不動産投資信託のREITとETF！現物不動産投資と徹底比較

2023.06.30

不動産投資について調べていると「REIT」や「ETF」といった言葉を目にすることがあります。REITとは「不動産投資信託」のことです。ETFは金融商品取引所に上場した「不動産投資信託証券」を意味します。REITとETFは自前で不動産を保有することなく、金融商品の取引感覚で不動産投資を行える点が大きな特徴です。

REITやETFはもともと米国を中心に編み出されたスキームで、2000年代以降は日本でも広がり始めています。

今回の記事ではREITとETFに関する基本知識について解説します。実物資産である収益物件を保有する不動産投資との相違点、投資としてのメリット・デメリット面についてもわかりやすく解説するので、ぜひ参考にお読みください。

REITとETFの基本知識

REITとETFの基本知識について解説します。REITを中心に金融商品としての仕組みを理解しておくとわかりやすいです。

REITとは

REITとは「不動産投資信託（Real Estate Investment Trust）」の頭文字をとった略称のことで、収益不動産を対象とした投資信託を意味します。一般的な投資信託と同様に、投資家から集めた資金を元手に収益不動産を運用し、運用結果から得られる賃料収入などを投資家に配当する仕組みです。

投資対象の不動産には大型商業施設やホテルといった大型不動産も含まれており、投資先となる物件の種類はかなり豊富です。基本的に賃貸事業に特化しているため、収益構造は比較的安定しているとされます。

最近はテレビCMなどで「J-REIT」という言葉も目にしますが、J-REITは「日本版REIT」のことです。日本で運用されるREITは日本の法律（投資信託及び投資法人に関する法律）に基づいた運用が行われるため、米国のREITとの差別化のために「J-REIT」と表記されます。

REITにおいて投資運用を行うのは「投資法人」です。投資法人は投資家から資金を募ったファンドの運用だけを担い、不動産選定や賃貸管理及び運営、資金調達などの現場業務についてはさらに専門の資産運用会社などに外部委託するかたちをとっています。

ETFとは

ETFとは「Exchange Traded Fund」の略で、日本語訳は「上場投資信託」です。REITと同じ不動産投資信託の一種ですが、金融商品取引所に上場して取引される投資証券の形態をとる点が大きな特徴となります。

買付けや売却も証券会社を通じて証券取引所で行います。取引方法は株式取引とほとんど同じなので、いつでも好きなタイミングで売買することが可能です。投資コストも数千円単位から始められるため、不動産投資初心者にも人気となっています。

J-REIT ETF（国内REIT ETF）とは

J-REITには個別銘柄以外にETFとして取り扱われる商品があり、これらは「J-REIT ETF」「国内REIT ETF」などと呼ばれています。J-REIT ETFは主に東京証券取引所で扱われる「東証REIT指数」などの指標に連動して売買価格が決まる仕組みです。投資コストも低く最低額は2,000円台から、多くの商品は1〜2.5万円台で取引可能となっています。

J-REIT ETFは証券取引所で価格の推移が公開されているため、売り時と買い時のタイミングがわかりやすいです。手数料や信託報酬も安く、1日に何度も売買を繰り返すことができます。

注意点としては、「市場価格」と投資信託の「評価価値」が乖離してしまう点です。場合によっては「買値」「売値」だけが一人歩きし、短期間で大きな価格変動が起こることがあります。

REITのメリット

投資商品としてのREITのメリット面について、4つのポイントを挙げて解説します。

少額から投資ができる

REITの最大のメリットの1つは少額から投資できる点です。安いものでは1万円から70万円前後の範囲で投資可能で、J-REIT ETFのような証券取引だと最低2,000円台から始められます。

個別銘柄を選ぶJ-REITでは金額を指定してからの購入もできますので、対象銘柄の価格と予算のバランスを見ながら好みの投資対象を選べます。1つの商品だけでなく複数の商品に分散投資することもでき、柔軟な投資スタイルを選択できる点も大きなメリットです。

流動性が高い（売買しやすい）

REITやETFはあくまでも金融商品ですので、売買取引そのものは比較的簡単です。通常のREITであれば一日一回、ETFだと1日に何度でも取引可能となっており、金額も少額から投資できるため売買のハードルも低いです。

REITは主に証券会社の窓口での取引となりますが、複数の商品を購入している場合はそれぞれの銘柄ごとの売買となるため、一斉に注文を入れると手続きが少し面倒になります。

ETFはほぼ株式取引と同じ方式なので、リアルタイムでの値動きを見ながらネット上で取引することが可能です。「買い時」「売り時」のタイミングの選び方も自由で、希望価格での指値注文や数量設定なども簡単にできます。

運用の手間がかからない

REITでは不動産の取得、売却や管理、入居希望者の募集など、実際の不動産運用はプロが行ってくれるので、投資家は不動産の運営に関わる必要がありません。

現物の不動産投資においても、賃貸管理実務のほとんどは賃貸管理会社にお任せすることになりますが、立地の選定や融資の実行、必要な設備投資の選択といった重要な経営判断は投資家の責任で行います。まったくのノータッチということはないわけです。

しかし、REITにおいて投資家がするべきことは売買のタイミングを探ることくらいでしょう。複雑な不動産実務に手間や時間を取られることなく不動産投資を行える点はREITならではのメリットです。

分散投資できる

REITやETFは少額から投資できるため分散投資に向いています。「卵は1つのカゴに盛るな」の格言のとおり、不動産投資の世界でも1つの不動産だけに投資対象を絞るのはリスクが大きいです。REITは複数の商品を購入しやすい仕組みのため、簡単に分散投資することができます。

また、複数の不動産を投資対象としたREITも定番です。いわゆる「複数用途型REIT」と呼ばれるもので「商業施設とホテル」「住宅とオフィスビル」といった投資対象の組み合わせによって、お互いの赤字リスクを補い合うかたちでの投資が可能となっています。

現物の不動産投資とREITの比較

現物の不動産を購入する不動産投資と不動産投資信託を購入するREIT、両者にどのような違いがあるかを見てみましょう。

投資金額

1つめの大きな違いは投資金額の規模です。対象となる不動産によって異なるものの、現物の不動産を購入する場合は頭金や諸経費込みで数百万円から1,000万円近くの自己資金が必要となります。まったく自己資金なしでは融資自体が下りませんから、そもそも買いたい不動産を購入できません。自己資金なしでは基本的にスタート地点にすら立てないということです。

一方、REITは1万円~2,5万円程度から、ETFだと最安2,000円程度から購入できます。金融商品を購入するだけですので借入れや頭金は必要ありません。

さらにランニングコストの面でも大きな違いがあります。REITを購入したとしても直接の不動産運用には関わりませんので、賃貸管理コストの負担は基本的にありません。経費として必要なのは信託会社に支払う手数料くらいです。

しかし、現物購入での不動産投資においては不動産の購入費用だけでなく「ローン返済費用」や「修繕費用」、賃貸管理会社に支払う「管理委託料」、それに固定資産税などの「租税公課」など、多種多様なランニングコストがかかります。

利回り

現物の不動産投資とREITの平均的な利回りを比較してみましょう。

J-REITの銘柄情報を投資家に提供する大手サイト「不動産投資ポータル」によれば、REIT全体での平均分配金利回りは4.09％となっています（2023年2月16日時点）。銘柄別にみると1～3位は以下のとおりです。（各銘柄と当社は関係ありません。）

1位：いちごオフィスリート投資法人　7.10％
2位：スターアジア不動産投資法人　5.83％
3位：マリモ地方創生リート投資法人　5.79％

出典元：不動産投信情報ポータル

ちなみに2022年6月時点での平均利回りは3.60%でしたので、不動産投資市場自体は活況の傾向といえそうです。

一方、現物不動産である収益物件の利回りはどうなっているでしょうか。不動産投資家向けの収益物件サイト「健美家」によると、2022年度の平均表面利回りは区分マンションで7.41％、一棟アパートで8.29％、一棟マンションで7.84％となっていました。

参考出典元：健美家収益物件市場動向年間レポート 2022年

利回りの数字だけをみると現物の不動産投資のほうが有利そうです。しかし、現物不動産である収益物件の運用ではローン返済費用や管理委託料などのランニングコストがかかりますので、コストを加味した実質利回りを基準に比較したほうがいいでしょう。

REITは不動産運用上のランニングコストを負担する必要はないものの、集めた資金の一部は投資法人側の手数料収入にも充てられるので、不動産投資としての利回りは低めとなります。とはいえREITは、配当可能利益の90%超を分配すると法人税が課税されないなどの税制上の優遇もあるため、一般的な株式や投資信託と比べると利回りの高い商品といえます。

流動性

流動性はREITのほうが圧倒的に高いです。現物の不動産は売ろうと思い立っても、実際に売却先が見つかるまでには相当時間がかかります。比較的早めに買い手がつく区分マンションですら売却までに1～3ヶ月ほど、一棟ものとなると早くても3～6ヶ月程度の時間がかかるでしょう。収益物件の購入費用が数千万から億単位の買い物になるため購入できる顧客層も少なく、簡単に売買契約が決まりません。

一方、REITはあくまでも「金融商品」ですので短期間での売却も可能です。通常のREITであれば1ヶ月に1回ペース、ETFであればリアルタイムで1日に何度でも売買できます。取引所が開いてさえいれば即売却することもできるので、価格が下がるリスクへの対応も迅速に行えます。

レバレッジ効果

少ない元手で大きな利益を生み出すことを「レバレッジ（てこ）効果」といいます。レバレッジ効果を生む投資の代表格が現物の不動産投資です。現物の不動産購入では不動産投資ローン（アパートローン）を活用できるため、実際に投じた投資費用に対するリターンは大きくなります。

例えば、物件価格5,000万円の中古アパート1棟を購入する不動産投資を想定しましょう。このようなケースでは購入資金の1割分、500万円程度の自己資金を準備したうえで残り4,500万円分を借入れするパターンが多いです。仮に実質利回り5%前後の運用が実現した場合、年間収益は約250万円となりますので、自己資金の約半分の収益を1年で回収できることになります。

REITやETFでは、「信用取引」によってレバレッジ効果を出すことができます。信用取引とは一定の保証金を担保として証券会社に預けることで、資金を借入れて投資に回す手法です。

ただし、倍率は約3.3倍までとなっており、現物の不動産投資のような高率のレバレッジはできません。REITやETFで信用取引を行う場合は、手数料等の諸費用が別途かかることや、相場の動きによって生じる損失幅が大きくなりやすいなどのリスクにも気をつけましょう。

不動産を運用する手間

REITは不動産運用の手間やコストが不要で、商品を購入したあとにすることは基本的にありません。不動産運用に関しては投資法人におまかせとなりますので、不動産に関する細かな知識やノウハウがなくても投資に参加できます。

一方、現物の不動産となる収益物件を運用する場合はやるべきことが膨大になります。賃貸経営のパートナーとなる賃貸管理会社が協力してくれるとはいえ、購入前の段階では不動産の選定、金融機関との交渉に力を注ぐ必要があり、購入後も収益不動産の維持管理や入居者様への対応、入居希望者の募集活動など、賃貸管理業務全般に関わる必要があります。

実際の売買に関連する書類の手配や賃貸管理業務はプロの賃貸管理会社などに委託する部分が大半となり、そこまで膨大な手間はかかりませんが、賃貸経営全体に関わる重要な経営判断などはオーナー様が自ら行わなければなりません。

運用コスト面においても「管理委託料」や「修繕費」、「租税公課」などを負担することになるため、不動産投資そのものに関する経営的な知識やノウハウを身に付けることで、迅速かつ的確な判断をしやすくなります。賃貸経営のパートナーに一任するスキームもありますが、不動産投資のリスクを防ぐための基礎知識などを備えるほうが自信をもって賃貸経営に望めるでしょう。

不動産投資や賃貸経営の範囲は広く、深い専門知識が必要になります。すべてを習得することは難しいでしょう。だからこそ、基礎的な経営判断のポイントをおさえ、専門分野の詳細情報や最新情報などはパートナーに教えてもらうと不動産投資のリスクを軽減できるでしょう。

現物の不動産投資に向いている方、REITに向いている方

同じ不動産投資ではあるものの、REITと現物の不動産投資では大きな性質上の違いがあります。それぞれの投資に向いている方はどういうタイプかについて解説しましょう。

リスクを許容し、大きく資産形成したい方は現物向き

レバレッジをかけて資産形成のスピードを上げたい方には現物の不動産投資をおすすめします。実物資産である収益物件は、金融機関の融資を活用することでレバレッジ効果を高めて資産形成や資産拡大のペースが早くなります。REITと現物の不動産投資を同じ期間運用した場合、最終的に形成される資産はまるで違うものになるでしょう。

簡単な事例で比較してみます。投資金額100万円と仮定し、REITと不動産購入の場合での利益幅を計算してみましょう。

REITを平均値の利回り4%で1年間運用したとすると、1年間での利益分は4万円。REITは基本的に複利効果がないので10年間の運用での利益総額は40万円です。

一方、同じく投資金額100万円を頭金として融資が実現し、実質利回り4%台の区分マンション2,000万円を購入したと仮定します。予定どおりの家賃収入が入れば1年間での利益は80万円、10年間運用し続ければ利益総額は840万円になります。

さらに厳しく見てみましょう。ローン返済分を差し引いた返済後利回りが2%と仮定します。区分マンションの「2,000円×返済後利回り2％」で、手元に残る利益は「年間40万円」となり、10年間では400万円が残ります。単純比較でREITの10倍のレバレッジが効いていることになります。

さらに、不動産投資の場合は、賃料収入を返済に充てることが可能であり、ローン完済後には実物資産である収益物件が手元に残ります。

ただし、リスクを許容する範囲は決めておいた方がいいでしょう。高いレバレッジ効果を狙うほど借入れリスクが大きくなります。空室が増えるなどの影響で、家賃収入が予定通りに入らない場合は、不足している返済額を補填しなければなりません。あまりに大きな借入れを行うと、返済が間に合わなくなる事態も考えられるでしょう。

また、インフレを抑制するために金利が上昇することによって返済額が大幅に増加してしまう「金利上昇リスク」にも注意が必要です。金利の上げ幅には国が一定の基準を設けていますが、借入額が多くなるほど「コンマ数%」の金利上昇により、毎月の返済額が数万円単位で跳ね上がることも少なくありません。

このように「借入れリスク」や「金利上昇リスク」に備えるためには、万全の空室対策を立てておくこと、予期せぬ金利上昇に備えて余裕のある返済計画を立てることが重要です。しっかりとリスクコントロールができれば実質利回り4%という数字は決して高いハードルではありません。本格的な資産形成をご検討の場合は、現物の不動産投資を検討してみましょう。

手間をかけずに手堅く増やしたい方はREIT・REIT ETF向き

REITは株式や投資信託の運用とほとんど同じです。手間やリスクをかけずに年数％の利回りで手堅く資産を増やしたい方に向いています。不動産投資に関する知識も特に必要なく、REIT ETFだと数千円単位から始められる手軽さも魅力です。

少額投資が基本となるため分散投資も簡単なため、リスクヘッジの観点からも優れています。「信用取引」を除けば、万が一、損益を出したとしても大きな負債を背負うことは少なく、予期せぬ出費を強いられることもほぼないでしょう。

一方の現物の不動産投資では、金融機関から物件を購入する際に多額の融資を受けて賃貸経営を行うことが前提となります。収益物件の購入後に満室にして賃貸管理会社に管理委託をすれば手間はかかりませんが、購入や売却、空室対策の各種判断が必要になります。

節税を考えている方は現物向き

節税効果は現物不動産を活用すると大きな効果を発揮します。不動産所得は給与所得などと合算できる総合課税の対象になるため、「損益通算」を利用できます。損益通算とは、プラスとマイナスの所得を合算して課税対象の所得を相殺できる仕組みです。

例えば、本業で得ている給与所得などの黒字所得分から、不動産投資での赤字所得分を差し引くことで課税所得分を縮小できます。不動産投資の初期段階では、キャッシュフローが健全で毎月一定の収入が入る状態でも、会計上では赤字になることが多いので、本業の所得が大きい方は不動産投資による赤字分と損益通算を行うことによって、大幅な節税につなげることができるでしょう。

また、現物の不動産は相続税の節税にも役立ちます。金融資産やREITと違い、不動産の相続税評価額は路線価と固定資産税評価額に基づいて計算するため、時価の6～7割程度の評価額に収まることがほとんどです。証券や現金などの金融資産は時価が相続税評価額となるので、同じ資産規模であれば不動産を保有していたほうが節税効果を得られます。投資額が大きいほど恩恵を受けられるでしょう。

土地に関する「小規模宅地等の特例」など、不動産特有のさまざまな税の軽減制度が用意されている点も大きな強みです。

一方、REITは金融商品ですので税金を安く抑える手段は基本的にありません。株式と同じく配当金や売却益を得るたびに利益の約20%分が課税されてしまいますので、節税効果を期待するのは難しいでしょう。

特に相続税対策などを優先したい方は、現物の不動産投資をご検討されることをおすすめします。不動産の相続では利用可能な各種控除や軽減制度の数が多く、時価の3割程度の課税評価額に収まることも少なくありません。

ただし、本来の目的は次世代に資産をつなぐことだと思います。節税だけが主たる目的にならないようにご留意ください。

まとめ

現物資産である不動産投資と、不動産投資信託のREITとETFを比較してきました。不動産投資とREITでは、不動産への投資活動部分は共通しているものの、運用するべき内容や性質が大きく異なります。REITは株式投資に近い「金融商品」ですので、労力をかけず手堅く投資を続けたい方に向いているといえるでしょう。

大きなリターンを得たい場合は現物の不動産投資へのチャレンジがおすすめです。金融商品と異なり、賃貸経営が軌道に乗れば資産形成のスピードが段違いに加速します。

ただし、実物資産である不動産投資の運用では、収益物件の選定や不動産投資ローンの借入れ、賃貸管理や入居者様への対応、各種工事や売却に税金対策など、投資リスクに備えることがたくさんあります。賃貸経営における判断を下す場面も多いため、不動産投資を成功させるためにはオーナー様の経営をサポートできる「プロ」の存在が欠かせないものとなります。

【リロの不動産】は不動産投資を始めたいオーナー様のパートナーとして伴走させていただきます。物件選びから賃貸管理、工事対応から売却まで、これまでに多くのオーナー様の賃貸経営をご支援することで、信頼と実績を積み上げてまいりました。収益不動産の運用に興味のある方は、ぜひ一度【リロの不動産】までご相談ください！