失敗しない中古アパート経営とは？メリット・リスク・対策方法を解説

2023.04.14

4つの空室対策オーナー様リロの強み収入アップ

オーナー様向け『リロの賃貸通信』

不動産投資の方法にはいくつかの種類がありますが、中古アパート経営は奥が深くお悩みの方も多いかと思います。中古アパート経営にはさまざまなメリットがある一方、投資を成功させるためには気をつけなければならないポイントもあります。

この記事では中古アパート経営のメリットとリスクを紹介するとともに、どのような方が向いているのかも詳しく解説します。

1 中古アパート経営のメリット
2 中古アパート経営のリスク
3 中古アパート経営に向いている方
4 まとめ　信頼できる賃貸管理会社を味方につけよう
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中古アパート経営のメリット

中古アパート経営のメリットはどこにあるのか、新築アパートと中古アパートの違いも含めて以下5つの内容を詳しく解説します。

物件価格が安い

不動産だけにかぎったことではありませんが、一度誰かが手にしたものは中古品になります。購入後すぐに売却し、新築とほとんど違いのない状態だったとしても、中古品は価格が下がるのが一般的です。アパートも当然ながら中古物件の販売価格は低くなるため、新築物件を購入するのに比べて安く手に入れられるメリットがあります。

新築アパートには「新築プレミアム」が上乗せされているため、物件価格は高くなりがちです。新築プレミアムとは、実際の不動産の価値に新築でなくなったことで下がると考えられる価値が上乗せされた金額になることを指します。新築プレミアムは本来の販売価格の1～3割程度が相場です。

日本では新しいものを好む傾向が強く、誰も使ったことがないまっさらな状態に付加価値を加えられるため、新築の物件が高くなっています。

具体的に1億円で売り出されている新築物件を考えてみると、この1億円は新築プレミアムが含まれた金額ということになります。同じような物件を新築プレミアムが外れた中古物件として9,000千万円や8,000万円で購入できれば、購入価格が1,000～2,000万円抑えられるでしょう。それほど築年数が経過していないのならば、中古アパートは初期費用が比較的安く、アパート経営を始めやすいのが大きなメリットになります。

賃料相場が安定し、利回りが相対的に高い

中古アパートの物件価格に関しては、築年数に比例して低落するのは避けられません。しかし、物件価格よりも家賃の低落スピードがゆるやかなのは経営面では大きなメリットです。しかも築10～20年くらいになると物件価格の低落速度はゆるやかになるため、取得価格と売却価格にそれほど落差がなくなります。

不動産投資では、投資した金額に対してどのくらい利益が出ているのかという利回りを把握しておく必要があります。利回りは、物件がどのくらい収益力があるのかを判断する大事な指標です。「年間家賃収入÷物件の価格×100」で計算される表面利回りを考えてみると、1億円で購入するよりも9,000万円で購入した物件のほうが、相対的に利回りは高くなることが分かるでしょう。

賃料相場を把握した状態で賃貸経営ができることも大きなメリットになります。新築アパートでは新しく運用が始まるため、過去の運用実績がありません。どのくらいの家賃収入が見込めるのか、家賃設定は相場と比べて妥当なのかなど、推測するのが難しいところがあります。

中古アパートなら前オーナー様時代の運用実績を参照することが可能です。競合物件の賃料相場や過去の取引事例を参考に賃料設定を行えます。

中古アパートは新築とは異なり、賃料推移を確認することで築年数によってどのくらい賃料が下落するのかある程度は推測できます。利回りが高い物件を見つけやすく、売却価格もある程度の見通しがつきやすい特徴があるため、リアリティのある収益シュミレーションを立てやすくなります。

好立地から選択することができる

アパート経営を成功させるためには、立地が大きなポイントになります。そもそも需要が見込めない地域にアパートを建築しても、つねに空室が発生しているような状態では経営が成り立ちません。一方で、駅から徒歩数分の交通アクセスが良好な場所など、立地がよければ多少家賃が高くても空室は埋まりやすくなります。

しかし、それだけ収益物件にとって好都合な土地が、手頃な価格で売りに出ていることはまれです。そもそも売り出されていたとしても価格が高すぎると、手が出せないこともあります。なかなか事業性のある利回りも立てられないでしょう。

そのくらい好立地の場所でアパートを建てるための土地を新規取得するのは難しいのです。無理をして購入しても軌道に乗らず、賃貸経営の舵取りが難しくなるリスクも高くなります。

その点、中古アパートなら最初から需要が見込める好立地をターゲットにしたうえで、入居率の高い物件を選ぶことができます。好立地であるほど売却を見据えた出口戦略をたてやすくなるでしょう。

節税効果が高い

損益通算

アパート経営で得た不動産所得は、損益通算できるメリットがあります。会社員として働いている方や自分で事業を行っている方の場合、給与所得や事業所得が発生します。損益通算では不動産所得で帳簿上赤字が出たとしても、ほかの所得（本業の給与所得や事業所得）と合算ができることを指します。

シンプルに言い換えると「本業の所得」から「赤字の不動産所得」を差し引いて課税所得を計算できます。例えば、本業での給与所得で1,000万円の課税所得がある一方、不動産投資で赤字を200万円出した場合、総所得の金額は損益通算して800万円となります。黒字の所得から赤字分を差し引けるため、課税所得を圧縮できるということです。

不動産所得は年間の家賃収入から必要経費を差し引いたものです。必要経費には建物の減価償却費も計上できるため、赤字の不動産所得と黒字のキャッシュフローを両立させることができます。

会社員として働いている方で、すでに給与所得にかかる税金が源泉徴収されている場合、確定申告することで還付金が戻ってくることもあります。

減価償却

アパートのような固定資産は法定耐用年数に応じ、費用を分割して計上できる減価償却が可能です。建物は使用していくうちに劣化してくることもあり、年数が経つほど価値が下がります。

そこで、取得するのにかかった費用を全額その年の費用にするのではなく、法定耐用年数にしたがって分割し、複数の年にわたって費用として計上できる仕組みが減価償却です。なお、減価償却の対象になるのは建物部分だけであり、時間の経過で価値が変動しない土地には適用されません。

新築の場合、法定償却年数は建物の種類によって鉄筋コンクリート造が47年、重量鉄骨造が34年、軽量鉄骨造が19～27年、木造が22年と定められています。中古では耐用年数内なら「償却年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2」、耐用年数を超えていれば「耐用年数×0.2」で計算します。

耐用年数が過ぎた物件では減価償却の期間が短い分、高い金額を数年で償却するため、所得税の圧縮効果が大きなものになります。節税をしながら資産形成するために中古物件が選ばれる理由の1つになります。

入居状況を見て購入することができる

新築アパートは入居者様がつきやすいメリットはあるものの、当初からすべて埋まっている状態で始められるとはかぎりません。集客のためにさまざまな手を尽くしても、アパートが完成してから満室になるまで時間がかかることもあります。

ニーズに合わない間取りだったり、競合物件が近くにあったりなど、空室が埋まらない原因もあるかもしれません。満室になるまでの間は収益が安定しない可能性があるため、収支計算ではあらかじめ空室期間を見込んでおく必要があるでしょう。

一方でオーナーチェンジ物件として売りに出されている中古アパートなら、すでに入居者様がお住いになっていることも多くあります。物件によっては満室の状態から賃貸経営を開始できるなど、入居状況や客付けの難易度を確認してから購入することが可能です。

入居者様の入れ替わりなどのタイミングで、短期間空室が発生するのはしかたありませんが、いつまで経っても空室が埋まらない状況は不動産投資にとって大きなリスクにつながります。優良な入居者様が入ってくれているかどうか、確認してから購入できるのは中古アパートのメリットです。

中古アパート経営のリスク

中古アパート経営にさまざまなメリットがある一方、リスクがないわけではありません。中古アパートならではのリスクとなり得るポイントを5つ解説します。

修繕／老朽化リスクが高くなる

新築でも中古でも、賃貸物件では入居者様が退去した際は原状回復工事が行われます。新築アパートなら設備はまだ新しく、それほど規模の大きな工事は必要ありません。しかし、建築されてから一定の年数が経過すると、設備も簡単な修理だけでは対応できなくなり、設備交換することもありえるでしょう。

中古アパートでは修繕費用が高くなる傾向があり、新築では想定しなくてもいい経年劣化による修繕・改修費用を見込んでおく必要があります。

建物自体も経年劣化で、あちこちに汚れや不具合が出てくるのは避けられません。外壁や屋根なども定期的なメンテナンスが必要です。一般的には築10～15年くらい経つと第1回目の大規模修繕の時期を迎えます。

大規模修繕は高額な費用がかかりますが、建物を長く良好な状態を維持するために大事な対応になります。大規模修繕の直前に購入すると、購入してからあまり時間をおかずに対応しなければならない事態も考えられます。大規模修繕が近い物件の場合は、修繕積立金の確認と、購入時の費用の中に大規模修繕にかかる費用もプラスしておくと安心です。

入居者募集に苦労することがある

中古アパートの場合、最寄り駅から近い、最新の設備が整っているなどの強みが物件にないと、入居者様を獲得するのが難しいこともあります。もし、同じ条件の新築のアパートと中古のアパートが近くにあれば、やはり新築のほうが選ばれやすいのではないでしょうか。

外観や設備が古く感じられるようでは、どうしても新築アパートに比べて見劣りしてしまいます。部屋の中はもちろん、共用設備などもきれいな状態で保たれていなければ、思ったように入居者様を探せないことも考えられます。

特に供給が需要を上回っている地域では、空室を埋めるのが難しくなることも少なくありません。また、アパート経営には繁忙期と閑散期があり、新生活がスタートする前の1～3月が入居者様を呼び込むための繁忙期になります。繁忙期には何とか入居者様が決まっても、この時期を逃すと入居者様の募集が難しくなります。

特に閑散期の8月は全体的に人の動きが少なくなるため、中古アパートでは空室リスクをある程度は折り込んでおくことが必要です。

あらかじめ、空室対策を行う前提で物件を選定すると想定外のリスク回避を行いやすくなります。

家賃設定は新築より低くなる傾向にある

同じ地域に同じ条件の中古アパートと新築アパートがあれば、どうしても新築アパートが選ばれるほうが多くなります。中古アパートは新築アパートとの競合になるとどうしても競り負けてしまい、結果的に家賃設定が低めになるリスクがあります。

中古アパートであっても、魅力があれば需要が見込めます。例えばリノベーション済みで人気のある間取りになっていれば、家賃を下げなくても入居者様が決まる可能性が高くなります。アパート建築後に周辺環境が変わることもあり得るでしょう。もし、近隣に大型商業施設のような生活に便利なスポットができれば利便性が上がり、中古でも需要が高まることがあります。

しかし、一般的には、中古アパートは新築アパートとの比較において家賃が低めになる傾向にあるといえます。

ローン・資金調達が難しいことがある

築年数が古すぎる中古アパートの場合、金融機関でローンを組むのが難しくなる可能性があるのもリスクのひとつです。特に旧耐震基準の物件では、新耐震基準の建物に比べて自然災害によるリスクが高いとされるため、融資が難しくなる可能性があります。

耐震基準が見直された1981年5月31日以前に建てられた旧耐震基準のアパートでは、耐震補強工事などの対応が必要になり、想定外の工事費用が発生するケースも少なくありません。中古アパートの購入を検討しているのなら、新耐震基準に対応した建物を選ぶようにしましょう。

そもそも資産価値が下がっている可能性がある中古アパートでは、担保としての価値が下がっていることが多いのも現実です。そのため、新築アパートよりも安い価格で購入できるのはメリットですが、融資の面ではリスクになることも考えられます。

また、融資の条件はアパート自体の評価だけで決まるわけではないため、立地や周辺環境、オーナー様の属性などが理由で融資が難しくなることもあります。

売却が難しいことがある

不動産投資では、出口戦略を考えておく必要があります。アパートなどの収益物件では収益物件のまま、いかに高く売却できるかを考えるのが一般的です。ただ、中古アパートはローンや資金調達が難しくなるという理由は、そのまま次の買主様にも当てはまります。

次の買主様に融資がつかないということは、売却できないかもしれないということです。仮に売却できたとしても、想定より安い売却額になる可能性もあるでしょう。

収益物件として保有している間は家賃収入で利益を上げていたとしても、想定よりも大幅に低い価格でしか売却できなければ、最終的に損失を出して終わりということにもなりかねません。

一棟まるごとアパートを所有している場合は、更地にして売却するという出口戦略を取ることも可能です。ただし、入居者様がいれば退去の交渉をしなければならないなど、時間や手間がかかるほか、更地でも高い値がつく地域にかぎられます。出口戦略を練る際は、売却先を見つける仕組みや買取対応が存在するのか確認しておくことも大事なポイントです。

中古アパート経営に向いている方

では実際、どのような方が中古アパートの経営に向いているのか、4つの特徴を詳しく紹介します。

行動力のある方

中古アパートは新築アパートに比べると、早いうちにオーナー様が自分で決断しなければならない場面が出てきます。収益物件では入居者様が退去したタイミングで原状回復工事を行い、その都度必要な修繕や設備の取り替えなどが行われています。日常的なメンテナンスや退去時の原状回復工事などは、賃貸管理会社に管理を任せていればオーナー様自ら対応しなくてもかまいません。

しかし、年数が経過するとさまざまな箇所に汚れや傷みが出てくるため、定期的に大規模修繕を実施する必要があります。中古アパートでは購入するタイミングによって、大規模修繕の時期をすぐに迎える場合もあるでしょう。

区分所有マンションではマンションの所有者たちが修繕積立金を積み立て、管理組合の中で委員会を立ち上げて大規模修繕を実施します。しかし、中古アパートで大規模修繕を実施する際は、オーナー様がタイミングを決め、費用も捻出しなければなりません。

収益アップにつなげるために、改修したほうがいい物件もあるでしょう。中古アパートの経営では修繕や改修、空室対策など賃貸管理会社と一緒に対策する必要が出てくる場面が多いのが特徴です。収益物件を購入する際も、好条件の物件は一般の住宅より早いタイミングで購入されます。

アパート経営のために迅速に判断し、行動する性格や、行動する時間を費やす余裕がある方が向いています。

勉強熱心な方

不動産投資にはメリットばかりではなく、リスクもあります。新築アパートに比べると、中古アパートは建築されてから時間が経過している分、老朽化で修繕が必要になったり入居者様の募集がしにくくなったりなど、賃貸経営に関連する様々なリスクへの対応力が問われます。

リスクコントロールをするためにオーナー様もある程度の知識を持つことで、適切な判断を迅速に行いやすくなります。中古アパートでは税金対策や費用の計算も複雑になるため、税理士などパートナーの力を借りながら、簿記や税制の勉強を深めるといいでしょう。

例えば減価償却についても、法定耐用年数を超えているか、超えていないかで計算方法が異なります。築10年の木造アパートを購入した場合、木造アパートの法定耐用年数は22年ですから、償却期間は「（22－10）＋10×0.2＝14年」です。法定年数を過ぎた物件の場合は「法定耐用年数22年×0.2＝4.4」となり、償却期間は4年（小数点以下は切り捨て）になります。

税制のほかにも、民法や借地借家法、宅地建物取引業法など、不動産投資に関連するさまざまな法律があります。法律をすべて把握しておく必要はありませんが、ある程度の知識を持っておくことで円滑に物事を進められます。

賃貸経営の最大のリスクともいえる空室対策についても、お金のかからないソフト面の対策から、リフォームやリノベーションなどの工事が関連するハード面の対策など、賃貸管理会社の提案や知識を借りながら、知見を深めることで健全な経営が出来るようになります。

すべてを一人で行う必要はありません。しかし、後悔しない判断と迅速な行動を裏付けるためにも、中古アパートの経営は勉強熱心な方に向いています。

節税するほど年収の高い方

課税所得が900万円以上（給与所得者の目安が1,200万円以上）の方は節税効果を実感しやすいと言えます。アパート経営でかかってくる税金には、アパートを所有していることによって課される固定資産税や都市計画税、利益が発生することで課税される所得税や住民税があります。中古アパート経営で節税できる仕組みのひとつに、所得税が累進課税になっていることです。

累進課税は所得金額が多くなると、税率も段階的に高くなる仕組みです。所得金額が330万円から694万9,000円までは20％、695万円から899万9,000円では23％だったものが、900万円以上になると33％まで一気に10％も税率が上がります。節税のメリットが出てくる目安は税率が33％になる課税所得が900万円以上の方、年収で考えると給与所得者で1,200万円程度の目安になります。

中古アパートの売却時には譲渡所得税がかかります。譲渡所得の計算には、所有期間中に計上していた減価償却が加算される形になります。つまり、所有期間中の所得税の節税分は、物件の売却時にかかる譲渡所得税に繰り延べすることになります。

所有期間中の所得税の節税分と譲渡所得税を比較すると、その税率が鍵になります。物件を所有していた期間が1月1日基準で5年以下の場合を短期譲渡所得といいます。短期譲渡所得では所得税が30.63％、住民税が9％になります。一方、5年を超えると長期譲渡所得となり、所得税が15.315％、住民税が5％です。

長期譲渡所得は税率が15.315％なので、課税所得900万円を超える方の所得税の税率が33％以上になるのに比べると、売却時の譲渡所得税は約半分になります。

ポイントは、課税所得が900万円以上、物件の売却は長期譲渡所得になってからという点にご留意ください。

ご相続でお悩みの方

ある程度の規模の資産を所有し、相続を予定されている方も中古アパート経営に向いています。相続税対策として不動産が選ばれる理由の1つに相続税評価額を抑える効果があります。同じ財産でも現金と不動産では相続税評価額が異なるため、金融資産の一部を中古アパートなどの不動産に組み替えることで相続税評価額を圧縮することができます。

現金や金融資産の場合は時価がそのまま相続税評価額になりますが、土地は路線価方式（または倍率方式）、建物は固定資産税評価額によって評価されます。路線価は時価の7割程度、固定資産税評価額は時価の6割程度であるため、それだけでも相続税評価額は抑えられます。

アパートなどの賃貸不動産になると、所有者の自由度が下がるので借地権割合・借家権割合・賃貸割合によって、評価額はさらに下げられます。

資産の一部を中古アパートに組み換えることで、相続税評価額を圧縮し、相続税を節税するメリットがあるのです。

まとめ　信頼できる賃貸管理会社を味方につけよう

中古アパートは賢く経営すれば、節税と資産形成を両立できる投資方法です。中古アパート経営のリスクをコントロールするためには、信頼できる経営パートナーを見つける必要があります。最適なのは収益物件の「売買」と、「空室対策」に強い、サポート範囲の広い賃貸管理会社です。

【リロの不動産】は空室発生の代表的な原因を解決するフレームワークである、『4つの空室対策』（募集力／仲介力／管理対応／設備・工事対応）を主軸にデータドリブンな賃貸経営を実践し、資産活用や節税対策、売却・購入まで、不動産や賃貸経営に関わる困りごとをトータルでサポートしています。中古アパートの経営を検討しているのなら、リロの不動産にお任せください。