相続税が払えない地主になる前に！納税資金対策の物納・延納・生前対策を解説

2024.04.02

地主が亡くなると、地主が保有していた土地の権利が相続人に移り、相続人が新しい地主になります。土地や建物の相続が発生した際、相続人に対して相続税が課されることがありますが、不動産という価値の高い資産が相続されることにより、相続税が支払えないと悩む地主が多いのも事実です。

相続発生後になって多額の相続税を捻出することは困難なため、前もって納税資金対策を講じておくことが求められます。今回は相続税が支払えなくなる前に知っておきたい、相続税の物納・延納・生前対策に焦点を当てて詳しく解説します。

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1 地主の方が相続税を払えなくなる主なケース
2 相続税を支払えない場合どうするか
3 延納の概要と注意点
4 物納の概要と注意点
5 まとめ
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地主の方が相続税を払えなくなる主なケース

地主の方が相続税を支払えなくなるのには、いくつかのパターンがあります。相続税の支払いができなくなるケースを知っておくことで、適切に対策を立てることが可能になります。

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現金を持ち合わせていない

地主の方が直面するもっとも一般的な問題は、「手元に十分な現金がない」という状況です。

相続税額は、相続が発生した時点での相続税評価額をもとに算出され、現金で一括納付することが原則とされています。土地の相続税評価額が想定よりも高額だった場合、相続税も高額になり、手持ちの現金で支払えないという事態が起こりえます。

地主が亡くなった場合、相続財産のほとんどが土地というケースも珍しくありません。複数の広大な土地を保有していると、その分相続税額も大きくなり、納税のために現金を用意しなければならないという事態に陥ります。

相続財産を処分しにくい

地主の方が直面するもう一つの大きな問題は、土地の処分が容易ではないということです。

土地を売却すれば売却代金を相続税の納付に充てることは可能ですが、土地を売却しようと思っても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。購入希望者が現れたとしても、売却条件に双方が合意しなければ売却できず、売却活動が長期化することも考えられます。

地主が保有する土地は、農地や林地、借地権の底地といった一般的な住宅用地ではないケースも多くあります。これらの土地は使用用途が制限されるため、買い手を見つけるのが困難であり、売却完了までに多くの時間を要します。

一方で相続税の納税期限は、被相続人の死亡の翌日から10ヶ月以内と定められています。この短い期間内に、相続した土地を適切な価格で売却し、税金を納めるための現金を準備することはかなり困難な作業になるでしょう。

非上場の株式や美術品、骨董品なども、スムーズに売却することが難しい資産とされています。これらは価値は高いものの、市場での流動性が低いため買い手を見つけるまでに時間がかかることも少なくありません。相続人が売りたくないと主張するケースもあるため、相続税の納付期限内に相続財産を売却して必要な現金を確保することは難しいのです。

遺産分割協議が進まない

遺産分割協議がスムーズに進まないことも、地主の土地を相続した後に多く直面する問題の一つです。

相続が発生すると、相続人間で遺産の分割について協議を行う必要があります。遺産分割協議がスムーズに進めばいいのですが、長い時間を要するケースがあるのも事実です。

相続人が遠方に住んでいる場合や相続人間の関係が良好でない場合、相続人が多数いる場合などに、遺産分割協議が複雑になる傾向があります。相続人それぞれの意見や要望が異なるため、全員が納得する解決策を見つけることは容易ではありません。一部の相続人は不動産を売却して現金化を望む一方で、他の相続人は土地を保有し続けたいと考えている、などです。

相続税の納付期限は、被相続人の死亡の翌日から10ヶ月以内と定められており、この期限を過ぎると追加の税金や罰金が課される可能性があります。しかし、上記のような状況では、遺産分割協議が長期化し、結果的に相続税の納付期限に間に合わないことも考えられるのです。

相続税を支払えない場合どうするか

現金が十分にない、土地の売却や遺産分割協議が間に合わないという問題は、地主から相続を受ける方であれば誰でも直面する可能性があります。ここからは相続税を支払えない場合にできる5つの対処法について解説します。

なお、相続税の節税方法・相続税計算時の控除については以下の記事で解説しておりますので、併せてご活用ください。

知っておくべき相続税対策！不動産を活用した節税の仕組みを解説

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延納する

延納とは、相続税を一括ではなく分割して納付する制度です。この制度を利用することで、相続税の支払いを最長で20年にわたって分割することができます。

延納のメリットは、相続税の支払い負担を軽減できる点にあります。一度に大きな金額を用意する必要がなくなるため、相続財産を急いで売却する必要がなくなります。

しかし、延納を利用すると利子税が発生するため、最終的には本来の相続税額よりも多くの金額を支払うことになるという点がデメリットです。

延納制度を利用するためには、一定の要件を満たしていることが求められます。具体的な要件や注意点については後述します。

物納する

相続税を支払うためのもう一つの選択肢として「物納制度」があります。物納制度は、相続税を現金で支払うのが難しい場合に、不動産や国債などの「現物」で納税する方法です。

物納制度のメリットは、現金を用意することなく相続税を納付できる点にあります。まとまった現金が手元にない場合や、後代の土地のように現金化が難しい財産を相続した場合に、財産を手放さずに税金を納めることが可能です。

ただし物納できるのは相続財産のみで、相続人がもともと保有していた財産は物納できません。また制度を利用するためには、厳しい審査を通過する必要があるという点もネックになります。

具体的な要件や注意点については、後ほど詳しく解説します。

土地を売却する

一定の資産価値のある土地を相続した場合であれば、土地を売却して現金化し、売却代金を相続税の納付に充てる方法が有効です。

不動産を売却するメリットは大きく分けて二つ。高額で売却できれば、相続税の支払いに必要な資金を確保できる点、そして物納や延納と比較して、現金化が早く行える可能性があるという点です。

一方デメリットとしては、売却に時間がかかる場合があり、期限までに納税資金を準備できないリスクがあることです。売却を急ぐために市場価値よりも安く売却することもあり得ます。

土地を売却して相続税を納めるためには、スピード感のある対処が求められます。まず不動産に対して相続登記（所有権移転登記）を行い、相続税の納付期限までに売買契約を完了させ、現金化しなければなりません。共有分割になっている土地の場合は、共有者全員の同意が必要なため、想定よりも売却に時間がかかることも考えられます。

手続きに要する時間を含め、相続税の申告期限内に売却が完了できるかどうかは慎重に判断する必要があります。また、売却によって利益が生じた場合、譲渡所得税が発生することも考慮する必要があります。

金融機関から融資を受ける

相続税の支払いに困った場合、金融機関から融資を受けるというのも選択肢の一つです。銀行や信用金庫が提供するローンを活用するため利子がかかりますが、延納制度を利用する際にかかる延納税と比較すると安いという特徴があります。

金融機関から融資を受けるには二つのパターンがあります。一つは相続税の支払いに必要な資金を直接借り入れること、もう一つは相続する土地を担保にして資金を借り入れることです。土地を担保に借り入れを行う場合は、不動産売却を前提とした「不動産売却前提ローン」などの融資サービスが利用できます。

金融機関から融資を受けるメリットは、相続税の支払いに必要な資金を迅速に確保できることです。土地を急いで売却する必要がなくなるため、より良い条件で売却できる可能性が高まったり、ほかの資金調達方法を検討する時間を確保できたりします。また、住宅ローンが残っている場合でも利用できるケースがあるため、幅広い選択肢が提供されます。

ただし、融資を受けるためには金融機関の審査を通過する必要があり、必ずしも融資が受けられるとは限りません。借り入れた資金の返済計画も重要で、返済能力を超える融資を受けると、将来的に経済的な負担が増大する可能性があるという点にも注意が必要です。

相続放棄を行う

さまざまな対策を検討しても相続税の支払いが困難と判断した場合、相続放棄を選択するという方法もあります。

相続放棄は、相続人が相続を受ける権利を放棄し、相続財産と相続税の支払い義務からも解放される手段です。

相続放棄を行う場合、相続人は「初めから相続人ではなかった」と見なされます。これにより、相続財産だけでなく、相続にともなう借金やその他の負債からも免れることができます。ただし、相続放棄を行うと、相続財産に含まれるプラスの資産も一切受け取ることができなくなるという点には注意が必要です。

相続放棄を行うには、被相続人の死亡を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申立てを行う必要があります。この手続きは、一度行うと取り消すことができないため、慎重に検討しなければなりません。また、相続放棄を行うと相続権は次順位の相続人に移るため、新たな相続人との関係性が悪くなる可能性もあるということも考慮する必要があります。

延納の概要と注意点

延納制度を利用することで、まとまった現金を用意することが難しい場合であっても、一度に多額の相続税を納めずに済みます。以下では延納制度の概要と、利用する際に満たすべき要件や注意点について解説します。

延納の要件

延納制度は、相続税を分割して支払うことができる制度です。この制度を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

相続税額が10万円を超えていること

延納制度を利用するためには、相続税額が10万円を超えている必要があります。この場合の相続税額は、あくまでも相続人が納める税金の額であり、家族全体の相続税の合計ではありません。

金銭で納付することが困難な金額の範囲内であること

現金一括で納付が困難である正当な理由も必要です。延納制度は「手持ち資金に余裕を持たせたい」などという自己都合は認められません。

当面の生活費や事業の運転資金は考慮したうえで、相続人がもともと保有している現金資産などを加えても足りない場合に、延納が認められることになっています。

「延納申請書」と「担保提供関係書類」を期限までに提出すること

延納を利用するためには、「延納申請書」と「担保提供関係書類」を相続税の申告期限内に提出する必要もあります。具体的には、相続開始の翌日から10ヶ月以内です。

延納税額に相当する担保を提供すること

延納制度を利用する際に提供する担保は、「延納税額」と「利子税額」に相当するものでなければなりません。担保として認められるのは、土地や有価証券、国債などです。ただし、延納税額が100万円未満で、かつ延納期間が3年以下の場合に限り、担保を提供する必要はないとされています。

延納が認められる金額

延納が認められる金額は「延納許可限度額」と呼ばれ、下記の計算式によって算出されます。

延納許可限度額＝納付すべき相続税額－（①相続人の財産－②相続人と生計を一にする家族の3ヶ月分の生活費－③相続人が事業している場合は1ヶ月分の運転資金）

延納許可限度額の計算には、相続人とその家族の生活費や、事業を運営している場合の運転資金が考慮されます。これは、相続人の生活基盤や事業継続のための資金を保護することが目的です。

「①相続人の財産」には、相続財産だけでなく、相続人がもともと持っている土地や建物、株式などの財産も含まれます。

「②3カ月分の生活費」というのは、前年の収入額から、税金や社会保険料などを差し引いた金額を、12分の1にした金額を1ヶ月分として見なします。差し引く金額には、住宅ローンや教育費、医療費なども含まれます。

相続人自身が事業を行っている場合は、事業継続のために必要な「③１ヶ月分の運転資金」も考慮されます。

延納の注意点

延納を利用すると、延納額に対して利子が発生します。延納制度を利用することで一度あたりの納付金額は抑えられますが、利子の金額によっては借り入れを行って一括納付したほうが良い場合もあるため注意が必要です。

利子税率は、毎年国税庁が発表する利率を利用しますが、相続税の納付が完了するまでの間、延納制度の申請をした年に決定した利子率が適用されることになります。また、相続財産のうち不動産などが占める割合によって、延納が認められる年数や適用される利子税率が変動します。

借り入れをして一括返済するのか延納制度を利用するかは、ローンの金利と延納利子税率を比較して判断しましょう。

担保にする不動産の基準や一括納付が困難であることへの判断基準が厳しいため、気軽に利用できる制度ではないという点も押さえておく必要があります。

物納の概要と注意点

次に、相続税を現金ではなく、不動産や株式などで納める物納の概要と利用のための要件、注意点について見ていきましょう。特に物納の対象となる財産の種類だけでなく、優先順位も細かく決められているため、物納を検討する際にはあらかじめ確認しておく必要があります。

物納の要件

物納制度は、相続税を現金で納付できない場合に、不動産や株式などの財産で充当する方法です。この制度を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

延納によっても金銭で納付が困難であること

物納制度の利用は、現金での納税が困難で、さらに延納制度を利用したとしても納税が難しい場合に限られます。

物納に充てる財産を相続していること

物納に使用できる財産は、相続によって取得した財産に限られます。相続人が相続発生前から所有していた財産は物納に充てることができません。

申告期限までに「物納申請書」を提出すること

物納制度を選択する場合は、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）までに「物納申請書」を提出する必要があります。

物納が認められる金額

物納制度において、物納が認められる金額を「物納許可限度額」と呼び、以下の計算式によって算出します。

「物納許可限度額」＝納付すべき相続税額－（①相続人の財産－②相続人と生計を一にする家族の3ヶ月分の生活費－③相続人が事業している場合は1ヶ月分の運転資金）－④延納によって納付可能な金額

延納許可限度額を求める計算式と異なる点は、「④延納によって納付することができる金額」が考慮される点です。

物納制度は、あくまでも現金による納付や全額延納が難しい場合に用いる納付方法です。相続税はいつ納税義務が発生するか予測できず、かつ発生すると一度に多額の税金を納めなければならないという、国民にとって負担の大きい税金制度でもあります。

一方で国税庁としては、できるだけ現金で納付してもらいたいという方針があるため、生活資金や事業の運転資金を考慮して導き出した余力部分である「④延納によって納付可能な金額」を除いたのが「物納許可限度額」です。

物納できる財産と優先順位

物納に使用できる財産は限られており、すべての相続財産が物納に利用できるわけではありません。

物納に使用できる主な財産には、以下のようなものがあります。

・不動産
・船舶
・国債
・地方債証券
・上場株式
・非上場株式

さらに、物納に使用できる財産には優先順位も設定されています。

第1順位	不動産、船舶、国債、地方債証券、上場株式など
第2順位	非上場株式など
第3順位	動産

不動産と非上場株式を相続した場合、まずは不動産を物納に使用することが求められます。

物納の優先順位1位の不動産であっても、抵当権が設定されている・境界が不明確・複数人で共有しているといった土地は、「管理処分不適格財産」であり物納が認められていません。

市街化調整区域内の土地や接道条件を満たしていない土地は、ほかに物納できる財産がない場合のみ認められるとされています。

物納の注意点

土地を物納する場合、「確定測量」と呼ばれる隣地との境界線を確定させるための測量をしなければなりません。確定測量の費用は、100～200m2ほどの土地に対して60万～80万円程度で、納税者自身が負担する必要があります。

また、納付期限経過後に物納により相続税を納付した場合、納付すべき日の翌日から物納のための所有権移転手続き（収納）を完了した日までの間、延滞税が課されることになっています。国による物納要件の審査期間の延滞税は免除対象となります。実際に延滞税の対象となるのは、納付期間内に物納申請書の提出期限を延長した場合と、物納申請の審査が終わってから収納するまでの期間ということです。

物納の審査は、相続人本人が本当に相続税を納められない状況にあるのかに加え、申請された財産が物納の対象であるかを厳しく判断されます。

物納申請が却下された場合には、通知を受けた日の翌日から20日以内であれば一度だけ再申請が可能です。