【必読】不動産投資・賃貸経営の目的が明確なほど成功確率が上がる理由

2023.01.22

不動産投資にはさまざまな手法があり、物件の種類によっても特徴に違いがあります。オーナー様にとって最適な不動産投資の経営スタイルを選択するためには、賃貸経営を行う目的やきっかけを明確にし、やるべきことの優先順位や手法を絞り込むことが大切です。

この記事では不動産賃貸経営の「目的」に焦点を当て、「将来の収入」「節税対策」「相続対策」などの観点からどのように不動産投資を始めたらよいのか、わかりやすく解説します。

1 不動産投資とは？物件の種類と投資方法ごとのメリット・リスク
2 不動産投資・賃貸経営の目的は？
3 賃貸管理会社の役割について
4 不動産投資は【リロの不動産】の無料相談へ
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不動産投資とは？物件の種類と投資方法ごとのメリット・リスク

不動産投資は投資対象の物件ごとの特徴を押さえることで、全体像が見やすくなります。投資活動としてのメリットと、リスクを合わせて整理すると、自分の投資目的や予算規模に合った投資対象を選びやすくなるはずです。

ここでは「ワンルームマンション投資（区分マンション投資）」「アパート・マンションの一棟買い」「戸建て投資」「シェアハウス・民泊」といった、不動産投資で代表的な物件の特徴について順番に解説します。

ワンルームマンション投資（区分マンション投資）

ワンルームマンション投資は区分マンション投資ともいわれており、マンションの一室を購入して賃貸物件として貸し出す投資方法です。マンションの部屋は立地、間取り、建物内の配置などがそれぞれ異なるので、物件の種類自体が豊富です。

投資先としての選択肢が多い点でも大きな強みといえます。物件によっては数百万程度の初期費用でも始められるうえ、建物の管理、清掃、そのほかの管理業務などを賃貸管理会社に任せられるため、不動産投資を始めたい初心者の方や手持ちの資金がない方にも人気のジャンルです。

さらにマンションのほとんどは鉄筋コンクリート造なので、耐久性も高く、特別な事情がなければ資産価値も下がりにくい点も大きな強みでしょう。賃貸需要の強い地域では売却先の候補も期待でき、賃貸市場の情勢を鑑みて売却を考慮した出口戦略も検討しやすい特徴があります。

デメリット面は、空室が発生すると収入がゼロになってしまう点が挙げられます。基本的に1室単位での経営となるため、収益性は低め。リスク分散を念頭に、将来的に2部屋、3部屋と徐々に分散投資することも想定したいところです。出口戦略や目的によっては売却益を利用して、1棟アパートにチェンジする方も多くいます。

アパート・マンションの一棟買い（一棟投資）

マンションやアパートを建物一棟まるごと購入し、建物内の全室を賃貸する手法が「一棟投資」です。一棟投資は初期費用やアパートローンの規模が大きくなる一方、複数の部屋から収益を上げることができるようになるため、投資効率が格段に上昇します。経営が軌道にのれば、月単位での収入で数十万円から数百万円の規模も十分期待できる投資手法です。

建物一棟トータルでの収益を黒字化すればいいのも大きな強み。入居者様の入れ替え時期に空室が多少出たとしてもほかのお部屋で収支をカバーできるため、空室リスクにも強いです。物件の用途についてもオーナー様の自由なので、リフォーム工事の実施、事務所・店舗用への用途変更など、柔軟な運用が可能です。

その反面、やはりマンションやアパート一棟購入となると、新築・中古を問わず投資資金が高額になります。数千万、ときには数億円単位の資金調達が必要となりますから、ある程度の投資実績や社会的信用のある方でないと参入しづらい分野です。

金融機関からの借入れも大規模なものとなりますので、十分な資産のある方が節税対策として行う投資手法になるでしょう。不動産投資の経験豊富な方向けにも人気の投資手法となります。

一戸建て（戸建て投資）

戸建て投資は、新築または中古の一軒家を購入し、賃貸に出す投資方法です。ワンルームマンション投資と並んで比較的少ない資金で始めやすく、会社員の副業としても注目を集めている不動産投資の1つです。収益規模自体は小さくなるものの、自己資金だけで始めることもできます。対象物件となる主な投資先は、物件数、種類も豊富で購入資金も低額の「中古一戸建て」が中心です。

戸建て投資の最大の強みは「空室が埋まりやすいこと」が考えられます。「戸建てに住みたい」という需要は地域や希望者の属性に関わらず安定していますので、地方で立地が多少悪くても入居者様が見つかるケースが少なくありません。

ただし、安く購入できる住宅は老朽化や経年劣化が進んでいることが多く、購入費用とは別に、予想以上にリフォーム費用がかかることがあります。また、マンションの区分投資と同様に、空き家状態になると即収益ゼロとなる工事・修繕リスクや、賃料設定には気をつけたいところです。

近年の戸建て投資では、相続した住宅を賃貸に出すパターンも増えています。特に需要の高い大都市圏の住宅であれば、相続した住宅をリフォームして賃貸に出しても、軌道に乗る可能性も高いです。相続税対策としても有効な投資手法ですので、相続の予定のある方は、賃貸経営について検討してみてください。

シェアハウスや民泊

インバウンド需要などを見込んだ不動産投資手法として注目されているのが、「シェアハウス」や「民泊」向けの賃貸経営です。

「シェアハウス」は既存のアパートや戸建て住宅を改修し、共同生活をする複数の借主に貸し出す形態を取る不動産投資です。ただし、どんな建物でもシェアハウスとして活用できるわけではありません。

シェアハウスとして貸し出す建物は、建築基準法上の「寄宿舎」という扱いになっていますので、法律の基準に合わせた改修工事が必要になります。さらにメインとなるターゲット層は若い単身者となるため、都心部を中心に展開するケースがほとんどです。

「民泊」はマンションや戸建て住宅を、旅館、ホテルと同様の一時的な宿泊施設として貸出す手法で、賃貸というよりは旅館業に近い形態です。こちらも旅館業の許可や都市条例の定めを順守して建物を改修する必要があります。

「シェアハウス」は比較的空室率が低く、「民泊」も需要とかみ合えば回転率が高い傾向にあるため、両方とも軌道に乗ると収益性の高い投資手法です。その一方で、法令に沿った改修工事のコストがかかるなど、物件によっては初期費用が大きくなることも少なくありません。

また、入居者様同士や周辺住民とのトラブルへの配慮や急激な環境の変化への対応力も欠かせないため、管理そのものの難易度は高めです。

不動産投資・賃貸経営の目的は？

不動産投資や賃貸経営は単なる投資活動にとどまらず、「相続税対策」や老後の生活資金を支える「年金かわり」として、さらには所得税や住民税を含めた「節税対策」など、さまざま目的に活かすことができます。

そこで、ここからは不動産投資をする「目的」別に、どんな投資スタイルが向いているかについて、注意点も含めて簡単に解説しましょう。

将来の「資産構築」や「年金対策」が目的の場合

将来的に不動産投資からの収益だけで、ある程度の生活費をカバーすることを目標に据えるケースです。マンション投資（区分マンション投資）、戸建て投資などを中心に、コツコツ収益を上げようというスタンスの方が大多数を占めます。老後の継続収入、年金かわりでの収益が当面の目標です。

比較的手堅い投資スタイルになります。手持ちの自己資金や保有資産を中心に、大きなリスクをかけずに運用する堅実な手法が人気。具体的な目標としては年間4%～5%の利回りといったミドルリスク・ミドルリターンでの投資運用が中心となるでしょう。投資対象は500~2,000万円台の費用で入手できる物件で始めるのが王道パターンです。

ローンに頼らず自己資金だけで始める場合は投資効率が悪くなりますが、いい物件を入手できれば長期間、安定的な収益を生む可能性が高く、将来へのリスクヘッジで安全性に優れた不動産投資の手法です。

ただし、参入する方が多い分野ですので、人気地域での物件は、取得競争率が激化しています。例えば東京都の中心地にある物件価格は高騰し続けているため、理想的な物件と巡り合うまでが大きな勝負どころといえます。

「セミリタイア」や「副収入」を目的とする場合

セミリタイヤ時にまとまった資産を得るために、キャピタルゲイン（売却益）を狙うパターンです。不動産投資では家賃収入などの継続的な収入を「インカムゲイン」といい、アパートや戸建て住宅の値上がりのタイミングで売却益を得ることを「キャピタルゲイン」といいます。

相続財産を受け継いだ場合や、たまたま安く購入した住宅の相場が上がっているケースでは、思い切って不動産を売却したほうが大きな利益につながります。

物件を安く購入して高く売るシンプルな手法ですが、近年はキャピタルゲイン狙いでの不動産投資の難易度は上がっています。プロの不動産投資家や不動産会社でも安定して利益を出すのは難しいので、副業感覚の方にはあまり向いていません。

特に大都市圏の一部を除くと、日本全体で土地の値上がりが期待できない状況にあるため、最初から値上がり目的で不動産を購入するリスクが高くなっています。基本的にはインカムゲインを中心に運用を始め、物件の価値が上昇したタイミングが来たら売却を検討するスタンスがおすすめです。

「節税」が目的の場合

不動産投資は「節税対策」に活用できる資産運用としても知られています。不動産投資によって節税できる税金の種類は、主に「所得税」「住民税」「相続税」「贈与税」「法人税」の5つ。特に個人の不動産投資家にとってありがたい、「所得税」と「住民税」の節税で役立つのが「減価償却費」です。

不動産投資で購入した建物部分の費用は、毎年「減価償却費」として、建物の種類に応じた年数で分割した金額を「必要経費」として計上できます。費用計上した減価償却費は課税対象額から差し引くことができるため、結果的に所得税・住民税の支払額を大幅に縮小することが可能です。

さらに不動産投資事業により発生した会計上の「赤字分」については、「損益通算」の仕組みを利用できます。

「損益通算」とは不動産投資で出た赤字を、ほかの所得（会社員の場合は給与所得など）から差し引くことができる制度です。不動産投資を始めたての時期だと初期費用がかかりますので、初年度の会計上は赤字となる可能性があります。その赤字分で損益通算をする方法は、不動産投資では定番の節税対策です。

投資先についてですが、節税目的を重視されるオーナー様に人気のジャンルは「中古の1棟アパート」です。建物にかかる費用が大きく減価償却期間が短いため、、減価償却費をより多く計上可能になり、節税効果が高いです。運用戸数もあるため、インカムゲインによる収入も期待できます。

相続税対策が目的の場合

不動産投資は「相続税対策」としてもきわめて有効な投資手法になります。現金資産や土地活用を検討している遊休地を保有している場合、思い切って賃貸用の不動産へと資産のカタチを変えたほうが、相続税対策により受け継げるものが多くなる可能性が高くなります。

不動産が相続税対策に強い理由は「評価額」の計算方法にあります。相続税は相続した資産を対象に法定税率がかかりますが、不動産の評価額は市場相場より低い金額に設定されることがあるのです。

例えば現金1億円を相続すると、相続税の課税対象額は1億円のままですが、同じ1億円の価値の不動産の場合、評価額はその7割程度（土地は8割、建物は6割前後が多い）となるため、課税対象額を約7,000万円弱にまで圧縮できます。

なぜ課税評価額が低くなるかというと、相続税の課税対象となる不動産の課税評価額は「固定資産税評価額」に基づいて計算されるためです。「固定資産税評価額」は建物部分は市場相場の7割程度、土地は約8割程度の評価をされるので、相続税の評価額も相場価格の8割程度になります。

さらに相続不動産を不動産賃貸に利用する場合、「小規模宅地等の特例」に関する仕組みを活用し、さらに課税対象額を圧縮することができます。「小規模住宅の特例」とは、一定の条件を満たした事業用、または居住用の土地のうち、200㎡から400㎡の範囲で要件ごとに、土地の評価額を50%から80％減額できる制度です。

不動産投資用の物件をお持ちの場合、この制度を活用することで大きな節税効果をあげられるでしょう。

また資産の性質という観点で見ると、不動産はインフレ状況下に強いことも見逃せません。一般的に、インフレが起こると現金資産の資産価値は相対的に目減りしていきますが、不動産は景気の状態に関係なく一定の需要を保つ性質があるため、資産価値を長期間キープしやすい傾向があります。

このように相続税対策としての不動産投資にはメリットが大きい明確な理由が存在します。懸念点としては、税金対策に注目するあまり、収益性を吟味せずに不動産を購入しないようにご注意ください。赤字を出し続ける「負動産」となるリスクもありますので、収益性を軽視した「節税対策」とならないよう気をつけたいところです。

賃貸管理会社の役割について

不動産投資では、不動産の選定と並んで重要なポイントになるのが運営パートナーとなる「賃貸管理会社」選びです。例えば、同じスペックの物件であっても賃貸管理会社の運用次第で、経営状況や収益性に大きな差が出ます。

それでは、賃貸経営を行う上で、賃貸管理会社がオーナー様にとってどのような役割を担うのか、会社の選び方と合わせて重要な選定ポイントをご紹介します。

賃貸管理会社の対応範囲

賃貸管理会社が担う業務と、業務の対応範囲について解説します。主に「賃貸管理業務」と「建物管理業務」の２つに分類して理解しておくといいでしょう。

賃貸管理

「賃貸管理業務」とは、入居者様の募集から、物件をご案内して契約する仲介業務、入居中のクレーム対応、集金業務、そして退去手続きまで、一連の管理を行う業務のことをいいます。具体的には以下のような業務が主な内容です。

・入居者様の募集（広告活動による集客業務など）
・仲介業務（物件のご案内や契約の締結）
・家賃の集金業務（滞納時の督促手続きなどを含む）
・入居者様からのクレームやトラブル発生時の対応
・入居者様の更新手続き、解約手続き
・お部屋のクリーニング・修繕

賃貸経営に関連する業務の数々は入居者様の評価につながるだけでなく、物件の収益性や資産価値に影響を与えます。特に収益に直結する「空室対策」に関連する業務はきわめて重要です。

空室の原因にはさまざまな要因が絡みます。賃貸管理会社の集客力に問題があるケースだけでなく、建物の管理や入居者様への対応がイマイチで新たな入居希望者が集まらない事例も少なくありません。

そのため、空室対策で賃貸管理会社に求められるのは、4つのポイントを抑えた「総合力」になります。4つのポイントとは入居者様を集客する「募集力」、入居希望者が望むライフスタイルを実現する物件をご案内し契約に結びつける「仲介力」、さらに入居者様の満足度を維持し、トラブルへの対応をする「入居者様への対応力」、そしてミニマムコストで収益力を維持する「工事対応力」です。

どれも賃貸経営を運営するために必須となる業務ですから、全ての分野で効率的に対応する賃貸管理会社であれば、空室リスクを軽減できるでしょう。

建物管理

建物の資産価値を維持する、物理的なメンテナンス業務です。好立地で築年数の浅い立派な物件だったとしても、ゴミが放置されていたり、清掃が行き届かない状態では、入居者様の快適な居住空間を守れなくなります。物件の周辺が荒れていると環境も悪くなり二次被害が発生しやすいです。

そのため、日常的に建物の状態をチェックして常にきれいな状態を保ち、不動産の価値そのものを下げない取組が建物管理業務となります。

具体的には、以下のような業務を行います。

・日常清掃・見回り
・定期清掃
・共用部分の設備の保守点検（給排水設備、照明器具、エレベーター、消防設備など）

定期的に見周りと清掃を行ってくれるか、メンテナンス状態や設備の対応年数を把握したうえで資産保全のための改善提案をしてくれるかに注目して、サービス品質を吟味するといいでしょう。

また、老朽化や不動産価値を維持し、大がかりな修繕を予防するためにも大規模修繕工事を計画する必要があります。大規模修繕計画と合わせて、各種設備の耐用年数を考慮した設備入替計画をしておくと、収益を考えながら経費計上ができるでしょう。大規模修繕工事はコスト面で大きな決断が迫られる対応になるため、広い対応範囲と多角的な視点を持つパートナーだと安心できます。

不動産投資の要となるリスクヘッジは賃貸管理会社へ

賃貸経営においては、空室リスク、家賃滞納リスク、入居者様のトラブルリスクなど、収益性にも大きく影響する代表的なリスクがいくつか存在します。とくに「空室による収益低下」と「入居者様とのトラブル」は複合的な要因であることが多いため、解決が難しく、オーナー様の頭を悩ます課題となりやすいようです。

これらのリスクにオーナー様がおひとりで対応すると心理的、時間的負担も膨大なものとなり疲弊してしまうこともあります。空室改善やクレーム対応のノウハウを豊富に持つ賃貸管理会社と二人三脚で賃貸経営を健全な状態に保つ方が、はるかに効率的でしょう。

また、経年変化による建物や各種設備の老朽化への適切な対応力が、賃料の下落を緩やかにする役割も担います。ただし、費用が掛かる修繕や各種工事については、賃貸経営の「収支」と「入居者ニーズ」のバランスが取れた対応をすることが大切。入居者ニーズを把握している工事実績の豊富な賃貸管理会社であれば、費用対効果の高い提案をしてもらえるでしょう。

老朽化やお部屋に問題があると把握していても、大型工事には初期投資が必要になるため決断しにくい場合もあると思います。例えば、資金面について初期費用0円で、家賃収入の一部を工事費にあてることができる『割賦払い』方式などが利用できたらどうでしょうか。お手持ちの資金が少なくても、思い切ったリフォームやリノベーションの決断がしやすくなり、本質的な改善をしやすくなるでしょう。

信頼できる賃貸管理会社の選び方

不動産投資の成功に欠かせない重要なパートナーになる「賃貸管理会社」。最も頼りになる会社を選ぶには、どんな点に注意すればいいでしょうか。賃貸会社選びで押さえておきたい基本的なポイントをご紹介します。

・業務内容に不足はないか
実は賃貸管理会社によって対応できる業務は違います。できるだけ幅広い業務範囲をカバーできる会社が望ましいですが、業務の質や得意分野、担当者の対応力などを総合的に見て判断する必要があります。

入居者様からのクレーム対応への対応体制、定期的に物件を見回り報告してくれるか否か、工事が必要な場合に手配を行ってくれるかなど、きめ細やかなサービス内容を提供できる会社かどうかをしっかり確認してください。

・管理費用の費用対効果を比較する
一般的な管理費用の相場は家賃収入の5%前後になります。会社によって料金体系は違いますが、大きな金額差はあまりありません。金額差よりも注意したい点が、金額に見合った内容かどうかです。同じような金額でも会社ごとにサービス内容に違いがあります。

例えば同じ「24時間トラブル対応」であっても、一方は基本料金に含まれているのに、別の会社はオプション料金をとる、などのケースです。単純な料金比較だけではなく、料金に見合ったサービス内容かも含めてご検討ください。。

・集客力があるか
賃貸経営の成功に不可欠な「空室対策」に欠かせないのが、「集客力」です。メインターゲットをリサ―チして入居希望者を確実に集められるか、入居希望者を確実に契約に結びつける仲介実績があるかなどは、会社選びで重視すべきポイントだといえるでしょう。賃貸管理会社の集客力を判断する目安は「入居率」です。

同じような地域特性、物件スペックの不動産をサンプルにして、入居率が安定しているかどうか確認しましょう。目安としては「入居率95%以上」です。ただし、入居率の算定方法は会社によって違いがあるため、あくまでも参考程度にお考えください。

・管理物件数と仲介件数はどのくらいあるか
賃貸管理会社が管理している管理戸数と仲介件数の数は、賃貸管理会社の実力を見極めるための重要な基準です。管理戸数の多い賃貸管理会社は、さまざまな物件特性や地域事情、空室対策や入居者様への対応力において豊富な「ノウハウ」が蓄積されています。全国で多数の管理戸数を保有する会社であれば、地域や物件の種類や特性に左右されない、優れた対応力を備えていると見てよいでしょう。

また仲介件数でも高い数字を維持している会社は、集客力に優れ、空室を埋める能力が高いということ。入居希望者へのマーケティングや成約までのノウハウについて、しっかりと確立されている会社である可能性が高いです。

仲介件数の数は、空室を埋めるための施策を講じた後に、入居者様を物件にご案内して契約を決めた件数ともいえます。管理戸数が100戸と10,000戸では蓄積されるノウハウも対応力も異なるため、空室対策に強い管理会社を図る指標の参考にしてください。

不動産投資は【リロの不動産】の無料相談へ

不動産投資はさまざまな「目的」に合わせた経営スタイルを選ぶことができる投資ビジネスのため、賃貸投資を行う目的やきっかけにより、施策の優先順位や手法がひとりひとりかわります。「節税」「相続税対策」「老後の年金かわり」など、明確な目的、ビジョンを持つことで、不動産投資で描きたい理想を実現する最適な方法を見つけやすくなります。

不動産投資で運用する金額は大きく、専門的な知見も必要になるので、オーナー様と同じ目線で不動産投資の目的達成をするために二人三脚で伴走するパートナーを見つけられると、投資の成果はもちろん、不動産投資の楽しさも感じられるのではないでしょうか。

信頼できるパートナーとしておすすめなのは、賃貸経営に関連する対応範囲が広い「賃貸管理会社」です。中立的な視点になりやすいビジネスモデルのため、オーナー様と同じ経営者目線の会話になりやすいと思います。少しでもわからないこと、不安なことがあれば、賃貸管理会社や不動産投資の専門家に相談してみましょう。

【リロの不動産】では、常にオーナー様の立場で考えたサポートを心がけております。お客様の声から生まれたサービスや、顧客満足度を向上する取組に力を入れており、❝信頼と成長力❞で多くのオーナー様のパートナーとして選んでいただきました。

出口戦略を描く収益物件の「売れる仕組み・買える仕組み」を持つ購入と売買支援、賃貸管理による「入居者募集」による集客業務と、物件のご紹介から契約つなげる「仲介力」、入居者様に安心してお住まいいただく「入居者管理」、建物を守り不測の事態を軽減する「建物管理」、経年変化にもミニマムコストで対応できる「工事対応力」など、節税や相続などの専門知識を備えたパートナーと共に、あなたの不動産投資を一気通貫でサポートいたします。

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