不動産売却時の譲渡所得税計算には取得費が必要！土地建物の取得費も解説

2024.10.08

不動産を売却したとき、売却益にかかる税金を「譲渡所得税」といいます。譲渡所得税を計算するには、まず不動産の取得費がいくらなのかを把握しなければなりません。取得費はさまざまな項目があるため、どの費用が対象になるのかわからない方や、細かい計算方法が難しいと感じる方もいるでしょう。

本記事では不動産売却の取得費について、含まれる費用や計算方法などを紹介します。また、譲渡所得税の節税に効果的な特例や控除などをまとめました。不動産売却後の譲渡所得を自分で計算したい方や、取得費とはどのような費用なのかを知りたい方は参考にしてください。

1 不動産売却の取得費とは
2 取得費に含まれる費用
3 取得費の計算方法
4 譲渡所得の計算式に用いられる特例
- 4.1 譲渡益が出たときに利用できる特例
- 4.2 譲渡損が出たときに利用できる特例
  - 4.2.1 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  - 4.2.2 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
5 相続や贈与による取得費
- 5.1 相続した不動産の取得費
- 5.2 贈与を受けた不動産の取得費
  - 5.2.1 個人から贈与される場合
  - 5.2.2 法人から贈与される場合
6 相続税の取得費加算の特例について
7 まとめ不動産売却による節税対策はプロに相談しよう
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不動産売却の取得費とは

「譲渡所得税」は不動産などの売却益に課税される税金のことです。課税額を算出するには売却価格から取得にかかった費用を差し引く必要があり、以l-下の計算式で求められます。

譲渡所得＝譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）

取得費とは、不動産の購入でかかった総費用のことです。主に「土地の購入金額」「建物の購入金額・建築費から減価償却費を控除した金額」「そのほかの購入時にかかった経費」の3項目に分けられ、不動産取得後の設備費、改良費なども含まれます。

また不動産会社への仲介手数料、登録免許税・印紙税といった細かい諸費用も対象となるため、内訳をしっかりと把握しておくことが大切です。不動産の売却については、あわせて以下の記事も参考にしてください。

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取得費に含まれる費用

取得費を把握するには、不動産を購入したときに支払った費用を1つひとつ洗い出す必要があります。さまざまな種類があるため「どの費用をどこまで含むべきか」「どのような項目があるか」などが分からなくなってしまうこともあるでしょう。以下では、取得費に含まれる代表的な項目を紹介します。

取得費内訳　土地・建物の購入費

土地・建物の購入費は、購入代金や手数料などの合計額です。土地は購入費をそのまま取得費として計上できますが、建物は購入費の合計から所有期間中の減価償却費を差し引いた金額が取得費となります。

土地は経年によって価値が変わりづらいものの、建物は築年数が経過するごとに価値が減少する傾向にあり、土地と建物は扱いが異なるため、それぞれの取得費を分けて計算する必要がある点に注意しましょう。

取得費内訳　建築費

購入した土地に建物を建てた場合、建築費も取得費に含まれます。建築費は建物そのものを建築する「本体工事費」、外構や地盤工事などの「付帯工事費」、手数料や税金などの「諸費用」の3項目があり、多くの場合は売買契約書に記載されている金額ととらえて問題ありません。先述のとおり、建物の建築費も所有期間中の減価償却費を差し引いた金額が取得費となります。

取得費内訳　購入時にかかった税金

所有権移転の登記や不動産売買契約書の作成などには税金がかかるため、オーナー様は購入時にそれぞれ納税しています。不動産を購入するときに支払った登録免許税や印紙税、不動産取得税などの税金が取得費に含まれるのが一般的です。ただし、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。

取得費内訳　仲介手数料

土地や建物を購入するときは、仲介業者を介して売買取引を行うケースがほとんどです。購入代金に仲介手数料が加算されますが、その分、取得費に含むことができます。不動産購入時にかかった仲介手数料は取得費に含まれますが、売却時にかかった仲介手数料は含まれないので注意しましょう。不動産売却におけるポイントは、下記の記事もあわせてご覧ください。

【参考記事】
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取得費内訳　借入金の利子

不動産を購入するときは、住宅ローンや不動産投資ローンなどを利用するのが一般的です。ローンを組むと借入金の利子が発生しますが、「借入日から不動産の使用開始日までの期間」に発生した利子は取得費に該当します。ローンを組んでから実際に不動産を使い始めるまではある程度の時間がかかるケースもあり、準備期間中のコストとしてみなされます。

取得費内訳　測量費

境界線が曖昧・未確定な土地を購入する場合など、契約内容によっては買主が土地の測量費を負担するケースもあるでしょう。測量費は基本的に売主が負担するものの、売主と買主のどちらが費用を負担するかは明確に定められていません。購入を目的とした測量費は土地の取得費に算入し、購入以外の目的で行われた測量費は必要経費に算入します。

取得費内訳　設備費

建物を取得したあと、新たに設備を加えた際にかかった費用も取得費に含まれます。建物の種類にもよりますが、水回りの設備やガス・電気設備などが代表的です。設備費は建物の取得費に含まれ、所有期間中の減価償却費を差し引いた金額が取得費となります。

取得費内訳　改良費

改良費は、資産の取得後に加えられた改良にかかった費用です。例えば建物のリフォームやリノベーション費用、土地の改良や造成費などが挙げられます。なお、老朽化にともなう修繕など通常の維持修繕費は取得費に含まれません。先述のとおり土地と建物の取得費は分けて計算する必要があり、建物は所有期間中の減価償却費を差し引いた金額が取得費となります。

取得費内訳　立ち退き料

中古マンション・アパートなどを購入する場合、物件に住む賃借人に対して立ち退き料を支払うことがあります。不動産の取得時に支払った立ち退き料であれば、取得費に含んで問題ありません。オーナー様の都合や建物の修繕など、取得時以外に発生した立ち退き料は取得費に含まれないので注意しましょう。

取得費内訳　解体費

古家など建物付きの土地を購入した場合、取得後に建物を取り壊して土地を活用することもあるでしょう。不動産の取得から1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地利用が目的だと認められる場合、解体費は取得費に含まれます。ただし古い賃貸物件を取り壊し、新たに賃貸物件を建てる場合は、取得費ではなく不動産所得の経費として算入します。

取得費の計算方法

先述のとおり、取得費を計算するときは土地・建物を分けて計算することが大切です。しかし建物付きの土地を購入した場合など、費用の内訳がわからないケースも見受けられます。以下では土地・建物の内訳や購入金額が不明なケースに触れながら、取得費の計算方法を紹介していきます。

取得費の計算方法　土地の取得費

土地の取得費は、土地の購入代金や手数料などの合計額です。土地は建物と比べると、経年劣化によって資産価値が減少しづらいと考えられるため、後述する建物の取得費のように複雑な計算は必要ありません。例えば土地の購入価格が2,000万円、仲介手数料が70万円、印紙税が1万円、登記費用が30万円、測量費が50万円の場合、合計2,151万円が取得費となります。

土地の取得費を確認するには、まず契約書類やローンの契約書、ローン返済口座の通帳、不動産会社のパンフレットなど土地の購入価格が分かる書類を用意しましょう。土地の価格が分かっても、諸費用の詳細が記載されない可能性があるため、売買関連書類にあたる請求書や明細書なども細かく確認してみてください。

取得費の計算方法　建物の取得費

建物の取得費を求める計算式は、以下のとおりです。

建物の取得費＝購入価格－減価償却費

減価償却費を計算するには、はじめに建物の耐用年数と償却率を調べましょう。耐用年数とは法律で決められてる寿命のことで、資産価値がなくなるまでの期間を指します。減価償却費の計算で使用される耐用年数は、事業に使われていなかった場合、通常の耐用年数を1.5倍したものです。

一方、償却率は資産価値が減少していく割合のことです。それぞれ建物の種類などによって数値が異なり、例えば木造であれば耐用年数33年、償却率0.031と決められています。減価償却費の求め方は建物が事業用か・非事業用かなどによって異なり、非事業用の計算式は以下のとおりです。

減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数

経過年数は建物の所有期間のことで、築年数とは異なる点に注意が必要です。6ヶ月以上であれば1年として計算し、6ヶ月未満であれば切り捨てて計算します。

3,000万円で非事業用の木造住宅を購入したとします。経過年数が30年2ヶ月のとき、減価償却費は計算式は以下のとおりです。

3,000万円×0.9×0.031×30年＝2,511万円

次に、算出した減価償却費をもとに建物の取得費を計算します。

3,000万円－2,511万円＝489万円

したがって建物の取得費は489万円です。減価償却の考え方については、下記の記事もあわせてご覧ください。

【参考記事】
不動産投資における減価償却とは？節税額の計算方法と注意点を解説！

出典：国税庁「減価償却費」の計算について

取得費の計算方法　土地・建物の内訳が不明なケース

建物付きの土地や中古戸建て、中古マンションを購入した場合など、売買契約書に土地と建物それぞれの金額が記載されていないケースもあります。内訳が不明な場合は、以下のいずれかの方法で土地・建物の購入金額を計算します。

● 建物の消費税から逆算する
● 標準建築単価をもとに計算する
● 固定資産税評価額の比率で按分する
● 土地と建物の時価を求めてその比率を按分する

建物の消費税から逆算する場合、売買契約書に記載されている消費税を確認しましょう。土地代には消費税がかからないため、消費税が分かれば建物の取得価格を算出できます。計算式は以下のとおりです。

建物の取得価格＝売買契約書の消費税÷消費税率+消費税

土地の取得価格＝土地・建物の合計金額−建物の取得価格

例えば、2019年8月（当時の消費税は8%）に3,000万円で中古の木造住宅を購入したとします。売買契約書に記載されている消費税が150万円だったとき、建物の取得価格は以下のように計算されます。なお、消費税率は購入年月日ごとの税率を適用してください。

150万円÷8%+150万円＝2,025万円

土地の購入金の計算式は以下のとおりです。

3,000万円−2,025万円＝975万円

取得費の計算方法　購入金額が不明なケース

売買契約書を紛失してしまったり相続によって不動産を取得したりと、不動産の購入金額が分からないケースがあります。購入金額が不明の場合は売却収入額の5％を概算取得費とすることができ、例えば土地を2,000万円で売却した場合、概算取得費の計算式は以下のとおりです。

2,000万円×5%＝100万円

概算取得費をもとに譲渡所得税を計算すると、実際よりも税金が高くなってしまうケースもあるでしょう。売買契約書が手元にないとしても、不動産会社のパンフレットや銀行の通帳、ローンの契約書・返済予定表などで、おおよその購入金額を割り出せる可能性があります。まずはお手元の資料を確認し、最終手段として概算取得費を利用するようにしましょう。

譲渡所得の計算式に用いられる特例

不動産売却時に支払う譲渡所得税には特例があり、一定の条件を満たせば税金を減額できる可能性があります。以下では譲渡所得税で利用できる5つの特例を、譲渡益が出た場合・譲渡損が出た場合に分けて紹介します。要件や控除額などはそれぞれ異なるため、適用できるかどうか内容をしっかりと確認しましょう。

譲渡益が出たときに利用できる特例

まずは、不動産売却によって利益が出た場合に利用できる特例を紹介します。主に「3,000万円特別控除の特例」「10年超所有軽減税率の特例」「特定居住用財産の買換え特例」の3種類があり、各要件は以下のとおりです。

3,000万円特別控除の特例

「3,000万円特別控除の特例」はマイホームを売却したとき、所有期間に関わらず譲渡所得を3,000万円まで控除する特例です。自分が住んでいる住宅を売るときや、住宅とともに土地や借地権を売るときに利用できます。

買い替え住宅における住宅ローン控除との併用はできませんが、後述する「10年超所有軽減税率の特例」との併用は可能です。連年でこの特例を利用するには制限があり、3年に1度のペースであれば続けて申請できます。

出典：国税庁　No.3302 マイホームを売ったときの特例

10年超所有軽減税率の特例

「10年超所有軽減税率の特例」は10年以上住むマイホームを売却した場合、譲渡所得税に軽減税率が適用される特例です。所得税と住民税を合わせて40～20％ほどの税率がかかるのが一般的ですが、本特例を利用すると14％ほどまで税率を下げることができます。

先述した「3,000万円特別控除の特例」と併用は可能ですが、ほかの控除などと併用ができません。また親子や夫婦間での売却は対象とならない点には注意しましょう。マイホームの売却事例は以下の記事も参考にしてください。

■投資用不動産・収益物件の売却事例
所有期間が５年過ぎたからこのマンション売却しちゃって。。。

出典：国税庁　No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

特定居住用財産の買換え特例

「特定居住用財産の買換え特例」はマイホームの買い替えを行った場合、譲渡益にかかる税金を将来へ繰り越せる特例です。買い替えでは、住宅を売った利益を新居の購入費にあてることが多く、税金の支払いで予算が足りなくなるケースも少なくありません。課税を将来へ延ばすことで、資金繰りに余裕を持たせることができます。

適用要件は、売却する住宅の所有期間が10年以上であることです。そのほかにも売却代金が1億円以下であることなど、要件の詳細が決められています。先述した2つの特例とは違い、ほかの住宅特例との併用はできません。

出典：国税庁　No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

譲渡損が出たときに利用できる特例

次に、不動産売却で損失が生じてしまったときに利用できる特例を紹介します。主な特例は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の2種類があり、要件は以下のとおりです。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」とは、マイホームの買い替えで損失が生じた場合に損失をほかの所得から控除できる特例です。また控除しきれない分は、翌年以後3年内に繰り越して控除することもできます。

適用要件は、売却する住宅の所有期間が5年以上であることなどです。新居購入時の住宅ローン控除との併用はできますが、ほかの特例との併用はできません。

出典：国税庁　No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」とは住宅ローンが残っているマイホームを売却し、損失が生じたときに利用できる特例です。損失をその年のほかの所得から控除でき、控除しきれない分は翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。

適用要件は売却する住宅の所有期間が5年以上で、売買契約日の前日に償還期間10年以上の住宅ローン残高があることなどです。住宅ローン控除やほかの住宅特例との併用はできません。

出典：国税庁　No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

相続や贈与による取得費

オーナー様の中には、相続や贈与など購入以外の方法で不動産を取得した方もいるでしょう。取得時に費用を支払っていないため、取得費はどのような扱いになるのか疑問に思うかもしれません。以下では、相続や個人・法人からの贈与によって不動産を取得したケースについて紹介します。相続した不動産を売却した事例は以下をご覧ください。

■投資用不動産・収益物件の売却事例
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相続した不動産の取得費

相続によって不動産を取得した場合、以下のいずれかの方法で取得費を算出します。

● 被相続人の取得費を引き継ぐ
● 限定承認の場合：相続時の時価が取得費となる
● 売買収入額の5％を概算取得費とする

一般的なのは、被相続人の取得費をそのまま引き継ぐ方法です。例えば親が500万円で購入した土地を相続したのであれば、500万円がそのまま取得費となります。

限定承認によって不動産を取得した場合は、相続時の時価が取得費となります。限定承認はマイナスの財産をプラスの財産と相殺する相続方法で、被相続人に多額の借金がある場合などに利用されます。

しかし「土地が古く売買契約書が残っていない」「限定承認は手続きが複雑になる」など、上記の方法で取得費を算出できない方もいるでしょう。概算取得費を用いれば比較的容易に取得費の計算ができるため、手間をかけたくない場合におすすめの算出方法です。

贈与を受けた不動産の取得費

贈与によって不動産を取得した場合、個人・法人どちらから贈与を受けたかによって取得費の計算方法は異なります。いずれの場合も売買収入額の5％を概算取得費として計上できますが、実際よりも譲渡所得税の課税額が多くなる可能性がある点に注意しましょう。以下では、個人・法人から贈与される場合の取得費について紹介します。

個人から贈与される場合

個人から贈与を受けた場合、贈与者の取得費をそのまま引き継ぐのが一般的です。例えば贈与者が300万円で不動産を購入したのであれば、300万円がそのまま取得費となります。

不動産が非事業用の場合、贈与する方が支払った登記費用や不動産取得税も取得費に含まれます。ただし売買収入額の5％を概算取得費とする場合、贈与する方が支払った費用は取得費に含まれないので注意しましょう。また贈与を受けた方には贈与税が課税されますが、贈与する方は所得税や贈与税などの税金はかかりません。

法人から贈与される場合

法人から贈与を受けた場合、不動産を取得したときの時価が取得費となります。贈与を受けた方が従業員の場合は賞与として、株主の場合は配当として扱われるなど、法人・個人の関係性によって不動産の取り扱い方が変わる点に注意しましょう。贈与を受けた方は所得税が課税され、贈与をした法人は法人税が課税されます。

相続税の取得費加算の特例について

「相続税の取得費加算の特例」とは、相続した不動産を売ったときに利用できる特例です。不動産に相続税が加算されている場合、相続税の一部を取得費に含むことができ、譲渡所得税の節税効果が期待できます。

適用要件は、相続税の申告期限翌日から3年以内に不動産を売却していること、相続や遺贈により不動産を取得していることなど、さまざまなものがあります。国税庁では特例を利用できるかどうかを記載したチェックシートを作成しているので、当てはまるかどうかを確認するとよいでしょう。

出典：国税庁　相続財産を譲渡した場合の相続税額の取得費加算の特例チェックシート（措法39条）

取得費に加算する相続税額は、下記の計算式で算出できます。

取得費に加算できる相続税＝支払った相続税額×不動産の相続税評価額÷（全体の課税価格＋債務控除額）

例えば不動産5,000万円と金融資産5,000万円を相続し、2,500万円の相続税を支払ったとします。債務控除がない場合の計算式は以下のようになります。

2,500万円×5,000万円÷（1億円+0円）＝1,250万円（加算できる相続税額）

さらに不動産の譲渡について、譲渡価格が8,000万円、取得費は不明（概算取得費を適用）、不動産売却時の譲渡費用は500万円、長期譲渡の場合、以下の計算式を用いて譲渡所得と税額を計算することが可能です。

● 譲渡所得＝譲渡価格-（取得費+譲渡費用）
● 譲渡所得税=譲渡所得×税率（長期譲渡所得の税率は20.315%）

8,000万円-（400万円+1,250万円+500万円）=5,850万円
5,850万円×20.315%=約1,188万円

一方、1,250万円の加算がなかった場合の計算式は以下のとおりです。

8,000万円-（400万円+500万円）=7,100万円
7,100万円×20.315%=約1,442万円

特例を利用した場合と利用しなかった場合とで、約254万円もの差が出ることが分かりました。大きな節税となるため、適用されるように早めの売却・譲渡や遺産分割協議をすませておくようにしましょう。

出典：国税庁　No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

まとめ不動産売却による節税対策はプロに相談しよう

不動産売却時にかかる譲渡所得税を抑えるためには、不動産の取得費を詳しく把握することが大切です。しかし対象となる項目は多く複雑な計算も必要となるため、自分だけで行うと手間や時間がかかってしまうかもしれません。必要書類が不足していたり計算方法がわからなかったりと、悩んでしまうオーナー様も多くいらっしゃいます。

不動産売却による節税対策を検討している方は、不動産会社や税理士などのプロに相談しましょう。身近で相談しやすい専門家がいれば、最善のサポートや解決策を提案してくれるでしょう。

【リロの不動産】は不動産投資家だけではなく、地主のオーナー様にも多数ご利用いただいています。相続対策、売却、賃貸管理、全て対応できるからこそ、収益物件の相続対策もお任せいただけます。節税対策のための出口戦略もご相談可能ですので、お気軽にお問い合わせください。