【必読】不動産投資の初心者向けに基礎知識を網羅！注意点も徹底解説

2023.06.27

不動産投資に興味があり、始めてみたいものの「本当に自分でも不動産投資ができるのか」という不安もあり、二の足を踏む方も多いと思います。不動産投資を行うためには、あらかじめ不動産投資に対する知識を得ておくことや、不動産投資が持つメリットやリスク対策を知っておくことでリスクを軽減できます。

今回は投資初心者に向けて、初心者が知っておきたい不動産投資の基礎知識やメリット、リスク対策を網羅したうえで、不動産投資の具体的なステップについて解説します。

これから不動産投資を行おうと考えている方はぜひ参考にしてください。

1 初心者が知っておきたい不動産投資の基礎知識
2 不動産投資にはメリットがたくさんある
3 見逃せない不動産投資のリスクと対策
4 不動産投資を始めるためのステップ
5 まとめ
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初心者が知っておきたい不動産投資の基礎知識

まずは不動産投資初心者が知っておくべき不動産投資の基礎知識について解説します。

不動産投資の仕組み

不動産投資とは、投資用の物件（収益物件）を購入し、それを第三者に貸し出し、家賃収入を得る投資方法です。

収益物件には、マンションの一室（区分マンション投資）や一棟アパート、一棟マンション、戸建て賃貸住宅などがあり、不動産投資の目的によって選ぶ物件も異なります。

株やFXなどの金融資産と同様に、不動産投資も投資の1つである以上、運用実績によっては大きな利益が得られる反面、投資金額以上の損失を被る可能性があることを把握しておきましょう。

キャピタルゲインとインカムゲイン

不動産投資によって得られる利益は大別すると2つあります。不動産を売却した際に得られる「キャピタルゲイン」と、家賃を収益源とする「インカムゲイン」です。

キャピタルゲインとは、保有している資産を売却することによって得られる利益のことで、不動産投資の場合、収益物件を売却することで得られる売却益（譲渡所得）を指します。これが株式投資であれば、保有している株式の株価が購入時の価格よりも上昇した際に売却することによって得られる売却益だと考えるとイメージしやすいのではないでしょうか。

インカムゲインとは、資産の保有によって得られる継続的な利益を指します。不動産投資では、収益物件を第三者に貸し出すことによって得られる家賃収入がこれにあたります。

株式投資であれば、株式を保有していることによって得られる配当益がインカムゲインと考えるとイメージしやすいのではないでしょうか。

現在の日本では、不動産投資においてキャピタルゲイン（売却益）を狙う投資手法は限られており、主流となっているのはインカムゲイン（家賃収入）を狙う投資手法です。

リスクとリターンは表裏一体

投資の基本であるリスクとリターンについて確認してみましょう。

資産運用の世界でいうリターンとは、対象の運用商品から得られる収益のことです。収益をリターンと表現するため、「プラスのリターン」もしくは「マイナスのリターン」という言い方をします。

リスクとは、対象の運用商品がもつ不確実性を意味します。不確実性とは「予想できないもの」や「収益の振れ幅」のことを表します。

将来の予測が立てにくいものはリスクが大きく、固い収益予測が立てられるものはリスクが小さいといえます。一方で価格変動が大きい運用商品はリスクが大きく、逆に価格変動が小さい運用商品はリスクが小さいと表現できます。

不動産投資に限らず、運用の世界ではリスクとリターンは正比例の関係にあります。あまりリスクを取りたくないと考え、ローリスクの運用商品を選ぶと得られるリターンは低くなります。逆にリスクを取ってもリターンを得たいと考えるなら、ハイリスク・ハイリターンの商品を選ぶことになります。

リスクとリターンが表裏一体であることは、運用における大原則です。つまり、ローリスク・ハイリターンの商品は存在しません。

ローリスク・ローリターンの代表的な運用商品に、預貯金や国債があります。元本割れのリスクはほぼありませんが、資産はほとんど増えません。ハイリスク・ハイリターンの代表的な運用商品として、株式の個別銘柄投資やFX（外国為替証拠金取引）があります。価格の変動が大きく、大きな利益を得ることもあれば、大きな損失を被る可能性もあります。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの枠に位置します。不動産投資におけるリスクコントロールができる点や、賃料の推移、売買価格の取引事例など投資を判断するデータもあり、不動産という資産を所有できることが、他の投資商品との違いになります。

不動産投資にはメリットがたくさんある

不動産投資を行うことで次のメリットを享受できます。

・長期的に安定的な収入が期待できる
・レバレッジ効果による資産拡大
・インフレに強い実物資産
・所得税と住民税の節税になる
・相続税対策ができる
・生命保険のかわりになる

ここでは、不動産投資が持つメリットについて解説します。

長期的に安定的な収入が期待できる

不動産投資は収益物件を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。住宅需要は生活に根ざしているため、経済の動きや景気の動向にあまり左右されない特徴があります。賃料推移はある程度予測することができるため、物件選びや管理対応が適切に対応できれば、長期にわたって安定的な家賃収益を得られることが期待できます。

安定した家賃収入を長期的に得るためには、入居者様が物件にお住いになることが条件になります。入居者様が退去されたあと、空室が改善されないままだと、家賃収入が減少してしまいます。常に入居者様がついているような満室経営ができる空室対策を取る必要があります。

レバレッジ効果による資産拡大

テコの原理を意味する「レバレッジ効果」が高いことも不動産投資の魅力になります。

レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな投資結果を得る、不動産投資特有のメリットになります。不動産投資を行うには収益物件を購入しなければなりません。収益物件を購入する際に不動産投資ローン（アパートローン）を利用する方法が一般的ですが、自己資金に融資額をプラスして、規模の大きい収益物件を購入できれば、自己資金のみで購入できる物件よりも資産規模を大きくすることができます。

これが不動産投資におけるレバレッジ効果になります。金融機関からの融資を受け、少ない自己資金で高額な収益物件を購入できれば、資産形成のスピードアップが図れるため、多くの利益を得られます。

例えば、自己資金が1,000万円あると仮定します。

融資を受けずに1,000万円の収益物件（利回り7％）を購入した場合、年間で得られる家賃収入は70万円です。

しかし、金融機関から3,000万円の融資を受け、自己資金と合わせて4,000万円の収益物件（利回り7％）を購入した場合、年間で得られる家賃収入は280万円となります。

同じ利回りの収益物件を購入した場合でも年間で得られる収入に210万円の差が発生するのです。

もちろん、融資を受ける以上利息をつけて返済しなければなりませんので、厳密には適用される金利を含めて計算する必要がありますが、利用する不動産投資ローン金利と収益物件の利回りのバランス次第では、自己資金だけで運用するよりも大きな利益が得られます。

これが、不動産投資独特のメリットである「レバレッジ効果」になります。

生命保険のかわりになる

一般の住宅と同じように、団体信用生命保険を活用することで生命保険のかわりになります。レバレッジ効果と関連しますが、金融機関から融資を受ける場合、多くのケースで「団体信用生命保険（団信）」へ加入することになります。

不動産投資ローン（アパートローン）では、団体信用生命保険への加入は任意のこともありますが、団体信用生命保険に加入していれば、自分に万が一のことがあった際にローン残債の支払いが免除されます。

収益物件はご家族の資産となり、売却して現金化することもできますし、賃貸経営を継続して家賃収入を得ることも可能です。

実物資産はインフレに強い

不動産は実物（現物）資産ですので、インフレに強いという特徴があります。

現在は世界的にインフレが進行しており、日本でも実に40年ぶりの物価高となっています。インフレ（物価上昇）が起こると現金や預金の価値が目減りしてしまいます。

具体的には、物価が2％上昇するインフレが起きたら、いままで1万円で購入できた商品が1万200円支払わないと購入できません。即ち、1万円の現金の価値が2％減少し、9,800円の価値になってしまうのです。現金の価値が下がった200円分を余分に支払うことになります。

しかし、不動産は物価の上昇と比例して値上がりする傾向にあります。不動産投資の対象となる不動産（収益物件）を所有していれば、インフレリスクを回避できます。

例えば、物価2％の上昇で、現金1億円保有の場合は200万円の減額になりますが、1億円の不動産を保有する場合は価値が上がる可能性があるのです。不動産の価格が上がることで、売却する際に売却益を得ることもできるほか、条件によっては家賃の値上げも可能です。実物資産を所有する不動産投資がもつメリットといえるでしょう。

所得税と住民税の節税になる

不動産投資を始めたばかりの時期は、収益物件を購入するための諸費用や、物件によってはリフォームなどの工事費用、早期に入居者様を募集して空室を埋める費用などが必要になるため、どうしても不動産所得が赤字になるケースが多くなります。

しかし、不動産所得の赤字は、ほかの所得と損益通算が可能なため、給与所得や事業所得の所得税・住民税を圧縮できます。圧縮することができると、所得税と住民税を節税することができます。

例えば、給与所得が500万円あり、不動産所得がマイナス100万円の赤字になった場合、損益通算を行うことで、課税所得金額は400万円になります。課税所得金額が減少するため、所得税や住民税を減らせる効果があるのです。

また、減価償却を利用することで、不動産所得を帳簿上赤字にすることも可能です。減価償却とは事業に用いられる建物などの資産（減価償却資産）について、購入した金額を取得時にすべて経費として計上するのではなく、減価償却資産の使用可能な期間（法定耐用年数）に応じて、経費計上を分割できる仕組みになります。

初年度に支払いは完了しているため、実際の支出は発生しませんが、減価償却費として一定金額を経費計上できるため、単年度の不動産収益（家賃など）から差引いて、最終的な不動産所得を減らす効果があります。

不動産投資を行う際には「損益通算」と「減価償却」の仕組みを把握されてると、精緻な収支シミュレーション作成やスピーディーな意思決定に活かすことが可能です。

相続税対策ができる

相続が発生した場合、現金などの金融資産で財産を保有していると、相続財産の評価が時価で行われます。しかし、不動産で財産を保有することで相続税評価額を下げることができます。

不動産の評価は、土地については路線価を、建物については固定資産税評価額が用いられるため、時価と比較すると80％程度に減少できます。さらに、賃貸用の不動産であれば、借地権割合・借家権割合・賃貸割合などの評価で相続財産評価額を下げることにつながります。

1億円の資産を保有する場合で比較してみましょう。

現金保有：1億円に対しての課税
不動産保有：1億円の80％である8,000万円に課税（賃貸用の収益物件はさらに下がる）

このように、不動産投資は相続時にもメリットが享受できる側面があります。

見逃せない不動産投資のリスクと対策

投資商品にはいろいろなリスクが存在しますが、不動産投資をする際にも気をつけたいさリスクが存在します。あらかじめリスクを把握していれば問題が起きる前に対策をすることが可能です。リスクコントロールすることが、不動産投資を成功に導くポイントになります。

ここでは不動産投資の代表的なリスクと併せて対策方法も解説します。

空室リスク

空室リスクは不動産投資における最大のリスクです。なぜなら入居者様が入らなければ家賃収入を得ることができず、キャッシュフローを悪化させる原因になるからです。収益物件を購入する際に金融機関から融資を受けた場合、賃貸経営の開始とともに毎月の返済が始まります。

不動産投資では、不動産投資ローンの返済にあてる資金は、入居者様からいただく家賃収入を充当して支払います。家賃収入が減ってしまうと、返済を自己資金から充当することになり、空室期間が長引けば返済困難な状態に陥ることも考えられます。健全な賃貸経営を行うためにも空室状態をできるだけ回避する対策を考えておく必要があるのです。

具体的な空室リスク対策としては、以下の点を意識することを心がけましょう。

・物件の立地条件：利便性がよく、賃貸需要のある立地に建っている物件を購入する
・お部屋や設備の仕様：時代の流れや需要に合った設備や仕様のお部屋を準備する
・賃貸管理会社の選択：入居者様の募集力、仲介力に長けており、さらに入居者様の満足度を高める管理が行える賃貸管理会社に管理業務を委託する

空室リスクのポイントは、①入居者募集対応、②仲介対応、③管理対応（入居者管理/建物管理）、④設備・工事対応の『4つの空室対策』を意識することが大切になります。

修繕リスク／老朽化リスク

修繕リスク／老朽化リスクとは、修繕費用や設備交換費用が発生するリスクです。すべての不動産に言えることですが、経年劣化により定期的な修繕が発生します。定期的なメンテナンス費用とあわせて、収益物件の価値を向上させるためのリフォームやリノベーションを実施する可能性も考慮して工事費用を用意する必要があります。

修繕リスクおよび老朽化リスクを回避するためには、「修繕積立金を積み立てておくこと」や賃貸経営向上のため、「収支を考えた設備交換やリフォームもしくはリノベーションを計画し、実施することが必要です。

入居者様のニーズを反映する対応に注力することが、収益につながる対策になるといえるでしょう。収益物件の定期的なメンテナンスや修繕を行わないと、収益物件の価値が下がってしまい、入居希望者様も減ってしまいます。賃貸経営の基本戦略として近隣相場と同水準の賃料を維持します。空室を改善するために賃料を安易に下げることはおすすめできません。

入居希望者様は近隣の競合物件と比較検討するため、テクニカルな面だけで優位性を確保できない場合は各種工事が必要になります。適切な対策を計画的に実行する事で収支コントロールをしながら、空室リスク対策につながることを覚えておきましょう。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、家賃を滞納する入居者が出てしまうリスクをいいます。家賃滞納する入居者様がいると賃料が入らないためオーナー様の収入が減少します。滞納が発覚した際に、すぐに滞納分の家賃を支払ってくれる入居者様であればいいのですが、催促しても支払わずにそのままその部屋に居座る悪質なケースもゼロではありません。

督促の交渉がこじれてしまうと、建物明渡しの訴訟まで発展することになるため、多くの人的コストや金銭的コストの発生に加え、精神的な負担が大きくなります。入居者様は民法や借地借家法で守られているため、オーナー様側にとっては賃貸借契約を解除することが難しいといった法律上の問題もあります。

家賃滞納リスクにおける基本的な対策としては、まず「入居者審査をしっかりと行う」ことです。具体的には入居者様の審査を信頼できる賃貸管理会社に任せること、そして入居者様に家賃保証会社の家賃保証に加入してもらうことが有効な対策になります。

流動性リスク

流動性リスクとは、収益物件を売却しようと思ってもなかなか売れないリスクのことです。

不動産は株式のような取引市場がなく、相対取引になるため、買い手が見つからないといつまでも売れない状況を引き起こします。一般の住宅と異なり、収益物件を購入できる方も限られているため、将来的に売却が前提になるた出口戦略をご検討の場合は、流動性リスクへの対策をしっかりと行っておく必要があります。

買い手が付きやすい、つまり売れやすい物件は投資家が欲しいと思える物件になります。空室リスクの対策に近い観点になりますが、購入する物件は買い手が付きやすい立地条件や入居者様が付きやすい物件を吟味しましょう。合わせて、「〇年後に売却するならいくらで売却できそうか」将来の祖売却価格を調べておくことで、想定より高い物件を購入するリスクを回避できます。

売却時に心がけたいのは、最低売却価格が近隣相場からかけ離れた価格に設定しないことです。先ずは高値で募集を開始して、最低でも想定売却価格になる様に売却ステップを踏むことがポイントです。

できるだけ有利な条件で売却ができる様に、時間的なゆとりを確保しておくことをおすすめいたします。

収益物件を売却する価格帯の目安としては「融資が付きやすい価格帯」を意識するとともに、多様な売却ネットワークや買取対応ができる賃貸管理会社を味方につけることで流動性リスクを回避できます。

賃貸管理会社の倒産リスク

賃貸管理会社倒産リスクとは、文字どおり収益物件の管理業務を任せている賃貸管理会社が倒産するリスクをいいます。賃貸管理会社に依頼する管理業務は多岐にわたり、賃貸管理会社が倒産することにより、「入居者様からの家賃送金が滞る」、もしくは「建物管理がなされなくなる」など、深刻な事態に陥ります。

場合によっては、入ってくる予定の家賃収入が得られなくなるほか、賃貸借契約締結の際に入居者様から預かった敷金が戻ってこないなどのトラブルも考えられます。

賃貸管理会社の倒産リスクを予想することは極めて難しいと言えます。リスクに備える対策として、委託先として選ぶ賃貸管理会社の管理業務や対応範囲に過不足がない状態であることと、企業としての経営状況や財務状況や事業承継問題がない状態であることを確認したうえで、委託契約を結ぶことがポイントです。

経営環境や賃貸市場は日々変化しています。契約時以外にも管理物件の現状報告や近隣の競合物件やエリアの変化、賃貸経営に必要な法改正情報などの情報収集と合わせて確認できると更なる予防になるでしょう。

不動産投資を始めるためのステップ

ここからは、これから不動産投資を始めようと思っている初心者の方に向けて、不動産投資や賃貸経営を始める流れについて解説します。

不動産投資の勉強をする

不動産投資を始めるにあたり、不動産投資や賃貸経営に関連する知識を身につけることを推奨します。専門的な知識は購入してからでも構いません。大きな金額になるため、ご自分で納得のいく決断を迷いなくするためにも事前知識がある方が即断即決しやすくなります。

不動産投資の知識は書籍を読むことや、不動産会社が開催するセミナーに参加することで知識を得られます。ほかにも不動産投資系のインフルエンサーが運営しているブログやYouTubeなどを参考にしてもよいでしょう。

不動産投資の内容は、本を読んだだけでは専門用語も多く理解できない部分もあるため、書籍を購読中にセミナーへ参加したり、担当者に質問をすることで、より不動産投資の知識を深められます。

特に本を読むことはおすすめです。1冊だけを読むのではなく、複数冊を購読して「同じようなことを言っている」ポイントを意識しながら購読してみましょう。不動産投資の経験者が身近にいたら、相談するという手もあります。実際の経験者の話は実務を交えた内容が聞けるため、非常に参考になるでしょう。

知識を補填する際に注意するポイントがあります。

どんな書籍でも、ブログやYouTubeでも、あなたの状況にまったく同じ条件で当てはまることはありません。時には営利目的で情報を発信するインフルエンサーも存在します。すべての情報を鵜吞みにせず、共通して言っている事に着目すると、参考になる知見を得ることができます。不動産投資の正解は千差万別ですが、基本的な部分が冷静に判断できる状態になるとリスクを軽減できるでしょう。

不動産投資の目的を決める

不動産投資の知識を深めることと平行して、自分がどうして不動産投資を行いたいのか目的を具体的に描くことをおすすめします。

不動産投資を行う目的はいろいろなものが考えられます。例えば、「毎月一定金額以上の収入を得ること」、「所得税・住民税の節税」、「相続税対策」のほか「一定規模の資産を構築したい」などがよく聞く目的です。

目的が明確になれば不動産投資戦略を立てやすくなります。目的や目標とする金額などを決めるようにしましょう。

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資金を貯める

不動産投資を行う目的を明確にし、目的から逆算して不動産投資投資戦略を立てることで、最終的に自己資金として用意すべき金額が把握できます。もし、自己資金として用意すべき金額がまだ準備できていなければ、自己資金を貯めていくようにしてください。

自己資金なしでフルローンを利用するという方法もありますが、リスクも大きくなりますので投資上級者向けの戦略となります。一概には言い切れませんが、物件価格の10～30％の自己資金を目安に用意しておきましょう。

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不動産会社に相談／物件を探す

不動産投資を行う目的によって候補となる収益物件は異なります。収益物件の種類には区分マンションや一棟アパート、一棟マンションのほか戸建て賃貸住宅などがあり、最終的にどの種類の収益物件を購入するか判断を行います。

購入する収益物件の種類が決まったら、不動産会社に相談し、収益物件を探すようにしましょう。不動産投資で収益物件を選定する指標はいろいろありますが、よく見る指標は「表面利回り」と「実質利回り」です。

収益物件の情報欄に掲載されている利回りの多くは表面利回り（グロス利回り）になります。賃貸経営をして満室の場合にどの程度の収益力があるかを図る指標になります。

実質利回り（ネット利回り）は、最も使う指標になります。実際に運営した場合にどの程度の収益力があるかを図る指標になります。例えば、賃貸経営では入退去が必ず発生します。運営上空室の期間を加味しているのか。賃貸管理を任せる管理費やメンテナンスなどの経費を含んで、できるだけ実際に入る収益がいくらかを把握する必要があります。

ここで気を付けるポイントは「利回りだけで判断しない」ということです。

高い利回りには何らかのリスクが存在します。逆に低い利回りなら賃貸需要に強い収益物件だと言えます。いろいろと判断に迷う場合は、賃貸経営の目的を思い出してみてください。最終的に目的を達成するために、最初にどのような収益物件から始めるのが良いか改めて考えることができます。目的が明確であるほど、不動産会社も具体的な条件に合致する収益物件を紹介しやすくなるでしょう。

自分で物件を探すこともできますが、魅力的な条件の収益物件を見つけるのは難しく、一般的な住宅よりも早く投資家さんが即決して購入してしまいます。しかし、焦りは禁物です。購入する収益物件の情報を明確にしておけば、自信をもって購入の判断を決断できるでしょう。

すべてを自分で行うことには限界がありますので、不動産会社の協力を仰ぎながら進めるとよいでしょう。

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物件を絞り込んで検討する

購入したいと思える物件が見つかったら、収支シミュレーションを立てて実際に購入するかどうかを詳しく検討しましょう。「レントロール（賃貸条件が記載されている一覧表）」などの購入に必要な資料を取り寄せ、実際に物件を見学してみましょう。物件の見学はある程度の時間が必要ですので、遠方の場合は2～3つの物件に絞った後に行うとよいでしょう。

最終的に購入する収益物件が決まったら、売主様に対して買付申込書を提出します。

ここで注意しておきたいのは、不動産投資は物件を購入して終わりではないということです。物件を購入して入居者様を募集し、実際に入居者様が入り家賃が入金されてはじめて収益につながります。もし将来売却することを考えているなら、売却時のキャピタルゲインも重要なポイントです。購入する際には運用方法と合わせて出口戦略も検討しておきましょう。

合わせて、資金計画を具体的に立てておくことも忘れないようにしてください。

ローン審査を受ける

すべて自己資金で物件を購入する方もおられますが、収益物件の購入の際は不動産投資ローン（アパートローン）を利用するケースが大半です。不動産投資ローンを利用するにあたっては、金融機関に融資の相談を行う必要があります。

ローンを申し込む金融機関に、「物件に関する資料」や「本人の属性に関する書類」を持っていき、ローン審査を受けます。

不動産投資ローンを利用する金融機関は、不動産会社から紹介されることが多いでしょう。不動産会社から紹介された金融機関を利用することで手続きが楽になるケースもありますので、不動産会社から紹介された金融機関を利用するメリット・デメリットと、自分が選ぶ金融機関を利用するメリット・デメリットを比較して、最終的に利用する金融機関を決めましょう。