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【事例付】サブリース新法を徹底解説！契約時の注意点とメリット・デメリット

2025.01.19

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空室対策100選

サブリース契約におけるトラブルを防ぐため、2020年に「サブリース新法」が施行されました。この法律は、オーナー様とサブリース会社の契約を適正化し、安心して不動産経営を行うためのルールを定めたものです。

本記事では、サブリース新法の基本を解説するとともに、施行後の注意点についても詳しくご紹介します。契約時の重要なポイントを押さえ、不動産投資を成功に導くための参考にしてください。

▼この記事の内容

●サブリース新法とは、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」における「第3章特定賃貸借契約の適正化のための措置等」を指す。

●サブリース新法では、オーナー様への重要事項説明、誇大広告の禁止、不当勧誘の禁止、違反時の罰則の4つの規制が導入されている。

●サブリース契約のメリットは、安定した収入の確保、管理業務の軽減、融資の有利性がある。

●サブリース新法が施行されるほどサブリースにはリスクもある。オーナー様からの契約解除が困難、家賃減額を請求される可能性、サブリース契約を突然解約されるリスク、サブリース会社が倒産するリスクなどが主なもの。

●サブリース新法施行後にオーナー様が注意すべきポイントとしては、誇大広告・不当勧誘にあたらないかの確認、契約内容の確認、サブリース会社任せにしないこと、セカンドオピニオンや専門家への相談。

1 サブリース新法とは？その背景と目的
2 サブリース新法で決められたポイント
3 サブリース契約のメリット
4 サブリース契約のリスク・問題点
5 サブリース新法施行後に注意すべきポイント
6 サブリースは賢く活用して賃貸経営のリスク対策に
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サブリース新法とは？その背景と目的

サブリース新法は、賃貸経営を取り巻くさまざまなトラブルを解決するために制定された法律です。特に、サブリース契約におけるオーナー様の不利な立場やトラブルが社会問題として注目され、その改善を目的としています。なぜこの法律が必要とされたのか、その背景と狙いを詳しく解説します。

サブリース新法とは

サブリース新法とは、2021年6月15日に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」における「第3章特定賃貸借契約の適正化のための措置等」を指します。この法律は、不動産オーナー様とサブリース会社の間で締結される特定賃貸借契約（マスターリース契約）の適正な運用を目的として制定されたものです。

従来、サブリース契約においては、不十分な説明や契約内容の透明性が欠如しているケースがあり、オーナー様にとって予期せぬトラブルが後を絶ちませんでした。例えば、家賃保証が確実と説明されたにもかかわらず、経済状況の変化により保証金額が減額されるといったケースです。

この背景を受けて、サブリース新法はオーナー様が安心してサブリース契約を利用できるよう、サブリース会社に対して透明性のある契約をするよう制定されました。

出典：e-Gov　賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

そもそもサブリース契約とは

サブリース契約とは、不動産オーナー様が所有する賃貸物件をサブリース会社に一括で貸し出し、その会社が第三者に転貸する契約形態を指します。サブリース会社が物件の空室状況や家賃の滞納状況にかかわらず、一定額の家賃をオーナー様に保証するため、不動産経営で安定した収益を得たい場合に利用されるのが一般的です。

サブリース契約は、不動産経営における安定収入の手段として注目されていますが、契約内容によってはデメリットも存在します。そして今回のテーマであるサブリース新法は、そのデメリットによりオーナー様が被ることの多かった損失を抑えるために制定されたものです。

サブリース契約を利用した不動産の賃貸経営については、以下の記事で詳しく解説しています。

サブリースとは？不動産経営や賃貸管理で損しないための6つの注意点

サブリース新法が施行された背景

サブリース新法が施行された背景には、サブリース契約をめぐるトラブルの多発と、それによる社会問題化がありました。不動産オーナー様がサブリース会社に対して集団訴訟を起こす事例も見られ、国が規制を設ける必要性に迫られたのです。

特に問題となったのは、サブリース会社による固定家賃保証の反故や、契約後の一方的な家賃減額請求です。例えば、長期間の安定した家賃収入が得られると勧誘され契約したものの、収益性が下がるとサブリース会社が家賃の大幅減額を求めてくるケースが頻発しました。また、オーナー様が契約を解除したい場合でも、解約を制限する不公平な契約条項が問題視されました。

これらの課題を受け、サブリース新法はサブリース契約の透明性向上と、不当な契約条件の排除を目的として制定されました。

サブリース新法で決められたポイント

サブリース新法では、主に以下の4つの規制が導入されています。

●オーナー様への重要事項説明
●誇大広告の禁止
●不当勧誘の禁止
●違反時の罰則

サブリースの利用を検討する際に重要なポイントですので、１つずつ詳しく見ていきましょう。

オーナー様への重要事項説明

サブリース新法では、サブリース契約締結時にサブリース会社がオーナー様に対して重要事項説明を行うことが義務化されました。不動産売買契約や賃貸借契約でも重要事項説明書の交付と説明が義務づけられていますが、サブリース契約も同様に法律で規定されるようになったということです。

具体的には、契約期間や更新・解除に関する事項、家賃や転貸条件、維持保全の方法などが説明内容に含まれます。ただし、重要事項説明を行う者については、宅地建物取引士のような資格保有者でなくても説明は可能ですが、十分な知識と経験が求められます。

誇大広告の禁止

サブリース会社が広告においてメリットのみを強調し、リスクを過小に見せる行為も禁止されました。この規制は、契約前に不動産オーナー様が正しい情報を得られるようにするために導入されたものです。

誇大広告に該当する行為には、「支払われる家賃が保証される」など、実際よりも優良であると誤解させる内容が含まれます。広告媒体は、新聞の折込チラシやテレビCM、雑誌、インターネット、さらにはSNSなど、あらゆる形式が対象です。

国土交通省のガイドラインでは特に、サブリース会社が支払うべき家賃の額や支払条件、契約解除に関する事項など、重要な情報を広告段階で正確に示すよう求めています。例えば、オーナー様から解約する場合には、借地借家法に基づいた正当な事由が必要であることを広告に明記することが義務づけられています。

不当勧誘の禁止

誤った情報や不正確な説明による勧誘、または強引な契約の押し付けなども、サブリース新法で禁止されています。

具体的には、家賃の減額リスクや契約解除の可能性、借地借家法に基づきオーナー様から解約するためには正当な事由が必要であることなど、契約において重要な情報を意図的に伝えない、または事実と異なる説明を行う行為が不当勧誘に該当します。こうした行為は、オーナー様に誤解を与え、不利な契約を締結させる原因となるため、厳しく規制されています。

また、執拗なセールスや契約解除を妨げる行為も問題視されます。例えば、オーナー様が解約を申し出た際に強引に拒否したり、法的な要件を曖昧にして手続きを複雑化させたりする行為は、新法の趣旨に反するものです。

違反時の罰則

サブリース新法では、違反行為に対して厳格な罰則が設けられています。不当な勧誘や誇大広告などの禁止事項に違反した場合、6ヶ月以下の懲役または50万円以下の罰金、もしくはその両方が科されます。

また、行政処分として業務停止命令がくだされる可能性もあり、違反企業は業務継続が困難になることも想定されます。

サブリース契約のメリット

冒頭の解説で、サブリースがオーナー様にとって不利な契約であるというイメージを持たれた方もいるかもしれません。しかし、サブリースには多くの不動産オーナー様が活用するだけの大きなメリットがあるというのも事実です。

サブリースを活用して不動産経営に成功した事例も多くありますので、こちらも併せてご参照ください。

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安定した収入の確保

サブリース契約の大きなメリットは、入居率に関係なく一定の家賃収入が保証される点です。不動産オーナー様は空室リスクや家賃滞納リスクを軽減でき、収益の安定を図りやすくなります。安定した収入を確保できる仕組みが、不動産投資における魅力の一つと言えるでしょう。

一般的な管理契約では、空室が発生すると収入がその分減少します。一方、サブリース契約では、不動産管理会社が物件全体を借り上げるため、契約で定めた賃料がオーナー様に支払われます。満室時の家賃収入の80～90％を保証する事例が多く、空室の発生による影響を受けずに収益を得られるのが特徴です。

また、入居者が家賃を滞納した場合でも、サブリース会社がその分を補填するため、オーナー様への支払いは途切れません。家賃の滞納に伴う煩雑な対応が不要になり、不動産オーナー様は安心して経営に集中できます。空室や滞納に左右されない安定した収入の確保は、多くのオーナー様にとって大きな魅力です。

管理業務の軽減

サブリース契約を利用するメリットの一つに、管理業務の負担を大幅に軽減できる点があります。不動産経営では、入居者募集や家賃の集金、契約更新、退去手続き、建物のメンテナンスなど、幅広い業務が発生します。これらをすべてオーナー様自身で対応するのは非常に手間がかかり、特に初心者には大きな負担です。

サブリース契約を活用すれば、これらの業務を不動産管理会社に一任できるため、オーナー様は日常的な業務から解放されます。空室対策や家賃回収、トラブル対応まで管理会社が代行し、オーナー様は毎月送られてくる収支明細を確認するだけで済みます。

空室や家賃滞納といったリスクの対応も管理会社が行うため、心理的な負担が軽減される点も見逃せません。

融資が有利になる

サブリース契約を利用すると、金融機関から融資を受けやすくなる、あるいは有利な条件での融資が可能になるケースがあります。一括借り上げによる空室リスクや家賃滞納リスクが軽減され、不動産投資の収益が安定しやすいと判断されるためです。

融資条件が良くなることで毎月の返済額が抑えられ、オーナー様の資金計画にゆとりが生まれます。その結果、余裕を持った資金運用が可能となり、他の物件への投資や経営の幅を広げる選択肢を検討できるようになります。

サブリース契約は、収益の安定を目指すオーナー様にとって、検討すべき選択肢と言えるでしょう。

サブリース契約のリスク・問題点

オーナー様にとって多くのメリットがあるサブリースですが、本記事の主題であるサブリース新法が施行されるほど、デメリットやリスクがあるのも事実です。サブリースの利用を検討するにあたっては、ここからご紹介するマイナス面も必ず理解しましょう。

サブリースの利用をやめた結果、賃貸経営・不動産経営に成功した事例をご覧になりたい方は、こちらの記事をご参照ください。

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通常の管理より家賃収入が減少する

サブリース契約には、空室リスクを軽減し、安定した収入を得られるというメリットがありますが、通常の賃貸経営と比較すると家賃収入が減少する可能性があります。サブリース会社が入居者様から受け取る家賃のうち、オーナー様に支払われるのは通常80～90％とされ、残りの10～20％は管理費用や会社の利益に充てられます。

例えば、満室時の家賃収入が月額100万円の場合、サブリース契約では手取りが80万～90万円となり、10万～20万円の差が生じます。この減収分は、管理の手間やリスク軽減の代償として発生するものです。

また、物件の需要や立地条件によっては、収益性が十分確保できないケースもあるため、契約前に慎重に検討する必要があります。

オーナー様からの契約解除が困難

サブリース契約の大きな問題点の一つに、オーナー様から契約を解除することが非常に困難である点があります。これは、借地借家法によって、サブリース会社が賃借人の立場になるためです。

借地借家法は賃借人を保護する性格の強い法律なので、このような現象が起きます。その結果、オーナー様は契約を一方的に終了することができず、不利な立場に立たされることがあります。

契約書に解除条件が記載されていたとしても、借地借家法では「正当事由」が必要とされているため、それだけでは解除が認められません。

正当事由とは、単なる経済的理由や経営方針の変更では認められない場合が多く、法律に基づく具体的な要件を満たす必要があります。このように、法律の規定がオーナー様の希望を制限するため、契約解除には高いハードルが課されるのです。

このように、サブリース契約を解除するハードルの高さは、契約を結ぶ前に十分に検討すべき重要なポイントです。

サブリースの解約に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

サブリースの解約ができない原因とは？事例から知る解約方法・トラブル防止法

家賃減額を請求される可能性

サブリース契約では、サブリース会社が賃借人の立場となるため、市場状況の変化や経営環境の悪化を理由に家賃減額を請求されるケースがあります。家賃減額請求をオーナー様が拒否することは非常に難しく、多くの場合、受け入れざるを得ない状況に陥ります。

通常、サブリース契約の保証家賃は2年ごとに見直されることが多く、このタイミングで賃料が下がる場合があります。当初「10年間家賃を下げない」と約束していたにもかかわらず、経営悪化を理由に家賃の大幅な減額を求められ、最終的に訴訟に発展した事例もあります。

家賃減額の要求が通る状況では、オーナー様にとって計画していた収益が得られず、資金計画に支障をきたす可能性があるのです。

その上、保証家賃が減額されても契約自体を解除するのは難しく、オーナー様は低い収益で契約を継続することを余儀なくされるケースも少なくありません。

サブリース契約を突然解約されるリスク

サブリース会社の経営状況や市場環境の変化により、契約が突然解約されるリスクがあります。特に、経営不振や物件の収益性の低下を理由に、サブリース会社が契約の継続を断念するケースが報告されています。

解約が発生すると、オーナー様は保証されていた家賃収入が途絶え、物件管理を急きょ引き継ぐ必要に迫られる可能性があります。

サブリース会社が契約を解約する理由は、会社の経営不振や地域需要の低下だけに限りません。築年数の経過により物件の競争力が下がることや、空室率の上昇が継続して採算が取れなくなることも、契約終了の要因となります。このような状況下では、サブリース会社が契約を継続するメリットを見いだせず、解約を選択するケースがある点に注意が必要です。

リスクを回避するためには、契約時に解約条項や予告期間をしっかり確認し、サブリース会社の経営状況や物件の収益性を定期的に見直すことが重要です。契約内容を慎重に検討することで、突然の解約により発生する負担を軽減できます。

サブリース会社が倒産するリスク

サブリース会社が倒産すると、オーナー様は家賃収入を失うリスクに直面します。家賃保証が突然停止し、空室リスクや賃貸管理の負担が再びオーナー様に戻るため、経営計画が大きく崩れる可能性があります。サブリース会社が敷金や保証金を管理していた場合、それらが返還されない問題が発生することもあります。

例えば、サブリース会社が預かっていた敷金が、倒産時の資金不足により入居者様に返還されない事態が想定されます。

本来、敷金は入居者に返還されるべきものですが、サブリース会社が敷金・保証金を分別管理していなかったケースでは、サブリース会社の倒産で返還が不可能になり、最終的にオーナー様が入居者様から直接返還請求を受けるケースも報告されています。こうした事態では、オーナー様が対応に追われるだけでなく、物件そのものへの信頼性を損なうリスクも高まります。

このようなリスクを軽減するには、契約前にサブリース会社の財務状況や経営の安定性を十分に確認することが大切です。契約書に倒産時の資金管理や対応について明確な取り決めがあるかを確認し、不測の事態に備えることが求められます。

サブリース新法施行後に注意すべきポイント

これからサブリースを利用して賃貸経営を行う場合、どのような点に注意すべきなのでしょうか。ここからはサブリース新法施行後に、トラブルを未然に防ぎ安全に不動産経営を行うために、注意すべきポイントを解説します。

誇大広告・不当勧誘にあたらないか

サブリース契約を検討する際、サブリース新法で禁止されている誇大広告や不当勧誘に該当しないか、慎重に確認することが重要です。

新法では、サブリース会社が実際の契約内容やリスクを正確に伝えず、過度に有利な条件を強調することが禁じられています。例えば、「空室リスクゼロ」や「家賃保証永久」といった表現は、実際には条件や期間が限定されている場合が多く、誤解を招く可能性があります。契約を急がせるような強引な勧誘も、不当勧誘として禁止されている行為です。

契約前には、サブリース会社が提示するメリットだけに惑わされず、リスク面についてもしっかり確認しましょう。また、複数の業者から見積もりや提案を受けて比較することで、透明性の高い条件を提示する会社を見極められます。

契約内容を十分に確認する

サブリース契約を結ぶ際には、家賃保証の期間や家賃変動の条件、解約時の違約金に関する取り決めを十分に確認することが重要です。これらのポイントを事前に把握していないと、予期せぬ出費やトラブルに直面する可能性があります。

家賃保証が続くと説明されても、実際には保証額が一定期間ごとに見直されるケースが多いのが実情です。契約書に記載された条件を理解していなければ、後から減額されても対応が難しくなります。解約時に高額な違約金を請求されるケースもあり、事前の確認不足が大きな損失を招くことがあります。

家賃保証という言葉に惑わされず、契約内容の詳細をしっかり確認し、疑問点があれば契約前に必ず解消することが、トラブルを防ぐための重要なポイントです。

サブリース会社任せにしない

サブリース契約は、一括借り上げの仕組みであり、オーナー様がサブリース会社に物件管理を任せるケースが一般的です。しかし、「すべてお任せ」「丸投げ」の態度だとトラブルの原因になる場合もあります。契約内容を正しく理解していないと、不利な条件で契約を結んだり、予期せぬ収益減少に直面したりするリスクが高まります。

家賃の減額や修繕費負担、契約解除時の条件など、重要事項説明書に記載されたリスクを把握していない場合、いざという時大きな損失に気付くことがあります。また、周辺の賃貸需要や家賃相場を理解していないと、サブリース会社の提案内容が市場に合っているか判断することが難しくなります。

オーナー様自身が「経営者」としての自覚を持ち、物件運営に主体的に関わることで、トラブルを未然に防ぎ、安定した不動産経営を実現できます。サブリース会社任せにせず、情報収集やリスクの確認を徹底しましょう。