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不動産収入とは？不動産所得と手取りの違い・収入を上げる方法も解説

2023.04.14

オーナー様リロの強み収入アップ法人向け

オーナー様向け『リロの賃貸通信』

賃貸経営が「経営」であるかぎり、収入や支出の内訳を把握することは必須です。収益を向上させていくためにも、効果的な節税を実現させるためにも必要なことです。そのためには、収入・所得・手取りの違いという基本からふまえることが求められます。

今回は不動産収入について解説するとともに、不動産所得・手取りとの違いや不動産収入を上げる方法についても紹介します。

なお、収益物件の売買事例については以下の記事を参照してください。

■売買事例

▼この記事の内容

●不動産収入とは不動産経営によって得られる売上のこと。また、不動産所得とは不動産収入から必要な経費を差し引いた額。キャッシュフローとは現実の手取りのこと

●不動産収入を得られる不動産投資には、居住用賃貸不動産と事業用賃貸不動産があり、居住用賃貸不動産には一棟アパート投資や一棟マンション投資、区分マンション投資、戸建て賃貸住宅投資などがある

●不動産収入の内訳としては、家賃、礼金、更新料、共益費、駐車場収入、自動販売機の売上などがある

●賃貸経営における支出の内訳としては、主なものに減価償却費、租税公課、賃貸管理会社への管理委託手数料、ローンの利息、保険料などがある。

●不動産収入のメリットとしては、安定したインカム、融資によるレバレッジ効果、インフレに強い実物資産、所得税などの税金の節約効果がある。

●不動産収入を上げる方法としては、適正な利回りの物件を取得する、空室を出さない工夫をする、物件数を増やしていく、信頼できる賃貸管理会社をパートナーに選ぶがある

●不動産収入で留意すべき指標として、表面利回り、実質利回り、総収益率（FCR）、自己資本利回り（CCR）、投資収益率（ROI）がある。

1 不動産収入とは
2 不動産収入を得られる不動産投資の種類
3 賃貸経営における不動産収入の内訳
4 賃貸経営における支出の内訳
5 不動産収入のメリット
6 不動産収入を上げる方法
7 不動産収入で留意する指標
8 まとめ
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不動産収入とは

収入と所得、手取りはまったく異なるものです。収入とはその仕事を行ううえで得られるもので、給与であれば会社から受け取る基本給や能力給、各種手当てなどの総支給額を指します。不動産収入であれば、不動産経営を行うことによって得られる売上のことで、家賃収入が大部分を占めます。

■所得
所得とは収入からその仕事を行ううえで必要となる経費を差し引いた金額です。

■不動産所得
不動産経営であれば、不動産収入の金額から不動産経営を行うにあたって必要な経費の額を差し引いたものが不動産所得です。

■所得税
所得から各種控除を差し引いたものが最終的な課税所得となり、その金額に応じた所得税率を乗じて求めたものが所得税です。

■キャッシュフロー（手取り）
最終的な手取りは不動産所得から所得税を差し引いた金額になります。

ここでは、「不動産収入」「不動産所得」「キャッシュフロー（手取り）」についてそれぞれ詳しく解説します。

不動産収入

不動産収入とは不動産を経営することによって得られる売上のことをいいます。代表的なものに家賃収入がありますが、ほかにも礼金や更新料、管理費や共益費、駐車場代などの収入も不動産収入です。

仮に一棟アパートを経営しており、部屋数が10部屋あるとします。1部屋あたりの家賃が共益費込みで5万円なら、満室だった場合50万円が毎月の家賃収入で、年間では600万円になります。そのほか礼金や更新料、駐車場代などの収入が120万円あったとすると、その年の不動産収入は720万円ということになります。

ちなみに、不動産とは土地や建物だけを指すのではなく、船舶や航空機も不動産として位置付けられています。そのため、所有している船舶や航空機を賃貸に出すことによって得られる賃料収入も不動産収入になります。

確定申告の不動産所得

不動産所得とは、不動産収入から不動産経営に必要な経費を差し引いた金額です。

経費として計上できるものには、修繕費や水道光熱費、火災保険料、地震保険料、減価償却費、固定資産税のほか、賃貸管理会社に支払う委託費や不動産会社に支払う仲介手数料などがあります。

上の例で修繕費や水道光熱費、そして委託費や仲介手数料などを合わせた額が年間320万円だったとすると、不動産所得額は720万円－320万円＝400万円です。

確定申告の際には、この不動産所得額からさまざまな所得控除を差し引いたのが、課税所得額になります。

キャッシュフロー（手取り）

前項で解説した不動産所得は帳簿上の数字で、現実のお金の収支や手元に残る金額とは違っています。なぜなら実際にはお金が出ていっているにもかかわらず、経費としては認められないものや、逆に経費計上されていてもお金は出ていっていないものがあるからです。

例えばアパートローンなどの融資を受けて物件を購入した場合、支払利息は経費として不動産収入から差し引けますが、元本は経費として認められないため差し引けません。また、減価償却費は支出をともなっていませんが、経費としては不動産収入から差し引かれます。

先ほどの例で考えてみると、支出をともなわない減価償却費の分を除外した経費が80万円だったとすると、720万円－80万円＝640万円です。借り入れの年間元本返済額が200万円だったとすると、キャッシュフローは640万円－200万円＝440万円となります。会計用語ではこれを税引き前キャッシュフローといいます。

不動産所得には所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。税引き前キャッシュフローからこれら税金を差し引いた額が、税引き後キャッシュフローです。

不動産収入を得られる不動産投資の種類

具体的に不動産収入を得られる不動産投資には、どのようなものがあるのでしょうか。

大きく分けると居住用不動産と事業用不動産があり、居住用の収益物件には一棟アパート投資や一棟マンション投資、区分マンション投資や戸建て賃貸住宅投資があります。

居住用賃貸不動産と事業用賃貸不動産

不動産収入を得る方法の一つが、賃貸不動産の運営です。賃貸不動産は大きく居住用と事業用の2つに分けられます。居住用賃貸不動産は、居住者に生活の場を提供するものです。事業用賃貸不動産は、文字どおり事業用に使用される物件で、オフィスビルやホテル、店舗や商業施設、物流施設や工業用地などが該当します。

同じ賃貸不動産でも居住用と事業用では性格が大きく異なるため、投資を行う際は目的に応じた適切な物件選びをしなければなりません。「衣食住」に根ざす居住用は安定的であるため、不動産投資では一般的な居住用賃貸不動産を対象とするのが主流となっています。

居住用の不動産投資も複数の種類があり、一棟アパート投資や一棟マンション投資、区分マンション投資などが、よく知られている代表的な不動産収入を得る方法です。加えて戸建て住宅を賃貸に出す、戸建て賃貸住宅投資も注目されています。

実際に投資を行う際は、それぞれのメリットはもちろん、注意すべき点も把握して投資方法を選ばなければなりません。以下の段落からは一棟アパート投資と一棟マンション投資、区分マンション投資と戸建て賃貸住宅投資の4種類の投資方法について、それぞれ詳しく解説していきます。

一棟アパート投資

一棟アパート投資とは、賃貸アパートを一棟丸ごと購入または建築し、居室を賃貸することで家賃収入を得る投資手法です。「一棟もの」と呼ばれ、不動産投資の中ではポピュラーな手法です。また、一棟アパート投資には新築・中古があります。

一棟アパート投資のような一棟ものと後述する区分マンション投資は、どちらもそれぞれメリット・デメリットがあります。ただ、一棟アパート投資ではまとまった部屋数を運営するため、資産形成を大規模に行えるメリットがあります。

不動産投資の目的にもよりますが、ある程度の資産形成を望む場合は、一棟アパート投資のような一棟ものを検討するといいでしょう。物件の選択を間違えなければ、比較的小さな手間で安定的に家賃収入を得られ、費用対効果が大きいのも特徴的です。一棟丸ごと所有していると、将来必要になる大規模修繕などのタイミングも自分でコントロールできます。

賃貸不動産の運用ではつねに空室リスクや修繕リスク、家賃滞納リスクなどが起こる可能性があり、リスクコントロールが求められます。一棟アパート投資は最初にアパート一棟を購入するため、投資を始めるためにはまとまった資金が必要です。そのため、年収が高い人や、保有している金融資産の高い人などが向いています。

一棟マンション投資

一棟マンション投資は賃貸マンションを一棟丸ごと購入したり建築したりして、居室を賃貸する投資手法です。一棟アパート投資と同じように「一棟もの」と呼ばれ、新築・中古の両方があります。同じ一棟ものといっても、マンションはアパートに比べて規模が大きいのが特徴です。

アパートとマンションの区別に明確な定義はありませんが、一般的にアパートは木造や軽量鉄骨造で、2階建てから高くても3階建てまでの建物を指します。一方でマンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などで建てられ、階数は3階以上です。

都市部では、1棟が100戸以上になる大規模マンションも珍しくありません。数十階のタワーマンションや複数の建物が建てられた多棟型のマンションなど、さまざまな種類がありますが、大規模マンションになると、同じ一棟ものでもアパートとは戸数が桁違いです。

当然、資産規模は大きくなり、一般的にはキャッシュフローも潤沢になります。投資総額が大きくなるため融資のハードルも高く、問われる属性も厳しくなります。一棟マンション投資は誰もができるわけではなく、一棟アパート投資よりもさらに高い年収を得ている、十分な金融資産を持っているなど、限られた人しか取り組めません。

区分マンション投資

区分マンション投資は一棟マンション投資のようにマンションを一棟丸ごと購入するのではなく、区分マンションを購入し、賃貸することで家賃収入を得る投資手法です。間取りはワンルームが多いため、ワンルームマンション投資と呼ばれることもあります。一棟アパート投資や一棟マンション投資と同じく、新築・中古のどちらもあります。

区分マンション投資はマンションを1戸だけ、または数戸に対して投資するため、比較的少ない投資金額で始められるのはメリットです。融資も下りやすいですが、利回りという点では一棟ものに劣ります。

空室リスクや賃貸経営の自由度など、ほかの理由でも一棟ものに劣る点があることにも注意が必要です。例えばマンションを1戸だけ所有していて空室になった場合、家賃収入はゼロになります。マンションの共用部分の管理は別の会社が行っているため、区分マンションの所有者が専用部分以外の管理を行うことができません。

新築区分マンション投資は入居者様を付けやすいなどメリットもあるものの、利回りが低いことが多く、キャッシュフローはマイナスになりがちです。あらかじめ特性を確認した上で目的から考えることをおススメいたします。

戸建て賃貸住宅投資

戸建て賃貸住宅投資は戸建て住宅を購入し、賃貸して家賃収入を得る投資手法です。戸建て住宅の顧客としてターゲットにするのは、基本的にファミリー層です。子どもの学区の問題などで長く住み続けてくれる可能性が高く、安定的な収入を得られる傾向があります。

一棟アパート投資や一棟マンション投資、区分マンション投資と同様に新築・中古があり、近年では築年数の経過した戸建て住宅を対象にした投資も増えています。地方では数百万円で購入できる物件も多く見られるため、小さな資金から投資を開始できるメリットがあります。

中古の場合は、融資なしでも取り組めるフットワークの軽さがあるものの、築年数の古い戸建て住宅はリフォームが必須です。中古の戸建て賃貸住宅投資は、金融機関の融資が受けられないケースも多く、レバレッジをかけて資産拡大をしたい人には向いていません。

賃貸経営における不動産収入の内訳

不動産賃貸業であるアパートやマンション経営の収入の内訳には家賃や礼金を始め、さまざまなものがあります。賃貸経営で得られる不動産収入の内訳とその内容について解説します。

不動産収入：家賃

アパート・マンション経営の収入のうち、大半を占めるものが家賃です。家賃は居室ごとに設定され、入居者様は入居時に交わした賃貸借契約の内容にもとづいて、オーナー様が指定する期日までに毎月の家賃を振り込みます。家賃は原則として前払いです。

オーナー様は入居者様全員から家賃がきちんと振り込まれているかどうかを月末に確認し、振り込まれていないことがわかったら催促を行います。オーナー様が直接催促を行うケースもありますが、多くの場合管理業務を賃貸管理会社に任せていることから、賃貸管理会社をとおして家賃の支払いを催促することになります。

家賃はアパート・マンション経営において大きな収入の軸ですので、空室リスクをいかにコントロールするかも非常に大切です。空室期間をできるだけ短くするためにも、客付けに強い賃貸管理会社を味方につけるなど対策を取っておきましょう。

不動産収入：礼金

入居の際に賃貸借契約を締結しますが、その際に入居者様がオーナー様に対して礼金を支払うケースがあります。礼金は入居者様への返還義務がないため、そのままオーナー様の収入になります。礼金は入居に関わる初期費用の一部で、謝礼金の意味を持っています。

相場としては家賃の1ヶ月～2ヶ月分となっていますが、礼金がない物件もあります。地域によってさまざまで、礼金という商慣習がない地域も存在します。

また、空室リスク対策の一環として礼金を設定しないケースもあります。礼金不要としているほうが入居者様の負担が減り、入居希望者が増える可能性があるからです。

礼金と合わせて敷金の支払いも発生しますが、これは入居者様からの家賃の支払いが滞ったときの担保的な意味や、退室時に入居者様が負担する可能性がある原状回復費用を前もって受け取っておくものです。したがって、入居者様に返還する義務があることから、収入とはみなされず預かり金として処理します。

不動産収入：更新料

賃貸住宅の賃貸借契約は基本的に契約期間を2年間としているところが多く、更新する際には契約の更新とともに更新料を入居者様がオーナー様に支払います。更新料の相場は礼金と同様に家賃の1ヶ月～2ヶ月分です。

最近では、更新料を支払うよりも新しい物件を見つけて引っ越したほうがいいと考える人も多く、オーナー様としても入居者様に更新していただくために更新料をいただかないとしているところもあります。

不動産収入：共益費

共益費は管理費と合わせて徴収することもあり、入居者様から家賃と合わせて毎月オーナー様に対して支払われるものです。入居者様から受け取った共益費は、アパート・マンションの共有部分の施設を維持、もしくは管理する費用として利用します。具体的には共用部分の電気代や水道代、備品の修繕費用などが該当します。

また、管理費はアパート・マンションを管理するための費用として利用されるもので、共有部分の清掃費用や管理人の人件費などにあてられます。賃貸管理会社と契約している場合は、オーナー様から賃貸管理会社に対して管理委託料として支払われます。

共益費については、アパート・マンションを維持もしくは管理する費用に充当しますが、法令で決められているわけではありません。したがってどの部分を家賃とし、どの部分を共益費とするかはオーナー様の裁量によります。

不動産収入：駐車場収入

アパートやマンションに駐車場を用意して、車を所有している入居者様が利用できるようにしている場合は、駐車場代も収入になります。駐車場の経営方法には入居者様向けに限定するものと限定しない駐車場経営（月極駐車場・コインパーキング）があり、立地が良ければコインパーキング経営はかなりの収益になることも予想されます。

アパートやマンションの立地によっては、公共交通機関が発達しているという理由から車の所有者が少ないケースもあり得ます。しかし地方では、賃貸住宅選びに駐車場を必要条件にしている入居者様もいるため、入居者様の層や立地状況を鑑みて駐車場を用意すべきか否かを検討しましょう。

不動産収入：自動販売機の売上

アパートのエントランスや駐車場などに自動販売機を設置することで得られる収入です。駐車場代の支払いのために両替が必要になるときに重宝されるため、コインパーキングと相性がいいという側面もあります。駐車場の一部をコインパーキングにするなら、自動販売機の設置も合わせて考えるといいでしょう。

また、自動販売機にかかる電気代は入居者様から徴収する共益費から捻出します。

不動産収入：太陽光発電の売電収入

アパート・マンションの屋根や余った敷地に太陽光パネルを設置し、売電を行うことで得られる収入です。

2012年に太陽光発電の固定価格買取制度（FIT制度）ができたときは、多くの賃貸アパート・マンションでも導入されましたが、現在では導入例は非常に少なくなっています。

同制度は2020年度に新規要件が追加され、10～50kW未満の低圧太陽光発電の認定にあたっては、地域活用要件が設定されることとなりました。また、全量買取ではなく、10kW未満の太陽光発電と同様に余剰買取制度のみしか選択できなくなりました。

賃貸経営における支出の内訳

アパート・マンション経営における支出の内訳にはどのようなものがあるのでしょうか。支出の中で経費として認められたものは、収入から差し引くことができます。

会計処理上、経費として認められているものについては、以下のとおりです。

減価償却費

アパートやマンションなどの固定資産を購入した場合、その取得金額を固定資産の法定耐用年数に応じて、各年分の必要経費として計上できます。これを減価償却費といい、実際の支出は発生しないにもかかわらず、経費として計上できることから節税効果を生み出します。

減価償却は土地には認められておらず、適用されるのは建物のみです。

減価償却費は「物件の購入価格÷法定耐用年数に応じた償却率」で求めます。例えば、新築アパート（木造）の購入価格が5,000万円の場合、木造アパートの法定耐用年数に応じた償却率である0.046を用いて、5,000万円✕0.046＝230万円を毎年減価償却費として計上できるのです。

出典：国税庁　減価償却資産の償却率等表

中古アパートを購入した場合は、「新築時の耐用年数－経過年数＋経過年数✕0.2」で求めた値が取得時の耐用年数です。そして、それに応じた償却率で減価償却費を求めます。

法定耐用年数は建物の構造によって異なり、住居用で木造の場合は22年ですが、鉄骨造であれば19年～34年（鉄骨の厚みで変わる）、鉄筋コンクリート造なら47年です。

減価償却費は実際の支出をともなわずに経費計上できる費用として節税効果が大きいため、仕組みをしっかりと理解しておくことが大切です。

租税公課（固定資産税など）

租税公課とは、税金のことです。不動産経営を行うにあたって、所得税や固定資産税、事業税などのほか、収益物件であるアパート・マンション購入の際にかかる不動産取得税や登録免許税、印紙税などがかかります。

ただし、すべての税金が経費計上できるわけではありません。経費計上できる税金は、

・固定資産税
・都市計画税
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税

などです。所得税や住民税は経費計上の対象になりませんので注意してください。

賃貸管理会社への管理委託手数料

アパート・マンション経営における建物管理業務や入居者管理業務を賃貸管理会社に委託する場合、賃貸管理会社へ支払う管理委託料は経費として計上可能です。賃貸管理会社によって費用は異なるものの、共有部分の清掃費用や設備の設備点検費用、入居者様の契約更新対応などが該当します。

アパート・マンション経営がはじめての人や管理になかなか時間が取れない人は賃貸管理会社に管理を依頼するとよいでしょう。管理委託手数料は家賃の5％が相場となっていますが、どのくらいの業務内容を委託するかで費用は変わります。

ローンの利息

収益物件であるアパートを金融機関から融資を受けて購入した場合、毎月ローンの返済があります。そのうち、利息分については経費計上が可能です。毎月の返済額は元本と利息をあわせた額ですが、元本部分は経費計上できません。また、土地の購入費用をローンで返済する際の利息分も経費として計上できます。

利息分の額がわからない場合は、融資元の金融機関が発行している返済表を確認するようにしてください。

保険料

火災保険や地震保険の保険料は経費計上できます。契約の方法は1年毎の契約と複数年契約（物件購入時に一括）がありますが、複数年契約を行った場合でも、経費計上は1年単年の費用で行います。火災保険の契約を5年契約で行い一括で200万円の保険料を支払った場合、1年単位の経費計上額は40万円です。

ちなみに火災保険は最長5年の契約が可能です。5年契約を行い、一括で保険料を支払うほうが保険料が割り引きになり、費用の節約になることからも、利用を考えてみてもいいかもしれません。

仲介手数料

入居者様を募集してくれた不動産仲介会社への仲介手数料や、入居者様を募集するための広告宣伝費用も経費計上できます。入居者を募集するキャンペーンに利用する商品券などのプレゼント代は交際費として計上できます。

仲介手数料については、不動産仲介会社はオーナー様および入居者様合わせて家賃1ヶ月分まで請求できますので、オーナー様が支払った部分を経費計上するようにしましょう。

修繕費

収益物件であるアパートやマンションの修繕にかかる費用は修繕費として計上できます。退去者が出た際のハウスクリーニング費用や、壁紙の張り替え費用などは修繕費に該当します。また、共有部分の設備の修繕にかかった費用も経費計上可能です。

ただし、修繕積立金は実際に修繕を行っているわけではありませんので費用として計上することはできません。また、収益物件の価値を向上するためのリノベーション費用は修繕費ではなく資本的支出にあたることも覚えておきましょう。

修繕にかかった費用が修繕費にあたるのか、もしく資本的支出に該当するのかは、

・かかった費用が20万円以上である
・定例的な修繕ではない
・収益物件の価値を高めることにより、物件が使用できる期間を延ばすための支出である

で判断しましょう。上の条件に当てはまれば、資本的支出と判断できます。

司法書士や税理士への報酬

賃貸経営に関する確定申告を税理士に依頼したり、収益物件を取得した際の登記手続きを司法書士に依頼した際の報酬は費用として経費計上できます。また、入居者様とのトラブルなどを弁護士に依頼して解決してもらった場合の弁護士費用も同様です。

特に確定申告を税理士に依頼する人や登記手続きを司法書士に依頼する人は多いのではないでしょうか。それらの費用は忘れずに費用として計上しましょう。

ただし、経費計上できるのは、賃貸経営に関する依頼に対する報酬に限られます。賃貸経営に関係ない依頼にあたる報酬の支払いについては、不動産所得ではなく別の所得で計上するようにします。

通信費

賃貸経営に使うスマートフォン代やパソコンの購入費用は経費計上可能です。そのほか、携帯電話会社へ支払う通話料やデータ通信料、インターネットのプロバイダーに支払う料金や、賃貸経営のために利用するソフトやアプリの購入代金も通信費として費用計上できます。

携帯電話は不動産仲介会社や賃貸管理会社との連絡手段として必須ですが、できれば専用の端末を用意することをおすすめします。私用の携帯電話を使う場合は、業務利用との割合で通話料などの支払いを按分しなければなりません。

旅費・交通費

収益物件の購入にあたっての交渉で現地に赴く際や、不動産会社を訪問するなど、賃貸経営を行ううえでさまざまな場所に行くことがあります。融資を受けるための打ち合わせで金融機関に行くこともあるでしょう。また事業を開始した際には、定期的に物件の状態を確認する必要もあります。

公共交通機関を利用した場合は、その費用を交通費として計上できます。ほかにも高速道路利用料やガソリン代、有料駐車場代、宿泊の際のホテル代なども旅費・交通費に該当し、費用として計上可能です。

図書・新聞費

不動産経営のための情報収集や、勉強のために新聞を取ったり本を買ったりする費用も経費として計上できます。また、コンサルティングを受ける費用も経費として認められます。ほかには不動産経営関連のセミナーに参加した費用が該当します。

ただし、宅地建物取引士などの資格を取得する費用は、経費として認められませんので注意が必要です。

交際費

賃貸経営を行ううえでお世話になっている賃貸管理会社や、不動産仲介会社の担当者と打ち合わせを行うための飲食費は、交際費として経費計上できます。ただし、1人での飲食代や賃貸経営と関係のない友人や家族との飲食代は経費とは認められません。

不動産収入のメリット

賃貸経営や不動産投資で不動産収入を得るメリットは、どこにあるのでしょうか。

主なメリットは安定したインカムや融資によるレバレッジ効果を得られること、実物資産であること、節税効果が見込めることの4つです。それぞれのメリットを詳しく解説していきます。

安定したインカムゲイン

不動産投資を行う大きなメリットとして、家賃というインカムゲインを長期にわたって受け取れることがあります。家賃収入に代表される不動産収入は、あまり景気動向や物価動向に左右されず、安定していることが特長です。そこが値動きの激しい株式の個別銘柄投資やFXなど、ハイリスク・ハイリターンの投資方法とは違うところです。

本業を持っている人でも、人生の中でいつ何が起こるかは分かりません。本業の収入以外に副収入として安定したインカムゲインがあれば、いざというときにも安心でしょう。

不動産収入において留意すべきは「空室率」です。空室率は物件全体の戸数に対し、入居者様が入っていない空室の占める割合を示した数値です。空室が多くなると、想定していた収益を得られません。安定したインカムゲインを得るどころか、借り入れをして物件を購入した場合は返済のために手出しをする必要もあるため、空室率については注意しておく必要があります。

「空室率」については、以下の記事も参照してください。

空室率とは何か？不動産投資の重要指標を詳しく解説

融資によるレバレッジ効果

初期投資に大きな額の資金が必要な不動産投資では、一般的に不動産投資ローンを活用します。ローンを使う理由の一つが資産形成のスピードアップができることで、それがいわゆる資産運用におけるレバレッジ効果です。レバレッジは「てこの原理」を意味し、不動産投資では少ない自己資金で大きなリターンを得ることを指します。

もちろん自己資金だけで投資をスタートすることはできますが、それでは投資できる規模が限られるでしょう。戦略的な融資の活用により資産拡大スピードや出口戦略に影響を及ぼします。

例えば自己資金1,000万円で、物件価格1,000万円、利回り7％の物件を購入したとします。このケースでは年間の家賃収入は70万円です。

ローンを活用すると、自己資金だけでは手の届かない物件の購入も可能です。1,000万円の自己資金をもとに金利2％でローン（元利均等方式、返済期間30年）を活用し、物件価格1億円、利回り7％の物件を購入したらどうでしょうか。年間家賃収入は700万円となり、ローンの年間返済額約400万円を差し引いても、キャッシュフローは300万円となります。

※ローンシミュレーター「ke!san」で試算

インフレに強い実物資産

同じ資産でも現金や預貯金のまま置いていると、インフレが発生した際には目減りしてしまいます。インフレが起こると物の値段は上昇し、お金の価値が下がってしまいます。

不動産投資の投資先は、実物資産である収益不動産です。実物資産は物そのものに価値があるため、物価上昇に連動する傾向にあり、インフレにも強いのが特長です。

インフレが起きて物価が上昇すると、地域差やタイムラグがありますが家賃も連動して上昇しやすくなり、安定的な家賃収入が得られます。物件価格が上昇したタイミングで売却する場合は、キャピタルゲインが見込めるかもしれません。

所得税などの税金の節約効果

不動産所得はほかの所得との損益通算ができるのもメリットです。損益通算は、本業の給与所得や事業所得と不動産所得など同一年の所得と合算できる仕組みです。不動産所得に帳簿上の赤字があると、合算することでトータルの黒字分が減るため、節税効果が得られます。

不動産は建築されてから一定の期間をかけて、減価償却を行います。減価償却費として数年に分けて費用計上されるため帳簿上の利益は減り、納める所得税などの税金額も減らせます。減価償却費を計上しているうちは帳簿上赤字が出ることも多く、課税所得の圧縮が可能です。

減価償却費は実際のお金の支出をともなわないため、キャッシュフローでは手元にお金が残ります。建物の構造によって法定耐用年数が定められており、木造や軽量鉄骨造で建てられるアパートは償却期間が短く設定されています。1年あたりの減価償却費を多く取れるため、特にアパートは減価償却を活用して大きな節税効果を得られます。

不動産収入を上げる方法

せっかく不動産経営を始めたのなら、収入を上げる方法を考えたいものです。不動産収入を上げる方法としては、

・物件の適正な利回りを考える
・空室リスク対策
・物件数の増加

などが挙げられます。それぞれの方法について、次項から詳しく解説します。

適正な利回りの物件を取得する

不動産収入を増やすためには、当然利回りの高い物件の取得を考えるでしょう。しかし、ただ単純に利回りのみで物件を判断するのは危険です。利回りが高ければ収益は大きくなる可能性が高くなりますが、その分空室リスクや修繕リスクが大きくなる可能性があるからです。

適正な利回りの物件を取得するためには、まず、自分が目標とするキャッシュフローを設定し、それをかなえるために必要な家賃収入はいくらかを計算してみましょう。そのうえで、利回りから物件の価格を算出し、自分が投資できる物件を探すことが大切です。

融資を受けられる金額の上限は年収の10倍程度であることや、購入できる物件の最大金額は自己資金の7倍程度などといった指標も参考にしながら、総合的な視点で適正な利回りの物件を取得することを考えましょう。

空室を出さない工夫をする

不動産収入の大半を占める家賃収入を保つためにも、空室リスク対策は必須です。賃料を得られない空室リスクは賃貸経営における最大のリスクといえます。

空室リスクをコントロールするには、「物件購入時にできること」と「物件購入後にできること」の2つの視点から考えることがポイントです。

物件購入時には、賃貸需要がある立地を選ぶことが最重要になります。現状の市場分析とともに、今後の都市計画をも確認する必要が出ています。また、競合物件が過剰に供給されていないかも見ておきましょう。

物件のグレードに合わせた適正な家賃設定、入居者様のニーズに沿った設備も考えなければいけません。時代にあったセキュリティ対策や宅配ボックスの導入なども考えてみましょう。特にセキュリティ対策は女性の入居者様が非常に気にする項目でもありますので、まだ対策を行っていないなら最優先で行うようにします。

空室発生の代表的な原因を解決するフレームワークである、『4つの空室対策』である①募集対応、②仲介対応、③管理対応（入居者管理／建物管理）、④設備・工事対応を意識するようにしましょう。

物件数を増やしていく

収益物件の数を増やし、資産規模を大きくすれば不動産収入は大きくなります。自己資金に余裕があればいきなり複数棟を所有することも可能ですが、不動産投資・賃貸経営の経験の蓄積とともに少しずつ物件を増やす姿勢も重要です。

物件を増やすには、長期的な目線でキャッシュフローを積み上げて自己資金を増やしていくことが大切です。さらに、空室リスク対策をしっかりと行い、確実に利益を出せるだけの実績を積み上げれば、追加融資も得られやすくなります。

そのうえで、一棟一棟を少しずつ増やす計画を立てることが大切です。

また、物件を増やしていくうえで、減価償却期間が終了した物件については、売却して新しい物件を購入することを考えてもいいかもしれません。なぜなら、減価償却期間が終了した物件でローンの残債がある状態だと収益性が悪くなるからです。

不動産の価格は市場の影響が大きいのですが、売ろうと思ったときに売りたい価格で売却するには、実績のある不動産会社や不動産オーナーのネットワークを保有する賃貸管理会社に依頼すると安心です。賃料相場や空室改善のアドバイスなど賃貸経営に関連する支援をしてくれるだけでなく、節税対策や相続に関する相談にも応じてくれる不動産会社・賃貸管理会社を探して依頼するようにしましょう。

信頼できる賃貸管理会社をパートナーに選ぶ

賃貸経営をサポートしてくれる賃貸管理会社に管理を依頼することも、不動産収入を上げる方法の1つです。（募集力／仲介力／入居者管理／工事対応）の『4つの空室対策』や、入居者様の満足度を維持しながら資産価値を向上させる建物管理、出口戦略の相談まで対応する賃貸管理会社を選ぶことをおすすめします。

賃貸管理会社は数多くありますが、最高のパートナーとして付き合っていくためには、こまめに連絡を取り合うことで信頼関係を築くことや、オーナー様としての自覚をもつ努力も必要です。信頼関係はすぐに築けるものではありません。管理会社から寄り添うことが多いと思いますが、実際に仕事をしていく中で、確実に信頼関係を築いていくことを常に心掛けておくことも大切です。

不動産収入で留意する指標

不動産投資を行う際、利回りには注意しておく必要があります。利回りにはいくつか種類があり、それぞれの意味を正しく理解しておかなければなりません。不動産収入で留意しておくべき指標について、詳しく解説していきます。

なお、利回りについては、こちらの記事も参照してください。

【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

表面利回り

表面利回りは年間の家賃収入を、物件の購入価格で割った数字です。グロス利回りとも呼ばれ、以下の式で値が求められます。

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100

表面利回りは、収益性をざっくりと把握するためのものです。計算に用いる年間の家賃収入は、満室を想定した金額になっています。簡単に計算できるため単純に投資対象の比較をする指標として利用されるケースが多く、不動産広告で目にする利回りも表面利回りです。

表面利回りは諸経費や税金などが省略されており、現実のお金の流れを表した数字ではありません。収益物件を所有しているとさまざまな諸経費が毎年かかるのはもちろん、固定資産税などの税金も納めなければなりません。表面利回りにはそれらのコストが反映されていないうえ、空室が出れば家賃収入も減少します。

表面利回りは、あくまでも収益を大まかに把握するものと考えてください。

実質利回り

実質利回りは年間家賃収入から管理費用や保険料などの必要経費と税金を引いた額を、物件購入価格で割った数字です。ネット利回りとも呼ばれています。

年間家賃収入から、管理費用や保険料などの必要経費と税金を引いた額は「営業純収益（NOI）」です。実質利回りの計算式は、以下のとおりです。

実質利回り（％）＝営業純収益（NOI）÷物件価格×100

表面利回りとの違いは、計算に用いる年間家賃収入が実質の収入金額であることです。実質利回りは実際の収入金額を用い、経費や税金も考慮して計算されるため表面利回りに比べて低くなりますが、より実態に近い利回りを求められる数字だといえるでしょう。

満室を想定した家賃収入が100万円、物件価格が1,000万円だった場合の表面利回りは100万円÷1,000万円×100で10％です。営業純収益（NOI）が80万円だったとすると、実質利回りは80万円÷1,000万円×100で8％となります。

総収益率（FCR）

不動産投資で利回りを考える際、ほかにも総収益率（FCR）という指標があります。FCRは「Free & Clearly Return」の頭文字を取った用語で、物件価格に購入時の諸費用も含めた価格（＝投資総額）を用いて計算する指標です。

実質利回りの計算では、購入後に物件を維持していくための必要経費や税金を含めて計算しますが、物件の購入時にかかる諸費用は含まれていません。実際には物件を購入する際にも、不動産登記にかかる登記料や司法書士報酬、不動産仲介会社に支払う仲介手数料、不動産取得税などの諸費用や税金も発生します。

購入時にかかる費用は、不動産投資を行ううえで欠かせないものです。分子に営業利益（NOI）を使うのは同じですが、分母に購入時の諸費用まで含めることで、実質利回りと比べても、より厳密な利回りの数字になります。計算式は以下のとおりです。

FCR（％）＝営業純収益（NOI）÷投資総額×100

自己資本利回り（CCR）

表面利回りよりも実質利回り、実質利回りよりも総収益率のほうが、実際の経営状況を反映している数字だといえます。ただし、実質利回りや総収益率が万全な指標かといえば、そうでもありません。

不動産投資は融資を活用して行うのが一般的です。レバレッジを効かせて資産を拡大させられるところが有利な点であり、そこも計算に入れる必要があるでしょう。

融資を活用して収益不動産を運営している場合に参考となる指標として、「自己資本利回り」があります。「Cash On Cash Return」の頭文字を取ってCCRとも呼ばれている指標で、年間キャッシュフローを自己資本で割った数字です。計算式は以下のようになります。

自己資本利回り（％）＝年間キャッシュフロー÷自己資本×100

先述したとおり、年間キャッシュフローは営業純収益（NOI）からローンの返済額を引いた額です。融資を活用して不動産投資をするケースでは、自分が投入した資金がどのくらいの利回りで運用できているのか、どのくらいの利益が出ているのかも知っておく必要があります。そのため、自己資本利回りでは分母に物件価格ではなく、自己資本を用いて計算します。

投資収益率（ROI）

もう一つ、不動産投資を行ううえで重要になる指標が投資収益率です。英語では「Return On Investment」で表され、頭文字をとってROIと呼ばれています。融資も考慮に入れて年間キャッシュフローまで算出すると、投資総額との割合を計算して収益物件のパフォーマンスを計測できます。計算式は以下のとおりです。

投資収益率（％）＝年間キャッシュフロー÷投資総額×100

投資総額に対してどのくらいの利益を得られたかが分かる指標で、数字が高ければ高いほど利益率が高いことを示しています。自己資本利回り（CCR）はローンの金額を含めず、自己資本だけに対して利益がどのくらい出るのかを示す数字です。目標とする年間キャッシュフローを得るために、自己資本をいくら用意すべきかをみられる指標だともいえるでしょう。

対して投資収益率（ROI）は、分母がローンの金額も含んだ総投資額（物件価格＋諸費用）です。つまり、投資収益率（ROI）をみることで、目標の年間キャッシュフローを得るためにいくら融資を引く必要があるのかが分かります。自己資本に対してのキャッシュフローの割合をみたいのか、投資金額全体に対する割合をみたいのか、目的によって使い分けましょう。

まとめ

不動産収入を増やすのは簡単なことではありませんが、不可能ではありません。

不動産収入を上げるポイントである「適正な利回りの物件の取得」「空室リスク対策」「物件数の増加」を確実に行っていくことで、不動産収入の増加につなげることができるでしょう。空室を生まないために何よりも大切なことは、信頼できる賃貸管理会社を見つけることです。

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