【保存版】不動産投資の損益分岐点で着目するポイントは運用と売却！

2023.06.27

不動産投資の収益を安定させるためには「損益分岐点」がどこにあるかを必ず理解しなければなりません。不動産投資においては「運用時（インカムゲイン）」と「売却時（キャピタルゲイン）」の2つの「損益分岐点」を把握したうえで賃貸経営戦略を立てることになります。

そこで今回は不動産投資における損益分岐点について、その基本知識と重要性についてわかりやすく解説しましょう。基本的な考え方や計算方法を知るだけでも、賃貸経営に対する理解がより深まるはずです。

損益分岐点とともに重要な指標である「利回り」「空室率」については、以下の記事を参考にしてください。

■コラム

【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

空室率とは何か？不動産投資の重要指標を詳しく解説

■売買事例

▼この記事の内容

●損益分岐点とは、売上高と費用額が同額の状態で利益と損失がプラスマイナス0の状態。

●不動産投資の損益分岐点は、運用時の損益分岐点と売却時の損益分岐点の2つがある。賃貸経営の収益効率を予測するうえでも欠かせない指標

●不動産投資は損益分岐点から考えることが重要で、空室率を減らすこと、売却時の損益分岐点を基準に出口戦略を立てることが求められる。また、長期運用が有利なことが多い

●不動産投資成功のポイントとしては、競争力のある立地にある物件を選ぶこと、時代にあった間取り・設備を整えること、賃貸経営を助言できる賃貸管理会社に任せることがある

1 損益分岐点とは
- 1.1 損益分岐点（BEP）
- 1.2 不動産投資の損益分岐点
2 不動産投資の損益分岐点の計算方法
- 2.1 運用時の損益分岐点の計算方法
- 2.2 売却時の損益分岐点の計算方法
3 損益分岐点のシミュレーション
4 不動産投資は損益分岐点から考えることが重要
5 損益分岐点から考えるアパート・マンション投資成功のポイント
6 まとめ
7 関連する記事はこちら

損益分岐点とは

不動産投資における損益分岐点を解説します。広い意味での損益分岐点について簡単に把握したうえで、不動産投資で使われる損益分岐点の考え方や計算方法を確認しておきましょう。

損益分岐点（BEP）

損益分岐点とは、売上高と費用額が同額の状態で利益と損失がプラスマイナス0の状態をいいます。数式で示すと「売上高＝費用」となる時点が損益分岐点です。財務分析などでは「BEP（ビーイーピー：break-even point）」と呼ばれることもあります。

損益分岐点はいわば黒字と赤字のボーダーライン。売上高が損益分岐点を上回ると黒字、下回ると赤字と判断します。一般的に損益分岐点が低ければ低いほど黒字を出しやすい状態です。

損益分岐点を下げるために、「売上げを伸ばす」「固定費を抑える」のどちらかの方法をとります。特に不動産投資は売上げを伸ばすことが難しいビジネスモデルであることから、固定費を抑えつつ、できるだけ満室に近い状態をキープすることが重要です。

損益分岐点は日々変化する経営状況に対する判断基準として活用されるだけでなく、将来的な投資全般の収益効率を予測するうえでも欠かせない指標の1つとなります。

不動産投資の損益分岐点

不動産投資で活用される損益分岐点は主に2種類あります。運用時の損益分岐点と、売却時の損益分岐点の2つです。

運用時の損益分岐点とは、運用時の支出総額と家賃収入が同額になる時点のこと。賃貸不動産を運営するうえでの収益効率を判断するために活用されます。家賃収入は入居率によって変動しますので、物件の維持・管理にかかる「必要費用」や「ローン返済額」などの運用上のコストの合計を損益分岐点と考えるのが一般的です。

一方、売却時の損益分岐点とは運用中の不動産を将来的に売却する段階までを想定した損益分岐点のことです。こちらは不動産の「売却益」と売却時までの「家賃収入の合計」が「運用時」にかかったコストの合計と同額になる値になります。

賃貸経営においては、売却までを見据えて投資計画・経営計画を立てる「出口戦略」を策定することが基本となります。

不動産投資の損益分岐点の計算方法

不動産投資の運用時と売却時における損益分岐点の計算方法について解説します。損益分岐点の計算では、計算の基本となる「売上高」と「支出額」の内訳を理解しておくことが大切です。

運用時の損益分岐点の計算方法

運用時の損益分岐点を計算してみましょう。基本計算式は次のとおりです。

運用時の損益分岐点＝（運用時の売上高）－（運用時の支出額）＝0

運用時の損益分岐点は、家賃収入などの収入合計（売上高）と、運用時のランニングコストの総計（支出額）が同額となった時点となります。

不動産投資における売上高のほとんどは家賃収入です。家賃収入には礼金や更新料のほか、物件に設置した自動販売機の売上げや太陽光発電による売電収入などの家賃外収入も含まれます。

支出額にはローン返済費用（元本と利息分）だけでなく、賃貸管理会社への管理委託料や入居付の仲介手数料や広告費用、そのほかに運営上必要となった修繕費や設備費用などが計上されます。注意すべきなのがローン返済費用の中身です。会計帳簿上はローン元本分の返済は支出額に含めないのですが、損益分岐点の計算上は元本返済分も含めて計算します。

運用時の損益分岐点から判断すべきポイントは、「入居率のボーダーライン」と「賃料推移」です。不動産投資は売上高を伸ばす手段が限られるため、黒字運営のためにはつねに現状の入居率を満室に近づける必要があります。もし現状の入居率が損益分岐点の入居率を下回っている場合は、早急な空室対策を立てる必要があるでしょう。

また、賃料の変化も見逃せません。経変変化に伴い新築時の賃料からエリアの平均賃料に落ち着いていきます。満室を維持するために賃料を下げるだけでは想定収益が変わります。原状回復の際にお部屋をアップグレードして、近隣の競合物件と近い条件を維持しましょう。状況によっては、リノベーションなどで入居者ターゲットの拡大や賃料アップを狙う方が良いこともあります。

損益分岐点となる入居率の計算式は次のとおりです。

損益分岐点となる入居率＝（運用時の必要経費・支出合計）÷（満室時の家賃収入）

仮に毎月かかる費用の合計が100万円、満室時の家賃収入が150万円と仮定すると、損益分岐点となる入居率は

100万円÷150万円＝約66%

となります。つまりこの物件は空室率が約34%を超えると「赤字」ということです。空室率が34%を上回った場合は、家賃の引き上げや必要経費のコスト削減などの方策をとらなければなりません。建て替えを検討する際の参考指標にもなります。

売却時の損益分岐点の計算方法

不動産売却までを見据えた損益分岐点の計算では、売却時までの運用益、不動産購入時の購入費用なども全て含めます。

売却時の損益分岐点を算出する計算式は以下のとおりです。

売却時の損益分岐点＝（売却時までの売上高）－（売却時までにかかった総支出額）＝0

「売却時までの売上高」の中身は、売却価格とそれまでの運用で得た家賃収入額を加算した金額となります。

「売却時までにかかった総支出額」は、運用期間中にかかった修繕費や設備費、賃貸管理会社に支払った管理委託料、購入時と売却時にかかった全部の費用（購入時に拠出した自己資金や諸経費、売却時に残ったローン残債分など）の総計額です。

売却時における損益分岐点のポイントは、売却時点で購入から何年経過したかによって損益分岐点が変動するという点です。

年数が経てば経つほど家賃収入の総額が積み重なるため、売却時の損益分岐点は徐々に下がります。損益分岐点が下がると黒字の目安となる売却価格のボーダーラインも低くなるため、売却先の選択肢も広がるでしょう。同じ金額での売却で比較すると、長期保有後のほうが利益幅は大きくなります。

ただし、売却時の損益分岐点を正確に予測するのはかなり難しいです。賃貸経営では突発的な修繕工事が必要になるなどの流動的な要素が多く、将来いくらで物件が売れるかも未知数といえます。売却価格は、売却先との交渉内容次第でかなり変動するでしょう。また、立地環境も10年先、20年先では変化が起きている可能性もあります。

つねに正確な損益分岐点を予測するには、不動産のプロによる分析が不可欠です。特に管理委託をお願いする賃貸管理会社はたくさんの情報を持っています。賃貸経営に精通した会社がパートナーにいれば心強い存在となるはずです。

損益分岐点のシミュレーション

簡単な事例を使って、損益分岐点をシミュレーションしてみましょう。実際の計算ではさらに複雑な計算が要求されますが、基本的な計算手順や考え方は共通です。なお、シミュレーションを単純化するために、今回は税金は計算に含めていないためご了承ください。

シミュレーション条件

シミュレーションの設定条件は次のとおりです。自己資金と不動産投資ローンを合わせて利用するオーソドックスな事例を想定しています。

【シミュレーション事例】

対象物件：一棟アパート

物件価格　5,000万円
購入時諸費用　350万円
年間家賃収入　400万円（表面利回り8％：満室時）
空室率　10％
年間諸経費　80万円
自己資金　850万円
借入　4,500万円
金利　　　2％（元利均等返済）
返済期間　20年
売却時経費　150万円（仲介手数料含む）

以上の条件を用いて、運用時および売却時の損益分岐点をシミュレーションしていきましょう。

運用時の損益分岐点

まずは、運用時（1年単位）の損益分岐点を計算してみましょう。ここで必要となる数字は年間家賃収入と年間諸経費、それから1年間のローン返済額です。

ローン返済については借入れ額4,500万円、返済期間20年、元利均等返済でのアパートローンを想定します。

ローンシミュレーターで計算すると、1年間のローン返済額は毎月の返済額（22万7,647円）×12ヵ月で273万1,764円です。（※）

この金額と年間諸経費を合算した額が運用時の損益分岐点となります。運用時の損益分岐点は、273万1,764円+80万円で353万1,764円です。

1年単位で見ると家賃収入が353万1,764円を上回れば黒字です。現状の入室状況は空室率10％であるため、家賃収入は360万円となり、年間68,236円の黒字となります。

空室率から損益分岐点を考えると、400万円ー（400万円 × 空室率）＞ 353万1,764円　となれば黒字となるため、約11.7%が空室率の損益分岐点となります。

※　ke!san　ローン返済（毎月払い）

売却時の損益分岐点

次に、同じシミュレーション事例を使い、購入から10年後に物件を売却することを想定し、損益分岐点を計算してみます。

空室率10%の状態が10年間継続し、家賃設定の変更も行わなかったものと仮定します。

そうすると、10年間の家賃収入の合計は400万円×10年間×（1－0.1）＝3,600万円

です。

それに対し、10年間でのローン返済額の総計は、273万1,764円（1年間あたりの元本済額＋利息支払い）×10年間＝2,731万7,640円となり、借入総額が4,500万円であるため、ローン残債額は2,474万671円です。

10年間の総支出額を合算すると、2,731万7,640円（ローン返済分）＋2,474万671円（ローン残債分）＋350万円（購入時諸経費）＋800万円（諸経費10年間分）＋150万円（売却時の諸経費）＝6,505万8,311円となります。

この総支出額から、10年間の家賃収入合計を引いた額以上で売却できれば損益分岐点を超える計算です。

6,505万8,311円（総支出額）－3,600万円（10年間の家賃収入）＝2,905万8,311円となるため、売却時の損益分岐点は2,905万8,311円（購入額の約58.1％）以上で売れれば損益分岐点を超えることになります。

「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」（※）によると、築10年のマンションの売却価格の相場は、新築〜築5年程度のマンションの売却価格と比較するとおよそ10~20%ほど下落します。そのため、適切な管理を行っていれば損益分岐点である購入時の価格の58.1%以上での売却は現実的であるといえるでしょう。

※出典：REINS TOPIC 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）

不動産投資は損益分岐点から考えることが重要

不動産投資ではここまで解説した損益分岐点を軸にして賃貸経営戦略を立てることが重要です。損益分岐点を目安に現時点の運用状況などを比べてみると、不動産投資における経営改善に向けた課題が見えてきます。

空室率を減らすことがポイント

賃貸経営は収益の上限を引き上げることが難しいビジネスモデルです。基本的に収益を上げる方法は「満室状態に近い状態を維持すること」「家賃を増額すること」の2つに限られます。２つのうち「家賃の増額」は、現実的には難しいことがほとんどです。

例えば、相場とかけ離れた家賃設定にしてしまって空室が増えてしまうと、かえって収益が落ちる結果になりがちです。賃貸経営での売上高を目指すなら「入居率の改善」、つまり空室率を下げる方法を選択したほうが確実となります。

現状の空室率を改善したい場合は、運用時の損益分岐点から黒字のボーダーラインとなる入居率を計算し対策を練ってみましょう。空室リスクは立地や地域のニーズなどの影響も大きいので、あらかじめ立地条件に優れた物件を選んで購入することも大切です。

すでに運用中の不動産で空室率を改善したい場合は、パートナーである賃貸管理会社の仕事ぶりに注目することをおすすめします。賃貸管理会社は入居募集から物件管理にいたるまで、賃貸経営のあらゆる局面に関わる重要な存在です。賃貸管理会社に依頼する業務範囲や対応力次第で賃貸経営の収支が劇的に変わることも少なくありません。

売却時の損益分岐点を基準に出口戦略を立てる

不動産投資では、運用時の損益分岐点と売却時の損益分岐点の2つを活用します。しかし先ほどのシミュレーション例でも示したとおり、運用時には赤字であっても売却時まで見据えると黒字となるケースも少なくありません。そこで将来的に売却までを見据えて投資を行う場合は、売却時の損益分岐点を基準に出口戦略を立てるといいでしょう。

不動産投資において保有不動産の売却は、出口戦略の重要な局面です。運用上では赤字だったとしても、高値で売れる見込みのある物件であれば売却によって投資全体での黒字を達成できるかもしれません。売りどきを見極めることで、不動産投資全体を成功に導くことも十分可能です。

逆に運用実績が黒字でも、売りどきを間違えたり、買い手が見つからずに安値で売却してしまったりすると投資全体で赤字になってしまうケースもあるので要注意です。購入後から5年後、10年後、15年後と年代に分けて売却時の損益分岐点をシミュレーションし、最新の情報を元に売りどきを見極めることが大切です。

長期運用が有利なことが多い

不動産投資は時間が経てば経つほど収益が積みあがっていくビジネスモデルなので、長期運用が有利になる場面が多いといえるでしょう。

運用時の損益分岐点を上回る状態で賃貸経営を維持できれば徐々に売却時の損益分岐点が下がっていき、大きな売却益を得られるチャンスが広がります。一般的にはローン残債も少なくなっているでしょうから、売却によって手元に入る売却益も大きくなっていきます。

損益分岐点から考えるアパート・マンション投資成功のポイント

賃貸アパート・マンションなどの不動産投資においては、成功させるためのポイントが多数存在します。ここでは、運用時や売却時の損益分岐点から考える投資成功のポイントを紹介します。

競争力のある立地にある物件を選ぶ

アパート・マンション投資の成功のためには、競争力のある立地に建つ物件を選ぶことが重要です。収益物件は、立地がすべてともいえるほど重要な要素です。賃貸需要が高く、競争力のあるエリアに建っている物件を取得することが、不動産投資成功の最大のポイントといえます。

収益上有利になる立地条件とは、交通の利便性や周辺環境の充実度が高いことが挙げられます。具体的には、鉄道駅から徒歩10分以内にあり、スーパー、コンビニ、病院、学校などが近くにある物件は、高い需要がある傾向があります。

将来的な地域の発展性も考慮に入れる必要があるでしょう。新しい商業施設や公共インフラの計画がある地域は、今後の価値上昇が期待できるため、長期的な視点での投資が有利です。周辺の治安や住環境も重要な要素であり、安心して長く住める地域は入居者に好まれます。

収益物件を購入する際は、競争力のある立地を見極めるために、地域の不動産市場の動向を把握するとともに、現地視察を行い、地域の特徴や需要を詳細に調査することが不可欠です。

時代にあった間取り・設備を整える

アパート・マンション投資の成功には、時代に合った間取りや設備を整えることも重要です。時代とともに変化する入居者のニーズに応えていけば、空室率の低下につながり、物件の収益性を確保できるでしょう。

バス・トイレの分離が次第に当たり前になってきたように、昨今においては、高速インターネット回線、Wifi、オートロックなどのセキュリティシステム、宅配ボックスなどが標準装備になりつつあります。これらの設備が整っていないと、収益物件の競争力が弱まり、空室率の増加が懸念されるでしょう。

不動産投資においては、定期的に市場調査を行い、入居者のニーズやトレンドを把握し、時代に合った物件を取得するのが非常に重要です。既存の物件についても、リノベーションやリフォームを通じて、時代に合った間取りや設備を整えるのがおすすめです。

賃貸経営を助言できる賃貸管理会社に任せる

アパート・マンション投資を成功させるためには、賃貸経営に関する専門的な助言を提供できる賃貸管理会社に任せることも一つの重要なポイントです。賃貸経営においては、投資家が持ち合わせていない専門的な知見が必要になる場面が多々あります。

最新の法令の改正や市場トレンドを把握し、それにもとづいた的確なアドバイスを提供できる管理会社は、賃貸経営のリスクを低減し、収益を最大化する手助けとなるでしょう。

入居者様の満足度管理やクレーム対応など、これらの場面に適切かつ迅速に対応してくれる賃貸管理会社の存在は、入居率の低下を防ぐ上で、大きな要素となります。それに加えて、賃貸経営に関する法的知識や市場動向に精通しており、賃貸経営全般について助言してくれるような、信頼できる賃貸管理会社に任せると物件の収益性を守れるでしょう。

まとめ

不動産投資で利益を出すためには、黒字と赤字の境目となる損益分岐点の計算がきわめて重要です。特に、購入から売却までを見据えた投資全体での収益性を判断するためには、売却時の損益分岐点を可能な限り正確に把握する必要があります。

ただ、売却時の損益分岐点の計算自体は非常に難しく、高度な専門知識やノウハウを持つプロからのアドバイスが欠かせません。そこで頼りになるのがパートナーとなる賃貸管理会社の存在です。

賃貸管理会社は直接不動産の管理に関わっているため、管理する不動産についての詳細な情報を持っています。信頼できる賃貸管理会社であれば正確な数字を元に適切なサポートを行ってくれます。地域に根差した賃貸管理会社であれば、数字以外の地域特性も加味できるため、不動産投資の成功率はグッと高まるはずです。

【リロの不動産・リロの売買】では物件の購入から売却まで、オーナー様の賃貸経営を強力にサポートしております。物件の状況を細かく分析することはもちろん、正確な損益分岐点の計算を元にした空室対策も万全です。

特に空室対策では空室発生の要因に備えたフレームワーク「①入居者募集対応」「②仲介対応」「③管理対応」「④設備・工事対応」の4つのポイントからなる「4つの空室対策」を軸にして、オーナー様それぞれのご事情に合った対策を実施しております。賃貸経営でのお悩みがある方は、ぜひ【リロの不動産】までご相談ください。