不動産投資のメリット・リスク10選!成功ポイントと仕組みを事例で解説

不動産投資を始めたいと考えてはいるものの、いざとなると、どうすれば上手に運用できるのか分からないという方は多いかもしれません。不動産投資の方法にはいくつかの種類があり、投資を始めるなら基本的な仕組みを知っておくことも大切です。

不動産投資にはさまざまなメリットがありますが、投資を成功させるためにはリスクも把握しておく必要があります。この記事では不動産投資の7つのメリットおよび、リスクと対策方法を解説します。

▼この記事の内容

●不動産投資は収益物件を購入して第三者に賃貸し、家賃収入を得るのが基本的な仕組み。不動産投資で得られる利益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があり、インカムゲインは資産を保有することによって継続的に得られる利益で、キャピタルゲインは保有していた物件を売却することで得られる利益。一般的に不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法とされる。

●不動産投資のメリットには、①長期・安定的な収益が期待できる、②売却益が得られることもある、③あまり手間がかからない、④老後の年金代わりになる、⑤金融機関から借り入れができる、⑥インフレ対策になる、⑦生命保険代わりになる、⑧資金計画を立てやすい、⑨所得税・住民税の節税になる、⑩相続税対策ができる、がある。

●不動産投資のリスクには、①空室リスク、②家賃滞納リスク、③修繕リスク・老朽化リスク、④災害リスク、⑤金利上昇リスク、⑥入居者トラブルリスク、⑦家賃下落リスク、⑧資産価値下落リスク、⑨流動性リスク、⑩管理会社倒産リスク、がある。

●不動産投資が向いている人の特徴としては、自己資金がある人、安定した収入がある人、堅実な投資をしたい人、がある。不動産投資を始めやすい職業としては、医師・看護師、弁護士などの士業、会社員・公務員などがいる。

●信頼できる賃貸管理会社を選ぶ際のポイントとしては、管理委託手数料がサービス内容に見合っているか、伴走型の賃貸経営サポートをしてくれるか、大手不動産会社と地域密着型会社のハイブリッド型か、がある。

不動産投資とは

不動産投資のメリットやリスクを紹介する前に、まずは不動産投資とは何かについて、基本をおさらいしておきましょう。

不動産投資の基本的な仕組み

不動産投資は収益物件を購入したうえで第三者に賃貸し、家賃収入を得るのが基本的な仕組みです。投資といえば、まず株式投資やFX（外国為替保証金取引）などを思い浮かべる方が多いかもしれません。

同じ不動産投資でも対象とする収益物件にはいくつか種類があり、区分マンション投資やアパート・マンションの一棟投資、戸建て住宅や土地を活用する投資などがあります。区分マンション投資は投資用マンションの1室だけを購入して賃貸する方法です。それに対してアパート・マンションの一棟投資は、物件を一棟丸ごと購入します。

インカムゲイン・キャピタルゲイン

不動産投資で得られる利益には、大きく分けると「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。インカムゲインは、購入した物件を第三者に賃貸することで入ってくる家賃収入です。

一方で、キャピタルゲインは、保有していた財産を売却することで得られる利益です。不動産投資においてのキャピタルゲインは、物件を購入したときよりも値上がりしたタイミングで売却して得られる譲渡所得を指します。

キャピタルゲインは売却したときに一度だけ得られる収益ですが、インカムゲインは資産を保有することによって継続的に得られる利益です。バブル期のように不動産の価格が上昇している時代には、高い価格で売却することで大きな売却益を得ることを目的とした投資も多く行われていました。

しかし、現在の不動産投資ではキャピタルゲインを狙うよりは、家賃収入というインカムゲインをコツコツ稼ぐことを目的とする投資がメインです。月々安定的に入る家賃収入は、将来の私的年金にもなります。また、物件を購入して十分なインカムゲインを手にしたあと、タイミングを逃さなければ売却してキャピタルゲインも得られる可能性が向上します。

ミドルリスク・ミドルリターン

投資は不動産投資以外にもさまざまなものがあり、投資の方法によってリスクとリターンの度合いが異なります。例えば、預貯金や国債はローリスク・ローリターン、株式個別銘柄投資やFX投資はハイリスク・ハイリターンの投資です。

預貯金や先進国債券では元本を失うリスクは低いですが、金利が低く、大きな収益は望めません。一方、株式個別銘柄投資やFX投資は大きな利益を得られる可能性があるものの、一瞬で大きな損失を生むリスクがあります。

一般的に不動産投資は、リスクもリターンも中程度のミドルリスク・ミドルリターンといわれる投資方法です。株式個別銘柄投資やFX投資などのハイリスクな投資方法は価格変動が大きく、予測していなかった世界情勢の変化で大きく値下がりすることも少なくありません。

不動産投資にもリスクはありますが、予見できるリスクもあります。後述しますが、リスクを把握できれば対策も立てられます。また、取引事例や家賃の推移など、投資を判断するデータもそろっているため、ある程度はリスクをコントロールできる投資方法なのです。

なお、不動産投資全般については、こちらの関連記事もご参照ください。

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不動産投資のメリット・10選

不動産投資の持つメリットとは、具体的にどのようなものなのでしょうか。ここからは不動産投資のメリットを7つ紹介します。

不動産投資のメリット①長期・安定的な収益が期待できる

不動産投資の最大のメリットとして、収益物件を保有しているうちは、毎月家賃収入を得られることがあります。しかも、入居者様が居てくれるかぎり安定して家賃が入ってくるため、収益を予測しやすいところも大きなメリットです。賃料の推移や競合物件の情報を調べることで、長期間保有した際の賃料推移も推測しやすいでしょう。

株式投資などは大きな利益を上げられる可能性がある一方、株価の値動きが大きく、不動産投資ほど安定しているとはいえません。もちろん収益物件の経営でもリスクはありますが、ハイリスク・ハイリターンといわれる投資方法に比べると、損失が出る可能性は少ないといえます。

アパートやマンションなどの住居系の物件は入居者様にとって、生活に根ざした場所です。一度入居すれば長く住み続けてくれる可能性も高く、経済動向や景気動向にあまり左右されません。物件選びや不動産投資のリスクに適切に対応していれば、長期にわたって安定的な収益を期待できる投資方法です。

不動産投資は大きな労力をかけずにインカムゲインを得られるため、本業を持っている方が副収入を得るための選択肢としても適しています。本業のリタイア後は、将来の年金として受け取ることが可能です。

不動産投資のメリット②売却益が得られることもある

不動産投資は長期間、安定してインカムゲインを得られるのが大きな魅力です。加えて、条件がそろえば、売却益（キャピタルゲイン）を得られるのも不動産投資の醍醐味の一つでしょう。

キャピタルゲインを見据えて投資するのならば、購入時よりも高い価格で売却できる物件を選ぶ必要があります。例えば、東京都心部では、区分マンション価格がここ10年以内で2倍以上になっている物件もあります。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が発表している「収益不動産 市場動向
マンスリーレポート2025年10月期」では、健美家に登録された投資用不動産を対象に、物件価格の調査結果が報告されています。

報告によると、2025年10月の区分マンション価格は、全国平均で2,423万円でした。1年前の2024年10月が2,119万円だったのに比べ、300万円ほど値上がりしています。5年前の2020年10月時点での価格1,513万円と比べると、900万円ほどの上昇です。

ほかにも再開発が予定されている地域では、土地・建物ともに大きく値上がりしているところもあります。

※出典：健美家 収益不動産 市場動向マンスリーレポート2025年10月期

不動産投資のメリット③あまり手間がかからない

不動産投資はほかの投資方法に比べて、実はあまり手間がかかりません。不動産投資は収益物件を第三者に貸し出す不動産賃貸業にあたりますが、実際の管理業務はオーナー様自ら行わなくてもかまいません。もちろん、収益物件の管理業務をオーナー様が自分で行うケースもあります。

しかし、物件の清掃やメンテナンス、家賃が入金されているかどうかのチェック、滞納があった場合には督促業務を行うなど、管理業務は多岐にわたります。実際に対応するためには専門的な知識やノウハウも必要になるため、保有戸数が多くなるほど、自分で管理業務を行う事が難しくなります。

収益物件の管理を専門とする賃貸管理会社に業務を委託すれば、わずらわしい管理業務は任せてしまえます。日常的には定期的に賃貸管理会社から送られてくる報告書に目を通すくらいで、収益物件を保有していてもあまり手がかからないのは大きなメリットです。

法改正による対応や専門的な知識の習得もパートナーから共有してもらうことで、効率的な時間の使い方ができます。

不動産投資のメリット④老後の年金代わりになる

長期間、安定して得られるインカムゲインは、現役引退後の年金を補完する貴重な資産収入にもなります。低金利が続く状況では金融機関にお金を預けていても、なかなか増やすことはできません。

また、日本では人口減少と少子高齢化が進んでおり、今後もその傾向は続くと予想されています。1960年代に11.2人だった高齢者1人を支える現役世代の人数が、2014年にはすでに2.4人にまで減少しました。

公的年金制度は、現役世代が支払う保険料を高齢者の年金給付にあてる仕組みになっています。このままの状況が続くと2060年、2110年には高齢者1人に対し、現役世代が約1人で支えることになると予想されており、年金だけに依存する生活は厳しくなるでしょう。

不動産投資で家賃という副収入を得られれば、年金と合わせて老後の生活資金の確保になります。

※出典：内閣府 第2章 人口・経済・地域社会の将来像

不動産投資のメリット⑤金融機関から借り入れができる

アパートやマンションなどの不動産を購入する際、よほど多額の資金を保有していないかぎり、自己資金だけで手に入れるのは難しいでしょう。多くは金融機関からの借り入れを活用して、投資用の物件を取得します。

金融機関各社では不動産投資ローン（アパートローン）を提供しているため、投資を始めるにあたってローンを活用できるのもメリットです。なぜなら、借入をしてできる投資は、不動産投資以外にないからです。不動産という金額の大きな実物資産を保有する投資を、少ない資産で始めることができるのです。

また、金融機関からの融資を活用して投資ができるということは、レバレッジ効果があるということです。例えば、自己資金が1,000万円の場合、レバレッジを効かせなければ1,000万円の物件しか購入できません。仮に利回りが10％だとすると、年間の家賃収入は100万円です。

しかし、レバレッジを効かせると5,000万円の物件にも手が届きます。利回りが同じ10％として計算すると、年間の家賃収入は5倍の500万円です。借入金の返済を考慮に入れても、実質の家賃収入額がレバレッジを効かせない場合を上回ることも珍しくなく、資産拡大をスピードアップさせられます。

不動産投資のメリット⑥インフレ対策になる

不動産投資の対象は、実物資産の不動産です。財産を現金や預貯金などで保有している方は多いかもしれませんが、インフレになると現金の価値が下がります。物価が上昇し、それまでなら1,000円で購入できたものが、1,100や1,200円に価格が上がってしまうと1,000円では買えません。つまり、インフレ時には現金や預貯金は価値が下がってしまうため、インフレ率の分だけ財産が目減りしてしまうのです。

一方で現物資産の不動産は、インフレに強いのが特徴です。不動産はインフレが進行する状況下でも資産価値を損なうことがなく、むしろ物価が上がるのに比例して値上がりする傾向にあります。大きく下落するリスクも少ないでしょう。

世界的にインフレが進行している状況で、日本でも40年ぶりに2022年は物価高になりました。インフレはいつか収まるかもしれませんが、いつまた起こるかもわかりません。不動産投資はインフレへのリスクヘッジとして、有効に活用できる方法の一つです。

不動産投資のメリット⑦生命保険代わりになる

不動産投資ローンを契約する際、多くは団体信用生命保険（団信）が付いています。団体信用生命保険はローン返済中に契約者が死亡したり、高度障害者になったりした場合、保険金がローンの残債に充てられ、返済を肩代わりしてくれる保険です。

金融機関側にとっても、契約者が債務不履行に陥った際のリスクヘッジとしての役目があります。ローンの残債が団体信用生命保険で精算されたら、遺族がローンを返済する負担がなくなり、かつ、収益を生み出す物件を残せることから、生命保険代わりになるといわれています。

万一のときに備える対策として、一般的な生命保険（死亡保険）に加入している方も多いことでしょう。ただ、生命保険で保障を受けるためには、保険代を払い続ける必要があります。保険の掛け金を毎月支払うのは、意外と負担が大きいものです。団体信用生命保険の場合は、保険料単体の支払いは発生せず、金利などに組み込まれている商品がほとんどです。

不動産投資のメリット⑧資金計画を立てやすい

不動産投資はさまざまな投資方法の中でも、物件購入前から収入や支出をある程度見通すことができるため、資金計画を立てやすいのもメリットです。例えば、購入する物件の選定にあたって、レントロールを取り寄せて参考にすることができます。

レントロールとは、収益物件の入居者様との契約状況や賃貸借条件などを一覧にした書類です。表面利回りや満室想定賃料だけでは、実態を反映していない可能性があるため、物件の購入を検討する際に活用されています。

レントロールでは契約の開始日や終了日のほか、家賃や敷金・礼金、共益費の金額などが記載されており、現時点での家賃収入の実態が分かります。また、現時点の空室率はどのくらいなのか、同じ間取りの部屋で家賃が下がっていないかなども確認できるため、購入する物件の選定に役立つでしょう。

なお、家賃の滞納状況については、売主・不動産会社に確認が必要です。

立地や物件選定を間違えなければ空室への対応も想定内に収められるため、不動産投資は投資計画に沿った収入を得やすい投資方法です。

不動産投資のメリット⑨所得税・住民税の節税になる

不動産は購入してから数年間、減価償却費を費用として計上できるため、節税効果が期待できます。減価償却は不動産や大きな備品などを購入した際、購入した年にすべてを費用に計上するのではなく、数年に分けて費用計上できる仕組みです。

不動産のように大きな資産は、何年にもわたって使用し続け、1年で使い切ってしまうものではありません。そこで、資産を活用する実態に合わせて、会計上でも分割して費用に計上できるように減価償却の制度が設けられています。

所得税や住民税を計算する根拠の1つになる不動産所得は、総収入から必要経費を差し引いた金額になります。物件の購入後、減価償却ができる間は必要経費に減価償却費も含まれることで、帳簿上は利益も減ります。

不動産所得は給与所得や事業所得などほかの所得と損益通算できるため、不動産所得が帳簿上赤字になれば、その分だけ所得税や住民税を圧縮することが可能です。それでいて、実際の出費は伴わないため、手元にはキャッシュが残ります。

不動産投資のメリット⑩相続税対策ができる

相続税の計算をする際、現金が課税対象となる場合は、保有現金の金額分100％が相続税評価額となります。しかし、不動産を相続する場合、土地は路線価が定められている地域は路線価で評価し、建物は固定資産評価額をもとに評価されます。

路線価は国税庁によって毎年公表されている路線ごとに定められた価格で、固定資産税評価額は市区町村が固定資産税などを計算する基準として定めている価格です。不動産の売買で参考にされる地価公示価格に比べると、路線価は8割程度、固定資産税評価額は7割程度になっています。

現金のように保有する金額全てが課税対象になるのではなく、不動産の相続税評価は実際に取引される価格よりも低い価格で相続税が計算されるため、相続税対策として有効です。アパートやマンションのような他人に貸している収益物件になると、簡単に売却などができない点も考慮されて相続税の算出に反映されます。

収益物件が建っている土地は貸家建付地として扱われ、借地権割合や借家権割合、賃貸割合も加味されて、一般的な不動産よりもさらに相続税評価額が下がります。

不動産投資のリスク10選と対策方法

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれるように、ハイリスクの投資方法に比べると低いリスクで投資ができます。ただ、注意しておくべきリスクは存在します。不動産投資で損をしないためにも、以下の7つのリスクを押さえておきましょう。

不動産投資のリスク①「空室リスク」　空室が生じると収入が得られない

空室リスクは、入居者様が入らず家賃収入が得られないリスクです。長期的・安定的に家賃収入という収益を得られるのは収益物件を保有する大きなメリットですが、逆に空室が生じると収入が得られなくなるのは最大のリスクになります。

入退去の際に入居者様が入れ替わり時など、短期間の空室が出る程度なら心配ありません。しかし、空室がある間もローン返済や物件の維持管理費は発生するため、長期間空室の状態が続くと運営にも影響がおよぶ可能性があります。

購入時の対策としては最寄り駅から徒歩10分以内など、まずは利便性がよく、賃貸需要がある立地にある物件を選ぶようにしましょう。時代の流れや需要に合った設備、仕様を備え、競合物件より魅力的にしておくことも大事です。

「入居者募集対応」と「仲介対応」、「管理対応」、「設備・工事対応」の『4つの空室対策』も重要になります。物件の管理は入居付けに強く、顧客満足度を高める管理をしてくれる賃貸管理会社に委託するといいでしょう。

空室対策については、こちらもご参照ください。

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不動産投資のリスク②「家賃滞納リスク」　家賃を滞納する入居者様

空室リスクとともに、家賃滞納リスクも収益物件を保有するうえでは大きなリスクになります。空室が発生していなくても、家賃を支払ってくれない入居者様がいれば賃料収入が入らないため、収益面では空室が発生しているのと同じ状況になります。空室の場合は、新しい入居者様がお住いになれば、再び家賃収入が見込めます。

家賃滞納の場合は、入居者様が居住されている状態のため、新たな入居者様を探すこともできません。督促しても入金してくれない状況が続いてこじれてしまうと、明渡し訴訟にまで発展するケースもあります。

訴訟になれば家賃収入が途絶えた状態で、さらに訴訟費用などの金銭的コストが発生します。解決するまでに時間もかかり、多くの人的コストも費やすことになるでしょう。対策としては、まず入居者審査をしっかり行う必要があります。家賃保証会社への加入もリスクに備える対策になります。

もし、保証会社に加入していれば、滞納が発生したとしても保証会社から代わりに支払いを受けられるため、滞納リスクの心配は減るでしょう。

家賃滞納回収の事例については、以下もご参照ください。

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不動産投資のリスク③「修繕リスク・老朽化リスク」　建物・設備の修繕費用が発生

修繕リスクは、物件を維持していくために必要な修繕・設備費用が発生するリスクです。どのような建物も経年劣化によって、さまざまな箇所に不具合が発生し、修繕が必要になってきます。年数が経てば修繕だけでは済まず、設備の取り替えが必要になることもあるでしょう。

経年劣化によって老朽化が進むと、資産価値を回復させるための工事や修繕のコストが発生する老朽化リスクに備える必要もあります。。老朽化による長期空室や、築年数の古い物件は現代の入居者ニーズにマッチしないこともあります。間取り変更を伴う物件の価値を向上させるためのリノベーションを実施すれば、工事費用も発生します。

修繕リスクや老朽化リスクへの対策としては、あらかじめ修繕積立金を積み立てておくことが挙げられます。将来的に実施する必要がある大規模修繕や、思わぬタイミングで出費が発生しても困らないように備えておくことが大事です。

収支を考えた設備交換や、リフォーム・リノベーションの計画および実施をする必要があります。入居者様のニーズを反映した対応に注力することで賃貸経営が向上し、収益にもつながります。

計画的に対応することで経費コントロールをすることも可能になります。

修繕／リフォーム／リノベーションの事例については、以下もご参照ください。

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不動産投資のリスク④「災害リスク」　災害によって物件が損壊することも

不動産投資の対象がアパートやマンションのような実物資産であるかぎり、災害リスクは存在します。例えば、火災による建物の損傷や地震による倒壊、洪水による水害などのリスクです。特に地震国といわれる日本では、いつ大きな災害が発生するかわかりません。火事や地震などで物件そのものが損壊してしまえば収入源を失うことになり、不動産投資としては大きなダメージになるでしょう。

災害リスクの対策としては、必ず物件に火災保険や地震保険をかけておくことがポイントです。保険をかけていれば、もし災害で物件に被害が出たとしても、ダメージをカバーできます。

また、物件の購入前は必ずハザードマップを確認し、リスク回避に努めることも大切です。自治体では河川が氾濫したときに水害の被害を受けやすい地域や、地震によって液化現象が発生しやすい地域などを地図上に記載して公表をしています。沿岸地域の場合は、津波のリスクも把握しておく必要があるでしょう。複数の不動産を保有するのなら、地域を分散させることもリスク回避につながります。

不動産投資のリスク⑤「金利上昇リスク」　金利が上昇して月々の返済額が高騰

金利上昇リスクは、不動産投資ローンの金利が上昇することによって、月々の支出が大きくなってしまうリスクです。金融機関からの融資を受けて不動産投資を始めた場合、長期間にわたってローンを返済していく必要があります。

ローンを組んだときは金利の低い状況が続いていたとしても、いつ金利が上昇に転じるかわかりません。日本では長らく超低金利の時代が続いていますが、ここ最近は物価が上昇し、金利上昇のシナリオも見えてきています。

金利が上昇すれば利息分が増大し、ローン返済が苦しくなる可能性もあります。変動金利のローンを利用している場合は、固定金利に切り替えるのもリスクを回避する方法の一つです。高い金利でローンを組んでいたのなら、低い金利のローンへの借り換えを行う方法もあります。

どちらにしても、返済に余裕を持たせておくことが大事です。不動産を保有していなければならない理由がないのなら、損をしないうちに黒字経営の段階で売却するという選択肢もあります。

不動産投資のリスク⑥「入居者トラブルリスク」　近隣とトラブルを起こす入居者様が発生

入居者トラブルリスクは、ゴミ出しのルールを守らない、昼夜を問わず騒音を出すなど、ほかの入居者様や近隣住民の方に迷惑をかけるような行動をする方が入居してしまうリスクです。こうした入居者様が引き起こすトラブルは、さらに厄介な状況に陥る可能性があります。

トラブルを起こす入居者様がいると、ほかの優良な入居者様が退去してしまうことが考えられます。また、入居を希望する方が内見に訪れた際、迷惑行為を目にすれば、入居を考え直すかもしれません。結果的に、空室リスクにもつながります。

入居者トラブルリスクへの対策として大事なのは、そもそもトラブルを起こすような方を入居させないことです。そのためにも、家賃滞納リスクと同じく、入居審査を厳格に行う必要があります。

ただし、入居時に審査を厳格にしても、あとになって予期せぬトラブルが発生することがあります。入居審査と合わせ、トラブルが発生した際の対処も任せられる賃貸管理会社と連携して対策を施すことが重要です。

入居者トラブルの改善事例については、以下もご参照ください。

■トラブル・クレームの改善事例　一覧

不動産投資のリスク⑦「家賃下落リスク」　家賃が下落して収益が悪化

家賃下落リスクは、文字通り家賃が下落してしまうリスクです。長期間賃貸経営をしていると、いつかは家賃が下落する状況に直面するときが訪れます。実物資産であるアパートやマンション、戸建て住宅などは、経年劣化で魅力が落ちるのは避けられません。

周辺に競合となる新築の物件が建つと、どうしても入居を検討する方の興味は新しい物件に向いてしまいがちです。周辺に競合物件が増えて過剰供給になると、その地域の家賃相場自体が下がることもあります。

新築物件を購入した場合は、最初に入居してくれた方が退去した時点で新築としての優位性がなくなり、家賃を下げざるを得なくなるケースもあります。ただし、地域や相場状況によっては、初回退去後も家賃を維持できる物件も存在します。

また、商業施設が閉店して生活の利便性が下がったり、賃貸需要を支えていた大学や企業の大規模な工場などが撤退したりすることで、家賃の下落を招くこともあります。

物件選定時は、将来的な賃貸需要を見極めることが重要です。また、適切な建物管理を行い、物件価値を維持するように努めましょう。

不動産投資のリスク⑧「資産価値下落リスク」　物件の資産価値が下落してしまう

不動産投資のリスクとして、物件の資産価値が下落するリスクもあります。物件に魅力がなくなり、家賃が下落してしまうと、収益還元法による物件価格も下落するからです。

不動産の価値を評価する方法には、「原価法」、「取引事例法」、「収益還元法」の3つがあります。中でも、収益物件の価値を評価する際、価格が適正かどうかを判断する指標として用いられているのが収益還元法です。収益還元法はその不動産が将来生み出すであろう収益をもとに、現在の価値を算出するため、家賃が下落すると物件価格も下落します。また、家賃下落に加えて、利回りの上昇や地域の需給悪化なども価格下落の要因となります。

資産価値下落リスクに対応するためには、家賃下落リスクと同様に、購入時に物件価値を見極めることが重要です。賃貸需要がある地域であっても、管理が行き届いていない物件は、資産価値が低くなる可能性もあります。

逆に再開発が行われる地域などでは、物件価格が上昇する可能性もあります。購入時は建物の状態を確認するとともに、立地や周辺環境も含めて検討するようにしましょう。購入後も適切な管理を実施し、物件の価値を維持し続ける必要があります。

不動産投資のリスク⑨「流動性リスク」　売りたいときに売却しにくい

流動性リスクとは、物件を売却しようと思ってもなかなか売れないリスクを指します。同じ投資でも株式の場合はつねに取引が行われているため、売却するのに困ることはありません。現在ではスマートフォンがあれば、いつどこでも売却の手続きができます。

しかし、不動産は取引市場があるわけではなく、売主と買主が直接売買を行う相対取引になります。運よく売却したいタイミングで買い手が現われる可能性もゼロではありませんが、買い手が見つからなければいつまでたっても売れません。

売れやすい物件は立地の良さや物件に魅力があるなど、投資家が欲しいと思える物件ともいえます。売りたいときに売れる物件にしておくためには、複数の視点で対策を行うことが重要です。

例えば、高すぎず、融資が付きやすい価格帯にしておくことで買い手を見つけやすくする。多様な売買ネットワークを持ち、買取対応も行っている賃貸管理会社にサポートしてもらうなど、複数の視点でリスクヘッジを図れます。

不動産売却について、こちらもご参照ください。

不動産売却はどこがいい？ 大手・地域密着の特徴と仲介会社の選び方

不動産売却の見積もりとは？ 査定のポイントと注意点を徹底解説！

不動産投資のリスク⑩「管理会社倒産リスク」賃貸管理会社が倒産してしまった

不動産投資を行う場合、多くは物件の管理を賃貸管理会社に任せるのではないでしょうか。賃貸管理会社も企業の1社であり、経営状況はさまざまです。一見、経営が順調そうに見えても、倒産するリスクはあります。

入居者様への対応や家賃の入金チェック、滞納者への督促業務、建物の清掃や維持管理業務など、賃貸管理会社の業務は多岐にわたっています。入居者様に快適に生活してもらうためや、賃貸経営を安定させるために、賃貸管理会社は欠かせない存在です。

もし賃貸管理会社が倒産してしまったら、入居者様からの家賃の送金が滞ったり、建物の管理がされなくなったりなど、深刻な事態も発生しかねません。場合によっては管理してもらっている家賃や敷金などが戻ってこないなどのトラブルに発展する可能性もあります。

対策としては賃貸管理業務がしっかりしているのはもちろんのこと、企業としての経営状況や財務状況が良好であるか、若い経営者に引き継いでいるかなど、長く健全に運営してもらえるか確認することがポイントです。

不動産投資を成功させるポイント

不動産投資を成功させるためには、戦略的な計画と情報収集が不可欠です。成功への具体的なポイントとして、投資目的を明確にしておくことのほか、周辺相場や物件価値の調査をしっかり行うこと、長期的視点を持つことなどが挙げられます。

投資目的を明確にする

投資目的を明確に定めることは、不動産投資の基盤です。そもそも、不動産投資を行う目的が定まっていなければ、適切な投資方法を選ぶこともできません。目的がはっきりしていないと、出口戦略まで見据えた計画も立てにくいからです。

キャッシュフローが目的なのか、将来的な資産を形成しておきたいのか、節税が目的なのか、相続対策がしたいのかなど、オーナー様によって不動産投資に求める結果や要望が異なります。

短期的なキャッシュフローが目的ならば、高い利回りの物件やキャピタルゲインを狙える物件を視野に入れるのもいいでしょう。一方で、老後に備えたいというのであれば、ハイリターンの物件よりも、長期間にわたって安定した家賃収入を得られる物件を選んだ方が堅実です。

節税を目的とするのなら、減価償却期間が短い築古の木造アパートなどを選ぶと、短期間で高い効果を得られます。投資目的によって道筋は大きく異なるため、まずは投資の目的を明確にしておいてください。

目的設定についての詳細は以下の記事も参考にしてください。

【必読】不動産投資・賃貸経営の目的が明確なほど成功確率が上がる理由

周辺相場や物件価値を調査して購入する

不動産は、何よりも立地がすべてです。広さや設備が同じような物件でも、立地によって家賃の設定金額に違いが出てきたり、賃貸需要がまったく違ったりします。投資先として「良い立地」の例としては、交通アクセスが良好なところや生活に関連する施設が充実しているところなどが挙げられます。

公共交通機関を利用することが多い都市部などでは、通勤通学に便利な最寄り駅に近い立地が人気です。スーパーやコンビニ、病院や市役所などの公共施設が近い立地も生活しやすく、人気があります。

ファミリー層をターゲットとするのであれば、公園や小学校などが近くにある立地も視野に入れるといいでしょう。良い立地に建つ物件は築年数が多少経過していても、賃貸需要が下がりにくい傾向です。特に再開発計画が進んでいる地域では、将来賃貸需要が高まる可能性もあります。

地域の特性や周辺の市場動向、物件の価値を徹底的に調査して、適正価格を見極めることが重要です。周辺の相場や競合となる物件の数なども把握している不動産会社にパートナーになってもらえば、より正確に状況の判断ができるでしょう。

長期的なリターンを念頭に置く

不動産投資は短期的な利益を期待する投資ではなく、長期的なスパンでリターンを得る投資だと考えておいてください。株式投資やFX投資などのハイリスク・ハイリターンの投資方法は、企業の状況や国内外の情勢によって、短期間で大きな値動きをすることもあります。場合によっては、大暴落することもあるでしょう。

不動産は、金融政策や法改正などの要因によって短期間で資産価値が変動する可能性がありますが、基本的にはその変動は比較的緩やかです。先述したように、賃貸経営にはいくつかのリスクがあり、入居者様が退去すれば一時的に家賃収入が減ることもあります。ただし、リスクに対する対策を早い段階から実施していれば、収益に影響を与える期間を最小限に抑えることが可能です。

例えば、築年数が経過してきたら、思い切ってリノベーションを実施するのも空室リスクや修繕リスク・老朽化リスクには有効な場合があります。不動産投資では短期的な市場変動に左右されず、長期的で安定した家賃収入や資産価値の向上を重視した戦略が有効です。

不動産投資が向いている人の特徴

不動産投資は、すべての方に適しているわけではありません。適性が高い方であれば、不動産投資によって、資産を増やしたり、節税対策や相続税対策になったりなど、さまざまなメリットがあります。では、どのような方が不動産投資に向いているのでしょうか。

自己資金がある人

不動産投資の投資対象は数千万円単位、規模の大きいものなら億単位のアパートやマンションなどの不動産です。そのため、投資用物件の購入では、融資を利用するケースが多いでしょう。不動産投資向けのローンの審査では、対象となる物件の収益性などが重視されるものの、本人の属性も判断材料の一つになります。

金融資産の保有額が多ければ、審査では高いポイントです。融資を活用して不動産投資を始めた場合、家賃収入から借入金を返済していくことになります。もし、空室や家賃の滞納が発生し、家賃収入が減少したとしても、返済は続けなければなりません。

その際、預貯金や株式など、保有している資産が多ければ、返済にあてることも可能です。初期投資として大きな額が必要になる不動産投資においても、必要な自己資金を用意できる方は、金融機関の審査で高評価を得やすく、不動産投資を始めやすい条件をそなえています。資金力があることで、好条件の物件取得や融資の活用が有利にもなります。

安定した収入がある人

自己資金がある方と同様、安定した収入がある方も不動産投資に向いています。投資期間が長期にわたる不動産投資では、収入が安定しているかどうかが重要視されるポイントの一つです。

金融機関にとって、ローンの返済が滞ることは大きなリスクです。そのため、収入が安定している職業に就いていれば、融資の審査ではプラスに働きます。

勤続年数の長さもプラスに働くポイントです。同じ会社で長く勤めているのであれば、収入が途絶えるリスクが低く、ローン返済の期間中も安定した収入が見込めると評価されます。
収入は多いに越したことはありませんが、物件によっては高収入ではなくても、収入の安定性が有利に働くこともあります。

安定した収入があれば、ローンの返済や物件維持のための費用負担も軽減できるでしょう。
不動産投資は長期的な運用が求められるため、収入の安定性が成功の要因となります。

堅実な投資をしたい人

リスクを抑えた堅実な投資を志向する方も、不動産投資には向いています。株式個別銘柄投資やFX投資などは、少し目を離した間にも価格が変動することがあるほど値動きがあり、一喜一憂することもあるでしょう。売りどきを見誤ると、大きな損失を出してしまう懸念もあります。

本業を持ちながら株式などに投資するには、精神的な負担も大きいものがあります。それに比べて不動産は、価格変動が比較的小さい資産です。短期間に大きな利益を得られなくても、安定性を求める投資家には適しています。

収益物件を維持していくためには、物件を良好な状態に保つための建物管理や入居者様に関する入居者管理などの管理業務が欠かせません。しかし、管理業務を専門の賃貸管理会社に委託すれば、オーナー様が投資に多くの時間を割く必要がないのです。

実際、本業に支障をきたすことなく、不動産投資で収益を上げているオーナー様もいらっしゃいます。日常の負担を抑えつつ、着実に投資をしていきたい方には不動産投資がおすすめです。

不動産投資を始めやすい職業

不動産投資が向いている方の中でも、特に不動産投資を始めるうえで有利な条件を持つ職業があります。代表的な職業として挙げられるのが「医師・看護師」や「弁護士などの士業」、「会社員・公務員」です。なぜ有利なのか、理由を見ていきましょう。

医師・看護師

医師や看護師などの医療従事者は高収入かつ安定しているため、金融機関の融資に通りやすい職業です。特に医師は属性が高く、年収が1,000万円を超えることも珍しくありません。看護師も国家資格に合格した方だけが従事できる、高い専門性を持つ職業です。

どちらも医療現場には欠かせない存在として社会的信用度が高く、長期間安定した収入を得られるであろうと判断されます。金融機関の信用度が高ければ金利面で優遇され、低金利かつ長期間の借り入れが可能な好条件の融資を受けられる可能性があります。また、信頼性の高い物件の取得も期待できるため、より効率の良い投資を始めやすいでしょう。

不動産投資を成功させるためには、建物管理および入居者管理が重要なポイントになります。ただし、実際の管理業務を信頼できる賃貸管理会社に任せれば、オーナー様が自分で行う必要がありません。医師や看護師などの医療従事者は多忙な方が多いですが、本業と両立させながら取り組める投資方法です。

弁護士などの士業

弁護士や税理士など、いわゆる士業といわれる職業も高い専門性と収入の安定性を持っています。士業としてある程度の実績を築いている方であれば、金融機関の審査で高評価を得やすい「高収入」や「収入が安定している職業」、「金融資産が多い」といった条件に当てはまるのではないでしょうか。

高収入であったり、金融資産を多く保有していたりすれば返済能力も高いと判断されます。士業としての業務が順調であれば収入も安定していると考えられ、融資に通りやすくなります。社会的な信用度も高いため、好条件での借り入れも期待できるでしょう。

また、弁護士や税理士、司法書士などの士業は、不動産投資とも親和性のある職業です。不動産投資における契約や法務面、税理など、それぞれの専門分野で得た知識が活用できるメリットもあります。

不動産投資にはリスクもありますが、適切な対応を取ることでリスクをある程度コントロールすることが可能です。士業なら、その専門性を活かせるため、リスク管理に優れています。

会社員・公務員

会社員、特に大手企業の正社員として勤務している方や公務員も、安定した収入と社会的信用があり、融資の審査に有利になる側面があります。

賃貸経営の実務は多岐に渡りますが、管理業務は専門の賃貸管理会社に任せられます。従来は副業を禁止していた企業でも解禁するところが増え、会社員が不動産投資を始めやすくなりました。終身雇用制が崩壊しつつある現代において、不動産投資は長期的な資産形成に適しています。

公務員の場合は、国家公務員法や地方公務員法によって副業が制限されています。ただし、不動産投資は相続で家業を継承した場合や、「5棟10室未満」、「年間の賃料収入500万円未満」、「管理を委託する」などの条件を満たしていれば認められます。条件さえクリアしていれば会社員の方と同じく、長期的な資産形成が可能です。

会社員・公務員の方が不動産投資をする際は、一度職場で不動産投資が可能かどうか確認すると安心です。

7段落 信頼できる賃貸管理会社を選ぶ際のポイント

不動産投資において、賃貸管理会社の選定は収益性と安定した運用を左右する極めて重要なポイントです。パートナーとなってくれる賃貸管理会社選びが、不動産投資を成功に導く鍵だといっても過言ではありません。賃貸管理会社選びでは、以下で解説する3点に注意してください。

管理会社選び方については、こちらもご参照ください。

【賃貸管理会社】大手と地域密着型のどっちがおすすめ？管理会社の選び方

賃貸経営を成功に導く不動産管理とは？ 信頼できる管理会社の選び方を解説

【必読】賃貸管理会社の選び方！運用益と出口戦略を見据える賃貸管理

賃貸管理会社の探し方と6つのポイント！賃貸経営の収支を握る管理とは

管理会社の変更はあり？賃貸経営安定化のためにオーナー様がなすべきこと

管理委託手数料がサービス内容に見合っている

賃貸管理会社に管理業務を依頼する際、管理委託手数料が発生します。管理委託手数料の金額は、家賃の5％程度が相場です。ただし、賃貸管理会社によって金額の設定に違いがあったり、対応している業務内容に違いがあったりします。

入居者募集業務や契約更新業務、家賃回収代行業務や建物の点検業務など、基本サービスは料金に含まれているのが一般的です。ただし、一部の管理業務はオプションになっているケースもあり、トータルでは高くなってしまうこともあります。

また、管理委託手数料が高いからといって、必ずしもサービスの質がいいとはかぎりません。管理業務の質が悪ければ、入居者様が退去してしまったり、空室が埋まらなかったりすることも考えられます。

管理委託手数料は単に安ければいい、高いから安心というわけではなく、提供されるサービスの質とバランスを見極めることが重要です。賃貸管理会社の選定では、管理委託手数料の金額とともに、提供を受けられる業務内容をしっかり確認しましょう。

伴走型の賃貸経営サポートをしてくれるか

不動産投資は短期間で結果が出る投資ではなく、物件選定から購入、運用から出口戦略まで、ときには数十年にわたる長期戦となります。そのため、単なる管理代行ではなく、オーナー様と二人三脚で経営課題に取り組む姿勢のある会社が理想的です。

日常のメンテナンスをしっかり行っていても、築年数が経過したら、建物は徐々に劣化してきます。退去者が出た際の原状回復と一緒に現代のニーズに合わせた設備の導入を提案してくれれば、資産価値の向上にもつながるでしょう。

そもそも、不動産投資の最初のステップからオーナー様の要望や懸念を汲み取り、適切な投資先の選定に力を貸してくれれば心強い味方になります。また、一定の期間で実施する必要がある大規模修繕は、工事の規模も大きくなります。まとまった資金が必要になるため、しっかりした資金計画を立ててもらえれば安心です。

不動産投資では、最終的に物件を手放してはじめて投資の最終的な結果が出ます。そのため、出口戦略を考えておくことも重要です。賃貸管理会社を選ぶ際は、不動産投資の開始から出口戦略まで、オーナー様に寄り添ってくれるところを選びましょう。

ベストは大手不動産会社と地域密着型会社のハイブリッド型

不動産仲介会社や賃貸管理会社は全国展開しているような大手があれば、地域密着型の会社もあります。大手は何よりも強いブランド力があり、高い信頼性がメリットです。

管理体制がしっかり制度化されているのはもちろん、幅広いネットワークや豊富な情報を持っています。誰もが知る大手のブランドイメージがあれば、入居者様の安心感にもつながります。

一方で、地域密着型の会社は地域情報に詳しく、賃貸需要や相場感を把握しているのが大きなメリットです。不動産の動きや人の流れなども把握しているため、柔軟な対応ができます。

大手にはない、地域密着型の会社ならではの独自ネットワークを持っていることも珍しくありません。オーナー様と良好な関係を築いていることが多いのも、地域密着型の会社の特徴です。

どちらのタイプの賃貸管理会社に依頼すれば良いのか、オーナー様としては悩むところでしょう。できれば両者の強みを合わせ持った「ハイブリット型」の賃貸管理会社を選ぶのがおすすめです。

まとめ　不動産投資の成功のためには信頼できるパートナーが必要

不動産投資はあまり手間がかからずに、長期的・安定的な収益が得られるほか、節税を含む7つのメリットがあります。ただし、不動産投資にはリスクもあるため、適切な対策を施しておくことが大切です。しかし、オーナー様の環境やご事情は千差万別です。なかなかすべてのリスクに対応するのが難しいこともあるのではないでしょうか。

不動産投資を成功させるためには、まず投資目的を明確にしたうえで、戦略的な計画を立てることが重要です。

不動産投資のメリットを最大限に享受するためには、信頼できる賃貸経営のパートナーが必要です。収益物件の管理に関して経験・実績が豊富な賃貸管理会社が、そのパートナーにふさわしいでしょう。

また、管理委託手数料がサービス内容に合っているか、オーナー様に寄り添ってくれる伴走型の賃貸経営をサポートしてくれるかなどもチェックしてください。できれば、大手不動産会社と地域密着型会社の良さを合わせ持ったハイブリット型の賃貸管理会社を選ぶのがおすすめです。

【リロの不動産】は、募集力と仲介力、管理力、工事・設備投資対応力の4つの空室対策はもちろん、売買ネットワークも有しています。不動産投資を成功に導くパートナーを探している方は、満室パックや割賦工事など独自サービスも保有して、賃貸経営のトータルサポートが可能な【リロの不動産】にご相談ください。

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