不動産売却時の税金を無料相談！譲渡所得税の基本知識と相談先の選び方を解説

所有する不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、所得額に応じた譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）を納める必要があります。今後、不動産売却を検討している方の中には、譲渡所得税がどのようなものでどれくらいかかるのか気になる方もいるのではないでしょうか。

この記事では、不動産売却時にかかる譲渡所得税の基本知識を解説するとともに、不動産売却でかかる税金に関する相談先も紹介します。最後まで読めば、不動産売却にかかる税金に関する不安を払拭できるでしょう。

▼この記事の内容

●不動産売却時の譲渡所得税はどのような仕組みになっているか。

●マイホームを売却したときの3,000万円特別控除などの譲渡所得の特別控除・特例。

●不動産売却に関する税金については税理士に、相続に関するトラブルについては弁護士に、境界や測量については土地家屋調査士に、不動産売却に関する登記変更や権利関係は司法書士に、不動産取引全般に関する疑問や苦情は業界団体に、不動産売却に関する全般のことは不動産会社に相談する。

なお、不動産売却時にかかる税金の事例、不動産売却に必要な基本知識については、以下の記事でも詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

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不動産売却時の譲渡所得税の仕組み

不動産売却時に譲渡所得が発生すると、所得に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税とはどのような仕組みの税金なのか詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税とは

「譲渡所得税」と紹介していますが、実際にこのような名前の税金があるわけではありません。譲渡所得とは、不動産を売却した際に出る売却益のことを指し、売却価格と取得費用の差から取得時・売却時にかかった諸費用などを差し引いて算出します。

年間の譲渡所得に対しては、所得税・住民税・復興特別所得税の3つの税金が課せられる決まりとなっています。この譲渡所得にかかる3つの税金を総称して「譲渡所得税（不動産譲渡税）」と呼んでいるのです。

譲渡所得税は所得額に所定の税率をかけて計算されるため、売却益が大きくなるほど税額も高くなるのが基本。いかに譲渡所得税を減らせるかで、手元にどれだけお金を残せるかが決まります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は単に売却価格から取得費用を差し引いただけではありません。さらに、取得時・売却時にかかった諸費用などを差し引くことで求められます。これを計算式に表すと次のようになります。

譲渡所得 ＝ 不動産の売却価格 −（取得費用 ＋ 譲渡費用）

取得費用に含まれるのは物件の購入費用のほか、購入時に納めた登録免許税・不動産取得税などの税金、建物付きの土地を購入した場合の建物解体費用、土地の造成費用など、物件を取得するのにかかった費用全般が含まれます。

通常、不動産投資において物件を売却するケースでは、物件を購入してから一定の年月が経過しているはずです。経年によって建物の資産価値は目減りしていると考えられることから、不動産の譲渡費用算出においては、取得費用から「建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額」を差し引くものとされています。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、対象不動産の所有期間によって設定が異なります。譲渡（売却）した年の1月1日時点を基準とし、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」として扱われます。

短期譲渡所得・長期譲渡所得それぞれの税率をまとめたものが下の表です。

	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	30％	9％	0.63％	39.63％
長期譲渡所得 （所有期間5年超）	15％	5％	0.315％	20.315％

短期譲渡所得に比べ、長期譲渡所得の税率は半分程度になっています。このことより、原則どおりに税金を支払うとすれば、不動産は所有期間が5年を超えてから売却したほうが節税につながるといえるでしょう。

譲渡所得の特別控除・特例

不動産売却において課税される譲渡所得税ですが、多くの特別控除や税制上の特例が設けられています。上手に活用すれば節税につながるため、適用できる制度がないかチェックしながらご覧ください。

国税庁が定める7つの特別控除

土地や建物を売却した場合の譲渡所得に関して、国税庁は以下7つの特別控除を設けています。

1. 公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
2. マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
   （被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例）
3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
4. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
5. 2009年および2010年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
7. 低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例

出典：国税庁　譲渡所得の特別控除の種類

以下では、活用できる範囲の広い4つの特別控除や特例について詳しく解説しましょう。

マイホームを売却したときの3,000万円特別控除

マイホームを売却する際に活用を検討したいのが「マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」です。この特例が適用されると、マイホームの所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除することが可能となります。3,000万円控除できれば譲渡所得がかなり圧縮できるため、大幅な節税を実現できるでしょう。

3,000万円特別控除の適用を受けるには、次の要件をすべて満たしている必要があります。

● マイホームを売るか、住まなくなってから3年が経過する年の12月31日までに売却すること。
● 売却した年の前年・前々年に、定められた特例の適用を受けていないこと。
● 売主様と買主様が親子や夫婦などの特別な関係ではないこと。
● 対象となるマイホームへの入居が一時的な目的でないこと。
● おもに趣味や娯楽、保養のために使用する別荘やセカンドハウスではないこと。

要件をクリアしている方で適用を希望する場合、確定申告時に必要書類を添えて申請が必要です。

10年以上居住したマイホームを売却したときの特例

10年以上所有していたマイホームを売却したとき、一定の要件に当てはまるケースでは、長期譲渡所得の税率からさらに軽減された税率が適用されるという特例があります。

特例は譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対して適用され、6,000万円を超える分に関しては通常の税率が適用されます。6,000万円以下・6,000万円超それぞれの税率をまとめると次のとおりです。

課税譲渡所得	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
6,000万円以下	10％	4％	0.21％	14.21％
6,000万円超 ※通常の長期譲渡所得と同様	15％	5％	0.315％	20.315％

この特例で大きなポイントとなるのが、1つ目に紹介した3,000万円特別控除との併用ができることです。要件を満たすマイホーム売却による課税所得から3,000万円を控除した残りの所得額について、6,000万円まで軽減税率が適用できます。課税所得が3,000万円を超えるようなマイホーム売却を行った方であれば、3,000万円特別控除との合わせ技で大きな節税効果が期待できるでしょう。

2009・2010年に取得した土地を売却したときの1,000万円特別控除

収益物件を売却した場合でも活用できる譲渡所得の特別控除として挙げられるのが、「2009年・2010年に取得した土地を売却したときの1,000万円特別控除」です。

この制度は、2008年に発生したリーマン・ショックによる景気悪化への対策として創設されたもので、2009年1月1日から2010年12月31日までの間に取得した国内の土地などが控除対象となります。2009年に取得したものは2015年以降、2010年に取得したものは2016年以降に売却した場合、譲渡所得の金額から1,000万円の控除が可能です。

控除の適用を受けるには、ほかの特例と同様に親子や夫婦など特別な関係にある者から取得したり、相続や贈与などで得たりした土地でないことが求められます。また、対象となる土地に関しては、ほかの譲渡所得の特例と併用できないため注意しましょう。

農地保有の合理化などのために土地を売却したときの800万円特別控除

農地を売却する場合や、所有する土地を農地として活用できるよう売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から800万円の特別控除を受けられます。800万円の控除が受けられるのは次のケースに当てはまる土地売却です。

● 農地中間管理事業の推進に関する法律にもとづく農用地利用集積等促進計画により農用地を売却した場合
● 農業委員会のあっせんなどで農用地区域内にある農用地を売却した場合
● 農地中間管理機構に売却した場合

この制度は、農業経営の大規模化や集団化を進めて日本の農業を立て直すことが目的であるため、単純に農地を売却したり、農地活用のために譲渡したりしただけでは控除を受けられません。

不動産売却に関する税金については税理士に相談

不動産売却にかかる税金に関して疑問や不明点がある場合には、税金のプロである税理士に相談するのが望ましいでしょう。以下では、税理士への相談についての詳細を解説します。

不動産売却に関する税金以外の相談先については、以下の記事を参照ください。

■投資用不動産・収益物件の相談先に関連する記事
不動産投資は誰に相談する？相談事例から考える不動産会社の見極め方

不動産売却時の確定申告サポートに

不動産売却で譲渡所得が発生する場合はもちろんのこと、先ほど紹介した譲渡所得税に関する特別控除や特例の適用を受けるケースでも確定申告が必須です。マイホームの売却程度であれば自分でも確定申告書類を作成することは可能かもしれませんが、不動産投資の事業規模が大きくなり、一定規模以上の不動産売却を行う場合は自力での作成が困難となります。

譲渡所得の計算や書類作成を無理に自分で行ってミスがあれば、最悪の場合、所得漏れになり罰則を課せられるリスクもあるでしょう。

賃貸経営が一定以上の規模になったら、普段の帳簿付けから決算書作成、確定申告手続きまで、税務全般を任せられる税理士と契約する必要があります。煩雑な作業をプロに任せることで業務を効率化するだけでなく、税金に関するミスを極力なくし、税務上問題のある手続きがないかチェックする存在としても重宝するでしょう。

不動産投資に強い税理士

税理士にはそれぞれの専門分野があります。相談したい内容に応じて、その分野に強い税理士を選ぶことが問題解決に向けての重要な一歩です。

不動産投資や不動産売買に関する税務の相談をしたいのであれば、その分野を専門とする税理士を探しましょう。賃貸オーナー様が相談する場合、不動産投資を得意分野とする税理士に依頼すると心強いパートナーになります。

不動産売却時の税理士にかかる費用

税理士に税務全般を依頼する場合、当然のことながら費用を支払わなければなりません。おもな業務ごとの大まかな費用相場は次のとおりです。

業務項目	費用の目安
顧問契約料（1ヶ月あたり）	1万〜3万円
確定申告手続き	5万〜10万円
仕分け作成、記帳代行（1ヶ月あたり）	1万円

項目ごとの費用を合計すると、税理士への依頼費用としては年間20〜30万円程度を見込んでおく必要があります。確定申告業務を税理士に依頼すべきかどうか判断がつかないときは、費用相場を参考に収支とのバランスで検討してもよいでしょう。

確定申告の時期には無料相談会が開かれる

確定申告に関する税務上の相談であれば、確定申告時期に開催される税理士会主催の無料相談会を活用するのも一つの方法です。会場まで出向いて対面で直接相談することもできるほか、電話相談窓口も設けられているので、確定申告で不安なことがあるときでも気軽に利用できます。

無料相談会は多くの場合「相談時間は30分まで」など時間制限が設けられており、細かな相談をするのには適していません。それでも、無料で税理士に直接相談できる数少ない機会なので、積極的に活用するとよいでしょう。

なお、確定申告時期には国税庁による「確定申告電話相談センター」が開設されます。確定申告のやり方や税制度に関する疑問であれば、こうした国税庁の窓口や税務署に相談してみるのもおすすめです。

相続に関するトラブルについては弁護士に相談

売却する不動産が相続財産の場合、相続人の間でトラブルになるケースがあります。トラブルに発展することが予測される場合には、早期に弁護士に相談しましょう。

不動産の相続トラブルは他人事ではない

相続トラブルと聞けば、多額の財産を所有している富裕層の話であり、自分には関係ないと思っている方も多いかもしれません。しかし、相続はどの家庭にも起こり得る問題であり、相続人間での意見の相違が大きなトラブルに発展するケースが少なくありません。

現金や預貯金は、相続人の人数に合わせて等分に分けることができます。しかし、不動産は分割が難しいうえ、収益物件は事情が複雑になるため、事前の対策が不可欠です。

単に不動産を売却するのであれば、売却についての相談から、物件の査定、宣伝広告活動から売却の契約まで、不動産仲介会社にサポートしてもらえます。実際に買い手が見つかり、売買契約が成立すれば不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要がありますが、相談自体は無料です。

ただし、相続の手続きがトラブルに発展しそう、またはすでにトラブルになっている場合は、弁護士に相談してください。弁護士に依頼すれば、協議の仲介や代理人として交渉してもらうことが可能です。

弁護士に相談した際にかかる費用

弁護士費用は、相談料・着手金・成功報酬の3つで構成されるのが一般的です。相談料は初回を無料としているところが多く、2回目以降は30分5,000円など、時間によって設定されています。具体的な金額は、相談内容によっても変動します。

着手金は、弁護士が業務に取りかかる際に支払う費用です。成功・不成功にかかわらず依頼人が支払うもので、手付金や成功報酬の内金ではありません。金額は定額にしているケースや、利益に対する割合を設定しているケースがあり、弁護士によって異なります。

成功報酬は依頼内容が解決した際に支払うものです。金額は得られた経済的利益の金額に応じて決まり、弁護士ごとに設定されるため幅があります。

相続に関わる問題を弁護士に相談することになれば、費用は高額になる可能性があります。弁護士費用は相談内容や依頼する範囲はもちろん、弁護士によっても違いがあるため、はじめに問い合わせておくようにしましょう。

市区町村や法テラスに相談する方法もある

専門家に相談することによって発生する費用が不安な場合、市区町村の法律相談窓口や法テラスで無料の相談を受けられます。全国の各市区町村では、トラブルを抱える市区町村民のために、消費者生活相談や、弁護士・行政書士・司法書士などの専門家に相談できる窓口を設けています。

また、法テラスも無料で相談できる窓口です。法テラスは法的トラブル解決のための総合案内所として、国によって設立されました。法テラスの無料相談を受けるためには一定の要件を満たす必要がありますが、民事・刑事とわず、幅広い相談に対応しています。

相続した不動産の売却でトラブルになった場合、専門家に早期にアクセスできる仕組みを活用することで、問題解決の道筋が見えやすくなります。

境界や測量については土地家屋調査士に相談

不動産売却では、境界線が曖昧な場合買主の不安要素となるため、条件次第では売却が難航することがあります。土地家屋調査士に依頼し、確認を依頼することで、不動産の正確な測量と境界確定が可能となります。

土地家屋調査士に相談するメリット

土地家屋調査士に依頼すれば、測量の専門家として、法的根拠にもとづいた境界線の明確化を行える点が大きなメリットです。不動産は長期間所有しているうちに、境界線が曖昧になることも珍しくありません。

例えば、過去に所有者同士が口約束でお互い納得して境界に塀を建てたとしても、年数が経過して所有者が変わると、その口約束は知らない可能性があります。そうしたケースでは、法的な境界線である筆界と、実際の見た目の境界が異なる状況になっているかもしれません。

また、隣地の所有者が分からず、土地の境界がはっきりしないケースもあります。土地家屋調査士に依頼することで境界線を明確にしておけば、境界紛争の予防にもつながり、安心して売却手続きを進められます。

土地家屋調査士に相談した際にかかる費用

土地家屋調査士に支払う費用は、測量の種類や土地の状況によって大きく変わりますが、数十万円規模になるのが一般的です。土地の大きさを測る現況測量の費用は、おおむね10～20万円前後になります。

境界確定の測量はもう少し高く、40～50万円程度が一般的です。境界確定の測量では、隣接する境界や所有者の数が多いほど、金額は高くなります。また、遠隔地に住んでいる所有者がいる場合は、立ち会い時の交通費なども負担しなければならない場合もあります。

土地家屋調査士に依頼すると、ケースによっては高額になる可能性もありますが、円滑に不動産売却を進めるためにも欠かせない部分です。正確な境界を確定させるための必要経費として考えると妥当です。

不動産売却に関する登記変更や権利関係は司法書士に相談

不動産売却では、名義変更や抵当権抹消などの登記手続きを行わなければなりません。登記手続きは法律にもとづいて進める必要があり、書式なども定められています。専門性が求められるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士に相談するメリット

不動産を売却する際、登記簿上の所有者を売主から買主へ変更するためには、登記手続きを経る必要があります。また、住宅ローンを返済している途中の場合、抵当権抹消登記をしなければ、売却の手続きを進められません。

登記手続きは法律にもとづいて行わなければならず、申請する登記の内容によっては専門性が求められます。手続きは自分で進めることも可能ですが、一般的には司法書士に依頼します。司法書士は不動産登記をはじめとした、登記に関する業務を行う専門家です。

登記に必要な書類作成や申請を司法書士に代行してもらうことで、手続きの漏れやミスを防止できます。また、司法書士には法定相続人や相続財産の調査のほか、遺産分割にトラブルがなければ、遺産分割協議書の作成も代行してもらえます。

司法書士に相談した際にかかる費用

司法書士に相談した際にかかる費用は、依頼する業務の内容によって違いがあります。不動産売却時の所有権移転登記は一般的に買主が行うため、売主には費用負担がありません。住宅ローンを返済中の物件の場合は、売主に抵当権抹消登記の費用がかかってきます。

登記手続きを司法書士に依頼する場合の費用は、登録免許税と司法書士への報酬に分かれます。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1件につき、1,000円です。土地と建物の両方を取引する場合は、合わせて2,000円となります。

司法書士報酬は地域や司法書士によって幅があり、1万5,000円から2万円程度です。遺産分割協議書の作成は相続人の人数によって違いはありますが、約1万5,000円から5万円程度になります。

不動産取引全般に関する疑問や苦情は業界団体に相談

不動産売却に関しての相談先は次の段落で取り上げる不動産会社ですが、その不動産会社とのトラブルや契約内容で不明点がある場合は、業界団体が相談窓口として機能しています。そのひとつが、各都道府県の宅地建物取引業協会です。

各都道府県の宅地建物取引業協会では不動産無料相談所を設けており、不動産に関する一般相談の業務を行っています。また、全国宅地建物取引業保証協会が、宅建業者を相手方とする苦情相談に対応しています。

また、全日本不動産協会が運営している、全日本不動産相談センターも一般消費者を対象にした不動産についての相談ができる窓口です。経験豊富な相談員が電話による相談を受け付けています。

不動産は所有している方にとって大きな財産であり、納得のいく形で売却したいのではないでしょうか。契約内容に疑問があるまま取引を行い、後になって後悔しても取り返しがつきません。不動産会社に苦情がある場合も含め、納得できない部分があるのなら、業界団体に相談してみてください。

不動産売却に関する全般のことは不動産会社に相談

不動産売却の際、パートナーとなるのが仲介を依頼する不動産会社です。不動産売却に関して分からないことがあれば、まずは不動産会社に相談するのがよいでしょう。

不動産売却時に相談できる内容

不動産会社には、不動産売却に関わることであれば何でも相談してみましょう。事前相談として、そもそも物件を売却すべきなのか、売却タイミングとはいつが適当なのか、売却した場合の想定価格（査定価格）はいくらになるのか、売却時にかかる税金や諸費用がいくらなのかなど、分からないことがあれば不動産会社に聞いてみるのが基本です。

不動産会社との関わりは、売却を検討するにあたっての事前相談からスタートします。売却するかどうかを判断するため、複数の不動産会社に査定を依頼することになるでしょう。その後、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約締結後は、広告活動・販売活動といった売却活動全般を不動産会社に任せることになります。購入希望者が見つかってからの不動産売買契約、引渡しなどもすべて不動産会社が主体で行ってくれるため、その間に生じた疑問や不安なことはまず不動産会社に相談すべきでしょう。引き渡し後の確定申告に関しても、不動産会社の担当者が相談に乗ってくれるはずです。

不動産会社は資金計画の立案もしてくれるほか、税理士・司法書士・弁護士といった相談内容に応じた専門家の紹介もしてくれます。

なお、賃貸経営をしている収益物件に関しては、近隣相場や入居者様のニーズをよく把握している賃貸管理会社に相談したほうがいいケースもあるでしょう。

不動産会社に相談した際にかかる費用

「まず不動産会社に相談すべき」とするのは、不動産会社であれば相談そのものは無料だからというのも理由の一つです。媒介契約を締結した不動産会社の目的は、売買契約を成立させて成功報酬として仲介手数料を得ることにあります。そのため、契約期間中の相談やアフターフォローはサービスの一環として丁寧に対応してくれるでしょう。

なお、仲介手数料には上限が設けられています。売買契約が成立したときは、上限額の範囲内で設定された手数料を支払う必要があります。

成約価格	仲介手数料上限額の計算式
200万円以下	成約価格（税抜） × 5% ＋税
200万円超400万円以下	成約価格（税抜） × 4% ＋2万円 ＋税
400万円超	成約価格（税抜） × 3% ＋6万円 ＋税

信頼できる不動産会社を選ぶことが重要

先述したとおり、不動産売却のスタートからゴールまでをともに走るパートナーとして、不動産会社の担う役割は非常に大きいものです。不動産売却の成功は、不動産会社の力によるところが大きいといえるでしょう。それだけに不動産会社選びは重要です。

不動産会社を選ぶ際に見るべきポイントは、強固な販売ネットワークを持っていることと信頼できる担当者がいることです。

また、住むための実需物件と投資用の収益物件では売買における性格が異なります。収益物件を売却する際は、収益物件の売却に強みを持つ不動産会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

不動産は金額が大きいため、個人にとって不動産売却は大きなライフイベントです。譲渡所得の額によっては税金も多くかかるので、税理士をはじめとした専門家への相談も欠かせません。不動産売却に関して悩みがあるときは、まずパートナーとなる不動産会社に相談しましょう。

【リロの不動産】は、マイホームなどの実需物件のみならず、収益物件の売却にも長けているのが強みです。賃貸オーナー様との強固なネットワークもあるので、売却から税務対策・相続対策まで幅広くサポートできます。

不動産売却に関して相談する先をお探しの方は、ぜひお気軽に【リロの不動産】までお問い合わせください。

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