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賃貸経営サポートとは？不動産投資の成功を左右する管理会社の実力

2023.04.17

4つの空室対策オーナー様リロの強み法人向け

オーナー様向け『リロの賃貸通信』

不動産投資にはさまざまなリスクがあり、つねにそれらのリスクと隣り合わせの状態です。賃貸経営をサポートしてくれる賃貸管理会社は、入居者様の募集や物件の管理など、賃貸経営におけるさまざまな業務をオーナー様に代わって行います。

賃貸管理会社はオーナー様が賃貸経営を行う際のセカンドオピニオンとなるパートナー的存在であり、賃貸経営の代表的なリスクをコントロールする役割も担うことから、信頼と実績を持つ賃貸管理会社を選ぶことが不動産投資を成功させることにつながります。

今回は賃貸経営サポートに焦点を当て、どのような業務を行うのか、また賃貸管理会社のタイプについても解説します。

1 賃貸管理は賃貸経営の核心
2 賃貸管理業務の内容
- 2.1 入居者管理業務
- 2.2 建物管理業務
3 賃貸管理会社のいろいろなタイプ
4 おすすめの賃貸管理会社はハイブリッド型
5 まとめ
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賃貸管理は賃貸経営の核心

賃貸管理は賃貸経営の核心といわれています。それは一体どのような理由からでしょうか。賃貸経営や不動産投資で賃貸管理が重要な理由について、詳しく説明します。

物件の取得・賃貸管理の開始は不動産投資のスタート

不動産投資は物件を購入したら終わりではありません。逆に不動産を購入したところからスタートするといっても過言ではありません。不動産投資は「投資」なのですが、不動産賃貸業という「事業」ということが重要です。不動産投資と株式投資などの金融資産運用との決定的な違いは事業を営むことになります。

たとえば、株式投資である上場企業の株式を取得して株主になったとしても、その企業の経営に参画することはできません。ぜいぜい株主総会に参加して意見を述べるくらいです。

ところが、不動産投資は違います。先述のとおり、投資をして物件を取得してからが賃貸経営の始まりです。経営である限り、オーナー様には経営責任が生じます。

不動産賃貸経営は、家賃が入ってこそ成り立ちます。どれだけ素晴らしい物件を所有していても、入居者様がいなければ当然家賃収入はありません。

不動産投資が成功するかは、物件の選定時から始まっています。賃貸経営の最大のリスクは「空室リスク」です。想定賃料が得られるように、できるだけ空室期間を抑えるのが基本です。物件を取得する際は、立地やニーズ、周辺環境、今後の土地計画なども視野に入れながら、自分が考えている賃貸経営を行えるような物件を探す必要があります。

単身者や学生をターゲット層にするなら、駅の近くにある物件やコンビニエンスストアなどが近くにある立地を重視する必要がありますし、子育て中のファミリー層をターゲットにするなら、学校や公園に近く、商業施設や公共施設が近くにある場所などを探すというように、ターゲット層で求める立地条件は異なります。

そして、物件を購入したあとは、適正な家賃設定や入居者様の募集と仲介、物件の状態によってはご入居にあたって最低限の修繕を行う必要もあります。

適切な管理は空室対策になる

賃貸経営において空室対策はつねに考えておかなければならない対応事項です。日常の賃貸管理業務が行き届くことで、入居者様の顧客満足度が上がり、「この物件に住み続けていたい」と思っていただきやすくなります。長くお住いになりたいと思ってくれる入居者様が増えることで、結果として空室は減り、物件の価値向上につながります。

例えば、日頃の行き届いた清掃や定期的な設備のメンテナンスがしっかりしていれば、入居者様は気持ちよく過ごすことができます。また、何かトラブルがあったとき、賃貸管理会社が迅速に対処してくれれば、とても心強いでしょう。

行き届いた賃貸管理業務を行うことで、「ここに住み続けたい」と思う入居者様が増加します。そのような物件であれば、入居者様が退去したとしても物件の良さが口コミなどで評判となり、新たな入居希望者様がすぐに現れるでしょう。空室対策を考えるなら、適切な管理を怠らない姿勢が重要なポイントです。

入居者満足度の向上が求められる

不動産賃貸業というのは、入居者様に快適な住環境を提供し、オーナー様からお預かりした物件管理を行うことで、対価を得る事業です。

住環境の提供は入居者様との賃貸借契約時から始まっています。契約の際の説明が丁寧に行われているか、礼金や共益費の設定は適切かも含め、入居者様からのクレーム対応や更新の際の通知など、入居者様に寄り添ったサービスが求められます。

また、日常生活上で不快な思いをすることがないように、契約違反をしている入居者様への素早い対応や、共有部分の清掃、特にゴミ出し場所の清掃は念入りに行っておくことで入居者様も気持ちよく過ごせるでしょう。入居者様に喜んでもらえるサービスを行った結果、入居者様の満足度が向上し、満室経営に近づけることができます。

賃貸経営の観点からすると、入居者様には長く住んでもらったほうが良いということがあります。入退去が少なければ、空室時の損失を減らすことができます。退去が発生すると、空室期間は家賃収入を得られず、その期間は丸ごと損失になってしまいます。

また、入居者様の入れ替えがなければ、入居者募集業務に関わる費用が発生しません。退去にともなう原状回復工事費用も節約できます。

また、賃貸管理業務のパフォーマンスを向上させると同時に、コスト管理も重要です。入居者様の満足度の向上とともに、支出を抑制することで、賃貸経営は健全なものになっていきます。

賃貸管理業務の内容

賃貸管理業務の内容は、ソフト面といわれる「入居者管理」と、ハード面の「建物管理」に分けられます。入居者管理業務と建物管理業務の具体的な管理業務内容について、次項で解説します。

入居者管理業務

入居者管理業務とは、入居者様の募集やクレーム対応など、主に入居者様に対する対応を行う業務です。具体的なものに入居者募集業務や仲介管理業務、家賃回収代行業務などがあります。

（リーシング）入居者募集業務・賃貸仲介業務

物件に空室がある場合、新しい入居者様を探さなければなりません。新しい入居希望者様を集客する業務の入居者募集業務は賃貸管理業務で重要な業務の1つになります。賃貸経営において空室リスクへの対策をしっかりと行うことは非常に大切です。

オーナー様に代わって業務を行う賃貸管理会社は入居者募集業務についてのノウハウや実績、さらには営業力が備わっているところを選ぶことが重要なポイントです。

また、募集活動だけではなく、物件の立地や特色などを踏まえたうえでリーシングを行うことも大切です。リーシング活動とは「客付け」のことで、広く入居者様を募集する広告・宣伝、物件の案内（内見）や入居者審査、入居者様との契約業務までを行う賃貸仲介業務を指します。

リーシングについては、不動産仲介会社（客付け会社）に依頼することもあります。そのほか、賃貸管理会社が保有する独自の集客ルートを活用することもあります。

家賃回収代行業務

毎月の家賃回収も管理業務になります。家賃の振り込み状況を管理し、振り込まれた家賃をオーナー様の口座に送金するほか、滞納している入居者様がいる場合は早めの督促を行う必要があります。

家賃の督促方法にもノウハウがあり、経験を蓄積している賃貸管理会社に依頼すると安心といえます。

家賃滞納リスクが気になる場合は、入居者様に契約時に家賃保証会社に加入してもらうことを検討しましょう。保証会社を活用することで、家賃滞納が発生しても、オーナー様には家賃額を家賃保証会社から受け取ることができます。督促などの業務は家賃保証会社が対応することになります。

また、賃貸管理会社には預かり金である敷金の管理も委託できます。

入居者トラブル、クレームへの対応業務

入居者様同士のトラブルにも対応が必要です。騒音などのトラブルやそのほかのクレームへの対応が必要なため、24時間の電話での問い合わせとサポート体制が整っている賃貸管理会社を選ぶことが大切です。

トラブルやクレームは、内容によっては精神的苦痛を与えるものや緊急性の高いものも存在します。具体的には騒音や異臭、（ペット可物件の）ペットの鳴き声などもトラブルの元になります。また共用部分に私物を置きっぱなしにしたり、ゴミ出しのルールが守れないといったトラブルもみられます。

騒音のクレームは騒音が発生している位置を調べることから始まりますが、入居者様が思っていた発生源と異なる場所から騒音が発生していることもありますので、慎重に対応する必要があります。

水漏れ事故などは夜中でも緊急に対処が必要な案件となります。

そもそもこのようなトラブルやクレームを発生させないためにも、入居者様の審査が必要です。入居者信用リスクを軽減するためにも、入居時の審査はきちんと行うようにしましょう。

トラブルやクレームへの対処にもノウハウがあります。トラブル・クレーム対応の実績がどれだけあるかが、賃貸管理会社を選ぶポイントの1つともいえるでしょう。

家賃滞納者への対応業務

家賃滞納者への対応については、先述の家賃回収代行のところで説明したとおりですが、そもそも家賃を滞納する方を入居させないような審査体制も重要です。

家賃滞納をする入居者様については、借地借家法の関係ですぐに解約することはできません。警察に頼りたくても、賃貸借契約という民事案件に警察は介入してくれません。双方の折り合いがつかない場合は、最終的には訴訟を起こすことになりますが、弁護士費用など多くの費用がかかると同時に解決までの時間もかかります。

家賃滞納の問題は長引くことが予想されますので、滞納がわかった時点で早めに対策を取っておく必要があるといえます。

更新手続き、退去手続き

通常、契約期間が終わったあとも入居者様が住み続けたいという意思表示を行った場合は、契約更新手続きを行います。この手続きも賃貸管理会社にまかせられます。

さらに入居者様が退去する際には、退去時の立ち会いや敷金の精算などの諸業務が発生します。退去時には、原状回復費用を敷金から差引いて返還する必要がありますが、原状回復費用の負担については入居者様とトラブルになりやすいため、入居前に丁寧に説明し、納得いただくことで後々のトラブルを回避しやすくできます。

原状回復については、国土交通省がガイドラインをとりまとめて公表しています。ガイドラインに基づいて行うとよいでしょう。

入居者様が退去したあとは、原状回復工事の手配を行わなければなりません。主に壁紙の張り替えやフローリングの張替えなどですが、できるだけ費用を抑え、次の入居者様が決まりやすいものにするためにも、工事を依頼するパートナー選定も重要なポイントです。

賃貸管理会社が提携している施工会社を利用してもいいですし、オーナー様が懇意にしている施工会社があれば、候補に入れるよう賃貸管理会社に伝えておきましょう。

現状回復工事は、新たな入居者様のニーズを念頭に置いて対応できると新たな魅力を訴求できます。工事対応と入居者募集をリンクさせる意味でも、両方に対応できる賃貸管理会社が望ましいといえるでしょう。

建物管理業務

建物管理業務は賃貸管理業務の中でもハード面にあたるものです。具体的には建物や設備のメンテナンスや清掃業務などですが、オーナー様に対してリフォームや賃貸経営リノベーションの提案を行うこともあります。

主な業務内容は以下のとおりです。

日常清掃業務・定期清掃業務

主な清掃業務として、外構の清掃や植栽の剪定、草刈りや水やり、害虫駆除などがありますが、共用部分をつねにきれいにしておくことは、美観を保つとともに入居者様の満足度向上にもつながります。日常の清掃業務以外にも高圧洗浄など定期的に行う清掃業務があり、これらの業務をしっかりと行うことで、収益物件の資産価値が下がることを防ぐ効果も期待できるでしょう。

実は、清潔な状態を保つことは安定した賃貸経営で非常に重要なポイントになります。建物の状態を守るだけではなく、入居希望者様をご案内する際にも影響します。清潔な物件は適切な管理がされていると推察できるので、防犯の観点からも必須の対応業務になります。

建物・設備の日常点検や法定点検

共用灯の交換やゴミの回収などの日常点検のほか、各種法令にもとづく設備施設の法定点検も行わなければなりません。

法定点検は法律によって点検が義務化されていますので、必ず行う必要があります。主な法定点検項目としては、以下のものがあります。

・消防用設備：スプリンクラー、火災報知器、消火器具、誘導灯
・浄化槽：浄化槽の点検や清掃、定期的な水質検査
・エレベーター：エレベーターを設置している場合は、安全の検査のため定期的な検査を行います。エレベーターの定期検査については、賃貸管理会社が行うケースとエレベーターの保守会社が行うケースがあります。
・貯水槽：一定容量以上の貯水槽がある場合は、定期的に検査を行う必要があります。

メンテナンス・修繕・大規模修繕

日常的なメンテナンスは物件価値を維持するためにも必要な項目です。屋上や外壁、廊下やエントランスのほか、駐車場などを定期的に点検し、修繕が必要だと判断した場合は簡易的な修繕を行います。

具体的には外壁の浮きや剥がれ、廊下の電灯、敷地内のアスファルトのめくれなどのメンテナンスが該当します。

現状回復や設備交換を含むリフォーム対応のほかにも、一定期間を経過したら対応する大規模修繕工事があります。外壁や屋根の塗装など、足場を組んで行う大きな金額が動く修繕工事となります。会計の知識を持ち合わせている賃貸管理会社だと計画的に行うことができ、収益にも良い効果をもたらすでしょう。

修繕工事を依頼する先は賃貸管理会社にまかせてもいいですし、オーナー様が決めてもかまいません。原状回復や費用対効果が高い修繕工事や大規模修繕をまかせられる賃貸管理会社をパートナーにしているなら、対応業務をすべてまかせてもいいでしょう。

賃貸管理会社のいろいろなタイプ

賃貸管理を行う会社は「ハウスメーカー」「デベロッパー」「不動産投資会社」「管理のみの会社」「街の不動産会社」「FC展開している不動産会社」などがあり、それぞれに特徴があります。それぞれのタイプの特徴をみていきましょう。

ハウスメーカー

ハウスメーカーは、アパート建築を依頼して、そのまま賃貸管理もまかせることができる点が特徴ですが、メーカーの品質を担保するため、全般的に費用が高い傾向があります。大手ハウスメーカーであれば、賃貸管理部門も用意されています。

ハウスメーカーによっては、税理士や弁護士といった専門家との個別相談が用意されていたり、情報誌を発行していたりなどサービスが手厚い点が魅力となっています。

また、資産価値を見据えた経営についてのアドバイスを受けることも可能です。セミナーを定期的に開催しているハウスメーカーに依頼することで、不動産経営の不安点を解消できたり、相続などについての勉強を行うこともできます。

デベロッパー

デベロッパーとは都市開発などを手がける不動産会社のことで、安心のブランドと品質を提供してくれますが、ハウスメーカー同様の理由で、費用が高いという特徴があります。土地活用を行ううえで培った知識を生かしたサポート体制を賃貸管理に生かせるところが魅力で、さまざまな物件に合わせた的確なサポートが受けられます。

契約方法としては一般管理契約のほか、サブリース契約（一括借上）を用意しているところもあり、オーナー様の経営方針に合わせた方法で契約できます。

サポート内容も充実しており、24時間のコールセンターなど手厚いサポートを受けられる点でも安心です。

不動産投資会社

不動産投資会社が賃貸管理業務を行っているところもあります。空室期間中は管理委託手数料を受け取らないといったサービスを用意しているところや、空室保証制度を設けているところもあります。

不動産投資会社だからこそ満室経営にこだわる空室リスク対策が用意されている点や、物件の価値をいかに保存するかというところに力を入れている点は魅力といえます。

ただし、管理物件は自社で販売した物件に限る場合や、物件の販売のみで管理サポートはしてくれない会社もあります。また、収益物件の販売会社と管理会社が別会社になっていて、連絡が密になっていないケースも見られます。

不動産投資会社に賃貸管理会社を依頼する際には、管理業務の内容や委託料、これまでの実績を総合的に判断して決めることが大切です。

建物管理のみの会社

建物管理のみを担当する賃貸管理会社もあります。ただ、建物管理のみを担当する場合、入居者様の募集業務（リーシング）や空室対策に弱いというデメリットがあります。

賃貸経営において大切なことは空室リスク対策になるため、すべてご自分で対応しなければならないという点は大きなデメリットといえるでしょう。

さらに、入居時や更新時の契約締結や、家賃回収代行や滞納者への対応もオーナー様が自分で行うか、別会社に依頼することになります。

入居者様の募集業務などの入居者様対応については不動産仲介会社にまかせるなど、依頼する管理業務を分ける方法もありますが、入居者募集や賃貸仲介に影響のある部分なので、おすすめはできません。

建物管理も物件の価値を維持するためにも大切な業務ですが、管理戸数も少なく集客面にお困りではない場合にはありがたい存在でしょう。

街の不動産会社

一般的な街の不動産会社は、その地域に根付いて何世代も前から不動産経営を行っているという特徴があります。そのため、先代からの付き合いがあるオーナー様を顧客に持っており、取引も安定しているケースが多くみられます。

一番の魅力は地場の情報を押さえているため、街の動向を熟知していることです。入居希望者様の希望と物件のマッチング精度が高いことや、小回りのききやすい柔軟な対応が魅力です。

ただ、現状の取引に満足しており、時代のニーズの変化に即した対応を取るなどの企業努力が乏しい傾向があり、空室リスク対策や事業承継を考えた際などには不安を感じることもあります。近年ではインターネットを駆使した募集活動が主流になります。住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）の掲載にも様々なテクニカルな対応が求められます。

リーシング（入居者募集・賃貸仲介）対応は、細部まで対応内容を確認されることで不安を払しょくできる場合もあります。担当者さんに依存する場合や事業承継リスクもあるため、出口戦略を考慮した上で検討するとよいでしょう。

FC展開している不動産会社

フランチャイズ展開している不動産会社は店舗数が多いため、入居者募集業務での強みを活かせる点が特徴です。空室リスク対策や入居者様の審査など入居者様のサポートを重視しているオーナー様には向いているかもしれません。

ただ、フランチャイズは本部の方針に縛られた対応になることも多く、サービスの内容や料金などはすべて本部の経営方針に従わなければなりません。その結果、自由度が低く、急な対応に対処できない可能性もあります。

フランチャイズ展開している不動産会社は大手が多いですが、その中から選ぶなら、質の高い管理を行っているかどうかや、集客力の高さに着目して選ぶとよいでしょう。

多くの業務はマニュアル化していることから、マニュアルに載っていない対応はできない可能性がある点には注意が必要です。

まとめ

賃貸管理は賃貸経営の核心ともいえるものです。賃貸管理会社にはさまざまなタイプがありますが、できれば大手と地域密着型の良さを持ち合わせるハイブリッド型の賃貸管理会社をパートナーに選び、賃貸経営の総合的なサポートを受けられると非常に心強いでしょう。

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