おすすめの不動産投資の種類を事例で解説！メリット・リスク・成功のコツまで網羅

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、自分にとって一番合っている投資方法はどれなのか、迷っている方もおられるのではないでしょうか。

本記事では、投資の目的別、そして属性別におすすめの不動産投資種別や不動産投資を成功させるポイントについて解説します。

不動産投資をこれから始める方はもちろん、すでに不動産投資を行っているベテランの方や不動産投資に対して悩みを持っている方もぜひ参考にしてください。

▼この記事の内容

●不動産投資は、株式投資やFXに比べると比較的安定した収益が期待できる「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資とされる。

●不動産投資を始めるのに特別な資格や免許は不要。誰でも物件を購入し、賃貸経営をスタートできる。不動産投資では、金融機関の融資を利用するケースが多い。融資審査には一定の厳格さがあり、これが実質的な参入障壁となる。

●不動産投資は、次のステップで始める。①不動産投資の情報収集、②投資目的を決める、③物件の選定をする、④金融機関に融資相談をする、⑤物件の購入・契約をする、⑥賃貸管理会社の選定、⑦物件の引渡し／運用・管理の開始。

●不動産投資の代表的な種類は、区分マンション投資、一棟アパート投資、一棟マンション投資、戸建て賃貸住宅投資がある。

●月々数万円の副収入を目的とする場合は、中古区分マンションを複数戸所有するか、中古の一棟アパート投資がおすすめ。リタイア可能なほどの収益が目的の場合は、一棟アパートか一棟マンションを複数所有することが必要になる。節税の場合は、法定耐用年数が過ぎた中古一棟アパート投資がおすすめ。

●不動産投資を成功させるポイントは、リスクコントロールをつねに意識する、投資目的をはっきりさせる、リスク許容度を確認する、収益性の高い物件を購入する、不動産投資についての学習を欠かさない、信頼できる賃貸管理会社を味方につける、などがある。

不動産投資の基本

不動産投資は、有力な資産形成方法として注目されています。不動産投資にはどのような特徴があるのでしょうか。また、ほかの投資とどのような違いがあるのでしょうか。まずは、不動産投資の基本を見ていきます。

ミドルリスク・ミドルリターン

不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資として位置づけられています。株式投資やFXなどはうまくいけば大きなリターンが得られますが、損益の振れ幅が大きく、リスクも大きいハイリスク・ハイリターン型の投資方法です。

預貯金や国債などはローリスク・ローリターン型の投資で、元本が毀損するリスクが低い一方で、期待できる利益も少ないのが特徴です。

不動産投資にも空室リスクや物件の劣化による資産価値低下など、さまざまなリスクがあります。しかし、不動産投資のリスクはあらかじめ対策を立てておくことで、ある程度のリスクヘッジが可能です。そのため、比較的安定した収益が期待できる「ミドルリスク・ミドルリターン」だとされています。

インカムゲイン

投資で得られるリターンにはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があり、不動産投資におけるインカムゲインは、購入した物件を賃貸に出すことで得られる家賃収入が該当します。

例えば、家賃を10万円に設定している場合、毎月家賃として1室につき、10万円のインカムゲインが得られるということです。物件の運用期間中は税金や維持管理費などの負担が発生するため、家賃収入の全額が手元に残るわけではありません。

しかし、入居者様がいるかぎり、毎月安定して収入を得られます。「空室が発生しにくい物件を選定する」、「空室リスクの対応に強い賃貸管理会社に管理を任せる」など、適切な対策を施すことで長期的な資産形成が可能になります。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは物件の売却時に、購入価格と売却価格の差額で得られる利益です。例えば、2,500万円で購入した物件が3,000万円で売却できたとすると、差額の500万円がキャピタルゲインとなります。

物価が上昇しているときなど、不動産の価格が上昇したタイミングで売却すれば、大きな利益を得られるのがキャピタルゲインのメリットです。特に開発が進む地域や再開発予定地など、将来的な価格上昇が見込める物件で期待できます。

しかし、売りどきを間違えると、利益を得るどころか大きな損失を出すことにもなりかねません。売却時に大きな損失を出すと、せっかく運用中に得たインカムゲインが吹き飛んでしまう可能性もあります。キャピタルゲイン狙いの投資では出口戦略をしっかり立てる必要があるのはもちろん、購入する物件や市場の動向を見極めるスキルが求められます。

不動産投資には参入障壁はない

不動産投資を始めるにあたって参入の障壁はありませんが、気をつけるべきポイントはあります。金融機関の融資を受けて不動産投資を始めようと考えている方にとっては、不安もあるでしょう。不動産投資への参入障壁について、しっかり把握しておいてください。

不動産投資を始めるのに資格は必要ない

不動産投資を始めるための特別な資格や免許は不要です。誰でも物件を購入して賃貸経営をスタートできるため、そうした意味では参入障壁はないといえるでしょう。

収益不動産を購入すれば、必ず利益を生み出せるとはかぎりません。地域の選定や、どのような入居者様をターゲットとするかなど、しっかりとした事業計画を立てる必要があります。

実際に不動産投資を始める場合、専門家に相談しながら進めるとリスクを最小限に抑えられるでしょう。ただし、オーナー様も不動産市場の動向を把握する力を養い、ある程度は法律の基礎知識を身につけておく必要があります。

融資審査が事実上の参入障壁となる

不動産投資では、金融機関の融資を利用するケースが多くあります。物件の購入代金をすべて自己資金でまかなうケースもありますが、不動産投資では融資を活用し、少ない自己資金で大きなレバレッジ効果を得られるのが魅力の一つです。

金融機関の融資審査には一定の厳格さがあり、これが不動産投資における実質的な参入障壁となっています。不動産投資で利用できるのは、自己居住用の不動産が対象の一般的な住宅ローンとは違い、投資用の不動産が対象のアパートローンなどです。

事業用のローンは住宅ローンに比べて審査項目が多く、個人の属性のほか、物件の収益性や担保価値なども審査されます。審査基準をクリアするためには精度の高い事業計画書を提出する必要もあり、事前の準備が重要です。

不動産投資は副業扱いになるのか

不動産投資が副業として扱われるかどうかは、投資の規模やオーナー様の職業によって異なります。後々トラブルに発展することがないよう、本業との兼ね合いに注意して投資を行わなければなりません。以下で解説する2点をふまえておきましょう。

不動産投資は資産運用

家賃という収入を得ていることから、不動産投資は副業であると捉えられることがあるかもしれません。しかし、一般的には、不動産投資は副業ではなく、資産運用の一環として扱われています。

実物資産である不動産を良好な状態で維持するためには、適切なメンテナンスや修繕、入居者管理をはじめとした管理業務が欠かせません。負担のかかる管理業務を専門の賃貸管理会社に対応を委託すれば、本業に影響を与えずに資産運用ができます。

「働き方改革」の推進にともなって、副業・兼業を解禁する企業が増えてきたため、会社員の不動産投資への取り組みはさらに増えると予想されます。

公務員には制限がある

一般企業では就業規則で副業が認められていれば、不動産投資が副業だとみなされたとしても問題ありません。一方で、公務員は国家公務員法や地方公務員法によって、基本的に副業は禁止されています。

不動産投資に関しては公務員でも認められていますが、不動産投資の制限が設定されているため注意してください。公務員の不動産投資が認められる具体的な条件は「5棟10室未満」、「年間賃料収入が500万円未満」、「管理を委託すること」の3つです。

3条件以上の規模で不動産投資を行うと、「事業」とみなされる可能性があります。事前に許可や届出が必要な場合があるため、公務員の方が不動産投資を行う際は上司や人事部署に相談し、ルール内で運用する方法を模索しましょう。

不動産投資の始め方

不動産投資の始め方について、概略とポイントを理解するために、賃貸経営の流れと合わせて解説します。

不動産投資の情報収集

不動産投資を始めるにあたり、最初に行うことは不動産投資に対する知識を身につけることです。「不動産とは」「投資とは」から始まり、「不動産投資とは何か」を知っておかなければ不動産投資を成功させることはできません。

不動産投資の知識は書籍を読むことで得られることもありますし、不動産会社が開催するセミナーに参加して得ることもできます。書籍だけでは専門用語も多く理解できない部分も、セミナーに参加することで主催者に質問することができ、より理解を深められます。

ただし、不動産投資に関する知識はすぐに身につくものではありません。この記事でもご紹介をしますが、可能な限り、同じテーマの書籍を複数冊読むようにしてみましょう。書籍でもWEBの情報でも、同じような内容が記載されているところは不動産投資で大事なポイントになります。不明点がある場合は、セミナーなどで問合せをして疑問点を解消しましょう。

投資目的を決める

不動産投資を行う目的が明確になっていなければ、どの投資方法を選べばいいのか判断できません。

例えば「月々のキャッシュフローを得ること」が目的なのか、「節税」を目的としているのか、「一定規模の資産を構築したい」のか、目的は投資家それぞれで異なります。

具体的な目標としては、「老後資金の形成」や「毎月の収入を増やす」などが挙げられますが、目標と合わせて金額と期日も決めておくことも重要なポイントです。

「何のために、何年後の何歳までにいくら貯めたい」、「定年後の自分年金として、毎月の収入の上乗せ分として5万円確保したい」など、具体的な金額や期日を決めることで、目的と内容が具体化されます。

まず自分が不動産投資を行う目的を明確にし、そのうえで投資戦略を決めるようにしましょう。そうすることで最終的に用意すべき自己資金の金額や、保有物件の種別や目標達成に必要な戸数が把握できます。もし、不透明なことがある場合は、パートナーさんに相談をしてみると具体的なイメージが描けるでしょう。

不動産投資の目的については、以下の関連記事もご参照ください。

【必読】不動産投資・賃貸経営の目的が明確なほど成功確率が上がる理由

不動産投資は難しい？向いている方の目的や属性から分かる特徴とは

収益物件の買い方！不動産投資の物件購入は目的設定と情報収集が重要な理由

物件の選定をする

自己資金の準備を行いながら、候補となる物件の種類を選択します。不動産投資の候補となる収益物件の選択肢には、以下のようなものがあります。

・区分マンション
・一棟アパート
・一棟マンション
・戸建て賃貸住宅

目的を明確にし、出口戦略を立てるなかで候補となる物件が絞れると思います。候補になる収益物件が最終的な目的達成を実現するように購入する収益物件の種類や条件を決めましょう。できるだけ詳細に検討することで、売買の意思決定を自信をもって行えるだけではなく、不動産会社からもピンポイントで希望条件の物件を紹介してもらいやすくなります。

購入する収益物件の種類が決まったら、具体的な物件の選定に移ります。物件を選定する前に忘れてはならないのは、候補となる物件の売買相場をつかんでおくことです。市場で売買価格の相場を把握するためには、投資家向けの収益物件ポータルサイトの活用が有効です。

また、物件の相場を調べる際には、家賃相場も合わせてつかんでおきましょう。家賃相場は一般消費者向けのポータルサイトを見ることで把握できます。

物件の相場が把握できたら、簡単な収支計算を行い、具体的に不動産会社に問い合わせます。候補となる物件があれば、現地訪問を行うとともに、対象の物件を購入した場合の収支シミュレーションや資金計画、さらに出口戦略も考えておきましょう。検討段階によっては、シミュレーションができない場合もあると思います。でも、それでいいのです。

不動産投資は焦らず、納得のいく状態でスタートすることが大事になります。

金融機関に融資相談をする

最終的に購入する物件が決まったら、金融機関に融資相談を行います。もちろん必ず融資を受けなければならないわけではありません。自己資金だけで購入する考えであれば、融資は必要ありません。ただし、不動産投資マーケットの実情を知るパートナーに意見を聞かないのは少々もったいないものです。

融資を申し込んだら審査に移りますので、審査結果を待ちましょう。

融資を受ける金融機関は、不動産会社から紹介されることもありますし、自分で選んでも構いません。ただ、不動産会社から紹介された金融機関を利用することで手続きが楽になるケースもあります。不動産会社から紹介された金融機関を利用するメリット・デメリットと、自分が選ぶ金融機関を利用するメリット・デメリットを比較して、最終的に利用する金融機関を決めるようにしてください。

物件の購入・契約をする

選択した物件で金融機関の仮審査が下りたら、売主様と物件の売買契約を締結します。

その際には、「ローン特約」を契約内容に付加することを忘れないようにしましょう。ローン特約とは、物件を購入する際に金融機関から希望金額の融資を受けられなかった場合に、締結した不動産売買契約を無条件で解約できるというものです。融資の結果は本審査が完了するまでわかりませんので、付加しておいたほうが安心です。

不動産売買契約締結前には宅地建物取引士から重要事項の説明がありますので、内容を確認し、少しでも不明な点があればその場で確認するようにしてください。

賃貸管理会社の選定

収益物件を購入するということは、物件の所有者であるオーナー様として賃貸経営を行うことになります。オーナー様は収益物件を管理する必要がありますが、ご自分で管理業務を行うオーナー様もいれば、賃貸管理会社に管理業務を依頼するオーナー様もいます。

収益物件の管理業務は多岐にわたり、不動産投資や賃貸経営に慣れた方や、管理業務の知識がある方、かつ、時間の余裕がある方でなければ、出口戦略を考えながら収益物件を管理するのは難しいところもあります。

特に不動産投資初心者の方や、副業で不動産投資を行う場合は、できるだけ賃貸管理会社に管理を委託することをおすすめします。対応業務を知ることで、実益を得ながら学ぶことも可能になるためです。

大切なことは、「信頼できる賃貸管理会社を選ぶ」ことです。賃貸管理会社は数多くありますので、ホームページなどで実績やサービス内容を確認するとともに、最終的に2～3社に絞ったら実際に訪問して担当者と話すなど、安心して賃貸管理業務を任せられる賃貸管理会社を選定するようにしましょう。

賃貸管理会社の選定については、以下の関連記事もご参照ください。

賃貸経営を成功に導く不動産管理とは？ 信頼できる管理会社の選び方を解説

賃貸管理会社の探し方と6つのポイント！賃貸経営の収支を握る管理とは

【必読】賃貸管理会社の選び方！運用益と出口戦略を見据える賃貸管理

【賃貸管理会社】大手と地域密着型のどっちがおすすめ？管理会社の選び方

賃貸管理会社の選定基準は手数料の安さか、収益性を高める管理か

管理会社の変更はあり？賃貸経営安定化のためにオーナー様がなすべきこと

物件の引渡し／運用・管理の開始

金融機関からの融資が決定し、融資実行日が分かったら、その日に物件の引渡しが行われます。引渡しの手続きは一般的に金融機関にて行われます。合わせて所有権移転登記や抵当権設定登記などの登記手続きも行います。

手付金を除いた残金を決済したら、晴れて正式にオーナー様となります。同時に、物件の運用・管理の開始となります。

不動産投資の種類

不動産投資の種類には主に、

・区分マンション投資
・一棟アパート投資
・一棟マンション投資
・戸建て賃貸住宅投資

の４つがあります。ここではそれぞれの種類の内容について解説します。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションの1室を購入し、第三者に賃貸に出すことで賃貸物件として運用し、家賃収入を得る投資方法です。

区分マンション投資は単身者層をターゲットにしているケースが多く、必然的に間取りもワンルームが多いことからワンルームマンション投資とも呼ばれています。間取りにはワンルーム以外でも単身者の需要に応じて1K、1DK、1LDKなどがあり、さらにファミリー向けの2LDK、3LDKなどもあります。

区分マンションの購入事例については、こちらもご参照ください。

▼区分マンションの収益物件　購入事例

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資は、比較的手軽に始められる不動産投資です。投資対象が区分マンション1室だけの場合購入価格が比較的安く、初心者でも参入しやすいメリットがあります。物件価格とオーナー様の資産状況によっては、融資を活用せずに現金で購入できるケースもあるでしょう。

現金で購入すれば、融資に関連する事務手数料や抵当権設定費用などの諸費用がかかりません。また、融資を活用する場合でも、購入価格が低ければ仲介手数料や印紙税などの諸費用も安く抑えられます。

管理の手間が少ないのも、区分マンション投資のメリットです。区分マンションの場合、マンションの管理組合が建物全体の維持管理を担っています。専有部分だけを管理すればいいため、オーナー様にはそれほど手間がかかりません。入居者様への対応や家賃の入金管理など、管理業務を管理会社に委託すれば、大幅に手間を削減して運用できます。

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資は、家賃収入が一部屋に限定されます。管理費や修繕費、ローンの返済金額などを差し引けば手元に残る分はそれほど多くはなく、収益性が低いのはデメリットです。

所有しているマンションの入居者様が退去してしまうと家賃収入はゼロになり、空室が収益を直撃します。融資を利用して物件を購入した場合、空室が続けば手持ち資金をローン返済に回さなければならなくなります。

また、管理の手間が少ないのはメリットであるものの、管理の権限が少ないのはデメリットでもあります。ニーズの変化に合わせたリノベーションをしたい、ペット可物件に賃貸条件を変えたいなど、マンション全体に影響をおよぼすような変更は自由にできないからです。

一棟アパート投資

一棟アパート投資とは、自分が所有している土地にアパートを建築、もしくはアパートを土地ごと購入しすべての部屋を賃貸に出すことで入居者様から家賃収入を得る投資方法です。建物をまるごと所有することから、「一棟もの」と呼ばれることもあります。

一棟アパート投資は節税効果も高く、キャッシュフローの獲得も見込めるため、不動産投資の中でも目指す方が多い不動産投資の種類です。

一棟アパートの購入事例については、こちらもご参照ください。

▼一棟アパートの収益物件　購入事例

一棟アパート投資のメリット

一棟アパート投資はアパートを一棟丸ごとオーナー様が所有するため、複数戸から家賃収入が入る投資手法です。一棟アパートは1つの物件で複数戸の収入源を確保しているため、空室が1戸発生しても家賃収入がゼロにはなりません。収入源の分散で空室リスクを軽減できるのがメリットです。

区分マンション投資では管理の権限が小さい点がデメリットになっていますが、一棟アパートはオーナー様が物件全体の管理権限を持っています。運営の自由度が高く、新たな設備の導入などもオーナー様が柔軟に判断できます。

一棟アパート投資のデメリット

アパートを一棟買いする一棟アパート投資は、初期投資額が大きくなります。少なくとも数千万円の資金を必要とするため、自己資金だけでは難しいことが多いでしょう。融資を活用して投資するとしても、頭金や諸費用など、ある程度の自己資金を準備しておく必要があり、資金調達のハードルは低くありません。

居室数が複数になる分、管理や修繕の手間とコストが増加するのもデメリットです。建物全体の維持管理も行わなければならず、共用部分の管理責任も負います。将来的な大規模修繕も見すえて、定期的な修繕計画を立てておく必要もあります。

一棟マンション投資

自分の所有している土地にマンション一棟をまるごと建築、またはマンションを土地ごと購入して、第三者に貸し出し、賃貸収入を得る不動産投資方法を一棟マンション投資といいます。

マンションとアパートの違いに法的な定めはありませんが、一般的にS造、RC造、SRC造で3階以上のものをマンションとしています。一棟マンション投資も単身者をターゲットにしているケースが多く、間取りはワンルームから1LDKの場合が多い傾向にあります。

賃貸需要が見込める土地活用や、相続対策として一棟マンション投資を選ばれる方が多いといえます。

一棟マンションの購入事例については、こちらもご参照ください。

▼一棟マンションの収益物件　購入事例

一棟マンション投資のメリット

一棟マンション投資は一棟アパート投資より、さらに大規模な収益と資産価値の向上が期待できる投資です。大規模マンションでは、戸数が100戸を超える規模も珍しくありません。家賃収入も安定しやすい特徴があり、複数の入居者によるリスク分散が可能です。

大規模マンションは駅近など、ニーズが高い立地に建設されることが多いため、空室リスクが比較的少ないのもメリットです。オートロックなどのセキュリティ面がしっかり確保されていたり、防音性に優れていたりなど、人気も高い傾向があります。

築年数が経過しても資産価値が下がりにくい傾向もあります。再開発が進む地域では資産価値が上昇する可能性もあるため、売却のタイミングによっては大きなキャピタルゲインを得られます。

一棟マンション投資のデメリット

一棟マンション投資では、初期費用が非常に高額になるデメリットがあります。マンションを一棟買いするケースでは、金融機関から融資を受けるのが一般的です。

不動産投資で利用する事業用ローンは物件の事業性や収益性も審査の対象になり、物件価格が高くなると審査も厳しくなります。1～3割の頭金を求められるケースもあるため、ある程度の自己資金がなければ手を出しにくい投資でもあります。

また、区分マンション投資に比べて、管理や修繕の手間やコストが高くなるのもデメリットです。建物の規模に比例してかかるコストは高額になるため、計画的に積み立てを行い、修繕に備えておく必要があります。一棟アパート投資よりも、さらにコストがかかると考えておいたほうがいいでしょう。

戸建て賃貸住宅投資

戸建て住宅を第三者に賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法です。戸建て賃貸住宅投資では、ファミリー層がターゲット層になるので、長期的に安定的な収入を得られる傾向がある反面、築古物件の場合は金融機関の融資が難しいなどの注意点も存在します。

戸建て賃貸住宅の購入事例については、こちらもご参照ください。

▼戸建て賃貸住宅の改善事例

戸建て賃貸住宅投資のメリット

戸建て賃貸住宅投資は、戸建ての単一物件による賃貸経営です。一般的な戸建て住宅1戸という、比較的少額の資金で投資を始められるため、金額によっては融資を受けずに購入することもできるでしょう。

戸建て賃貸はファミリー層からの需要が高く、駅から離れた住宅地などでも入居者様が決まる可能性が高いメリットがあります。戸建て賃貸住宅を借りてくれる入居者様は、ファミリー世帯が多い点が特徴です。学校に通う子どもがいるファミリーであれば、少なくとも学校を卒業するまでは退去しないケースが多く、長期入居が期待できます。戸建て賃貸住宅は希少性も高く、需要が見込める立地ではニーズがあります。

戸建て賃貸住宅投資のデメリット

戸建て賃貸住宅の場合、基本的に1つの物件に入居するのは1世帯しかいません。そのため、空室が発生すると、収入がゼロになってしまうのがデメリットです。仮に空室リスク対策として複数の戸建て賃貸住宅を所有していたとしても、一定以上の戸数を有する一棟アパートや一棟マンションに比べると、空室リスクは大きくなります。

また、複数の世帯が入居するアパートやマンションに比べて収益性が低いとの判断から、融資が付きづらいのもデメリットです。物件の評価額が低い中古住宅では、さらに融資を受けるのが難しい可能性があります。

投資目的から考えるおすすめの不動産投資

投資目的は明確にできたものの、実際にどの不動産投資方法を選べばいいのか分からない方もおられるのではないでしょうか。

ここでは、投資目的から考えられるおすすめの不動産投資について紹介します。

月々数万円の副収入を目的とする場合

副業として毎月数万円程度のキャッシュフローを目的とするなら、金融機関からの融資を利用して、中古の区分マンションを複数戸所有するか、中古の一棟アパート投資がおすすめです。

キャッシュフローを得るために高利回りの物件を保有したいなら、都心ではなく郊外または地方で中古の物件が候補に上がります。ただし、築年数が古い物件は金融機関から融資を受けることが難しく、空室リスクも考えられるため、賃貸経営に関する知識と経験が必要となります。

空室リスクを抑えたいのなら、都心に近い立地を選ぶことになりますが、利回りが低くなる傾向にあるので、金融機関からの融資と返済比率が合うことが物件選びのコツになります。条件にあった中古の区分マンションや、一棟アパートから探してみましょう。

関連記事については、こちらもご参照ください。

投資用マンションの基本！ 保有戸数別の収益と不動産投資の成功ポイント

将来に資産を残すことが目的の場合

将来に向けて資産を構築することが目的であれば、金融機関からの融資を活用し、耐用年数の長いRC造の新築もしくは築浅の一棟マンション投資か、築浅の一棟アパート投資を検討しましょう。特に土地を保有している場合は、新しくアパートやマンションを建築する選択肢もあるでしょう。

一棟マンション投資は一棟アパート投資と比べて資産規模が大きいので、家賃収入が大きくなります。戸数が多くなれば、空室リスクも分散できます。一般的に一棟アパート投資と比べれば利回りは低い傾向ですが、区分マンション投資よりも利回りは高くなります。

また、土地も所有するため、建物だけを保有する区分マンション投資と比べ、資産の評価が下がりにくい点も有利に働きます。建物は経年劣化によって資産価値が低下していきますが、建物全体を所有しており運営も自由に行えますので、定期的に修繕を行い建物の価値を維持しておくことで、資産価値の低下を防ぐことができます。

ただし、一棟マンションを保有するとなると、維持管理の費用が高額になります。賃貸管理会社への委託料や固定資産税なども高額になりますので、いつ、どのような支出がどれくらい発生するかといった資金計画を綿密に立てておくことが大切です。

リタイア可能なほどの収益が目的の場合

家賃収入だけで生活ができる、リタイア可能なほどの収益が目的の場合、対象となる不動産投資方法は一棟アパート投資、もしくは一棟マンション投資です。しかも複数所有することが必要になります。

まず一棟アパート、もしくは一棟マンションを購入し、賃貸経営が軌道に乗ったうえで、次の物件を購入するなど長期的な計画が求められるでしょう。

また、安定した家賃収入を得るためにも、単身者向け物件であれば「都心までのアクセスがよい」「スーパーマーケットやコンビニエンスストアが近くにある」、ファミリー層向け物件であれば「公園や学校が近くにある」といった立地条件が求められます。また、物件が建っている地域が、将来的に発展するかも視野に入れて物件を選定する必要があります。

リタイアする年齢にもよりますが、リタイア後の期間が長ければ長いほど、長期的な安定収入を得られるとともに、将来的な地域の成長性も考慮しておく必要があるでしょう。

関連記事については、こちらもご参照ください。

アパート経営の年収と暮らしとは？アパート経営の収入を上げる方法

節税が目的の場合

節税が目的ならば、法定耐用年数が過ぎた中古の一棟アパート投資がおすすめです。法定耐用年数を過ぎた物件は新築物件よりも減価償却期間が短く、年間で計上できる減価償却費を大きくとれるため、その分所得税を節税できます。

ちなみに法定耐用年数を過ぎた中古物件の法定耐用年数は、その物件の法定耐用年数の20％で計算されます。まだ法定耐用年数が残っている場合は、法定耐用年数から経過年数を差し引き、さらに経過年数の20％で算出された年数を「足した」年数が減価償却期間になります。

不動産の減価償却では、土地部分は算入できません。一般的に、築古物件は土地部分の価値が高くなるので、その点は注意する必要があります。また、築古物件は流動性が低い（売りにくい）傾向にありますので、出口戦略を考慮して取得するようにしましょう。

相続税対策が目的の場合

相続税対策を目的とするなら、一棟アパート投資もしくは一棟マンション投資がおすすめです。

相続財産を評価する際、金融資産の場合は時価で評価されますが、それを不動産に組み換えておくことで相続財産評価額を大きく下げることができます。 また、生前贈与を併用した相続税対策も可能です。

生前贈与にはメリットもありますが、留意すべき点もありますので、生前贈与の仕組みをしっかりと理解してから行う必要があります。

投資家の属性から考えるおすすめの不動産投資

不動産投資は金融機関からの融資を受けて行うことでレバレッジ効果が得られるという特徴があります。ただ、誰もが希望するだけの融資を受けられるわけではありません。金融機関は申込者の属性と担保となる不動産の価値などから最終的な融資金額を判断します。そのため、不動産投資において属性は非常に重要なポイントになります。

ここでは投資家の属性別におすすめの不動産投資を紹介します。

ちなみに融資の姿勢は金融機関によって異なりますので、一概にここで紹介したとおりになるというわけではありません。あくまでも目安の1つです。収益物件を扱う不動産会社と金融機関との関係性もあるため、気軽に相談をしながら最適解をお探しください。

融資が難しい場合

属性があまり高くなく、金融機関からの融資を受けることが難しい場合は、全額自己資金で購入できる物件を選択する必要があります。具体的には中古の戸建て賃貸住宅投資や中古の区分マンション投資が選択肢として挙げられるでしょう。

中古の戸建て賃貸住宅や中古区分マンションなら、都心でも2,000万円以下で購入できますし、地方では数十万程度から購入できる物件もあります。

物件を購入しなければはじまりませんが、ハジメルことがゴールではありません。一定規模の貯蓄をためる選択肢も当然存在します。ご自分の投資目的に合わせた物件を探し、購入するようにしましょう。

年収700万～1,000万円の給与所得者の場合

年収700万円～1,000万円のサラリーマンや公務員などの給与所得者であれば、ある程度の融資を受けられるでしょう。

具体的には、新築・中古の区分マンション投資や中古の一棟アパート投資に取り組むことが可能です。

一般的に給与所得者は自営業者などに比べると安定した収入が見込めると判断されます。そのため、属性の評価において有利になる可能性があります。金融機関としても高額な融資を行うわけですので、完済まできちんと返済してもらえるかどうかといった返済能力を重視します。

勤務先の規模や業種などにより安定性の評価は異なりますが、提示された融資金額と自己資金を合わせた額を上限に物件選びを進めていくとよいでしょう。

初心者なら区分マンション投資からスタートし、経営が軌道に乗ってきたら保有室数を増やしてもいいでしょう。また、区分マンションを複数戸保有しているなら、今後売却することでまとまった資金を得ることができ、それを一棟アパート投資の開始資金にあてることもできます。

年収1,000万円以上の給与所得者、医師、経営者、資産家など高額納税者の場合

年収1,000万円以上の給与取得者（上場企業の会社員や役員など）や医師、経営者、資産家なら、属性も高く、高額な融資が期待できます。新築・中古の一棟マンション投資も狙えるでしょう。新築・中古の一棟アパートを複数所有することも可能です。

高額納税者に区分される所得税額が1,000万円を超える納税者や高所得者であれば、不動産投資と資産管理会社を保有する選択肢もあります。

▼関連記事
【高額納税者必見】高所得者向け節税対策とは？ 不動産投資と資産管理会社

投資金額が大きければそれだけ多くの家賃収入が見込めますので、資産拡大のスピードも速くなります。

ただ、建物を一棟まるごと保有することになるため、屋根や外壁などの修繕費も高額になる点や、物件の価格が高いことから、売却を考えた際になかなか買い手が見つからないといった流動性リスクを抱える点には注意が必要です。

不動産投資を成功させるポイント

不動産投資を始めるなら、最終的に成功させたいと誰もが思うはずです。ここでは不動産投資の種類を問わずに共通する、不動産投資を成功させる3つのポイントについて解説します。

リスクコントロールをつねに意識する

まず1つ目のポイントは、「リスクコントロールをつねに意識する」ことです。

不動産投資には「空室リスク」、「家賃滞納リスク」、「修繕／老朽化リスク」など不動産投資特有のリスクがあります。それぞれのリスクをコントロールする対策を怠らないようにすることが不動産投資を成功させるうえで重要なポイントになります。

例えば、空室リスクにおける対策を考えるなら、①入居者様募集対応、②仲介対応、③管理対応（入居者様管理/建物管理）、④設備・工事対応の『4つの空室対策』を意識することが必要です。

また、収益物件の経年変化にともない修繕が必要になる「修繕／老朽化リスク」では、入居者様のニーズをふまえたうえで、優先順位を付けて対応すれば、できるだけ少ない費用で効果のある対策を行うことも重要なポイントです。賃貸経営は一般的な住宅と異なり収益も勘案する必要があるからです。

リスクコントロールについては、こちらもご参照ください。

賃貸経営の成功法を伝授！代表的なリスクと6つの成功ポイントとは

【保存】不動産経営の種類や収支を学ぶ！リスク回避する成功の秘訣とは？

【初心者向け】不動産投資のメリット7選！ リスクと対策を徹底解説

失敗しない不動産投資の秘訣とは？メリットとリスクを徹底検証！

不動産運用は資産形成の王道！ リスクを抑えメリットを活かす不動産投資

不動産投資の空室リスクとは？ 対策をわかりやすく解説

投資目的をはっきりさせる

不動産投資は選択する投資の種類によって得られる結果が大きく異なります。取り組む方のライフステージも求める結果も違えば、現時点で取り組める種類の規模も異なります。しかし、最終的な目標に届かない投資は誰しも避けて通りたいものです。

ある方にとって良かった不動産投資の進め方が、あなたにマッチするとは限りません。膨大な選択肢から未来につながる選択肢を選ぶためには、投資目的をはっきりさせることが大切です。

目的が「副収入」なのか、「資産を残すため」なのか、「節税」なのかなど投資目的をはっきりさせることで、投資戦略を立てることができます。目指すべき方針が決まれば、どのように資産拡大ステップを踏めばよいのか、自分が取るべき不動産投資の種類が決まります。

仮に、不動産投資の種類が一棟アパート投資となるのであれば、目的を達成するためにはどのくらいの収益性を求めるのか、またどのように資産を拡大していくのがより具体化し、長期的な資金計画と出口戦略を立てることができるでしょう。

リスク許容度を確認する

不動産投資では、リスクの理解と管理が成功の鍵となります。そのためにも、オーナー様ご自身のリスク許容度を確認しておくことが重要です。リスク許容度は、どの程度までリスクを受け入れられるかという度合いを指します。

年齢や年収、家族構成や性格、保有資産や投資経験などで、リスク許容度は決まります。例えば、年収や保有資産が多いほど損失が発生してもカバーできるため、リスク許容度は高いといえるでしょう。

当然ながら、資産運用の経験が多いほど資産運用に関する理解があると考えられ、リスク許容度は高くなる傾向です。家庭を持っている場合、大きな損失を出すと家族の生活にまで影響がおよぶため、大胆な投資はしにくいと考えられます。そういった意味では独身のほうがリスク許容度は高いとされています。

どのくらい投資がマイナスになることを許容できるか、その感覚や耐性は人それぞれです。不動産投資を成功させるためにも、オーナー様のリスク許容度に応じた投資計画を立てるようにしましょう。

収益性の高い物件を購入する

不動産投資の成果を最大化するためには、なによりも収益性の高い優良な物件を購入することが大切です。不動産投資で想定できるリスクとして、空室リスクがあります。空室が多数発生し、しかも長期間埋まらずにいれば、家賃収入が思うように得られません。状況によっては、ローンの返済に影響することもあるでしょう。

そのような状況を招かないためにも、賃貸需要の高い立地を選ぶことが重要です。具体的には駅近で交通アクセスが良好なところや、商業施設が充実した生活の利便性が良好なところなどが挙げられます。再開発が予定されている地域や大学周辺、大企業の工場などがある地域なども、賃貸需要が見込まれる立地です。

ただし、賃貸需要が高い地域であっても競合物件が多い場合は、入居者様の奪い合いになることも考えられます。大学や企業の工場は、撤退してしまうと一気に賃貸需要がなくなる可能性もあります。収益性の高い物件はどれなのか、見極めるためには眼力が必要です。物件の選定を見誤らないためにも、不動産会社の協力を得るようにしてください。

関連記事については、こちらもご参照ください。

【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

一棟アパート購入から始める不動産投資！成功者が確認する指標と利回りも解説

マンション一棟買いの成功ポイントと指標にする利回り！メリット・デメリットや注意点

【徹底解説】不動産投資の利回り計算！ 賃貸経営を成功に導く指標とは

空室率とは何か？ 不動産投資の重要指標を詳しく解説

不動産投資についての学習を欠かさない

不動産投資を成功させるためには、オーナー様も学習を欠かさない姿勢を持つことが重要です。例えば、不動産投資をスタートさせる際、物件選びのポイントが分からなければ、収益性の高い物件を選べない可能性もあります。賃貸需要の高い物件を選ぶためには、市場の動向を読み解き、つねに理解しておかなければなりません。

また、物件購入後も、学習を継続させることが大切です。税制はほぼ毎年改正されるため、つねに最新の情報をチェックしておいてください。法制度の変化を把握しておけば、不動産投資を最適化するのにも役立ちます。

例えば、脱炭素やカーボンニュートラルといった意識の高まりを受け、2025年4月以降はすべての新築建築物に省エネ基準への適合が義務化されました。増改築時の対応も変更されている点があるため、大規模修繕を検討されているのであれば影響がおよびます。

不動産投資にまつわる税制や法律の知識に関してはオーナー様が学習を心がける必要があるとともに、賃貸管理会社や税理士などの専門家とも連携してください。最新情報を得て、戦略を最適化しましょう。

不動産投資の学習には、以下のサイトがおすすめです。

賃貸経営HACK・賃貸経営コラム

賃貸経営・不動産投資の改善事例

信頼できる賃貸管理会社を味方につける

頼りになる賃貸管理会社に管理を委託することも不動産投資を成功に導くポイントです。

信頼できる賃貸管理会社は管理業務だけでなく、賃貸経営全体をサポートしてくれますので、そのような会社が味方に付いてくれると非常に心強いですし、安心して賃貸経営を行えます。

賃貸管理会社には「大手の不動産会社」と「地域密着型の不動産会社」があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

大手の不動産会社では、対応がマニュアル化されており、きめ細やかな対応が期待できない反面、集客力や仲介力に優れているという特徴があります。そして、地域密着型の不動産会社には臨機応変な対応や地域独自のネットワークを生かした仲介力が期待できる反面、長期視野でみると事業承継など不安な面がある点は否めません。

このことからも、大手不動産会社と地域密着型両方のメリットが享受できる「ハイブリッド型の賃貸管理会社」をパートナーとして選ぶことをおすすめします。

ハイブリッド型の賃貸管理会社は「空室対策」にも強い傾向があります。空室対策を大別すると次の4つに分けられ、各パートでの対策と連携が取れるためミニマムコストで改善できる可能性が高まります。

①入居者募集：物件を知ってもらう魅力的な情報掲載や掲載先の多さ。
②賃貸仲介：物件のマッチング力とご案内から契約までの決定力。
③管理対応（入居者管理/建物管理）：顧客満足度を高めリスクを防ぐヒトと建物の管理。
④工事・修繕対応：収益を念頭に置くミニマムコストで効果を得る各種工事対応。

など、賃貸経営に必要なサポートを俯瞰して対応してくれる、空室対策に強い賃貸管理会社が味方になると心強いのではないでしょうか？空室を発生させる損失よりも、適正賃料で満室になる状態が継続する方が、賃貸経営の運営上も出口戦略を考えるうえでも、トータルの収支は向上します。

不動産投資の目的や物件により管理会社を選定する選択肢が変わります。テクニカルな面を押さえつつ、オーナー様の心情に寄り添う管理会社をお選びください。

▼関連
賃貸経営を成功に導く不動産管理とは？ 信頼できる管理会社の選び方を解説

まとめ

不動産投資には区分マンション投資や一棟アパート投資、一棟マンション投資や戸建て賃貸住宅投資など、さまざまな種類があります。基本的に参入障壁はなく、副業にもあたりません。ただし、公務員の方は制限があるため、注意が必要です。投資目的やご自身の属性などから自分に合った不動産投資の種類をお探しください。

いずれの場合も、最終的に不動産投資を成功させるためには、賃貸経営の実体を把握して最適なサポート対応が可能な、心から信頼できる賃貸管理会社を戦略的パートナーにすることが大切です。

1つの判断基準として、大手不動産会社と地域密着型両方のメリットが享受できる「ハイブリッド型の賃貸管理会社」をパートナーとして選んでみるのはいかがでしょうか。

【リロの不動産】は全国第上位の仲介実績があり、地域性を加味したデータドリブンな入居者募集活動や未来を見据えて魅力をつくる募集計画など、空室の要因を改善するフレームワークである『4つの空室対策』を利用して、オーナー様のさまざまなお悩みにお応えします。

これから不動産投資を行おうと考えている方や、すでに不動産投資を行っており、空室や売買やご相続にお悩みの方は、ぜひ【リロの不動産】にご相談ください。

関連する記事はこちら

【必読】不動産投資の初心者向けに基礎知識を網羅！注意点も徹底解説

【必読】不動産投資のレバレッジ効果！基礎知識や計算・注意点も解説

不動産投資は難しい？向いている方の目的や属性から分かる特徴とは

資産運用の基本とは？ 節税効果の高い不動産投資をおすすめする理由

資産運用の種類と特徴は？初心者向けに徹底解説！【資産運用一覧表】