新築アパートでも空室だらけなのはなぜ？真に有効な空室対策を紹介

2024.12.01

新築アパートは外観も綺麗で設備が整っているケースも多く、不動産投資用の物件として魅力的に映るはず。しかし、新築だからといって必ずしも入居者様がすぐに集まるとは限らず、適切な空室対策をとらないと空室だらけになってしまい、なかなか収益化できません。

本記事では、新築アパートの不動産経営において真に有効な空室対策を紹介します。「新築アパートだからすぐに埋まるだろう」と油断せずに、きちんと空室対策を施しましょう。不動産投資を始めてみようとお考えの方、あるいはすでに不動産投資を始めている方も、ぜひ参考にしていただければ幸いです。

▼この記事の内容

●不動産の新築価格には「新築プレミアム」と呼ばれる特有の価値があるとされ、賃貸物件の家賃設定にも援用される場合があるが、家賃は基本的に需要と供給の関係で決まるため、必ず保証されるものではない。

●新築なのに空室が発生してしまう理由としては、家賃設定が不相応、ニーズと合わない間取り・設備、供給過剰のエリアになっている、竣工のタイミングが悪い、入居者募集が不十分、などが考えられる。

●新築物件で取るべき空室対策としては、入居者募集の方法を見直す、契約者特典を用意する、フリーレントキャンペーンを用意する、敷金・礼金の設定を見直す、家賃設定を見直す、などがある。

●中でも、賃貸管理会社・不動産仲介会社との綿密な打ち合わせは重要。

1 「新築物件だから満室になるはず」という期待は危険
- 1.1 「新築プレミアム」の捉え方
- 1.2 家賃相場は需要と供給の関係で決まる
2 新築なのに空室が発生してしまう理由
3 新築物件で取るべき空室対策は
4 『4つの空室対策』に対応する賃貸管理会社をパートナーに
5 関連する記事はこちら

「新築物件だから満室になるはず」という期待は危険

「新築アパートだから、必然的に人気が出て放っておいても満室経営していけるはず」と楽観的に考えているオーナー様もいるかもしれません。しかし、現実としては新築だから満室になるとはかぎりません。新築物件は有利だから満室経営できるという思い込みは、不動産投資において非常に危険だと認識しておきましょう。

「新築プレミアム」の捉え方

「新築」とは竣工後1年未満で未入居の状態の物件を指します。これは、住宅の品質確保の促進等に関する法律によって明確に定義されています。

第二条

２この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。

引用元：住宅の品質確保の促進等に関する法律｜e-Gov 法令検索

新築物件は、誰も入居していないという事実による清潔感や、最新の設備やデザインが反映されていることによって、入居者様にとって魅力的な付加価値があり高い家賃設定が可能です。

実際、新しい物件であっても、入居者様が入居した時点で15~20%ほど物件価格が下落します。この差分が「新築プレミアム」と呼ばれます。新築プレミアムは、一般的に分譲マンションや建売住宅に適用される考え方ですが、賃貸住宅の家賃設定にも新築プレミアムと同様の考え方を用いる場合があります。しかし、賃貸住宅の家賃設定に関しては、新築プレミアムが必ず保証されるものではない点に注意が必要です。

また、新築プレミアムは一時的なものであり、物件が築年数を重ねるごとにその魅力は減少します。特に、競合するほかの新築物件が近隣に登場すると、短期間でそのプレミアムが消失し、ニーズに対して家賃が過剰に高くなるリスクがあります。

家賃相場は需要と供給の関係で決まる

不動産投資において、家賃相場は需要と供給のバランスによって決まるため、市場の動向を無視して高い家賃設定を行うことはリスクがともないます。

家賃の設定方法の代表的なものとして「積算法」があります。積算法とは、物件の基礎価格に期待利回りをかけて、そこに必要諸経費を加えて家賃を設定する方法です。新築アパートにおいては、物件価格に新築プレミアムが加算されているため、「賃貸事例比較法」で算出された家賃より高額になっているケースがあります。

しかし、賃貸物件が多い地域では、競合物件が多く存在するため、過度に新築プレミアムを期待して家賃を高く設定すると入居者様が見つからない可能性が高くなるでしょう。

特に新築物件の場合、初期段階での家賃設定は重要です。高すぎる家賃は入居者様が集まらず空室が続くリスクを生む一方で、低すぎる家賃では期待する収益が得られません。事前に市場調査を行い、近隣の家賃相場や競合物件の状況を把握することが不可欠です。

物件自体が新しくても、周辺地域の需要や賃貸市場の動向を無視して高い家賃を設定してしまうと、入居者様を見つけることが難しくなり、空室リスクが増大する可能性があります。

不動産投資家にとって重要なのは、物件が新築であることに過度な期待を抱かず、地域の市場動向や長期的な収益構造の見極めです。新築プレミアムを過信せず、現実的な家賃設定と適切なマーケティングが、安定した賃貸経営に繋がります。

新築なのに空室が発生してしまう理由

新築物件なのに空室が発生してしまう理由としては、主に以下の5つが考えられます。

●家賃設定が不相応
●ニーズと合わない間取り・設備
●競合物件が多く、供給過剰になっている
●竣工のタイミングが悪い
●入居者募集が不十分

それぞれの要因について、簡単に解説します。また、不動産投資の空室リスクや空室改善については、以下の記事も参照してください。

不動産投資の空室リスクとは？対策をわかりやすく解説

不動産投資の大敵・空室をなくす！空室改善の方法をわかりやすく解説

新築アパートの空室理由①家賃設定が不相応

新築の賃貸アパートで空室が発生する理由の一つは、家賃設定が不相応であることです。

新築というだけで高めの家賃を設定する新築プレミアムを過信すると、地域の家賃相場に合わない価格設定となり、入居者様が期待する賃料で露出がされず、物件を見つけてもらえない可能性があります。賃貸市場は供給と需要のバランスで成り立っており、周辺の競合物件や市場動向を無視して高い家賃を設定してしまうと、入居希望者に選ばれなくなります。

特に、近隣に賃貸アパートが多い場合や賃料が安すぎる場合は、家賃が高すぎるとたとえ古めの物件でも安い家賃設定の方に入居者様が流れてしまうことがあるため、空室リスクが増加しやすくなるでしょう。

物件の設計段階および購入段階で周辺の家賃相場をしっかりと調査し、市場調査に基づいた相応な価格に設定することが重要です。

新築アパートの空室理由②ニーズと合わない間取り・設備

入居者様ニーズと合わない間取りや設備が原因で、新築の賃貸アパートでも空室が発生することがあります。

例えば、単身者が多い地域にファミリー向けの広い間取りを提供したり、逆にファミリー層が求める地域でワンルームや1Kの部屋ばかり用意しても、需要に合わず入居者様が集まりにくくなります。同じ一人世帯を想定している物件であっても、学生か会社員か、男性か女性かなど明確なターゲットを描けていない場合は、空室が発生しやすくなるでしょう。

設備も重要な要素で、エアコンや防犯設備、インターネット環境など、現代の入居者様が求める設備が整っていない物件は、新築であっても競争力を失います。

竣工前に市場調査を徹底し、時代とニーズに合った間取りや設備を適切に選ぶことが、空室対策において非常に重要です。大学や企業の移転による市場の変化がないかも事前に確認しましょう。

新築アパートの空室理由③競合物件が多く、供給過剰になっている

新築物件で空室が発生する理由として、競合物件が多く、供給過剰になっていることも挙げられます。家賃も適切な設定で、間取り・設備も充実した物件であっても、周囲に競合物件が多い場合はなかなか空室が埋まりづらくなるでしょう。

特に、開発が進んでいる地域では、新しい物件が次々と建設され、賃貸物件の供給が需要を超えることがあります。こうした状況では、物件間の競争が激化し、入居者様が物件を選ぶ際に多くの選択肢を持つため、特に強みがない物件は選ばれにくくなります。

不動産経営を円滑に進めるためには、新築物件の企画・購入検討段階で入念な市場調査・競合調査が必須です。

新築アパートの空室理由④竣工のタイミングが悪い

新築物件の竣工タイミングが悪いことも、空室が発生する原因となります。

特に、賃貸市場が活発になる繁忙期、例えば新年度が始まる前の1月から2月にかけての期間を逃してしまうと、入居者様を見つけるのが難しくなります。この時期に新築物件が完成していれば、多くの引っ越し希望者が物件を探すため、空室のリスクは低くなりますが、逆に繁忙期を過ぎた4月以降に竣工してしまうと、入居希望者が少なく、結果として空室が発生しやすくなります。

竣工時期を計画的に設定し、繁忙期の2月頃には間に合うように物件を市場に投入することが、空室対策として効果的といえるでしょう。

新築アパートの空室理由⑤入居者募集が不十分

空室が発生する一番の理由として、入居者募集活動が不十分であることが考えられます。賃貸管理会社、不動産仲介会社の客付けの努力がたりないために空室が発生しているケースも多いでしょう。

新築物件の魅力をしっかりとアピールできていない、または広く情報が行きわたっていない場合、潜在的な入居者様に物件の存在が認識されず、空室が続くことがあります。入居者様募集を行う際には、単に広告を出すだけでなく、物件の特徴を最大限に活かした魅力的なプロモーションが必要です。

また、入居者募集が竣工前にできていないことも多くあります。施工前に入居者募集の開始時期や物件を魅力的に行うための写真撮影などを加味したスケジューリングができる賃貸管理会社への依頼を検討しましょう。

新築だからといって自動的に部屋が埋まるといったことはないため、建設段階から積極的な入居募集活動が必要となります。

また、新築物件の空室対策に有効な『4つの空室対策』や『入居者募集』については、以下の記事を参照してください。

リーシング・空室対策に強い賃貸管理会社とは？入居者募集力と仲介力から確認

入居者募集のコツとは？契約形態別のメリット・デメリットを解説！

新築物件で取るべき空室対策は

新築物件でとるべき空室対策としては、主に以下の5つが挙げられます。

●入居者募集の方法を見直す
●契約者特典を用意する
●フリーレントキャンペーンを用意する
●敷金・礼金の設定を見直す
●家賃設定を見直す

それぞれ、具体的な対策方法を紹介します。

【新築物件の空室対策】①入居者募集の方法を見直す

本来は竣工前に空室募集を行い空室を避ける対策を行いますが、すでに新築アパートで空室が発生している場合は入居者募集方法の見直しを検討しましょう。

【物件紹介のWeb掲載画面や資料を改善する】

物件紹介の資料が充実しているかどうかも、入居者様の意思決定に大きく影響します。物件の詳細を的確かつ魅力的に伝えるためにも、住宅情報サイトやマイソクの資料を刷新しましょう。

特に画像については、より映りのいいものを選び、差し替えるのが効果的です。広角レンズのカメラで撮影していない場合は撮り直しを推奨します。特に、竣工時にこだわったポイントの画像はあらかじめ撮影を予定しておくと竣工前の入居者募集がスムーズです。

昨今では、Webに掲載される画像や映像を観て契約の意思を固める入居者様も増えているので、室内・外観ともに綺麗に写っている画像を選びましょう。360度パノラマ画像や動画の採用も検討するべきといえます。

【広告出稿量を増やす】

空室がなかなか埋まらない原因として、単純に広告による認知が足りていない可能性もあります。広告出稿量を増やせば、新築物件の認知度を高めることができ、空室を埋める効果を発揮するでしょう。

新築物件の強みや特長を入居希望者に広く知ってもらうためには、様々な媒体を活用した広告展開が必要です。例えば、住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）、SNS、地域の広告掲示板、折り込みチラシなど、多角的なアプローチで物件情報を発信することが効果的です。

【内覧会を工夫する】

内覧会を工夫して、来場者に親しみを持ってもらえるように開催しましょう。

例えば、複数の空室があるならば、一室を一定期間モデルルームとし、家具も揃えてホームステージングを演出するなどの手法が考えられます。通常の内覧では見落とされがちな部分を強調し、入居希望者が「ここに住みたい」と感じる演出を行うことが大切です。

また、内覧時に周辺環境や近隣の生活利便性を説明し、物件の立地面での利点を強調することも有効です。内覧会を単なる物件見学の場としてではなく、住むことの魅力を感じさせる体験型のイベントとして企画することで、成約に繋がりやすくなるでしょう。

【法人契約を検討する】

社員用の物件を探している企業も一定数いるため、そのような企業を対象にした法人契約を検討可能な場合は、新築物件の空室対策として非常に有効です。

法人契約では、企業が従業員のために物件を借り上げるため、通常の個人契約よりも長期安定的な賃貸契約を期待できます。法人契約は利益率が下がる一方で、安定的な家賃収入が見込めるため、空室対策としては非常に有益といえるでしょう。

法人契約を検討するためには、法人契約の斡旋ができる賃貸管理会社を選びましょう。

法人契約の成功事例としては、以下の記事も参照してください。

新築を建てて決まるかな？大手法人様に新入社員用で全室ご成約！

【新築物件の空室対策】②契約者特典を用意する

入居契約者に対する特典を用意することも、新築物件の空室対策として効果的です。

例えば、家具や電化製品、Amazonギフト券のプレゼント、引っ越し費用の一部負担、インターネット回線無料など、入居者様にとってメリットのある特典を提供することで、物件の魅力を高めることができるでしょう。

これにより、ほかの物件と差別化を図り、入居者様に「ここに住みたい」と思わせることができます。契約者特典を考える際には、ターゲット層のニーズに合わせて特典内容をカスタマイズすることが大切です。

【新築物件の空室対策】③フリーレントキャンペーンを用意する

フリーレントキャンペーンとは、一定期間家賃を無料にすることで、入居希望者にとって魅力的な条件を提供する手法です。新築物件で空室が発生した際、このキャンペーンを実施することで、入居者様が初期の支出を抑えやすくなり、物件に対する関心を高めることができます。

フリーレントキャンペーンによって1ヶ月から2ヶ月程度の家賃無料期間を設けることで、引っ越し費用や初期費用がかかるタイミングに、入居者様が負担を感じにくくなり、空室対策に効果を発揮するでしょう。

ただし、フリーレントを実施する際には、キャンペーンが終了した後の家賃収入の安定性や、フリーレント期間が長すぎることで利益を圧迫しないよう、全体の収益計画をしっかり立てることが重要です。

【新築物件の空室対策】④敷金・礼金の設定を見直す

敷金や礼金の設定見直しも、空室対策として効果的です。

新築物件であっても、初期費用が高すぎると、入居希望者にとっての負担が大きくなり、競合物件に流れてしまうことがあります。特に敷金や礼金は、入居者様にとって大きな負担となるため、これらの費用を見直し、減額や無料化を検討することが空室対策に役立ちます。

例えば、入居者様の家賃保証会社への加入を前提として、「敷金2ヶ月・礼金1ヶ月」を「敷金1ヶ月・礼金0」にするなどが具体的な対策として有効です。また、敷金・礼金を一時的に減額するキャンペーンを実施し、特定の期間に入居を促進する方法も効果的でしょう。

【新築物件の空室対策】⑤家賃設定を見直す

本来は竣工前に緻密なシミュレーションを行い、売却時の出口戦略も想定しておくと大幅にリスクを軽減できます。様々な手段が通じない時は最終手段として、家賃設定の見直しが重要になります。

新築物件は新築プレミアムで初期の家賃設定が高めに設定されるケースが多いですが、周辺の家賃相場や競合物件の状況に合わない価格であれば、空室リスクが高まります。想定よりも入居が進まない最大の原因が家賃設定と考えられる場合は、当初の家賃設定を見直して引き下げを実施しましょう。

家賃設定を見直す際には、最新の市場データを基に、入居希望者が支払える範囲内の適正価格を設定することが求められます。周辺物件よりも家賃が少し高い場合でも、新築の利点や設備の充実度をアピールし、バランスの取れた価格にすることで、入居者様の興味を引きやすくなります。

ただし、当初集客を予定していた大学や企業の移転があるなど、空室の理由がほかにある場合も考えられます。安易に家賃を引き下げると構造的な収益悪化の原因となるため、家賃設定を見直す際は、綿密な市場分析が必要不可欠といえるでしょう。

賃貸管理会社・不動産仲介会社とコミュニケーションを増やす

新築物件の空室対策として、賃貸管理会社や不動産仲介会社とのコミュニケーションを増やすことは非常に重要です。

管理を委託している賃貸管理会社のみが入居者募集業務を行っているケースもありますが、賃貸管理会社が元付けとなり、客付けは不動産仲介会社に依頼するという役割分担をしているケースも多くあります。

元付けの賃貸管理会社との綿密な打ち合わせが必要不可欠なのはもちろん、必要に応じてオーナー様が直接不動産仲介会社にお声かけをするなどして、皆が空室率改善へと向かっていくムードをつくるようにしましょう。

新築物件で空室が改善した事例については、以下の記事も参考にしてください。

【新築物件】お引渡し満室！！全て建築中のお申込を頂戴した仲介力！

新築から４年間長期空室の物件！特殊な募集条件でも半年で満室稼働！

新築なのに決まらない。諸条件を見直しキャンペーンと入居者募集を強化

新築時から賃貸経営をトータルサポート！退去予定が出ても安心の仲介力

10月中旬の閑散期に竣工する新築物件を満室！安定の賃貸経営を提供

空室対策の改善事例

『4つの空室対策』に対応する賃貸管理会社をパートナーに

本記事では、新築アパートの空室対策について詳しく紹介しました。新築アパートには、新築ならではの空室対策が存在し、空室率を軽減し利益を安定して出すためには適切な対策が必要不可欠です。

新築アパートの経営を検討されている方は、必ず空室対策の実績と信頼がある賃貸管理会社に管理を任せましょう。

【リロの不動産・リロの賃貸】では、空室対策として「①入居者募集対応」「②仲介対応」「③管理対応（入居者対応・建物対応）」「④設備・工事対応」の4つのポイントからなる「4つの空室対策」を軸にして、オーナー様それぞれのご事情に合った対策を実施しております。賃貸経営でのお悩みがある方は、ぜひ【リロの不動産】までご相談ください。

▼参考記事

空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！