【徹底解説】不動産投資の利回り計算！賃貸経営を成功に導く指標とは

2023.06.21

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不動産投資を行う指標の一つが「利回り」です。利回りは不動産投資の基礎知識となるものであり、いくつかの種類がありますので、これから不動産投資を始めようと考えている方にはぜひとも理解しておいてもらいたい内容です。

本記事では表面利回り、実質利回り、FCR、自己資本利回り、ROIなどの不動産投資の利回りについて解説します。利回りについて詳しく知りたいと思っている方はぜひ参考にしてください。

利回りとは

利回りとは、「投資によって得られる収益の年間平均割合」を意味します。

つまり、不動産投資によって得られる家賃収入などの年間収入が、その物件購入価格に対してどのくらいの割合を占めているかを表すものです。

投資における利回り

不動産投資に限らず投資を行う際には、いくつかの指標を用いて投資商品を購入すべきか否か、また購入のタイミングや売却のタイミングを判断します。その指標の一つに「利回り」があります。利回りによって、投資家は複数の投資商品に対して売買の判断を下すことができます。

利回りは投資における指標のうち最も基本となるもので、「投資金額に対して運用商品がどれだけ利益を生んだか」を計るものです。

例えば債券に投資を行う場合、2つの収入を得られます。一つはあらかじめ設定されている利息で、このことを利率といいます。そしてもう一つは売買もしくは満期時に得る売買益（償還差益）で、この償還差益と利息を合わせた、債券投資を行った結果によって得られた年間あたりの利益を投資金額で割ったものが利回りです。

また、利回りとは一般的に「年間における利回り」を指します。私たちがよく使う利回りとは、投資金額に対する年間の収入が占める割合のことです。

不動産投資における利回り

アパート投資・マンション投資などの不動産投資は、収益物件を購入及び建築して、第三者にお部屋を貸し出すことで家賃収入を得る投資方法になります。不動産投資における利回りとは、購入した収益物件価格に対する年間の家賃収入が占める割合を指します。

不動産投資の利回りの計算方法については数種類あり、不動産広告でよく利用されている利回りとは満室状態を想定したものですので、実際に不動産投資を開始し、空室が発生している場合には、表示されていた利回りよりも低くなる点にご留意ください。

また、不動産投資における利回りは、近隣エリアの競合物件の状況や、収益物件の経年劣化とともに入居希望者が減少する傾向にあります。入居者ニーズと物件のポテンシャルを勘案して、新築から一定期間までの賃料が減少するケースが一般的です。

地方と首都圏の収益物件を比較した場合、賃貸需要の高い首都圏のほうが物件価格が高額になるため利回りは低くなり、地方のほうが物件価格が低額になるため利回りは高くなる傾向にあります。

不動産投資における利回りの計算方法には、大まかな収益率を求めるものや詳細な計算を利用して求めるものなど、さまざまな種類があります。計算の結果求められた利回りの数値をもとに、「最低でも○％」「理想は○％」というように投資判断を行います。

不動産投資における利回りの種類、そして計算方法について次章で詳しく解説します。

不動産投資における利回りの種類

不動産投資における利回りには

・表面利回り（グロス利回り）
・実質利回り（ネット利回り）
・総収益率（FCR）
・自己資本利回り（CCR）
・投資収益率（ROI）

などがあります。そして、それぞれが持つ意味と計算方法は異なります。

ここではこれらの利回りの意味と計算方法について解説していきます。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りとは、年間の家賃収入を収益物件の購入価格で割って求められる数字で、「グロス利回り」と呼ばれることもあります。表面利回りを求める式は以下のとおりです。

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100

ここで用いる年間の家賃収入は、満室状態を想定したものですので、空室が発生している場合の利回りは表面利回りよりも低くなります。

表面利回りは物件の収益性を大まかに把握するための方法で、計算式には物件を購入した際の諸費用や税金、さらに、賃貸経営に必要な経費や資期間中の空室率などを加味していないため、現実のお金の流れとは異なります。

不動産投資を行う際に「表面利回りに惑わされてはいけない」とよくいわれるのは、表面利回りが持つ「現実のお金の流れとは異なる」という性質をしっかりと把握しておかなければならないという理由からです。

表面利回りは、大まかな目安として捉えるようにしましょう。表面利回りの数値は参考にして、実際の賃貸経営で得られる収益から導き出される利回りとは異なる点を把握しておきましょう。

実質利回り（ネット利回り）

表面利回りと比べて、より賃貸経営の実態に近い利回りを表す指標として「実質利回り」があります。

実質利回りは、年間の家賃収入から物件の管理費用や保険料などの賃貸経営に必要な経費および税金を差し引いた額を物件の購入価格で割って求めます。経費としてあげられるものには管理費や修繕費のほか、固定資産税および都市計画税、火災保険料などがあります。

実質利回りは「ネット利回り」とも呼ばれ、不動産投資を行う際には表面利回りよりも実質利回りを重視します。実質利回りを求めるには以下の式を用います。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入－賃貸経営にかかる諸経費）÷物件価格×100

ちなみに年間賃料収入から管理費用や保険料などの必要経費と税金を引いた額は、「営業純収益」もしくは「NOI」とされていることから、「NOI利回り」とも呼ばれます。計算式は以下のように表すこともできます。

実質利回り（％）＝営業純収益（NOI）÷物件価格×100

賃貸経営にかかる経費は毎年一定ではありませんので、年によっては利回りが高くなることもありますし、経費が多くかかった年はその分実質利回りは低くなります。

総収益率（FCR）

総収益率（FCR）とはFree & Clearly Return（フリーアンドクリアリターン）のことで、利回りを求める基となる物件価格に購入時にかかった諸費用を加味して求めた収益率です。

物件を購入する際には、契約時にかかる印紙税、登記にかかる登録免許税や不動産取得税のほか、不動産会社に支払う仲介手数料などの費用が発生します。そして、それらの費用を含めた投資総額を元に収益率を求めたものが総収益率です。

総収益率（FCR）は以下の式で求めます。

総収益率（FCR）（％）＝営業純収益（NOI）÷投資総額×100

物件購入時の費用を加味することで、より厳密な利回りを求めることができるわけです。不動産投資を行うにあたり、収益物件を購入するには手続き上さまざまな費用がかかります。

自己資本利回り（CCR）

総収益率（FCR）が厳密な利回りの数字であることを見てきましたが、万全な指標かというとそうではありません。なぜなら不動産投資は金融機関からの融資を受けてレバレッジ効果を得られることから、融資を受けた場合を加味して賃貸経営の健全性を把握する必要があるからです。

融資を利用し、運用した場合の指標として「自己資本利回り（CCR）」があります。自己資本利回り（CCR）とはCash On Cash Return（キャッシュオンキャシュリターン）とも呼ばれており、年間のキャッシュフローを自己資本で割って求めます。

ちなみに年間キャッシュフローとは、NOI（年間賃料収入から管理費用や保険料などの必要経費と税金を引いた額）からローンの返済額を引いたものです。

自己資本利回りは、以下の式で求めます。

自己資本利回り（CCR）（%）＝年間キャッシュフロー÷自己資本×100

自己資本利回りを求めることにより、自己資金を運用した結果、最終的にどのような利回りで運用できているかを知ることができます。そして、金融から融資を受けることにより投資効率がどれだけ高まるのかについても、計算で求められます。

融資を受けることで投資パフォーマンスを上げられる点は、不動産投資が持つ独特の特徴で、他の投資ではなかなか見られないことです。そのため、自己資本をいくらにするか、そしてどのくらいの融資を受けるのかによって運用効率が変わることをしっかりと理解することが大切です。

投資収益率（ROI）

収益物件のパフォーマンスを求めることができます。金融機関から融資を受けることを前提に、年間のキャッシュフローまで算出すると、総投資額との割合を計算します。

投資収益率（ROI）とはReturn On Investment（リターンオンインベストメント）の略称で、投資した金額に対してどれだけの利益を上げることができたかを知る指標になります。投資収益率（ROI）が高いほど、投資のパフォーマンスがよいと判断できます。そのため、不動産投資を成功させるためにも非常に大切な指標になります。

投資収益率（ROI）は以下の式で求められます。

投資収益率（ROI）（%）＝年間キャッシュフロー÷投資総額×100

自己資本利回りが「目標の年間キャッシュフローを得るために、自己資本をいくら用意すべきか」を判断する指標であるのに対し、投資収益率は「目標の年間キャッシュフローを得るために、いくらの融資を受ける必要があるか」を判断する指標といえます。

また、キャッシュフローを高めるためには、金融機関へのローン返済額や入居者様からの家賃収入が大きく影響します。

変動金利タイプを選択して融資を受けた場合、金融機関へのローン返済額は金利によって変動します。そのため、金利上昇リスクを踏まえた、余裕を持った資金計画を立てることが必要になります。さらに入居者様からの家賃収入は空室が発生した際や家賃の下落などで減少することも想定しておかなければなりません。

不動産投資の利回り計算のシミュレーション

ここまで、不動産投資における利回りの種類と計算方法について解説してきましたが、賃貸経営を検討される際に、より具体的な利回りをイメージしていただくシミュレーションを行います。利回りを具体的にイメージする目的を優先するため、詳細な部分は省略していますのでご留意ください。

不動産投資のシミュレーション

不動産投資の利回り計算をシミュレーションするにあたって、前提となる年間家賃収入や物件価格そのほかについては以下のとおりとします。

・物件価格：5,000万円
・物件購入時にかかった諸費用：250万円
・年間の家賃収入：500万円（満室状態を想定）
・年間の賃貸経営にかかる経費：150万円
・自己資金：750万円
・金融機関からの融資：4,500万円
・適用金利：2％
・返済期間：20年

この数値を基に不動産投資の利回りを種類別にシミュレーションしてみましょう。

表面利回りの計算

表面利回りは年間の家賃収入を物件の価格で割ったものです。計算すると、

（年間家賃収入500万円÷物件価格5,000万円）×100＝表面利回り10％

です。

利回りが比較的高く算出されるのは、年間の家賃収入が満室状態を想定しており、空室率を加味しておらず、さらに賃貸経営にかかる経費や物件購入時にかかった諸費用も計算上除かれているからです。

年間ずっと満室状態がキープできていればいいのですが、退居者がでた場合はリフォームなどの期間が必要ですし、すぐに新たな入居者様が決まるとはかぎりません。この様な前提を踏まえると、表面利回りは対等の物件で得られると予想される収益率を大まかに把握する指標だと捉えるようにしましょう。

実際、この後の実質利回りや総収益率（FCR）を計算していくにつれ、実際にどれだけの利回りで運用できるのかを把握できます。

実質利回りと総収益率の計算

実質利回りは営業純収益（NOI）を物件価格で割り、パーセンテージで表したものです。そして営業純収益とは年間の家賃収入から年間の賃貸経営にかかる経費を差し引いたものになりますので、計算すると以下になります。

年間家賃収入500万円－年間経費150万円＝営業純収益（NOI）は350万円

営業純収益を代入すると、実質利回りは、以下の計算となります。

営業純収益（NOI）350万円÷物件価格5,000万円×100＝実質利回り7％

表面利回りが10％であるのに比べ、3％低く算出されています。賃貸経営にかかる経費を加味することで、利回りも変化します。

次に、総収益率（FCR）を求めてみましょう。

総収益率は、実質利回りを求める際に利用した営業純収益と、物件価格に物件購入時にかかった諸費用を加算した投資総額を基にして算出します。総収益率の計算式「営業純収益÷投資総額×100」に当てはめて計算してみましょう。

（年間家賃収入500万円－年間経費150万円）÷(物件価格5,000万円＋諸費用250万円)×100

となり、総収益率は6.67％になります。

計算の基が投資総額に変わるだけで7％の利回りから6.67％まで減少したになります。もちろん購入時の諸費用が250万円よりも多ければ、総収益率は下がりますし、年間の賃貸経営にかかる経費によっても最終的な総収益率は変化します。

自己資本利回り（CCR）の計算

続いて自己資本利回り（CCR）をシミュレーションしてみましょう。ここでは計算を簡単にするために、金利2％、返済期間20年、元金均等方式で計算した近似値である年間230万円の返済で試算します。自己資本利回りを求める式は「年間キャッシュフロー÷自己資本×100」ですので、まず年間キャッシュフローを求める必要があります。

年間キャッシュフローは家賃収入から賃貸経営にかかる経費そしてローン返済額を差引いたものですので、「500万円－150万円－230万円」＝年間キャッシュフローは120万円になります。

すると、自己資本利回りは、

年間キャッシュフロー120万円÷自己資本750万円×100＝16％

になります。

金融機関から融資を受けず、すべて自己資金で物件を購入した場合を想定した場合、総収益率は350万円÷5,250万円×100＝6.6％です。融資を受けることにより、6.6％から16％の自己資本利回りになり、10％も利回りが向上しています。

自己資金のみで物件を購入した場合の投資金額を回収するまでの計算をしてみましょう。

100％÷総収益率6.6％≒投資回収期間15

投資回収期間は15年かかります。金融機関から融資を受ける場合の回収期間を計算すると、

100％÷総収益率16％＝投資回収期間6.25

投資回収期間は6年に縮まりました。これこそ金融機関からの融資を活用した不動産投資のレバレッジ効果といえます。

投資収益率の計算

最後に投資収益率（ROI）を計算してみましょう。ここで用いるのは投資総額ですので基になる金額は物件価格に購入時にかかった諸費用の250万円を加えた5,250万円です。そして、年間キャッシュフローは120万円ですので、投資収益率（ROI)は「120万円÷5,250万円×100」≒2.3％となります。

年間キャッシュフロー（120万円・月額10万円）を得るためには、融資を含めて5,250万円用意する必要があることがイメージできます。そのうえで、自己資金をいくらにするか、金融機関からの融資額をいくらにするかを検討し、レバレッジ効果を得るとともにキャッシュフローを最大化できるような資金計画を立てる必要があります。

自己資金と融資額のバランスも非常に大切です。なぜなら自己資本利回りが高いということは、収益を大きく生み出していることになりますが、金融機関からの借入額を多くすることにより、返済額も比例して多くなり、最終的にキャッシュフローを減らす要因にもなってしまうからです。その結果、不足の出費や金利上昇リスクに対応する力が弱くなってしまうことを考慮しなければならなくなります。

投資の世界では、利回りが高いということはリスクも大きいということを意味するので、自己資本利回りを高める際にもこの点は注意しておきましょう。

不動産投資における利回りの注意点

不動産投資における利回りを考える際には以下の点に注意する必要があります。

・利回りとリスクは背中合わせであること
・利回りだけで判断するのは危険であること
・あらゆるリスクを想定する必要があること

この章では、これらの注意点について詳しく解説します。

利回りとリスクは背中合わせ

利回りとリスクはつねに背中合わせの状態にあります。不動産投資に関わらず利回り（リターン）が高い投資商品はリスクも大きく、ハイリスクハイリターンの商品もあればローリスクローリターンの商品もあります。しかし、ローリスクハイリターンの商品は投資の世界には存在しません。

リスクとリターン（利回り）は、つねに正比例の状態にあることをしっかりと理解しておきましょう。

例えば、各国の国債の利回りを見てみると、日本の10年国債の利回りが0.310％であるのに対し、ハンガリーの10年国債の利回りは8.330％と高くなっています（2023年3月29日時点）。

ハンガリーは新興国ですので、発行体である国への信用が不十分です。新興国の債券の利回りが高い理由の1つに、財政が不安定でデフォルト（債務不履行）のリスクがあることが挙げられます。為替の下落も十分に予想されます。さらに、政治基盤が不安定で、政権交代があると経済・金融の法律が変わってしまうなどのカントリーリスクがあるからこそ利回りが高くなるのです。

利回りだけで判断するのは危険

利回りは不動産投資における一つの指標です。だからこそ利回りだけに頼って投資判断を行うのは危険です。

特に、表面利回りだけで投資判断を行うことは避けるようにしましょう。不動産会社のチラシに記載されている利回りの多くは表面利回りであることが多いです。また、満室状態を想定した利回りの掲載も多く、実際の運用状況とは異なるケースも多く見られます。

表面利回りの計算上、物件価格が安いことから表面利回りが高く表示されていることもあります。物件価格が安い理由にはさまざまな要因が考えられますが、築年数が古いことや立地が悪いことが理由で物件価格が安い場合、購入したとしても入居者様のボシュができず、空室になるリスクもあります。

空室が続くと家賃収入が十分得られないにもかかわらず、物件を維持するための修繕費用などがかさみ、キャッシュフローを減少させることにもなりかねません。

新しい新駅が開通される。道路拡張により利便性が向上する。新しい商業施設などが出来上がるなどの好条件となるエリアもあれば、メインターゲットだった大学の移転により、学生の賃貸需要が減少するなどのリスクもあります。

利回りは物件の価値を測定する1つの指標にすぎません。実際に賃貸経営を行う視点をもって、多彩な角度から物件を検証しましょう。

あらゆる不動産投資のリスクを想定する

不動産投資にはさまざまなリスクがあり、それらのリスクをいかにコントロールするかが不動産投資の成功にかかっているといっても過言ではありません。

不動産投資の代表的なリスクとしては、以下のものが挙げられます。

・空室リスク：入居者様が入らないことにより、家賃収入が減少するリスク
・家賃下落リスク：経年劣化などによって物件の競争力が低下し、家賃が下落するリスク
・家賃滞納リスク：入居者が家賃を滞納してしまうリスク
・修繕／老朽化リスク：物件の老朽化にともない修繕・設備費用が発生するリスク

特に空室リスクは不動産投資において重要な位置を占めます。空室期間中は家賃収入がないにもかかわらず、収益物件の維持費用や金融機関へのローンの返済は発生します。そのため、オーナー様のキャッシュフローを大きく圧迫する原因になります。

また、都心に近い物件でなければ、収益物件の経年劣化による家賃の下落は避けられないと想定しておきましょう。家賃は築年数に比例して下がる傾向にあり、築10年で約90％、築20年では約80％と10年ごとに約10％ずつ賃料が下がっていく傾向にあります。築20年を過ぎると家賃の下落幅は緩やかになるものの、物件を維持するための修繕費が多くかかるようになります。

そのほか、家賃滞納が起こった際にどのように対応するかや、修繕や老朽化リスクに対しては計画的に点検や設備の入れ替えや大規模修繕を実施するなどの対策を実行する必要があります。