不動産投資ローンなしで賃貸経営？現金購入と比べるメリットと判断基準

2023.06.23

オーナー様収入アップ法人向け

『リロの不動産』リロパートナーズのご紹介資料

「不動産投資ローンを使わない」で不動産投資用の物件を購入するメリット・デメリットは何があるのでしょうか？「ローンは借金」というイメージがあり、融資に抵抗を感じる方も少なくありません。

不動産投資では不動産投資ローン（アパートローン）を組む方が多く、自己資金が少なくても金融機関からの融資を活用すれば、レバレッジ効果を効かせながら、不動産投資を始められます。

金融機関から融資を受けて物件を購入するか、収益物件の購入資金を貯めてから購入するか、なかなか答えが出せず、不動産投資に興味がありながら一歩が踏み出せない方も多いでしょう。

この記事では、「不動産投資ローン」と「現金購入」それぞれのメリット・デメリットや迷ったときの判断基準などを解説していきます。

1 不動産投資はローンなしでできるの？
- 1.1 不動産投資用物件を現金購入するメリット
- 1.2 不動産投資用物件を現金購入するデメリット
2 不動産投資用の収益物件でローンを利用する理由とは？
- 2.1 不動産投資用物件をローンで購入するメリット
- 2.2 不動産投資用物件をローンで購入するデメリット
  - 2.2.1 ローン契約の手数料や金利などの負担がある
  - 2.2.2 購入物件に抵当権が設定される
3 不動産投資においてローンと現金一括で悩んだときの判断基準は？
4 賢い不動産投資は現金とローン両方の活用がおすすめ！
- 4.1 区分マンションなら少額の自己資金で始められる
- 4.2 投資用物件の購入は現金と不動産投資ローンの両方を活用しよう
5 不動産投資ローンの活用は【リロの不動産】へご相談ください
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不動産投資はローンなしでできるの？

不動産というと何千万円もするイメージがありますが、不動産投資の情報サイトなどに掲載されている物件の中には驚くほど安い価格で売り出されている収益物件も存在します。

不動産投資ローンなしで現金購入をした方がいい場合と、金融機関から融資を受けて賃貸経営をするのはどちらがよいでしょうか。

まずは、不動産投資ローンなしの現金購入で不動産投資に取り組むメリット・デメリットから把握していきましょう。

不動産投資用物件を現金購入するメリット

不動産投資用物件を現金購入するメリットは、主に次の4点です。

● 金利の支払いがなく物件の購入総額が抑えられる
● 値引き交渉しやすい
● 物件に抵当権がつかない
● 不動産投資ローンを組みにくい方や融資を受けにくい物件でも購入できる

金利の支払いがなく物件の購入総額が抑えられる

不動産投資用の収益物件を不動産投資ローンで購入すると、ローンに関わる諸費用や金利の支払いが発生します。毎月の返済額には金利分が加算されるため、結果的に購入総額が増加します。一方、現金購入の場合は金利の負担がありません。支払総額を抑えられることが最大のメリットです。

条件交渉をしやすい

不動産投資ローンで購入する場合、契約書に「ローン特約」を記載するのが一般的です。ローン特約とは、「融資審査に通らなかったときは契約を白紙撤回し、売主が受け取った手付金などは買主に返還する」といった内容の覚書です。こうなると売主は新たに買主を探さなくてはなりません。

一方、現金購入の場合は不動産投資ローンなしでも購入可能になる状態のため、確実に購入できる状態ならば、売主に条件面で交渉がしやすくなります。

不動産投資ローンを組みにくい方や融資を受けにくい物件でも購入できる

ローンの申し込みを受けた際、金融機関では融資の可否や融資可能額を決めるために審査を行います。不動産投資ローンの審査対象は、申し込みをした本人の属性と融資対象となる物件の担保価値です。

個人属性においては、年収の低い方、勤続年数が短い方、自営業など収入が安定しないと見なされる方は審査に通りにくい傾向にあります。物件については築年数が古すぎるもの、再建築不可のものなどは担保価値がないと見なされ、融資が受けられないケースがほとんどです。

一方、現金で購入する場合は金融機関の審査を受ける必要がありません。年収や職業などに関係なく自己資金があれば購入できますし、選ぶ物件も自由です。ただし、逆の見方をすると「売却しにくい物件」とも言い換えられます。出口戦略なども考慮して物件を選定するといいでしょう。

物件に抵当権がつかない

不動産投資ローンを組んで購入した場合、物件には金融機関によって抵当権が設定されます。抵当権とは、返済不能になったときに債権者が物件を差し押さえられる権利のことです。

抵当権が付いている物件は、所有者といえども勝手に売却したり用途を変えたりすることはできません。抵当権を外すにはローンを完済して抵当権抹消登記を行う必要があります。

その点、現金購入の物件ははじめから制限がなく自由に使用できます。購入したオーナー様の所有物になるため不動産の用途も自由度が広がります。

不動産投資用物件を現金購入するデメリット

不動産投資用の収益物件を現金購入する場合は、購入に値する資産が必要になります。それだけの資金をためなくてはなりません。その分、不動産投資のスタートが遅くなることはデメリットといえるでしょう。そのほかにも次のようなデメリットが考えられます。

● レバレッジ効果を得られない
● 家賃収入が低い傾向にある
● 団体信用生命保険（団信）を利用できない

レバレッジ効果を得られない

レバレッジとは「てこの原理」を意味する言葉で、投資においてはローンを利用することにより「少ない自己資金で大きな利益を得ること」を表します。不動産投資の醍醐味はレバレッジ効果を得ることにあると言っても過言ではありません。

例えば、自己資金1,000万円で物件を購入し、年間100万円の家賃収入を得るとします。この場合の収益率は10%です。ローンを組んで自己資金500万円・借入金500万円とした場合、収益率は20％になります。自己資金200万円なら収益率50％です。収益率が高いほどレバレッジが効いている状態といえますが、現金購入ではレバレッジ効果は得られません。

安全性の担保ができる反面、投資効率や資金回収には時間がかかるでしょう。

家賃収入が少ない傾向にある

数千万円から1億円を超える物件を現金で購入できる方はなかなかいません。現金購入では1,000万円未満の物件を選ぶ方が多数です。比較的安い物件は家賃設定も低めになり、保有戸数も確保できず、多額の家賃収入は期待できないことがデメリットとして挙げられます。

また、現金購入では物件を買い増すのも難しいといえます。次の物件を購入できるだけの資金をつくるまでにある程度の期間がかかり、スピーディな事業拡大は望めません。

団体信用生命保険（団信）を利用できない

現金購入の場合は団体信用生命保険を利用できません。不動産には「団体信用生命保険（団信）」という保険があり、ローン契約者が亡くなったり、高度の障害を患ったりした際に、ローン残額を免除する仕組みです。

ローン残債がゼロになることで返済がなくなるため、ご遺族がそのまま賃料収入を受け取り、生活費として使うこともできますし、ご相続される方のご事情で、物件を売却して売却益を残すという選択肢もあります。

なお、現金購入の場合は不動産投資ローンを組まない前提になるため、団体信用生命保険の利用はできません。

不動産投資用の収益物件でローンを利用する理由とは？

現預金や金融資産を保有されている場合は、物件によっては現金一括での不動産購入もできますが、不動産投資ではあえてローンを組む方がほとんどです。不動産投資ローンを組むと金利分の支払いが増え、購入総額が膨らみます。それでもローンを活用するのは、なぜでしょうか。

ここからは、不動産投資の収益物件を購入する際に、不動産投資ローンを活用するメリット・デメリットを探っていきましょう。

不動産投資用物件をローンで購入するメリット

不動産投資用物件をローンで購入する主なメリットとして、次の4点について解説します。

● 少ない自己資金でレバレッジ効果のよい投資が可能
● 資産の拡大スピードが早く、安心して投資を始められる
● さまざまな節税効果の恩恵がある
● 団体信用生命保険に加入できる

少ない自己資金でレバレッジ効果のよい投資が可能

不動産投資ローンを利用すれば、自分が持つ資金よりも高額な物件を購入でき、大きな額の資産が運用できます。同じ利回りでも投資する金額が大きい方が得られる収入も多くなります。部屋数の多い1棟アパートからは毎月多額の家賃収入が期待できますし、複数の区分マンションを短期間で買い増すことも可能です。購入できる物件の幅が広がるため、条件のよい物件を案内してもらえるケースもあります。

基本的に借入金の返済は賃料から支払います。不動産投資ローンを組むときに支払う手数料や毎月支払う金利分は、経費として計上できます。家賃収入から経費を差し引くことにより所得を少なくできるので、所得税・住民税に一定の節税効果があることもメリットといえるでしょう。

資産の拡大スピードが早く、安心して投資を始められる

手が届きやすい価格の収益物件もあるとはいえ、不動産は全般的に高額です。一括で購入できるお金が貯まるのを待っていては、いつまでも不動産投資を始めることができません。ある程度の自己資金が貯まったところで不動産投資ローンを活用することにより、投資の早期スタートが可能です。

資産拡大スピードが早いことも大きなメリットです。不動産投資の対象となる収益物件を例にイメージしてみましょう。自己資金500万円があり、表面利回り8％の収益物件を購入すると年間40万円の賃料収入が得られる計算になります。

4,500万円の融資を受けた場合はどうでしょうか。融資4,500万円の借入金を金利3％、30年で返済すると仮定します。自己資金500万円と融資をあわせた5,000万円の収益物件を購入し、同じ表面利回り8％で運用した場合を計算してみましょう。

物件購入額5,000万円×表面利回り8％で年間家賃収入が400万円になります。ここから、4,500の借入金を金利3％、30年の返済を仮定すると、ローン年間返済額は約230万円です（※）。年間収入の400万円-ローン返済額230万円で、170万円が手元に残る計算になります。

実際の賃貸経営では運用にかかる修繕費や管理費などを貯蓄する必要があるため、収益率が下がります。今回は自己資金より物件価格が高い収益物件を運用するシミュレーションをしましたが、物件価格を抑えて自己資金をプールしておく選択も可能です。

逆にレバレッジを効かせて物件価格の高い収益物件を運用する選択肢もあるでしょう。いずれにしても、融資を活用することでレバレッジ効果を高めるだけでなく、不測の事態に備える対策もとれるのです。

※出典：ke!san「ローン返済（毎月払い）」

さまざまな節税効果の恩恵がある

「不動産投資は節税対策に有効」と聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれません。

不動産特有の税金の扱い方があり節税対策として有効な手段になります。

例えば、所得税や住民税の課税所得が下がることがあります。不動産投資では「損益通算」という仕組みを利用して、年間のプラスとマイナスの所得を合算できます。

例えば、不動産を購入すると多額の費用が発生します。実際のキャッシュフローはプラスでも、「会計上の負債」となる減価償却を損益通算することで、年収1,000万円の所得から減価償却費を引いた額に、課税対象の所得を圧縮できます。住民税や所得税が大きく減額される仕組みのひとつが損益通算です。

また、相続時の課税評価額も現預金や金融資産と異なり、不動産の課税評価は70～80％まで圧縮されます。相続対策を見据える時には、選択肢の一つとしてご検討されてみてください。

団体信用生命保険に加入できる

生命保険のかわりとして不動産投資を始める方もいます。多くの金融機関が「団体信用生命保険」への加入を不動産投資ローンの契約条件にしているためです。ローン返済中に契約者にもしものことがあったとき、残債は保険会社から支払われ、家族に返済負担を残しません。

相続した物件は、売却して現金に換えることもできますし、賃貸経営を継続して家賃収入を得るのも自由です。また、団体信用生命保険に加入できるということは健康状態に問題がないことの証明にもなり、融資審査に通りやすくなるメリットもあります。

不動産投資用物件をローンで購入するデメリット

不動産投資用物件をローンで購入するデメリットは、主に次の2点です。

● ローン契約の手数料や金利などの負担がある
● 購入物件に抵当権が設定される

ローン契約の手数料や金利などの負担がある

不動産投資ローンを組むことにより、ローン契約手数料や金利などの負担が発生します。元本返済と金利分の支払は家賃収入を原資としているため、現金購入よりも支出が増加することはデメリットといえるでしょう。

ただし、融資の活用によりキャッシュフローの増加や、早期返済による資産拡大スピードの拡大を狙えます。ローン契約手数料や金利分の支払いは必要経費に算入でき、所得税・住民税の節税につながるというメリットが、デメリットを相殺することもあります。

購入物件に抵当権が設定される

不動産投資ローンで購入した物件には抵当権が設定されます。返済が3ヶ月以上滞ると、金融機関が抵当権実行の手続きを開始し、物件は差し押さえられ競売にかけられます。原則として、所有者であっても勝手に売却したり用途を変更したりすることはできません。どうしてもという場合は事前に抵当権者である金融機関への届け出・相談が必要です。

抵当権を外すには、ローンを完済して抵当権抹消登記を行う必要があります。つまり、不動産投資ローン完済まで「自分のものでありながら自分のものではない」といった状態になります。出口戦略を考えながら、いつまで、どんな状態で保有され、売却や相続などの出口を描けると、最適な物件を探しやすくなるでしょう。

不動産投資においてローンと現金一括で悩んだときの判断基準は？

不動産投資用物件の購入にアパートローンを組むか、現金で一括購入するかを悩んだときの判断基準としては、主に以下のポイントを確認してみてください。

● 不動産投資や賃貸経営を行う目的
● 物件の担保価値と収支
● 拡大戦略の有無
● イールドギャップ

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産投資や賃貸経営を行う目的

不動産投資をする前に、「なぜ不動産投資や賃貸経営を行うのか」「不動産投資を行ってどうなりたいのか」など、目的や目標を言語化して明確にしましょう。

将来の備え：資産拡大してセミリタイヤしたい。資産を残したい。

節税対策：相続対策や、高額な所得税や住民税を節税したい。

ライフスタイルの充実：じぶん専用の年金対策をつくりたい。会社以外の収入源が欲しい。

不労所得を作りたい、年金の足しに安定した収入が欲しい、節税対策をしたいなど、オーナー様が求める目的に合わせて、購入すべき物件や各種対策の優先順位が変化します。目的を設定することで判断基準が明確になり、必要な対策の優先順位をつけやすくなるでしょう。

担保価値が高く収益を生む物件かどうか

担保価値の高い物件をローンで購入するメリットは、融資審査に通りやすくなることです。審査がスムーズに進むだけでなく、融資額の引き上げや低金利などの好条件が提示される可能性もあります。例えば、新築や築浅など新しい物件は「空室リスク」「修繕・工事リスク」が少なく、物件の収益性も融資に必要な判断基準になります。

一方、現金購入には審査がないため、担保価値を気にする必要はありません。ただし、出口戦略や事業拡大に融資を利用する予定があるなら、担保価値の高い物件を選んでおくとよいでしょう。担保価値の高い物件を共同担保にすることで、より多くの融資を引ける可能性があるためです。

また、新築と中古物件ではイニシャルコストに違いがあるため、収益性も変わります。不動産投資や賃貸経営の目的に合致する物件になるか確認しましょう。

以上をまとめると、物件の担保価値による購入方法の選び分けは、次のようになります。

● 融資が付きやすい、担保価値の高い物件はローンでの購入
● 融資が付きにくい、担保価値の低い物件は現金一括購入
● 不動産投資の目的から逆算して、物件の収益性を確認する

拡大戦略と与信枠との関係

融資における与信とは「貸し出せる金額や条件を決めてお金を供与する」ことで、与信の範囲や条件を総じて「与信枠」と呼びます。与信枠は金融機関が独自に決めるもので、融資の上限額を示すものではありません。保有される金融資産や個人の属性によって金融機関の判断が変わります。個人属性や収益物件の事業性などを判断して、ある程度の線引きがされます。

ローンを利用するか現金で購入するかは、今度の事業拡大をどう考えているかにもよるでしょう。現金のみで買い進めて行く場合は与信の影響を受けませんが、次の物件を購入する初期費用を準備するのに時間がかかります。ローンを利用すれば比較的スムーズな事業拡大が可能になりますが、返済比率によっては融資が断られる可能性があります。

以上のことから、拡大戦略による購入方法の選び分けは、次のように考えられます。

● スピーディに事業を拡大したい場合はローンでの購入
● 担保価値の低い物件で事業を拡大したい場合は現金一括購入

ただし、不動産投資の醍醐味であるレバレッジ効果を得るためには融資を活用する方が多くのメリットを享受できる可能性が高いと言えます。ローンなしで不動産投資をご検討の際はご留意ください。

イールドギャップは適正値以上か

イールドギャップとは物件の収益性を図る「実質利回り」と「銀行金利」の差を表す数値で、投資効率を判断する指標になるものです。例えば、実質利回り3％・銀行金利2％だとすると、イールドギャップは1％になります。イールドギャップの適正値は1.5～3％以上とされているため、1％ならば検討の余地はあるが、投資効率は悪い物件ということになります。

イールドギャップはあくまでも投資効率を判断するもので、物件の収益性や資産価値を表すものではありません。あえてイールドギャップが低い物件を購入する場合は、ご自分のライフステージを描きながら、出口戦略を見据えて、不動産投資・賃貸経営の目的を達成できるか検討してみてくだい。

ちなみに、実質利回りの計算式は以下のとおりです。より実態に近い収益予想を立てるには、実質利回りを確認する必要があります。

● 実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件の購入価格）×100

賢い不動産投資は現金とローン両方の活用がおすすめ！

まとめると、次のような方は現金一括購入が向いていると考えられます。

● 手元に余剰資金が多い
● 融資を受けにくい属性だが現金は持っている
● 相続税対策に不動産を購入したい
● 融資を受けにくい物件（築年数が古い、再建築不可など）を購入したい

ただし、不動産投資を賢く行いたいと考えるなら、ローンの活用も意識してみてください。ここからは、現金とローンの両方を活用する具体的な方法と考え方を解説します。

区分マンションなら少額の自己資金で始められる

自己資金が少ない方にも手が届きやすい物件として、中古の区分マンションが挙げられます。お部屋のタイプはワンルームマンションが圧倒的に多いです。コンパクトなワンルームマンションは、ファミリータイプに比べて価格が低めで購入しやすい物件です。自己資金で一括購入できる物件もありますし、ローンを組むにしても借入額が少ないため、大きな負担にはならないでしょう。

人口の多い都市部に多い間取りであり、安定した需要が期待できます。ファミリータイプは収益性が落ちることも多いのでご留意ください。

諸条件によりますが、まずは中古ワンルームマンションを購入し、少しずつ物件数や規模を拡大していくという流れは、不動産投資の定番スタイルともいえます。