家賃値上げを理由に追い出し可能？法的リスクと立ち退き・賃料UP対応を事例で解説

家賃値上げを拒否する入居者様に対し、「それなら追い出したい」と考えるオーナー様もいるかもしれません。しかし、家賃値上げ拒否だけを理由とした追い出しは、原則として認められません。

本記事では、円満な値上げ交渉の進め方から、将来のトラブルを防ぐ方法まで、オーナー様が知っておきたい知識を解説します。

▼この記事の内容

●家賃値上げの拒否を理由に、入居者様の追い出しはできない。賃貸借契約の解除には正当事由が必要となるため。正当事由には、オーナー様自身または親族の居住、物件の老朽化、オーナー様の経済的理由、立退き料の支払い、などがある。

●賃貸借契約は信頼関係が基礎にあるため、「信頼関係の破壊」がなければ契約解除はできない。信頼関係の破壊は、法律に明確な基準が定められているわけではない。裁判所が個別の事情を総合的に考慮するが、考慮される要素には「家賃滞納の期間や金額」「違反行為の態様（うっかりか、悪質か）」「オーナー様からの督促に対する入居者様の対応」「入居期間の長さ」などがある。

●家賃値上げの法的手続きとしては、①家賃増額請求の調停申し立て、②調停不成立の際は訴訟提起、となる。

●家賃値上げ交渉がまとまらないときの対処法としては、家賃値上げをあきらめる、家賃値上げを拒否する入居者様が退去後に値上げを実施する、入居者様に立退料を支払って解約してもらう、物件を売却する、がある。

●家賃値上げトラブルを未然に防止する方法としては、特約に「自動増額条項」を盛り込む、定期借家契約にする、がある。

不動産投資全般については、以下の記事もご参照ください。

【完全ガイド】賃貸経営の成功法則！不動産投資で稼ぐための全知識

【保存】不動産経営の種類や収支を学ぶ！リスク回避する成功の秘訣とは？

アパート経営の失敗体験談9選と回避方法！よくある失敗事例から学ぼう

家賃値上げの拒否を理由に追い出しはできない

まず前提として、家賃の値上げの拒否のみを理由とする契約解除は、原則認められません。これは、入居者様が借地借家法により強く保護されているためです。

賃貸借契約の解除には正当事由が必要

オーナー様からの契約解除や更新拒絶には、借地借家法上の「正当事由」が必要です。入居者様の生活基盤を守るため、「家賃値上げ拒否」等は理由にならず、裁判所が双方の事情を比較し判断します。具体的には、主に以下の4つの要素が考慮されます。

オーナー様自身または親族の居住

オーナー様ご自身や親族が居住する必要性が生じた場合、「貸主が建物の使用を必要とする事情」として正当事由の一つに考慮されます。

「転勤で戻る」「親の介護」など具体的な事情が必要で、単に「住みたい」だけでは不十分です。

最終的には、裁判所がオーナー様側の必要性（現住居の状況など）と、入居者様側が退去する不利益（転居の困難さなど）を天秤にかけ、オーナー様側の必要性が上回る場合に正当事由が認められやすくなります。

物件の老朽化

賃貸物件の老朽化が著しく、大規模修繕や建て替えが不可避である場合も、正当事由の重要な要素となります。これは「建物の現況」として法律で考慮される点です。特に、耐震不足や倒壊の危険性など、入居者様の安全確保が困難になる場合は、建て替えの必要性が高く評価されます。

重要なのは、「利益を上げるために新築したい」という経済的理由ではなく、「客観的に見て建物の維持が困難または危険である」という事実が必要であるという点です。単なる軽微な修繕や設備の陳腐化程度では、正当事由として認められるのは難しいでしょう。

経済的理由

オーナー様の経済的な事情、例えば「負債返済のため物件を売却せざるを得ない」といった理由も、正当事由の判断材料の一つです。オーナー様側の著しい経済的悪化は考慮されます。

しかし、この「経済的理由」単体で正当事由と認められるのは稀です。なぜなら、物件が売却されても、新オーナーが賃貸人としての地位を引き継ぐ（オーナーチェンジ）のが原則であり、入居者様が退去する必要は本来ないからです。

そのため、他の正当事由（老朽化など）や立退き料と組み合わせ、正当事由を補強する一要素として機能するのが一般的です。

立退き料の支払い

「立退き料の支払い」自体は正当事由そのものではありませんが、正当事由を補完する要素となります。これは、立ち退きによって入居者様が被る経済的な損失（引越し費用、新居の契約金など）をオーナー様が補填し、双方の不利益のバランスを図るというものです。

オーナー様側の正当事由がやや弱い（例：軽度の老朽化）場合でも、立退き料を提示することで、裁判所が総合的に判断し「正当事由あり」と認める可能性が高まります。なお、立ち退き料の相場は家賃の6～12ヶ月程度です。

賃貸借契約における「信頼関係の破壊」とは

オーナー様からの契約解除には「信頼関係の破壊」という重要な考え方があります。これは、入居者様による重大な契約違反行為（家賃の長期滞納、無断転貸、用法違反など）によって、オーナー様との信頼関係が著しく損なわれることを指します。

賃貸借契約の基礎は信頼関係

賃貸借契約は、一般的な売買契約などとは異なり、オーナー様と入居者様との間の長期的な「信頼関係」を基礎として成り立っていると法的に考えられています。

なぜなら、賃貸借契約は一度きりの取引ではなく、オーナー様は大切な資産である物件を長期間入居者様に貸し出し、入居者様はそこを生活の拠点とする、継続的な関係だからです。

オーナー様は「この人なら適切に物件を使用し、毎月家賃を支払ってくれるだろう」と信頼して貸し出し、入居者様は「このオーナー様なら、安心して住み続けられるサポートをしてくれるだろう」と信頼して入居します。

賃貸借契約は、このように単なるルールの遵守以上に、相互の信頼関係を前提とすることが大きな特徴なのです。

信頼関係の破壊がなければ契約解除はできない

信頼関係が賃貸借契約の基礎にあるため、オーナー様から契約を解除するには、単なる契約違反（債務不履行）があったという事実だけではなく、違反行為が「もはや信頼関係を継続できない」と客観的に認められるレベルに達している必要があります。

これは「信頼関係破壊の法理」と呼ばれる、判例によって確立された考え方です。例えば、家賃の支払いが1ヶ月遅れた場合。これは明確な契約違反ですが、すぐに支払われた場合は、信頼関係が破壊されたとは通常みなされません。

しかし、これが数ヶ月続いたり、督促をしても連絡が取れなかったりすれば、「信頼関係は破壊された」として契約解除が認められやすくなります。つまり、軽微な違反では解除できず、その違反が信頼関係を根本から損なうほど重大かどうかが問われるのです。

信頼関係の破壊は具体的な事情に応じた判断

「信頼関係の破壊」にあたるかどうかは、民法などの法律に「家賃滞納〇ヶ月以上」といった明確な基準が定められているわけではありません。信頼関係という目に見えないものが破壊されたかどうかは、ケースバイケースで判断するほかないためです。最終的には、裁判所が個別の事情を総合的に考慮して判断します。

考慮される要素には「家賃滞納の期間や金額」「違反行為の態様（うっかりか、悪質か）」「オーナー様からの督促に対する入居者様の対応」「入居期間の長さ」など、様々な事情があります。

そのため、同じ「1ヶ月の滞納」でも、それまでの入居実績や対応次第で「信頼関係破壊にあらない」とされたり、他の違反行為と合わせて「破壊にあたる」とされたりするなど、判断が分かれる可能性があるのです。

家賃滞納・立ち退きについては以下の関連記事もご参照ください。

■家賃滞納・立ち退きの関連記事

家賃滞納の時効は何年か？ 実際に起きたときの対処法を詳しく解説

【徹底解説】オーナーが把握するべき立ち退き交渉術と立ち退き料とは

賃貸経営における滞納保証とは？ 家賃保証や一括借上との違いを解説

家賃値上げの合理的な理由と通知方法

家賃値上げの拒否リスクを減らすには、正当な理由を丁寧に説明することが重要です。ここでは、値上げの根拠となりうる理由と、通知する際に押さえておきたいポイントを解説します。

家賃値上げの正当理由

家賃の値上げ（賃料増額請求）は、オーナー様の都合だけで自由に行えるものではなく、借地借家法第32条に基づく合理的な理由が必要です。

法律では、主に以下の3つの観点から家賃増額が正当化されるとしています。

1.土地や建物に対する税金・負担の増加

固定資産税・都市計画税といった「租税その他の負担」が増加した場合です。単年度の税額上昇のみでは裁判で認められにくいため、「複数年にわたる増加傾向」「地価上昇など継続的変動」がある場合に合理性が強まります。これらはオーナー様が直接コントロールできないコストであり、家賃増額の合理的な理由となります。

2.経済事情の変動（物価・維持費の高騰など）

インフレによる物価全般の上昇や地価高騰など、「経済事情」が変動した場合です。特に物価高騰は、管理委託費や修繕費といった「物件の維持費」の増加に直結します。

3.近隣相場と比べて家賃が低い

現在の家賃が、同一エリアの同等条件（広さ、築年数、設備など）の物件相場と比べて著しく低く、「不相当」となった場合です。近隣との公平性を欠く状態であれば、増額が認められます。

重要なのは、現在の家賃が客観的に見て不相当になった理由を明確に説明し、証明できることです。

家賃値上げ通知の時期と方法

合理的な値上げ理由が整理できたら、次に入居者様へ「いつ」「どのように」通知するかが重要です。

まず通知時期ですが、法律上の明確な期限はありません。しかし実務上は、契約更新時期の3〜4ヶ月前が推奨されます。入居者様が検討・判断するための十分な時間的余裕を持たせるためです。

次に通知方法は、「内容証明郵便」と「配達証明」をセットで利用するのがもっとも確実です。「差し出した内容」と「相手が受け取った事実」の両方を法的な証拠として残せるため、「通知を見ていない」といったトラブルを防げます。

通知書には、値上げ後の金額だけでなく、上記で解説した正当な理由（税金の上昇や近隣相場との比較など）も丁寧に説明しましょう。これが円満な交渉の第一歩です。

収益物件の家賃値上げ・賃料アップの成功事例については、以下をご参照ください。

■収益物件の家賃値上げ・賃料アップ事例

管理費削減による収支の改善と賃料アップによる賃貸経営の改善！

ちょっとしたアクセントが効果てきめん！プチリフォームで賃料アップ

賃貸設備ランキングの常連「インターネット無料」　客付と賃料アップに効果あり！！

賃料UPで施工前に成約！学生コラボの賃貸経営リノベーション第3弾

無料Wifi導入で満室維持＋家賃アップ！

疎遠だった親族の物件！家賃保証リフォームで賃料アップの空室改善！

退去を機に賃貸経営リノベーションで賃料アップ！

人気の無かった１Fの2DKを1LDKに変更！賃料UPして空室改善

アクセントクロスや高級感を演出したモデルルーム！賃料UPでも即成約

3DKのお部屋が”マリンリゾート”をコンセプトに変身して賃料UP

家賃値上げの法的手続き

値上げ交渉が決裂し、入居者様が拒否した場合は法的手続きを行います。ここでは、その具体的な内容と流れを解説します。

家賃増額請求の調停申し立て

入居者様との直接交渉で家賃値上げの合意が得られず、協議が平行線となってしまった場合、オーナー様は法的な手続きに進むことができます。その第一段階が「賃料増額調停」の申し立てです。

これは、いきなり裁判で争うのではなく、まずは話し合いでの解決を目指す手続きです。申し立ては、物件の所在地を管轄する簡易裁判所に行うのが一般的です。

調停では、裁判官1名と、不動産に関する専門知識を持つ民間の調停委員2名以上が間に入るのが基本ですが、事案によって構成は異なる場合があります。

調停委員は中立的な立場で双方の事情や主張を丁寧に聞き、客観的な資料（近隣の家賃相場、固定資産税の納税通知書など）に基づき、妥当な家賃額の助言やあっせん案を提示し、当事者間の合意による円満解決を図ります。

調停不成立の際は訴訟提起

賃料増額調停が不成立に終わった場合、値上げを実現するための最終手段が「賃料増額請求訴訟」です。

賃料増額請求訴訟では、裁判所がオーナー様と入居者様双方の主張を審理し、値上げが妥当かどうか判断します。オーナー様側は、近隣相場との乖離や税金の上昇といった正当な理由を、不動産鑑定評価書などの客観的な証拠をもって法廷で立証しなければなりません。

裁判所が「値上げが妥当である」と判断した場合は、増額を認める判決を下し、新たな家賃額も同時に決定されます。

ただし、訴訟には専門的な知識が必要で、弁護士費用なども含め相当な時間とコストがかかります。そのため、交渉が難航した時点で、早期に弁護士などの専門家へ相談し、訴訟に進むべきかアドバイスを受けたほうが良いでしょう。

家賃値上げ交渉がまとまらないときの具体的な対処法

交渉がまとまらない場合、法的手続き以外にも選択肢があります。ここでは、具体的な4つの対処法を紹介します。

家賃値上げをあきらめる

法的手続きは、オーナー様にとって人的・金銭的に大きなコストがかかります。調停や訴訟には専門知識（弁護士費用）が必要で、特に訴訟では相場を証明するための不動産鑑定費用が高額になる場合もあります。また、手続きには相当な時間がかかることも覚悟しなければなりません。

仮に訴訟で勝訴し、月額数千円の家賃増額が認められたとしても、そこまでにかかった費用を回収するのに何年もかかる可能性があります。

それならば、入居者様との関係悪化という精神的ストレスや、手続きの膨大な手間を回避するため、今回の値上げは「あきらめる」というのも現実的な経営判断です。短期的な損失を受け入れ、空室リスクを回避し、長期的な安定運用を優先したほうが、結果として得策な場合も多いのです。

家賃値上げを拒否する入居者様が退去後に値上げを実施する

現在の入居者様との交渉が難しい場合、もっとも穏便かつ現実的な対処法が「入居者様の自然な退去を待つ」という戦略です。

これは、現入居者様との交渉はもう行わない（＝あきらめる）と割り切り、次の入居者様から希望家賃をいただく、という考え方です。

入居者様側の都合（転勤、転職、結婚、就学など）による退去のタイミングで賃貸借契約は終了します。オーナー様は、その入居者様が退去した後、必要に応じてクリーニングやリフォームを行い、その時点での近隣相場に基づいた新しい家賃を設定して、次の入居者様を募集すればよいのです。

これならば、現入居者様と無用なトラブルを起こす必要がなく、オーナー様の希望する家賃水準での募集が可能になります。

入居者様に立退料を支払って解約してもらう

もしオーナー様側に「物件の老朽化による建て替え」や「オーナー自身の居住」といった、ある程度の「正当事由」が存在するものの、それ単体では法的に弱いと判断される場合、「立退料」の支払いと引き換えに、入居者様との合意解約を目指すという選択肢があります。

これは「追い出し」ではなく、あくまで双方の合意に基づいて契約を終了させる交渉です。

家賃増額訴訟や正当事由に基づく明渡訴訟には、多大な時間と費用（弁護士費用、鑑定費用など）がかかります。訴訟で争うコストと、立退料を支払うコストを天秤にかけ、立退料を支払う方が合理的だと判断できる場合であれば、検討する価値があると言えます。

立退料の金額に法的な決まりはありませんが、一般的には「引越し費用」や「新居の契約費用」などを補填する金額が交渉のベースとなります。

ただし、法的手続きのコストと時間を回避できるメリットがある一方、単に「家賃値上げに応じないから」という理由だけでは、この交渉に応じてもらうのは困難でしょう。

物件を売却する

「家賃値上げ交渉がまとまらず、法的手続きにも多大なコストがかかることが予想される」
「現状の家賃収入のままでは、税金の支払いや大規模修繕費用を賄うことができず、賃貸経営そのものが危ぶまれる」

このような状況に陥った場合、最終的な選択肢として「物件を売却する」という判断も必要になります。

不動産投資は、あくまで収益を上げることが目的です。近隣相場とかけ離れた安い家賃のまま長期間固定されてしまい、赤字経営が続くようであれば、それは資産ではなく「負債」になりかねません。

そのまま保有し続けて損失を膨らませるよりも、損切りとして売却し、まとまった現金を得る方が賢明な場合もあります。売却した資金を元手に、より収益性の高い別の不動産に投資を組み替えることも検討できます。

家賃トラブルは、ご自身の不動産ポートフォリオ全体を見直す機会でもあるのです。

家賃値上げトラブルを未然に防止する方法

値上げ交渉などの家賃トラブルを未然に防ぐため、契約時にできる2つの方法を紹介します。

特約に「自動増額条項」を盛り込む

将来の交渉負担を減らすため、契約時に特約で「賃料の自動増額条項」を盛り込む方法があります。

これは、契約書で「どのような条件で、いくら増額するか」を定めておくもので、以下のような条項が挙げられます。

物価連動条項
消費者物価指数（CPI）が〇％上昇した場合、それに連動して賃料も〇％増額する。

固定資産税連動条項
固定資産税・都市計画税の増額分を、賃料に按分して転嫁する。

一定期間ごとの増額条項
契約更新時（例：2年ごと）に、一律で現行賃料の〇％を増額する。

ただし、特約の内容が「入居者様にとって一方的に不利なもの」だと判断された場合、消費者契約法によって無効とされる点に注意が必要です。また、契約時は合理的でも、実際に増額する時点での経済状況（近隣相場など）に照らして増額幅が「不相当」と判断された場合、特約の適用が認められないリスクもあります。

そのため、特約を設ける際は増額幅を合理的な範囲内に設定し、契約時には入居者様へ丁寧に説明するよう心がけましょう。

定期借家契約にする

家賃値上げトラブルを根本的に回避する、もっとも強力な方法が「定期借家契約」を採用することです。

定期借家契約では、普通借家契約とは異なり、あらかじめ定めた契約期間が満了すると、更新されることなく契約が終了します。

最大のメリットは、契約が終了するタイミングで、オーナー様が近隣相場や経済情勢を反映した「新しい家賃」を提示できる点です。入居者様がその新家賃に合意すれば再契約、合意できなければそのまま契約終了（退去）となります。

これは家賃値上げ「交渉」ではなく、あくまで「新しい契約条件の提示」であるため、借地借家法32条（値上げの正当理由など）の制約を受けません。そのため、情勢に応じた柔軟な賃料設定が可能になるのです。

ただし、定期借家契約を有効にするには、契約前に「更新がない」旨を書面で説明する義務や、契約期間（1年以上の場合）に応じた事前の終了通知など、法的な要件を確実に満たす必要があります。

専門的な知識が必要になりますので、一連の手続きは信頼できる不動産仲介会社・賃貸管理会社に委託すると安心です。

まとめ

本記事で解説した通り、家賃の値上げ拒否だけを理由に入居者様を追い出すことは、原則として認められません。

大切なのは、固定資産税の上昇や近隣相場との比較など、合理的な理由を提示して丁寧に交渉することです。難しい場合は法的手続きや売却といった選択肢も視野に入れ、オーナー様ご自身の資産を守るために、冷静な経営判断を行いましょう。

現在のお悩みはもちろん、将来的な家賃トラブルを未然に防ぐためにも、一人で悩まず、賃貸経営の専門家である【リロの不動産】にぜひご相談ください。安心して賃貸経営を続けられるよう、オーナー様に心から寄り添いサポートいたします。