マンションの修理・修繕内容とは？賃貸経営におけるトラブル防止の対応方法

2023.12.07

マンションの賃貸経営を行う大家さんが心掛けたいことの1つに、建物や設備の修理・修繕対応があります。建物を綺麗に維持して資産価値の向上につなげる目的もありますが、入居者様が快適に住み続けられる環境づくりのためにも修理・修繕は欠かせません。状況に応じて適切なタイミングでの対応が求められるため、マンション修理の内容をしっかり把握しておきましょう。

本記事では、マンションの大家さんの対応義務や修理・修繕が必要となる箇所、費用相場、入居者様が費用負担するケースなどについて解説します。マンションの賃貸経営を始めたばかりのオーナー様や、マンションの設備に不具合があり修理を予定している方はぜひ参考にしてください。

1 賃貸経営における大家さんが負うマンションの修理・修繕義務
- 1.1 大家さんが対応する修理・修繕義務の範囲
- 1.2 大家さんの修理・修繕義務が生じないケース
2 マンションの賃貸経営で発生する修理・修繕内容の種類
3 マンションで修理・修繕が必要になる箇所
- 3.1 大家さんの負担となる修繕箇所
- 3.2 入居者様の負担となる修理箇所
4 修理・修繕の負担先が変わる「初期設備」と「残置物」の違い
- 4.1 初期設備
- 4.2 残置物
5 初期設備でも入居者様の修理負担が必要になるケース
6 マンションの修理にかかる費用相場
7 マンションの修理対応で想定されるトラブル
8 修理対応が必要な場合の賃貸管理会社の役割
9 まとめマンションの修理は信頼できる賃貸管理会社と大家さんの二人三脚
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賃貸経営における大家さんが負うマンションの修理・修繕義務

「修理」と「修繕」は厳密には異なるものです。修理は壊れたものを直して使用できるようにすること、修繕は経年劣化したものに手を入れて機能や見栄えを回復させることを指します。民法第606条には次のように記されています。

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
２　賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

出典：民法（賃貸人による修繕等）｜e-Gov法令検索

大家さんには物件を維持するのに必要な修理・修繕を行う義務があり、入居者様が拒んだとしても工事を行うことが可能です。大家さんにとって対応が大変に感じることもありますが、リフォームをはじめとするマンションを修理する工事対応は空室対策としての効果があります。詳しくは以下の記事を参考にしてください。

参考記事：空室の原因を改善する「4つの空室対策」と「15のアイデア」

大家さんが対応する修理・修繕義務の範囲

マンションの修理・修繕を行う実施有無の判断基準は「借主が契約の目的に従った使用収益ができるか」で、「入居者様が生活するのに支障が出ない状態」を基準にします。

例えば、給湯器が故障したり雨漏りしたりすれば、入居者様が通常の生活を送ることができません。このような場合には大家さんに修理義務が発生します。一方で、壁や床のちょっとしたキズや汚れなどは生活にほとんど影響しないため、入居者様から大家さんに修繕を要求することは難しいでしょう。

大家さんの修理・修繕義務が生じないケース

修理の必要性があっても対応が不可能なケースや、大家さんの修理義務が生じないケースもあります。対応不可能なケースとしてまず挙げられるのが、天災や火災などでマンションが倒壊・消失した場合です。住まいとしての機能を果たせず、修理・修繕を行っても回復させるのが不可能な状態となります。

次に、老朽化が進み建物の価値がゼロに等しい状態になった場合です。修繕費が高額になるため、修理・修繕するよりも建て替えてしまったほうが、建物の安全性・資産価値ともに向上が見込めるケースです。ただし、建て替えの際は入居者様への立ち退き交渉が必要となり、双方同意のもと進められることなので、トラブル回避のためにも慎重に判断するようにしましょう。

ほかにも、詳しくは後述しますが入居者様が負担する修理箇所への対応や初期設備の故障に入居者様が適切な対応ができなかったケース、賃貸借契約書の特約に大家さんの修繕義務免除が記載されているケースでは、大家さんに修理・修繕義務はありません。後ほど詳しく解説します。

マンションの賃貸経営で発生する修理・修繕内容の種類

修理・修繕といっても内容はさまざまで、発生頻度、修理・修繕にかかる費用、対応方法も異なります。いざというときに「対応できない」という事態に陥らないためにも、大家さんが対応する修理・修繕の種類を把握しておきましょう。

日常的に発生する修理・修繕

日常的な修理・修繕は、専有部分と共用部分それぞれに発生する可能性があります。まず、各部屋に設置してある給湯器やエアコンなどの不具合は入居者様の生活に影響するため、連絡を受けたら速やかに対応しなくてはなりません。

共用部分では廊下やエントランスに設置された電球の破損、門扉や階段などの不具合が考えられます。共用部分の不具合は日々の清掃や管理する中で発見されることが多いため、細かいところまで目配りの利く賃貸管理会社に管理を任せると安心です。

入居者様の退去時に発生する修理・修繕

入居者様の退去後は、入居前の状態に戻すための原状回復工事が発生します。主に室内のクリーニングが挙げられますが、状況によってはクロス（壁紙）やフローリングの張り替え、畳の表替えなども行います。

また、水回りやエアコンなどの設備が古く劣化が目立つ場合にはリフォームを行い、設備を一新します。バリアフリー化や間取り変更など部屋に新しい価値を加えるリノベーションも、退去後の空室時が工事のタイミングです。

リフォームやリノベーションは原状回復工事に比べて費用がかかりますが、入居率や家賃アップに効果的です。リフォームやリノベーションのメリットや費用相場、注意点などは以下の記事を参考にしてください。

参考記事：アパート経営で設備投資やリフォームする理由とは？ミニマム投資の秘訣

また、参考として『リロの不動産』が手掛けたリフォーム・リノベーションの事例を紹介します。人気のプランや相場の把握に役立ててください。

【参考事例】
内装のリフォーム事例
 水回りのリフォーム事例
 設備対応のリフォーム事例

長期間で周期的に発生する大規模修繕

築10年を経過すると、マンションの大規模修繕を検討するタイミングになります。大規模修繕とは建物全体を経年劣化から回復させるための工事で、具体的には外壁塗装や屋根・ベランダの防水工事、給排水管工事などを行います。

マンションは構造上耐久性の高い建物ですが、日常的に日光や風雨にさらされる屋根や外壁が劣化していくことは避けられません。劣化を放置していると資産価値は下がりやすく、見た目のみすぼらしさは入居率にも影響するでしょう。

大規模修繕は対応範囲が広く費用も高額になるため、計画的に資金を積み立てておくことが大切です。なお、区分マンションの大家さんは修繕積立金を毎月管理組合に支払うため、個人で大規模修繕の工事費用を積み立てる必要はありません。

大規模修繕についてより詳しく知りたい方は、以下の記事や事例を参考にしてください。

参考記事：大規模修繕工事はアパート・マンションになぜ必要？工事内容と費用を把握【総集編】
改善事例：外壁塗装の大規模修繕事例

マンションで修理・修繕が必要になる箇所

マンションの修理・修繕にかかる費用は基本的には大家さんが負担しますが、状況によっては入居者様に費用負担が求められるケースもあります。ここからは、大家さんと入居者様それぞれが負担するものに分けて、修理・修繕が必要な箇所を具体的に紹介します。

大家さんの負担となる修繕箇所

賃貸物件は大家さんの資産です。資産価値の維持・向上という観点から、大家さんは小規模な修繕から大規模な修繕まで幅広く対応する義務を負います。

建物の外観・共用部分

屋根をはじめとした建物の主要構造部、廊下・階段といった共用部、外壁や植栽を含めた外観全体は、大家さんの費用負担で修理・修繕を行います。共用部の電球交換など日常的に発生するものもありますが、ほとんどは10～15年のスパンで行う大規模修繕で対応するのが一般的です。

住戸内：フローリングやクロス、畳などの日焼けによる変色

日焼けによるフローリングや畳、クロスなどの変色・傷みは経年劣化の1つと考えられています。放置していると劣化が進み、次の入居付けに苦戦することになるかもしれません。そのため、物件の価値を維持する修理・修繕として原状回復工事の際に大家さんや賃貸管理会社が工事費用を負担することが多いです。

住戸内：画鋲程度のクロスの穴

画鋲を打ったことで生じたクロスの穴は目を凝らさないと気づかないほど小さく、生活に支障が出るものではありません。前述の判断基準と照らし合わせると修理・修繕の必要はないように思えますが、クロスの色柄によっては思いのほか目立ち、内見に来たお客様の印象を左右します。入居率アップの目的で穴の補修やクロスの張り替えを行う費用は大家さんが負担します。

住戸内：フローリングのワックスがけ

フローリングのワックスがけは、原状回復時のハウスクリーニングに含まれるのが一般的です。入居者様が自らワックスがけを行うことは少なく、物件の維持管理の意味合いが強いことから、大家さんの負担範囲となっています。

住戸内：消防法に準じる各種設備の故障

消防法により、アパートやマンションなど賃貸物件の大家さんには半年に一度、消火器、自動火災通知設備、避難器具などの消防設備の点検が義務付けられています。点検費用はもちろん、不具合が見つかった際の交換費用や修理費用も大家さんが負担するのが一般的です。

住戸内：エアコンの故障

エアコンや給湯器などの住宅設備が故障すると、入居者様の日常生活に支障が生じます。入居者様から連絡を受けた際、大家さんは速やかに修理手配をしなくてはなりません。設備にはそれぞれ寿命があるため、年式の古いものは空室になったタイミングで新しいものに交換しておくと、故障の発生頻度を少なくできるでしょう。

入居者様の負担となる修理箇所

入居者様には民法400条により「賃借人の善管注意義務」が求められます。善管注意義務とは、社会通念上に要求される注意を払って物件を使用しなければならないということです。そのため、不注意で建物や室内に大きな損傷を生じさせた場合には、その修復費用は入居者様が負担します。

壁やフローリングへの落書き、穴、キズ、シミ、タバコのヤニ汚れ

日常生活の中では気をつけていても予想外のことが起こり得ます。例えば「子どもが壁や床に落書きをしてしまった」「家具を移動するときに壁や床に大きなキズをつけてしまった」といったケースです。入居者様の不注意と見なされ、修理・修繕費用は入居者様の負担となります。

また、調理時の油はねによる壁や床のシミ、タバコのヤニ汚れなどは日々の清掃や配慮が不十分だったことを表すため、入居者様の負担です。

ペットの粗相によるフローリング・畳のシミ、異臭、エアコンの毛詰まり

ペット可の物件でも入居前にはなかった汚れやシミ、異臭などは入居者様の費用負担で修繕を行います。エアコンの修理費用は基本的には大家さんが負担しますが、故障の原因がペットの毛詰まりだった場合は入居者様の負担となるでしょう。

DIYを実施した箇所

近年は壁や床にキズをつけない賃貸用DIYグッズが多く販売されています。こうしたグッズを利用して自分好みのインテリアを楽しむことができますが、退去時には撤去して元の状態に戻さなくてはなりません。撤去処分費用は入居者様が負担する必要があるほか、DIYによってキズがついた箇所があれば修繕費用も負担する必要があります。

その他特約で定められた内容・箇所

入居者様の負担する修理範囲が賃貸借契約書の特約に記載されている場合、特約の内容どおり入居者様が負担することになります。代表的なものとしては、クロスの張り替えや畳の表替えなどが挙げられるでしょう。

「経年劣化ではないのか」という点でトラブルになりがちですが、契約書の内容を確認したうえで署名押印しているため、従わなくてはなりません。特約は大家さんの修理負担を免除するような内容であっても原則有効です。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」では、特約が成立する3つの要件を以下のように規定してます。

特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

出典：国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）平成23年8月」

修理・修繕の負担先が変わる「初期設備」と「残置物」の違い

室内設備の修理・修繕は、対象物が「初期設備」か「残置物」かによっても扱いが異なります。ここではそれぞれの違いや、大家さんと入居者様のどちらが費用を負担するのかを解説します。

初期設備

浴室、キッチン、トイレなどの水回り設備はもちろん、給湯器、エアコン、ガスコンロなど室内にはじめから備え付けられている設備が「初期設備」です。初期設備は生活に必要なものであり、維持管理にかかるコストも家賃に含まれているため、経年劣化や初期不良による不具合の修理費用は大家さんが負担します。ただし、入居者様の不注意によって不具合が発生した場合はこのかぎりではありません。

なお、浴室・洗面所などの電球やガスコンロの電池といった消耗品は、入居者様の負担で交換するのが一般的です。

残置物

「残置物」とは前の入居者様が残した私物のことです。大家さんの許可を得て使用可能なエアコンやガスコンロなどを残した場合、残置物の所有権は前の入居者様から大家さんに移り、大家さんは次の入居者様に「無償譲渡」するか「無償貸与」するかを決めることになります。無償譲渡の場合は次の入居者様に所有権が移るため、修理・撤去処分・売却などは入居者様の自由です。

一方、無償貸与の場合は大家さんの所有物であり、入居者様が勝手に処分することはできません。ただし、初期設備ではないので大家さんに修理・修繕の義務はなく、故障したときは入居者様負担で修理するのが慣例となっています。

残置物は初期設備と混同しやすいものもあり、修理費用をどちらが負担するのかでトラブルになることがあります。賃貸借契約書の特約に残置物であることや、修理・処分の費用負担について記載されているのが一般的なので、事前に確認するようにしましょう。

初期設備でも入居者様の修理負担が必要になるケース

消耗品以外の初期設備は基本的に大家さんが修理・修繕の費用を負担しますが、中には入居者様が負担しなければならないケースもあります。どのようなケースが該当するのか、以下にて詳しく解説します。

勝手に修理業者を手配した場合

初期設備は大家さんの所有物のため、修理が必要な場合は大家さんまたは賃貸管理会社に連絡するのが基本です。入居者様が勝手に修理業者を手配した場合、修理費用を大家さんに請求しても認められない可能性が高いでしょう。

緊急を要するのに、大家さんや賃貸管理会社と連絡がつかないことも考えられます。緊急時に備えて、事前に対応方法を決めておくことが大切です。契約内容や諸条件によっては、修理対応後に大家さんに修理費用を請求して一部が認められることもあるため、入居者様は契約内容を確認しましょう。

大家さんが適切に対応できるよう、賃貸管理会社との管理契約を締結する際に、賃貸借契約書の内容をあらかじめ確認しておくと安心です。

不具合があることを知りながら放置し続けて悪化した場合

設備の不具合に気づきながらも、大家さんや賃貸管理会社に連絡せず悪化させてしまった場合には、入居者様の負担で修理しなければなりません。特にガス機器の不具合には要注意です。ガスが漏れて大きな事故につながる可能性もあるため、不具合に気づいたら早急に大家さんまたは賃貸管理会社に連絡してください。

入居者様の故意や過失により故障した場合

先述のとおり、入居者様が適切に対応できなかったことが原因である不具合については、入居者様が修理費用を負担します。壁やドア、窓ガラスなどを入居者様が「わざと」「うっかり」破損・故障させてしまった場合です。お子さんの落書きやペットの粗相は特に注意したいところです。日常の換気・清掃にも気を配るようにしましょう。

マンションの修理にかかる費用相場

所有する物件が住戸数10戸程度のRC造1棟マンションの場合、全体の修理・修繕にかかる費用の目安は以下のようになります。

築年数	主な修理内容・箇所	費用目安
築5～10年	・塗装（階段、廊下など）・室内設備の修理（エアコン、給湯器など）・排水管の高圧洗浄	約90万円（9万円/戸）
築11～15年	・防水塗装（屋根、外壁、ベランダなど）・室内設備の交換・排水管の高圧洗浄	約640万円（64万円/戸）
築16～20年	・塗装（階段、廊下など）・室内設備の修理・給排水管の交換・外構修繕	約230万円（23万円/戸）
築21～25年	・屋根の葺き替え・外壁塗装・防水塗装（ベランダ、階段、廊下など）・水回り設備の交換・排水管の高圧洗浄	約980万円（98万円/戸）
築26～30年	・塗装（階段、廊下など）・室内設備の修理・給排水管の交換や高圧洗浄・外構修繕	約230万円（23万円/戸）

上記を合計すると、物件を新築から30年間所有し続けた場合にかかる修理・修繕費用の目安は約2,170万円です。ただし、屋根や外壁などの高所作業には足場仮設が必要で、階数が増えるごとに費用が高額になる可能性があります。

ちなみに、室内の修理にかかる費用については、部屋の広さや設備のグレードにもよりますが以下を目安にしてください。

内容	費用目安
ハウスクリーニング	1万5,000円～7万円程度
クロス張り替え	1平方メートルあたり1,000円～1,500円程度
フローリング張り替え	重ね張り：1畳あたり2万～5万円程度張り替え：1畳あたり3万～6万円程度
カーペット張り替え	1畳あたり8,000円～1万5,000円
畳表替え	1畳あたり5,000円程度
ユニットバス交換	100万～200万円程度
システムキッチン交換	50万～100万円程度
洋式トイレ交換	20万～50万円
洗面台交換	10万～25万円程度

より詳細な費用目安を知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

参考記事：賃貸アパートの改修工事や大規模修繕費用はいくら？改修項目別に解説

マンションの修理対応で想定されるトラブル

修理・修繕の対応範囲や費用負担について、入居者様と大家さんの間でトラブルが発生するケースも見られます。トラブルに発展する事態を避けるには、修理・修繕について賃貸借契約書に細かく記載しておくことが大切です。双方で契約時に確認しておけば無用なトラブルは避けられるでしょう。

どうしても納得できない場合には、賃貸管理会社など第三者を挟んで対応することをおすすめします。トラブル対策について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

参考記事：賃貸住宅の修繕トラブルとは？対処のポイントを詳しく解説

修理対応が必要な場合の賃貸管理会社の役割

賃貸管理会社は建物の日常的な管理だけでなく、修理対応が必要なときにも重要な役割を果たします。特に賃貸経営を始めたばかりの大家さんは修理対応の知識や経験が少なく、不安や戸惑いが大きいことでしょう。入居者様や工事業者に迅速・的確に対応してくれる賃貸管理会社の存在は心強く感じられるはずです。

入居者様にとっても「連絡がつきやすい」「対応が早い」などのメリットがあります。入居者様との良好な関係を築くためにも、修理対応は賃貸経営をトータルサポートしている賃貸管理会社に任せることをおすすめします。

以下のコラムでは、マンション経営で起こりがちなクレーム事例と賃貸管理会社の対応についてまとめています。ぜひ参考にしてください。

参考記事：【トラブル事例】賃貸管理会社の対応とは？起こりうるリスクも紹介

まとめマンションの修理は信頼できる賃貸管理会社と大家さんの二人三脚

賃貸経営を成功させるには建物や設備の適切な修理・修繕が必要で、入居者様へも迅速かつ丁寧な対応を心掛け、円満に進めていくことが大切です。マンションの資産価値を維持向上させる大規模修繕は、出口戦略（売却）を意識しつつ収益シミュレーションと合わせて対応すると、今後の経営目標がクリアになるでしょう。

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