一棟アパートのリノベーション費用相場と注意点！収益改善事例で解説

2024.01.16

築年数の古いアパートを所有しているオーナー様の中には、リノベーションに興味を持たれている方も多いのではないでしょうか。建物全体をリノベーションすることにより、老朽化したアパートを新築のように生まれ変わらせることができ、賃貸経営にさまざまなメリットをもたらします。

本記事では、アパートの一棟リノベーションを行うメリットとリスク、費用相場、注意点について詳しく解説します。あわせてリノベーションが経営改善につながった成功事例も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

1 アパートの一棟リノベーションとは
2 アパート一棟リノベーションのメリット・リスク
- 2.1 一棟リノベーションのメリット
- 2.2 一棟リノベーションのリスク
3 アパートを一棟リノベーションする際の費用相場・実施のタイミング
- 3.1 一棟リノベーションで発生する工事箇所別の費用相場
- 3.2 一棟リノベーションを実施するタイミング
4 リノベーションによる賃貸経営の改善事例
5 アパートを一棟リノベーションするときの注意点
6 まとめ一棟リノベーションは費用対効果の検討が重要
7 関連する記事はこちら

アパートの一棟リノベーションとは

一棟リノベーションとは、建物をまるごと新しくする工事です。各部屋の内装や設備をはじめ、共用部分や外観まで一新することにより、築年数を経て古びたアパートを新築のように生まれ変わらせることができます。

建て替えとの違いは、屋根や柱などの構造体をそのまま利用することです。劣化した部分は補修しますが、アパートをすべて解体して建て替えるよりもコストを抑えることができます。フルリフォームとの違いは、建物に新しい価値を加える要素があることです。

後ほど事例をいくつか紹介しますが、単純に設備や内装を新しくするのではなく、現代のニーズに合わせた間取り変更など、新しい付加価値をもたらすのがリノベーションです。

アパート経営を行うにあたっての設備投資やリフォームの重要性については、以下の記事を参考にしてください。

【参考記事】

アパート経営で設備投資やリフォームする理由とは？ミニマム投資の秘訣
 アパート購入と賃貸経営の流れ！アパート経営成功のポイント【保存版】

アパート一棟リノベーションのメリット・リスク

アパートの一棟リノベーションは、賃貸経営にさまざまな効果をもたらします。ただし、工事の内容や規模によっては多額の費用がかかるため、慎重に判断・計画することが大切です。まずは、どのようなメリットやリスクがあるのかを押さえておきましょう。

【参考記事】

【アパート経営入門】メリット・リスク・成功の秘訣をわかりやすく解説！
賃貸経営の成功法を伝授！代表的なリスクと6つの成功ポイントとは
 賃貸住宅の修繕トラブルとは？対処のポイントを詳しく解説

一棟リノベーションのメリット

アパートの一棟リノベーションを行うことで得られるメリットは、主に以下の5つです。

一棟リノベーションで入居率アップが期待できる

一棟リノベーション後のアパートは、新築物件と変わらない見た目になります。外観や共用部も新しくなるため、内見で来訪したお客様の第一印象は好意的になるでしょう。賃貸需要のニーズに合わせた間取りや設備を取り入れるので、入居率アップが期待できます。

リノベーションと同時にリーシング活動（入居者募集/賃貸仲介）に注力することも忘れないように注意してください。また、リノベーションによって空室が解消できたとしても、その後の管理がずさんでは入居者様が安心して住み続けることができず、再び空室が発生してしまうかもしれません。入居者様の満足度を高める賃貸管理とはどのようなものか、次の記事も参考にしてください。

参考記事：満室経営を4つの空室対策で実現！入居者満足度を高める賃貸管理とは

一棟リノベーションで家賃アップが見込める

一棟リノベーションを行った場合、築年数が経っていても同じ築年数で古い設備や間取りの競合物件の相場より、高めの家賃設定が可能になります。賃貸物件の家賃は、築年数の経過とともに下がりやすくなるのが一般的です。

家賃はオーナー様が自由に決められますが、一般的には近隣相場よりも高い家賃設定をしてしまうと入居希望者様が現れにくく、空室期間が長引いてしまいます。空室対策の最後の手段として、相場より家賃を下げるケースもありますが、収支計画に狂いが生じ、経営状態が悪化してしまう可能性も少なくありません。

一棟リノベーションを行えば、築年数が近い類似物件と比べて家賃を高めに設定しながら、室内は新築同様になります。以前より家賃アップをしても、入居申し込みが入りやすくなるでしょう。

一棟リノベーションは新築や建て替えと比較して割安になる

前述のとおり、リノベーションは屋根や柱などの主要構造部をそのまま利用するため、建て替えと比べて建材や解体処分にかかる費用を節約できます。

また、空室になったタイミングで個別にリフォームやリノベーションを行うのと違い、すべての部屋を同時に施工する一棟リノベーションでは、建材や設備の一括仕入れが可能です。大量に購入することで単価が下がり、建築費用全体のコストダウンにつながります。

一棟リノベーションで建物の寿命を延ばせる

建物の寿命を延ばすには、適切な補修・補強工事を定期的に施す必要があります。手入れをしないままでは劣化が進みやすく、老朽化が著しい状態になれば建て替えや解体を検討しなければなりません。

一棟リノベーションであれば、建て替えほどの費用をかけずに建物の寿命を延ばすことができます。設備を一新することにより突発的な故障の頻度も減らせるので、メンテナンスコストの削減にも効果的です。

ターゲットの入居者ニーズに合わせたお部屋にできる

築古アパートのオーナー様の強みは、その土地での長年の賃貸経営実績があることです。土地勘のない場所にアパートを新築するのと違い、周辺環境やターゲット層のニーズの変化をリアルに感じられます。

一棟リノベーションでニーズを捉えた間取り・デザインを実現することは、従来のターゲットにアプローチするだけでなく、時代に合わせてターゲット層を変更することも可能です。なかなか埋まらない空室に悩むことは少なくなるでしょう。

一棟リノベーションのリスク

次に、注意すべき一棟リノベーションのリスクについて解説します。

入居者様の立ち退きに時間・費用がかかる

入居者様がいる状態で一棟リノベーションを行う場合、入居者様には一旦退去してもらう必要があります。経営改善や資産価値向上を目的としたリノベーションはオーナー様都合であるため、立ち退き料を支払うのが一般的です。

入居者様にも都合があるため、立ち退きの条件に素直に応じてもらえるとはかぎりません。交渉が長引けば着工日が先延ばしになってしまい、リノベーション後の収支計画にも狂いが生じてしまいます。

一棟リノベーションをする前に、地域の賃貸ニーズや入居者ニーズの把握が必要

空室改善のためには入居者ニーズに合わせたリノベーションが不可欠です。高額な費用をかけても、ポイントのずれたリノベーションでは入居づけに苦戦することになるでしょう。まずは地域の賃貸ニーズや入居者ニーズをしっかり把握することが大切です。

正しい情報を集めるには、地域の不動産会社やデータ分析に強みを持つ賃貸管理会社に相談することをおすすめします。

一棟リノベーションは新築同様に1からプランを考える必要がある

一室だけ行うリノベーションとは異なり、一棟リノベーションでは建物全体をまとまりのあるプランにする必要があります。プランの打ち合わせには新築同様に時間や労力がかかることを覚えておきましょう。

アパートがリノベーションに耐えうる躯体であることも重要です。大規模修繕や各種修繕、メンテナンスを定期的に行い、配管などが問題ない状況なのか把握しておくことを推奨します。

また、かけた労力や費用に対して十分な効果を得られるかどうかも検証しなくてはなりません。間取りや想定賃料から想定収益を試算し、最適なコストを見極めることが大切です。

売却したほうがよい場合もある

場合によっては一棟リノベーションを行うよりも、売却したほうがよいケースがあります。周辺環境の変化で人口が減少した地域だと、賃貸需要が見込めず一棟リノベーションの費用対効果が期待できません。高い費用がムダになってしまうかもしれないので、一棟リノベーションを行うかそのまま売却するか、慎重に検討するようにしましょう。

アパートを一棟リノベーションする際の費用相場・実施のタイミング

アパートを一棟リノベーションするとなると、気になるのは費用面です。相場では、一部屋30㎡程度で総戸数10戸の木造アパートにかかる一棟リノベーションの費用は、1,000万～3,500万円前後とされています。

ここからは、リノベーションの工事箇所別の費用相場と、実施するタイミングについて解説します。

一棟リノベーションで発生する工事箇所別の費用相場

一棟リノベーションの費用はアパートの規模によって変動します。所有するアパートにかかる概算をつかむために、工事箇所別の費用相場を押さえておきましょう。全体の修繕費用については以下の記事も参考にしてください。

参考記事：賃貸アパートの改修工事や大規模修繕費用はいくら？改修項目別に解説

壁紙・床材の張り替え

壁や天井のクロス張り替えにかかる費用は、1㎡あたり1,000～1,500円程度が相場です。クロスの張り替えは一般的に床面積のおよそ3.6倍といわれており、一戸あたり30㎡の部屋であれば11万～16万円前後、総戸数10戸だと110万～160万円程度になります。

また、床材の張り替えは素材や工法で異なるのが特徴です。

● フローリング（重ね張り）：1㎡あたり1万～1万5,000円程度
● フローリング（張り替え）：1㎡あたり1万5,000～3万円程度
● クッションフロア（重ね張り）：1㎡あたり2,000～3,500円程度
● クッションフロア（張り替え）：1㎡あたり2,500～4,000円程度
● 畳（表替え）：1畳あたり4,000～8,000円程度
● 畳からフローリングに張り替え：1㎡あたり2万～6万円程度

フローリングの重ね張りを行う場合、一部屋30㎡の張り替えで30万～45万円程度、総戸数10戸だと300万～450万円程度となります。壁紙、床材どちらもグレードによって金額が変動するうえ、養生や廃材処理に別途費用がかかるため、余分に予算をみておきましょう。

キッチン

キッチンのリノベーションにかかる費用の目安は以下のとおりです。

● ミニキッチン交換：1台あたり20万～80万円程度
● システムキッチン交換：1台あたり50万～100万円程度
● レンジフード交換：1台あたり1万～5万円程度
● 吊り戸棚交換：1台あたり10万円程度

ユニットタイプのミニキッチンは間口90～150cm程度にコンロやシンクが収まっているキッチンのことで、1Rや1Kなど一人暮らしの部屋に向いています。ミニキッチンの設置、レンジフード交換、吊戸棚の設置で1戸あたり約45万円とすると、総戸数10戸の場合、全体で450万円程度です。ほかにも、壁紙や床材の張り替えが発生するケースもあります。

洗面所

洗面台のグレードや洗面所の広さにもよりますが、費用は以下のとおりです。

● 洗面台交換：5万～30万円程度
● パイプ交換：2万～4万円程度
● 洗面所一式（壁紙・床の張り替え含む）：20万～100万円程度

一式交換を50万円程度と考え、総戸数10戸分で500万円程度みておくとよいでしょう。

浴室

浴室の工事費用の目安は50万～200万円程度です。内容は以下のようなものが挙げられます。

● 浴槽交換：50万～150万円程度
● ユニットバス交換：40万～60万円程度
● 在来工法からユニットバスへ交換：100万～200万円程度

ほかにも、バス・トイレを別にする場合や、浴室の広さを拡張したい場合などのリノベーションは費用が高くなる傾向にあります。一戸あたり50万円程度の工事を行うと、総戸数10戸の場合、500万円程度の費用がかかります。

トイレ

トイレに施す工事内容は以下のとおりです。

● トイレ本体の交換：10万～30万円程度
● トイレ新設・移設：30万～100万円程度
● 和式から洋式に変更：20万～50万円程度

壁紙や床の張り替えも同時に行うこともありますが、一度の工事で20万円程度に収まるのが一般的です。1戸20万円、総戸数10戸で200万円程度かかることが想定されます。

間取り変更

間取り変更にはさまざまなパターンがありますが、間仕切り壁を撤去する場合は10万～50万円程度、反対に壁を設置して部屋をつくる場合はさらに費用がかかる可能性があります。和室から洋室に変更する場合は、50万円程度みておくとよいでしょう。築古アパートに多い和室から洋室に改装するケースだと、総戸数10戸で500万円程度かかります。

外壁

外壁塗装にかかる費用は、2階建てのアパートで150万～300万円程度、3階建てのアパートなら200万～400万円程度です。塗料の選び方次第で費用を抑えることもできますが、安価な塗料は耐久性の低いものが多く、短期間に塗り直しが発生するケースが少なくありません。

外壁塗装は10～15年のスパンで行う大規模修繕にも必要な工事です。費用相場も含め、詳しくは以下の記事を参考にしてください。

参考記事：大規模修繕工事はアパート・マンションになぜ必要？工事内容と費用を把握【総集編】

一棟リノベーションを実施するタイミング

施工箇所に応じた概算費用を確認してみると、「もっとコストダウンできないかな？」と疑問に感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。緊急時を除いた工事関係のセオリーとして、できるだけまとめて工事をしたほうがコストダウンが可能です。関連する工事や大量発注によるコストダウンや、リーシング（入居者募集/賃貸仲介）、賃料設定における優位性を発揮しやすくなります。

上記の事情を考慮すると、一棟リノベーションの効果を最大に引き出すには、適切なタイミングで工事を実施する必要があります。以下のようなお悩みがあれば、リノベーションを検討・実施するタイミングといえるでしょう。

空室が目立つようになった

「空室が目立つ」「空室期間が以前より長引く」と感じる場合、リノベーションを検討するタイミングといえます。年単位でアパートの空室率が10％を超えるなら、実施に向けて現実的に動き始めるようにしましょう。

例えば、部屋数10戸のアパートの場合、年間空室率10％（10戸×12ヶ月×10％）の状況は次のようになります。

■年間空室率10％を仮定したシーン
● 1戸の空室期間が12ヶ月間
● 2戸の空室期間が6ヶ月間
● 3戸の空室期間が4ヶ月間　など

家賃5万円だとすると、どのようなシーンでも、年間60万円もの損失が生じます。空室の長期化は賃貸経営において最大のリスクといえるものです。空室の原因がある程度特定できる場合は、空室対策を行うことで家賃収入を得られる状態にするほうが望ましいといえます。空室対策については以下の記事も参考にしてください。

参考記事：不動産投資の空室リスクとは？対策をわかりやすく解説

老朽化にともなう耐震性の不安が出てきた

台風や地震などの自然災害は、賃貸経営を行ううえで注意すべきリスクの一つです。老朽化が進むと建物が脆くなり、比較的軽度の災害でも大きなダメージを受けることがあります。耐震性に関しては、1981年以前の旧耐震基準で建てられた建物は要注意です。補助金なども活用しながら、できるだけ早く耐震補強も含めたリノベーションを行うことをおすすめします。

賃貸経営には、自然災害以外にも注意が必要なリスクがあります。リスクの種類と対策が気になる方は、次の記事を参考にしてください。

参考記事：【保存】不動産経営の種類や収支を学ぶ！リスク回避する成功の秘訣とは？

相続税対策したいと考える

リノベーションは建物の資産価値を高める工事です。状況にもよりますが、相続対策を前提に考えると、現金を多く残しておくよりも、アパートのリノベーションに使ったほうがメリットは大きいといえます。相続人からすると、現金よりも収益物件の相続のほうが節税になります。資金に余裕がありアパート経営に不安な点がある場合には、相続する前にリノベーションをご検討されてもよいでしょう。

一方、被相続人は相続したお金をリノベーション費用として充当することで、その費用分は相続税の対象から外れるため、結果的に節税につながっているというわけです。

また、リノベーションによってアパートの経営状態が改善されれば、リノベーションにあてた費用を時間をかけて回収することも可能です。さらに、経営改善されたアパートを後に引き継いだ方は、安定して収益を得られるようになります。売却する際にも比較的有利な条件で取引できるかもしれません。

アパートを活用した相続税対策の詳細、ならびに不動産にかかる税金と節税対策については、以下の記事を参考にしてください。

【参考記事】

相続税の基礎控除とは？各種控除と賃貸不動産を活用した相続税対策
 不動産所得を節税するには？減価償却費など代表的な経費【一覧表】
不動産にかかる税金の種類は？特例・控除もシーン別に紹介【総集編】

出口戦略を考える

賃貸経営の出口戦略は状況によって異なります。将来的に売却を考えている場合は、リノベーションをして資産価値を高めておくのも一つの選択肢になるでしょう。実際に売却するときに安定した満室経営をアピールできれば、高値での売却も夢ではありません。

ただし、前述のようにリノベーションをせずに売却をしたほうがよいケースもあります。売却をシミュレーションして効果が期待できる前提があるなら、リノベーションのタイミングといえるでしょう。なお、アパートの売却で満足の結果を得るには、仲介の依頼先選びが重要なポイントです。詳しくは以下の記事を参考にしてください。

参考記事：収益物件をできるかぎり早く・高く売る秘訣｜パートナー選びのポイントは？

リノベーションによる賃貸経営の改善事例

ここからは、リノベーションで経営状態が改善されたアパートの事例を具体的に紹介します。一棟リノベーションに限らず、リフォームや大規模修繕も賃貸経営の成功には欠かせない工事です。費用対効果の高い工事を計画するために、ぜひ以下の記事にも目を通してみてください。

参考記事：不動産投資成功の鍵はリフォームにある！戦略的なリフォーム投資で資産価値向上を

参考事例：リフォームの改善事例はこちら
参考事例：リノベーションの改善事例はこちら

【事例①】空室期間を短縮したリノベーション

築25年を迎えたタイミングでオーナー様からご相談いただき、間取りを2Kから人気の1LDKにリノベーションした事例です。水回り設備や内装も一新して室内はほぼ新築になり、成約までの期間が大幅に短縮されました。空室になった部屋から順次リノベーションを行ったため、立ち退き料は発生していません。

改善事例：空室期間を大幅に短縮！出口戦略を考慮した賃貸経営リノベーション！

【事例②】周囲と差別化したフルリノベーション

カップルをターゲットに、南国のリゾートホテルをイメージしたフルリノベーションで近隣の競合物件との差別化を図りました。空室期間が長くなったことにお悩みでしたが、最寄り駅から徒歩3分という好立地でもあり、リノベーション後はすぐに成約となった事例です。

改善事例：2DK→人気の1LDKへフルリノベーション！完成後、即ご成約に！

【事例③】デザインコンセプトによるリノベーション

駒沢女子大学との産学連携プロジェクトによるリノベーションで、コンセプトを決めたうえで部屋のデザインを考えます。今回は、上京したばかりの方がさまざまな不安な思いを抱えて生活する中で、家に帰るとリラックスできる空間になるような部屋を実現しました。

一人暮らし向けの1Kタイプですが、アクセントクロスを用いて寂しさを感じさせない明るくおしゃれな部屋に仕上がっています。

改善事例：コマジョスタイル2020（新しい私へ）を施工【駒沢女子大学産学連携プロジェクト】

【事例④】経費削減を踏まえたリノベーション

一般的には、退去後の原状回復費用は、オーナー様の負担箇所が多くを占めます。このリノベーション事例では、畳をフローリングに変更したことにより、退去のたびに発生する畳の表替え費用の削減につながりました。

また、和室から洋室に変更、2DKから1LDKに変更したことで、若年層にも気に入ってもらえるような部屋づくりが実現しています。

改善事例：畳の経費削減を踏まえた間取り変更！リノベーション直後に決まる！

【事例⑤】学生のアイデアによる差別化リノベーション

学生からアイデアを募集して実現したリノベーションプランです。「何気ない日常を大切にしたい人に」をコンセプトに、カウンターキッチンやアクセントクロスを活用し、若い感性を反映したおしゃれな部屋に仕上がりました。

改善事例：賃料UPで施工前に成約！学生コラボの賃貸経営リノベーション第3弾

【事例⑥】入居者ニーズにあわせた室内リノベーション

「玄関から浴室部分が見えてしまう」という入居者様のご不満を解消するため、プライバシーに配慮して独立したサニタリースペースをつくった事例です。居室スペースが狭くならないように広さを確保したうえで、キッチンや洗面台も新設しました。

改善事例：入居者ニーズに応えたアイデア満載の賃貸経営リノベーション！

【事例⑦】予算内で空室を解消するリノベーション

間取り1K・全36室のマンションを一棟リノベーションした事例です。会社の寮として一括借上だったマンションの賃貸借契約が解約となり、突然全部屋空室となる事態にオーナー様もお悩みの様子でした。限られた予算で1部屋あたりの費用を抑えつつ、設備の追加やアクセントクロスを用いるなどできるかぎりの工事を行った結果、半年後には満室となりました。

改善事例：36部屋の１棟借上が解約に！東都さんどうしたらいい？に応えて満室経営

アパートを一棟リノベーションするときの注意点

リノベーションは頻繁に行うものではないため、どのように進めていけばよいのか不安に感じているオーナー様も少なくありません。安心してリノベーションを行えるよう、アパートを一棟リノベーションするときの注意点について解説していきます。

賃貸経営を行うオーナー様と、リノベーションも含めた賃貸経営に関する悩みを相談しやすい賃貸管理会社との関係性については、以下の記事を参考にしてください。

【参考記事】

賃貸経営を成功に導く不動産管理とは？信頼できる管理会社の選び方を解説
 【トラブル事例】賃貸管理会社の対応とは？起こりうるリスクも紹介

一棟リノベーションの目的を明確にする

まずは一棟リノベーションの目的を明確にしましょう。ターゲット層をしっかりイメージすることで、効果的なプランが決めやすくなります。ただ費用をかけただけのリノベーションでは、問題解決につながらない可能性もあります。

工事をしたのに空室が埋まらないことや、賃料が改善されず賃料収入が得られなくなる事態は避けたいところです。長期的な収支計画を立て、安定した賃貸経営が行えるかを確認しましょう。リノベーションの目的が明確になれば、これまでとは違った戦略が打ち出せるかもしれません。

賃貸経営全般においても目的を明確にすることは重要です。賃貸経営を行うコツは、以下の記事を参考にしてください。

参考記事：失敗しない不動産投資の秘訣とは？メリットとリスクを徹底検証！

リノベーションの規模・内容を決める

アパート全体をリノベーションしたいと考えても、費用面や入居者様の事情によって一度に行うのが難しいこともあるでしょう。事例でも紹介したように、空室が発生したタイミングで順次リノベーションしていくことも可能です。

ただし、一棟まとめて行うよりも、全体が完成するまでの費用や時間がかかりやすい点には注意しましょう。リノベーションに比べて発生頻度の高い原状回復工事に関しては、以下の記事を参考にしてください。

参考記事：賃貸住宅の原状回復とは？トラブルになりやすい費用負担の考え方

一棟リノベーション費用の回収時期を考慮する

一棟リノベーションでは、費用対効果を考慮してプランを決めることが大切です。リノベーションにかかった費用を、何年後に回収できるのかもシミュレーションしましょう。出口戦略にもよりますが、あまりに改修年数がかかるようなら、家賃を変更したり施工プランを練り直したりする必要があります。

場合によっては建て替えや売却のほうが適しているケースもあるので、一棟リノベーションが最善の選択なのかを見極めるためにも、事前に収支シミュレーションは必ず行うようにしましょう。

資金計画に余裕を持つようにする

アパート全体を新しくする一棟リノベーションは、部分的に行うリノベーションや通常のリフォームに比べて、付加価値が向上するため費用が高額になりがちです。資金を使い果たしてしまうと突然の出費に対応できなくなるため、資金計画には余裕を持つようにしましょう。

賃貸経営を行っていると、家賃滞納リスクや災害リスクなど、さまざまなリスクが考えられますが、オーナー様がリスクに備えて対策を取ることで、想定されるリスクを回避することが出来ます。場合によっては融資を組むようにするなど、資金の見立てを考えておきましょう。

賃貸管理会社や施工業者によっては割賦工事やサブリースが実施可能なところもあるため、まずはパートナーに相談することをおすすめします。

資金計画は一棟アパートにかぎらず賃貸経営を行うにあたって成功のカギを握る重要なポイントです。一棟リノベーションを行い賃貸経営を成功させるために、以下の記事も参考にしてみてください。

参考記事：アパート経営の失敗体験談9選と回避方法！よくある失敗事例から学ぼう

まとめ一棟リノベーションは費用対効果の検討が重要

アパートの一棟リノベーションは、賃貸経営の収支改善に有効な方法です。しかしながら、高額な費用がかかるうえ大掛かりな工事になるため、出口戦略を意識しつつ費用対効果をしっかり考えて決断する必要があるでしょう。

【リロの不動産】では、オーナー様それぞれの賃貸経営の目的から逆算して、ベストなリノベーションプランをご提案します。提携しているグループ会社からの法人紹介や工事資金面のバックアップをしております。手持ち費用0円で、家賃収入から工事費用を差し引く割賦工事もご用意しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。