不動産仲介手数料はいくら？事例で分かる費用の抑え方を計算方法・相場・早見表で解説

収益物件を売却する際、さまざまな諸費用がかかりますが、中でも大きな割合を占めるのが不動産仲介手数料です。不動産仲介手数料は、仲介業務を担う不動産仲介会社に対して支払う成功報酬で、売却代金に応じた上限額が定められています。

この費用の大小によって売却後の手残りが変わってくるため、「いくらになるのか」「どれだけ抑えられるか」というのは、収益物件のオーナー様にとって売却戦略の重要なポイントです。

この記事では、物件売却を控えるオーナー様に向けて、不動産仲介手数料の計算方法や相場、契約の種類まで、押さえておきたい知識をまとめて解説します。

▼この記事の内容

・不動産仲介手数料の基本的な仕組みと計算方法、速算式。

・不動産仲介における両手仲介と片手仲介の仕組みと「囲い込み」問題。

・不動産仲介会社との媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があり、それぞれメリット・デメリットがある。

・収益物件を少しでも高く売却するためのポイントとしては、適正な査定価格を把握する、物件資料を準備する、売却タイミングを見極める、収益物件売買に強い不動産仲介会社へ依頼するの4点がある。

・収益物件を購入するときのポイントとしては、賃貸需要が高く競合物件が少ない立地を選ぶ、表面利回りだけで判断しない、レントロールを精査して賃貸経営の実態を確認するの3点がある。

・【リロの不動産】が収益物件取引に強い理由は、オーナー様・投資家ネットワークを活用した売却活動、収益不動産に特化した提案力、データドリブンな売却戦略の提案、ホットな物件情報を優先的に紹介できる、法人顧客の客付に強みがあるの5点がある。

不動産仲介手数料とは

不動産仲介手数料は、不動産仲介会社が売主と買主の取引を仲介した際に発生する成功報酬です。オーナー様にとっては、売却時にかかるコストの大きな割合を占めるため、売却戦略を立てるにあたって重要なポイントとなります。

ここでは、不動産仲介手数料の基本的な仕組みや支払わなくてもよいケースについてみていきましょう。

不動産売却の流れや賃貸仲介の内容については、以下の記事でも詳しく解説しています。

不動産仲介手数料の基本的な仕組み

不動産仲介手数料は、不動産売買契約や賃貸借契約を締結するにあたって、売主（貸主）・買主（借主）が不動産仲介会社へ仲介業務を依頼したときに発生する費用です。

依頼を受けた不動産仲介会社は、当事者と結んだ媒介契約に基づき、物件の情報提供や買主（借主）探し、契約手続きなどの業務を実施します。そして、契約が成立した暁には、売主・買主の双方または片方から仲介手数料を受け取るのです。

こうした仕組みを正しく理解し、不要な負担を避けることが、オーナー様の売却戦略のスムーズな実行につながるでしょう。

不動産仲介手数料は成功報酬

不動産仲介手数料は、売買契約や賃貸借契約が成立した際に、それまでの仲介業務を担当した不動産仲介会社に対して支払う成功報酬です。そのため、契約まで至らなかった場合には、基本的に支払う必要がありません。

収益物件のオーナー様が依頼する場合、物件の売却相談や購入希望者への内見対応をしてもらうだけでは、不動産仲介手数料の支払い義務は原則生じません。

不動産仲介会社側に請求権が発生するのは、あくまで売買契約が成立した時点です。ただ、契約時に全額を請求されるケースはそれほど多くありません。売買契約成立時に仲介手数料の半額を支払い、物件の引き渡し完了時に残りの半額を支払うケースが一般的です。中には、引き渡し時に全額を支払うという場合もあります。

このように不動産仲介手数料の支払いタイミングは会社によって異なる場合もあるため、媒介契約締結時に確認しておきましょう。

不動産仲介手数料を支払わなくてよいケース

売買の仲介を不動産仲介会社に依頼したからといって、必ずしも仲介手数料の支払いが発生するわけではありません。次のようなケースでは、仲介業務を依頼していたとしても、オーナー様は手数料を支払わなくてよいとされています。

売買契約が成立しなかった場合

何度もお伝えしているとおり、仲介手数料は売買契約が成立してはじめて支払い義務が生じます。仲介業務を依頼して、実際に売却活動が行われたものの、買主が見つからずに途中で活動を取りやめたようなケースでは、売買契約が成立していないので仲介手数料の支払いは発生しません。仲介手数料は0円です。

また、専任媒介契約や専属専任媒介契約は最長3ヶ月以内の契約期間が設けられており、売買契約の成立前に期間満了を迎えたときも仲介手数料を支払う必要はありません。一般媒介契約は契約期間の上限が設けられていないものの、ほかの契約形態と同じく最長3ヶ月以内で定めるのが一般的です。

買主側の理由による契約解除

売買契約が成立したとしても、買主側の事情で契約が解除されることもあります。こうした場合も、オーナー様は仲介手数料の支払い義務は生じません。

代表的なものとして、買主の住宅ローンや不動産投資ローンが金融機関に否決され、購入資金を準備できなかったケースが挙げられます。物件購入がローンを前提としている場合、売買契約書中に「融資審査が通らなかった場合には契約を白紙解除できる」旨を記した「ローン特約」を盛り込むのが基本です。

この特約にしたがって契約解除となった場合、売買契約自体がなかったことになるので、仲介手数料の支払い義務もなくなります。

また、買主の契約違反で契約解除となった場合も同様です。例えば、買主が反社会的勢力であることが契約後に判明したケースなどが挙げられます。

天災の不可抗力による物件の滅失

売買契約締結から引き渡しまでの間に、地震や火災（もらい火）などの不可抗力で家が損壊し、引き渡しができなくなってしまうこともあります。この場合も、オーナー様は仲介手数料を支払う必要はありません。

当事者に責任がない理由で物件が滅失し、契約の目的が達成されなくなった場合、引き渡し前であれば売主がリスクを負い、引き渡した後は買主に責任が移転するというのが原則です。こうしたルールを「危険負担」といい、2020年の民法改正で区分が明確にされました。

引き渡し前に天災による不可抗力で家が損壊したとき、一定の修復を施せば引き渡しできるようなら、売主の負担で修復する必要があります。しかし、修復が困難と認められる場合には契約が解除され、買主に手付金が返金されます。契約自体がなかったことになるので、仲介手数料の支払いも当然生じません。

不動産仲介会社に重大な落ち度がある場合

仲介業務を依頼された不動産仲介会社は「善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う」（民法第644条、いわゆる善管注意義務のこと）とされ、売買に必要な調査や説明を行う義務があります。

不動産仲介会社が十分な調査や説明を行わなかったり、法律に違反する行為を行ったりして、契約の目的を果たせなくなった場合、媒介契約の債務不履行にあたるとして、仲介手数料の支払いを拒否できる可能性があります。支払い自体は免れないとしても、減額請求できるケースもあるでしょう。

出典：e-GOV法令検索 民法

オーナー様が自分で買主を見つけた場合

不動産仲介会社と媒介契約を結んだものの、売主が親戚や友人との間で個人売買するなど、不動産仲介会社による仲介なしで買主を見つけた場合も、基本的に仲介手数料はかかりません。このように、売主自らが買主を見つける取引のことを「自己発見取引」といいます。

自己発見取引の場合、仲介手数料の支払いが発生しない分、買主との調整や契約書の作成など、複雑な取引を自分で行わなければなりません。書面作成が難しいときは司法書士や行政書士に依頼する必要があり、別途費用がかかる点に注意が必要です。

なお、専属専任媒介契約では自己発見取引が認められず、売主が自ら見つけた買主であっても、不動産仲介会社を介して契約しなければなりません。このときは仲介手数料も通常どおりかかります。

不動産仲介手数料はいつ払うのか

不動産仲介手数料の支払い義務は、不動産売買契約が成立した時点で発生します。しかし、契約締結時点で仲介手数料全額の支払いを求められるケースは多くありません。

一般的なのは、売買契約締結時に半額、物件の引き渡し時に残りの半額を支払うパターンです。売主は、買主から受領した売却代金を元手に仲介手数料を支払う場合も多いため、こうした配慮がなされています。

とはいえ、依頼する不動産仲介会社によって支払いのタイミングや金額は異なるので、媒介契約締結時に確認しておきましょう。

関連記事については、以下をご参照ください。

不動産売却はどこがいい？取引の流れと注意点・事例で学ぶ仲介会社の選定ポイント

不動産取引における取引態様

不動産取引では、売主・買主・不動産仲介会社（宅地建物取引業者）の関係を「取引態様（とりひきたいよう）」で定めます。この態様によって、仲介手数料の負担区分や責任範囲が異なってくるため、しっかり理解しておきましょう。

取引態様とは

取引態様とは、不動産取引における宅地建物取引業者（宅建業者）の立場・関わり方のこと。宅地建物取引業法（宅建業法）第34条において、宅建業者は、不動産の売買・貸借に関する広告をするときや注文を受けた際、取引態様について明らかにしなければならないと定められています。

主な取引態様は次の3つです。

・売主：不動産会社が自社所有物件を直接売却する形態
・代理：不動産会社が売主の代理として交渉する形態
・媒介（仲介）：不動産会社が売主・買主の間に立って仲介する形態

以下では、それぞれの形態について詳しくみていきましょう。

売主

取引態様が「売主」となっている場合、対象となる物件を不動産会社が自ら所有しており、直接売却する形態であることを指します。こうした取引態様を「自ら売主」ともいいます。

収益物件における自ら売主物件は、不動産会社が手がけた新築物件、もしくは買取再販のケースが多くなっています。買取再販とは、不動産会社が買い取った中古物件にリフォームを施したうえで、リフォーム済み物件として売り出すことをいいます。

自ら売主物件では、不動産会社から直接物件を購入する形となるため、買主に仲介手数料は発生しません。一方で、不動産会社は売却代金から利益を確保する必要があります。利益相当分が物件価格に上乗せされるので、通常の仲介物件に比べて割高になる可能性もあるでしょう。

代理

取引態様の「代理」とは、不動産会社が売主の代理人として、買主と直接交渉し代理契約を締結する形態のこと。不動産会社に契約締結の権限がある点が、媒介との大きな違いです。契約当事者は不動産会社であるものの、契約によって生じる効果はすべて売主に帰属します。

代理による報酬（代理報酬）の上限額は「仲介手数料の倍額」と定められており、代理を依頼する売主から不動産会社に支払います。仲介を依頼するわけではないので、買主に仲介手数料などの負担は発生しません。

代理がよく使われるのは新築分譲マンションの販売です。自社で販売部署を持たないデベロッパーが販売会社と代理契約を締結し、かわりに売却を進めてもらうのです。また、不動産売却に関する知識やノウハウに乏しい個人の売主が、経験豊富な不動産会社に代理を依頼するケースもみられます。

媒介（仲介）

数ある取引形態の中で最も一般的なのが「媒介（仲介）」です。不動産仲介会社が売主と買主の間に立ち、双方に公平に対応しながら、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて動きます。

売主・買主は、それぞれ自らが媒介契約を結んだ不動産仲介会社に対して、仲介手数料を支払う決まりです。1社の不動産仲介会社が売主・買主両方を仲介する「両手仲介」では、双方が同じ不動産仲介会社へ仲介手数料を支払うことになります。

媒介の場合、最終的な契約行為（売買契約や賃貸借契約）の当事者はあくまで売主と買主であり、不動産仲介会社が契約を締結するわけではありません。

不動産仲介手数料の計算方法

不動産仲介会社が受け取れる仲介手数料の額は、宅建業法と国土交通省告示で上限額が定められています。ここでは、法令で定められた上限額の計算方法と仲介手数料の早見表を紹介します。

不動産仲介手数料の上限額を定める法律

不動産仲介会社が受け取ることのできる仲介手数料は、宅建業法第46条および国土交通省告示により上限額が定められています。上限額を超える仲介手数料を設定することは違法であり、原則認められません。

一方で、金額の下限は特に定められていません。上限額以内であれば、当事者間の取り決めによって自由に定めることができます。ただし、仲介業務を担当する不動産仲介会社にとって、仲介手数料は大切な収益の柱です。売却活動をスムーズに進めるためにも、無理な値引き交渉は避けたほうがよいでしょう。

不動産仲介手数料の計算式

不動産売買契約における仲介手数料の額は、物件価格に応じて上限額が定められます。国土交通省告示で規定の計算式は次のとおりです。

不動産売買における仲介手数料上限額の計算式

物件価格	仲介手数料上限額の計算式
①200万円以下の部分	物件価格×5％ ※物件価格が200万円超の場合：200万円×5％＝10万円
②200万円超400万円以下の部分	（物件価格−200万円）×4％ ※物件価格が400万円超の場合200万円×4％＝8万円
③400万円を超える部分	（物件価格−400万円）×3％

表の①〜③の合計が上限額となります。仲介する不動産仲介会社が課税事業者の場合、上限額に10％の消費税が上乗せされます。

【2024年7月改正】800万円以下物件の特例

2024年7月施行の改正により、物件価格が800万円以下の「低廉な空家等」の売買を仲介する場合、上限額を超える仲介手数料の設定が可能となりました。これにより、800万円以下の物件の売買仲介を不動産仲介会社に依頼した場合、物件価格の大小に関係なく、売主・買主双方が支払う仲介手数料の上限額は「30万円＋消費税（33万円）」となります。ただし、契約締結時に会社が依頼者へ説明し、合意を得た場合にかぎります。

改正の背景には、全国的に問題となっている空き家の増加があります。仲介手数料は物件価格に比例するため、不動産仲介会社にとっては、価格の安い空き家の仲介はビジネスとして成立しにくいのが実情でした。そこで、法改正により低廉な空き家でも一定の仲介手数料を得られるようにして、増加する空き家の流通を促進したいという狙いがあるのです。

速算式で簡単に計算する方法

先述の計算式をふまえると、物件価格が400万円を超える場合の仲介手数料上限額は、次の速算式で求めることができます。（不動産仲介会社が課税事業者の場合）

物件価格400万円超の仲介手数料上限額 ＝（物件価格 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1

例えば、物件価格1,000万円の物件の仲介手数料上限額は、（1,000万円×3％＋6万円）×1.1＝39.6万円となります。

仲介手数料早見表

上記の速算式を用いれば、物件価格から仲介手数料上限額を簡単に求められます。物件価格1,000万円〜3億円のケースにおける上限額は次のとおりです。

物件価格ごとの仲介手数料早見表

物件価格	仲介手数料の上限額
1,000万円	39.6万円
3,000万円	105.6万円
5,000万円	171.6万円
8,000万円	270.6万円
1億円	336.6万円
1億5,000万円	501.6万円
2億円	666.6万円
2億5,000万円	831.6万円
3億円	996.6万円

※不動産仲介会社は課税事業者とする

中古物件の売却時にかかる諸費用（仲介手数料、印紙税など）は「物件価格の3〜6％程度が目安」とされています。上記の金額からも明らかなとおり、売主が負担する諸費用の大部分を仲介手数料が占めているのが実情です。

不動産買取ならば仲介手数料が発生しない

不動産を手放す方法として、通常の仲介による売却以外に「不動産買取」という方法もあります。買取とは、物件を不動産仲介会社に直接買い取ってもらうこと。買い取った不動産仲介会社は、自社で物件のリフォームやリノベーションを実施して付加価値を付けたうえで、「リフォーム済み物件（買取再販物件）」として売却します。

買取は不動産仲介会社と直接やり取りするため、仲介を必要とせず、仲介手数料も当然発生しません。諸費用の大半を占める仲介手数料を節約できるのは、大きなメリットといえるでしょう。

しかし、一般的に、買取価格は通常の売却市場の7割前後と低くなる傾向にあります。不動産仲介会社は、費用をかけてリフォームしたうえで売却益を得なければならないため、どうしても買取価格を抑えざるを得ないのです。

とはいえ、仲介による売却に比べてスピーディに現金化できる点や、仲介で買い手が見つかりにくい物件でも売却できる可能性がある点などは、買取ならではの利点といえます。

賃貸の仲介手数料の計算方法

仲介手数料がかかるのは、不動産売買における仲介だけではありません。賃貸物件の貸主・借主が不動産仲介会社による仲介を利用した場合にも、同じく仲介手数料が発生します。ただし、売買のケースとは仲介手数料上限額の計算方法が異なるため注意が必要です。

賃貸仲介手数料の上限額

賃貸仲介で不動産仲介会社が受け取る手数料についても、宅建業法第46条および国土交通省告示により上限額が決められています。こちらも下限は特に定められておらず、上限額以内であれば、当事者同士で自由に金額を設定できます。

告示で規定された、上限額の基本的な計算式は次のとおりです。（不動産仲介会社は課税事業者とします）

貸主・借主それぞれの仲介手数料上限額 ＝ 家賃0.5ヶ月分 × 1.1

告示では、不動産仲介会社が受け取れる報酬の合計額についても規定されています。具体的には、貸主・借主両方から仲介手数料を受領する場合、合計で「家賃1ヶ月分 × 1.1」が報酬の上限額です。

例えば、家賃月10万円の賃貸物件の仲介を依頼した場合、不動産仲介会社が受け取れる報酬の上限額は10万円×1.1＝11万円。貸主・借主それぞれが支払う仲介手数料の上限額は、半額の5.5万円ずつとなります。

借主が家賃の1ヶ月を負担するケースが多い理由

上記が原則であるものの、実際には、借主が家賃の1ヶ月分を負担するケースが多くなっています。そもそも不動産仲介会社が受け取れる報酬の上限額は家賃の1ヶ月分なので、借主が全額を負担するケースが多いということです。なぜ、そのようなケースが一般化しているのでしょうか。

これには、先ほど紹介した国土交通省告示にある例外規定が関係しています。本文の内容を確かめてみましょう。

第四　貸借の媒介に関する報酬の額

（前略）この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。

出典：国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号）

ポイントは「当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き」という部分です。つまり、貸主・借主の承諾さえ得れば、報酬額をどちらからどれだけ受け取るかは自由に決められることになります。

借主の仲介手数料が無料の物件もある

借主が家賃1ヶ月分の仲介手数料を負担する物件がある一方、「仲介手数料ゼロ」をうたって入居者様を募集している賃貸物件もあります。先述のとおり、依頼者の承諾を得ていれば報酬額の負担割合は自由に決められるため、オーナー様が全額を負担するケースもあるのです。

このような設定は、オーナー様が少しでも早く入居者様を見つけたいと考えている物件で見られます。仲介手数料をゼロにして初期費用を減らすことにより、入居のハードルを下げようという戦略です。

家賃を下げて募集すると、既存の入居者様の家賃交渉や今後の家賃水準の下落など、賃貸経営全体に影響を及ぼすおそれがあります。対して、仲介手数料は最初に一度だけかかる費用のため、オーナー様にとっては柔軟に変更しやすいといえるでしょう。

賃貸仲介の内容、賃貸における仲介手数料の詳細は、こちらの記事もご覧ください。

賃貸仲介の仕事とは？仕事内容からわかる仲介手数料の必要性

不動産仲介における両手仲介と片手仲介

不動産仲介会社が仲介業務を受けるにあたっては「両手仲介」と「片手仲介」があります。不動産仲介会社からすると、両手仲介では売主・買主双方から仲介手数料を受け取れるため、片方からのみ受け取る片手仲介に比べて、1件あたりの利益効率がいい形態です。しかし、利益相反や「囲い込み」などに注意しなければなりません。

ここでは、両手仲介と片手仲介それぞれにどのようなメリットやリスクがあるのか、詳しくお伝えします。

両手仲介とは

両手仲介とは、1社の不動産仲介会社が売主と買主の双方から依頼を受け、取引を仲介する形態のことです。売主・買主の両方と手をつないでいるような状態なので、このように呼ばれます。例えば、売主から売却の仲介を依頼された不動産仲介会社が、自らの仲介で購入希望者を見つけ、売買契約を成立させるケースが両手仲介に該当します。

両手仲介の不動産仲介会社は、売買契約の締結により、売主・買主双方から仲介手数料を受け取ることが可能です。しかも、片手であれ両手であれ、売却活動にかかる集客コストはそれほど変わりません。同じようなコストをかけつつ、両者から仲介手数料を受け取れる両手仲介は、不動産仲介会社にとって効率的なのです。

しかし、両手仲介には、利益相反を招きやすいという問題点があります。売主は「少しでも高く売りたい」と考える一方、買主は「少しでも安く買いたい」と考えるのが基本です。不動産仲介会社は両者を仲介しているため、どちらかの希望を叶えようとすれば、もう片方の希望に反することになります。

また、効率のいい両手仲介を得るために「囲い込み」が行われるリスクにも要注意です。この問題は後ほど詳しく紹介します。

片手仲介とは

売主・買主を同じ不動産仲介会社が仲介する両手仲介に対し、片手仲介は、売主側と買主側で別々の会社が仲介する形態です。各社が自らの依頼者だけを担当し、それぞれが受け取れる仲介手数料は片方分のみとなります。通称「分かれ」とも呼ばれ、2つの不動産仲介会社で仲介手数料を分け合うイメージです。

不動産仲介会社からすれば片手仲介は、両手仲介の半分しか手数料を獲得できないというデメリットがあります。ただ、売主・買主双方の不動産仲介会社がそれぞれ自社顧客の利益を優先して動くため、公平性の高い取引が期待できます。仲介を依頼する側からすれば、メリットの多い取引形態といえるでしょう。

「囲い込み」問題とは

両手仲介をめぐって問題になりやすいのが「囲い込み」です。囲い込みとは、売主から仲介を依頼された不動産仲介会社が自社で買主を見つけるため、他者への物件情報提供を制限する行為をいいます。

売主と専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結している不動産仲介会社は、売買契約が成立すれば、売主からの仲介手数料を確実に受け取れます。本来なら、物件を早期にいい条件で売却するため、定められた期間内に物件情報をレインズに登録しなければなりません。他社へも広く情報公開することで、購入希望者の間口を広げ、スムーズな売却につなげるのが基本です。

しかし「両手仲介で手数料を多く手に入れたい」と考え、レインズに登録しなかったり、一旦登録してすぐに削除したりして、物件情報を自社内に抱え込んでしまう、悪徳な不動産仲介会社も少なからずあります。これが「囲い込み」問題です。

囲い込みされると、他社の仲介による購入希望者が断られてしまうため、売主の機会損失につながってしまいます。

2025年1月から「囲い込み」の規制開始

囲い込み問題の解消に向け、改正宅建業法施行規則が2025年1月に施行されました。従来、不動産仲介会社がレインズに物件情報を登録した際、登録証明書の交付を受け、売主に知らせるよう定められていました。改正後は、さらに、レインズ上の「ステータス」を最新の状態に更新することも義務付けられています。

公開中にもかかわらず「購入申し込みあり」「一時紹介停止中」といった虚偽の登録をして、物件紹介を怠った場合、不動産仲介会社が是正指示や業務停止処分の対象となります。

これにより、売買取引の透明性の向上が期待できるでしょう。ただし、囲い込みが根絶されたわけではないため、引き続き注意は必要です。

「囲い込み」を避けるためにできること

不動産仲介会社が囲い込みを行うには、売主との間で専任媒介契約・専属専任媒介契約を締結することが前提となります。そのため、複数の会社へ同時に仲介を依頼できる一般媒介契約を結べば、囲い込みは実質不可能といえるでしょう。

専任媒介契約・専属専任媒介契約を結ぶのであれば、不動産仲介会社から「レインズ登録証明書」を必ず受け取ることがポイントです。登録したものの、その後の運用で不正が行われてしまっては意味がないので、先ほどお伝えしたステータスの登録状況も随時チェックしましょう。

また、担当者には「他社から購入や内見の希望が入ったら、リアルタイムで必ず報告するように」と伝えておくことも大切です。

媒介契約（不動産仲介契約）の3つの種類

不動産仲介会社と締結する媒介契約は、売却活動におけるルールを定める重要な契約です。3つの種類ごとに、活動の自由度や不動産仲介会社が果たすべき義務が変わるため、それぞれの特徴や違いを押さえておきましょう。

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産仲介会社に物件取引の仲介業務を依頼する際に結ぶ契約のことをいいます。宅建業法第34条の2において、契約の仕方や内容などが規制されています。媒介契約に基づいて売却活動を実施した結果、売買契約が成立した場合に、依頼者から不動産仲介会社へ支払われるのが仲介手数料です。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれの契約について詳しくみていく前に、違いを簡単に確認しておきましょう。

3種類の媒介契約の違い

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社との契約	◯	×	×
有効期間	指定なし（基本は3ヶ月）	3ヶ月まで	3ヶ月まで
レインズへの登録	任意	義務あり（契約締結日の翌日から7営業日以内）	義務あり（契約締結日の翌日から5営業日以内）
業務報告	任意	義務あり（2週間に1回以上）	義務あり（1週間に1回以上）
自己発見取引	◯	◯	×

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は、複数の会社へ同時に仲介を依頼できる契約であり、3種類の中で最も自由度の高い形態です。不動産仲介会社によるレインズへの登録や依頼者への業務報告の義務がない点も、ほかの2種類とは大きく異なります。これらの対応を個別に依頼しても、実行してくれるかどうかは不動産仲介会社次第です。

一般媒介契約には、ほかに契約している不動産仲介会社があるかどうかを伝える「明示型」と、伝えない「非明示型」があります。依頼される不動産仲介会社からすれば、どの会社と契約しているか分かったほうが、売却活動を進めやすいと考えられます。契約先を明らかにしたくない特別な事情がないかぎりは「明示型」を選んだほうがよいでしょう。

メリット

同時に複数社へ仲介を依頼できるため、購入希望者へ広くアプローチできるのが一般媒介契約の大きなメリットです。不動産仲介会社は他社よりスピーディに好条件な希望者を見つける必要があるので、競争原理が働き、売却活動が活発化する側面もあります。各社の収益物件に関するネットワークを最大限活用したいなら、一般媒介契約が最適でしょう。

デメリット

一般媒介契約の場合、ある一社の仲介で売買契約が成立すると、他社は一切報酬を受け取ることができません。ほかの2種類の契約に比べて、報酬獲得の確実性が低いとみなされ、不動産仲介会社側の優先度が低くなりやすいのはデメリットです。業務報告の義務もないので、依頼者側から積極的に状況確認の連絡を入れるなど、一定の進捗管理が求められる点にも注意が必要です。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は一般媒介契約と異なり、1社としか契約できません。一方で、売主が自分で買主を見つけて売買契約を結ぶ「自己発見取引」が認められる点が、専属専任媒介契約との大きな違いです。自己発見取引が成立すれば、当然仲介手数料を支払う必要はありません。

契約の自由度でみると、専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間といえます。不動産仲介会社には、契約締結後7営業日以内のレインズ登録や、依頼者への2週間に1回以上の業務報告といった義務が生じます。

こうした義務の多さから、契約期間が「最大3ヶ月」と制限されているのも特徴です。3ヶ月を超える期間を定めても有効期間は3ヶ月とみなされ、自動更新も認められません。

メリット

専任媒介契約は、2週間に1回以上の業務活動報告義務があるため、進捗状況をチェックしやすいというメリットがあります。契約先が1社に絞られるので、売主側の進捗管理にも手間がかかりません。不動産仲介会社としても、期間内に買主を見つけられれば確実に報酬を手に入れられるため、積極的な売却活動を期待できるでしょう。

また、自己発見取引ができるので、親戚や知人などに売却できる可能性があるケースにも適しています。

デメリット

1社としか契約できないということは、購入希望者へのアプローチ範囲や方法が限られるということでもあります。依頼先の不動産仲介会社が効率的に活動してくれれば問題ありませんが、動きが今ひとつだと期間内に売却できず、スケジュールが後ろ倒しになってしまう場合もあるでしょう。

なお、期間内に他社と契約した場合、契約違反にあたるため違約金が発生します。不動産仲介会社の動きに不満があるときは、黙って他社に依頼するのではなく、まず現状を改善するよう求めるのがよいでしょう。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は、3種類の中で最も不動産仲介会社に対する縛りが厳しい形態です。1社のみとしか契約できない点は専任媒介契約と共通ですが、専属専任媒介契約では、自己発見取引も認められません。もし売主が自分で買主を見つけたとしても、不動産仲介会社を介して契約しなければなりません。

レインズへの登録義務や依頼者への業務報告義務があるのも、専任媒介契約と共通するものの、レインズへの登録は契約締結の翌日から5営業日以内、業務報告は1週間に1回以上となっており、専任媒介契約よりも厳格です。こちらも契約期間は最長3ヶ月となっています。

メリット

専属専任媒介契約は専任媒介契約以上に厳格なため、契約締結した不動産仲介会社は優先的に売却活動を進めてくれるでしょう。1週間に1回以上の高頻度な業務報告を受けられるので、進捗管理がしやすいのも利点です。実績豊富で信頼できる不動産仲介会社と契約できれば、売却活動をスムーズに進められます。

デメリット

不動産仲介会社に対する縛りが強い分、依頼する会社や担当者の実力に結果が大きく左右される点は注意が必要です。契約の柔軟性が低く、不動産仲介会社選びがうまくいかなかった場合の影響は大きいでしょう。自己発見取引が認められないため、自分で買主を見つけても、必ず仲介手数料を支払わなければならない点にも気をつけなければなりません。

先ほどお伝えしたように、専属専任媒介契約では「囲い込み」が発生するリスクも高まります。レインズ登録証明書をチェックするなどの対策を怠らないようにしましょう。

不動産仲介会社が行う主な業務

不動産仲介会社が行う仲介業務は多岐にわたります。これにより、物件売却を希望するオーナー様の負担が軽減されるのです。ここでは、売主へのサポートと買主へのサポートに分け、不動産仲介会社が担う主な業務を紹介します。

売主へのサポート

売主から売却の仲介を依頼された不動産仲介会社は、売主の立場に立って、よりスピーディに有利な条件で売却できるようサポートを行います。

以下では、不動産仲介会社のサポートにより、物件売却を有利に進めることができた事例を紹介しています。あわせてご覧ください。

改善事例については、以下をご査収ください。

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物件査定と売出価格の提案

売主から売却の相談を受けた不動産仲介会社は、まず物件査定を行います。査定方法は大きく「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類です。

簡易査定では、依頼者から提供された物件データをもとに、机上で概算の査定価格を弾き出します。価格算出にあたっては、類似物件の取引事例や周辺相場などを参考にします。簡易査定はオンラインで対応している会社も多く、最近では「AI査定」を使って、短時間で結果をチェックできるケースも一般的になってきました。

簡易査定を経て、売主から訪問査定の依頼があった場合には、担当者が実際に現地を訪れて、より精緻な査定価格を算出します。これらの結果をふまえ、適切な売出価格を依頼者へ提案するのです。

収益物件の査定では、物件の収益性も価格に大きく影響します。そのため、収益還元法などを用いて、将来期待できる収益も考慮した売出価格を設定します。

売却・広告活動

不動産仲介会社は、スムーズかつ有利な条件で物件を売却できるよう、適切な売却活動のプランを売主に提案します。提示された売出価格と進め方について納得できたら、不動産仲介会社と媒介契約を締結し、正式に売却・広告活動がスタートします。

売却活動の主な内容は次のとおりです。

・レインズへの登録（専任媒介・専属専任媒介の場合は義務）
・不動産情報誌への広告掲載
・新聞折込チラシへの広告掲載
・不動産ポータルサイトへの広告掲載
・自社ホームページやSNSへの情報掲載
・自社顧客ネットワークへの情報提供

収益物件の場合、その会社が抱える顧客ネットワークを効果的に使えるかどうかが、売却の成否を分けます。

売却活動中もマーケットの最新状況を確認し、反応が思わしくない場合には、広告戦略を見直したり、ときには販売価格を見直したりといった対応も求められるでしょう。自社のノウハウをもとに状況に即した最適な戦略を検討し、提案・実行していくことも不動産仲介会社の大切な役割です。

購入希望者の案内

購入希望者から、内見の要望や質問があった際には、不動産仲介会社が売主に代わって対応します。こうした場面での対応の質が、購入希望者のモチベーションにも影響するため、担当者が適切に対応できているかどうかもチェックしておきたいところです。

特に、内見は購入の判断に大きく関わる要素です。購入希望者から要望があったら、売主とのスケジュール調整を行い、日程の通知と当日の案内を実施します。内見時には物件の魅力を伝えるのはもちろん、場合によっては弱みやリスクなども正直に伝え、購入希望者に判断材料を提供します。

買主へのサポート

買主からの仲介の依頼を受けた不動産仲介会社は、買主のニーズに合った物件を紹介し、購入に向けたさまざまなサポートを行います。

物件の紹介・相談

購入希望者から相談を受けたら、物件に対するニーズや予算などをヒアリングします。回答をもとに、自社で扱う物件やレインズに登録された不動産情報の中から、希望にマッチする収益物件を提案します。

顧客の気に入った物件があった場合には、物件の詳細情報を問い合わせたり、内見の手配を整えたりするのも不動産仲介会社の業務です。人気物件ではスピード感が求められます。担当者は顧客の話を聞きつつ、物件の売主側の不動産仲介会社ともやり取りし、顧客が希望物件を購入できるよう最大限サポートします。

資金計画・ローンの紹介

買主側の不動産仲介会社は、物件の紹介に加え、買主の資金計画づくりもサポートします。売買契約の締結には、無理のない資金計画が不可欠だからです。

収益物件の購入に際しては、物件の収益性をふまえた資金計画が必要です。不動産仲介会社の担当者はレントロールのチェックなどを通じて、将来にわたってどれだけの収益を確保できそうかシミュレーションし、買主にプランを提案します。

また、買主の多くが利用する不動産投資ローンについても、個人の年収や属性、物件の担保価値に基づき、マッチする金融機関や商品を紹介します。提携する金融機関数の多い会社ほど、幅広い選択肢からニーズに合ったローンを提案できるでしょう。

不動産仲介会社は、こうした資金面での手厚いサポートにより、買主の購入を後押しします。

売主・買主共通のサポート

売主と買主それぞれへのサポート以外にも、不動産仲介会社は取引全体に関わる業務も担当します。どのような業務があるのかみていきましょう。

条件交渉の調整

売買にあたって、当然ながら売主は「少しでも高く売りたい」と考え、買主は「少しでも安く買いたい」と望みます。物件の引き渡しに関する条件や時期に関して、売主と買主の間で、考えに隔たりがある場合も少なくありません。要望や認識の異なる両者の間に立って、互いに納得のいく取引ができるよう調整するのも、不動産仲介会社の重要な役割です。

片手仲介であれば、売主側の会社と買主側の会社がそれぞれの要望を出し合い、売主・買主に代わって条件交渉を行います。両手仲介の場合には、売主・買主から要望を聞きつつ、条件の落とし所を探ることになるでしょう。

中には、売主または買主の要望や条件設定を見直すべき場面もあります。そのような場合に、不動産仲介会社の担当者はプロとして「この条件は見直すべき」「ここに関しては妥協したほうがよい」といった助言をし、交渉を着地させます。

重要事項説明の実施

売主と買主の間で条件がまとまったら、不動産売買契約書の締結に先立って重要事項説明を行います。片手仲介の場合、不動産仲介会社が2社関わることになりますが、重要事項説明義務は売主側・買主側どちらの会社も負うとされています。

しかし、実務上はどちらかの宅地建物取引士（宅建士）が説明を行えばよく、両社の宅建士が揃って立ち会う必要はありません。重要事項説明は買主に対して行われるため、買主との関係性を築いている買主側の不動産仲介会社の宅建士が代表して、説明するケースが一般的です。

重要事項説明では「取引物件の表示」「取引態様」「法令に基づく制限の概要」といった、購入判断に影響する情報やリスクを法的に説明します。重要事項説明書には、宅建業者の記名（押印はなくても可）と、実際に説明した宅建士の記名（押印はなくても可）が必要です。

買主が説明内容に納得できたら、売買契約書の締結に進みます。

不動産売買契約書の作成・締結

不動産売買契約書の作成も不動産仲介会社の重要な業務の一つです。売買契約書の作成は、売主側・買主側どちらの不動産仲介会社が行っても構いません。実際には、物件についてよく理解している売主側の会社が作成するケースが多いとされるものの、両社で協議して担当を決めたうえで作成されることもあります。

契約書は契約の詳細を定めるものであり、内容に不備があると重大なトラブルにつながりかねません。不動産仲介会社に作成してもらうことは、売主・買主双方にとって、取引の安全性を高める効果があるといえるでしょう。

契約自体は、売主側の不動産仲介会社事務所で行われるのが一般的です。これも特に定められているわけではないため、場合によっては買主側の会社事務所で行われる場合もあります。こうした調整もすべて不動産仲介会社が行います。

通常、契約日当日に先行して重要事項説明が行われ、その後に契約書の説明・読み合わせを実施します。買主から売主へ手付金を支払った後、売主・買主・双方の不動産仲介会社がそれぞれ記名押印、宅建士が記名したら締結完了です。

決済・引き渡しの立ち会い

売買契約の締結後、残金の決済に合わせて、不動産仲介会社の立ち会いの下で引き渡しが行われます。

買主が不動産投資ローンを利用する場合、売買契約書締結後に本審査を申し込むことになります。また、登記書類の準備なども必要になるため、契約締結から引き渡しまでは1〜2ヶ月程度かかるのが一般的です。引き渡し日は残代金の決済日と合わせ（通常は同日）、売買契約書に記載されます。

引き渡し日には登記手続きも行うため、不動産仲介会社は登記に必要な書類の準備もサポートします。売主・買主双方の仲介会社がそれぞれに必要書類をアナウンスし、引き渡し日までに準備を整えるのです。登記手続きを依頼する司法書士の手配や、当日の出席要請なども不動産仲介会社が行います。

買主の融資が実行され、残代金の決済が済んだら、売主側の不動産仲介会社を介して物件の鍵が買主へ引き渡されます。売主・買主がそれぞれの不動産仲介会社へ仲介手数料の残金を支払ったら、すべての手続きが完了です。

不動産仲介に欠かせないレインズの仕組み

REINS（レインズ）は、宅建業者のみがアクセスできる、全国を対象とする物件情報共有システムです。専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産仲介会社による物件のレインズ登録が義務付けられており、不動産仲介には欠かせないシステムとなっています。ここでは、レインズとはどのようなものなのか詳しくお伝えします。

レインズとは

レインズ（不動産流通標準情報システム）とは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する、宅建業者のみがアクセスできる物件情報共有システムのことです。売主から物件売却を依頼された不動産仲介会社は、物件情報をレインズに登録し、他社にも広く情報を公開します。

特に、専任媒介契約・専属専任媒介契約では、媒介契約締結から一定期間内にレインズへ登録することが義務付けられています。登録後に「レインズ登録証明書」を売主へ提示するよう求められていることからも、レインズの重要性がお分かりいただけるでしょう。

購入希望者から依頼を受けた不動産仲介会社は、レインズを使って、顧客のニーズに合った物件を検索します。また、レインズには過去の売買取引情報も登録されているので、相場のリサーチ目的でも広く使用されています。

レインズ登録のメリット

レインズに登録することで、物件情報が他社へ自動的に共有されます。購入希望者を抱える不動産仲介会社にも広く情報が行き渡るため、スピーディな売却につながるでしょう。ニーズに合った物件の詳細情報をその場で簡単に探せることから、購入希望者にとっても選択肢が広がることになります。

レインズは原則として宅建業者のみが閲覧できますが、売主は売却を依頼している物件の情報のみ確認できます。登録情報に間違いはないか、ステータスは最新状況を反映しているかなどを売主自らチェックできるので、公正な取引の実現にも寄与するのです。

加えて、レインズには過去の取引情報も蓄積されています。こうしたデータは査定や売出価格設定の参考になり、適正価格での取引にも一役買っています。

収益物件は非公開取引の比率が高い傾向がある

レインズ登録には多くのメリットがあるものの、収益物件に関しては、レインズに登録されない未公開取引が比較的多いのが実情です。

というのも、好条件の収益物件はスピード勝負とされ、レインズに登録される前に水面下で売買されることも少なくありません。そのため、レインズに掲載されている収益物件の中には、水面下で早期に買い手がつかず、広く公開して買主を探す段階に入ったものが含まれるケースもあります。

とはいえ、レインズに登録されている中にも優良物件はあります。条件のいい収益物件を探すのであれば、レインズを活用しつつ、信頼関係を構築した不動産仲介会社からの紹介など、レインズ以外のルートもあわせて持つことが重要です。

収益物件売却で不動産仲介会社が重要な理由

収益物件は、通常の居住用物件に比べて専門性が高いのが特徴です。そのため、収益物件をスムーズに売却するには、経験やノウハウが豊富な不動産仲介会社をパートナーにする必要があります。

居住用不動産と投資用不動産の違い

そもそも居住用不動産と投資用不動産では取引の目的が異なります。居住用不動産は、買主自身が居住することを目的に取引されるのに対し、投資用不動産は、買主がその部屋を第三者に貸し出して家賃収入を得ることを目的に取引されます。だからこそ、居住用不動産については「住まいとしての快適性」が重視される一方、投資用不動産では「収益性」や「運用リスク」などが焦点となるのです。

こうした違いは価格面にも影響します。物件売却においては売出価格の設定が重要になりますが、価格の決定方法も居住用不動産と投資用不動産では異なるからです。居住用不動産は、周辺の類似取引事例を参考にする「取引事例比較法」で価格を決めるのが基本となります。

一方、投資用不動産は収益性を重視するため、物件から将来得られるであろう収益をベースに価格を決定する「収益還元法」が原則となります。

これだけの違いがあるので、収益物件の売却は、収益物件専門の不動産仲介会社に依頼するのがおすすめです。

収益物件は買主探しが重要

居住用物件であれば、物件の種類に合わせたターゲット層へ広くアプローチできますが、収益物件の場合は売却先が基本的に投資家に限定されます。先ほどもお伝えしたように、多くの投資家は非公開で好条件の物件を購入したいと考える傾向にあるため、スムーズに売却するには、マーケットで広く公開する以外の専門的な方法でアプローチする必要があります。

特に購入意欲の高い個人投資家は、力のある不動産仲介会社とコネクションを築いていて、そこから非公開情報を手に入れるケースが一般的です。

オーナー様が個人で買主を探そうとしても、有力な売却先が見つからない場合が多いでしょう。だからこそ売却にあたっても、信頼できる不動産仲介会社をパートナーにすることが重要なのです。

投資家ネットワークの有無が影響する

収益物件の売却を依頼する不動産仲介会社を選ぶ際、特に注目したいのが投資家ネットワークの強さです。どれだけ好条件な物件の非公開情報であっても、情報を受け取る投資家の数が少なければ、売却できる可能性は下がってしまいます。広くて強固な投資家ネットワークを持っている不動産仲介会社に依頼すれば、物件の特徴に適した投資家に情報が届く可能性が高まり、スムーズに売却しやすくなるでしょう。

また、幅広い投資家にアプローチできるため、高値で売却できる可能性もアップします。

会社によって、投資家ネットワークの大きさや得意とする地域などが異なります。所有物件がある地域に強いネットワークを持つ不動産仲介会社をパートナーにすることが、売却を成功させるためのコツです。

収益物件を少しでも高く売却するためのポイント

不動産投資においては、物件の売却価格が事業全体の収支を大きく左右します。収益物件を少しでも高く売りたいなら、入念な準備を行い、売却のタイミングを見計らう必要があります。ここでは、物件をできるだけ高値で売るためのポイントをみていきましょう。

収益物件の売却の成功事例もあわせて参考にしてください。

適正な査定価格を把握する

少しでも高く売却するには、物件の適正な価格を把握しておくことが重要です。

不動産を売却する際は、まず不動産仲介会社に査定を依頼します。査定とは、物件データからのシミュレーションや現地調査をふまえ、物件の価値を算定するプロセスのこと。不動産仲介会社から提示される査定価格は、売却活動における売出価格を決定するうえでの重要な材料となります。

査定は、オーナー様が提供した物件情報をもとに机上で行われる「簡易（机上）査定」と、不動産仲介会社の担当者が訪問調査を行って価格を算定する「訪問査定」の2種類があります。

ここで気をつけたいのが、査定価格は会社によって異なるという点です。1社の査定価格を見ただけでは、金額の妥当性を判断できません。そのため、査定の依頼先を最初から1社に絞るのではなく、複数社に依頼して結果を比較することが重要となります。各社の査定額を横並びで比べれば、所有物件の相場感も確認できるでしょう。

実務的には、簡易査定を複数社に依頼し、結果を受けて絞った2〜3社に訪問査定を依頼する流れがおすすめです。

査定価格の高さだけで会社を選ぶと、売却に時間がかかってしまい、長期的に見て損をするおそれもあります。高望みしすぎず、適切な価格と売却活動プランを提示してくれる会社を選ぶようにしましょう。

物件資料を準備する

収益物件の買主は投資家です。購入するかどうかは収益性の有無で判断するため、物件の収支を確認できる資料をしっかり準備しておく必要があります。資料を通して「十分な収益の狙える物件である」と判断してもらえれば、高値で売却できる可能性が高まるでしょう。

準備しておきたい資料は以下のとおりです。

【収益物件売却時に準備すべき資料】

・登記事項証明書
・公図
・建築確認済証
・レントロール
・修繕履歴

登記事項証明書・公図・建築確認済証

これらの書類は、物件の権利関係や法令への適合性を示すものです。それぞれの概要と入手方法をまとめました。

種類	特徴	主な入手方法
登記事項証明書	物件の所有者、抵当権の有無などの権利関係が記載された公的な証明書	法務局の窓口、郵送またはオンラインで申請
公図	土地の所在や地番、おおよその区画形状や周辺土地との位置関係を確認できる地図	法務局の窓口、郵送またはオンラインで申請
建築確認済証	設計が法令に適合していることを表す証明書	再発行されないため、「台帳記載事項証明書」を取得

レントロール

レントロールとは、入居者様ごとの賃貸借条件や各部屋の契約状況などを一覧で表した「家賃一覧表」のことです。不動産投資の重要指標である利回りの判断に欠かせない資料であり、レントロールの有無によって、購入するかどうかの判断が決まる可能性もあります。

法定の作成義務はありませんが、通常は賃貸管理会社、または売主側の不動産仲介会社が作成します。

関連記事については、以下をご参照ください。

レントロールとは？ 収益物件の購入前に必ず確認したい確認事項を解説

修繕履歴

物件の修繕履歴も準備しておきたい資料の一つです。買主は、修繕履歴で「いつどこを修繕したか」を確認することで、将来負わなければならない修繕リスクを見通すことができます。

こちらも売主や不動産仲介会社に提示する義務があるわけではありませんが、詳細な資料を渡すことができれば、買主の安心材料になります。高値売却を目指すならできるだけ準備しておいたほうがよいでしょう。

売却タイミングを見極める

同じ収益物件でも売却時期によって価格は変わってきます。高値で売るには、適切な売却タイミングを見極めることが重要です。

例えば、次のようなタイミングは投資家のニーズが高まっていると考えられるため、高値で売却できる可能性があります。

・ローン金利が低くなっているとき
・周辺の不動産相場が上昇しているとき
・空室率が低いとき

また、大規模修繕の実施前後でも売却価格に影響が出る場合があります。単に高く売りたいのであれば、大規模修繕完了後に売却したほうがよいかもしれません。

しかし、オーナー様で修繕費用を負担しなくてはならないため、トータルで見ると、修繕前に売却するパターンよりコストが多くかかることも考えられます。事業全体で利益を最大化する観点からすれば、修繕前の売却が適しているといえるでしょう。

収益物件の売却タイミングについては、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

関連記事については、以下をご参照ください。

収益物件の売却｜高値売却する出口戦略の立て方と注意点を事例で解説

収益物件売買に強い不動産仲介会社へ依頼する

高値で売れるかどうかは、物件そのものの収益性もさることながら、仲介業務を担う不動産仲介会社の腕にもかかっています。

投資用物件の売却は、投資家にアプローチしなければならない点や収益性を見極めなければならない点など、通常の居住用物件とは異なる専門的なノウハウが求められます。そのため、投資用物件の売買実績が豊富な不動産仲介会社を選ぶのがポイントです。

これまでに数多くの投資用物件を取り扱ってきた会社は、収益物件の購入意欲が高い投資家のネットワークも構築しています。【リロの不動産】のように、賃貸管理を行う多くのオーナー様とのネットワークを持つ会社に依頼すれば、よりいい条件で購入してくれる買主に出会える可能性が高まるでしょう。

物件売却のお問い合わせはこちら【リロの不動産】

改善事例については、以下をご参照ください。

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父が他界、母は施設に。。相続と区画整理をきっかけに空き家を売却

収益物件を購入するときのポイント

収益物件を仲介で購入する場合も、不動産仲介会社のサポートを受けることになります。続いては、購入時のポイントについて詳しくみていきましょう。

賃貸需要が高く、競合物件が少ない立地を選ぶ

収益物件選びで最も重要なのは立地です。立地が良ければ、将来にかけても安定的な賃貸ニーズが見込めるからです。例えば、次のような立地の物件は狙い目でしょう。

【賃貸需要が見込める立地】

・ブランド力のある駅の徒歩圏にある物件
・駅までの距離が近い物件
・スーパーや病院などの生活施設から近い物件
・事務所や工場、大学などの施設へのアクセスがいい物件
・周辺で再開発や新駅開業などが予定される地域の物件
・今後も人口増加が見込まれる地域の物件

ただ、賃貸人気の高い地域では、競合物件も多く供給されている可能性があります。供給数が需要を上回った状態だと、入居者様の取り合いになってしまい、共倒れになるリスクもあるでしょう。需要や将来性はありつつも、できるだけ競合物件の少ない立地を選んだほうが、安定した収益を狙えます。

表面利回りだけで判断しない

物件の収益性を判断するうえで重要な「利回り」ですが、一口に利回りと言っても、さまざまな種類があります。

不動産広告などでうたわれる利回りの多くは「表面利回り（グロス利回り）」です。表面利回りは、満室状態の年間家賃収入を物件価格で割り戻したものであり、あくまでも大まかな目安に過ぎません。空室率や経費を一切考慮していないため、これだけで物件購入を判断するのは危険です。購入検討時には、次に挙げる各種指標を試算したうえで、投資するかどうかを慎重に判断しましょう。

購入前に検討すべき指標と計算方法

指標	計算方法
総収益率（FCR）	営業純収益（NOI）÷投資総額×100
自己資本利回り（CCR）	年間キャッシュフロー÷自己資本×100
投資収益率（ROI）	年間キャッシュフロー÷投資総額×100

投資検討における利回り計算の詳細は、こちらの記事をご覧ください。

【徹底解説】不動産投資の利回り計算！ 賃貸経営を成功に導く指標とは

レントロールを精査して賃貸経営の実態を確認する

収益物件の購入検討時に提示されるレントロールには、入居者様ごとの賃貸条件や空室状況など、物件の収益力を把握するうえで欠かせない情報が記載されています。ポイントを押さえて細かくチェックし、投資判断を誤らないようにしましょう。

【レントロールでチェックすべきポイント】

・家賃水準が周辺相場に比べて高すぎたり低すぎたりしないか
・同条件の部屋で、家賃に大きなバラつきがないか
・入居時期が分散しているか
・入居期間が短くないか
・特定の法人の契約ばかりではないか
・十分な敷金があるか
・サブリース（一括借上契約）が含まれているか

収益物件の購入については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

収益物件購入時の注意点とは？ 収益物件の種類とリスクへの対策を解説

アパート経営とマンション経営の違いとは？ メリット・リスクと投資戦略

【事例付】中古アパートを購入するときの注意点と対策を事例と一緒に徹底解説

おすすめの不動産投資の種類を事例で解説！メリット・リスク・成功のコツまで網羅

【完全ガイド】賃貸経営の流れとメリット・デメリット・リスクを改善事例で解説

【リロの不動産】が収益物件取引に強い理由

収益物件の売買を考えているなら【リロの不動産】にぜひご相談ください。【リロの不動産】は、オーナー様目線の手厚いサポートで、数多くの取引を成約に導いてきました。なぜそんなに収益物件の取引に強いのか、理由を掘り下げていきます。

オーナー様・投資家ネットワークを活用した売却活動

リログループは、不動産の売買から賃貸管理まで総合的に手がけており、オーナー様や投資家の独自のネットワークを構築しています。

特に【リロの賃貸】で10万戸を超える収益物件の賃貸管理を任されており、多くのオーナー様とのパイプがあるのが強みです。オーナー様から事業拡大したいとご相談を受けた際には、自社に売却をご依頼いただいた物件を優先的にご紹介します。これにより、非公開取引の機会を設けられます。

さらに、自社以外の仲介パートナーをはじめ、広範囲の売却ネットワークを持っているのも特長です。アプローチできる層が厚いため、スピーディかつ適正価格での売却を実現しやすくなっています。

収益不動産に特化した提案力

【リロの不動産】は収益不動産に特化しているため、過去の取引や運用のノウハウを活かした、収益性分析や運用視点での提案力も強みとしています。売却までどのように伴走するかをプランニングし、売却物件の特性はもちろん、オーナー様のライフプランやライフイベントも加味して柔軟にサポートいたします。

不動産投資において、売却を主とする出口戦略は有効ですが、必ずしもそれだけが答えとはかぎりません。物件によっては、改善策によって収益性をアップすることができたり、通常の賃貸住宅以外に転換することでポテンシャルを発揮できたりするケースもあります。

【リロの不動産】は賃貸経営のサポートを数多く手がけてきたことから、売却以外の活用も含めた幅広い視点で、オーナー様にとって最適なプランをご提案可能です。また、迅速な現金化やクローズドな売却をご希望のオーナー様に対しては、最短2週間での買取にも対応しています。

こうした高い提案力により、単なる売却サポートにとどまらない、事業全般の支援をご提供しています。

データドリブンな売却戦略の提案

【リロの不動産】は「データドリブン」をキーワードに、データを駆使して収益物件に関する各種サポートや提案を実施しています。売却時もデータに基づいた戦略提案を徹底しているのが強みです。

物件売却のスタートである査定においては、一般的な物件情報に加え、独自に保有する賃貸経営データや地域ごとの賃貸ニーズなどもふまえて、より精度の高い査定価格を算出します。常に数多くの売買取引や賃貸管理をお任せいただいているため、タイムリーに情報をつかむことができるのも特長。最新情報をもとにした査定と売出価格の設定により、適正価格でのスピーディな売却につなげます。

「不動産仲介を依頼したもののなかなか売れない」という場合でも、【リロの不動産】にご依頼いただければ、データをもとに原因を特定し、必要に応じて売却戦略を見直すことができます。

ホットな物件情報を優先的に紹介できる

優良な収益物件をお探しのオーナー様も【リロの不動産】へご相談ください。

リログループでは、【リロの賃貸】で賃貸管理をお任せいただいているオーナー様からの売却のご相談を随時お受けしており、健全な賃貸経営を続けてきた優良物件の売却情報を日々仕入れています。こうした非公開のホットな物件情報を、【リロの売買】で購入を検討されているお客様に優先してご紹介するので、インターネットでは入手できないような優良物件に出会える可能性があります。

管理実績のある物件であれば、賃貸経営に関する詳細なデータを自社所有しているのも強みです。手元の確かな情報をもとにしたデータドリブンな価格設定により、資産拡大を希望されるオーナー様を物件探しからサポートしています。

法人顧客の客付に強みがある

【リロの不動産】は、法人顧客のネットワークを活用した客付けも得意としています。

借り上げ社宅管理を手がけるグループ会社『リロケーション・ジャパン』は、借り上げ社宅用の賃貸物件を必要としている数多くの法人様を顧客として抱えており、条件に合うオーナー様の物件をご紹介することが可能です。通常借り上げ社宅は複数戸でまとめて契約するため、長期安定的な家賃収入の確保につながります。

さらに、同じくグループ会社の『リロクラブ』は、法人向けの福利厚生サービスを提供しています。サービスを通じて、優良企業の社宅ニーズや社員の住まい探しを取り込むことにより、賃貸管理をお任せいただいているオーナー様の収益物件の客付に貢献できるのです。

通常の不動産広告では難しい法人顧客へ強力にアプローチし、オーナー様の物件の稼働率向上につなげています。

実際の成功事例もあわせてご確認ください。

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まとめ

不動産仲介手数料は、仲介業務を担う不動産仲介会社へ支払う成功報酬です。物件売却にかかる諸費用の大部分を占めるため、できるだけ節約したいと考えるオーナー様もいるでしょう。

しかし、収益物件の売却には、居住用不動産とは異なる専門的な知識や、物件購入を希望する投資家への効率的なアプローチが求められます。収益物件の取引に長けた不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことで、プロのノウハウや強固なネットワークを活用でき、売却を有利に進められるでしょう。

不動産仲介会社へ依頼するにあたっては、仲介手数料の計算方法や媒介契約の種類の理解も重要ですが、何より会社選びが取引の成否を左右します。

【リロの不動産】は、賃貸管理をお任せいただいているオーナー様や借り上げ社宅をご希望の法人顧客を多数抱えているのが特長です。こうした専門性とネットワークを活かして、オーナー様の利益最大化をサポートいたします。

収益物件の売却を検討されているオーナー様は、ぜひ【リロの不動産】までご相談ください。