医師の不動産投資は節税と資産形成を両立可能！ メリットと注意点を解説

開業医や勤務医などの医師の中で不動産投資を始めている人が増えています。医者が不動産投資を行うメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

今回は、医師が不動産投資を行うことで得られるメリットと注意点について解説します。

▼この記事の内容

●医師と不動産投資は非常に相性がいい。その理由は①節税効果が得られる、②融資を得られやすい、③本業が多忙でもおこなえることにある

●不動産投資は減価償却という会計処理と損益通算を行うことで、所得税・住民税の大きな節税効果を得られる。また、相続税の圧縮にも効果がある

●節税効果を高めるためには、損益通算のために個人で物件を取得する、減価償却を取りやすい物件を選ぶ、建物部分の価値が大きい物件を選ぶ、売却時は長期譲渡所得となるようにするというポイントがある

●不動産投資には節税以外にも、長期・安定した収益を得られる、生命保険代わりになる、インフレに強い実物資産を得られる、レバレッジにより資産形成が進むというメリットがある

●医師が資産管理会社を設立して不動産投資を行う場合、節税や所得分散、資産承継のしやすさなど大きなメリットがある一方で、管理コストや税務リスクが発生するなどのデメリットがある

●医師が不動産投資に失敗する理由として、知識不足のまま営業トークに乗せられてしまった、節税だけを考えて儲からない物件を選んでしまった、勤務医がクリニックを開業する際の融資が難しくなったケースがあるので注意する

医師に不動産投資が選ばれる理由

実際、医師と不動産投資は非常に相性がいいといわれています。その理由は大きく分けて、

・節税効果が得られる
・融資を得られやすい
・本業が多忙でもおこなえる

の3つです。3つの理由の詳細について、次項で詳しく説明します。

節税効果が大きい

一般的に医師は高所得者の部類に属します。高所得者であるということは、所得税の負担が大きいという悩みにつながりますが、不動産投資を行うことで節税効果を得られることが、医師が不動産投資を行う大きな理由です。

節税効果の詳細は後述しますが、不動産所得の帳簿上の赤字を損益通算することで、本業の医師業から得る課税所得額を圧縮させる方法と、不動産投資を行うにあたり発生する費用を経費として計上し、最終的に不動産所得を減少させる方法があります。そして、節税効果を高めるために減価償却費が大きな意味を占めることも重要なポイントです。

税負担に悩む医師

医師は高所得者である反面、給与や診療報酬に対する税負担が重く、年収が増えても可処分所得が伸びにくい点が深刻です。

特に勤務医は給与所得が中心になり、税率は累進課税によって最高45％まで達します。社会保険料も高水準になり、実際に手元に残る金額が想像以上に少ないと感じる医師は少なくありません。当直やオンコールなど負担の大きい勤務を続けても、税金で多くが持っていかれると不満を抱きやすくなります。

このような背景があるため、税引き後の利益を最適化する手段に強い関心を持つ医師が増え、不動産投資の節税効果が注目されているのです。

労働集約型の収入への偏重

医師の収入は高度な専門性に支えられていますが、根本的には「労働時間と体力」に依存する労働集約型の性質が強い点が問題になります。

診察や手術を行わない限り収益が生まれず、長期の休暇や体調不良によって収入が減少するリスクも抱えています。また、夜勤や当直に頼って収入を増やす働き方は、年齢を重ねるほど継続が難しくなり、将来的な限界を意識せざるを得ません。このような収入構造は資産形成のスピードを鈍らせ、経済的な自由度を下げる要因につながります。

そのため、労働に依存しない収入源を確保する手段として、不動産投資によって家賃収入を得たいと考える医師が増えているのです。

他の節税方法は効果が小さい

医師のように所得が高い層ほど、一般的な節税方法では十分な効果を得にくい点が課題になります。

例えば、生命保険料控除やiDeCo（個人型確定拠出年金）は確かに税制上のメリットがありますが、年間の控除枠が小さく、税負担の軽減幅も限定的です。医師の税額は大きいため、これらの制度だけでは負担感を和らげにくい現状があります。

こうした仕組みの制約により、より大きな節税効果を期待できる手法が求められ、不動産投資が選択肢として浮上してきます。不動産は減価償却や経費計上を活用でき、課税所得を実質的に圧縮しやすい点が、他の節税策にはない大きな魅力となっています。

金融機関から信用があり属性の高い医師は融資審査が通りやすい

医師という職業は高年収であり、失業のリスクが他の業種よりも低いことから属性が高く、金融機関としても厚い信頼を寄せています。そのため、低金利および長期間での借り入れといった好条件での融資が通りやすくなっています。

不動産投資においては、収益物件の購入にあたってまとまった資金が必要となります。中古の区分マンションや中古戸建て住宅なら現金で購入できることもありますが、一棟アパート・一棟マンションでは億単位の資金が必要なときがあります。

その際は多くのケースで融資を受けて購入することになるわけですが、医師という属性から金融機関の審査が通りやすく、しかも長期間および低金利といった好条件で融資を受けられる可能性が高いのです。

金融機関から融資を受けて不動産投資を行うことには、ある重要な意味が含まれています。重要な意味とは、少ない資金で大きな利益を得られる「レバレッジ効果」が期待できることです。レバレッジを効かせることで、同じ利回りでも年間の収益を大きくすることができ、最終的な実質利回りを大きくすることにつなげられます。

例えば、

①1,000万円の物件（表面利回り8％）を自己資金で購入して運用する場合と、

②4,000万円を借り入れて5,000万円の物件（表面利回り8％）を購入して運用する場合

を比較してみましょう。

①の1,000万円の物件では年間の収益が80万円ですが、②の5,000万円の物件の賃料は400万円になります。4,000万円を借り入れた際の金利が2％、返済期間が20年、元利均等返済方式の場合、ローンシミュレーターによると年間返済額は2,428,236円ですので、実質的な利益は4,000,000円－2,428,236円＝1,571,764円となります（※）。

これを「自己資本利回り」という指標で計算してみます。自己資本利回りは年間キャッシュフローを自己資金で除したものですので、計算式は以下になります。

1,571,764÷10,000,000×100≒15.7（％）

自己資本利回りは15.7％となり、現金で購入したときの約2倍の投資効率になります。

※　ke!san　ローン返済

本業が多忙でも取り組みやすい

医師の業務は診療だけではありません。学会への出席や論文の読解など、つねに業務に追われている状態です。

そのうえで不動産投資、特にアパートやマンションなど集合住宅物件の経営を行うとなると、管理業務が非常に大変で手が回らないと思われるかもしれません。確かに、賃貸経営には入居者管理や入居者募集、建物の修繕や日々の点検に空室対策など管理業務は多岐にわたります。

しかし、管理業務を全て自分で行う必要はまったくありません。信頼できる賃貸管理会社を見つけ、管理業務を委託することで解決できます。

このように不動産投資は経営を仕組み化して分業体制で望めるため、本業が多忙な医師でも取り組みやすく、相性がいいといえます。

不動産投資による節税の仕組み

不動産投資は節税効果が高いといわれています。しかし、その仕組みまでしっかりと理解している人は少ないのではないでしょうか。この章では不動産投資によって得られる節税の仕組みについて解説します。

不動産所得とほかの所得との損益通算

勤務医なら、普段得ている収入は給与所得となり、不動産投資で得た収入は最終的に不動産所得になります。不動産所得の額は不動産投資で得た収入から、不動産投資を行うにあたって必要な経費を差し引いた額になります。

不動産投資で経費として計上できる費用にはさまざまなものがあり、管理費や修繕費、修繕積立金のほか、賃貸管理会社への委託料や不動産投資ローンの利息も経費計上可能です。また不動産購入時にかかった不動産取得税や減価償却費、損害保険料なども経費として計上できるため、特に不動産投資を始めた初年度には不動産購入時の諸費用を差し引けるため、赤字になるケースが多くみられます。

そして、不動産所得の赤字分はほかの所得つまり給与所得と損益通算（相殺）が可能です。損益通算を行うことにより、高額な所得になりがちな給与所得の課税所得額を減少させることができ、最終的に所得税および住民税を抑えることが可能になります。

開業医の場合は事業所得になりますが、事業所得も給与所得と同様に不動産所得との損益通算が可能です。

減価償却

減価償却とは、不動産投資のために購入した建物のように、時が経つにつれて価値が減少するような資産について、取得金額を取得時に全て経費として経費計上するのではなく、耐用年数の全期間にわたって分割して経費計上する方法になります。具体的には、取得金額に耐用年数に応じた償却率を乗じて計算した額を毎年経費（減価償却費）として計上します。

例えば4,000万円で購入した築10年の建物（耐用年数47年）の償却率は0.022です。そのため、4,000万円✕0.022＝88万円を毎年減価償却費として計上できます。

ここでポイントとなるのは、減価償却費は実際には支出していない金額であるにもかかわらず経費計上できることです。減価償却費は毎年費用として計上できるため、支出していない金額分だけ節税効果を得られます。ただし、土地は非減価償却資産とされており、減価償却の対象とならない点に注意が必要です。

不動産投資を行うにあたり、減価償却の仕組みを知っておくことはとても重要ですので、しっかりと理解を深めておきましょう。

相続税の節税も可能

実は不動産投資は相続税の節税対策としても利用可能です。相続税も所得税と同様に累進税率が採用されており、課税遺産評価額が高いほど相続税も高くなる仕組みが取られています。そして、遺産の評価額の計算方法は遺産の種類によって異なります。

例えば現金や株式ならばその金額や相続が開始したときの時価がそのまま評価額となります。しかし不動産として資産を保有しておくことで、実際の価値よりも低く評価される仕組みがあるのです。

そもそも不動産は相続税を計算するうえでの評価額の計算において路線価もしくは固定資産税評価額を用いるため、市場で実際に取引されている価格よりも30％程度評価額が低くなります。さらに収益物件であれば、50％以下まで評価額を下げられることからも、資産を現金で持っておくよりも不動産に変え、収益物件として活用しておくことで最終的な相続税額を下げることにつなげられます。

生前贈与にかかる贈与税についても、相続税と同じく軽減できます。収益物件を先に相続人となる予定の方に生前贈与しておくことで将来の相続財産を減らすことができ、家賃収入を相続人予定者の方が受け取るようにしておくことで、相続税の支払い原資にすることができます。

相続税の節税を視野に入れているなら、生前贈与にも合わせて取り組むことをおすすめします。

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所得税・住民税節税を最大化する方法

一般的に高収入であり、納税額も大きい医師にとって、不動産投資における節税メリットは非常に大きいといえます。所得税や住民税に対する節税効果を最大化するには、以下のコツを押さえておきましょう。

・損益通算のために個人で物件を取得する
・減価償却を取りやすい物件を選ぶ
・建物部分の価値が大きい物件を選ぶ
・売却時は長期譲渡所得となるようにする

それぞれ簡単に紹介します。

損益通算のために個人で物件を取得

医師が所得税・住民税の節税効果を狙って不動産投資を行う場合は、個人名義で物件を取得します。個人の不動産所得が帳簿上赤字となった場合、損失を他の所得と合算（損益通算）すれば、その分課税所得が減る結果となり、節税につながります。医師はもともと所得が大きいため、損益通算により所得が減額できれば大きな節税効果が期待できるでしょう。

例えば、医師の給与所得が3,000万円の場合、所得税額は約770万円、住民税額は約260万円となります。 この医師が、不動産所得で帳簿上1,000万円の赤字となった場合、損益通算を行えば所得は2,000万円となり、所得税が約370万円、住民税が約160万円となり、約500万円減額できるのです。

不動産投資は法人を設立して行う方法もありますが、医師個人の節税を図るためには、個人で行います。

減価償却を取りやすい物件

不動産投資における節税効果を最大化するためには、減価償却を取りやすい物件を選ぶことが重要です。減価償却はあくまでも会計上の処理であり、不動産所得が帳簿上赤字になるといっても実際にはキャッシュアウトしないので、節税に有効に働きます。

減価償却の取りやすい物件とは、具体的には、法定耐用年数が超過した築古の物件が該当します。木造は法定耐用年数が22年、軽量鉄骨造（4mm以上）が34年、軽量鉄骨造（3～4mm）が27年、軽量鉄骨造（3mm未満）が19年となり、狙い目となります（※）。

法定耐用年数を経過した木造物件は、減価償却期間が4年間となるため、1年で建物部分の1/4が減額償却費となります。

法定耐用年数を経過した軽量鉄骨造物件は、次のようになります。

軽量鉄骨造（4mm以上）の減価償却期間：6年間

軽量鉄骨造（3～4mm）の減価償却期間：5年間

軽量鉄骨造（3mm未満）の減価償却期間：3年間

このように、所得税・住民税の節税を図るには、単年で多額の減価償却費を計上できる物件を取得する必要があるのです。

※出典：国税庁　主な減価償却資産の耐用年数表

建物部分の価値が大きい物件

減価償却を大きく取るためには、建物部分の価値が大きい物件を選ぶ必要があります。取得した物件のうち、建物部分は減価償却の対象となり、土地部分は減価償却できません。建物の価値が大きい物件を選べば、より多くの減価償却費を計上できるため、節税効果が高くなります。

建物部分の価値が大きい物件とは、一般的に土地の価格が安い地域にある物件と考えられます。土地の価格が安いということは、都市部よりも地方や郊外の物件が該当するケースが多いといえます。

ただし、投資すべき物件は収益性も重要な要素となるため、バランスの取れた選択が求められます。

売却時は長期譲渡所得に

不動産投資では、出口戦略としての売却方法も重要です。収益物件は、最終的に売却して売却益を得ることでトータルの収益を確定させます。

物件の売却益については譲渡所得税が課税されるのですが、譲渡所得税の計算においてこれまで計上してきた減価償却費が取得費から差し引かれるため、結果として納税額が大きくなります。物件の売却方法を間違えると、これまでの節税効果が「帳消し」となってしまいかねません。

売却時の利益が「長期譲渡所得」として扱われるようにすれば、節税効果を高められます。長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日における所有期間が5年を超過した後に売却した場合に適用される所得区分で、税率が20.315％となります。所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の税率は39.63％ですので、約半分となります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得では、納税額に天と地の差がありますので、絶対に間違えないようにしましょう。

医師が不動産投資に取り組むことによる節税以外のメリット

医師が不動産投資を行うことにより節税効果を得られることについては上で述べたとおりですが、不動産投資には節税以外にも、以下に述べるような長期的かつ安定した収益を得られることやインフレに強い資産を保有できるといったメリットも存在します。

実際の収益物件の経営については、以下の購入事例を参照してください。

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長期・安定した収益を得られる

収益物件を購入し、賃貸に出す経営手法の不動産投資には、長期にわたって安定した収益を得られるというメリットがあります。入居者様の賃貸ニーズが高い立地や物件を選ぶことが求められますが、立地や物件の状況を読み間違えなければ安定して家賃収入を得られる可能性は高くなります。

不動産投資は、他の投資商品と比べると価格の値動きが緩やかな傾向がある一方、家賃収入で長期・安定した収益を得られることから、ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法とされています。

もちろん不動産投資には特有のリスクがあり、そのコントロールが必要ですが、賃貸経営が軌道に乗ってくれば長期で安定した家賃収入を確保できるでしょう。

老後の年金代わりになる

不動産投資で得られる家賃収入は、老後の安定した収入源として大きな役割を果たします。

医師は現役時代の収入が高い一方、退職後の年金額が必ずしも十分とは限りません。特に勤務医は厚生年金に加入しているものの、現役時代の生活水準と比較すると受給額にギャップを感じやすい点が課題になります。

不動産から得られる家賃収入があれば、公的年金に依存しない生活基盤を整えやすくなるでしょう。

家賃収入は働かなくても入ってくるストック型の収益であり、加齢による労働力の低下に左右されません。入居者がいる限り収益が継続し、ローン返済が終われば純粋な収入として手元に残りやすくなります。

医師のように多忙な職業でも、長期的に安定した資産形成を図れる点が不動産投資の大きなメリットです。

生命保険代わりになる

金融機関から融資を受けて不動産投資を行う場合、多くのケースで「団体信用生命保険」へ加入することになります。融資の種類は住宅ローンではなく不動産投資ローンになるため、団体信用生命保険への加入は任意のこともありますが、団体信用生命保険に加入することで、自分に万が一のことがあった場合や高度障害の状態になった際には、その後のローンの支払いが免除されます。

相続までを視野に入れているなら、団体信用生命保険に加入していることでローン残債のない収益物件を遺族に残すことも可能です。

また、通常の生命保険に加入する場合は保険料の支払いが発生しますが、不動産投資ローンを利用した団体信用生命保険であれば、保険料の支払いは家賃収入で賄えるというメリットもあります。

インフレに強い実物資産を得られる

現物投資の不動産投資は、インフレに強い点が特徴です。そもそも不動産にはインフレに強いという側面があり、地域によっては物価上昇と合わせて不動産の価値も上昇する傾向にあります。

最近では物価の上昇が続いており、今後もインフレの状態が続くと予想されています。そのような中で資産を現金で保有しておくと、資産価値が減少してしまいますが、不動産で保有することにより逆に資産価値を増やすことにつなげられるのです。

実際に消費者物価指数は過去70年間の間に約8倍まで上昇しています。つまり、現金の価値は70年間の間に約8分の1まで減ってしまっていることになります。その点、不動産は消費者物価指数に連動して上昇するため、物件選びさえ間違えなければ確実に資産価値を増やすことができるでしょう。

土地を保有する開業医などの場合は、相続を見越した病院経営としての土地活用として賃貸経営と病院経営を併用することも一考の余地があります。

レバレッジにより資産形成が進む

医師が不動産投資を行う際の節税以外の大きなメリットとして、レバレッジを利用することによって資産形成を加速させられる点が挙げられます。レバレッジとは、借り入れを利用して自己資金以上の投資を行い、その運用益によって資産を増やす手法を指します。

不動産投資では、金融機関による不動産投資ローン（アパートローン）を利用して自己資金の数倍にあたる物件を購入するのが一般的です。

例えば、現金2,000万円をそのまま投資して2,000万円の物件を購入した場合、利回り5％であれば年間家賃収入は100万円となります。それに対して、自己資金2,000万円に融資8,000万円をプラスして1億円の物件を購入した場合は、同じ利回り5％でも年間家賃収入は500万円となり、仮にローン返済がその半分であったとしても250万円のキャッシュフローを得ることができます。

特に、医師は信用力が高いため、有利な条件で融資を受けやすくなります。レバレッジを適切に活用することで、医師は自己資金を効率的に運用し、早期に資産形成を進めることができるのです。

相続税対策になる

不動産投資は、相続税対策としても高い効果が期待できます。預貯金や株式などの金融資産と比べると、土地や建物などの不動産は相続税評価額が実勢価格より低く算定されるため、同じ資産額でも相続税の課税対象が小さくなる点が大きな利点です。

特に、土地や賃貸物件は「貸家建付地」として借地権割合・借家権割合・賃貸割合を加味して評価され、相続発生時の税負担を抑えやすくなります。また、不動産を保有していると、相続後に売却や賃貸の継続など、柔軟な運用が可能で、遺族が資産を引き継ぎやすい点も魅力です。

勤務医がクリニック開業に踏み出す際、収益物件を併設するという選択もあります。節税効果だけでなく、家族の生活基盤を守る観点でも、不動産は相続対策に適した資産といえるでしょう。

医師が資産管理会社を設立して不動産投資を行うメリット

医師が不動産投資をする際は、資産管理会社を設立すると投資の効率性向上と節税において大きなメリットが得られます。ここでは、資産管理会社を設立した際に享受できるメリットを解説します。

所得税・住民税より法人税のほうが低い

医師が資産管理会社を設立して不動産投資を行う大きな理由の一つが、税率面での優位性です。個人の所得税と住民税を合計すると、最高で約55％に達します。高所得層である医師は累進課税の影響を受けやすく、収入が増えるほど税率も跳ね上がり、手取りを圧迫してしまいます。

一方、法人税は中小企業の場合、税率がおよそ23％台に抑えられています。個人で収入を得た場合と比べると、税負担が大幅に軽くなり、資産形成のスピードを高めやすくなるでしょう。

経費計上の幅が広がる

資産管理会社を設立すると、個人での不動産運用に比べて認められる経費の範囲が広がり、結果的に課税所得を圧縮しやすくなります。

法人名義で不動産を管理する場合、役員報酬、会議費、旅費交通費、車両関連費など、業務に関連する支出を経費として処理できます。個人ではプライベートとの区別が難しい項目でも、法人では事業との関連性を説明しやすく、税務上の扱いが柔軟になる点が強みです。

また、法人契約の生命保険や退職金制度を活用すれば、節税と同時に将来の資金準備にもつながります。

経費計上できる範囲が広がることで、個人運用では得られない節税効果を実感しやすくなり、資産形成を強力に後押ししてくれるでしょう。

所得の分散効果が生まれる

医師が資産管理会社を設立して不動産投資を行う大きなメリットとして所得の分散効果が期待できる点が挙げられます。

資産管理会社を設立すると、家族を役員や従業員とすることができ、役員報酬や給与を支払うことが可能になります。その結果、不動産収入を家族へ分散させ、世帯全体の税率を引き下げられる点が大きなメリットです。

もちろん、給与を支払うには業務の実態や妥当性が必要ですが、適切に運用すれば医師家庭にとって有効な節税手段となります。こうした所得分散の仕組みは、長期的な資産形成を進めるうえでも資産管理会社を利用する大きな価値につながります。

欠損金の繰越控除期間が10年に

個人で不動産投資を行う場合、赤字を翌年以降に繰り越せる期間は原則3年に限定されます。一方、法人であれば欠損金（赤字）の繰越控除期間が10年と長く、節税面で大きな優位性があります。

大規模修繕や空室発生などで一時的に赤字が出ても、法人であれば長期間にわたり黒字と相殺できるため、税負担を抑えながら事業を継続しやすくなるでしょう。また、設備投資を積極的に行っても経営を圧迫しにくく、安定した資産形成を支える仕組みとして機能します。

この繰越控除の制度は、不動産投資のように収益変動が起こりやすい事業との相性が良く、利益の波があっても長期的に税効率を最適化できます。

医師が忙しい日常の中で不動産事業を進める際、突発的な赤字によって経営が揺らぎにくい点は大きな安心材料です。長期的目線で資産形成を考える医師にとって、法人の欠損金制度は無視できないメリットといえます。

減価償却が任意償却になる

資産管理会社を設立して不動産投資を行う大きな利点として、減価償却を任意で調整しやすくなる点が挙げられます。

個人で不動産を所有する場合、法定の耐用年数に従って決められた額を毎年償却しなければなりません。一方、法人では事業計画や収益状況に応じて柔軟に償却費を調整できるため、利益のコントロールが可能です。

例えば、収益が大きく出た年に減価償却費を多めに計上して課税所得を抑え、逆に利益が少ない年は償却額を少なくする運用ができます。これにより、税負担の平準化を図りながら安定した経営を実現しやすくなります。償却費の調整により投資回収のスピードを高め、次の投資資金を確保する戦略にもつながります。

医師のように収入が安定している層にとって、節税と資金繰りの最適化を同時に進められる減価償却の柔軟性は大きなメリットです。

融資の面でも有利になる

法人を通じた不動産投資は、金融機関からの融資を受けやすい点も魅力です。

個人の場合、年収や借入状況に基づく与信が中心となりますが、法人であれば事業計画、収益性、資産規模など複数の要素が評価対象になります。資産管理会社として継続的に安定した収益を上げていれば、金融機関からの信頼が高まり、より長期の融資や高額の借入も検討対象に入りやすくなるでしょう。

さらに、法人では複数物件の一括管理がしやすく、キャッシュフローを明確に示せるため、金融機関からの評価が上がりやすい点も強みです。医師個人の信用力が高い点は変わりませんが、法人を併用することで資金調達力が強化され、より戦略的な不動産投資が可能になります。

相続税節税と資産承継でも有利

資産管理会社を活用すると、相続税対策や資産承継の面でも大きなメリットが生まれます。

個人名義で不動産を所有すると、相続時に不動産そのものが課税対象になりますが、法人名義の場合は株式が対象となります。非上場株式は評価方法が複雑で、一定の条件を満たせば評価額を低く抑えられるため、相続税の負担を軽減しやすくなります。株式の段階的な贈与により、後継者への資産承継を計画的に進められる点も強みです。

医師の場合、子どもが医療職を継がないケースもあり、資産承継の仕組みを柔軟に整えたいと考える家庭が増えています。法人であれば、役員構成や株主構成を変更しながら資産の移転を進められるため、家族全体の税負担を抑えつつ次世代に資産を残しやすくなります。

相続時の混乱を防ぎ、長期的な資産管理を円滑に進めるために、資産管理会社は非常に有効な手段といえるでしょう。

資産管理会社については、以下の関連記事もご参照ください。

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医師が資産管理会社を設立して不動産投資を行うデメリット

資産管理会社を設立して不動産投資を行うことにはたくさんのメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあるので理解しておきましょう。

勤務医は給与を資産管理会社に入金できない

勤務医が勤務先の医療機関から受け取る給与はあくまで「医師本人が勤務先から受領するもの」であって、本人が設立した資産管理会社に直接入金できるものではありません。

「給与所得をそのまま法人名義（資産管理会社）に入れて、個人名義よりも低い税率で法人課税を受ける」という節税スキームは、勤務医にとっては基本的に利用できない制約があります。

勤務医が資産管理会社を設立したとしても、本業の給与がそのまま法人収入になるわけではないため、その点をふまえて所得分散を図る必要があります。勤務医が資産管理会社を活用する場合には、税理士と相談したうえで実行することが望まれます。

設立コスト・維持コストがかかる

資産管理会社を立ち上げる際には、設立費用や専門家への依頼費用が発生します。定款の認証費用、登録免許税、司法書士報酬などが必要になり、株式会社であればおおむね20万円前後が必要です。

設立後も税理士への顧問料、決算書の作成費用、会計ソフトの利用料、法人住民税の均等割など継続的な維持コストが発生します。個人で不動産運用を行う場合と比べるとコストが大きく膨らみ、節税メリットより費用負担が上回る可能性もあります。

会社の売上規模が小さい段階では、固定費が経営を圧迫しやすく、資産管理会社を維持するためのキャッシュフロー管理が求められます。法人としての事務手続きも増えるため、会計管理に割く時間的負担も無視できません。

会社運営に必要なコストと労力を理解し、収支のバランスが取れるかどうかを見極める姿勢が欠かせません。

不動産の移転には注意が必要

個人名義の不動産を後から資産管理会社へ移転する場合、想定以上の税負担が発生する可能性があります。

個人から法人への移転は「売買」とみなされるため、譲渡所得税が課税される点に注意が必要です。特に、取得時から不動産の価値が上昇している場合、譲渡益が大きくなり、税負担が予想以上に膨らむリスクがあります。また、登録免許税や不動産取得税も発生し、名義変更にともなう諸費用がまとまって必要になります。

不動産の移転を安易に行うと、法人化のメリットより税コストが高くなり、資産運用の効率が低下する懸念があります。さらに、金融機関の融資条件が個人と法人で異なるため、移転後の返済計画に影響が出る点も考慮しなければなりません。

移転が本当に必要か、税務上の影響はどの程度か、専門家に相談しながら慎重に判断する姿勢が欠かせません。

法人の資金を個人で自由に使えない

医師が資産管理会社を利用して不動産投資を行う際のデメリットとして、「法人の資金を個人で自由に使えない」 という点が挙げられます。資産管理会社の口座にあるお金は、あくまで法人の事業活動のための資金であり、代表者や家族であっても個人的な目的で自由に引き出すことはできません。

法人の資金を私的に流用すると、税務上「役員貸付金」扱いになったり、「経費として否認」されたりする可能性があり、追徴課税や延滞税が発生するリスクがあります。

法人に属するお金を個人が使うには、役員報酬、給与、配当、旅費規程に沿った立替精算 など、税務上認められた正当な手続きが必要です。例えば、資産管理会社の資金で個人の生活費を支払った場合、税務調査で「経費とは認められない」と判断され、法人税・所得税の双方で課税されることがあります。

そのため、資産管理会社を活用する場合、法人と個人の財布を明確に分け、私的利用を避けるための資金管理ルールの遵守が欠かせません。法人名義の支出は領収書や契約書で事業関連性を説明できるよう整備し、経理処理についても税理士と連携して透明性の高い運用を行うことが求められます。

医師が不動産投資に失敗してしまう理由

不動産投資も投資である限り、不幸にも失敗してしまう事例がありえます。医師が不動産投資に失敗してしまう理由として代表的なものは、以下の3つが挙げられます。

・知識不足のまま営業トークに乗せられてしまった
・節税だけを考えて儲からない物件を選んでしまった
・勤務医がクリニックを開業する際の融資が難しくなった

それぞれ解説します。

知識不足のまま営業トークに乗せられてしまった

知識不足のまま不動産会社の担当者の営業トークに乗せられてしまって、不動産投資に失敗する方は一定数います。

残念ではありますが、不動産会社が投資家に対して物件を販売する際に、魅力的な利回りや節税効果ばかりを強調して、リスクやデメリットについて十分に説明しないケースも一定数あります。医師は本業が忙しいため、不動産投資に関する勉強や市場調査を十分に行う時間が取れない方も多く、その結果、営業担当者の言葉を信じて投資を決定してしまう場合もあるのです。

投資対象の物件に関するリスクを十分に理解せずに購入を決定すると、後になって想定外の問題が発生する恐れがあります。建物・設備の管理やメンテナンス費用が予想以上にかかったり、空室が続いて収益が想定を下回ったりするケースがあるでしょう。

このような失敗を避けるためには、不動産投資に関する基本的な知識を習得し、購入の意思決定前にしっかりと調査を行うのが重要です。また、信頼できる専門家のアドバイスを受けることで、営業トークに惑わされずに、冷静な判断を下せるでしょう。

節税だけを考えて収益性の欠ける物件を選んでしまった

不動産投資を行う医師の中には、節税効果を期待して物件を購入する方が多いのですが、節税のみを目的とし、収益性の低い物件を選んでしまうと不動産投資失敗の原因になります。

節税効果は不動産投資において重要な要素ですが、それだけに囚われてしまうと、物件そのものの収益性や将来性を見落としてしまい、結果的に物件が利益を生んでくれず、節税のための行動が単なる「損失」となる可能性があります。

例えば、節税だけを考えて減価償却を大きく取れる築古物件に飛びついてしまう方もいるかもしれません。購入した物件の立地条件や賃貸需要、管理費用の観点から投資物件として収益性が弱い場合、負担だけが残ることになります。

不動産投資においては、節税効果だけでなく、物件の収益性や市場価値の安定性を総合的に評価することが必要です。総合的にメリットのある物件を選ぶことで、長期的に見て成功する不動産投資が実現できるでしょう。

資金計画や安定収益を判断する指標については以下の記事を参照ください。

アパート経営に必要な自己資金はいくら？ 成功に導く出口戦略と資金計画

【徹底解説】不動産投資の利回り計算！ 賃貸経営を成功に導く指標とは

収益物件の購入事例としては、以下をご参照ください。

■収益物件の購入事例

勤務医がクリニックを開業する際の融資が難しくなった

勤務医が不動産投資を行う際は、将来的にクリニックを開業する際の融資が難しくなるリスクがある点に注意が必要です。

クリニックの新規オープンには、通常数億円の資金が必要となるため、一般的には金融機関からの融資が必要になります。不動産投資により大きすぎる負債を抱えている場合は、金融機関の与信枠（貸付限度額）を縮小させることになってしまいます。金額によっては、融資を断られるリスクが高まるでしょう。

将来的にクリニック開業を視野に入れている勤務医は、不動産投資を計画する際に、自己資金と借り入れのバランスを慎重に考える必要があります。金融機関は賃貸経営の収益性も重視しますので、節税だけではない収益性のある不動産投資がここでも求められます。

クリニック開業の際の資金計画も重要です。不動産投資と開業資金の確保を両立させるためには、長期的な視野で資産形成と負債管理を行い、無理のない投資計画を立てる必要があるといえるでしょう。

医師が不動産投資を成功させるための注意点

医師が不動産投資を成功させるためには、以下の3点に注意してください。

・不動産投資について最低限の勉強をする
・リスクコントロールをつねに意識する
・賃貸経営をサポートする賃貸管理会社とパートナーを組む

それぞれ解説します。

関連記事については、以下もご参照ください。

不動産投資のリスクとは？ リスクを正しく認識すればヘッジはできる

不動産投資は誰に相談する？相談事例から考える不動産会社の見極め方

アパート購入と賃貸経営の流れ！ アパート経営成功のポイント【保存版】

不動産投資について最低限の勉強をする

医師が不動産投資を成功させるためには、最低限の知識の習得が不可欠です。

不動産投資は、物件の選定やローンの組み方、税金の計算など専門的な知識が必要です。不動産関連の法令についてや、リスクマネジメント、建築の知識などが求められるケースも多いでしょう。これらの知識がないまま投資を行うと、不動産会社の営業トークに乗せられてリスクの高い物件を購入してしまう可能性が高まります。また、収益性の低い物件に手を出してしまい、長期的に見て資産が減少する恐れもあるでしょう。

不動産投資は入居者様に住環境を提供する不動産賃貸業であり、株式やFX（外国為替証拠金取引）など他の投資とは異なり、事業の側面が強いものです。「資金を投下したら終わり」ではなく、賃貸経営を継続して収益を積み重ねるものなので、勉強を通じて経営の工夫が発揮できるものでもあります。

成功させるためには、医師として多忙な日々を過ごしながらでも、書籍やセミナーを通じて基本的な不動産投資の知識を学ぶ努力を欠かさないようにしましょう。専門家のアドバイスを受ける際にも、基礎的な知識があれば適切な質問を行えるため、自分にとって最適な選択をする助けとなります。

リスクコントロールをつねに意識する

医師が投資を成功させるためには、リスクコントロールをつねに意識することが重要です。

リスクコントロールとは、予測可能なリスクを事前に把握し、そのリスクを最小限に抑えるための対策を講じることを指します。不動産投資には、空室リスク、家賃滞納リスク、修繕／老朽化リスクなど特有のリスクがともないますが、多くのリスクは事前に対策が可能で、適切な予防策によって低減化することが可能です。

例えば、空室リスクに対しては、「①入居者募集対応」「②仲介対応」「③管理対応（入居者対応/建物管理）」「④設備・工事対応」の、『4つの空室対策』を意識する必要があるでしょう。

災害リスクに備えて保険に加入したり、複数の物件に分散投資したりして、リスクを軽減することも考慮すべきです。リスクを適切に管理することで、投資の安定性を高め、長期的な成功を収めることができるでしょう。

賃貸経営をサポートする賃貸管理会社とパートナーを組む

不動産投資を成功させるためには、信頼できる賃貸管理会社とパートナーを組むことが非常に重要です。医師として多忙な生活を送りながら、物件の管理や入居者対応をすべて自分で行うのは現実的ではありません。そのため、効率的に賃貸経営をするためには信頼できる賃貸管理会社への業務の委託が必要不可欠といえます。

賃貸経営を適切にサポートしてくれる賃貸管理会社は、入居者募集や契約手続き、賃料の回収、物件のメンテナンスなど、幅広い業務を代行してくれるうえ、不動産投資におけるさまざまなリスクコントロールにおいても強力なパートナーとなってくれるでしょう。

特に、入居者管理やトラブル対応は、専門知識が必要であり、迅速かつ適切な対応が求められるため、プロフェッショナルに任せることで安心感を持って不動産投資に取り組めるはずです。

賃貸管理会社の実力を見極めるために、「管理戸数」と「賃貸仲介件数」に着目してみましょう。

基本的には、管理戸数が多ければ多いほど多様な入居者ニーズに対応できると考えられます。物件の管理対象地域を全国としているか、特定地域としているかでも変わってきます。

仲介件数とは、客付けに成功した実績を表す数値になります。そこでは、入居希望者様の多様なライフスタイルにマッチする物件の魅力をプレゼンする「提案力」が求められます。仲介件数は物件のよさだけで計ることはできません。入居希望者様とのコミュニケーションが決め手になります。

まとめ

医師と不動産投資は非常に相性がいいですが、万が一失敗すると大きなダメージになります。失敗を回避するためにも信頼できる賃貸管理会社をパートナーに選ぶことが大切です。

【リロの不動産】は医師のオーナー様との協働実績も豊富ですので、医師のオーナー様だからこそ提案できる内容もございます。

【リロの不動産・リロの賃貸】では、賃貸経営と不動産に関わるお困りごとをサポートいたします。賃貸経営や賃貸管理においては入居者募集や賃貸仲介、そして入居者管理や建物管理にこだわり、顧客満足度を向上しながら賃貸経営をサポートいたします。

特に空室問題を解決するための代表的なフレームワークである『4つの空室対策（募集／仲介／入居者管理／設備・工事）』を徹底して実行しております。

入居者募集と賃貸仲介については、賃貸経営データを活用したターゲット選定や募集内容の精査により入居希望者様に広くお部屋の存在をお伝えいたします。地域特性を踏まえ物件の優位性を探す競合物件調査により、募集物件の魅力を引き出す要素を洗い出し、住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）に、重要情報を魅力的に掲載します。

賃貸仲介の対応力については、地域密着企業としてエリア特性を熟知し、長年地域に根差して培ってきたノウハウを発揮します。賃貸需要や競合物件の動向に加え顧客管理システムの情報を利用した適切で迅速なフォローにより入居者ニーズを的確に把握しご希望の物件をご案内します。

ご入居の決定要因の一つとして、Googleマイビジネスの口コミや、担当者の対応力も安心してお住まいいただける重要な判断材料となります。顧客満足度を向上する取り組みとして、入居時アンケートで入居者様の顧客満足度を定点観測し、覆面調査で客観的に顧客対応力を把握し改善します。

入居者管理においては、日々の清掃業務やメンテナンスを行うことで入居者様の満足度を維持することを心掛けております。家賃の入出金や各種レポートによる現状共有のほか、契約書類や更新業務から解約後の再募集に至るまで、賃貸経営に関連する一連の業務を対応させていただきます。

工事・修繕対応については、適宜、原状回復工事、リフォーム・設備投資、リノベーション、大規模修繕などを計画的に対応することで、賃貸経営の収益を維持向上に努めてまいります。具体的には耐用年数のある設備や、法令を遵守する防火管理関連設備対応など、契約に準拠する対応を徹底し、突如発生する設備トラブルや迅速な原状回復に対応する体制を整えています。

医師でこれから不動産投資を行おうと考えておられる方はぜひ【リロの不動産】にご相談ください。

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