空室対策に有効なリフォーム完全ガイド！成功事例＆コスト別対策を解説

2025.03.23

賃貸経営において、空室が増えることは収益低下に直結する深刻な課題です。このような状況に直面すると、多くのオーナー様が空室対策としてリフォームやリノベーションを検討します。なぜなら、リフォームは効果的な空室改善手段の一つだからです。しかし、リフォームの内容を誤るとコストばかりがかさみ、期待した効果が得られないこともあるので慎重に計画する必要があります。

本記事では、空室対策としてのリフォームの考え方やメリット、具体的なリフォーム項目について解説します。空室が増えてお悩みのオーナー様や、費用対効果の高いリフォームについて知りたいオーナー様は、ぜひ参考にしてください。

▼この記事の内容

●リフォームには空室改善だけでなく、賃料アップや資産価値維持などの効果が期待できる

●空室対策においては、リフォームの前に「募集力」「仲介力」「管理対応（入居者管理/建物管理）」「工事/設備対応」を考えることが大切

●『4つの空室対策』を熟知した賃貸管理会社に相談することが解決の近道

1 空室対策としてのリフォームの考え方
2 空室対策として優先的に考えること
3 空室対策だけでない！リフォームするメリット
4 空室対策でリフォームを行った改善事例
5 空室対策で行うリフォームの項目
6 空室対策のリフォームにかかる費用目安
7 空室対策のためのリフォームを成功させる方法
8 まとめ最適な空室対策のリフォームと募集活動で安定した賃貸経営を
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空室対策としてのリフォームの考え方

空室率とは物件全体の部屋数に対し、入居者様がいない部屋の割合を指します。空室率が高いと家賃収入が減り、維持管理費や税金負担が重くなるため、賃貸経営において重要な指標です。

例えば10室のアパートで1室が空室である場合、空室率は10％となります。満室経営が理想ではありますが、入居者様はそれぞれのタイミングで必ず退去します。そのため、空室率を0％に維持することは不可能と考えましょう。空室率の目安は、一般的に5〜10％程度とされています。

ただし、空室対策としてリフォームを検討する場合、家賃や立地、周辺環境といった賃貸ニーズを十分に考慮する必要があります。これらの要素を満たしていなければ、どれだけリフォームを施しても効果が薄く、無駄な投資になりかねません。

特に立地は変更できないため、リフォームが本当に空室率低下に寄与するのか慎重に見極めることが重要です。リフォームは空室対策の一手段に過ぎず、物件の市場価値やターゲット層のニーズを分析し、適切な施策を講じることが求められます。

お手持ちの物件に対してリフォームが空室対策に効果的かどうか見極めるには、実績豊富な賃貸管理会社に相談するのも一つの方法です。満室経営を行うための空室対策については、以下の記事をご一読ください。

■参考記事

満室経営にする賃貸経営リフォームとは？ 4つのリフォーム事例を紹介

満室経営を4つの空室対策で実現！入居者満足度を高める賃貸管理とは

空室対策として優先的に考えること

前述のとおり、空室対策として検討が必要なのはリフォームだけではありません。ここでは、空室発生の代表的な原因を解決するフレームワークである、『4つの空室対策』で重要な4つの視点を紹介します。

●募集力
●仲介力
●管理対応（入居者管理/建物管理）
●工事/設備対応

それぞれ具体的に解説します。詳細は、あわせて以下の記事も参考にしてください。

■参考記事

空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！

【保存版】空室対策のすごい技20選！管理会社が徹底する空室対策

募集力

空室対策では入居者募集の強化が欠かせません。リフォームに踏み切る前に、まずは「募集力」の向上を図ることが賃貸経営の基本となります。問い合わせが多くなれば、リフォームを行わずとも入居率を改善できる可能性はゼロではありません。集客ノウハウを持ち、独自のネットワークを活用できる不動産会社に依頼するのが効果的です。

また、事前の市場調査や競合分析も重要です。周辺物件の家賃相場や入居者ニーズを把握し、適切な募集条件を設定することで、無駄なリフォーム費用をかけることなく空室を解消できる場合もあります。特に、地域の市場動向に精通し、適切な広告戦略を展開できる業者を選ぶとよいでしょう。

また、賃借人が殺到する市況ならば、広告費用を抑えながら最適な募集を選択する賃貸管理会社を選ぶとよいでしょう。

仲介力

入居者様を確保して長期的な満室経営を実現するためには、仲介力のある不動産会社に入居者募集を依頼する必要があります。賃貸仲介では単に募集を行うだけでなく、物件ごとの特性を把握し、入居希望者様に物件の魅力をアピールする力が求められます。競合物件の動向を把握し、地域の需要を的確に分析することが大切です。

また、情報や知識量だけではなく、営業担当者の対応や印象も入居希望者様の意思決定に大きく影響します。丁寧で誠実な対応ができる不動産会社を選ぶことで、物件の魅力を最大限に伝え、スムーズな契約につなげることが期待できます。リフォームを検討する前に、まずは仲介力の強化を図ることを検討してみましょう。

管理対応（入居者管理/建物管理）

入居者管理や建物管理の質も、空室率に大きな影響を与えます。入居者トラブルへの迅速かつ丁寧な対応や、設備の不具合を早期に解決できる管理体制が整っていると、入居者様の満足度が向上して長期入居につながります。その結果、空室率の低下が期待できるというわけです。

また、物件の清潔感も重要な要素です。共用部分のこまめな清掃や定期的なメンテナンスを実施することで、建物の印象がよくなり、内見時の成約率向上につながります。さらに、入居者様が安心して暮らせる快適な住環境を維持することにより、口コミや紹介による入居希望者様の増加が期待できるかもしれません。費用をかけてリフォームを実施する前に、まずは管理対応の見直しをしてみましょう。

工事/設備対応

賃貸経営では原状回復やリフォーム、リノベーション、大規模修繕など、必要に応じた工事対応が求められます。丁寧に使用していても、経年劣化は避けられるものではありません。設備の故障が増えたり、競合物件と比較して建物の古さが目立ったりすると、入居希望者様の選択肢から外れやすくなります。そのため、適切なタイミングで修繕や設備更新を行い、物件の魅力を維持することが重要です。

ただし、工事費用は大きくなりがちなので、入居者ニーズを的確に押さえつつ予算や家賃収入とのバランスを考える必要があります。費用対効果の高い改修を行うことで、無駄なコストを抑えながら競争力のある物件を維持できるでしょう。

安易にリフォームに踏み切る前に、必要な工事の優先順位を慎重に検討することが大切です。賃料が上昇トレンドにある東京では、繁忙期前にバリューアップに繋がる工事・設備対応を行うことで、大幅な賃料アップが見込めます。

空室対策だけでない！リフォームするメリット

リフォームは空室対策に効果的なだけでなく、次に挙げるようなメリットをもたらします。

●家賃維持およびアップがしやすくなる
●入居者ニーズに合わせられる
●リノベーション・建て替えよりも安く抑えられる
●資産価値を維持しやすい

リフォームで得られるメリットについて、以下でそれぞれ具体的に解説します。

家賃維持およびアップがしやすくなる

一般的に、建物の築年数が古くなると家賃は下がる傾向にあります。しかし、適切なリフォームを行うことで物件の価値を維持し、家賃アップにつなげることが可能です。特に、水回り設備の更新や内装のリニューアルを行うことは、築年数が同じ競合物件との差別化が図れ、入居者様に選ばれやすくなります。

リフォームにはそれなりの費用がかかるものの、家賃アップが実現すればリフォーム費用の回収期間を短縮できます。例えば5,000円の家賃アップが実現すれば、年間で6万円の増収です。1棟10戸のアパートなら60万円の増収です。

賃料が上昇する地域では空室が減少してきます。競合物件よりも見劣りする設備では賃料を上げにくく、折角の賃料を値上げするチャンスを逃す可能性があります。リフォームの内容によっては、数年で工事費用を回収できるかもしれません。空室対策だけでなく家賃収入の向上にもつながるリフォームは、戦略的に検討する価値があるでしょう。

入居者ニーズに合わせられる

入居者ニーズに合った物件でなければ入居者様の満足度が低下し、やがては空室の増加につながりかねません。リフォームを行うことでターゲット層に適した間取りや設備を整え、入居希望者様の関心を引くことができます。

一人暮らしやカップル、夫婦、子育て世帯など、それぞれ住まいに対するニーズが異なります。ターゲット層にどのような間取り・設備が求められているのか、事前にリサーチすることによって効果的なリフォームが実現できるでしょう。

また、競争力を高めるために壁紙や床材のデザインを工夫し、魅力的な内装に仕上げることも重要です。リフォームを通じて物件の魅力を高めることで、長期的な入居率向上につながります。

リノベーション・建て替えよりも安く抑えられる

間取り変更をともなうリノベーションや建て替えは、大掛かりな工事になり費用も高額になりがちです。その点、リフォームは費用を抑えやすいことがメリットといえます。一部のリフォームであれば、1部屋あたり数万～数十万円で改善できるケースもあります。例えば、クロスや床の張り替え、水回りの部分的な改修など、小規模なリフォームでも物件の印象を大きく向上させることが可能です。

リノベーションや建て替えと比べて、比較的工期が短いことも嬉しいポイントといえるでしょう。入居者ニーズに応じた魅力的な空間を提供できれば、早期に満室経営が実現するかもしれません。

資産価値を維持しやすい

リフォームを適切に行うことで、賃貸物件の資産価値を維持しやすくなります。老朽化した設備の交換や故障箇所の修繕は、建物全体の価値を保つ基本的な対策です。適切なタイミングでリフォームを実施すれば、劣化の進行を抑え、長期的な資産価値の低下を防げます。市場のニーズを踏まえた計画的なリフォームにより、競争力のある物件を維持して安定した賃貸経営につなげられるでしょう。

ただし、建物の状態によっては、リフォームではなくリノベーションや建て替えを検討したほうがよい場合もあるかもしれません。あまりに老朽化が進んだ建物は、安全面に不安があります。出口戦略により選択肢は変わりますが、さらなる価値向上を目指すのであれば、部分的な改修だけでなくリノベーションや建て替えを検討することも重要です。

空室対策でリフォームを行った改善事例

空室となった原因を把握して適切なリフォーム・対策を行った結果、どのように改善されたのかが気になるところです。ここでは、実際の事例を用いてリフォームの内容を紹介します。

リフォームによる空室改善の事例を把握した上で、効果的な空室対策のポイントを確認していきましょう。

リフォームの空室対策事例

ミニマムリフォームによる空室改善

若年層向けにデザイン性を重視したリフォームの事例です。建物の外観と統一感を持たせるため、キッチンと居室にブルー系のアクセントクロスを採用しました。採光の多い角部屋の特性を活かし、ナチュラル系の明るいフロアタイルを敷くことで、より洗練された印象に仕上がっています。

さらに、トイレにもアクセントクロスを施し、洗濯機置き場やトイレ上部に収納棚を設置して利便性のアップにつながっています。低コストで魅力を高める有効な空室対策となりました。

事例：入居者ターゲットを意識したアイデア室内ミニマムリフォームで空室改善

リフォームの空室対策事例

設備ニーズの標準化に合わせたリフォームによる空室改善

築32年の木造アパートで、急行停車駅から徒歩6分の好立地を活かし、今後15年間の賃貸経営を見据えたリフォームを実施しました。3点ユニットバスをバス・トイレ別に変更し、独立洗面台を新設したうえ、部屋の広さを極力維持しながら収納スペースと脱衣スペースも確保しています。

結果として、設備の充実により物件の魅力が向上し、家賃アップを実現しました。入居者ニーズに応じたリフォームが、空室改善につながった好例です。

事例：あと15年、収益物件として活かしたい！賃料アップと出口戦略！

リフォームの空室対策事例

無理のない資金捻出によるリフォームで行う空室改善

空室対策として、室内の印象を向上させるアクセントクロスの張り替えを実施した事例です。柔らかな色合いながらもカラフルなデザインのクロスを採用し、室内を明るく華やかな雰囲気に仕上げました。リフォーム費用の支払いは、毎月の家賃から分割相殺する形でオーナー様の負担を軽減しています。

低コストで効果的なイメージアップが実現でき、入居希望者様の目を引く魅力的な空間へと生まれ変わりました。クロスの張り替えは比較的手軽に実施できるため、オーナー様にとっても取り入れやすいリフォームといえます。

事例：資金捻出が難しい状態でも無理なくリフォームできる仕組みが嬉しい！

リフォームの空室対策事例

地域性に合わせたリフォームによる空室改善

学生が多い地域ながら特徴が乏しく決め手に欠けていた物件に対し、差別化を図るリフォームを実施した事例です。お風呂とトイレを独立させ、トイレには洗浄便座を新設しました。さらに、若年層に好まれる床材やクロスに変更し、室内物干しやTVドアホンを設置することで、利便性と安全性が向上しています。

空室期間が長かった物件ですが、今回のリフォームにより3部屋が成約し、12室全戸が満室になりました。効果的な改善で競争力のある物件に生まれ変わっています。

事例：学生エリアならではのリフォームで３室の空室を満室に改善！

リフォームの空室対策事例

入居者ニーズに合うミニマムリフォームによる空室改善

オートロックが故障し、防犯面への不安が入居者様から寄せられていたため、改修工事を実施しました。できるだけコストを抑えるため、メーカーに直接依頼して門扉部分の部品を加工し、既存設備を活用しています。

浮いた予算で共用部の補修や共用灯のLED化を行い、結果として物件全体の価値向上につながりました。入居者様の満足度も高まり、現在は満室稼働を維持しています。

事例：オートロック改修工事で費用削減！残予算で補修して入居者満足度向上

その他のリフォーム事例については以下を参照ください。
ご自身の物件の条件に近い事例を検索してみると改善イメージが湧きやすくなりますよ。

■内装リフォームの改善事例　一覧

■水回りのリフォーム改善事例　一覧

■設備対応のリフォーム改善事例　一覧

空室対策で行うリフォームの項目

空室対策としてリフォームを実施する際は、前述のとおり費用対効果が得られるかを意識することが大切です。ここからは、賃貸経営に必要なリフォームの項目と、それぞれの費用や実施時期の目安について解説します。

内装リフォームについては、以下の記事も参考にしてください。

■参考記事：【事例付き】賃貸アパートの内装リフォームで収益改善する方法を解説

空室対策で行うリフォーム①クロス・フローリング・畳の張り替え

	費用目安	リフォーム時期目安
クロス	量産品：700～1,200円/㎡標準グレード：1,000～1,500円/㎡	5～10年
フローリング（6畳程度）	集成材：約10万～15万円無垢材：約10万～25万円	10～20年
畳（表替え）	約4,000～1万3,000円/畳	4～6年

クロスやフローリング、畳は傷みやすく、定期的な張り替えが必要です。機能性や予算を考慮しつつ、耐久性やデザイン性を兼ね備えた素材を選ぶことで、入居者ニーズに応えて空室対策の効果を高められます。

近年は、室内のイメージを手軽にセンスアップできるアクセントクロスが人気です。以下に事例を集めたので、参考にしてください。

■参考事例

アクセントクロスや高級感を演出したモデルルーム！賃料UPでも即成約

即入居になった費用対効果の高いアクセントクロス！

入居促進のためターゲットを見直し花柄のアクセントクロスで成約に！

明るい床とアクセントクロスでイメージUP！仲介店舗と連携して成約

空室対策で行うリフォーム②キッチンの交換

	費用目安	リフォーム時期目安
システムキッチン	標準グレード：約30万～100万円ハイグレード：約100万～150万円	10～20年
ミニキッチン	約50万円	10～20年

システムキッチンやミニキッチンの交換は、入居希望者様の関心が高く、入居の決め手になりやすいリフォームです。使い勝手やデザインを重視し、需要に合った仕様を選ぶことで空室対策の効果を高められます。以下は、シンプルながらもスタイリッシュなキッチンを導入した事例です。

■参考事例

ステンレスの地肌『魅せる』キッチンで競合物件と差別化を！

空室対策で行うリフォーム③トイレの交換

	費用目安	リフォーム時期目安
洋式トイレ改装（内装含む）	約15万～50万円	10～15年
温水洗浄便座取り付け	約5万～10万円	―
和式から洋式へ変更	約20万～60万円	―
洋式トイレ新設（3点ユニット分離）	約50万～70万円	―

トイレは清潔感が重要です。古い和式トイレや使いづらい3点ユニットバスは人気がなく、ほかの条件がよくても候補から外されるケースが少なくありません。

以下に紹介するように、トイレをリフォームするだけで空室改善につながった事例も多いので、参考にしてください。

■参考事例

3点ユニットバスリフォーム＆キッチン交換工事で空室改善！

あと15年、収益物件として活かしたい！賃料アップと出口戦略！

空室対策で行うリフォーム④浴室設備の交換

	費用目安	リフォーム時期目安
ユニットバス交換	約50万～150万円	10～15年
給湯器交換	約15万～20万円	10～15年
浴室乾燥機取り付け	約15万～20万円	―
在来工法からユニットバスへの交換	約100万～200万円	―

浴室設備の交換は水回りの中でも高額になりやすいリフォームですが、入居希望者様の満足度向上につながります。浴室乾燥機の導入など利便性を高める工夫をすることで、競争力のある物件づくりが可能です。以下に浴室リフォームの事例を紹介します。

■参考事例

室内の内装リフォームと3点ユニットバスリフォーム工事で空室改善

入居者ニーズの高い3点ユニットバスリフォーム工事を実施で空室改善

他業者では入らないと言われたシステムバスも施工できます！

空室対策で行うリフォーム⑤その他設備の設置・交換

	費用目安
ダストボックス	約10万円
宅配ボックス	約20万円
防犯カメラ	約3万円/箇所
火災報知器	3,000～8,000円/個

ダストボックスの設置やネット回線無料は生活の利便性が高まり、入居者様の満足度向上に役立ちます。防犯カメラの設置によって、セキュリティの高さをアピールするのもおすすめです。宅配ボックスはコロナ禍以降に需要が急増した設備で、導入するケースが増えています。なお、火災報知器の設置は義務化されており、未設置の場合は早急に対応が必要です。

上記のような設備について、具体的な導入事例は以下の記事を参考にしてください。

■参考事例

ゴミのトラブル解消で入居者様のモラルを向上！入居者管理と建物管理

フタ付きの『ダストボックス』が動物に散らかされるゴミ集積所を救う

物件比較時に選ばれる決め手！入居者ニーズを反映した宅配ボックス！

アパートに入居する単身者が欲しい設備のBEST3『宅配ＢＯＸ』

付加価値を産む無料Wi-Fiを、工事費用無料で導入で満室経営！

入居者ニーズの高い防犯カメラ設置でセキュリティ面の不安を払拭！

防犯カメラ設置にて不法投棄の抑止力に！

タイヤがパンクされる！防犯カメラで死角になる駐車場や通路の防犯対策！

オートロック改修工事で費用削減！残予算で補修して入居者満足度向上

空室対策で行うリフォーム⑥間取り変更

	費用目安
間仕切り壁の撤去	約30万円～
2部屋を1部屋に改装	約50万円～

間取り変更は費用がかかるものの、入居希望者様のニーズに応えられる効果的なリフォームです。例えば、2DKから1LDKへの改装で開放感たっぷりの空間にすることにより、賃料アップに成功した事例もあります。競合物件との差別化を図り、魅力的な住空間を提供することで空室対策の効果を高められます。

間取り変更のパターンはさまざまです。以下に具体例を集めたので、ぜひ参考にしてください。

■参考事例

間取り変更のリノベーション　一覧

2DKから1LDKで賃料1万円UP！空室が出るたびにリノベーション

20年間お住いの方の退去を機にリノベーション！相場より高い賃料で契約

築35年の和室2Kをフローリング1LDKに変更で賃料30％アップ！

3DKのお部屋が”マリンリゾート”をコンセプトに変身して賃料UP

空室対策のリフォームにかかる費用目安

空室対策のリフォームにかかる費用は、部屋の広さや内容によって大きく異なります。例えば、前述のリフォーム項目一式を実施した場合、ワンルームで1部屋あたり数十万～100万円程度が必要です。部分的な修繕も可能ですが、まとめてリフォームしたほうが工事費や手間が抑えられ、トータルコストの削減につながるというメリットがあります。

しかし、重要なのは費用をかけることではなく、投資したリフォーム費用を回収できるかどうかの見極めです。家賃アップや入居率向上の効果が期待できるかを慎重に検討しましょう。また、売却予定がある場合、過度なリフォームは無駄になる可能性があります。収益性と出口戦略を意識しながら、最適な対策を立てることが重要です。

リフォームを検討するタイミングについては、以下の記事にて詳しく紹介しています。ぜひ参考にしてください。

■参考記事：アパート経営で設備投資やリフォームする理由とは？ミニマム投資の秘訣

空室対策のためのリフォームを成功させる方法

ここからは、空室対策としてのリフォームを成功させるために押さえておきたい4つのポイントを紹介します。なお、空室リスクを少なくするには、物件選びも重要なポイントです。詳しくは以下の記事を参考にしてください。

■参考記事：不動産投資の空室リスクとは？対策をわかりやすく解説

空室が増える原因を明確にする

空室対策としてリフォームを成功させるため、まずは空室が増えている原因を明確にすることが重要です。リフォームの目的は空室率の改善であり、単に見た目を整えるだけでは十分な効果を発揮できません。

空室が増える主な原因としては、建物の老朽化、近隣競合物件の増加、入居者ニーズとのズレなどが考えられます。原因を特定し、効果的なリフォームを実施することが早期の空室改善につながります。

空室増加の原因を特定するヒントとして、以下の記事もぜひ参考にしてください。

■参考記事

空室の原因を改善する「4つの空室対策」と「15のアイデア」

不動産投資の大敵・空室をなくす！空室改善の方法をわかりやすく解説

リフォーム費用の回収期間を考慮する

空室対策としてリフォームを行う際は、費用の回収期間を考慮することが重要です。賃貸経営においてオーナー様の主な収益源は家賃収入であり、リフォームに投資した資金をどれくらいの期間で回収できるかを見極める必要があります。

空室対策と収益向上の両立には、計画的な投資判断が求められます。過剰な費用をかけても、家賃の上昇や入居率の向上が見込めなければ、投資した費用の回収は難しいといえるでしょう。早期に回収できればキャッシュフローが改善し、経営の安定につながります。コストパフォーマンスの高いリフォームを検討し、入居者ニーズに合った設備やデザインを選ぶことが大切です。