一棟アパート投資が不動産投資の成功者に選ばれる理由！判断基準を解説

2023.04.21

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不動産投資に関心があるものの、不安な気持ちが強く、なかなか実行に踏み出せない方もいるのではないでしょうか。不動産投資の方法にはさまざまなものがありますが、今回は不動産投資の1つである「アパート投資」について解説します。

アパート投資は他の不動産投資とどう違うのか、また、リスクや注意点について述べるとともに、アパート投資を成功させるコツについても紹介します。

1 アパート投資とは
2 アパート投資と他の不動産投資との比較
3 アパート投資のリスクと対策法
4 アパート投資成功のポイント
5 まとめ
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アパート投資とは

アパート投資とは、アパートを一棟建築または購入し、部屋を賃貸に出すことで入居者様からの家賃収入を得る不動産賃貸業の方法です。大家業としてイメージされることが最も多い不動産投資の中ではポピュラーな手法といえます。

アパート投資は小さな手間で大規模な資産形成を行えることや、リスクの多くを自分でコントロールできる点が特徴です。

アパート投資と他の不動産投資との比較

不動産投資の方法には、アパート投資のほか、区分マンション投資や一棟マンション投資、戸建て住宅投資などがありますが、アパート投資との違いはどのような点にあるのでしょうか。

はじめに、それぞれの不動産投資方法における違いを解説します。

アパート投資（新築・中古）

アパート投資とは、アパートを一棟まるごと建築したり、新築や中古を購入し、各部屋を賃貸に出すことで家賃収入を得る不動産投資方法の一つです。また、アパートを売却することで得られる収入も期待できます。

アパートを丸ごと一棟購入すると多額の資金が必要になります。しかし、賃貸に貸し出す部屋数が多くなる分、賃料収入が増加し、空室リスクを分散化する効果もあります。アパート全体がオーナー様の所有物件ですので、自由に改装することや新しい設備を導入することもできる点が特徴です。

アパート投資は、家賃というインカムゲインを長期簡にわたって受け取ることができ、家賃収入は景気や物価の動向にあまり左右されず安定している点もメリットといえるでしょう。

アパート投資の利回り

アパート投資の利回りは、不動産投資の中でも比較的高い水準になります。収益物件サイト「健美家」の「収益物件市場動向年間レポート 2022年」によると、一棟アパートの利回り（全国平均）は以下のとおりとなっています。

利回り	価格	築年数
8.29％	7,478万円	22.0年

ちなみに全国で一番高い水準を誇っているのは信州・北陸地域で、数値は以下のようになっています。

利回り	価格	築年数
12.85％	4,181万円	25.3年

また、全国で一番低い水準の地域は東京を中心とした首都圏で、以下の数値です。

利回り	価格	築年数
7.90％	7,907万円	21.7年

利回りは家賃収入と物件価格が関係するため、どうしても物件価格の高い首都圏は全国平均と比べ利回りが下がってしまいます。逆に信州および北陸地域は物件価格の低さが高利回りにつながっているといえるでしょう。

出典：健美家　収益物件市場動向年間レポート　2022年

アパート投資の融資難易度

銀行からの融資を受けるにあたっては、購入するオーナー様の属性にもよりますが、区分マンション投資よりは難しく、一棟マンション投資よりは容易だといわれています。

区分マンションはマンションの1室を購入して賃貸に出す投資方法ですので、購入費用を抑えられるという特徴があります。逆に一棟マンションは一棟アパートよりもさらに高額の資金が必要なため、場合によっては希望額の融資を受けられない可能性もあります。

その他

アパート投資は、高年収の方の節税対策として最適といわれています。特に法定耐用年数を超えた物件を購入し、減価償却費を多く計上することで、節税効果を高めることができます。

法定耐用年数を超えていない物件の減価償却期間が「（法定耐用年数－築年数）＋築年数✕0.2」で求められるのに対し、法定耐用年数を超えた物件の場合、減価償却期間は法「定耐用年数✕0.2」で計算するため、最終的な減価償却費が大きくなる仕組みです。

アパート投資は節税目的で不動産投資を行いたい方や、不動産投資においてキャッシュフローを重視する方向けといえるでしょう。

区分マンション投資（新築・中古）との比較

区分マンション投資とは、マンションの1室を購入して賃貸に出し、家賃収入を得る投資方法です。間取りが単身者向けのワンルームであることが多いため、ワンルームマンション投資ともいわれます。

ワンルームマンション投資の場合、初期投資が比較的少なくすむ点がメリットになりますが、空室期間は家賃収入が一切なくなるというデメリットがあるため、空室リスクへの対策をしっかり取ることが大切です。

区分マンション投資にも新築のマンションの一室を購入する方法と、中古マンションの一室を購入して賃貸に出す方法があります。

区分マンション投資は、建物自体の維持管理がマンションの管理組合に従わなければなりません。管理規約や物件の条件によってはお部屋を自由に改装したりすることができないこともあります。

区分マンション投資の利回り

区分マンションの利回りは、一棟アパート投資のほうが区分マンション投資よりも高いケースが多く見られます。ちなみに区分マンション投資の利回りの全国平均は以下のとおりです。

利回り	価格	築年数
7.41％	1,511万円	30.5年

区分マンション投資の融資難易度

新築マンションと中古マンションの違いはあるものの、総じて物件価格が一棟アパートよりも低いため、比較的融資を受けやすい点は区分マンション投資のメリットになります。属性に問題がなく、安定した収入が見込める方であれば希望額の融資を受けられるでしょう。

また、条件によりますが、新築マンションでは頭金0のフルローンも用意されており、自己資金の負担を少なく開始できる商品もあります。

その他

区分マンション投資は不動産投資の登竜門的な存在で、不動産投資初心者向けともいわれています。ただ、新築マンションの一室を購入し賃貸に出す場合は、初期投資費用が大きいため、利回りが低くなることにご留意ください。

区分マンション投資は、投資初心者や自己資金が少なめな方に向いているほか、建物を一棟丸ごと所有するよりも災害時のリスクを回避できるというメリットがあるといわれています。

一棟マンション投資（新築・中古）との比較

一棟マンション投資は「一棟もの」とも言われ、マンションを一棟丸ごと購入して全室を賃貸に出し、賃料収入を得る投資方法です。不動産投資の方法の中では投資金額が大きく、対象となるマンションも新築と中古があります。

アパートとマンションの違いに法的な定義はありませんが、一般的にアパートは主に木造・軽量鉄骨造で2階建てまで、マンションは鉄骨造や鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造で3階建て以上の物件を指します。

一棟マンション投資は資産規模が大きいことから、基本的にキャッシュフローも潤沢になるという特徴があります。数ある不動産投資方法の中でも少ない手間で資産拡大ができる点は、一棟マンション投資の強みともいえるでしょう。

一棟マンション投資の利回り

一棟マンション投資の利回りは、一棟アパート投資と比べると低めになっています。ちなみに2022年の全国平均は以下のとおりです。

利回り	価格	築年数
7.84％	16,652万円	28.1年

ただ、一棟アパートと大きな差はなく、一棟マンションだから利回りが低いというわけではありません。利回りを決めるのは、マンションの立地条件や地域における賃貸需要の有無などが大きく関係しているといえます。そのため、一般的に利回りが低くなりがちな首都圏の物件でも、立地条件が良く需要が高ければ利回りは高くなります。

一棟マンション投資の融資難易度

一棟マンション投資の融資難易度は不動産投資の方法の中でも一番高い傾向にあります。購入者の属性も年収が1,000万円以上あることや、保有金融資産が3,000万円以上あることが求められます。逆にそこまでの高所得者層でないと融資を受けられない可能性が高くなります。

そのため、一棟マンション投資に向いている方とは、代々受け継がれた土地を保有される方や、年収や保有資産に余裕があり、さらに資産規模を大きくしたいと考えている方となります。

その他

一棟マンション投資は、不動産投資の中だと土地を保有している方や不動産投資の経験者向けの投資方法になります。所得税・住民税の節税メリットも大きく、さらに相続対策としても最適な方法といえるでしょう。

ただ、減価償却の面からみると、減価償却期間が短い木造構造である一棟アパートの方が節税効果は高いです。なぜなら、一棟マンションに用いられる構造は鉄骨造や鉄筋コンクリート造となっており、減価償却期間が長く設定されているからです。そのため、同じ築年数の一棟アパートと一棟マンションなら、一棟アパートの方が節税効果を得られることになります。

戸建て賃貸住宅投資（新築・中古）との比較

戸建て賃貸住宅投資とは、戸建て住宅を相続で受け継ぐ場合や、建築もしくは購入して、賃貸に出して家賃収入を得る投資方法になります。戸建て住宅の間取り的にファミリー層が入居される対象となるため、長期間入居してくれるケースが多く、結果的に安定した収入が得られます。

ただし、築古の戸建て賃貸の場合はリフォームや修繕費用が高額になるというデメリットもあります。

戸建て賃貸住宅投資の利回り

戸建て賃貸住宅投資の利回りの相場は、新築か中古か、ご相続で受け継いだのかなど取得方法により異なります。新築だと6％程度、中古だと8％程度といわれており、さらに地域でも差があります。地方だと10％の物件もありますが、都市部だと7％程度に下がります。

条件によっては4％程度になることもありますので、戸建て賃貸住宅投資を行う際には利回りを含め、立地条件や賃貸需要などについて慎重に検討する必要があります。

戸建て賃貸住宅投資の融資難易度

中古の戸建て住宅を購入する際は、融資が難しくなる傾向にあります。ただ、戸建て住宅の場合、不動産投資の種類では少額で購入できるため、融資を利用せず現金で購入する方も多く見られます。

ただ、融資を受けない場合はレバレッジ効果が得られなくなる点に注意が必要です。レバレッジ効果が得られないということは、資産規模を拡大させるスピードが遅くなるということです。

その他

戸建て賃貸住宅投資には、物件の目利きが求められます。融資を受けることが難しい場合は、レバレッジ効果が期待できません。需要の見極めが難しいため、行動力があり自分で動いて収入を得る気力のある方に向いているといえるでしょう。具体的には時間に余裕がある方や、ご相続で受け継いだ戸建てを利用して賃貸経営に取り組みたいと考える方向けの手法になります。

購入を前提にする場合は、既に不動産投資を行っている方で、物件の目利きができる方に向いています。

アパート投資のリスクと対策法

アパート投資には金融資産の投資方法とは異なる特徴があり、アパート投資だからこそ得られる不動産投資特有のメリットがあります。しかし、実際に取り組むならば、どのようなリスクがあるのか、リスクの対策法についても理解しておくことが大切です。

この章では、アパート投資におけるリスクと対策法について解説します。

空室リスク

一棟アパート投資だけではなく、不動産投資全体にいえることですが、空室リスクをコントロールすることは不動産投資が成功するかどうかを握る鍵でもあります。満室状態を続けることはなかなか難しく、場合によっては長らく入居者様が付かない部屋が出てくる可能性があります。

空室の場合は家賃収入が入らないだけでなく、収入はないにもかかわらず運営にかかる修繕費や管理費などの費用が発生することもあります。そのため、つねに入居率を上げる施策を適正コストで対策することが重要です。

空室リスク対策としては物件購入時からニーズにあった立地を選ぶことを忘れないことが挙げられますが、ほかにも「募集力」「仲介力」「管理力（入居者管理/建物管理）」「工事／設備投資対応力」の『4つの空室対策』を意識することが大切です。

家賃滞納リスク／入居者信用リスク

家賃滞納リスクとは、入居者様が家賃を滞納するリスクをいい、家賃滞納者が発生すると家賃回収のための労力が膨大なものになります。また、騒音問題を起こしたり、共用部分に私物を置いたり、ゴミ出しのルールを守らないといったトラブルを起こす入居者様が出てくる可能性もあります。

家賃滞納や入居者様の信用リスクへ対策とし、一番に考えられるのは、入居時（契約時）に入居者様の審査を十分に行うことです。書面だけで判断するのではなく、実際に会ってどのような人物かを判断することも大切ですし、属性（年収や勤続年数）から、安定した収入があり、毎月家賃をきちんと払ってくれる方かどうかを確認することも必要です。

契約時に入居者様に家賃保証会社へ加入してもらうことも有効です。そうすることで後々発生する家賃滞納のトラブルを防ぐことにつながります。

老朽化リスク・工事／修繕リスク

老朽化リスクとは、建物の経年劣化などから資産価値を回復させるために工事や修繕のコストが発生するリスクのことです。工事や修繕が発生する場所によっては、修繕費用が高額になる恐れもあるため、修繕積立金を積み立てておくことや、賃貸経営の向上を考え、費用対効果を考慮した設備交換やリフォーム、リノベーションを計画的に行うことが大切です。

具体的な対策としては、建物の屋根や外壁など、部分によって修繕が必要な周期や概算費用をある程度把握し、長期的な視点で修繕計画を立てておくようにしましょう。

定期的なメンテナンスや必要な修繕を行わないと、競合物件と比較された際に入居したいと思ってくれる人が少なくなってしまい、空室や賃料低下により、物件価値が減少してしまうでしょう。適切な修繕は結果的に空室リスク対策にもつながります。

アパート投資成功のポイント

一棟アパート投資を行うなら、初回の投資を成功させて事業規模を拡大させていきたいと考えるものです。一棟アパート投資を成功に導くためには、どのような点に注意すればいいのでしょうか。

アパート投資の目的を明確にする

一棟アパート投資を行うにあたって、投資目的を明確にすることが大切です。目標がしっかりとしていないと途中でブレてしまい、経営が上手くいかなくなってしまいます。「何のために」「いつまでに」「どのくらいの収益を確保する」のかを決め、そこから逆算してどのくらいの自己資金が必要なのか、また目標を達成するための利回りはどのくらいかを決めるとよいでしょう。

また具体的に収入の目的が「月々のキャッシュフロー」なのか「老後に向けた資産形成」なのか、「相続対策」もしくは「節税対策」なのかについてもはっきりさせておくことで、取るべき戦略も不動産投資の手法も変わってきます。