アパート経営の失敗体験談9選と回避方法！よくある失敗事例から学ぼう

アパート経営に関する失敗には、知っていれば回避できるものも数多く存在します。失敗を予防する近道は、先人の失敗体験談から学び、同じミスをしないようにすることではないでしょうか。

本記事では、アパート経営の失敗体験談を参考にして、リスクの予防策や回避策を紹介しながら、アパート経営を成功に導く4つの共通点を解説します。

アパート経営に失敗された方の4つの共通点

アパート経営で失敗された経験をお持ちのオーナー様にお話を伺うと、「資金計画・募集戦略・出口戦略」「物件選び」「建物やお部屋の維持・管理」「業者選び」の、いずれか1つ、もしくは複数で確認や対応が不足していたという共通点が見つかりました。

ここでは「4つの共通点」からどのような確認や対応不足が、アパート経営の失敗につながるのか解説します。

資金計画・募集戦略・出口戦略の失敗

資金計画の甘さがアパート経営の失敗につながるケースも少なくありません。中には新築時の家賃がずっと続くことを想定していたり、入退去や修繕費用を一切加味していないようなシミュレーションを基に投資勧誘を行っていたりする不動産業者も存在します。

「アパート経営のリスクを加味していない甘いシミュレーションを基に資金計画を立ててしまったがゆえに、キャッシュフローがうまく回らず資金繰りに行き詰ってしまった」「お金がなく必要なリフォームが行えなかった」「適切な空室対策を講じられず、空室が長期化してしまった」など、重大な問題に発展することもよくあります。

アパート経営のリスクを理解するためにも、空室や経年劣化にともなう家賃下落が年率平均約1％で起こるものと想定し、修繕や設備の入れ替えにかかる費用を加味した、厳しめのシミュレーションを作成してもらいましょう。シミュレーションで想定した内容の説明を受け、理想のパターンと最悪のケースの両方を想定して、理想の形に近付けるための募集戦略や資金計画を立てる手間が重要な意味を持ちます。

一般的にアパートには、マンションのような修繕積立金の設定がないため、オーナー様が将来必要となるであろう修繕費用をプールしておくことも忘れてはいけません。

所得が高い方の場合は、減価償却費を活用することでどの程度の節税効果が得られるかどうかでも、手元の資金の流れが大きく変わってくるため、節税効果を加味したシミュレーションを行うことが大切です。そのためには減価償却とはどういうものなのか、きちんと理解しておく必要があるでしょう。

減価償却とは、時間の経過とともに資産価値が減少する建物などの資産について、その減少額を経費として計上することです。支出額とは関係のない減価償却費が必要経費に計上されることで、手元に資金を残したまま所得金額を圧縮でき、節税効果を得られるメリットがあります。

出口戦略には相続税対策をふまえ、生前贈与を行うなどの対策を考えます。収益物件の相続税評価額は自宅用不動産よりも借家権割合などに応じて低くなります。さらに、生前贈与を行った後の家賃収入は贈与を受けた方のものになるため、相続税の資金準備として活用できるでしょう。

物件選びの失敗

物件選びの失敗には「需要より供給が多い立地の物件を選んでしまい、激しい価格競争に巻き込まれ、家賃の下落スピードが 早まってしまった」「こだわりのある建築にしたが地域や想定する入居者様のニーズに合わない間取りや設備を採用してしまい、築年数が古くなると空室対策や売却で苦労することが多くなった」といった例があります。

物件選びの段階で選択を見誤ると、収益物件の購入・建築後に行う入居者様の募集における難易度が上がり、空室対策に失敗するリスクが高まります。

アパートを購入する場合だけではなく、建築をする場合も、その土地にどのような需要があるか、周辺の環境が将来変化する可能性や災害リスクについても確認しましょう。

事前の下調べが不足していると、入居者様のニーズや地域の需要とアパートの仕様にミスマッチが生じ、空室率が高くなるなど、シミュレーションどおりのアパート経営を実現させることが難しくなります。

新築アパートの経営において気をつけなければならないことは、新築といったプレミア感がなくなったら賃料が下がっていくリスクがあるため、適正な賃料を保つ必要があることです。

間取りや設備はリフォームやリノベーションを行うことで購入後も物件の価値を高めることにつながります。しかし立地は変えられないため、賃貸ニーズの少ない立地の物件や、逆にニーズがありすぎて競争が激しい立地のアパートを購入し、結果として入居者様が入らず、想定していた収入が得られなかったことが失敗の要因となった事例は数多く存在します。

建物・設備・お部屋の維持管理に失敗

魅力的な物件を建築・購入できたとしても、メンテナンスや空室対策を怠ると築年数の経過に伴い、空室数の増加や想定外の支出が発生することで収益の悪化を招きます。

例えば、物件自体はよくても、清掃が不十分、原稿回復工事が終わっていないなど、管理が行き届いていないことが露見してしまうと、内見に訪れた入居希望者の選択肢から除外されてしまうリスクが高まります。

それだけでなく長期間問題を放置してしまうと、雨水が侵入し躯体が腐食してしまうなど、大きなトラブルを呼び込み、アパートの寿命が大幅に短くなってしまう事態に繋がるでしょう。

この場合、屋根や屋上の防水工事が必要となりますが、大規模修繕にあたるため、費用も高額になります。そのため、12年周期を目安に行うことをおすすめします。

アパートの築年数が浅いうちから戦略をもって空室対策や入居者様の募集が行えないと、近隣の競合物件より見劣りし、家賃を大幅に下げなければ入居が難しくなるケースもあり、注意が必要です。

パートナーにする業者選びの失敗

アパート経営には、多くの不動産関連会社や専門パートナーが関係します。建設会社や販売会社、賃貸管理会社、仲介業者、税理士や相続の専門家などのパートナー選定に失敗すると、賃貸経営がうまくいかないこともあります。

特に賃貸管理会社、賃貸仲介業者は、物件の価値を維持し、入居者様を確保するうえで重要な役割を担っていますので空室対策に強いパートナーを慎重に選びましょう。

建築に関連する設計・施工業者、購入や売却に関わる業者以外にも税金や相続対策に強い業者や、4つの空室対策を強みにしている会社など、多岐にわたります。信頼できる賃貸経営のパートナーから得られる情報やアドバイスは、オーナー様が重要な投資判断をする基準となるでしょう。

オーナー様や入居者様の目線で、必要な情報を適切なタイミングで正しく伝えられる不動産業者をパートナーに選ぶことは、アパート経営で成功する重要なポイントです。

アパート経営の失敗体験談9選｜回避方法は？

続いて、アパート経営の失敗体験談を9つ紹介します。どうすれば失敗を回避できるのかもあわせて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

空室が増加して収益低下！「4つの空室対策」ができるパートナーを探そう！

空室をいかに少なくするかがアパート経営の要になります。築年数の経過に伴い入居者様のニーズにマッチする物件の改修を一定基準で対応しないと、近隣に魅力的な競合物件が増加した際に競争力が低下します。

滅多にありませんが、近くの大学や大手企業が移転してしまうなど、周辺環境の変化が原因で長期間の空室が発生し収益が低下する事例や、新駅開通により入居者様のニーズが大きく変わり変化に対応出来ていない失敗事例も存在します。

変化に対応するための新たな改善提案が得られない場合には、入居者様の募集やリフォームなどの工事対応も含めたアパート運営の包括的支援ができる賃貸管理会社への変更を検討するとよいでしょう。
空室対策の中には、積極的に行いたいものもあれば、慎重に検討すべき対応も含まれます。

例えば、優先順位の高い空室対策として広告を改善する、募集ネットワークを拡大する、清掃を徹底するなどが挙げられます。設備投資やリフォームなどコストをかけてでも対応したほうがいい場合もあるでしょう。入居者様の募集条件や賃料などお金に関する条件は最終的な判断として検討することをおすすめします。

空室の代表的な原因を解決するフレームワークである、「4つの空室対策」として挙げられる「募集対応」「仲介対応」「管理対応（入居者様の管理・建物管理）」「設備・工事対応」に当てはめて優先順位を検討することで、リスクをコントロールできます。

夜逃げや家賃滞納の被害が！保証会社の活用と入居者審査で予防しよう！

夜逃げが発生し、多額の費用負担を強いられたという失敗事例も存在します。不動産投資やアパート経営では、夜逃げや家賃滞納などの金銭トラブルが発生するリスクをコントロールできます。具体的には厳格な入居審査や、保証会社を利用することで、金銭トラブルが起きるリスクを抑えられ、万が一の場合に備えることが可能です。

リスクに備えて保証会社の利用を検討し、信頼できる賃貸管理会社による入居審査などのサポートを受けることも、リスクコントロールをする一つの手段となります。

入居者様に問題がある滞納リスクとは別に、入居者様へのフォローが疎かになってしまい解約を招くケースもあるでしょう。入居された方が長く住み続けられるように、顧客満足度を向上する取り組みをしているかも確認しましょう。結果として、長期入居者様を確保し各種トラブルを抑える取組になるため、安定的な収益確保につながります。

保証会社の活用と顧客満足度の高い入居者様の管理を行うパートナーを得れば、リスクコントロールが可能になるでしょう。

資金不足が原因で長期空室に！ミニマム投資で物件をアップデートしよう！

築年数が経過するほど物件の魅力や資産価値を高く保つために、設備投資やリフォーム対応が必要になります。築年数が古くなると、競合物件と比較した際に見劣りする時期が訪れます。なぜなら環境や時代の変化に合わせて、入居者様のニーズと所有物件の魅力に乖離が生まれるからです。

環境の変化に対応する設備入替や、資産価値を守る大規模修繕などの工事対応が必要になりますが、適切な対応がされないと、空室の長期化や家賃の大幅下落につながってしまいます。

資金繰りが悪化しキャッシュ・フローが回らなくなる事態に陥らないよう、空室対策に必要な対策費用を加味した中長期の設備計画を立てておきましょう。賃貸経営で大切なことは「収益を得ること」になります。特段の理由がなければ、過剰投資をせず「入居者様のニーズ」を押さえたミニマム投資で物件の収益性を維持することに努めてください。

しかしオーナー様の事情により工事資金を捻出できない場合もあるでしょう。突発的なリスクに備え、オーナー様の工事資金をバックアップするサービスを提供できるパートナーがいればリスクヘッジが可能になります。

リフォーム・リノベーションの費用や大規模修繕など、工事に関連する資金調達に課題感をお持ちのオーナー様は、ミニマム投資ができて、資金バックアップも可能なパートナーを検討しましょう。

サブリース契約で失敗！目的や状況に合わせて契約内容を考えよう！

「空室リスクが少ないのに手数料の高いサブリース契約をしてしまった」「設備投資をせず対応を先送りにしていたら賃料が減額になった」などの相談も多くあります。

大前提として、サブリース契約はオーナー様の投資スタイルを広げる秀逸な契約形態になります。ただし、オーナー様に契約内容を伝えきれていなかった場合、コミュニケーションミスによる認識の齟齬が発生しやすい契約になるのも事実です。

例えば、築浅で立地条件のよい物件であれば、空室リスクは少ないため、サブリース契約は不要かもしれません。また、建物や設備の修繕・工事対応を契約内容に準じて対応する場合、オーナー様の事情により工事対応ができない場合は保証金額の見直しなどが発生する場合もあるでしょう。

契約後に認識の違いが生まれないように、疑問点は契約前に解消することをおすすめします。ご多忙なオーナー様であるほど、手間をかけずに賃貸経営の対応をすべてパートナーに任せたいとの希望も多く寄せられています。物件や地域特性のほか、オーナー様の投資スタイルに合わせて、契約内容を吟味して対策しましょう。

追加融資を否認！返済比率とレバレッジ効果を考えた融資計画が大切！

金融機関からの融資を活用して「レバレッジ」を狙うのは不動産投資の醍醐味ですが、必要以上の借り入れはおすすめしません。「借り過ぎてしまったことが原因で、資金繰りに行き詰まってしまった」「返済比率が高くなりすぎたため、追加融資を断られ、理想的な物件に投資する機会を逃してしまった」などの失敗事例は珍しくありません。

不動産投資やアパート経営では、一般的に物件価格の10～20％程度の自己資金を入れ、返済比率を引き下げて、借り入れによるリスクヘッジを行います。不確実性の高い時代だからこそ、一定の資金を残さなければ、想定外の事態に対応できなくなってしまうためです。

例えば、突発的な修繕対応や工事対応による出費が考えられます。あらかじめ、修繕費用や原状回復工事のほか、設備入替やリフォームなど、賃貸経営に必要な費用をすべて含めた収支シミュレーションを行い、多少の想定外が起こっても躓くことがない資金を確保しておきましょう。

資産拡大を狙い、目標の保有戸数まで物件の買増しを検討している場合はよりシビアに融資計画を策定するとよいでしょう。購入物件も資産価値の高い収益物件の選定や一定基準の返済比率を把握して、金融機関が融資しやすい状態を維持しましょう。

補足となりますが、実物資産の不動産投資はインフレに強いと言われています。ここでは詳細を割愛しますが、金利が低いうちに早く始めるほど、結果として高い利回りが得られる傾向にあります。

想定外の利回り低下！目的に合致する収支計画を立てよう！

実物資産である不動産は、時間の経過とともに必ず古くなり、設備入替や修繕対応などのメンテナンスが必要となります。建築及び購入時の収益シミュレーションで高利回りのアパートでも、何の対策もせずに、25～50年ずっと高利回りの状態が続くことはまずありません。

例えば、アパート経営の目的が、老後資金の補填なのであれば、オーナー様が老後を迎える時期まで節税を行いつつ、一定の収益力を保つ施策を講じる必要があります。対策を怠ることで空室リスクが増加し、想定以上に利回りが低下すれば、計画で想定していた収益が得られなくなるリスクが高まります。

表面利回りと実質利回りの違いなど、不動産投資に関わる最低限の知識を身につけ、高利回りに隠れた落とし穴を見抜く目を養うことで、想定外の事態に陥るリスクを下げられます。

経費や経年劣化も踏まえた収益予測を立て、分かるまでしっかり説明してくれる専門家や、賃貸経営に強いリノベーションや大規模修繕などの工事に強いサポートが可能なパートナーと一緒に、オーナー様の目的に合致する収支計画を立てましょう。

デッドクロスで資金繰りが悪化！適切な収益シミュレーションで確認しよう！

経費計上できる減価償却費が減り節税効果が少なくなると、帳簿上は順調な賃貸経営ができているように見えて、手元の資金繰りが急激に悪化する「デッドクロス」という現象が起こります。

不動産のデッドクロスとは減価償却費よりもローンの元金返済額が大きくなる状態を指します。デッドクロスの状態になると「会計上の帳簿上では利益が黒字になっているのに、手元に残るキャッシュが不足する」恐れがあります。帳簿上は順調な賃貸経営ができているように見えても、帳簿上の利益に課税されることで所得税額が増額し、手元の資金繰りが急激に悪化するケースがあるのです。

デッドクロスは適切なシミュレーションで把握できます。目安となる時期は、アパートを建築してから15年目といわれており、デッドクロスの対応は「売却をする」「繰り上げ返済をする」「借入期間を延ばす（金利も見直す）」などです。

デッドクロスは節税効果が薄れる時期のため、売却のサインともいわれており、出口戦略を考える目安にもなります。

節税目的でアパート経営を始めたら、想定外の収支に！損益通算と売却時期は時期を見据えて実施しよう！

アパート経営を始めた当初は帳簿上の赤字が計上され、確定申告により還付金を受け取れていましたが、減価償却費などの経費計上が減少することでアパート経営が帳簿上では黒字化となり、利益に課税されて増税になってしまった失敗事例もあります。

「高額な税金を納めている」「不動産所得が赤字である」「確定申告が近づいている」と頭を抱えているオーナー様には、不動産投資の「損益通算」という仕組みを解説します。「損益通算」を活用すれば、所得税を圧縮できます。

不動産の損益通算とは、賃貸経営による不動産運用で所得が赤字になったとき、自分の本業の所得から不動産所得の赤字を差し引いて所得計算をすることを指します。

アパート経営で黒字になることは、喜ばしいことなのですが、節税を主体に考える場合は考え方が変わります。不動産所得が黒字になると、不動産所得の利益と本業の利益が合算され、損益通算の「差し引き」される効果がなくなり、課税額が増加して納税額が増えるからです。

先述の「デッドクロス」で解説したように、アパート経営で所得税の圧縮ができるのは、不動産所得が赤字の状態に限られます。

さらに、売却時の税率は物件の保有期間で異なります。

• 保有期間が5年以下だと短期譲渡所得となり、税率は39.63%。
• 保有期間が約6年になると長期譲渡所得となり、税率は20.315%

出典：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁 (nta.go.jp)

2022年8月現在においては、減価償却期間を終えて、物件の保有期間が5年を超えて売却することで、さらなる節税効果が生まれます。

相続税は減ったが「争続」に発展！長期的視点で描いた相続対策が明るい未来をつくる！

相続税対策として、借り入れをしてアパート経営をするためには、大別して建築する。購入する。2つの選択肢があります。相続税対策は、想定された相続税額に応じた対策が必要となるため、はじめに相続税を支払わなければいけない費用を知ることから始めましょう。

現金や預貯金と異なり、賃貸不動産であるアパート経営の場合は一般の住宅よりもさらに相続税評価額が低くなり、大きな節税効果を発揮します。しかし、相続税のシミュレーションを行った結果、予想以上に相続税がかからないと分かるかもしれません。

年間110万円までの暦年贈与や、法定相続人×500万円の生命保険の非課税枠の活用など、比較的低リスクといわれる対策を行うだけで、相続税の負担がほとんど必要なくなる可能性も考えられます。

多額の相続税が発生することがわかり、相続税対策としてアパート経営を始められる場合は、アパートローンなどの融資を受けるでしょう。金融機関でローンを組んだ場合は、借入金となるマイナスの資産が「債務控除」の対象となるため、遺産総額から差し引くことが可能です。そのため、相続人は「債務控除」を利用して相続財産を圧縮できます。

一方で、団体信用生命保険（団信）を利用する場合は、相続の発生と同時にローン残高がなくなるため、節税効果は生まれません。そのため、節税目的の不動産投資やアパート経営の場合は団体信用生命保険を利用しないこともあるのです。

しかし、このような仕組みを相続人が全く知らない場合はどうなるでしょうか。相続税を圧縮することのみに注力せず、相続人が取るべき行動や選択肢を将来の明るい展望とあわせて描き、事前に対策を講じれば相続トラブルの「争続」を招くリスクを避けられます。

ご遺族が賃貸経営の継続を望む声もあれば、売却するほうが円満な関係を継続できる選択肢もありえます。相続対策はご家族ごとに異なるため広く、深い専門的な知見を持つパートナーと検討してみてください。

アパート経営の失敗体験談から学ぶ成功のコツ

不動産投資やアパート経営では、リスクに対する備えをしておくことが重要です。ここでは、失敗体験談の共通項目から成功のコツをおさらいしましょう。

アパート経営をする目的や目標を具体的に考えよう

「節税スキームを利用する資産拡大のため」「将来の安定収益を確保するため」「相続のため」など不動産投資やアパート経営を始める目的があるはずです。オーナー様が描く理想を実現する手段は十人十色ですが、目指すべきゴールや目標が明確であればあるほど、最適な戦略が立てやすくなります。

また、パートナーに思いを共有し議論することも大切です。失敗事例からも学べるように、相続対策といっても節税対策だけではなくご遺族のこともフォローする事も重要です。パートナーと共通の課題認識を持ちやすくなるので、専門的なアドバイスも得られやすくなります。

目的や目標が決まれば、シミュレーションをして目的を達成する条件を具体的に見出せるでしょう。物件購入やアパートを建築する際の条件も具体的な輪郭が見えてくるはずです。

アパートの建築や購入をする前に下調べを徹底的に行おう

不動産投資やアパート経営では物件選びで収支が決まります。どんな土地にどんな建物を建築するのか、購入する際も、需要が高く、入居者様のニーズにマッチした物件を選べれば、購入後の入居者様を募集する際や空室対策にかかる負担を大幅に減らせるでしょう。

いい条件を見ればきりがなく、初期コストは上昇するばかりです。だからこそ、目的と目標を達成する条件に範囲を狭めて調べることが重要です。

オーナー様がおひとりで情報収集や分析を行い、賃貸経営やアパート経営の戦略を立てることは簡単ではありません。地域情報を把握し、実績と経験のあるパートナーと賃貸経営戦略策定サポートを受けながら、吟味することをおすすめします。

「4つの空室対策」に対応しているか、具体的な取り組みと合わせて確認しよう

賃貸経営で一番懸念すべきは「空室リスク」です。表面利回りや想定利回りなど、満室運営が前提の利回りだけでは考えうるリスクを排除しきれません。

先述した「4つの空室対策」は、お客様に魅力的な物件を伝える「入居者様の募集活動」をはじめ、物件のマッチングを行いご案内から契約業務を行う「仲介業務」の対策を講じています。

さらに入居者様が快適に過ごせるよう配慮した入居者様の管理にあたる「管理対応」には、清掃や建物・設備メンテナンスを行う建物管理も含まれます。そして退去時のスピーディーな原状回復工事や、入居者様のニーズを反映する設備投資やリフォームをする「工事・修繕対応」は、ミニマムコストで収益化に繋がる対策を実現します。

目標を念頭に置いて、賃貸経営に必要な経費を包括する収支計画を策定しましょう。アパート経営の目的から逆算したプランニングと確かな対応内容を確認することが大切です。

売却時の価格にも影響があるため、空室対策は安定したアパート経営を続けていくために極めて重要な要素となります。

信頼できる賃貸経営のパートナーを見つけよう

アパート経営は、賃貸経営を行う醍醐味が詰まった不動産投資の一つであるといえます。目的達成の設計施工ができるアパート建築の知識、アパート経営や収益物件に強い売買のエキスパート、賃貸経営で重要な空室対策に強い賃貸管理の知見、収支を最適化するため入居者様のニーズを反映する工事・修繕対応、節税や相続対策などの税務知識など、経験と実績を保有するパートナーとチームを組みたいと考えるのは必然ではないでしょうか。

各専門分野のパートナーを見つけてオーナー様自ら対応することもあれば、賃貸経営に関連する業務を1社でトータルサポート可能なパートナーも存在します。不動産知識の習得は簡単に行えるものではありませんが、各社の特性と状況をふまえたうえで、オーナー様が楽しみながら、信頼できる賃貸経営のパートナーを選ぶとよいでしょう。

賃貸経営に必要な取り組みを改善し続ける企業と、アパート経営の成功確率を高めてください。

アパート経営でお困りの方はリロの不動産にご連絡ください！

よくある失敗から成功のコツを学び、予防策を講じておくことで、アパート経営に関する大きな失敗を回避できます。長期的に安定したアパート経営を続けていくためには、地域やアパート経営の知識やノウハウを共有できる賃貸経営のパートナーとよい関係を築けていることが大きな意味を持つでしょう。
なにより賃貸管理や空室対策・税金対策・相続対策など包括的なサポートを受けられれば、アパート経営で成功する確率も高まります。

【リロの不動産】では、アパート経営そして不動産にまつわる悩みをトータル的にサポートします。賃貸経営や賃貸管理に対する悩みには、「賃貸管理データ」そしてリログループの総合力を用いた改善力で入居者様の募集と顧客満足度の向上を行うとともに、アパート経営をサポートしているのが特徴です。

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