテナンスの意義を問う前に、賃貸オーナー様には収益物件の使用収益義務、修繕義務があることを認識しなければなりません。賃貸借契約に関して、民法では次のように定められています。

民法第601条

賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

民法第606条

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

出典：e-Gov　民法

民法第601条では賃貸オーナー様の使用収益義務が示されています。不動産における賃貸借契約は対象となる物件を目的どおり使用できることが前提です。オーナー様がメンテナンスを怠った結果、入居者様が必要とする機能を果たせない場合、賃貸借契約自体が無効になる可能性もあります。

そして、民法第606条ではオーナー様の修繕義務を明確に規定しています。入居者様側に明らかな過失や原因があるケースを除き、オーナー様はメンテナンスを適切に行う義務があるのです。

入居者満足度を高める

賃貸物件で計画的なメンテナンスを実施することにより、入居者様の満足度を高められる可能性があります。

賃貸経営における収益の柱は入居者様からいただく家賃であります。言い換えれば、オーナー様が良好な住環境を提供してくれることへの対価といえます。安全性を高め、効率的に安定的な収益を得るには入居者満足度の向上が不可欠なのです。

メンテナンスは大きく「予防メンテナンス」「事後メンテナンス」「積極的メンテナンス」に分類できます。定期的に行うものは、1つ目の「予防メンテナンス」に該当します。

2つ目の「事後メンテナンス」はすでに生じた問題に対処するための修繕であり、速やかに対応しなければ満足度を下げる要因になりかねない対応となります。一方、予防メンテナンスは入居者様の住環境を常に過不足のない状態に保つものであり、計画的に実施されていれば、入居者様の満足度向上に寄与します。

例えば、部屋のエアコンが故障してから交換するのと、壊れる前に最新機器に交換するのでは、入居者様の受け止め方は大きく違うはずです。付帯設備には耐用年数が設定されていますが、住環境により設備の寿命は大きく変わります。

入居者様が入れ替わる際に、原状回復工事と併せて対応することで、経費コントロールを行うことも可能です。予防メンテナンスの実施は長期入居者様の定着にもつながる施策といえるでしょう。

空室対策につながる

先ほどご紹介したとおり、入念にメンテナンスしている物件では入居者様の満足度が高くなるため、いったん入居すると長く住み続けてくれるようになります。入居者様の退去が減ることで空室率を下げられるのです。

メンテナンスの3つの分類のうち「積極的メンテナンス」とは、物件の価値を高めるために行う設備入替やリフォーム、リノベーションのことを指します。資金を投じて積極的メンテナンスを実施すれば、近隣の競合物件よりも入居者様のニーズを反映させた建物・設備へアップグレードが可能になり、地域における競争力と資産価値を維持向上できるでしょう。

賃貸経営では、①募集力②仲介力③管理対応力④工事・設備対応力を最適化する「4つの空室対策」が重要です。収益物件のメンテナンスは③と④に該当し、賃貸経営の安定化に大きく寄与するものといえるでしょう。

「4つの空室対策」と具体的な手法については、こちらの記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

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家賃下落リスクを緩和できる

家賃下落リスクによる影響を緩やかにできる点も、賃貸を主たる目的とする収益物件をメンテナンスする重要なポイントと言えます。

ヴィンテージマンションなどを除き、一般的な賃貸物件は新築時に最も家賃が高く、築年数を経るごとに家賃が近隣相場に合わせて下落していきます。賃料の低下は建物の躯体や内外装、設備が古くなり、住環境の質が新築より下がってしまうためです。何も手を加えなければ、年月を追うほどに賃料収入が減少し収支が悪化しかねません。

定期的なメンテナンスで収益物件を必要最低限の状態に保っていれば、築浅の物件とも競争できる質の高い住環境を提供できます。いつも新たな入居希望者様が現れる状態になれば、経年による家賃下落リスクを緩和できるでしょう。

節税につながる

メンテナンスにかかった費用は経費として計上できるため、所得税の節税にもつながります。

例でも取り上げたエアコンの修理、内外装の補修など、収益物件の状態を維持するためにかかる通常の修繕費は全額経費として計上可能です。発生した費用をメンテナンス実施年度の不動産所得から差し引けるため、当該年度に課される所得税額を圧縮できます。

なお、リノベーションをはじめとする建物の価値向上に資する改修の費用は「資本的支出」に該当します。資本的支出は毎年の必要経費として扱うことはできませんが、減価償却費として計上できるため、結果として節税につながるでしょう。

メンテナンス費用節約のための注意点

賃貸経営において大きな意義を持つメンテナンスですが、費用の発生はできるだけ抑えたいというのがオーナー様の本音でしょう。以下では、メンテナンス費用を節約するために注意したいポイントを紹介します。

定期的にメンテナンスを行う

「まだ問題が生じていない箇所を先行して修繕・改修するのはコストがもったいない」と考える方もいるかもしれません。しかし、問題の有無に関わらず、定期的にメンテナンスを行うほうがむしろ費用を抑えられます。

現状特に問題がないからと定期的なメンテナンスを怠ると、その箇所の劣化が進行してしまい、より大きな修繕費を要する可能性があるためです。メンテナンス頻度の目安を表で見てみましょう。

メンテナンス頻度の目安	メンテナンスの主な内容
適宜対応	・エントランスの清掃・ごみ置き場の清掃
5年に1回程度	・排水管の洗浄・外階段、廊下の塗装
10年に1回程度	・エアコンの交換・給湯器の交換
10〜15年に1回程度	・外壁の改修・屋根、屋上の防水工事

上記はあくまでも目安です。物件の状態を確認しながら適切な頻度でメンテナンスを実施することで、トータルでコストを節約できます。収益物件の状態に応じて実施有無は変わりますが、大規模修繕計画や収益シミュレーションにあらかじめ組み込んでおくと安心です。

入居者審査をしっかりと行う

廊下や階段などの共用部は賃貸管理会社などが常日頃清掃を行い、適切な維持・管理を実施できます。

一方、居室内の維持・管理は入居者様の責任で行わなければなりません。通常の使い方をしていれば特に支障はありませんが、使用方法やマナーの悪い入居者様が入居してしまうと問題が発生するリスクが高まります。居室を汚されたり、室内の設備を壊されてしまったりした結果、多額の原状回復費用がかかるおそれがあります。

こうした入居者信用リスクをできるかぎり排除すれば、想定外の支出を避けられ、メンテナンス費用の節約に貢献できます。

入居者信用リスクをヘッジするには、入居者様の審査を厳格に行う必要があります。入居希望者様をしっかりと見極め、信用に値する入居者様に入居してもらうことが重要です。

中古物件を購入する際は築年数を見る

中古物件の購入を検討する際は、築年数から大規模修繕の時期を計算し、それにかかる費用も見越したうえで判断するようにしましょう。定期的な大規模修繕は物件の機能や価値を維持するために不可欠であり、資金計画にも反映しておかなければなりません。

一般的に築年数が古いと物件価格は安く抑えられますが、メンテナンス費用は新築や築浅の物件に比べて高くなります。メンテナンス費用を見込まずに計算した利回りで検討すると、判断を誤るリスクが高まるでしょう。

アパート・マンションにおける大規模修繕は10〜15年に1度程度が一般的であり、築10年ほどで最初の大規模修繕の時期が到来します。

築2〜3年の築浅中古物件なら購入後しばらく大規模修繕の必要はありませんが、例えば築10年の物件だと、購入後の数年間で1回目の大規模修繕が巡ってくるはずです。このように中古物件の購入時は、築年数に応じた大規模修繕費用を勘定に入れて利回りを計算する必要があります。

中古物件を購入する際は修繕履歴と修繕積立金を見る

前述のとおり、中古物件には修繕や老朽化のリスクがあります。通常、築年数が経過するほど劣化が進むため、リスクが潜む可能性も高まります。修繕リスク・老朽化リスクをなるべくヘッジして想定される収支計画を実現するためにも、中古物件購入時には物件の修繕履歴をチェックしたうえで判断することが重要です。

修繕履歴は、外壁塗装や屋根の防水工事など、その物件で過去に行われた修繕の詳細を記録したもの。修繕履歴を見れば、これまでメンテナンスが適切に実施されてきたかどうかを確かめられます。

また、購入後に大規模修繕が必要な箇所、実施すべき時期、修繕にかかる費用を検討する材料にもなります。大規模修繕費用を盛り込んでも十分な利益を得られるかチェックするためにも、修繕履歴の把握が重要なのです。

もう一つ重要なポイントがあります。修繕積立金と総戸数もご確認ください。

修繕積立金が足りていればよいのですが、管理組合の方針や１棟物件のアパートやマンションオーナー様が「実際にいくら積み立てているのか？」を把握することは非常に大事なポイントです。また、総戸数を把握することで、1戸当たりでいくらの修繕積立金を用意するのかが大きく変わります。

例えば、区分マンション投資を行う場合、総戸数が30戸と150戸のマンションでは、毎月の積立金が大きく変わります。

賃貸経営におけるメンテナンスと資金計画

メンテナンスの資金計画において、知っておくべき制度について紹介します。

賃貸住宅修繕共済制度

大規模修繕には大きな費用がかかるため、長期修繕計画を立て、実施に向けた資金の積み立てが求められます。しかし、資金に余裕がないために、長期修繕計画を作成していないオーナー様や管理組合が多くいる実情もあります。

毎月の積み立ては実質的に費用であるものの、実際に修繕費として支払いが生じているわけではないので、原則として経費計上できません。大規模修繕の実施年はかかった修繕費を経費として計上できるものの、限られた資金の中で毎月一定額を積み立てていくのは難しいケースもあるでしょう。

そうしたオーナー様の課題を解決するため、新たに設立されたのが「賃貸住宅修繕共済制度」です。

本制度に加入したオーナー様は月払いもしくは年払いで共済掛金を支払うことで、修繕工事を実施した際に共済金を請求できます。個別に行う積み立てと異なり、共済掛金は支払った年の経費として計上できるため節税効果を得られるのもポイントです。

割賦工事

割賦工事とは、金額の大きなメンテナンス費用（工事費用）を分割で支払うことができる仕組みです。工事にかかる初期費用を抑えられるので、修繕によって今後も継続的な家賃収入を期待できる物件であれば、手元の資金が少ない状態でも着工できます。また、賃料収入から分割代金を差引くことができれば、大きなキャッシュアウトを防ぐことが期待できます。

割賦工事は、特にリフォームやリノベーションといった積極的メンテナンスでの活用に向いているでしょう。

積極的メンテナンスは、入居者様の最新ニーズを捉えて物件の価値を維持向上するのが目的であり、築年数に関係なく必要なタイミングで実施するのが望ましいものです。割賦工事を利用して積極的メンテナンスに投資することで、安定した賃貸経営を実現できる可能性が高まります。

ただし、割賦工事に対応している会社は少ないため、事前に確認が必要です。

リフォームローン

金融機関などから融資を受けて、リフォームやリノベーションにかかる費用を調達する方法もあります。住宅金融支援機構、地方銀行、信用金庫などでは賃貸物件のリフォーム・リノベーション専用で使えるローン商品が用意されています。なお、賃貸物件では住宅ローンやマイホーム向けのリフォームローンは利用できません。

リフォームローンの利用は、手元に資金がないケースはもちろんのこと、手元に資金の余裕がある場合でも、工事費用はローンでまかない、手元の資金は他の資産運用に回すという投資判断もありえます。

補助金・助成金

メンテナンス用の資金を確保する方法として、国や地方自治体が実施している、民間賃貸住宅向けのリフォームに関する補助金・助成金制度の利用を検討してもいいでしょう。

例えば、国土交通省が実施する「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は、賃貸物件のリフォームでも利用可能な補助金制度です。具体的には劣化対策、耐震性、省エネ対策、維持管理・更新の容易性など、特定の性能項目を一定基準まで向上させるリフォーム工事を実施した場合に補助が受けられます。

上記の制度も含め、国や地方自治体による補助金・助成金制度には一定の要件が設けられています。制度の利用を検討するときは、所有する物件が要件を満たすかあらかじめ確認しておきましょう。

賃貸経営のメンテナンスと出口戦略

賃貸経営のメンテナンスは、出口戦略とセットで考える必要があります。賃貸経営の出口戦略に、メンテナンスがどのような影響を及ぼすのか解説します。

賃貸経営における出口戦略とは

賃貸経営を含め、あらゆる投資には出口があります。出口を迎えたときに、投資開始時からトータルの収支がプラスになるかが投資成功の判断基準となります。賃貸経営における出口戦略とは、賃貸経営をどのように終えるかという戦略のことです。

賃貸経営における出口戦略の方向性としては、「物件をそのまま売却する」「建物を解体、更地にして売却する」「建物を解体して自宅や新たな収益物件となるアパートやマンションを建築する」「相続・生前贈与する」などが挙げられます。中でも多く見られるのが、物件をそのまま売却するケースです。

賃貸経営の収益の柱は家賃収入によるインカムゲインですが、物件売却によって得られるキャピタルゲインも大きな利益を生む可能性があります。

しかし、物件の資産価値が下がってしまい、売却価格が取得価格を下回ってしまうとキャピタルゲインがマイナスになります。収益物件から得た合計の家賃収入を大きく超えるマイナスがあるといままで賃貸経営で得た収益がなくなってしまうのです。
そこで大事なのが、賃貸経営の目的になります。

都内の中古物件でも一等地にある収益物件は値崩れがしにくいものです。実物資産である不動産の特性を活かして相続対策をする場合、賃貸経営の収支がトントンでも、相続税の支払いの減額や、元本の支払いを入居者様が補ってくれることで、キャッシュはプラスに転じることもあります。

このようなケースでは売却時に大きな値下がりを下げるためにも、資産価値を担保できるメンテナンス対応が必須になります。

他には節税目的で不動産投資を行うケースもあります。不動産投資におけるデッドクロスのタイミングを見据えて売却することで、手元に残るキャッシュを最大化する出口戦略も考えられます。

上記から分かるとおり、出口戦略の成否は賃貸経営そのものの成功を大きく左右します。賃貸経営を成功させるには、適切なメンテナンスによる価値の維持が欠かせません。

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きちんと修繕されている物件は評判が高くなる

先述したように、賃貸経営用に中古物件を購入する際は、必ず修繕履歴を確認するようにしましょう。裏を返せば、オーナー様が所有物件の出口戦略を検討するにあたっては、きちんと修繕を実施して、修繕履歴を記録しておくべきということです。必要な修繕が定期的に実施されている物件は評価が高くなり、希望価格で売却しやすくなります。

ちなみに、賃貸物件を相続したものの相続税を納めるだけの現金を持ち合わせていない場合、物件を売却して現金化しようと考える方もいるでしょう。相続税は、相続発生の翌日から10ヶ月以内に現金で原則として一括納付しなければならず、時間の制約がある中で売却を進めなければなりません。

時間に追われてたたき売りするような事態にならないよう、将来の相続を見越して目安となる買取価格を押さえておくと、いざというときにも安心です。

空室率の低い物件は評価が高くなる

賃貸物件のメンテナンスだけではありませんが、定期的にメンテナンスを行っている収益物件は入居者様の満足度が高く、一度入居すると長く住み続けてくれる傾向にあります。退去が少ないので空室率も低くなり、安定的に家賃収入を得られる物件として高く評価されるでしょう。仮に退去をされてもスグに入居者様を獲得できる状態を維持するのは非常に重要なポイントになります。

加えて、賃貸物件が生み出す収益に着目して物件価格を算出する「収益還元法」においても、空室率の低さはプラスに働きます。収益還元法のうち多くの場面で用いられる「直接還元法」は、年間家賃収入−年間経費で求められる1年間の利益を還元利回りで割り戻し、物件価格を算出する方法です。

年間家賃収入を計算する際には空室率も考慮されます。空室率が低ければ年間家賃収入は高くなり、物件価格も高くなるのです。

賃貸経営を行う場合は「借地権割合・借家権割合」に応じて相続税評価額が変わります。入居率が高い方が節税効果が高くなることもポイントになります。

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