不動産売却で税金がかからないケースとは？特例・控除による節税方法を解説

2026.08.26

所有する不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、所得額に応じた譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）を納める必要があります。今後、不動産売却を検討している方の中には、譲渡所得税がどのような税金で、どれくらいかかるのか気になる方もいるのではないでしょうか。

この記事では、不動産売却時にかかる譲渡所得税の基本知識を解説するとともに、不動産売却でかかる税金に関する相談先も紹介します。最後まで読めば、不動産売却にかかる税金に関する不安を払拭できるでしょう。

▼この記事の内容

●不動産売却時の譲渡所得税はどのような仕組みになっているか。

●不動産売却時、売却しても譲渡所得が出ないときや特別控除・特例が利用できる場合、税金がかからないときがある。

●マイホームを売却したときの3,000万円特別控除などの譲渡所得の特別控除・特例。

●不動産売却時に税金以外にかかる費用として、不動産仲介手数料、登記手続きの司法書士報酬、ローン一括返済手数料、各種書類の発行費用などがある。

●不動産売却に関する税金については税理士に、相続に関するトラブルについては弁護士に、境界や測量については土地家屋調査士に、不動産売却に関する登記変更や権利関係は司法書士に、不動産取引全般に関する疑問や苦情は業界団体に、不動産売却に関する全般のことは不動産会社に相談する。

不動産売却時にかかる税金　

不動産売却時には、売主の状況や取引内容によってさまざまな税金が発生します。支払う税金を合計すると予想外に大きな金額となることも多いので、売却を検討する際にはどのような税金が課されるか、あらかじめしっかりと把握しておくことが重要です。

印紙税

印紙税とは、印紙税法に定められた課税文書を作成すると課される国税のことです。
売却価格に応じて税額が定められており、契約書に収入印紙を貼付するかたちで納付します。

賃貸経営において登場する代表的な課税文書は「不動産売買契約書」と融資契約時に必要となる「金銭消費貸借契約書」などです。また、一部の課税文書に対しては軽減措置が適用されます。

例えば2027年3月31日までに作成される「不動産売買契約書」と「建設工事請負契約書」などの文書は軽減措置の対象です。

税額は、契約金額が1,000万円超5,000万円以下で2万円（軽減措置対象だと1万円）、5,000万円超1億円以下で6万円（軽減措置対象だと3万円）、1億円超5億円以下で10万円（軽減措置対象だと6万円）となります。

出典：国税庁：「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について

登録免許税

登録免許税とは、不動産の権利関係の変更などを法務局に登記申請する際に発生する税金です。登記申請時に支払う税金で、登記の種類ごとに税率が決まっています。

通常、不動産売却時に申請する所有権移転登記に課される登録免許税は、買主が負担することになります。売主側が負担するのはローン残債がある場合に申請する抵当権抹消登記です。この登記は基本的に物件1つあたり1,000円です。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の売却によって譲渡所得（売却益）が生じた場合にかかる税金の総称です。一般的に譲渡所得税と呼ばれていますが、売却益を対象とする所得税・住民税・復興特別所得税をまとめた税金の総称です。

簡単に税額の算出方法を示すと

譲渡所得税　＝　譲渡所得額　×　譲渡税率

となります。譲渡所得税については、次章で詳しく解説します。

消費税

不動産売却時に売主が課税事業者であれば、物件価格の建物部分に消費税が課されます。

売主が個人事業主で、前々年の課税売上高が1,000万円以下の免税事業者であれば、基本的に消費税はかかりませんが、売主が法人の場合と課税売上高1,000万円超の個人事業主は課税事業者のため、消費税が課税されるのです。

なお、土地は消費税の対象外です。不動産売却時に建物以外で消費税がかかるものとしては、不動産会社に支払う仲介手数料、金融機関に支払うローンの一括返済手数料、司法書士への報酬などが挙げられます。

なお、不動産売却時にかかる税金の事例、不動産売却に必要な基本知識については、以下の記事でも詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

▼賃貸経営・不動産投資の改善事例

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不動産売却時の譲渡所得税の仕組み

不動産売却時に譲渡所得が発生すると、所得に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税とはどのような仕組みの税金なのか詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税とは

「譲渡所得税」と紹介していますが、実際にこのような名前の税金があるわけではありません。譲渡所得とは、不動産を売却した際に出る売却益のことを指し、売却価格と取得費用の差から取得時・売却時にかかった諸費用などを差し引いて算出します。

年間の譲渡所得に対しては、所得税・住民税・復興特別所得税の3つの税金が課せられる決まりとなっています。この譲渡所得にかかる3つの税金を総称して「譲渡所得税（不動産譲渡税）」と呼んでいるのです。

譲渡所得税は所得額に所定の税率をかけて計算されるため、売却益が大きくなるほど税額も高くなるのが基本。いかに譲渡所得税を減らせるかで、手元にどれだけお金を残せるかが決まります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は単に売却価格から取得費用を差し引いただけではありません。さらに、取得時・売却時にかかった諸費用などを差し引くことで求められます。これを計算式に表すと次のようになります。

譲渡所得＝不動産の売却価格 −（取得費用＋譲渡費用）

取得費用に含まれるのは物件の購入費用のほか、購入時に納めた登録免許税・不動産取得税などの税金、建物付きの土地を購入した場合の建物解体費用、土地の造成費用など、物件を取得するのにかかった費用全般が含まれます。

通常、不動産投資において物件を売却するケースでは、物件を購入してから一定の年月が経過しているはずです。経年によって建物の資産価値は目減りしていると考えられることから、不動産の譲渡所得算出においては、取得費用から「建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額」を差し引くものとされています。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、対象不動産の所有期間によって設定が異なります。譲渡（売却）した年の1月1日時点を基準とし、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」として扱われます。

短期譲渡所得・長期譲渡所得それぞれの税率をまとめたものが下の表です。

	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	30％	9％	0.63％	39.63％
長期譲渡所得（所有期間5年超）	15％	5％	0.315％	20.315％

短期譲渡所得に比べ、長期譲渡所得の税率は半分程度になっています。このことより、原則どおりに税金を支払うとすれば、不動産は所有期間が5年を超えてから売却したほうが節税につながるといえるでしょう。

不動産売却時に税金がかからないケース

不動産売却時に税金がかからないケースがあります。税金の軽減措置や免除の対象となった場合は税負担を大きく抑えることができるので、売却前に課税対象の条件について確認しておくことが大切です。

売却しても譲渡所得が出ないとき

不動産を売却しても譲渡所得がゼロ、あるいはマイナス（キャピタルロス）になる場合は、譲渡所得税が課されません。つまり、売却価格が取得費用や諸経費の合計を下回るケースに該当します。

譲渡所得の計算においては、減価償却費の合計額を取得費用から差し引くのを忘れないようにしましょう。

譲渡所得の特別控除・特例が利用できる

国税庁は譲渡所得の計算にあたって、売却する土地・建物の属性に応じた各種の特別控除や特例を定めています。

特別控除は国税庁の定める「適用要件」に該当する土地などを売却した場合に適用される仕組みです。特別控除の適用を受けると、土地・建物の売却益から取得費用と諸経費を差し引いた残りの金額に対し、さらに特別控除額を差し引くことが可能となります。

詳細については、次章で解説しています。

電子契約のときは印紙税がかからない

印紙税は課税文書に指定された書面に対して課される税金です。印紙税法では課税文書の定義を「用紙に課税対象となる事項を記入し、文書の目的に沿って行使する」文書と定めています。

この定義を利用した印紙税の回避方法が電子契約の締結です。電子契約では用紙を必要としない電子契約書を発行しますが、これは印紙税法上の課税文書にあたらないため印紙税が発生しません。

印紙税といっても大型契約の場合は数万円かかることがありますので、電子契約を利用できるのであれば一考の価値ありです。

近年は電子契約の普及も進んでいます。ただ、電子契約を利用するには電子署名が必要となるうえ、電子契約に関するデータを適切に保存しなければならないなど、さまざまな対応が求められます。まだまだ電子化に対応していない不動産仲介会社もあるため、担当者に電子契約への対応が可能かどうか確認してみましょう。

譲渡所得の特別控除・特例

不動産売却において課税される譲渡所得税ですが、多くの特別控除や税制上の特例が設けられています。上手に活用すれば節税につながるため、適用できる制度がないかチェックしながらご覧ください。

国税庁が定める7つの特別控除

土地や建物を売却した場合の譲渡所得に関して、国税庁は以下7つの特別控除を設けています。

公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
（被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例）
特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
2009年および2010年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例

出典：国税庁　譲渡所得の特別控除の種類

以下では、活用できる範囲の広い4つの特別控除や特例について詳しく解説しましょう。

マイホームを売却したときの3,000万円特別控除

マイホームを売却する際に活用を検討したいのが「マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」です。この特例が適用されると、マイホームの所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除することが可能となります。3,000万円控除できれば譲渡所得がかなり圧縮できるため、大幅な節税を実現できるでしょう。

3,000万円特別控除の適用を受けるには、次の要件をすべて満たしている必要があります。

● マイホームを売るか、住まなくなってから3年が経過する年の12月31日までに売却すること。
● 売却した年の前年・前々年に、定められた特例の適用を受けていないこと。
● 売主様と買主様が親子や夫婦などの特別な関係ではないこと。
● 対象となるマイホームへの入居が一時的な目的でないこと。
● おもに趣味や娯楽、保養のために使用する別荘やセカンドハウスではないこと。

要件をクリアしている方で適用を希望する場合、確定申告時に必要書類を添えて申請が必要です。

10年以上居住したマイホームを売却したときの特例

10年以上所有していたマイホームを売却したとき、一定の要件に当てはまるケースでは、長期譲渡所得の税率からさらに軽減された税率が適用されるという特例があります。

特例は譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対して適用され、6,000万円を超える分に関しては通常の税率が適用されます。6,000万円以下・6,000万円超それぞれの税率をまとめると次のとおりです。

課税譲渡所得	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
6,000万円以下	10％	4％	0.21％	14.21％
6,000万円超 ※通常の長期譲渡所得と同様	15％	5％	0.315％	20.315％

この特例で大きなポイントとなるのが、1つ目に紹介した3,000万円特別控除との併用ができることです。要件を満たすマイホーム売却による課税所得から3,000万円を控除した残りの所得額について、6,000万円まで軽減税率が適用できます。課税所得が3,000万円を超えるようなマイホーム売却を行った方であれば、3,000万円特別控除との合わせ技で大きな節税効果が期待できるでしょう。

2009・2010年に取得した土地を売却したときの1,000万円特別控除

収益物件を売却した場合でも活用できる譲渡所得の特別控除として挙げられるのが、「2009年・2010年に取得した土地を売却したときの1,000万円特別控除」です。

この制度は、2008年に発生したリーマン・ショックによる景気悪化への対策として創設されたもので、2009年1月1日から2010年12月31日までの間に取得した国内の土地などが控除対象となります。2009年に取得したものは2015年以降、2010年に取得したものは2016年以降に売却した場合、譲渡所得の金額から1,000万円の控除が可能です。

控除の適用を受けるには、ほかの特例と同様に親子や夫婦など特別な関係にある者から取得したり、相続や贈与などで得たりした土地でないことが求められます。また、対象となる土地に関しては、ほかの譲渡所得の特例と併用できないため注意しましょう。

農地保有の合理化などのために土地を売却したときの800万円特別控除

農地を売却する場合や、所有する土地を農地として活用できるよう売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から800万円の特別控除を受けられます。800万円の控除が受けられるのは次のケースに当てはまる土地売却です。

● 農地中間管理事業の推進に関する法律にもとづく農用地利用集積等促進計画により農用地を売却した場合
● 農業委員会のあっせんなどで農用地区域内にある農用地を売却した場合
● 農地中間管理機構に売却した場合

この制度は、農業経営の大規模化や集団化を進めて日本の農業を立て直すことが目的であるため、単純に農地を売却したり、農地活用のために譲渡したりしただけでは控除を受けられません。

不動産売却時にかかる税金以外の費用

不動産の売却では、税金とは別に大小さまざまな費用が発生します。予想以上に高額となる経費もあるため、事前に費用の全体像を確認しておくことが重要です。

不動産仲介手数料

不動産仲介会社を通じて売却する場合は、成約時に仲介手数料を支払わなければなりません。手数料の上限額は法律で定められています。

成約価格	仲介手数料上限額の計算式
200万円以下	成約価格（税抜） × 5% ＋税
200万円超400万円以下	成約価格（税抜） × 4% ＋税
400万円超	成約価格（税抜） × 3% ＋税

本来の計算方法は、成約価格のうち「200万円以下」「200万円超400万円以下」「400万円超」の範囲ごとに、それぞれ「成約価格の5％＋税」「成約価格の4％＋税」「成約価格の3％＋税」で計算し、それらの数値を合算した額となります。

ただし、この方式だと計算がややこしくなるため、400万円超の成約価格の場合、一般的には以下の速算式で算出します。

成約価格	仲介手数料上限額の速算式
200万円以下	成約価格（税抜） × 5% ＋税
200万円超400万円以下	成約価格（税抜） × 4% ＋2万円＋税
400万円超	成約価格（税抜） × 3%＋6万円＋税

※ただし、成約価格800万円以下の場合は30万円＋消費税

なお、計算式で算出されるのは手数料の上限額ですから、計算結果よりも安い手数料を設定するのは自由です。不動産仲介会社によって手数料が異なるのはこのためです。

支払いのタイミングは売買契約成立時に50％分、不動産の引き渡し時に残りの50％を支払う形が一般的です。

登記手続きの司法書士報酬

不動産売却手続きでは、ローンの返済にともなう抵当権抹消登記など、抵当権に関する登記を申請することになります。所有権移転登記に関する費用や登録免許税については基本的に買主側の負担となりますが、ローンに関わる申請は売主側の問題ですので、売主側で手続きを進めなければなりません。

抵当権抹消にともなう登録免許税は不動産1件当たり1,000円と少額ですが、登記申請を依頼する司法書士に支払う報酬は1万5,000円から2万円程度となります。　

ローン一括返済手数料

ローンが残っている物件であっても、売却時には抵当権のない状態にする必要があります。抵当権を抹消するためには売却代金によってローン残債を一括返済しなければなりません。

まずは金融機関に問い合わせてローン残債の状況を確認しましょう。ローン残債の一括返済については毎月の返済とは別の計算方法で返済額を算出することがあるので、金融機関への確認は必須です。

売却にあたっては、ローンの一括返済や抵当権抹消の手続きについて金融機関と事前に調整する必要があります。売却益によってローン残債の返済が可能など、ローン返済のめどが立てば売却許可が下り、不動産売却手続きを進めることができるでしょう。

ローンの一括返済にともなう手数料は、金融機関によってまちまちですが0円から5万円前後までといったところです。

各種書類の発行費用

不動産売却手続きでは、税金の支払いや登記申請に関するさまざまな書類の取得を求められます。

例えば、登記にともなう登記事項証明書（登記簿謄本）の発行は窓口・郵送で600円（オンライン申請は490～520円）、印鑑証明書は420～500円、固定資産税評価証明書の発行も200～400円かかります。

1つ1つは少額なのですが、場合によっては同じ書面が何通も必要になることもありますから、どのような書類が必要となるのか、売却手続きを進めながら早めにリストアップしておきましょう。申請先や交付先もそれぞれ異なるので、収集・発行については効率よく進めたいところです。

状況により必要となる費用

物件の状態や売却方針によっては、今まで説明した費用のほかに特殊な追加費用が発生することもあります。特に築古の中古物件の売却では、売却条件に関わる特殊な出費が必要となるケースも少なくありません。代表的な費用について解説します。

測量費

土地の境界が明確でない場合は、売却前に測量を行い、境界を確定させなければなりません。どのような形状の土地かが明確でないままでは、取引が安全に進まないからです。特に山林や斜面などの複雑な地形が含まれているケースでは、書面上での境界記録が実際の土地・建物の境界線と違っているといった状況が起こりがちです。

土地の測量については測量士事務所に依頼し、測量図や境界確認書などを作成してもらうことになります。境界画定測量を行った場合は、土地家屋調査士にも依頼して地積更正登記などの申請を行わなければなりません。

土地の形状や隣地との協議状況、さらに測量士の出張費などを合わせると、出費の合計は数十万円規模となることもあります。土地・建物の測量が必要かどうかを知るためには、登記簿に記載されている境界を一度確認してみることがおすすめです。実際の土地・建物の境界と登記簿上の境界が一致していなければ、測量依頼を検討します。

解体費

土地を更地にして売却する場合は、建物の解体費用が必要です。古い空き家や危険性の高い建物など、解体して更地にしてしまったほうが高く売却できる事例も増えていますので、解体の費用相場についても知っておいたほうがいいでしょう。

建物の解体費用を決める要素は、建物の「構造」「立地」「付帯工事」の主に3つです。建物の構造が強固になるほど解体工事費用は上がりますし、重機などがスムーズに入れる立地かどうかでも費用が変わってきます。さらに「付帯工事」については外構の解体、アスベストの有無などで大幅に費用が変動します。

解体工事に関しては事前調査によってどのような工事が必要かを確認しなければなりません。複数の会社や専門機関を通じて工事費用の見積もりを出してもらい、細かく比較検討してみましょう。

廃棄物処分費

家を売却する前に意外と大きな問題となるのが、家財道具などの廃棄物や残置物の処理です。片付け作業にともなってかなり大量の廃棄物が生じることは少なくありません。

解体作業とセットにして解体業者にお任せする方法もありますが、家財の量が多いとその撤去や運搬、積み込みや処分費用だけで数十万円規模になることもあります。

自分で何とかできる部分についてはある程度自力でこなし、リサイクル可能な家財道具についてはリサイクル業者へ、大型の重機が必要な廃棄物などは廃棄物回収会社へ依頼するなど、工夫次第で費用と手間を抑えることはできるでしょう。

ただし、家財道具の選別などは予想以上に時間がかかることもありますので、売却のスケジュールと相談しながら早めに処分作業に着手することが大切です。

ハウスクリーニング費

原則として不必要ではありますが、内見時の印象を高め、早期成約につなげる目的でハウスクリーニングを実施することがあります。　特に内装や水回りなどの汚れは購入希望者の印象を大きく左右するため、汚損部分があまりに目立つ場合はハウスクリーニングの依頼も検討してもいいでしょう。なお、ペットを飼っていた物件などはハウスクリーニングがほぼ必須です。

ハウスクリーニングは物件の査定前に済ませておくと、不動産仲介業者の印象もよくなります。費用そのものはクリーニング会社ごとに差が大きく、部屋の間取りや広さ、地域の相場によっても幅がある傾向です。

不動産売却の流れ

不動産売却では準備から物件の査定、売却活動と契約の締結、さらに決済・引き渡しと、いくつかのステップを順に踏んでいく必要があります。

すべての手続きが完了するまでは数ヶ月を要するのが一般的です。長丁場の勝負となりますから、事前に全体の流れを把握しておくことが大切です。売却の各段階でどのような判断や準備が必要か、大まかに理解しておきましょう。

売却の準備と情報収集を行う

まずは売却の準備と情報収集から始めます。

売却目的と希望する時期・価格を整理したうえで、不動産市場の動向や利用できる税制上の特例などの基本情報を収集しましょう。国土交通省の「土地総合情報システム」や不動産ポータルサイトなどを利用し、近隣地域の同等スペックの土地・建物がどれくらいで売り出されているかなど検討します。

この段階で、近隣物件などと比較しながら自分の物件の強みや課題を客観的に整理しておくといいでしょう。ただ、あまり比較検討に時間をかけすぎると肝心の売却へとなかなか進めなくなりがちです。最初に売却の時期を決めておき、リサーチ期間にあらかじめ期限を設定するなど、準備段階に時間をかけすぎないよう工夫することも大切です。

不動産仲介会社に査定を依頼する

売出し相場のリサーチと並行して、複数の不動産仲介会社に査定を依頼します。

査定依頼のための手っ取り早い方法の1つが、査定サイトを活用し、一括で複数の不動産仲介会社に査定依頼を出す方法です。簡単な物件情報を入力するだけでいくつもの査定結果を出してもらえますので、コストをかけずに複数の情報を比較できる点が大きなメリットです。

複数の会社を比較して査定額にばらつきがある場合は、査定結果の根拠や担当者の説明の丁寧さ、地域での実績なども会社選びの参考にしましょう。売却する不動産が収益物件の場合は、収益物件の取り扱い実績が多い不動産仲介会社に依頼するようにします。

売出価格を決定する

ここまでに集めた査定額を参考にしながら、売却を希望する時期と実際に売り出す価格を決定します。

売却価格を決める段階になると、ある程度仲介を依頼したい会社を絞り込めているはずです。パートナー候補となる不動産仲介会社の担当者と具体的なやり取りをし、具体的な売却戦略を立てましょう。

不動産売却の基本は、できるだけ相場よりも高く売れるように工夫することです。しかし、あまりに高すぎる金額設定では購入希望者がつきにくく、逆に低すぎる金額だと手取り額が減るため損をする可能性があります。

バランスの取れた価格設定にするためには、地域の相場や豊富な取引事例を持つ不動産仲介会社が関わっているかで決まります。くれぐれもパートナー選びは慎重に行いましょう。

不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ

不動産仲介会社に正式な仲介を依頼する場合は、会社との間で媒介契約を結ぶことになります。媒介契約を結ぶと、不動産仲介会社は売主に代わって売却までの活動を担当します。

媒介契約には次の3種類があります。

・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約

専属専任媒介契約は仲介会社1社に絞って依頼する契約です。会社側に課される販売状況の報告義務も1週間に1回以上を義務付けるなど、売主とより密で一体的に販売活動を行うタイプの契約です。売買契約までの主導権は不動産仲介会社にあり、仮に売主が購入希望者を見つけたとしても仲介会社を通して契約しなければならないといったルールがあります。

専任媒介契約も仲介会社1社に依頼する契約ですが、専属専任媒介契約よりも少し緩めの関係性といえます。売主が会社を介さずに購入希望者と契約を結ぶことも認められます。

一般媒介契約は複数の不動産仲介会社と並行して締結できる契約で、売主も比較的自由に売却活動ができる契約形態となっています。

売却活動を始める

媒介契約の締結後、不動産仲介会社が物件の広告掲載や内見対応など、さまざまな売却活動を始めます。基本的には不動産仲介会社に一連の活動をお任せすることになりますが、売主としても活動内容や状況についてしっかり把握しておく必要があるでしょう。

例えば、内見の問い合わせなどでは、売主が同席して対応することもあります。内見は成約につながるための重要な活動ですので、問合せに対して迅速に対応することや、内見に備えて物件を清掃し、きちんと整理して準備しておくことが大切です。

売却活動に関しては不動産仲介会社の担当者と連絡を密に取りながら、スムーズな売却につなげるために柔軟に動きたいところです。

不動産売買契約を結ぶ

購入希望者との条件・価格交渉が整い次第、いよいよ不動産売買契約の締結へと移ります。

契約の流れは、まず不動産仲介会社の宅地建物取引士から「重要事項説明書」の読み上げがあり、そこで取引条件、物件の概要、権利関係、法令上の制限などが説明されます。

売主と買主、双方が説明内容を把握したのち売買契約書の読み合わせを行い、契約書にそれぞれ署名・押印します。手付金がある場合は買主から売主へ支払い手続きを行い、さらに登記手続きに関して司法書士から申請内容や必要書類についての確認があります。

およそ1~2時間で契約手続きは終了します。ただ、不動産取引では大きな金額が動きますし、法律の関わる専門的な内容も多いです。契約当日であっても、不明な点があれば遠慮なくその場で確認しておきましょう。あいまいなまま契約を進めると、大きなトラブルにつながりかねません。　

決済・登記・引き渡しを行う

不動産売買契約を結んだあとは、残金の支払いと登記申請、物件の引き渡しへと移ります。

契約で残金の支払い期限がある場合は、期日までに銀行で支払いを行います。買主による残金の支払いが完了した時点で、司法書士に対して各種の登記手続きを依頼することになります。

残金の決済は通常、売買契約から通常1～2ヶ月後に設定されることが多いです。残金決済と登記手続きの申請と同日に、買主への鍵の引き渡しが行われます。このタイミングが物件の引き渡しとなるので、それまでに不要な残置物などがあれば処分しておく必要があります。電気・水道・ガスなどの名義変更なども済ませておきましょう。

確定申告を行う

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、売却した翌年に確定申告を行わなければなりません。

具体的には売却年度の翌年2月16日～3月15日の期間に確定申告を行って譲渡所得税を納付する流れとなります。

特別控除・特例を利用する場合も申告が必要なため、売却後は早めに必要書類の準備を始めるといいでしょう。主な必要書類は、確定申告書、売却時と購入時の不動産売買契約書、登記事項証明書、取得費・譲渡費用がわかる書類などです。　

申請には一部の添付書類を省略でき、自宅からも申請可能なe-Taxが便利です。事前手続きに少し手間がかかりますが、手続きを迅速に済ませることができますので早めに準備しておきましょう。

不動産売却に関する税金については税理士や専門家に相談

不動産売却にかかる税金に関して疑問や不明点がある場合には、税金のプロである税理士に相談するのが望ましいでしょう。以下では、税理士への相談についての詳細を解説します。

不動産売却時の確定申告サポートに

不動産売却で譲渡所得が発生する場合はもちろんのこと、先ほど紹介した譲渡所得税に関する特別控除や特例の適用を受けるケースでも確定申告が必須です。マイホームの売却程度であれば自分でも確定申告書類を作成することは可能かもしれませんが、不動産投資の事業規模が大きくなり、一定規模以上の不動産売却を行う場合は自力での作成が困難となります。

譲渡所得の計算や書類作成を無理に自分で行ってミスがあれば、最悪の場合、所得漏れになり罰則を課せられるリスクもあるでしょう。

賃貸経営が一定以上の規模になったら、普段の帳簿付けから決算書作成、確定申告手続きまで、税務全般を任せられる税理士と契約する必要があります。煩雑な作業をプロに任せることで業務を効率化するだけでなく、税金に関するミスを極力なくし、税務上問題のある手続きがないかチェックする存在としても重宝するでしょう。

不動産投資に強い税理士

税理士にはそれぞれの専門分野があります。相談したい内容に応じて、その分野に強い税理士を選ぶことが問題解決に向けての重要な一歩です。

不動産投資や不動産売買に関する税務の相談をしたいのであれば、その分野を専門とする税理士を探しましょう。賃貸オーナー様が相談する場合、不動産投資を得意分野とする税理士に依頼すると心強いパートナーになります。

不動産売却時の税理士にかかる費用

税理士に税務全般を依頼する場合、当然のことながら費用を支払わなければなりません。おもな業務ごとの大まかな費用相場は次のとおりです。

業務項目	費用の目安
顧問契約料（1ヶ月あたり）	1万〜3万円
確定申告手続き	5万〜10万円
仕分け作成、記帳代行（1ヶ月あたり）	1万円

項目ごとの費用を合計すると、税理士への依頼費用としては年間20〜30万円程度を見込んでおく必要があります。確定申告業務を税理士に依頼すべきかどうか判断がつかないときは、費用相場を参考に収支とのバランスで検討してもよいでしょう。

確定申告の時期には無料相談会が開かれる

確定申告に関する税務上の相談であれば、確定申告時期に開催される税理士会主催の無料相談会を活用するのも一つの方法です。会場まで出向いて対面で直接相談することもできるほか、電話相談窓口も設けられているので、確定申告で不安なことがあるときでも気軽に利用できます。

無料相談会は多くの場合「相談時間は30分まで」など時間制限が設けられており、細かな相談をするのには適していません。それでも、無料で税理士に直接相談できる数少ない機会なので、積極的に活用するとよいでしょう。

なお、確定申告時期には国税庁による「確定申告電話相談センター」が開設されます。確定申告のやり方や税制度に関する疑問であれば、こうした国税庁の窓口や税務署に相談してみるのもおすすめです。

不動産売却に関する税金以外の相談先については、以下の記事を参照ください。

不動産投資は誰に相談する？相談事例から考える不動産会社の見極め方

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不動産にかかる税金の種類は？特例・控除もシーン別に紹介【総集編】

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相続に関するトラブルについては弁護士に相談

売却する不動産が相続財産の場合、相続人の間でトラブルになるケースがあります。トラブルに発展することが予測される場合には、早期に弁護士に相談しましょう。

不動産の相続トラブルは他人事ではない

相続トラブルと聞けば、多額の財産を所有している富裕層の話であり、自分には関係ないと思っている方も多いかもしれません。しかし、相続はどの家庭にも起こり得る問題であり、相続人間での意見の相違が大きなトラブルに発展するケースが少なくありません。

現金や預貯金は、相続人の人数に合わせて等分に分けることができます。しかし、不動産は分割が難しいうえ、収益物件は事情が複雑になるため、事前の対策が不可欠です。

単に不動産を売却するのであれば、売却についての相談から、物件の査定、宣伝広告活動から売却の契約まで、不動産仲介会社にサポートしてもらえます。実際に買い手が見つかり、売買契約が成立すれば不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要がありますが、相談自体は無料です。

ただし、相続の手続きがトラブルに発展しそう、またはすでにトラブルになっている場合は、弁護士に相談してください。弁護士に依頼すれば、協議の仲介や代理人として交渉してもらうことが可能です。

弁護士に相談した際にかかる費用

弁護士費用は、相談料・着手金・成功報酬の3つで構成されるのが一般的です。相談料は初回を無料としているところが多く、2回目以降は30分5,000円など、時間によって設定されています。具体的な金額は、相談内容によっても変動します。

着手金は、弁護士が業務に取りかかる際に支払う費用です。成功・不成功にかかわらず依頼人が支払うもので、手付金や成功報酬の内金ではありません。金額は定額にしているケースや、利益に対する割合を設定しているケースがあり、弁護士によって異なります。

成功報酬は依頼内容が解決した際に支払うものです。金額は得られた経済的利益の金額に応じて決まり、弁護士ごとに設定されるため幅があります。

相続に関わる問題を弁護士に相談することになれば、費用は高額になる可能性があります。弁護士費用は相談内容や依頼する範囲はもちろん、弁護士によっても違いがあるため、はじめに問い合わせておくようにしましょう。

市区町村や法テラスに相談する方法もある

専門家に相談することによって発生する費用が不安な場合、市区町村の法律相談窓口や法テラスで無料の相談を受けられます。全国の各市区町村では、トラブルを抱える市区町村民のために、消費者生活相談や、弁護士・行政書士・司法書士などの専門家に相談できる窓口を設けています。

また、法テラスも無料で相談できる窓口です。法テラスは法的トラブル解決のための総合案内所として、国によって設立されました。法テラスの無料相談を受けるためには一定の要件を満たす必要がありますが、民事・刑事とわず、幅広い相談に対応しています。

相続した不動産の売却でトラブルになった場合、専門家に早期にアクセスできる仕組みを活用することで、問題解決の道筋が見えやすくなります。

境界や測量については土地家屋調査士に相談

不動産売却では、境界線が曖昧な場合買主の不安要素となるため、条件次第では売却が難航することがあります。土地家屋調査士に依頼し、確認を依頼することで、不動産の正確な測量と境界確定が可能となります。

土地家屋調査士に相談するメリット

土地家屋調査士に依頼すれば、測量の専門家として、法的根拠にもとづいた境界線の明確化を行える点が大きなメリットです。不動産は長期間所有しているうちに、境界線が曖昧になることも珍しくありません。

例えば、過去に所有者同士が口約束でお互い納得して境界に塀を建てたとしても、年数が経過して所有者が変わると、その口約束は知らない可能性があります。そうしたケースでは、法的な境界線である筆界と、実際の見た目の境界が異なる状況になっているかもしれません。

また、隣地の所有者が分からず、土地の境界がはっきりしないケースもあります。土地家屋調査士に依頼することで境界線を明確にしておけば、境界紛争の予防にもつながり、安心して売却手続きを進められます。

土地家屋調査士に相談した際にかかる費用

土地家屋調査士に支払う費用は、測量の種類や土地の状況によって大きく変わりますが、数十万円規模になるのが一般的です。土地の大きさを測る現況測量の費用は、おおむね10～20万円前後になります。

境界確定の測量はもう少し高く、40～50万円程度が一般的です。境界確定の測量では、隣接する境界や所有者の数が多いほど、金額は高くなります。また、遠隔地に住んでいる所有者がいる場合は、立ち会い時の交通費なども負担しなければならない場合もあります。

土地家屋調査士に依頼すると、ケースによっては高額になる可能性もありますが、円滑に不動産売却を進めるためにも欠かせない部分です。正確な境界を確定させるための必要経費として考えると妥当です。

不動産売却に関する登記変更や権利関係は司法書士に相談

不動産売却では、名義変更や抵当権抹消などの登記手続きを行わなければなりません。登記手続きは法律にもとづいて進める必要があり、書式なども定められています。専門性が求められるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士に相談するメリット

不動産を売却する際、登記簿上の所有者を売主から買主へ変更するためには、登記手続きを経る必要があります。また、住宅ローンを返済している途中の場合、抵当権抹消登記をしなければ、売却の手続きを進められません。

登記手続きは法律にもとづいて行わなければならず、申請する登記の内容によっては専門性が求められます。手続きは自分で進めることも可能ですが、一般的には司法書士に依頼します。司法書士は不動産登記をはじめとした、登記に関する業務を行う専門家です。

登記に必要な書類作成や申請を司法書士に代行してもらうことで、手続きの漏れやミスを防止できます。また、司法書士には法定相続人や相続財産の調査のほか、遺産分割にトラブルがなければ、遺産分割協議書の作成も代行してもらえます。

司法書士に相談した際にかかる費用

司法書士に相談した際にかかる費用は、依頼する業務の内容によって違いがあります。不動産売却時の所有権移転登記は一般的に買主が行うため、売主には費用負担がありません。住宅ローンを返済中の物件の場合は、売主に抵当権抹消登記の費用がかかってきます。

登記手続きを司法書士に依頼する場合の費用は、登録免許税と司法書士への報酬に分かれます。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1件につき、1,000円です。土地と建物の両方を取引する場合は、合わせて2,000円となります。

司法書士報酬は地域や司法書士によって幅があり、1万5,000円から2万円程度です。遺産分割協議書の作成は相続人の人数によって違いはありますが、約1万5,000円から5万円程度になります。

不動産取引全般に関する疑問や苦情は業界団体に相談

不動産売却に関しての相談先は次の段落で取り上げる不動産会社ですが、その不動産会社とのトラブルや契約内容で不明点がある場合は、業界団体が相談窓口として機能しています。そのひとつが、各都道府県の宅地建物取引業協会です。

各都道府県の宅地建物取引業協会では不動産無料相談所を設けており、不動産に関する一般相談の業務を行っています。また、全国宅地建物取引業保証協会が、宅建業者を相手方とする苦情相談に対応しています。

また、全日本不動産協会が運営している、全日本不動産相談センターも一般消費者を対象にした不動産についての相談ができる窓口です。経験豊富な相談員が電話による相談を受け付けています。

不動産は所有している方にとって大きな財産であり、納得のいく形で売却したいのではないでしょうか。契約内容に疑問があるまま取引を行い、後になって後悔しても取り返しがつきません。不動産会社に苦情がある場合も含め、納得できない部分があるのなら、業界団体に相談してみてください。

不動産売却に関する全般のことは不動産会社に相談

不動産売却の際、パートナーとなるのが仲介を依頼する不動産会社です。不動産売却に関して分からないことがあれば、まずは不動産会社に相談するのがよいでしょう。

不動産売却時に相談できる内容

不動産会社には、不動産売却に関わることであれば何でも相談してみましょう。事前相談として、そもそも物件を売却すべきなのか、売却タイミングとはいつが適当なのか、売却した場合の想定価格（査定価格）はいくらになるのか、売却時にかかる税金や諸費用がいくらなのかなど、分からないことがあれば不動産会社に聞いてみるのが基本です。

不動産会社との関わりは、売却を検討するにあたっての事前相談からスタートします。売却するかどうかを判断するため、複数の不動産会社に査定を依頼することになるでしょう。その後、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約締結後は、広告活動・販売活動といった売却活動全般を不動産会社に任せることになります。購入希望者が見つかってからの不動産売買契約、引渡しなどもすべて不動産会社が主体で行ってくれるため、その間に生じた疑問や不安なことはまず不動産会社に相談すべきでしょう。引き渡し後の確定申告に関しても、不動産会社の担当者が相談に乗ってくれるはずです。

不動産会社は資金計画の立案もしてくれるほか、税理士・司法書士・弁護士といった相談内容に応じた専門家の紹介もしてくれます。

なお、賃貸経営をしている収益物件に関しては、近隣相場や入居者様のニーズをよく把握している賃貸管理会社に相談したほうがいいケースもあるでしょう。

不動産会社に相談した際にかかる費用

「まず不動産会社に相談すべき」とするのは、不動産会社であれば相談そのものは無料だからというのも理由の一つです。媒介契約を締結した不動産会社の目的は、売買契約を成立させて成功報酬として仲介手数料を得ることにあります。そのため、契約期間中の相談やアフターフォローはサービスの一環として丁寧に対応してくれるでしょう。

なお、仲介手数料には上限が設けられています。売買契約が成立したときは、上限額の範囲内で設定された手数料を支払う必要があります。