【初心者向け】不動産投資のメリット7選！リスクと対策を徹底解説

2023.06.21

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不動産投資を始めたいと考えてはいるものの、いざとなると、どうすれば上手に運用できるのか分からないという方は多いかもしれません。不動産投資の方法にはいくつかの種類があり、投資を始めるなら基本的な仕組みを知っておくことも大切です。

不動産投資にはさまざまなメリットがありますが、投資を成功させるためにはリスクも把握しておく必要があります。この記事では不動産投資の7つのメリットおよび、リスクと対策方法を解説します。

1 不動産投資とは
- 1.1 不動産投資の基本的な仕組み
- 1.2 インカムゲイン・キャピタルゲイン
2 不動産投資のメリット・7選
3 不動産投資のリスク7選と対策方法
4 まとめ　不動産投資の成功のためには信頼できるパートナーが必要
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不動産投資とは

不動産投資のメリットやリスクを紹介する前に、まずは不動産投資とは何かについて、基本をおさらいしておきましょう。

不動産投資の基本的な仕組み

不動産投資は収益物件を購入したうえで第三者に賃貸し、家賃収入を得るのが基本的な仕組みです。投資といえば、まず株式投資やFX（外国為替保証金取引）などを思い浮かべる方が多いかもしれません。

株式投資（銘柄投資）やFXがハイリスク・ハイリターンになる可能性が高いことに比べると、不動産投資は投資の種類の中ではミドルリスク・ミドルリターンに位置づけられています。

同じ不動産投資でも対象とする収益物件にはいくつか種類があり、区分マンション投資やアパート・マンションの一棟投資、戸建て住宅や土地を活用する投資などがあります。区分マンション投資は投資用マンションの1室だけを購入して賃貸する方法です。それに対してアパート・マンションの一棟投資は、物件を一棟丸ごと購入します。

インカムゲイン・キャピタルゲイン

不動産投資で得られる利益には、大きく分けると「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。インカムゲインは、購入した物件を第三者に賃貸することで入ってくる家賃収入です。

一方で、キャピタルゲインは、保有していた財産を売却することで得られる利益です。不動産投資においてのキャピタルゲインは、物件を購入したときよりも値上がりしたタイミングで売却して得られる譲渡所得を指します。

キャピタルゲインは売却したときに一度だけ得られる収益ですが、インカムゲインは資産を保有することによって継続的に得られる利益です。バブル期のように不動産の価格が上昇している時代には、高い価格で売却することで大きな売却益を得ることを目的とした投資も多く行われていました。

しかし、現在の不動産投資ではキャピタルゲインを狙うよりは、家賃収入というインカムゲインをコツコツ稼ぐことを目的とする投資がメインです。月々安定的に入る家賃収入は、将来の私的年金にもなります。また、物件を購入して十分なインカムゲインを手にしたあと、タイミングを逃さなければ売却してキャピタルゲインも得られる可能性が向上します。

不動産投資のメリット・7選

不動産投資の持つメリットとは、具体的にどのようなものなのでしょうか。ここからは不動産投資のメリットを7つ紹介します。

1.長期・安定的な収益が期待できる

不動産投資の最大のメリットとして、収益物件を保有しているうちは、毎月家賃収入を得られることがあります。しかも、入居者様が居てくれるかぎり安定して家賃が入ってくるため、収益を予測しやすいところも大きなメリットです。賃料の推移や競合物件の情報を調べることで、長期間保有した際の賃料推移も推測しやすいでしょう。

株式投資などは大きな利益を上げられる可能性がある一方、株価の値動きが大きく、不動産投資ほど安定しているとはいえません。もちろん収益物件の経営でもリスクはありますが、ハイリスク・ハイリターンといわれる投資方法に比べると、損失が出る可能性は少ないといえます。

アパートやマンションなどの住居系の物件は入居者様にとって、生活に根ざした場所です。一度入居すれば長く住み続けてくれる可能性も高く、経済動向や景気動向にあまり左右されません。物件選びや不動産投資のリスクに適切に対応していれば、長期にわたって安定的な収益を期待できる投資方法です。

不動産投資は大きな労力をかけずにインカムゲインを得られるため、本業を持っている方が副収入を得るための選択肢としても適しています。本業のリタイア後は、将来の年金として受け取ることが可能です。

2.あまり手間がかからない

不動産投資はほかの投資方法に比べて、実はあまり手間がかかりません。不動産投資は収益物件を第三者に貸し出す不動産賃貸業にあたりますが、実際の管理業務はオーナー様自ら行わなくてもかまいません。もちろん、収益物件の管理業務をオーナー様が自分で行うケースもあります。

しかし、物件の清掃やメンテナンス、家賃が入金されているかどうかのチェック、滞納があった場合には督促業務を行うなど、管理業務は多岐にわたります。実際に対応するためには専門的な知識やノウハウも必要になるため、保有戸数が多くなるほど、自分で管理業務を行う事が難しくなります。

収益物件の管理を専門とする賃貸管理会社に業務を委託すれば、わずらわしい管理業務は任せてしまえます。日常的には定期的に賃貸管理会社から送られてくる報告書に目を通すくらいで、収益物件を保有していてもあまり手がかからないのは大きなメリットです。

法改正による対応や専門的な知識の習得もパートナーから共有してもらうことで、効率的な時間の使い方ができます。

3.金融機関から借り入れができる

アパートやマンションなどの不動産を購入する際、よほど多額の資金を保有していないかぎり、自己資金だけで手に入れるのは難しいでしょう。多くは金融機関からの借り入れを活用して、投資用の物件を取得します。

金融機関各社では不動産投資ローン（アパートローン）を提供しているため、投資を始めるにあたってローンを活用できるのもメリットです。なぜなら、借入をしてできる投資は、不動産投資以外にないからです。不動産という金額の大きな実物資産を保有する投資を、少ない資産で始めることができるのです。

また、金融機関からの融資を活用して投資ができるということは、レバレッジ効果があるということです。例えば、自己資金が1,000万円の場合、レバレッジを効かせなければ1,000万円の物件しか購入できません。仮に利回りが10％だとすると、年間の家賃収入は100万円です。

しかし、レバレッジを効かせると5,000万円の物件にも手が届きます。利回りが同じ10％として計算すると、年間の家賃収入は5倍の500万円です。借入金の返済を考慮に入れても、実質の家賃収入額がレバレッジを効かせない場合を上回ることも珍しくなく、資産拡大をスピードアップさせられます。

4.インフレ対策になる

不動産投資の対象は、実物資産の不動産です。財産を現金や預貯金などで保有している方は多いかもしれませんが、インフレになると現金の価値が下がります。物価が上昇し、それまでなら1,000円で購入できたものが、1,100や1,200円に価格が上がってしまうと1,000円では買えません。つまり、インフレ時には現金や預貯金は価値が下がってしまうため、インフレ率の分だけ財産が目減りしてしまうのです。

一方で現物資産の不動産は、インフレに強いのが特徴です。不動産はインフレが進行する状況下でも資産価値を損なうことがなく、むしろ物価が上がるのに比例して値上がりする傾向にあります。大きく下落するリスクも少ないでしょう。

世界的にインフレが進行している状況で、日本でも40年ぶりに2022年は物価高になりました。インフレはいつか収まるかもしれませんが、いつまた起こるかもわかりません。不動産投資はインフレへのリスクヘッジとして、有効に活用できる方法のひとつです。

5.生命保険代わりになる

不動産投資ローンを契約する際、多くは団体信用生命保険（団信）が付いています。団体信用生命保険はローン返済中に契約者が死亡したり、高度障害者になったりした場合、保険金がローンの残債に充てられ、返済を肩代わりしてくれる保険です。

金融機関側にとっても、契約者が債務不履行に陥った際のリスクヘッジとしての役目があります。ローンの残債が団体信用生命保険で精算されたら、遺族がローンを返済する負担がなくなり、かつ、収益を生み出す物件を残せることから、生命保険代わりになるといわれています。

万一のときに備える対策として、一般的な生命保険（死亡保険）に加入している方も多いことでしょう。ただ、生命保険で保障を受けるためには、保険代を払い続ける必要があります。保険の掛け金を毎月支払うのは、意外と負担が大きいものです。団体信用生命保険の場合は、保険料単体の支払いは発生せず、金利などに組み込まれている商品がほとんどです。

6.所得税・住民税の節税になる

不動産は購入してから数年間、減価償却費を費用として計上できるため、節税効果が期待できます。減価償却は不動産や大きな備品などを購入した際、購入した年にすべてを費用に計上するのではなく、数年に分けて費用計上できる仕組みです。

不動産のように大きな資産は、何年にもわたって使用し続け、1年で使い切ってしまうものではありません。そこで、資産を活用する実態に合わせて、会計上でも分割して費用に計上できるように減価償却の制度が設けられています。

所得税や住民税を計算する根拠の1つになる不動産所得は、総収入から必要経費を差し引いた金額になります。物件の購入後、減価償却ができる間は必要経費に減価償却費も含まれることで、帳簿上は利益も減ります。

不動産所得は給与所得や事業所得などほかの所得と損益通算できるため、不動産所得が帳簿上赤字になれば、その分だけ所得税や住民税を圧縮することが可能です。それでいて、実際の出費は伴わないため、手元にはキャッシュが残ります。

7.相続税対策ができる

相続税の計算をする際、現金が課税対象となる場合は、保有現金の金額分100％が相続税評価額となります。しかし、不動産を相続する場合、土地は路線価が定められている地域は路線価で評価し、建物は固定資産評価額をもとに評価されます。

路線価は国税庁によって毎年公表されている路線ごとに定められた価格で、固定資産税評価額は市区町村が固定資産税などを計算する基準として定めている価格です。不動産の売買で参考にされる地価公示価格に比べると、路線価は8割程度、固定資産税評価額は7割程度になっています。

現金のように保有する金額全てが課税対象になるのではなく、不動産の相続税評価は実際に取引される価格よりも低い価格で相続税が計算されるため、相続税対策として有効です。アパートやマンションのような他人に貸している収益物件になると、簡単に売却などができない点も考慮されて相続税の算出に反映されます。

収益物件が建っている土地は貸家建付地として扱われ、借地権割合や借家権割合、賃貸割合も加味されて、一般的な不動産よりもさらに相続税評価額が下がります。

不動産投資のリスク7選と対策方法

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれるように、ハイリスクの投資方法に比べると低いリスクで投資ができます。ただ、注意しておくべきリスクは存在します。不動産投資で損をしないためにも、以下の7つのリスクを押さえておきましょう。

1.「空室リスク」　空室が生じると収入が得られない

空室リスクは、入居者様が入らず家賃収入が得られないリスクです。長期的・安定的に家賃収入という収益を得られるのは収益物件を保有する大きなメリットですが、逆に空室が生じると収入が得られなくなるのは最大のリスクになります。

入退去の際に入居者様が入れ替わり時など、短期間の空室が出る程度なら心配ありません。しかし、空室がある間もローン返済や物件の維持管理費は発生するため、長期間空室の状態が続くと運営にも影響がおよぶ可能性があります。

購入時の対策としては最寄り駅から徒歩10分以内など、まずは利便性がよく、賃貸需要がある立地にある物件を選ぶようにしましょう。時代の流れや需要に合った設備、仕様を備え、競合物件より魅力的にしておくことも大事です。

「入居者募集対応」と「仲介対応」、「管理対応」、「設備・工事対応」の『4つの空室対策』も重要になります。物件の管理は入居付けに強く、顧客満足度を高める管理をしてくれる賃貸管理会社に委託するといいでしょう。

2.「家賃滞納リスク」　家賃を滞納する入居者

空室リスクとともに、家賃滞納リスクも収益物件を保有するうえでは大きなリスクになります。空室が発生していなくても、家賃を支払ってくれない入居者様がいれば賃料収入が入らないため、収益面では空室が発生しているのと同じ状況になります。空室の場合は、新しい入居者様がお住いになれば、再び家賃収入が見込めます。

家賃滞納の場合は、入居者様が居住されている状態のため、新たな入居者様を探すこともできません。督促しても入金してくれない状況が続いてこじれてしまうと、明渡し訴訟にまで発展するケースもあります。

訴訟になれば家賃収入が途絶えた状態で、さらに訴訟費用などの金銭的コストが発生します。解決するまでに時間もかかり、多くの人的コストも費やすことになるでしょう。対策としては、まず入居者審査をしっかり行う必要があります。家賃保証会社への加入もリスクに備える対策になります。

もし、保証会社に加入していれば、滞納が発生したとしても保証会社から代わりに支払いを受けられるため、滞納リスクの心配は減るでしょう。

3.「修繕リスク・老朽化リスク」　建物・設備の修繕費用が発生

修繕リスクは、物件を維持していくために必要な修繕・設備費用が発生するリスクです。どのような建物も経年劣化によって、さまざまな箇所に不具合が発生し、修繕が必要になってきます。年数が経てば修繕だけでは済まず、設備の取り替えが必要になることもあるでしょう。

経年劣化によって老朽化が進むと、資産価値を回復させるための工事や修繕のコストが発生する老朽化リスクに備える必要もあります。。老朽化による長期空室や、築年数の古い物件は現代の入居者ニーズにマッチしないこともあります。間取り変更を伴う物件の価値を向上させるためのリノベーションを実施すれば、工事費用も発生します。

修繕リスクや老朽化リスクへの対策としては、あらかじめ修繕積立金を積み立てておくことが挙げられます。将来的に実施する必要がある大規模修繕や、思わぬタイミングで出費が発生しても困らないように備えておくことが大事です。

収支を考えた設備交換や、リフォーム・リノベーションの計画および実施をする必要があります。入居者様のニーズを反映した対応に注力することで賃貸経営が向上し、収益にもつながります。

計画的に対応することで経費コントロールをすることも可能になります。

4.「災害リスク」　災害によって物件が損壊することも

不動産投資の対象がアパートやマンションのような実物資産であるかぎり、災害リスクは存在します。例えば、火災による建物の損傷や地震による倒壊、洪水による水害などのリスクです。特に地震国といわれる日本では、いつ大きな災害が発生するかわかりません。火事や地震などで物件そのものが損壊してしまえば収入源を失うことになり、不動産投資としては大きなダメージになるでしょう。

災害リスクの対策としては、必ず物件に火災保険や地震保険をかけておくことがポイントです。保険をかけていれば、もし災害で物件に被害が出たとしても、ダメージをカバーできます。

また、物件の購入前は必ずハザードマップを確認し、リスク回避に努めることも大切です。自治体では河川が氾濫したときに水害の被害を受けやすい地域や、地震によって液化現象が発生しやすい地域などを地図上に記載して公表をしています。沿岸地域の場合は、津波のリスクも把握しておく必要があるでしょう。複数の不動産を保有するのなら、地域を分散させることもリスク回避につながります。

5.「金利上昇リスク」　金利が上昇して月々の返済額が高騰

金利上昇リスクは、不動産投資ローンの金利が上昇することによって、月々の支出が大きくなってしまうリスクです。金融機関からの融資を受けて不動産投資を始めた場合、長期間にわたってローンを返済していく必要があります。

ローンを組んだときは金利の低い状況が続いていたとしても、いつ金利が上昇に転じるかわかりません。日本では長らく超低金利の時代が続いていますが、ここ最近は物価が上昇し、金利上昇のシナリオも見えてきています。

金利が上昇すれば利息分が増大し、ローン返済が苦しくなる可能性もあります。変動金利のローンを利用している場合は、固定金利に切り替えるのもリスクを回避する方法のひとつです。高い金利でローンを組んでいたのなら、低い金利のローンへの借り換えを行う方法もあります。

どちらにしても、返済に余裕を持たせておくことが大事です。不動産を保有していなければならない理由がないのなら、損をしないうちに黒字経営の段階で売却するという選択肢もあります。

6.「流動性リスク」　売りたいときに売却しにくい

流動性リスクとは、物件を売却しようと思ってもなかなか売れないリスクを指します。同じ投資でも株式の場合はつねに取引が行われているため、売却するのに困ることはありません。現在ではスマートフォンがあれば、いつどこでも売却の手続きができます。

しかし、不動産は取引市場があるわけではなく、売主と買主が直接売買を行う相対取引になります。運よく売却したいタイミングで買い手が現われる可能性もゼロではありませんが、買い手が見つからなければいつまでたっても売れません。

売れやすい物件は立地の良さや物件に魅力があるなど、投資家が欲しいと思える物件ともいえます。売りたいときに売れる物件にしておくためには、複数の視点で対策を行うことが重要です。

例えば、高すぎず、融資が付きやすい価格帯にしておくことで買い手を見つけやすくする。多様な売買ネットワークを持ち、買取対応も行っている賃貸管理会社にサポートしてもらうなど、複数の視点でリスクヘッジを図れます。

7.「管理会社倒産リスク」賃貸管理会社が倒産してしまった

不動産投資を行う場合、多くは物件の管理を賃貸管理会社に任せるのではないでしょうか。賃貸管理会社も企業の1社であり、経営状況はさまざまです。一見、経営が順調そうに見えても、倒産するリスクはあります。

入居者様への対応や家賃の入金チェック、滞納者への督促業務、建物の清掃や維持管理業務など、賃貸管理会社の業務は多岐にわたっています。入居者様に快適に生活してもらうためや、賃貸経営を安定させるために、賃貸管理会社は欠かせない存在です。

もし賃貸管理会社が倒産してしまったら、入居者様からの家賃の送金が滞ったり、建物の管理がされなくなったりなど、深刻な事態も発生しかねません。場合によっては管理してもらっている家賃や敷金などが戻ってこないなどのトラブルに発展する可能性もあります。

対策としては賃貸管理業務がしっかりしているのはもちろんのこと、企業としての経営状況や財務状況が良好であるか、若い経営者に引き継いでいるかなど、長く健全に運営してもらえるか確認することがポイントです。

まとめ　不動産投資の成功のためには信頼できるパートナーが必要

不動産投資はあまり手間がかからずに、長期的・安定的な収益が得られるほか、節税を含む7つのメリットがあります。ただし、不動産投資にはリスクもあるため、適切な対策を施しておくことが大切です。しかし、オーナー様の環境やご事情は千差万別です。なかなかすべてのリスクに対応するのが難しいこともあるのではないでしょうか。

不動産投資のメリットを最大限に享受するためには、信頼できる賃貸経営のパートナーが必要です。収益物件の管理に関して経験・実績が豊富な賃貸管理会社が、そのパートナーにふさわしいでしょう。

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