アパートローンを上手に利用するコツと注意点｜住宅ローンとの違いは？

2022.12.12

収益物件を相続する予定の方や、高額納税者の中には、節税のほかに物件を建替えて事業への活用などを目的としてアパート経営を考えている方もいるでしょう。一般的にはアパート経営を行う際、物件の建替えや購入をご検討の場合は「アパートローン」を利用します。

この記事では、アパートローンと住宅ローンの違いや、アパートローンを利用するうえで知っておきたい注意点を紹介します。さらにリフォームローンとの違いや割賦工事の存在およびその用途もあわせて解説するので参考にしてください。

0.1 アパートローンとは？
0.2 住宅ローンとは？
0.3 アパートローンを利用する際の注意点とは？
0.4 アパートローンで融資を通すコツとは？
0.5 よくある質問

1 アパート経営に関するご相談は【リロの不動産・リロの賃貸・リロの売買】まで
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アパートローンとは？

アパートローンとは、基本的にアパートやマンションなどの集合住宅を、収益物件として購入もしくは建設する際に利用できるローン商品です。もちろん、一棟買い以外にも区分所有で購入する場合でも利用可能です。

アパートローンの資金使途は、アパートやマンションの購入もしくは建築資金だけでなく、リフォーム資金、現在借り入れているアパートローンの借り換え資金など、幅広く設定されている点が特徴です。アパートローンは、銀行をはじめとした多くの金融機関が取り扱っています。

住宅ローンとは？

住宅ローンとは、原則としてローンを借り入れる本人が居住するための住宅を購入する際に利用できるローン商品です。対象となる物件は新築だけでなく、中古住宅でも構いません。また、現在借り入れている住宅ローンの借り換えとしても利用可能です。

住宅ローンを提供しているのは、民間の金融機関および公的機関である住宅金融支援機構の2つがあり、住宅金融支援機構が提供している住宅ローンはフラット35です。民間の金融機関が提供している住宅ローンの内容は、その金融機関独自のサービスを付加した内容になっており、多くのタイプの住宅ローンがあります。

民間の金融機関が提供する住宅ローンは、団体信用生命保険への加入が必須となっており、審査の際には、年収や勤続年数、他社からの借り入れ状況などを総合的に判断し、融資可能か、可能であればいくらまでの融資になるかを決めます。

アパートローンと住宅ローン、リフォームローンの違いとは？

アパートローンとは収益物件の購入や建築のために必要となる資金を融資するローンであるのに対し、住宅ローンは自分が居住する不動産を購入および建築する際に必要な資金を融資するローンです。そのため、住宅ローンは収益物件の購入や建築のためには利用できない違いがあります。

アパートローンと住宅ローンには、先述した内容以外にも金利や借入期間、審査基準などの点で違いがあります。次章では、その違いについて解説します。

金利相場

一般的に住宅ローン、アパートローン、リフォームローンの順番で金利が高くなる傾向にあります。

例えば、みずほ銀行の2022年7月時点のローン金利を比較すると、住宅ローンの金利は年0.375％～（変動金利）、賃貸マンション・アパートローン「プロデュース II」（短期プライムレート連動型、団信なし）の金利は年2.475%（変動金利）、リフォームローンは年3.975％（変動金利）と、大きな差があることがわかります。

収益物件に積極的に融資を行っている金融機関は少なく、アパートローンやリフォームローンの取り扱いがない金融機関もあります。

提携している不動産販売業者からの紹介に限ってアパートローンやリフォームローンの申し込みを受け付けている金融機関も存在します。お得にアパートローンを利用しようと考える場合、不動産会社に問い合わせてみてもいいでしょう。

リフォームや工事に対応する業者の中には、手持費用0円でリフォームやリノベーションが実施できる、特別金利の「割賦支払い」サービスが利用可能なこともあります。金融機関よりも金利が大きく下がることもあるため、リフォームローンを組む場合は比較検討されることをおすすめします。

借入期間

35年間、もしくは70歳までなど比較的長期で組むことが多い住宅ローンと比べて、アパートローンの借入期間は20～30年、リフォームローン10～15年と借入期間が短くなります。

また、アパートローンには申し込める年齢の上限が設けられていない商品が多い点も特徴です。ただし、一部の金融機関では年齢の上限を設けているところもありますので、事前に確認するようにしましょう。
一方でリフォームローンは、申し込める上限年齢を70歳程度、完済時の年齢を80歳程度に設定している金融機関が多い傾向にあります。建物の老朽化対策や相続対策を検討するタイミングを考慮した年齢制限といえそうです。

審査基準

各ローン商品の審査基準はどの金融機関でも明確に公開していませんが、注力するポイントをお伝えします。住宅ローンと異なり、投資目的に該当するアパートローンの融資基準は事業用ローンに近く、不動産の収益性や投資経験など審査される項目が多いといわれています。

住宅ローンは、借り入れる本人の年収や勤続年数などの属性や返済負担率などを基に審査を行います。アパートローンの審査においては、住宅ローンで審査する項目に加え、審査対象となる収益物件の価値や収益性のほか、借り入れる本人のアパート経営の実績（収入や支出、実質利回り）などについても審査を行い、融資が可能か判断を行います。

節税効果

住宅ローンには住宅ローン控除の制度が用意されているため、要件を満たせば、年末の借入残高に基づいて計算した額が所得税（引き切れない場合は住民税）から控除されます。

アパートローンや投資用のリフォームローンを利用する場合は、ローンの利息を経費計上できるため、場合によっては収入よりも経費のほうが大きくなり、赤字になる可能性もあります。仮に副業として不動産投資を行っているなら、不動産所得の赤字を本来の事業もしくは給与所得と損益通算できるので、最終的な課税所得金額を抑える効果が得られます。

損益通算による節税効果とは？

損益通算とは、給与所得や不動産所得など複数の所得がある場合に、それらの所得に損失が発生した際に、ほかの所得の利益と相殺することです。

損益通算を行うことにより、最終的な課税所得金額を減らせる効果があります。ただし、損益通算ができる所得とできない所得があるので、その点を理解しておきましょう。

【損益通算ができる所得】
● 不動産所得
● 事業所得
● 譲渡所得
● 山林所得

【損益通算ができない所得】
注意点として、不動産所得で生じた損失のうち、以下のものは損益通算できません。
1．別荘など、主に趣味や娯楽、保養、鑑賞の目的で所有する不動産の貸付けに関わるもの
2．不動産所得の金額を計算するうえで必要経費に算入した、土地などを取得するために要した負債の利子に相当する金額

つまり、ローンの利息を経費計上できるものは、あくまでも建物部分のみであり、土地部分の利息については損益通算は認められません。

また、減価償却費を用いて節税することも可能です。減価償却とは、建物や設備などの高額で長期にわたり利用できる資産を、購入した年に全額費用計上するのではなく、一定の期間に分割して費用計上することをいいます。

減価償却の特徴は、実際の支出がないにもかかわらず一定の期間、費用として計上できる点です。この特徴を利用し減価償却費を経費計上すれば一定の期間、所得額を抑えられます。

しかし減価償却費の額によっては損失が発生する場合もあります。そこで減価償却費の計上により発生した損失分をほかの所得と損益通算を行うことで、節税効果を得られる点も特徴の一つといえるでしょう。

団体信用生命保険（団信）

住宅ローンを組む場合、原則として団体信用生命保険（団信）を付加することが必須とされており、アパートローンも原則として加入が義務づけられています。

リフォームローンの場合は、基本的に団体信用生命保険への加入は義務付けられていませんが、借入金額が高額になるなどの条件のもとで団体信用生命保険への加入が認められるケースがあります。借入金額が少ない無担保型のリフォームローンでは、団体信用生命保険への加入を不要としている金融機関があるなど、商品や借入金額などによって加入が必須なのか任意なのかが異なります。

リフォームローンを利用する際には、団体信用生命保険への加入が任意である場合でも、できるだけ加入しておくと万が一のときに安心できます。ただ、金利の上乗せが発生するなどの理由から加入を迷う場合は、申し込み時の年齢や家族構成、世帯収入、現在加入している生命保険の内容などを考慮したうえで、加入するか考えてもいいでしょう。

アパートローンを利用する際の注意点とは？

アパートローンを利用する際には次の点に注意する必要があります。
● 返済比率
● 手元資金
● 返済計画

それぞれの注意点の詳細について解説します。

返済比率は適正か？

返済比率とは返済負担率ともいわれるもので、年収に対する年間のローン返済総額の割合のことです。返済比率は審査においても重視されており、なるべく低い方が審査にもとおりやすくなります。

返済比率を下げるためには、できるだけ金利の低い、また返済期間が長期で設定できるローンを利用することが大切です。金利が低く、返済期間が長くとれることで、毎月の返済額を少なくでき、最終的に返済比率を下げることにつながります。

融資審査に無事通過したとしても、返済比率が高すぎることで資金繰りが悪化するリスクも高まるため、入念なシミュレーションを行ったうえで、余裕をもって返済できる計画を立てることが大切です。

手元資金は残せるか？

賃貸経営とは別に本業をお持ちの場合は、病気やケガなどで働けなくなった際に、本業の収入が減少するでしょう。また、収益物件に対して突発的な工事が必要になることも考えられますので、当面の生活資金として最低でも毎月の生活費の3ヶ月分は預貯金で手元に置いておくことをおすすめします。

あわせて、想定外の支出が発生する可能性も視野に入れたうえで、余裕を持って準備しておきましょう。

頭金を多めに入れることで、適用金利が下がるといった恩恵を受ける考え方もある一方で、資産拡大の戦略に影響を与えます。

アパート経営では、金融機関の融資を利用し手持ちの資金を大きな資産に変えて資産拡大につなげる「レバレッジ効果」による優位性を発揮できます。借入金の比率を多くすると高いレバレッジを確保でき、資産拡大のスピードを早めることが可能になります。

返済計画は具体的なコストを含めて厳しく検討しているか？

返済計画を立てる際には、具体的かつ現実的な数値を用いてシミュレーションを行うことが大切です。そして、アパート経営で考えなければならないのは「空室リスク」と「賃料下落リスク」です。空室率と賃料下落率については必ずシミュレーションに取り入れるようにしましょう。

空室率は家賃収入に直接影響を及ぼすものなので、周辺の物件の空室率を参考に、より具体的な数値を算出し、その値でシミュレーションを行いましょう。

また、賃料が下落するリスクも考慮しなければなりません。建物や設備の経年劣化に応じてどのくらいの賃料下落率を設定するかを考え、賃料下落スピードを緩やかにする修繕対応を行い、長期的な視野でシミュレーションすることが大切です。

アパートローンで融資を通すコツとは？

これからアパート経営を始めようと考えている方は、アパートローンなどの融資を活用して得られる資産や節税効果などを期待しているのではないでしょうか。しかし融資を利用するためには金融機関に申し込み、審査に通らなければなりません。

審査に通るためには、信頼できるパートナー作りや事業計画、返済計画の作成が重要です。ここでは、審査に通るコツを解説します。

信頼のおけるパートナーと、複数の金融機関に打診しよう

金融機関によって、金利や返済期間だけではなく、年収や返済負担率などの審査基準も異なるため、複数の金融機関に融資を打診するのが一般的です。

主な審査基準は、以下の2つが挙げられます。

■融資対象となる物件に関する項目

（物件の収益性、融資期間における賃貸需要、都市計画の有無、収支計画及び出口戦略）

物件の収益性は「空室リスク」と「利回り」の観点から判断します。立地の良さ、人気の地域かどうか、築年数によって空室リスクが少ないとみなされるほど高い評価を受けます。

新築であれば、大規模修繕や修繕リスクもほぼなく、入居者様の募集も容易にできるため収益化がしやすいと評価されます。築年数が古い場合は前述の修繕リスクや空室リスクが高まります。

しかし、不動産に同じ物件は存在しません。ウィークポイントを補う対策が無理なく対応できる根拠を示せると、事業計画の妥当性を評価してくれるでしょう。

■融資を受ける本人に関する項目

（年収、勤務先、勤続年数、資産状況、アパート経営の実績）

物件にもよりますが、一般的には年収700万円以上が目安になります。物件や諸条件の組み合わせにより年収が700万円未満でもアパートローンの融資を受けることも可能です。

勤務先は大企業か中小企業か、役職や職種なども評価基準となります。安定した支払いが可能であるかも見ているため、個人事業主や自営業の方は不利な傾向にあります。勤務先の審査項目と同様の観点から勤続年数は最低でも2～3年としている金融機関が多くみられます。

また、金融資産となる預貯金や株式を保有している場合や、収益性のある不動産を複数所有している場合、住宅ローンを完済しており返済比率に問題がない状況であるほど、資産状況がいいと判断されて審査に有利になります。

アパート経営の実績は必須項目ではありませんが、アパート経営をして収益化できている実績があれば、審査に通りやすくなります。

パートナーによっては金融機関とのつながりが強く、金融機関を紹介してもらうことでよりよい条件を提示されるケースもあるため、まずは不動産会社の担当者に相談しましょう。

入念に事業計画を練ろう

金融機関は、アパートローンの申し込みを受けた際、貸し倒れリスクを防ぐために、「申し込み者が事業の内容を具体的に把握し、賃貸経営による収益が得られる準備や計画をしているか」を判断するために事業計画書の提出を求めます。

特にはじめてアパート経営を行う方や、ローン残債がある中で新たに収益物件を購入する方に対しては、綿密な事業計画書を求める傾向があります。

また、事業計画書を作成することで得られるメリットもあります。具体的には、以下のような内容が挙げられます。
● 物件購入前の収支計算
● 具体的な投資計画の策定
● 売却まで見据えた出口戦略の策定など

返済シミュレーションを行おう

返済シミュレーションを事前に行い、返済内容の妥当性を確認したうえで、ローン申し込みをしましょう。

返済期間が長期の場合は、毎月の返済額を少なくできるメリットがある反面、建物や設備の劣化によって生じる空室リスクを重視しなければならないデメリットがあります。

一方、短期間での返済を考えている場合は、減価償却費の計上額が増加するため、節税効果が高まるというメリットがあります。毎月の返済額が多くなる点はデメリットですが、利息を合わせた総返済額を抑える効果があります。

削減できた利息分で、適切なタイミングでの設備の交換や、時代に沿ったリノベーションを行うことで物件の価値を高められ、空室リスクを減少させる働きにもつながります。

さらに、短期間で完済できれば相場を判断する期間が得られ、最終的に購入した額よりも高く売れるタイミングで売却することで、売却益を得られます。返済期間におけるメリットとデメリットを考慮し、ゆとりをもった返済計画を立てることが大切です。

総返済額は比較して確認しよう

金利や月々の返済額だけではなく総返済額を計算したうえで比較検討を行いましょう。

例えば、10戸の1棟アパートで1億円の場合で比較してみましょう。30年の借入期間で、借入額を1億円で支払い方法を比較する場合、金利2％と3％の違いでは、以下の表のように総返済額に大きな違いが生まれます。

	金利2％	金利３％
返済額（月額）	369,619円	421,604円
総返済額	133,062,817円	151,777,166円
利息分	33,062,817円	51,777,166円

返済期間が長ければ、月々の支払いは少なくなりますが、金利負担は重くなります。

金融機関によっては、借り換え前のローンの残期間に関係なく、返済期間を延ばせる場合もありますが、返済期間を延ばしてしまうと、借り換えによって金利を低くできたとしても、最終的な総返済額が増えてしまうことが考えられます。

借り換えを検討する場合も、返済期間は借り換え前と同じか、短くすることを考え、必ず借り換え手数料を加味した総返済額を計算し、本当に借り換えるメリットがあるのかどうか事前に確認しましょう。

	返済期間20年	返済期間35年
返済額（月額）	505,883円	384,850円
総返済額	121,411,873円	161,636,772円
利息分	21,411,873円	61,636,772円

実際に、借り換えによって金利を下げる場合と、金利はそのままで返済期間を短縮するケースを比較すると、返済期間を短縮するほうが総返済額を抑える効果が大きいという結果が出ています。

ただし、どのくらい金利を下げるのか、返済期間をどのくらい短縮するのかで結果が異なる可能性もありますので、必ずシミュレーションを行って決めるようにしてください。

よくある質問

続いて、アパートローンに関するよくある質問と回答を紹介します。

頭金はどの程度入れるべき？

頭金は10～20％程度を目安に入れるとよいといわれています。物件価格1億万円、返済期間30年、金利2.5％のアパートローンで、頭金を10％入れた場合と、20％入れた場合の総返済額を比較してみましょう。

	頭金10％（1,000万円）	頭金20％（2,000万円）
返済額（月額）	355,608円	316,096円
総返済額	128,019,046円	113,794,685円
利息分	38,019,046円	33,794,685円

前述のとおり、一般的に頭金の目安は10％～20％といわれていますが、物件の担保価値や融資を受ける方の属性が高ければ、物件価格の10%程度でも審査に通りやすくなります。

頭金を多く入れると、支払う利息の総額を抑えられる効果がありますが、頭金が多すぎるとレバレッジが効かなくなるというデメリットがあります。

一方で、頭金が少なすぎると融資がおりにくくなるため、バランスのよい頭金の設定が重要なポイントになります。

アパートローンにかかる手数料とは？

アパートローンを組む際には、次のような手数料がかかります。

	相場	補足事項
事務手数料	定率型：借入金額の2％程度定額型：3万円程度～	定率型（借入金額の一定割合の手数料）と定額型（借入金額にかかわらず手数料は一定）がある
保証料	借入金額の2％程度もしくは、金利0.2～0.3の上乗せ	保証会社の事務手数料がかかる場合もある
団体信用生命保険料	無償～0.2％程度の金利上乗せ	団体信用生命保険が任意の場合もある（例：みずほ銀行：アパート・マンションローン　※2022/12/12現在の情報）
火災保険料・地震保険料	アパートの所在地・構造・規模・地震保険を付加するかどうか・付加する特約などで大きく異なる	アパートローンとセットで申し込む場合が多いが、別の損害保険会社の商品を選ぶことや不動産会社にあっせんしてもらうこともできる
抵当権設定登記費用	登録免許税額＝アパートローンの借入額✕0.4%	金融機関による差はない
印紙税	印紙税 1,000万円超～5,000万円以下：2万円 5,000万円超～1億円以下：6万円 1億円超5億円以下：10万円	金融機関による差はない
司法書士報酬	1物件当たり5～10万円程度	金融機関指定の司法書士に依頼するケースが多い

アパートローンにかかる手数料は原則一括で支払う必要があるため、初期費用を加味して頭金をいくら入れても問題なくキャッシュ・フローが回るかどうか事前に確認しましょう。

アパートローンの借換えは可能なのか？

アパートローンを借り換えるメリットは、これまでよりも低い金利が適用されるなど、条件のいいローンに変更できることです。また、借換えのタイミングで返済プランを変更することもできます。

一方デメリットは、審査に通らないリスクがあることです。また、アパートローンの借り換えには新規借り入れのときと同様に手数料がかかります。あわせて現在、借りているローンを返済するための手数料がかかることを忘れないようにしましょう。

アパートローンの借り換えを考える際には、次の点をチェックすることも大切です。
● 信用情報
● 担保評価
● 収益物件の利回り
● 収益物件の空室率
● 現在のローンの返済状況

借り換えにあたっては、信頼できるパートナーに紹介してもらい、複数の金融機関を比較することが大切です。

アパートローンに連帯保証人は必要なのか？

個人の場合は連帯保証人を必須とする金融機関が多く、配偶者などアパートを相続する可能性が高いほうが連帯保証人になることが多いです。法人名義でアパートローンを組む場合は、オーナー様が連帯保証人になるのが一般的です。

連帯保証人は、契約者が返済不能になった場合にローンの残債を返済する義務を負います。また、通常の保証人と異なり、金融機関から返済を求められた場合にはそれを拒否できません。

連帯保証人になることは、通常の保証人よりも重い責任を負うことになります。そのため、連帯保証人が必要な場合は、連帯保証人の返済能力も審査されます。

金融機関はどこがおすすめ？

〈金融機関に共通する特徴〉

共通する傾向として大手金融機関ほど金利優遇があり、広い地域に対応可能ですが、審査条件が厳しくなる傾向にあります。地方銀行や信用金庫の中には、アパートなど投資用の不動産融資に積極的ではない金融機関も数多く存在します。

地域密着型の金融機関であるため、融資の対象を金融機関の所在地近辺にある物件と限定している場合が多いのが特徴です。

メガバンクや大手銀行と比べて、融資審査が通しやすく、融通が利きやすい傾向にあるため、メガバンクや大手銀行からの借り入れができなかった場合や、金融機関の管轄地域内で一定規模以上の不動産事業を行いたいと考えた場合に検討されることをおすすめします。

また、事業をされている方であれば、メインバンクに相談することで、実績を加味して融通を利かせてもらえるケースもあり、日ごろから取引をしている金融機関があれば、相談するとよいでしょう。

各金融機関には次のような特徴があります。

〈メガバンクや大手銀行の特徴〉

メガバンクや大手銀行のアパートローンの金利は、ほかの金融機関よりも割安となるケースが多いですが、比較的厳しい審査基準が設けられている傾向にあります。物件の条件がよく、ローンを利用する個人や法人の属性が高い場合には、積極的に検討したい選択肢のひとつです。

〈日本政策金融公庫の特徴〉

日本政策金融公庫にはアパートローンに特化した融資制度はありませんが、新規開業資金などをアパート事業の資金として借り入れられます。日本政策金融公庫の金利相場は、メガバンクの優遇金利よりも高く、地方銀行や信用金庫と同等もしくは少し低い程度で、返済期間中固定であるため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

ただし、返済期間が銀行でアパートローンを組む場合よりも短くなる傾向にあり、金利交渉はオーナー様が行う必要があるなどのデメリットも存在します。

〈都市銀行の特徴〉

都市銀行は全国に展開されているため、地方銀行とは異なり、居住地から離れた物件でも支店があれば対応してもらえる可能性があります。銀行自体の資金規模がとても大きく、当然ながら金利も地方銀行に比べると低い傾向にはありますが、年収や勤務先、資産背景や自己資金などの審査基準が非常に厳しくあります。

〈信託銀行の特徴〉

「銀行業務」に加えて「信託業務」「併営業務」も営めるのが「信託銀行」です。銀行としてのサービス内容に違いがあります。アパートローンに対する融資条件などは都市銀行と大きく変わらない傾向にあります。

〈地方銀行［地銀］の特徴〉

本店がある都道府県と支店がある周辺地域が営業範囲となっています。よって、投資できる不動産の地域が限定的となります。地方銀行は都市銀行より融資評価は緩い傾向にあります。

〈信用金庫の特徴〉

信用金庫は地域に根差しており、営業区域も一定の範囲内に限定されます。地域の居住者や地域を拠点とする事業者を対象に営業します。経営規模は銀行ほど大きくないため、大規模な融資を行うことは少ないでしょう。よって金利はノンバンクより低い傾向にあります。

〈農協の特徴〉

基本は農家向けの貸出事業ですが、農家以外の一般の人も利用できます。ただ、農家ではない組合員（準組合員）には金利条件を含む優遇はあまりありません。融資対象地域は信用金庫や信用組合と同じように狭い傾向があります。

【団体信用生命保険（団信）が利用できないケースとは？】

基本的には、アパートローンをご利用する際は団体信用生命保険（団信）への加入が融資の条件となっていることが多いです。ただし、団体信用生命保険を利用できる金融機関でも、年齢や健康状況に問題がある方だと断られるケースがあります。

各種条件は金融機関ごとに違うため、まずはパートナーに相談してみることをおすすめいたします。

アパート経営に関するご相談は【リロの不動産・リロの賃貸・リロの売買】まで

アパート経営を行う際に、原則として一般的な住宅ローンは利用できないため、アパートローンを利用することになります。住宅ローンとの違いやアパートローンを利用する際の注意点をよく理解したうえで、アパートローンを活用してください。

アパートローンは収益物件の購入および建設資金として借りられます。さらに【リロの不動産・リロの賃貸・リロの売買】をアパート経営のパートナーに選べば、次のようなメリットが期待できます。

・10万戸以上の管理物件のオーナー様や提携パートナーから優良物件をご紹介可能！
・売却・買取サポートをしているから、出口戦略のご相談も対応可能！
・顧客アンケートで入居者様のニーズを把握し、近隣地域の競合物件の動向や、地域の需要を熟知しているため、的確なターゲティングとメインターゲットに物件の魅力が伝わる入居者様の募集戦略でサポートしてもらえる！
・独自の賃貸経営データを活用した、手持ち費用なし初期投資なしでお部屋を刷新する『割賦工事』など未来を見据えた空室対策の提案が受けられる！
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アパートローンにかぎらず、賃貸経営や収益物件の売買、相続など、アパート経営に関するお悩みをお持ちの方は【リロの不動産】にご相談ください。