リーシング・空室対策に強い賃貸管理会社とは？入居者募集力と仲介力から確認

2022.12.12

人口が減少に転じ、全国的に空き家や空室が増えている昨今、「賃貸物件の空室がなかなか埋まらない」と空室対策に頭を悩ませている不動産オーナー様も少なくないのではないでしょうか。

入居率を高め、空室率の提言を実現するためには、効果的なリーシングの実施が求められます。入居者募集に向けた計画策定や物件アピールを戦略的に行うことで、入居者満足度や物件の魅力のアップにつながり、長期継続的に安定した家賃収入を得られる環境を実現できるでしょう。

本記事では、安定した賃貸経営を行う上で、なぜリーシングや空室対策が必要なのか、賃貸管理会社（リーシング会社）に依頼するとどのような業務を請け負ってもらえるのかを解説。あわせて、安定収入につなげるためのリーシングのポイント、空室対策やリーシングに強い賃貸管理会社・リーシング会社の選び方についても紹介します。

空室対策でお困りの不動産オーナー様や、将来的に不動産投資や賃貸経営を検討されている方はぜひ参考にしてください。

▼この記事の内容

●リーシングとは、入居者様の募集・仲介業務のことを指す

●リーシングと入居者募集・賃貸仲介は同じ意味。リーシングは商業不動産経営で使われる用語のため、客付けにまつわるさまざまなサービス業務まで含んでいる

●リーシングとプロパティマネジメントは、客付けと元付けの違いにあたる。プロパティマネジメントは収益物件の管理運営が業務だが、賃貸経営代行を担うものとなる

●リーシングの業務内容は、調査・分析、募集計画・募集準備、募集掲載・集客活動、来店・内見・契約の仲介活動などがある。

●リーシングのポイントとしては、物件の強みをアピールする、エントランス・共用部の清掃を徹底する、入居者・テナント審査を適正に行うなどがある。

●リーシングに強い賃貸管理会社の選び方としては、地域に強い老舗会社であること、一定以上の規模であること、得意分野を見極めること、『4つの空室対策』に対応できること、管理戸数と仲介件数の実績を確認することがある

1 リーシング（客付け）の意味
2 リーシング活動（募集・仲介）の業務内容とは？
3 リーシング（客付け）が必要な理由とは？
4 安定収入につながるリーシングのポイントとは？
5 リーシングに強い賃貸管理会社の選び方
6 リーシングに強い【リロの不動産】にご相談を
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リーシング（客付け）の意味

リーシングとは英語の「leasing」から来ており、賃貸借を意味するリース（lease」のing形です。不動産賃貸経営における「客付け」を意味します。

リーシングはもともと商業不動産経営の用語で、テナント（入居者様）の募集・仲介業務のこと。商業不動産経営においては、テナントを埋めて賃料収入の最大化を目指すわけですが、同時にどの物件にどんな店舗・事務所・企業が入るのかが重要になります。

立地のマーケティング調査を通じ、適切なテナント選定や物件に最適なテナントミックス、賃貸条件の設定などを実現させる、一連の業務を指して「リーシングマネジメント」と呼びます。

商業不動産経営で用いられていたリーシングという言葉が、現在では居住用不動産経営にも援用されるようになりました。

リーシングと入居者募集・賃貸仲介の違いとは？

もともとは、リーシングと入居者募集・賃貸仲介は同じ意味を指します。しかし、リーシングは商業不動産経営で使われる言葉のため、客付けにまつわるさまざまなサービス業務まで含んでおり、単なる入居者募集にとどまらないのが特徴です。

物件が商業施設の場合、テナント構成が施設の集客力を左右することになり、それがテナント誘致や入居テナントの売上向上にも大きく関係します。物件がオフィスの場合も、どのような企業に入居してもらうかによって、物件の価値や性格が変わってくるでしょう。

リーシングマネジメントでは、市場のマーケティング調査・分析を行ったり、テナント構成や賃貸条件の設計・調整などを行ったりと、客付けに至るまでのサービス業務も実施するのが基本です。

まとめると、入居者募集・賃貸仲介は客付けに直接関わる業務を指すのに対し、リーシングでは、客付けの前提となるマーケティング調査や戦略策定、条件設定などもトータルでサポートする点が違いといえるでしょう。

リーシング（客付け）とプロパティマネジメント（PM）の違いとは？

リーシングと業務内容が似ているものとして「プロパティマネジメント（PM）」が挙げられます。英語で表すと「Property Management」であり、直訳すると「資産管理」です。

リーシングが物件の借り手を探す客付けであるのに対し、PMはオーナー様から直接依頼を受ける「元付け」に該当します。客付けであるリーシングは「入居者様を見つける」ことが業務であるのに対し、元付けであるPMは、収益物件の管理運営が業務であるのが大きな違いです。

PM業務を請け負う賃貸管理会社は、オーナー様に代わって物件の運営管理に関する計画や資料を作成したり、収支やコストを管理したり、実際に運営を担ったりします。PMはオーナー様から預かった収益物件という資産の最大化を目指します。

そこでは定型的な管理業務を超えて、戦略的なリフォーム／リノベーションの提案、大規模修繕の提案、長期的な収支計画にもとづく出口戦略の策定などの「賃貸経営代行」を担うものとなっているのです。

なお、リーシングマネジメントも管理運営業務の一種であるため、PM業務の一環として行われるケースも多くなっています。

リーシングと建物管理（ビルマネジメント・BM）の違いとは？

プロパティマネジメント（PM）は、大きく入居者管理と建物管理に分けることができます。入居者管理は物件のソフト面での管理、建物管理はハード面での管理です。また、建物管理は「ビルマネジメント（BM）」とも呼ばれます。

建物管理業務の具体的な内容は、建物・設備の日常点検や法定点検、メンテナンス・修繕、建物内の日常的な清掃や定期清掃などです。業務はあくまでもハード面に関することですが、管理や清掃の状況の良し悪しは、入居者満足度や来訪者の物件に対する印象に大きく関わるため、ソフト面の管理にも密接に関連しています。

建物管理業務に含まれる清掃業務や警備業務などは、それぞれ専門の清掃会社や警備会社に再委託されることが多く、これらの委託先を適切にマネジメントすることもPMを担う賃貸管理会社の重要な役割です。

リーシングマネジメントをはじめとするソフト面での管理運営業務と、ハード面での建物管理業務を両輪でしっかり回すことにより、資産価値が高く、入居者様に選ばれる物件を実現できます。

リーシング活動（募集・仲介）の業務内容とは？

不動産オーナー様が賃貸管理会社及び仲介会社にリーシング業務や空室対策を依頼すると、どのような業務を請け負ってもらえるのでしょうか。代表的なリーシング業務内容を集客から入居希望者が契約に至るまでの流れに合わせてご紹介します。

調査・分析

オーナー様の要望や入居者ニーズを把握した上で、周辺物件の調査を行います。競合物件をピックアップし、入居希望者様が集中する人気物件と対象物件の賃料、設備、募集条件などを比較し、物件特有の魅力を発見します。入居者様の満足度を高めることができれば、物件に長く住んでいただける可能性も向上します。

日々の管理業務やアンケートなどで蓄積された賃貸経営データを基に分析と仮説立案を繰り返し、顧客目線での検証を行います。状況により、ミニマムな設備投資のアドバイスや、賃貸経営リノベーションなど、健全な賃貸経営の状態を保つ提案を行う場合もあります。

募集計画・募集準備

前述の調査・分析結果を基に、メインターゲットを定めて、募集計画を立てます。学生向け・新社会人向け・家族向け・ご年配の方向けなど、対象物件にどのような方が住むのか具体的にイメージして、物件の魅力を適切に伝えます。

メインターゲットを設定することで、同じような価値観を持つ入居者様が集まり、クレームなどが起こりにくくなり、退去予防になるといった効果も期待できます。安定的な賃貸運営を続けるためには、単に空室を埋めることを優先するのではなく、ターゲットに近い入居者様に物件を見つけてもらう戦略も大切です。

募集掲載・集客活動

ターゲットや物件の魅力を洗い出し終わったら、入居者募集のための広告掲載や営業活動を行います。メインターゲットとなる入居者様に募集物件の魅力を余すことなく伝えるためには、掲載する写真や文言の選定が非常に重要なポイントになると意識しましょう。

状況に応じて、広告による露出拡大や動画やパノラマ写真を掲載するほか、内見者数や物件の閲覧数などを定期的に確認しながら、プロモーション活動の内容や方法を都度見直すことも大切です。

SUUMO、HOME’s、at-homeなどの代表的なポータルサイトだけではなく、地域の需要や物件の特長を記載している自社のWEBサイトへの掲載やgoogle　Mapsなどの口コミ対応や情報掲載も集客に貢献します。スケールメリットを生かせる多店舗展開する賃貸管理会社を選ぶ場合は、店舗間で顧客相互紹介を行っているかも重要なポイントです。

グループ企業との提携による紹介や提携をしている地域の大学や、全国の大手優良法人、などからの紹介・送客を行うなど、さまざまな集客経路から、広く募集を募る賃貸管理会社を選ぶとよいでしょう。

来店・内見・契約の仲介活動

入居希望者からのお問い合わせがきたら、迅速に連絡を取り、内見のご案内をします。ネットで情報収集を行う現代では閲覧したい物件や来店する店舗も決めていることが多くあるため、迅速かつ丁寧な対応が明暗を分けます。仲介を行う顧客対応力を確認されるとよいでしょう。

賃貸管理会社や賃貸仲介会社によっては、第三者による覆面調査や自主調査を行い、顧客目線に立った適切な対応ができているかのチェックを実施しています。

また、厳格な規定に基づく入居者審査や、オンライン完結や現地待ち合わせなどの多彩な内見方法、Lineやビデオ会議などさまざまなコミュニケーションツールやITサービスを活用し、きめ細かいサポートができるかどうかも、リーシング業務における仲介力を図るポイントです。

リーシング（客付け）が必要な理由とは？

総務省が5年ごとに調査を行っている住宅・土地統計調査（2023年）によると、日本全国の空き家は899万5,000戸（その半数が賃貸用物件）、空き家率は13.8%と過去最高を記録しました。この調査結果からも分かるように、予想されている大幅な人口減少を前に、世帯数よりも住宅の方が多い状況になっています。

つまり、入居希望者は複数の候補物件の中から、気に入ったものを選ぶことができる状況にあるということです。選択肢が増えると、入居者ニーズと乖離する物件は選ばれにくくなってしまうため、入居者募集活動や仲介業務を包括するリーシング活動と、入居者様に選ばれ続けるための空室対策が大切になります。

賃貸経営を続けていく上で、低い空室率を維持し、収支のバランスを正常に保つ施策を講じることが重要なため、リーシングや空室対策の必要性が年々高まっているのです。ただし、とりあえず空室を埋めればよいといった、短期的な視点のリーシング活動のみに注力していると、賃料の未払いや、入居者間トラブルに発展する可能性が高まることもあります。

入居者様にとって心地よい住まいを提供し、入居者満足度を高め、長く住んでもらうためには、適切なリーシング・空室対策をバランスよく行うことが大切なのです。

【リロの不動産・リロの賃貸】が手がけた中で、空室対策のリーシングに成功した事例は以下をご覧ください。

空室対策の改善事例

12戸の空室を3ケ月で満室！仲介件数地域No1を保持する客付け力

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竣工から4ヶ月間、入居０件。3ヶ月で12戸を満室にしたリーシング！

新築アパートを竣工前に満室！入居者募集と賃貸仲介のリーシング力！

安定収入につながるリーシングのポイントとは？

所有物件の空室を少なくし、安定収入につなげるためのリーシングのポイントを解説します。なお、リーシングを含む賃貸経営で重要となる「利回り」と「空室率」については以下の記事で詳しく解説しているので、あわせてご覧ください。

【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

空室率とは何か？不動産投資の重要指標を詳しく解説

物件の強みをアピールする

入居率を高めて安定収入を実現するには、利用する不動産仲介会社や賃貸管理会社に物件の強み・魅力を正しく理解してもらい、そのポイントを最大限にアピールしてもらう必要があります。

特に意識したいのが、地域におけるメインターゲットに刺さるような物件の特徴を、強み・魅力としてしっかりアピールすることです。

例えば、一人暮らしの社会人が多い地域であれば、宅配ボックスや24時間ゴミ出し可能なゴミ置き場など、日中不在のことが多いターゲット層が魅力に感じる特徴をアピールするのも有効です。オートロックや防犯カメラといったセキュリティシステムを充実したうえで、女性専用物件であることをアピールすれば、女性の単身者から大きな支持を得られるかもしれません。

リーシング業務の一環として、ターゲット設定や部屋の仕様、家賃設定などを戦略的に決定したうえで、物件の強みをPRできれば、空室率の少ない状態を維持できます。

エントランス・共用部の清掃を徹底する

エントランスは「物件の顔」です。それだけにエントランスの掃除が行き届いていなかったり、設備が故障したまま放置されていたりすると、入居希望者の内見時に悪い印象を与えてしまい、契約につながりにくくなってしまいます。

共用部である外壁、廊下、階段、手すり、エレベーター、メールボックス、ゴミ置き場などの管理状況は、入居者満足度に直結します。共用部の管理が行き届いていないと、住みにくさを感じてしまい、入居者様が短期で退去する原因になりかねません。

エントランスや廊下・階段・エレベーターなどの清掃を徹底することで、入居希望者の印象をアップできて、空室率の低下が期待できるでしょう。共用部がきれいだと入居者満足度が向上し、入居者様の定着にもつながります。

築年数が経過すると清掃だけでは対応できなくなる部分も出てくるため、必要に応じて、費用をかけてリフォームを行うのもおすすめです。

入居者・テナント審査を適正に行う

入居者様やテナントの候補が見つかったとしても、家賃滞納リスクや入居者信用リスクに気をつけなければなりません。

家賃滞納リスクとは、家賃を滞納する借り手がいるために期待した収入を得られないうえ、退去させるのが難しいために新たな入居者様を募集することもできず、その部屋からの収入を長期間失ってしまうリスクのこと。入居者信用リスクとは、問題行動を行う借り手がいることにより、ほかの入居者様が退去してしまったり、新たな入居者様が見つかりにくくなるリスクを指します。

家賃滞納リスク・入居者信用リスクの対策としては、入居者審査の適正な実施が大切です。職業や勤続年数、年齢、家族構成などの属性はしっかり確認しておきましょう。

物件のルールやマナーを守れる人物かどうか、反社会的勢力とのつながりがないかなどは、属性からでは判断がつきません。入居者審査のノウハウを蓄積している不動産仲介会社や賃貸管理会社の協力を仰ぐ必要があります。

リーシングに強い賃貸管理会社の選び方

どんな賃貸管理会社やリーシング会社を選ぶかでも、賃貸経営の収益は大きく変わります。ここでは、具体的にどのような賃貸管理会社を選ぶとよいのか解説します。

リーシングや空室対策の効果を期待したいなら、以下のような強みを持った賃貸管理会社がおすすめです。

地域に強い老舗賃貸管理会社を選ぼう

物件周辺の情報に詳しく、物件の魅力を最大限引き出してもらいやすい地域に強い賃貸管理会社なら、近隣地域の競合物件の動向や、地域の需要を熟知しているため、的確なターゲティングとメインターゲットに物件の魅力が伝わる入居者募集戦略の策定や仲介業務が期待できます。

一定以上の規模の大手賃貸管理会社を選ぼう

賃貸経営に関するノウハウが豊富で、ネットワークも広く、担当者変更が生じても仕組みでカバーできるという利点が大手のメリットでしょう。あまりにも規模が小さい場合は賃貸管理会社の事業承継問題に直面し、予期せぬ事態に発展するリスクが考えられます。

一定の規模を有する大手の賃貸管理会社であれば、資金力や大手のスケールメリットを活かすサービス提供のほか、システムを活用した顧客管理や賃貸経営データの活用に取り組んでいます。

オーナー様が賃貸経営の判断をサポートする情報提供の質にも期待できるでしょう。顧客に寄り添う姿勢を大切にし、地域特有の事情に精通するスタッフがいる大手賃貸管理会社から細やかなサポートが受けられるか、提供サービスの対応範囲と合わせて確認しましょう。

賃貸管理会社の得意分野を見極めよう

空室を埋めるといっても、入居希望者様のタイプは、学生・社会人・法人などさまざまです。さらに、オフィスや商業施設に強いパートナーや、入居者募集に強い、仲介業務に強い、入居者管理と建物管理に強いなど、賃貸管理会社が持つ特徴も千差万別です。

オーナー様の目的を達成するために必要な各企業の得意分野を見極め、ご所有されている物件の魅力を最大限に引き出すことができるパートナーを選びましょう。

リーシングに強く『4つの空室対策』に対応できるか確認しよう

空室を埋めるための取り組みができるパートナーか、空室発生の代表的な原因を解決するフレームワークである『4つの空室対策』に当てはめて確認しましょう。①募集力。②仲介力。③管理対応（入居社管理/建物管理）。④設備・工事対応に当てはめてパートナーの得手不得手を把握されると、オーナー様に必要なパートナーの要素も整理され、長い目で見て安心できるでしょう。

近年、スマートフォンの普及に伴い、インターネットで情報収集するケースが増えています。

ネット集客に力を入れている賃貸管理会社がほとんどですが、データドリブンにメディアで上位表示を行い、より多くの入居希望者にリーチできる運営をする企業や、大学や法人との連携など独自の集客ネットワークを保有する「入居者募集」や「リーシング」に強いパートナーを選ぶことで、入居者募集にかかる費用負担を最小限に抑えつつ、早期に優良な入居者様を紹介してもらえる可能性が高まります。

賃貸経営の側面からも、収益改善に必要な工事費用のバックアップや、売却及び資産拡大の購入支援、相続や節税対策のフォローなど、賃貸経営の流れから逆算して、オーナー様の目的を達成するパートナーを探す方法もおすすめです。

管理戸数と仲介件数の実績を確認しよう

非常にシンプルな考えですが、リーシング力を見極めるために、募集力や仲介力と関連する指標である「管理戸数」と「賃貸仲介件数」を確認してみましょう。

「管理戸数」が多いほど多様な入居者ニーズに対応するノウハウが存在します。物件の「管理対象地域」が全国展開か特定地域かでも対応範囲の懐の深さが変わるでしょう。自社物件のみを管理するのか、あらゆる収益物件を管理するのか、大都市圏のみを管理するのかで、各社の得意分野の傾向や対策が変わります。

例えば、管理戸数が全国にある場合は、全国的なトレンドであるインターネット設備の導入などを推奨しているかもしれません。特定地域に強い賃貸管理会社の場合は「学生特化の戦略」など地域トレンドを推奨することもあるでしょう。

オーナー様の物件は唯一無二です。全国トレンドを押さえた広い対応力と、地域密着のきめ細かい対応力を併せ持つパートナーであれば、ベストプラクティスを見つけやすくなるでしょう。　

「仲介件数」とは入居者様との契約を交わした実績を表す数値になります。お客様のニーズは千差万別ですが、物件の魅力を引き出し入居希望者様のライフスタイルにマッチングする精度が高く、再現性が高い仕組みを保有するほど、仲介件数も多くなるでしょう。仲介件数は物件のよさだけで計ることはできません。入居希望者様とのコミュニケーションが決め手になります。

顧客情報の管理方法やアンケートや覆面調査などで対応力や、顧客満足度を向上する真摯な取り組みをしているか確認してみることをおすすめいたします。

リーシングに強い【リロの不動産】にご相談を

空室対策・リーシングに強い【リロの不動産・リロの賃貸】は、全国賃貸住宅新聞「2022年賃貸仲介件数ランキング」にて、全国６位の仲介実績を保有しております。

【リロの不動産】が考案した空室の代表的な要因を解決するフレームワーク『４つの空室対策』により、①入居者の募集対応、②仲介対応、③管理対応（入居者管理/建物管理）、④設備・工事対応という賃貸経営に必要不可欠な4つの要素に対する空室対策をバランスよく実施いたします。

競合調査と地域特性を加味した上で、物件の魅力を引き出した募集条件を揃え、リログループの関連会社として、借り上げ社宅管理の受託戸数伸び率No.1の【リロケーション・ジャパン】や、福利厚生導入企業数No.1の【リロクラブ】などと提携し、上場企業の法人紹介に強く独自の募集ネットワークを保有しながら、提携する仲介会社とともに広く募集をいたします。

顧客管理情報を活用する仲介のマッチングにとどまらず、覆面調査や自主管理調査で顧客対応力を改善し、独自の賃貸経営データを活用した戦略を立てるデータドリブンカンパニーだからこそ、入居者ニーズを反映したミニマムの設備投資や、収支を考える賃貸経営リノベーション、工事資金のバックアップなど、オーナー様のお困りごとを改善するサービスを拡充してまいりました。

オーナー様と同じ目線で伴走する賃貸経営のパートナーになるべく、節税を考慮した収益物件の購入による資産拡大、ご売却やご相続など賃貸経営に詳しい専門家と供に、賃貸経営に関連することを「住むこと、まるごと」伴走サポートいたします。

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