あなたにおすすめの不動産投資はどれ？成功ポイントを徹底解説

2023.06.27

オーナー様リロの強み収入アップ法人向け

『リロの不動産』リロパートナーズのご紹介資料

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、自分にとって一番合っている投資方法はどれなのか、迷っている方もおられるのではないでしょうか。

本記事では、投資の目的別、そして属性別におすすめの不動産投資種別や不動産投資を成功させるポイントについて解説します。

不動産投資をこれから始める方はもちろん、すでに不動産投資を行っているベテランの方や不動産投資に対して悩みを持っている方もぜひ参考にしてください。

1 不動産投資の始め方
2 不動産投資の種類
3 投資目的から考えるおすすめの不動産投資
4 投資家の属性から考えるおすすめの不動産投資
5 不動産投資を成功させるポイント
6 まとめ
7 関連する記事はこちら

不動産投資の始め方

不動産投資の始め方について、概略とポイントを理解するために、賃貸経営の流れと合わせて解説します。

不動産投資の情報収集

不動産投資を始めるにあたり、最初に行うことは不動産投資に対する知識を身につけることです。「不動産とは」「投資とは」から始まり、「不動産投資とは何か」を知っておかなければ不動産投資を成功させることはできません。

不動産投資の知識は書籍を読むことで得られることもありますし、不動産会社が開催するセミナーに参加して得ることもできます。書籍だけでは専門用語も多く理解できない部分も、セミナーに参加することで主催者に質問することができ、より理解を深められます。

ただし、不動産投資に関する知識はすぐに身につくものではありません。この記事でもご紹介をしますが、可能な限り、同じテーマの書籍を複数冊読むようにしてみましょう。書籍でもWEBの情報でも、同じような内容が記載されているところは不動産投資で大事なポイントになります。不明点がある場合は、セミナーなどで問合せをして疑問点を解消しましょう。

投資目的を決める

不動産投資を行う目的が明確になっていなければ、どの投資方法を選べばいいのか判断できません。

例えば「月々のキャッシュフローを得ること」が目的なのか、「節税」を目的としているのか、「一定規模の資産を構築したい」のか、目的は投資家それぞれで異なります。

具体的な目標としては、「老後資金の形成」や「毎月の収入を増やす」などが挙げられますが、目標と合わせて金額と期日も決めておくことも重要なポイントです。

「何のために、何年後の何歳までにいくら貯めたい」、「定年後の自分年金として、毎月の収入の上乗せ分として5万円確保したい」など、具体的な金額や期日を決めることで、目的と内容が具体化されます。

まず自分が不動産投資を行う目的を明確にし、そのうえで投資戦略を決めるようにしましょう。そうすることで最終的に用意すべき自己資金の金額や、保有物件の種別や目標達成に必要な戸数が把握できます。もし、不透明なことがある場合は、パートナーさんに相談をしてみると具体的なイメージが描けるでしょう。

物件の選定をする

自己資金の準備を行いながら、候補となる物件の種類を選択します。不動産投資の候補となる収益物件の選択肢には、以下のようなものがあります。

・区分マンション
・一棟アパート
・一棟マンション
・戸建て賃貸住宅

目的を明確にし、出口戦略を立てるなかで候補となる物件が絞れると思います。候補になる収益物件が最終的な目的達成を実現するように購入する収益物件の種類や条件を決めましょう。できるだけ詳細に検討することで、売買の意思決定を自信をもって行えるだけではなく、不動産会社からもピンポイントで希望条件の物件を紹介してもらいやすくなります。

購入する収益物件の種類が決まったら、具体的な物件の選定に移ります。物件を選定する前に忘れてはならないのは、候補となる物件の売買相場をつかんでおくことです。市場で売買価格の相場を把握するためには、投資家向けの収益物件ポータルサイトの活用が有効です。

また、物件の相場を調べる際には、家賃相場も合わせてつかんでおきましょう。家賃相場は一般消費者向けのポータルサイトを見ることで把握できます。

物件の相場が把握できたら、簡単な収支計算を行い、具体的に不動産会社に問い合わせます。候補となる物件があれば、現地訪問を行うとともに、対象の物件を購入した場合の収支シミュレーションや資金計画、さらに出口戦略も考えておきましょう。検討段階によっては、シミュレーションができない場合もあると思います。でも、それでいいのです。

不動産投資は焦らず、納得のいく状態でスタートすることが大事になります。

金融機関に融資相談をする

最終的に購入する物件が決まったら、金融機関に融資相談を行います。もちろん必ず融資を受けなければならないわけではありません。自己資金だけで購入する考えであれば、融資は必要ありません。ただし、不動産投資マーケットの実情を知るパートナーに意見を聞かないのは少々もったいないものです。

融資を申し込んだら審査に移りますので、審査結果を待ちましょう。

融資を受ける金融機関は、不動産会社から紹介されることもありますし、自分で選んでも構いません。ただ、不動産会社から紹介された金融機関を利用することで手続きが楽になるケースもあります。不動産会社から紹介された金融機関を利用するメリット・デメリットと、自分が選ぶ金融機関を利用するメリット・デメリットを比較して、最終的に利用する金融機関を決めるようにしてください。

物件の購入・契約をする

選択した物件で金融機関の仮審査が下りたら、売主様と物件の売買契約を締結します。

その際には、「ローン特約」を契約内容に付加することを忘れないようにしましょう。ローン特約とは、物件を購入する際に金融機関から希望金額の融資を受けられなかった場合に、締結した不動産売買契約を無条件で解約できるというものです。融資の結果は本審査が完了するまでわかりませんので、付加しておいたほうが安心です。

不動産売買契約締結前には宅地建物取引士から重要事項の説明がありますので、内容を確認し、少しでも不明な点があればその場で確認するようにしてください。

賃貸管理会社の選定

収益物件を購入するということは、物件の所有者であるオーナー様として賃貸経営を行うことになります。オーナー様は収益物件を管理する必要がありますが、ご自分で管理業務を行うオーナー様もいれば、賃貸管理会社に管理業務を依頼するオーナー様もいます。

収益物件の管理業務は多岐にわたり、不動産投資や賃貸経営に慣れた方や、管理業務の知識がある方、かつ、時間の余裕がある方でなければ、出口戦略を考えながら収益物件を管理するのは難しいところもあります。

特に不動産投資初心者の方や、副業で不動産投資を行う場合は、できるだけ賃貸管理会社に管理を委託することをおすすめします。対応業務を知ることで、実益を得ながら学ぶことも可能になるためです。

大切なことは、「信頼できる賃貸管理会社を選ぶ」ことです。賃貸管理会社は数多くありますので、ホームページなどで実績やサービス内容を確認するとともに、最終的に2～3社に絞ったら実際に訪問して担当者と話すなど、安心して賃貸管理業務を任せられる賃貸管理会社を選定するようにしましょう。

物件の引渡し／運用・管理の開始

金融機関からの融資が決定し、融資実行日が分かったら、その日に物件の引渡しが行われます。引渡しの手続きは一般的に金融機関にて行われます。合わせて所有権移転登記や抵当権設定登記などの登記手続きも行います。

手付金を除いた残金を決済したら、晴れて正式にオーナー様となります。同時に、物件の運用・管理の開始となります。

不動産投資の種類

不動産投資の種類には主に、

・区分マンション投資
・一棟アパート投資
・一棟マンション投資
・戸建て賃貸住宅投資

の４つがあります。ここではそれぞれの種類の内容について解説します。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションの1室を購入し、第三者に賃貸に出すことで賃貸物件として運用し、家賃収入を得る投資方法です。

区分マンション投資は単身者層をターゲットにしているケースが多く、必然的に間取りもワンルームが多いことからワンルームマンション投資とも呼ばれています。間取りにはワンルーム以外でも単身者の需要に応じて1K、1DK、1LDKなどがあり、さらにファミリー向けの2LDK、3LDKなどもあります。

一棟アパート投資

一棟アパート投資とは、自分が所有している土地にアパートを建築、もしくはアパートを土地ごと購入しすべての部屋を賃貸に出すことで入居者様から家賃収入を得る投資方法です。建物をまるごと所有することから、「一棟もの」と呼ばれることもあります。

一棟アパート投資は節税効果も高く、キャッシュフローの獲得も見込めるため、不動産投資の中でも目指す方が多い不動産投資の種類です。

一棟マンション投資

自分の所有している土地にマンション一棟をまるごと建築、またはマンションを土地ごと購入して、第三者に貸し出し、賃貸収入を得る不動産投資方法を一棟マンション投資といいます。

マンションとアパートの違いに法的な定めはありませんが、一般的にS造、RC造、SRC造で3階以上のものをマンションとしています。一棟マンション投資も単身者をターゲットにしているケースが多く、間取りはワンルームから1LDKの場合が多い傾向にあります。

賃貸需要が見込める土地活用や、相続対策として一棟マンション投資を選ばれる方が多いといえます。

戸建て賃貸住宅投資

戸建て住宅を第三者に賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法です。戸建て賃貸住宅投資では、ファミリー層がターゲット層になるので、長期的に安定的な収入を得られる傾向がある反面、築古物件の場合は金融機関の融資が難しいなどの注意点も存在します。

投資目的から考えるおすすめの不動産投資

投資目的は明確にできたものの、実際にどの不動産投資方法を選べばいいのか分からない方もおられるのではないでしょうか。

ここでは、投資目的から考えられるおすすめの不動産投資について紹介します。

月々数万円の副収入を目的とする場合

副業として毎月数万円程度のキャッシュフローを目的とするなら、金融機関からの融資を利用して、中古の区分マンションを複数戸所有するか、中古の一棟アパート投資がおすすめです。

キャッシュフローを得るために高利回りの物件を保有したいなら、都心ではなく郊外または地方で中古の物件が候補に上がります。ただし、築年数が古い物件は金融機関から融資を受けることが難しく、空室リスクも考えられるため、賃貸経営に関する知識と経験が必要となります。

空室リスクを抑えたいのなら、都心に近い立地を選ぶことになりますが、利回りが低くなる傾向にあるので、金融機関からの融資と返済比率が合うことが物件選びのコツになります。条件にあった中古の区分マンションや、一棟アパートから探してみましょう。

将来に資産を残すことが目的の場合

将来に向けて資産を構築することが目的であれば、金融機関からの融資を活用し、耐用年数の長いRC造の新築もしくは築浅の一棟マンション投資か、築浅の一棟アパート投資を検討しましょう。特に土地を保有している場合は、新しくアパートやマンションを建築する選択肢もあるでしょう。

一棟マンション投資は一棟アパート投資と比べて資産規模が大きいので、家賃収入が大きくなります。戸数が多くなれば、空室リスクも分散できます。一般的に一棟アパート投資と比べれば利回りは低い傾向ですが、区分マンション投資よりも利回りは高くなります。

また、土地も所有するため、建物だけを保有する区分マンション投資と比べ、資産の評価が下がりにくい点も有利に働きます。建物は経年劣化によって資産価値が低下していきますが、建物全体を所有しており運営も自由に行えますので、定期的に修繕を行い建物の価値を維持しておくことで、資産価値の低下を防ぐことができます。

ただし、一棟マンションを保有するとなると、維持管理の費用が高額になります。賃貸管理会社への委託料や固定資産税なども高額になりますので、いつ、どのような支出がどれくらい発生するかといった資金計画を綿密に立てておくことが大切です。

リタイア可能なほどの収益が目的の場合

家賃収入だけで生活ができる、リタイア可能なほどの収益が目的の場合、対象となる不動産投資方法は一棟アパート投資、もしくは一棟マンション投資です。しかも複数所有することが必要になります。

まず一棟アパート、もしくは一棟マンションを購入し、賃貸経営が軌道に乗ったうえで、次の物件を購入するなど長期的な計画が求められるでしょう。

また、安定した家賃収入を得るためにも、単身者向け物件であれば「都心までのアクセスがよい」「スーパーマーケットやコンビニエンスストアが近くにある」、ファミリー層向け物件であれば「公園や学校が近くにある」といった立地条件が求められます。また、物件が建っている地域が、将来的に発展するかも視野に入れて物件を選定する必要があります。

リタイアする年齢にもよりますが、リタイア後の期間が長ければ長いほど、長期的な安定収入を得られるとともに、将来的な地域の成長性も考慮しておく必要があるでしょう。

節税が目的の場合

節税が目的ならば、法定耐用年数が過ぎた中古の一棟アパート投資がおすすめです。法定耐用年数を過ぎた物件は新築物件よりも減価償却期間が短く、年間で計上できる減価償却費を大きくとれるため、その分所得税を節税できます。

ちなみに法定耐用年数を過ぎた中古物件の法定耐用年数は、その物件の法定耐用年数の20％で計算されます。まだ法定耐用年数が残っている場合は、法定耐用年数から経過年数を差し引き、さらに経過年数の20％で算出された年数を「足した」年数が減価償却期間になります。

不動産の減価償却では、土地部分は算入できません。一般的に、築古物件は土地部分の価値が高くなるので、その点は注意する必要があります。また、築古物件は流動性が低い（売りにくい）傾向にありますので、出口戦略を考慮して取得するようにしましょう。

相続税対策が目的の場合

相続税対策を目的とするなら、一棟アパート投資もしくは一棟マンション投資がおすすめです。

相続財産を評価する際、金融資産の場合は時価で評価されますが、それを不動産に組み換えておくことで相続財産評価額を大きく下げることができます。また、生前贈与を併用した相続税対策も可能です。

生前贈与にはメリットもありますが、留意すべき点もありますので、生前贈与の仕組みをしっかりと理解してから行う必要があります。

投資家の属性から考えるおすすめの不動産投資

不動産投資は金融機関からの融資を受けて行うことでレバレッジ効果が得られるという特徴があります。ただ、誰もが希望するだけの融資を受けられるわけではありません。金融機関は申込者の属性と担保となる不動産の価値などから最終的な融資金額を判断します。そのため、不動産投資において属性は非常に重要なポイントになります。

ここでは投資家の属性別におすすめの不動産投資を紹介します。

ちなみに融資の姿勢は金融機関によって異なりますので、一概にここで紹介したとおりになるというわけではありません。あくまでも目安の1つです。収益物件を扱う不動産会社と金融機関との関係性もあるため、気軽に相談をしながら最適解をお探しください。

融資が難しい場合

属性があまり高くなく、金融機関からの融資を受けることが難しい場合は、全額自己資金で購入できる物件を選択する必要があります。具体的には中古の戸建て賃貸住宅投資や中古の区分マンション投資が選択肢として挙げられるでしょう。

中古の戸建て賃貸住宅や中古区分マンションなら、都心でも2,000万円以下で購入できますし、地方では数十万程度から購入できる物件もあります。

物件を購入しなければはじまりませんが、ハジメルことがゴールではありません。一定規模の貯蓄をためる選択肢も当然存在します。ご自分の投資目的に合わせた物件を探し、購入するようにしましょう。

年収700万～1,000万円の給与所得者の場合

年収700万円～1,000万円のサラリーマンや公務員などの給与所得者であれば、ある程度の融資を受けられるでしょう。

具体的には、新築・中古の区分マンション投資や中古の一棟アパート投資に取り組むことが可能です。

一般的に給与所得者は自営業者などに比べると安定した収入が見込めると判断されます。そのため、属性の評価において有利になる可能性があります。金融機関としても高額な融資を行うわけですので、完済まできちんと返済してもらえるかどうかといった返済能力を重視します。

勤務先の規模や業種などにより安定性の評価は異なりますが、提示された融資金額と自己資金を合わせた額を上限に物件選びを進めていくとよいでしょう。

初心者なら区分マンション投資からスタートし、経営が軌道に乗ってきたら保有室数を増やしてもいいでしょう。また、区分マンションを複数戸保有しているなら、今後売却することでまとまった資金を得ることができ、それを一棟アパート投資の開始資金にあてることもできます。

年収1,000万円以上の給与所得者、医師、経営者、資産家など高額納税者の場合

年収1,000万円以上の給与取得者（上場企業の会社員や役員など）や医師、経営者、資産家なら、属性も高く、高額な融資が期待できます。新築・中古の一棟マンション投資も狙えるでしょう。新築・中古の一棟アパートを複数所有することも可能です。

高額納税者に区分される所得税額が1,000万円を超える納税者や高所得者であれば、不動産投資と資産管理会社を保有する選択肢もあります。

投資金額が大きければそれだけ多くの家賃収入が見込めますので、資産拡大のスピードも速くなります。

ただ、建物を一棟まるごと保有することになるため、屋根や外壁などの修繕費も高額になる点や、物件の価格が高いことから、売却を考えた際になかなか買い手が見つからないといった流動性リスクを抱える点には注意が必要です。

不動産投資を成功させるポイント

不動産投資を始めるなら、最終的に成功させたいと誰もが思うはずです。ここでは不動産投資の種類を問わずに共通する、不動産投資を成功させる3つのポイントについて解説します。

リスクコントロールをつねに意識する

まず1つ目のポイントは、「リスクコントロールをつねに意識する」ことです。

不動産投資には「空室リスク」、「家賃滞納リスク」、「修繕／老朽化リスク」など不動産投資特有のリスクがあります。それぞれのリスクをコントロールする対策を怠らないようにすることが不動産投資を成功させるうえで重要なポイントになります。

例えば、空室リスクにおける対策を考えるなら、①入居者様募集対応、②仲介対応、③管理対応（入居者様管理/建物管理）、④設備・工事対応の『4つの空室対策』を意識することが必要です。

また、収益物件の経年変化にともない修繕が必要になる「修繕／老朽化リスク」では、入居者様のニーズをふまえたうえで、優先順位を付けて対応すれば、できるだけ少ない費用で効果のある対策を行うことも重要なポイントです。賃貸経営は一般的な住宅と異なり収益も勘案する必要があるからです。

投資目的をはっきりさせる

不動産投資は選択する投資の種類によって得られる結果が大きく異なります。取り組む方のライフステージも求める結果も違えば、現時点で取り組める種類の規模も異なります。しかし、最終的な目標に届かない投資は誰しも避けて通りたいものです。

ある方にとって良かった不動産投資の進め方が、あなたにマッチするとは限りません。膨大な選択肢から未来につながる選択肢を選ぶためには、投資目的をはっきりさせることが大切です。

目的が「副収入」なのか、「資産を残すため」なのか、「節税」なのかなど投資目的をはっきりさせることで、投資戦略を立てることができます。目指すべき方針が決まれば、どのように資産拡大ステップを踏めばよいのか、自分が取るべき不動産投資の種類が決まります。

仮に、不動産投資の種類が一棟アパート投資となるのであれば、目的を達成するためにはどのくらいの収益性を求めるのか、またどのように資産を拡大していくのがより具体化し、長期的な資金計画と出口戦略を立てることができるでしょう。

信頼できる賃貸管理会社を味方につける

頼りになる賃貸管理会社に管理を委託することも不動産投資を成功に導くポイントです。

信頼できる賃貸管理会社は管理業務だけでなく、賃貸経営全体をサポートしてくれますので、そのような会社が味方に付いてくれると非常に心強いですし、安心して賃貸経営を行えます。

賃貸管理会社には「大手の不動産会社」と「地域密着型の不動産会社」があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

大手の不動産会社では、対応がマニュアル化されており、きめ細やかな対応が期待できない反面、集客力や仲介力に優れているという特徴があります。そして、地域密着型の不動産会社には臨機応変な対応や地域独自のネットワークを生かした仲介力が期待できる反面、長期視野でみると事業承継など不安な面がある点は否めません。

このことからも、大手不動産会社と地域密着型両方のメリットが享受できる「ハイブリッド型の賃貸管理会社」をパートナーとして選ぶことをおすすめします。

ハイブリッド型の賃貸管理会社は「空室対策」にも強い傾向があります。空室対策を大別すると次の4つに分けられ、各パートでの対策と連携が取れるためミニマムコストで改善できる可能性が高まります。

①入居者募集：物件を知ってもらう魅力的な情報掲載や掲載先の多さ。
②賃貸仲介：物件のマッチング力とご案内から契約までの決定力。
③管理対応（入居者管理/建物管理）：顧客満足度を高めリスクを防ぐヒトと建物の管理。
④工事・修繕対応：収益を念頭に置くミニマムコストで効果を得る各種工事対応。

など、賃貸経営に必要なサポートを俯瞰して対応してくれる、空室対策に強い賃貸管理会社が味方になると心強いのではないでしょうか？空室を発生させる損失よりも、適正賃料で満室になる状態が継続する方が、賃貸経営の運営上も出口戦略を考えるうえでも、トータルの収支は向上します。

不動産投資の目的や物件により管理会社を選定する選択肢が変わります。テクニカルな面を押さえつつ、オーナー様の心情に寄り添う管理会社をお選びください。

▼関連
賃貸経営を成功に導く不動産管理とは？信頼できる管理会社の選び方を解説