賃貸管理会社が倒産？倒産の兆候と影響範囲、管理会社の見極め方を事例で解説

賃貸経営を行ううえで、賃貸管理会社は物件の維持管理や入居者対応など、オーナー様の負担を軽減してくれる重要な存在です。

賃貸管理会社が突然倒産してしまったら、入居者様との連絡や家賃の回収など、さまざまな問題がオーナー様に一気に押し寄せてきます。実際に、突然の倒産で連絡が取れなくなるケースも発生しているため、万が一の事態に備えておくことが大切です。

本記事では、賃貸管理会社が倒産した際に受ける影響や、倒産リスクのある会社の見極め方、安心して任せられる賃貸管理会社を選ぶポイントなどを詳しく解説します。現在の賃貸管理会社に不安がある方や、これから信頼できる賃貸管理会社を探したい方は、ぜひ参考にしてください。

▼この記事の内容

●賃貸管理会社が倒産すると、オーナー様と入居者様の双方に多大な影響がある

●倒産しそうな賃貸管理会社にはさまざまな兆候が見られるため、日頃から観察することが重要

●賃貸管理会社の倒産リスクを防ぐために、事前に委託先を変更するのが得策

●倒産に限らず、賃貸管理会社の変更によって経営状態が改善する事例は多い

賃貸管理会社が倒産した場合の影響

賃貸管理会社が倒産すると、オーナー様だけでなく入居者様も影響を受けます。それぞれどのような影響を受けるのか、具体的に見ていきましょう。

オーナー様の影響

賃貸管理会社の倒産によって、即座に家賃回収と管理業務が滞ります。まずはオーナー様が受ける影響について、以下で詳しく解説します。

未送金家賃が回収できない

賃貸管理会社の倒産で発生するオーナー様への深刻な影響の一つが、家賃の未送金です。賃貸管理会社は入居者様から家賃を回収し、オーナー様へ送金する役割を担っていますが、倒産によって回収済みの家賃が送金されないまま消失する恐れがあります。

家賃収入をローン返済にあてているオーナー様は、収入が断たれることで返済が滞るリスクが高まるため、特に注意が必要です。家賃収入が得られなくなった場合でも、ローンの返済は待ってくれません。オーナー様個人の資金を切り崩してでも返済を続けなくてはならないため、賃貸経営の安定性を脅かすだけでなく、オーナー様の生活にも影響する重大な事態といえます。

管理業務が停止する

賃貸管理会社が倒産すると、清掃や入居者対応といった管理業務が停止し、マンション全体の管理が行き届かなくなります。業務が停止している状態が長引くほど、建物の美観が損なわれるほか、トラブルやクレームへの対応が滞り、入居者様の満足度の低下につながりかねません。

結果として空室の増加を招き、物件の資産価値が下がることになってしまいます。損切りのために売却しようとしても、資産価値の下がった物件は高値では売却できないのが一般的です。管理業務停止による影響は、オーナー様にとって大きな損失といえるでしょう。

賃貸管理会社が倒産したとき、「修繕積立金が戻らない」可能性

物件オーナーとして、建物の資産価値を維持するうえで欠かせない「修繕積立金」。しかし、この大切な資金が、賃貸管理会社の倒産によって一瞬で回収不能になるリスクがあることをご存じでしょうか。

特に賃貸アパート・マンションの管理においては、制度上・実務上の落とし穴が存在します。以下、その仕組みと注意点を詳しく解説いたします。

1.修繕積立金に法的な保全義務がない

分譲マンションの場合、修繕積立金は区分所有者で構成される「管理組合」が開設する専用口座で管理されており、比較的高い安全性が担保されています。

しかし、賃貸アパートやマンションのケースでは事情が異なります。多くのオーナー様は、賃貸管理会社に対して修繕積立金を任意で預託しているだけであり、法律上の信託や法的保全措置は原則として義務づけられていません。そのため、賃貸管理会社の倒産時に修繕積立金が保全されず、ほかの債権と一緒に処理されてしまうリスクが高いのです。

2.「修繕積立金」が賃料や敷金と混在して管理されているリスク

さらに問題なのは、賃貸管理会社がオーナー資産を明確に区別せず、1つの口座で賃料収入・敷金・修繕積立金を一括で管理しているケースです。

このような運用は、法的には「資金の混同」とされ、実務的には「使い込み」と見なされることもあります。破産手続きが開始されると、管財人はこれらを「賃貸管理会社の財産」として一体で処理するため、オーナー側の返還請求は極めて困難になります。

3.修繕積立金は「無担保・一般債権」に分類され、回収見込みはほぼゼロ

預けていた修繕積立金が分別管理されておらず、契約書にも保全措置に関する条項がなければ、倒産時にはその金銭は「破産債権（無担保一般債権）」に分類されます。

この扱いとなった場合、回収順位は著しく低く、配当率はゼロ〜数％程度に留まるのが現実です。回収までに年単位の時間を要することも珍しくなく、実質的な損失を覚悟せざるを得ません。

＜結論＞

オーナー様が資金保全の知識と目線を持つことで回避できる問題もございます。

多くの賃貸管理会社は誠実に業務を行っていますが、中には資金管理の意識が甘く、倒産時にトラブルとなる事例も確実に存在します。預けたお金を守る最後の砦は、オーナー様の判断と契約の中身です。

是非、契約前に賃貸管理会社に質問をしてみてください。信頼ではなく、仕組みと証拠で守ることが、これからの賃貸経営・不動産経営において重要な要素といえます。

入居者様の影響

賃貸管理会社の倒産は、入居者様の生活にも大きく影響します。深刻なトラブルに発展する可能性もあるため、どのようなデメリットが生じるのかをオーナー様も把握しておきましょう。

敷金が返還されない

通常、入居者様から預かった敷金は退去時に返還するのが一般的です。敷金の保管は賃貸管理会社が行うため、倒産した場合は清算がスムーズに行われない可能性があります。

賃貸管理会社が対応しないとなると、入居者様は直接オーナー様に敷金返還請求を行わなくてはなりません。しかし、オーナー様の対応に時間がかかったり、資金が足りずに対応が難しくなったりするケースも考えられます。

修繕・クレーム対応が滞る

賃貸管理会社が倒産すると、給湯器やエアコンなどの住宅設備が故障した際に、緊急連絡窓口がなくなります。オーナー様に連絡がつかなければ、入居者様が自ら業者を手配し、費用を負担せざるを得ません。

また、隣人の生活音が気になるなどのクレームを訴える場所もなくなり、ストレスを抱えて生活することになってしまいます。安心・快適な暮らしを続けることが難しく、退去を検討する入居者様が増えるかもしれません。

万が一賃貸管理会社が倒産したらオーナー様が行うこと

賃貸管理会社が倒産した場合、入居者様に迷惑をかけないためにも、オーナー様には迅速な対応が求められます。まず行うことは、新しい賃貸管理会社を探すことです。そして、倒産した賃貸管理会社に回収済み家賃を請求しましょう。以下にて詳しく解説します。

新しい賃貸管理会社を探して契約する

管理業務の委託先がない状態が続くとオーナー様の負担が急増し、賃貸経営に支障をきたす可能性があります。そのため、できるだけ早く新しい賃貸管理会社を探し、契約を結ぶことが重要です。ただし、焦って決めると良質な賃貸管理会社には出会えません。複数の賃貸管理会社を候補に挙げ、条件面を比較して慎重に選びましょう。

信頼できる賃貸管理会社の選び方については、下記の記事を参考にしてください。

■参考記事：賃貸経営を成功に導く不動産管理とは？ 信頼できる管理会社の選び方を解説

家賃の回収・敷金の返還請求を行う

未入金の家賃がある場合、倒産した賃貸管理会社に対して請求を行います。倒産後の資金回収は困難なケースが多いため、速やかに弁護士に相談し、法的措置を検討することが重要です。専門家の助言を受けることで回収の可能性を高め、適切な対応がとれるようになります。

また、賃貸管理会社が決まっていない期間に退去が発生した場合は、敷金の返還・清算を行わなくてはなりません。賃貸借契約書に記載されている敷金についての項目を確認する必要があるため、あわせて弁護士に相談するのが安心です。

倒産の可能性がある賃貸管理会社の兆候

倒産の可能性がある賃貸管理会社には、共通して以下のような兆候が見られることがあります。

●事業規模が縮小する
●従業員の退職・リストラが増える
●担当者が頻繁に交代する
●管理品質が劣化する
●顧客対応が悪化する
●経営情報に異変が見られる
●外部からの評判・口コミが悪化する　など

経営状態が悪化すると、コスト削減のために従業員のリストラや支店の閉鎖が行われがちです。人員減少により連絡が取りづらくなり、サービスの質が低下するなどの不具合が生じます。物件の点検・清掃が行き届かない、修繕の見積もりや実施が遅れる、クレーム対応が遅れたり雑になったりといったことが目立ち始めます。

特に家賃の送金遅延が見られるときは、財務状況の悪化が疑われるため要注意です。他社の子会社やグループ会社である場合、親会社の経営不振や不祥事が影響を及ぼし、賃貸管理会社の信頼や経営にも悪影響を与える可能性があります。

上記のような兆候は、外部からの評判や、インターネット上の口コミからも確認することが可能です。必ずしも事実とはかぎらないものの、GoogleレビューやSNS、不動産掲示板などをチェックして、「家賃が振り込まれない」「電話がつながらない」などの悪評が増加していないか確認してみるのも一つの方法です。複数に当てはまるようであれば、適切に対処する必要があるでしょう。

賃貸管理会社変更の手順

現在契約している賃貸管理会社に前述のような兆候が見られた場合は、倒産リスクを防ぐために賃貸管理会社を変更するという選択肢があります。ここでは、賃貸管理会社を変更する手順について解説していきます。以下の記事もあわせてご一読ください。

■参考記事：管理会社の変更はあり？賃貸経営安定化のためにオーナー様がなすべきこと

現在の賃貸管理会社との契約解除

賃貸管理会社を変更する際は、現在の契約内容を確認しましょう。解約条件や違約金の有無を把握し、所定の方法で解約通知を行います。後のトラブルを避けるためにも、解約通知は文書で行うことをおすすめします。状況によっては、弁護士など専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。

新賃貸管理会社の選定・契約

管理業務に空白期間が生じないよう、現在の賃貸管理会社との解約前に、新たに契約する賃貸管理会社を選定しておく必要があります。複数の候補を挙げて、業務内容や対応力、手数料などを比較検討し、信頼できる会社を見極めたうえで契約を進めましょう。

賃貸管理会社の選び方は以下の記事で詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。

■参考記事：【必読】賃貸管理会社の選び方！運用益と出口戦略を見据える賃貸管理

入居者様への通知

新しい賃貸管理会社と契約完了後、速やかに入居者様へ賃貸管理会社変更の通知を行いましょう。通知内容は、賃貸管理会社の連絡先や、家賃の振込先・支払方法の変更などです。「サービス向上のため」といったポジティブな内容を盛り込み、入居者様の不安を解消するように心がけましょう。

旧賃貸管理会社から新賃貸管理会社への引き継ぎ

賃貸管理会社を変更する際は、両社間で管理資料や鍵、入居者様の情報などについての引き継ぎが行われます。通常、オーナー様が直接関与することはありませんが、重要な情報の漏れがないか、引き継ぎ内容をしっかり確認することが大切です。円滑な管理移行のためにも、注意を払う必要があります。

倒産リスクを防ぐ賃貸管理会社の見分け方

倒産しにくい賃貸管理会社を選ぶ際のチェックポイントは、主に以下の4つです。

●対応スピード
●物件の入居率
●会社の実績・信頼度
●会社の規模

ここからは、それぞれの内容を具体的に解説します。以下の記事でも賃貸管理会社の探し方を詳しく紹介していますので、あわせて参考にしてください。

■参考記事：賃貸管理会社の探し方と6つのポイント！賃貸経営の収支を握る管理とは

対応スピード

賃貸管理会社に重要なポイントは、対応スピードです。有事の際に迅速かつ適切に対応できる体制が整っているかどうかは、入居者様の満足度や物件価値の維持に大きく関わります。

緊急時の対応力や、修繕依頼、入居者様からの問い合わせに対して、スピーディーに対応できるかを確認しましょう。また、適正金額でスムーズに売買が行える実績や、相続など将来的な相談に柔軟に応じられるかも、信頼性を見極めるポイントです。

物件の入居率

管理物件の入居率も、倒産しにくい賃貸管理会社を見分けるポイントとなるでしょう。高い入居率を維持している賃貸管理会社は入居者募集に強みがあり、運営能力に優れているといえます。

物件の立地やタイプによって入居率は異なりますが、複数の管理物件の入居率を比較することで、運営力や実績を客観的に判断できるでしょう。

会社の実績・信頼度

経営基盤が安定している賃貸管理会社は、余程のことがないかぎり、突然の倒産は考えにくいものです。財務状況が健全かどうかを確認するために、これまでの管理実績や契約継続年数などを確認してみましょう。

オーナー様の横のつながりがある場合は、業界内での評判を確認してみてください。会社のホームページや口コミサイトに掲載されているオーナー様・入居者様からの声も、信頼性や対応力を判断する材料になります。

会社の規模

大手の賃貸管理会社は豊富な管理実績と経験を持ち、売上規模も大きいため、経営基盤が安定している兆候があります。提供するサービスの幅も広く、入居者対応やトラブル時の対応力にも優れている可能性が高いため、会社の規模は必ずチェックしましょう。

ただし、大手にデメリットがないわけではありません。自分のニーズに合う賃貸管理会社を見極めるために、以下の記事も参考にしてください。

■参考記事：【賃貸管理会社】大手と地域密着型のどっちがおすすめ？選び方とは

賃貸管理会社を変更して成功した事例

賃貸管理会社を変更することで倒産リスクを未然に防ぎ、かつ賃貸経営が改善された事例は珍しくありません。ここでは、賃貸管理が経営改善につながった11の事例を紹介します。

以下の記事では、賃貸管理業務の中でも特に難しい入居者様からのクレーム対応についてまとめていますので、ぜひご一読ください。

■参考記事：【トラブル事例】賃貸管理会社に求められる対応力とは？ 起こりうるリスクも紹介

管理会社変更で入居者募集を徹底対策！1年以上の空室を1か月で成約

前の賃貸管理会社では、空室が発生しても1年近く埋まらないことが多かったため、オーナー様は空室改善ができずお悩みでした。

住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）をはじめ約50のサイトに無期限で広告を出し、実店舗での集客と現地案内も徹底した結果、空室がわずか1ヶ月で満室となり早期成約を実現しています。

■事例：管理会社変更で入居者募集を徹底対策！1年以上の空室を1か月で成約

テナントに弱い地元不動産会社を変更！入居率20％が半年で100％に

長く付き合いのある不動産会社に入居者募集を任せていたものの、上階の空室が続き、収支が悪化していたためオーナー様からご相談いただきました。

家賃設定の見直しや広告強化、造作譲渡の提案など柔軟な対応を実施した結果、6ヶ月で全テナントが成約し、入居率100％を実現しました。オーナー様からは「不動産会社の概念が変わった」との評価をいただいています。

■事例：テナントに弱い地元不動産会社を変更！入居率20％が半年で100％に

管理依頼の不動産会社が突然廃業！空室募集や入居者対応を引継ぎ満室稼働へ

以前の不動産会社が突然廃業し、賃貸管理や入居者対応が不明な状態で困っていたオーナー様からのご相談です。すぐに入居者様へ連絡し、早期に不安を解消。

空室募集も迅速に対応したため、住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）掲載の翌日には入居希望者様が現れ、早期満室を実現しました。

■事例：管理依頼の不動産会社が突然廃業！空室募集や入居者対応を引継ぎ満室稼働へ

入居者様にご迷惑をかけず、オーナー様とトラブルが多い管理会社を変更

以前の賃貸管理会社とのトラブルが続き、管理委託先の変更を希望していたオーナー様ですが、入居者様への影響を心配されていました。

すぐに入居者様一人ひとりを訪問し、丁寧な説明と挨拶によって不安を払拭。賃貸管理開始後は、家賃の集金などもスムーズに進み、トラブルなく安心して運用を継続できています。

■事例：入居者様にご迷惑をかけず、オーナー様とトラブルが多い管理会社を変更

サブリース変更で収益アップ！需要を捉えたシミュレーションと入居者募集

賃貸管理会社とサブリース契約を結んでいたものの、賃料減額を機に集金管理への切り替えを検討されていたオーナー様の事例です。

サブリースからの切り替えで生じるメリット・デメリットを丁寧に説明し、収支シミュレーションや再査定を実施しました。適正賃料での募集と退去時の慎重な対応により、空室期間の短縮に成功しています。

■事例：サブリース変更で収益アップ！需要を捉えたシミュレーションと入居者募集

管理会社を変更しすぐに満室経営に！対応の不満が解消しました！

前賃貸管理会社の対応に不満を抱えていたオーナー様から、管理切り替えの相談を受けました。

契約前から外観・内装写真を用いた募集を開始するなど、迅速な対応によって管理委託契約締結後すぐに満室となり、ご満足いただけています。

■事例：管理会社を変更しすぐに満室経営に！対応の不満が解消しました！

経験豊富で管理戸数多くても客付けが弱い！管理会社変更で入居率97％へ改善

オーナー様は客付け力強化のため、賃貸管理会社の変更を希望されていました。

以前より当該物件の客付け実績があったことから物件情報を熟知しており、住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）に加えてより多くのポータルサイトに空室情報を早期掲載。すぐに反響をいただき、入居率の改善に貢献しました。

■事例：経験豊富で管理戸数多くても客付けが弱い！管理会社変更で入居率97％へ改善

なぜ？好立地で3割も空室があるのは入居者募集ができていないから！

客付けが進まない賃貸管理会社に不安を抱えていたオーナー様からのご相談です。

物件の掲載状況を確認したところ、掲載サイトが限定的で情報も古く、魅力に欠ける状態でした。独自のネット掲載戦略を徹底した結果、反響が激増し、無事に成約となっています。

■事例：なぜ？好立地で３割も空室があるのは入居者募集ができていないから！

リフォームしたのに長年空室。法人社宅斡旋 で一気に7室成約！

オーナー様は20部屋中8部屋の空室が続き、案内もない状況にお悩みでした。某上場企業の社宅としての需要があったため、地域は異なるものの積極的に紹介し、7部屋の法人契約に成功した事例です。

■事例：リフォームしたのに長年空室。法人社宅斡旋 で一気に7室成約！

大変だ！ 一括借上の大手法人から解約の申し出が…

大手法人社員寮の一括解約により、全24部屋が空室となった物件のオーナー様からのご相談です。物件は、若手の社会人や学生向けのアパートだったため、受験シーズンと重なった好機を活かし、提携大学の住まい探し相談会で大々的に紹介。

オーナー様による外壁塗装・内装リフォームも奏功し、大学まで自転車圏内という利便性も相まって、多くの学生契約を獲得したほか社会人契約も得られ、最低限の減収で危機を乗り越えました。

■事例：大変だ！ 一括借上の大手法人から解約の申し出が…

前管理会社の不透明な支出が気になり管理会社変更！入退去時の支出削減

前賃貸管理会社の支出報告が不明瞭な点に不満を抱え、改善を求めていたオーナー様。入居時の手数料や別途費用を事前に書面で十分に説明し、承諾を得る運用に変更しました。

解約時の修繕費も内訳を明確化したことで、オーナー様は毎月の収支を把握できるようになり、ストレスのない賃貸経営を実現しています。

■事例：前管理会社の不透明な支出が気になり管理会社変更！入退去時の支出削減

▼管理会社の変更で解決した改善事例

まとめ 賃貸管理会社と契約する際は倒産可能性まで考慮して選ぼう

賃貸経営成功の鍵は、信頼できる賃貸管理会社との連携にあります。長期的なパートナーシップを築くためには、賃貸管理会社の倒産リスクも考慮して選ぶことが重要です。

万が一、現在の賃貸管理会社に倒産の兆候が見られた場合は、早急な管理の切り替えをおすすめします。安定した賃貸経営のためにも、パートナー選びは慎重に行いましょう。

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