【事例付】アパートの外壁塗装費用と注意点！賃貸管理会社が徹底解説

2023.11.21

1棟アパートを保有し賃貸経営を行っている場合、定期的な修繕が必要になります。修繕の中でも足場などを必要とし、金額が大きく重要な工事を大規模修繕といいます。建物の美観や印象を大きく変える外壁塗装を時代に合わせて計画的に行うことで、入居率や長く適正賃料を得られ、資産価値を最大化できるでしょう。

この記事では、アパートの外壁塗装を行うことで得られるメリットや費用相場、外壁塗装工事を成功させるポイントなどについて解説します。現在保有しているアパートの外壁塗装工事を検討中の方や、アパートの空室リスクを解消したいと考えているオーナー様はぜひ参考にしてください。

▼この記事の内容

●アパートの外壁塗装の費用相場は200万〜300万円前後。費用は塗料の種類やアパートの階数、地域、劣化の状態などによって異なる

●外壁塗装を実施するタイミングは新築後10年が目安。外壁に劣化箇所が見られたときや、塗料の耐用年数が経過したときも実施するとよい

●塗料の種類はシリコンやアクリル、ウレタンなどさまざまなものがあり、耐久性が高く揮発性有機化合物が低い（低VOC）塗料がおすすめ

●外壁塗装は業者選びが重要。資格・建設業許可を保有しているか、見積書は明瞭かなどを確認し、相見積もりを取るとよい

1 アパートの外壁塗装の実施タイミング・時期・工期
- 1.1 アパートの外壁塗装を実施するタイミング・時期
  - 1.1.1 実施のタイミング
  - 1.1.2 実施時期
- 1.2 アパート外壁塗装の工期
2 アパート外壁塗装の一般的な流れ
3 アパートの外壁塗装の費用相場
- 3.1 外壁塗装の費用相場は200万～300万円前後
- 3.2 外壁塗装工事費用の内訳
4 アパートの外壁塗装で使用する塗料
- 4.1 耐久性が高く、揮発性有機化合物が低い（低VOC）塗料がおすすめ
5 アパートの外壁塗装は減価償却の経費計上が可能？
- 5.1 減価償却の対象となる工事・ならない工事
- 5.2 償却期間
6 アパートの外壁塗装を行うメリット
7 アパートの外壁塗装を行うリスク
8 アパートの外壁塗装工事にかかる費用を抑える方法
9 アパート外壁塗装工事をする際の業者の選び方
10 アパートの外壁塗装工事成功のポイント
11 アパートの外壁塗装を行った施工事例
12 まとめアパートの外壁塗装は入居者ニーズに応える重要な工事
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アパートの外壁塗装の実施タイミング・時期・工期

アパートの外壁塗装は、新築後どのくらいの時期に、またどのようなタイミングで実施するのが適切なのでしょうか。

工事期間中は入居者様や近隣住民の方への配慮も必要なため、工期についても把握しておきましょう。ここでは、アパートの外壁塗装の実施タイミングと工期について解説します。

アパートの外壁塗装を実施するタイミング・時期

外壁塗装を実施する目安は、新築から10年前後のタイミングになります。またはチョーキングや剥がれ、ひび割れなどの劣化症状が見られたときです。

ただし、入居者様が物件を探すことが多い繁忙期や、台風が多い時期は避けるべきなどの注意点もあります。以下では、アパートに外壁塗装を実施するタイミングや時期について詳しく解説していきます。

実施のタイミング

アパートの外壁塗装は、新築後10年前後が目安です。新築後10年を経過していなくてもチョーキングや剥がれ、ひび割れなどの劣化箇所が目立つようになったときには早めに外壁塗装を検討することをおすすめします。

ただし、気をつけておきたいのは繁忙期です。繁忙期には引越しをする方が多く、外壁塗装工事に支障をきたす恐れがあります。また、入居者様が物件を探す時期も避けるほうが賢明です。外壁塗装工事は建物全体を覆ってしまうため外観が分からず、印象が伝わりにくくなってしまいます。新年度の準備に向けて2～4月、転勤などが多くなる9月頃は避けるようにしましょう。

また、台風の影響による工期の遅延が予想される時期も避けたほうがよいでしょう。気温が上がれば塗装が早く乾くこともあるため、あたたかい時期に外壁工事をしていることが多いです。ただし、忙しい時期は工事単価の高騰も考えられるため、対応する時期は賃貸管理会社など、信頼できる賃貸経営のパートナーに相談するのがよいでしょう。

実施時期

上記で触れたように新築から10年前後が経過していなくても、塗装に劣化症状が見られる場合は外壁塗装を実施する時期といえるでしょう。具体的な症状は以下のとおりです。

・カビや苔、汚れ
・チョーキング、色あせ
・塗装の剥がれ
・ひび割れ

チョーキングとは、塗料が白い粉となって浮き出てくる現象です。外壁を指で触ったとき、白い粉が付着するようであればチョーキングが発生している可能性があります。

また塗料の耐用年数が近づいてきたときも、外壁塗装の実施といえるでしょう。詳しくは後述しますが、塗料は種類によって耐用年数が異なります。例えばアクリル塗料の耐用年数は6〜8年ほどであるため、新築から10年が経過する前に塗り替え時期が到来します。現在使用している塗料の種類についても理解したうえで、外壁塗装の実施時期を決めるとよいでしょう。

アパート外壁塗装の工期

アパートの規模にもよりますが、一般的な外壁塗装の工期は2～3週間前後といわれています。天候に左右されやすく、梅雨時期や台風が多い時期などと被ると、工事作業に影響して工期が延びることが考えられます。避けられるようであれば、雨期とずらして工期を組むのがおすすめです。

ただし、工事を早く終わらせようと無理に期間を短縮するのは、工事の質を落とすことにつながるかもしれません。物件の大きさや施工箇所にもよりますが、工期は1ヶ月程度と余裕を持った日程で考えておきましょう。

大規模修繕計画を策定している場合は年度による前後はあっても、どの時期に計画するべきか予測できます。オーナー様が、どの時期に、外壁塗装を実施するべきか把握されていれば、経費計上やライフイベントを考えたうえで実施時期をコントロールすることが可能です。

アパート外壁塗装の一般的な流れ

アパートの外壁塗装は、実施する時期やタイミングが重要です。2～3週間ほどの工期を必要とする大掛かりな工事となるため、あらかじめ流れを理解しておくとよいでしょう。アパートの外壁塗装は、以下のような流れで行うのが一般的です。

1.近隣あいさつ
2.足場設置
3.高圧洗浄
4.下地処理・補修
5.養生
6.塗装
7.確認
8.足場解体・片づけ

次の項目から、それぞれの手順について紹介します。

近隣あいさつ

はじめに、近隣の住宅や入居者様へのあいさつを行いましょう。工事期間中は騒音や臭いが発生したり、車両の出入りがあったりと、迷惑がかかってしまう可能性があります。外壁塗装は基本的に屋外で作業するため、入居者様の部屋へ業者が立ち入ることはありません。しかし、洗濯物を外に干せない、窓が開けられないなどの制限がかかることもあるため、事前に日程告知を行うようにしましょう。

足場設置

足場は作業の安全性を確保したり、高所の塗装をムラなく仕上げたりする役割があり、外壁塗装の際は必ずといっていいほど設置されます。足場設置の期間は1〜2日ほどと長くはかかりませんが、組み立て時に騒音が発生する可能性がある点に注意が必要です。クレームやトラブルなどに発展しないよう、あらかじめ入居者様へ説明をしておくとよいでしょう。

高圧洗浄

次に高圧洗浄をかけ、アパートの外壁に付着している汚れやカビなどを落とします。汚れが残った状態で塗装すると塗膜が剥がれやすくなり、耐久性が落ちる恐れがあります。高圧洗浄を行う期間は1〜3日ほどで、期間中は洗浄水の飛び散りを防ぐために、入居者様は部屋の外にあるものを室内にしまい、窓やドアを締め切っておくなどの対応が必要です。

下地処理・補修

高圧洗浄で外壁の汚れを落としたら、下地処理を行います。下地処理とはひびを埋めたり、シーリングを修理したりと、塗料を塗る土台を整える工程です。高圧洗浄と同じように、塗装の仕上がりや耐久性などに影響を与える重要な役割があり、平均1〜2日ほどで完了します。

養生

塗装しない箇所に塗料が付着しないよう養生を行う作業です。養生中はエアコンが使用できなかったり、窓が開けられなかったりと、入居者様の生活に影響を及ぼす可能性があります。また自転車やバイクなど、塗料が付着する可能性があるものは養生をしてもらうか、あらかじめ移動をお願いするとよいでしょう。

塗装

塗装には「下塗り」「中塗り」「上塗り」の3つの工程があります。下塗り剤で塗布面を整え、密着率を高めるために数回に分けて塗料を重ねる必要があるからです。1つの工程を終えるごとに塗膜を乾かすため、塗装がすべて終わるまでに2〜3日ほどの期間かかります。

なお、どの色や種類の塗料を選んだとしても、下塗り・中塗り・上塗りの3工程が基本です。塗装回数が少ないと塗料の劣化が早まり、本来の耐久性を発揮できない可能性があります。万が一、塗装回数が少ない場合は施工不良となる可能性があるため、オーナー様は工事中に何度かアパートに足を運び、工事の様子を確認するとよいでしょう。

確認

塗装が完了したら、現場責任者やオーナー様が仕上がりを確認します。外壁塗装の完了時に確認するポイントは以下のとおりです。

・塗り忘れや色ムラはないか
・キズや汚れが付着していないか
・塗料の色やツヤは問題ないか
・コーキングは綺麗に仕上がっているか
・配線や配管カバー、移動した荷物などが元の状態に戻っているか
・周囲に塗料の飛沫が付着していないか

気になる箇所が見つかった場合は、足場を解体する前の段階で、すみやかに業者に相談しましょう。

足場解体・片づけ

外壁塗装の仕上がりに問題がなければ、足場の解体と片付けを行います。作業中に物干し竿や室外機などを移動した場合は、元の場所に戻っているか、塗料が付着してしまっていないかなどを確認しましょう。また工事が終わったら、入居者様や近隣の住宅へあらためてお礼をすることも大切です。

アパートの外壁塗装の費用相場

気になるアパートの外壁塗装工事費用ですが、どの程度の費用を想定するべきでしょうか。外壁塗装工事は足場が必要になる大がかりな工事になるため、ある程度まとまった費用が必要です。オーナー様は相場を把握したうえで資金計画を立て、事前に資金を確保しておきましょう。たまにあるケースですが、修繕積立金が不足して対応に苦慮されるオーナー様もいらっしゃるので、ご留意ください。

ここからは、外壁塗装工事の費用相場と内訳について解説します。外壁塗装だけでなく、アパート全体の大規模修繕の内容についても興味のある方は以下の記事でご確認ください。

参考記事：賃貸アパートの改修工事や大規模修繕費用はいくら？改修項目別に解説

外壁塗装の費用相場は200万～300万円前後

総戸数10戸程度を想定した木造2階建てのアパートの場合、塗装面積は約500㎡です。約500㎡の塗装面積にかかる費用は、200万～300万円程度が相場といわれています。

実際には塗料の種類やアパートの階数・高さ、アパートの位置する地域・環境などによって価格が異なります。劣化の状態にも左右されるため、費用の詳細を知りたい場合は複数の業者から見積もりを取り、比較検討するようにしてください。

外壁塗装工事費用の内訳

外壁塗装工事に関する費用には、以下のものがあります。

・塗料代
・足場代
・人件費
・その他

使用する塗料は複数の種類があり、それぞれ単価や耐用年数が異なります。

さらに、工事の際に職人が作業をするための足場の設置も必要です。作業をする職人の人数に応じた人件費がかかるほか、現場管理費や廃材処理費、施工業者の利益などが含まれます。

塗装を行う際は、元の塗装を剥がして洗浄するなどの前処理の工程があるのが一般的です。前処理を行っているかどうかで、塗装の仕上がりが大きく変わります。施工業者によっては上の内訳に前処理の工程が含まれていない可能性や品質に問題がある場合もあるので、対応内容や追加費用がかかるかを見積もり取得時に確認し、他社と比較検討するようにしましょう。

費用項目のそれぞれ全体に占める割合は、おおよそ塗装代が約20％、足場代が約20％、人件費が約30％、その他に約30％かかります。

アパートの外壁塗装で使用する塗料

外壁塗装で使用する塗料の種類は、樹脂別にシリコンやアクリル、ウレタン、フッ素、ラジカル、無機、光触媒、無機ハイブリッドなどさまざまです。

塗料の種類別の価格や耐用年数は以下の表を参考にしてください。

塗料の種類	単価（1㎡あたり）	耐用年数
アクリル	1,000～2,000円	6～8年
ウレタン	1,800～2,500円	7～10年
シリコン	2,000～3,500円	7～15年
ラジカル	3,000～4,000円	12～15年
フッ素	3,000～4,500円	15～20年
無機	3,500～5,500円	10～25年
光触媒	4,000～5,500円	10～20年

耐久性が高く、揮発性有機化合物が低い（低VOC）塗料がおすすめ

使用する塗料の種類について解説します。耐久性と費用のバランスがよい塗料はシリコン系の塗料でコストパフォーマンスに優れています。耐久性の高い塗料は、無機ハイブリッドやフッ素、ラジカルが代表的です。耐久性の高い塗料は費用がやや高くなるものの、耐用年数を長く保てるため、頻繁に外壁塗装工事を行う必要がなくなります。

アクリル塗料やウレタン塗料は1回の塗り替え費用を抑えたい場合に向いていますが、ホルムアルデヒドなどの揮発性有機化合物（VOC：Volatile Organic Compounds）を含みます。VOCは、揮発して大気中に放出される有機化学物質で、環境汚染や健康への影響が問題視されており、室内空気の質を悪化させたり、頭痛やアレルギー反応を引き起こしたりする可能性があるため、中長期的な観点では健康面でも耐久性の面でもおすすめしません。

前述のとおり、現在多く利用される塗料はシリコン塗料です。ウレタン塗料よりも耐久性が高く、シェアの拡大にともない価格も抑えられてきました。揮発性有機化合物が少ない低VOC塗料であれば環境に配慮し、人にもやさしい塗料として利用されています。

また、近年では「ゼロVOC塗料」の開発が進み、市場に出始めています。ゼロVOC塗料とは、揮発性有機化合物（VOC：Volatile Organic Compounds）の含有量が極めて低いか、ほとんど含まれていない塗料のことです。

ゼロVOC塗料は、健康や環境面の問題を解決するために開発され、環境にやさしく、室内で使用しても安全性が高いとされています。住宅の内装や家具などに使われることが多く、環境負荷の低減や健康被害の軽減を目的としたエコフレンドリーな製品になります。特に化学物質に過敏な方や小さい子どもがいる入居者層の場合は、どのような化学物質が含まれているか事前に確認して、塗料を選ぶようにしましょう。

物件の立地や建物の材質、塗装箇所や出口戦略などによって選択する塗料は異なるため、耐久性や価格だけを気にするのではなく、中長期的な視点から考えた収支と物件にマッチする塗料を選ぶことが大切です。

アパートの外壁塗装は減価償却の経費計上が可能？

アパートの外壁塗装工事にかかる費用は原則、減価償却費として経費計上が可能です。経費計上できれば節税効果が期待できるため、オーナー様にとって大きなメリットとなります。

ただし、工事の内容によっては減価償却費ではなく修繕費として捉えられる部分もあり、注意が必要です。減価償却費を最大限計上するためにも、ここでは減価償却の対象となる工事とならない工事について解説します。

減価償却の対象となる工事・ならない工事

耐久性が高い塗料を使用した外壁塗装工事や、外観を綺麗にするための工事は減価償却の対象です。一方、災害によって破損した部分の補修工事や建物の外観および耐久性を現状維持するような外壁塗装工事は修繕費に該当するため、減価償却の対象とはなりません。

減価償却費となるのは建物の価値や性能、耐久性などの向上を目的とする工事で、そのための費用は「資本的支出」と考えられます。

修繕費に該当するような原状回復工事、あるいは通常の状態に戻す目的の工事は減価償却の対象とはならないことを覚えておきましょう。

「耐久性が高い塗料を使用した外壁塗装工事」は減価償却の対象で、「外観および耐久性を現状維持するような外壁塗装工事は修繕費」と考えると分かりやすいかもしれません。

ただ、減価償却費と修繕費の線引きは実際には難しいので、判断に迷った際には税理士や工事を行う会社、賃貸管理会社などの専門家に相談するようにしましょう。

償却期間

減価償却費として経費計上する償却期間は、建物構造により異なる法定耐用年数が適用されます。以下の表を参考にしてください。

構造	耐用年数※
木造・合成樹脂造	22年
木骨モルタル造	20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造	47年
れんが造・石造・ブロック造	38年
鉄骨造（骨格材の肉厚が4ｍｍを超えるもの）	34年
鉄骨造（骨格材の肉厚が3ｍｍを超え4ｍｍ以下のもの）	27年
鉄骨造（骨格材の肉厚が3ｍｍ以下のもの）	19年

※住宅用
出典：国税庁｜主な原価償却資産の耐用年数表

アパートの外壁塗装を行うメリット

外壁に特に目立ったひび割れなどがなく綺麗な状態であれば、外壁塗装工事を行うことを検討する機会は少ないかもしれません。外壁塗装工事を予定していた場合でも、不具合が見当たらなければ計画を先延ばしにすることもあるでしょう。

しかし、賃貸経営を行ううえで外壁塗装工事を定期的に行うことはとても重要で、多くのメリットを得られます。以下では、アパートの外壁塗装を行うことで得られる7つのメリットについて解説していきます。大規模修繕が重要な理由は以下の記事を参考にしてください。

参考記事：大規模修繕工事はアパート・マンションになぜ必要？工事内容と費用を把握【総集編】

また、アパート経営を成功させるうえで知っておくべきリスクやメリットについては、以下の記事を参考にしてください。

■参考記事

【アパート経営・賃貸経営入門】メリット・リスク・成功の秘訣をわかりやすく解説！

綺麗な外観を維持できる

多くの建物の外壁は建築後10年を経過すると、経年劣化によって汚れやキズ、色あせが目立ちやすくなります。環境によってはコケやカビなどが発生することもあり、古びた外観に変化していきます。

高圧洗浄による建物の整備で美観の維持が難しい場合は、外壁塗装工事を行うことにより、新築時のような綺麗な外観を取り戻すことができます。工事前と違った色やデザインを楽しむことも可能になるため建物の印象を大きく変更することが出来ます。時代に合った色やデザインに変えることで、入居者様や入居希望者様に快適な住環境をご提供できるようになります。

資産価値の維持につながる

外壁塗装は建物を保護する重要な役割を担っています。建物は紫外線や雨風にさらされることで劣化しやすく、一般的には10年を経過すると資産価値が下がり始めるといわれています。

適切なタイミングで外壁塗装工事を行い建物をメンテナンスすることで、資産価値の維持・保全につなげられるでしょう。資産価値を維持することは、賃貸経営を維持するうえでも重要なポイントです。

資産価値が下がり始める前に外壁塗装を行うことを意識しておきましょう。

建物の耐久性アップが見込める

外壁塗装に使用する塗料にはさまざまな種類があり、それぞれ異なる特性を持っています。高い性能を持つ塗料を使用することで建物の耐久性が上がるほか、断熱性の向上なども期待できるでしょう。

その他、塗料の種類によっては防水機能や防汚機能の向上、防カビ・防藻機能の向上、防錆機能の向上が見込めます。

長期的な収益力をつけられる

外壁塗装を行い建物を質のいい状態で維持できれば、入居を希望する方や長期で住み続けたいと考える入居者様が増加する可能性があります。入居者ニーズを押さえた外観にすることで高い入居率を維持でき、家賃収入を減少させることなく長期の収益力をつけられるでしょう。

長期的な安定した収益力は賃貸経営を行う目的の1つでもあるため、こまめなメンテナンスや必要に応じた外壁塗装は重要といえます。

空室リスクの低減につながる

物件を選ぶ際、アパートの外観は入居者様が確認する重要な部分の1つです。家賃にほとんど差がなくお部屋や立地条件が似た物件であれば、外観が綺麗なほうが選ばれやすいでしょう。外観が綺麗な物件は入居希望者様だけでなく、既存の入居者様に対する印象もよくなります。

また、外観が綺麗であるということは、オーナー様の手入れが行き届いているという安心感にもつながります。室内や周辺環境はもちろんのこと、アパートの外観も気に入ってもらうことで長期間の入居につなげられ、空室リスクおよび賃料収入減少のリスクを抑えられるでしょう。

長い目で見ると修繕コストを抑えられる

必要なタイミングで外壁塗装工事を行わず、大きな劣化が見られないからと放置してしまうと、見えないところで建物の劣化が始まり気付いたときには深刻な状態にまで発展している可能性があります。想定していたよりも規模の大きな修繕が必要になるかもしれません。

外壁塗装工事は修繕費用の中でも高額になるため、やらずにすむならそのままにしておこうと判断するオーナー様もいます。しかし、大規模な工事は足場が必要になります。

外壁塗装と屋根の工事や、外壁塗装とバルコニーの防水工事、全体のメンテナンスとしてシーリング工事も対応するなど、あわせて対応するほうがトータルコストを抑えることができるため、出口戦略も組み立てやすくなるメリットがあることもポイントになります。

売却しやすくなる

物件探しをしている入居希望者様が「こんな外観の家に住みたい」と考えるのと同様に、1棟アパートの購入を検討している不動産オーナー様も、外観を判断基準の1つとしています。

基本的に外観が好印象なアパートは、大規模修繕のコストが軽減できるため、直近の修繕コストが軽減できます。修繕履歴や対応内容を精査する必要はありますが、外壁塗装などの修繕に対応されている収益物件は、管理状態がよく、建物に不具合がある可能性が低い傾向にあるため、売却しやすくなるでしょう。

ただ、出口戦略を意識するなら、外壁塗装をする前に売却したほうがよいケースもあります。

「収益物件の購入費用、運営費、各種修繕費用」などの総コストに「外壁塗装」の工事費用が増加することで、売却価格も高値に設定する必要があります。

また、高値でも売却できる顧客のネットワークを保有していれば別ですが、一般的には売却しにくくなるでしょう。加えて、売却価格よりも総コストが増加すると想定していた収益を得られない可能性もあります。

物件の売却を考えているなら、費用対効果を考えながら外壁塗装工事実施の最終的な判断を行うようにしましょう。

アパートの外壁塗装を行うリスク

上述のとおり、アパートの外壁塗装には多くのメリットがありますが、大掛かりな工事となるため、リスクをともなう点に注意が必要です。以下では、アパートの外壁塗装を行うときに発生するリスクについて紹介します。

費用がかかる

外壁塗装は1回につき数百万円ほどの費用がかかり、決して安くできるものではありません。アパートは建物そのものが大きいため、一般的な戸建住宅に比べると材料費や足場代、人件費などの金額が高くなります。費用を抑える方法については後ほど紹介しますが、あらかじめ余裕を持って予算を確保しておくようにしましょう。

とはいえ費用を抑えるために、値段が安すぎる業者に依頼するのはおすすめできません。外壁塗装はトラブルに発展するケースも多く、施工不良などでかえって費用が高額になるケースも見受けられます。建物の資産価値を維持・向上させるためにも、確かな技術力を持つ信頼できる業者に依頼することが大切です。

入居者様の生活が制限される

先述のとおり、外壁塗装中は窓を開けられなかったりベランダに洗濯物を干せなかったりと、入居者様の生活が制限される可能性があります。外壁塗装の2週間〜1ヶ月前には入居者様へ日程の告知を行い、スケジュールや注意点などをしっかりと説明することが大切です。

また、工事期間中に「塗料や臭いが付いてしまった」「洗浄水の飛沫で汚れてしまった」などのトラブルに発展するケースも見受けられます。工事期間中は相談窓口を設けるなど、入居者様への配慮を怠らないようにしましょう。

業者によって仕上がりに差が出る

業者選びは、仕上がりの質を左右する重要な役割を持っています。外壁塗装は職人の技量によって仕上がりが大きく変わるだけでなく、施工の善し悪しをすぐに判断するのが難しいからです。一見ムラなく綺麗に仕上がっていたとしても、「塗装回数が少なく数年後に劣化が見られた」「塗料を必要以上に薄めていたことが発覚した」などのトラブルが後から発覚するケースも少なくありません。

加えて、数年経過した後にトラブルに気づき、業者に連絡したものの「すでに会社がなくなっていた」「連絡が取れなくなった」というケースも見受けられます。外壁塗装でトラブルに発展しないためには、実績が豊富で信頼できる業者をしっかりと見極めることが大切です。

入居希望者様の内見の際に外観が見づらくなる

外壁塗装中は足場や飛散防止ネットなどを設置しており、建物が見えづらい状態です。入居希望者様が内見に来たときにアパートの外観を確認できず、条件が不利になってしまう可能性も少なくありません。外観や雰囲気を気に入って入居を決める方もいらっしゃるため、入居者様の入れ替えが多い春や秋などは、外壁塗装をできるだけ避けることをおすすめします。

外壁塗装中に入居希望者様が内見に来たときは、工事後の綺麗な外観をイメージしてもらえるようにアピールが必要です。塗装後のイメージ写真や完成図など、実物を見せながら説明するとよいでしょう。

アパートの外壁塗装工事にかかる費用を抑える方法

アパートの外壁塗装が必要なタイミングになったものの「できるだけ支出を抑えたい」「予算が足りない」というケースも多く見受けられます。外壁塗装工事の費用を抑える方法は、主に以下の5つです。

・グレードの低い塗料を選ぶ
・相見積もりを取る
・閑散期を狙う
・同時に行える工事がないか確認しておく
・補助金制度を活用する

それぞれの方法について詳しく紹介します。

グレードの低い塗料を選ぶ

塗装代は、選ぶ塗料の単価によって大きく異なります。1㎡あたり1,000円ほどの塗料もあれば、5,000円以上のものもあり、どの業者を選んでも単価に大きな差はありませんが、高性能なものほど高くなると考えてよいでしょう。

少しでも直近の費用を抑えたい場合は、グレードの低い塗料を選ぶことをおすすめします。ただし、単純な価格比較だけではなく、中長期的な観点から費用対効果が高い塗料を選ぶ視点を持ち合わせることにもご留意ください。

相見積もりを取る

外壁塗装の業者を選ぶときは、相見積もりを取るようにしましょう。複数の業者から見積もりをもらうことで、適正価格を把握できます。加えて「使用する塗料の量や個数が異なる」「職人の人件費が極端に高い」など、見積書の内容を見比べて、業者の特徴を判断することもできます。施工ミスを防ぐためにも同条件の見積書を比較検討し、工事内容に対して適正な価格かどうかを確認しましょう。

閑散期を狙う

繁忙期に施工を依頼すると、工事費用が高くなる可能性があります。できるだけ費用を抑えたい場合は、業者の稼働が少ない閑散期を狙うのがおすすめです。

閑散期は雨で工事の進行が遅れやすい6月や、積雪のリスクがある12〜2月などです。工事日程に空きがある場合、業者によっては価格交渉に応じてくれる可能性もあります。ただし、気温が5℃以下になると工事が難しいなどの制限もあるため、あらかじめ余裕を持ってスケジュールを組むことが大切です。

同時に行える工事がないか確認しておく

塗装工事以外にも足場が必要な別の工事と同時に対応することで、想定収支よりも工事の費用分を浮かせられる可能性があります。例えば屋根やバルコニーなど高い場所での作業を要する工事の場合、職人が作業するための足場を組む必要がありますが、複数の工事を一度にまとめることで1回分の足場代を浮かせられます。

できるだけ支出が出ないように工事回数を少なくするためにも、普段から定期点検の際には外壁だけでなく、ほかの大がかりな工事になりそうな箇所もしっかり確認しておきましょう。

補助金制度を活用する

アパートの外壁塗装では、国や自治体が実施する補助金制度を活用できる可能性があるので確認してみましょう。例えば、国が実施する「長期優良住宅化リフォーム推進事業」では、外壁塗装工事とあわせて耐震・断熱改修工事などを行うと、工事費用の一部が補助されます。

一例ではありますが、東京都葛飾区では「《集合住宅用》かつしかエコ助成金」を実施しており、断熱性の高い高反射率塗装を行った場合は費用の一部が助成されます。

ほかにも、外壁塗装に対応した補助金制度は複数あります。市区町村を管轄する役所に問い合わせると詳細を教えてもらえるため、対象となる工事や申請期間、要件などを事前に確認して積極的に活用しましょう。

アパート外壁塗装工事をする際の業者の選び方

アパートの外壁塗装において、業者選びは仕上がりに影響を与える重要なポイントです。業者を選ぶ際は、下記の項目に注意しましょう。

・資格・建設業許可を保有しているか確認する
・見積書の内容が明瞭かを確認する
・塗装工事の実績が豊富な会社を選ぶ

以下では、それぞれの確認方法を詳しく紹介します。

資格・建設業許可を保有しているか確認する

建設業許可とは、建設業を営む会社が取得する許可のことです。塗装のみの業者は建設業許可がない場合、「選任技術者がいるか」「工事を請け負う資金力があるか」などを判断できません。外壁塗装の業者を選ぶときは、必ずホームページなどをチェックし、建設業許可の有無を確認するとよいでしょう。

また、以下の資格を取得している方がいるかどうかも、業者の技術を判断する目安となります。

・1級塗装技能士
・外壁劣化診断士
・外壁塗装マイスター
・雨漏り診断士　など

有資格者がいることを確認したら、実際に有資格者が施工するかどうかも事前に問い合わせるとよいでしょう。

見積書の内容が明瞭かを確認する

見積書は金額だけでなく、使用する材料や施工方法なども確認しましょう。見積書の内容が明瞭な業者は、優良である可能性が高いからです。材料の内訳が記載されておらず「一式」とまとめられている場合は、内容を詳しく問い合わせてみてください。

見積書でわからない箇所を質問したとき、わかりやすく説明してくれるかどうかも重要なポイントです。「材料・施工方法ごとに金額が記載されているか」「見積書を用いて、何にいくらかかるかをわかりやすく説明してくれるか」などを確認し、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

塗装工事の実績が豊富な会社を選ぶ

外壁塗装工事を成功させるには、できるだけ実績豊富な会社に依頼するようにしましょう。合わせて、会社の規模や口コミ、実際に問い合わせた際の対応などをチェックしたうえで、信頼できる会社かどうかを確認するとよいでしょう。

複数の塗装工事業者に見積もりを依頼し、工事内容や期間まで比較したうえで最終的に依頼する会社を決めることをおすすめします。

ただし、工事費用が500万円を超える場合には建設業許可を持つ業者に依頼する必要があるため、依頼先の選定に注意するようにしてください。

参考までに、印象に残りやすく汚れにくい配色への塗装工事によって生まれ変わったマンションの事例をご紹介いたします。

参考事例：オーナーのご要望に応えた外装工事、オシャレな外観で注目度UP！！

アパートの外壁塗装工事成功のポイント

1棟アパートのオーナー様であれば、多額の費用をかけて外壁塗装工事を行うからには、美観を維持して耐久性を向上するだけではなく、入居率の向上にもつなげたいと考えるでしょう。ここでは、入居率アップを実現するための外壁塗装工事のコツについて紹介します。

外壁塗装工事によって入居希望者様の印象アップにつながった事例として、以下も参考にしてください。

参考事例：建物の寿命を延ばして案内時の印象UP！長年通用する外装工事！

入居者様や近隣住民への配慮を怠らない

外壁塗装工事を行う際には、騒音や塗料のにおいなどで入居者様および近隣住民の生活に大きな影響を与える可能性があるため、事前にどのくらいの期間・規模の工事になるのかをあらかじめ周知しておく必要があります。

周知内容には1日の工事の時間を記載し、記載した時間を守ることも忘れないようにしましょう。

外壁塗装工事の期間中は工事車両の出入りが頻繁に発生するため、通行の邪魔にならないように、必要に応じて交通整理の人員を配置するなどの配慮も必要な場合があります。

入居者様には、工事期間中の日当たりが悪くなることや、洗濯物をベランダに干せないという不便が生じること、ベランダに作業員が往き来することも伝えておきましょう。普段ベランダに置いているものも片付けなければなりませんので、一時的な保管場所を敷地内に用意することも大切です。

入居者ニーズを押さえ、街並みと合ったデザイン・色を取り入れる

アパートの修繕目的で外壁塗装工事を行うのも重要ですが、入居者ニーズを意識したデザインや色を取り入れることで、入居率の向上につなげられます。

入居者様のニーズはターゲット層によって異なります。例えば学生を対象としているならモダンなデザインが好まれますし、ファミリー向けなら柔らかい雰囲気の色やデザインが好まれるでしょう。

また、周囲に溶け込む雰囲気に仕上がるかどうかも大切なポイントです。周辺の環境や街並みを意識したデザインや色を取り入れるようにしましょう。

競合物件と差別化を図る

シンプルなデザインは万人受けしやすいですが、逆にいうとこれといった特徴もないため、決め手に欠けてしまうことも考えられます。

景観条例に反することなく、街並みに溶け込む雰囲気を重視しながら、周りの物件とは異なるマークや色味、デザインを取りワンポイントだけでも入れることで、周囲の競合物件と差別化でき、興味を持ってもらいやすくなります。

機能面も考慮した塗料を選ぶ

先述のとおり、塗料にはさまざまな種類があり、その種類ごとに異なった機能を備えています。得られる効果は断熱効果や防水性の高さ、遮熱効果など多岐にわたります。

機能面が向上することによって入居者様が快適に暮らせることが期待でき、最終的に安心して継続的に入居していただける確率を向上することにつながります。空室リスクも考慮しながら、物件の材質や形状に合った塗料を積極的に取り入れるようにしましょう。

アパートの外壁塗装を行った施工事例

アパートの外壁塗装はデザインや色、機能面などに配慮することで空室改善につなげたり、入居者様の快適性をアップしたりすることもできます。以下では、アパートの外壁塗装を行い賃貸経営のトラブルを解決した事例をまとめました。

外壁塗装の改善事例についてより詳しく知りたい方は、以下の事例もあわせてご覧ください。

■事例

外壁塗装の改善事例

外壁のシール跡をリペア補修した事例

東京都にある木造アパートの改善事例です。壁付けしていた掲示板を撤去したところ、シール跡が残ってしまい、オーナー様は外壁の補修を検討していました。外壁塗装を含むリニューアル工事を実施し、塗料の塗り直しや壁の補修などを行いました。住宅の外観が明るくなり、物件のイメージアップにもつながっています。

事例：外壁シール跡をリペア補修し、リニューアル工事！

雨漏りと外観を改善した事例

福岡県で1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。1年ほど前から雨漏りが多発し「入居者様の募集ができなくなってしまった」と相談を受けました。屋根・外壁塗装工事を含む大規模修繕を実施し、あわせて老朽化していた階段と廊下の修繕も行いました。

雨漏りが改善しただけでなく、外観も見違えるように綺麗な状態になり、工事後は無事に満室稼働中です。

事例：築37年になる老朽化で雨漏りが！外壁塗装+修繕で満室経営に改善！

凍害補修も加えて新築のように仕上がった事例

宮城県で築25年の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。築年数の経過をきっかけに総合的な建物診断を依頼したところ、外壁や屋根のツヤが失われていることが判明。

相談を受けたサポートチームは、賃貸ニーズの少ない地域であることを踏まえ、外壁塗装で外観の印象をがらりと変更することを提案しました。ブラウンとピンクの大胆なカラーへ外壁を塗り替えたところ、入居希望者様が増加し、無事に満室となりました。

事例：築後25年の建物が外壁塗装で新築みたいに！凍害補修も加えて満室経営

通気改良工法を導入して徹底補修した事例

宮城県にある1棟アパートの改善事例です。アパートの各部で劣化が進んでおり、オーナー様は総合的な建物診断と補修を検討していました。サポートチームが調査を行ったところ、外壁に腐食や劣化があることが発覚。独自工法である「通気改良工法」を導入し、補修だけでなく再度の腐食・劣化を抑制しました。

見えないところまで徹底的に補修し、予想を上回る仕上がりに、オーナー様にも入居者様にも喜んでいただけました。

事例：壁手摺りを寒冷地対策の『通気改良工法』で修繕！結露や凍害から外壁を守る

凍害を防ぎ、見えない部分まで補修した事例

宮城県で木造の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。アパートの外壁塗装を行うことになったものの、窓下部の外壁は凍害による破損が発生している状態でした。「凍害の再発を防いでほしい」との要望を受け、窓の下に水切りを取り付けて浸水を防止することに。

建物のデザインに馴染むプレート状のものを採用したことで、外観のイメージアップにも貢献しました。

事例：外壁が含んだ水分が凍結し、膨張し外壁を破損してしまう『凍害』を防ぐ

下地処理がポイントの補修事例

宮城県にある木造1棟アパートの改善事例です。オーナー様より「紫外線や雨水にさらされ、屋根の劣化が進んでいる」との相談を受けました。現場を調査したところ、見た目のツヤが失われているだけでなく、屋根自体の機能が低下しており、表面塗装と徹底的な補修が必要だと判断しました。

癒着防止スペーサーの挿入や防錆塗装など、徹底した下地処理を実施。高い耐久性と美しい仕上がりを実現できました。

事例：高い耐久性で美しい仕上がりの屋根補修は丁寧な下地処理がポイント！

まとめアパートの外壁塗装は入居者ニーズに応える重要な工事

アパートの外壁工事を行うことにより、綺麗な外観を得られるほか、資産価値の維持につながるなどオーナー様にとってのメリットは多くあります。

ただ、実際に暮らしているのは入居者様ですので、オーナー様だけでなく入居者様の視点に立ってよりよい暮らしを実現させるためにはどのような塗料を用い、工事を行えばいいかについて、注意点やポイントを活かしながら外壁塗装工事を成功させましょう。

【リロの不動産】は『4つの空室対策』に対応しているため、リーシング（入居者募集・賃貸仲介）にも強く、工事対応も可能です。

外壁塗装のような大がかりな工事の際には修繕積立金が不足するケースも考えられますが、その際に利用できる割賦工事も用意しており、オーナー様の収支を考えた出口戦略までしっかりとサポートいたします。

入居者様のニーズを把握したうえで、競合優位性を考慮した提案をさせていただきますので、賃料の低減を抑えた運用に貢献できるでしょう。アパートの外壁塗装工事を検討しているオーナー様は、ぜひ【リロの不動産】までご相談ください。