アパート一棟買い・マンション一棟買いを数字で判断！一棟投資成功に向けたポイントを解説

居住用不動産を対象とした不動産投資にはさまざまな種類があります。その一つがアパートやマンションを一棟買いして、各住戸を賃貸することで家賃収入を得る投資手法です。

一棟買いによる投資は、区分マンション投資や戸建て賃貸住宅投資と比較して、利回りが高い・空室リスクを分散できるなどのメリットがあります。一方で気をつけなければならないデメリットも存在します。

この記事では、アパート一棟買いやマンション一棟買いのメリット・デメリットを解説するとともに、一棟投資を成功させるための秘訣を紹介しましょう。

不動産投資における「一棟もの」とは

不動産投資において、アパートやマンションを一棟買いして運用することを「一棟もの」と呼びます。一棟ものとはどのようなものなのか見ていきましょう。

アパートの一棟買い

一棟もののうち、アパートを一棟丸ごと購入して運用する投資手法が一棟アパート投資です。アパートは木造・鉄骨造の2～3階建て集合住宅を指すケースが多く、一棟買いでも比較的資産規模が小さくなります。

マンションの一棟買い

マンションを一棟丸ごと購入して運用する投資手法は一棟マンション投資と呼ばれます。マンション投資といった場合、区分マンションの1戸ないしは複数戸を購入して運用する区分マンション投資を指すことが多いため、一棟丸ごと運用する投資を一棟マンション投資と呼んで区別を明確化しています。

一棟アパートと一棟マンションの違い

アパートとマンションの違いに法的な定めはありません。一般的には、木造・鉄骨造の2～3階建て集合住宅をアパートと呼び、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で3階建て以上の集合住宅をマンションと呼ぶケースが多くなっています。

アパートよりもマンションのほうが物件の規模が大きく、戸数も多め。資産規模もマンションのほうが大きくなります。そのため、初期投資額もマンションのほうが高くなる傾向です。

一棟アパート投資は比較的小さな初期投資で始められる分、得られる収益も少なめ。一棟マンション投資は初期投資が多く必要な分、運用により得られる収益も大きいのです。

一棟アパート・一棟マンション投資のメリット

一棟アパート投資と一棟マンション投資に取り組む4つのメリットを解説します。

一棟アパート投資の特徴やリスクは、こちらの記事でも詳しく紹介しています。あわせてご覧ください。

一棟アパート投資が不動産投資の成功者に選ばれる理由！判断基準を解説

利回りが比較的高く、賃料収入が多い。

不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） が公表している「収益物件 市場動向 年間レポート2023年」によると、区分マンションの平均利回りは7.02％でした。これに対し一棟マンションは7.71％、一棟アパートは8.10％となっており、いずれも区分マンションより利回りが高くなっています。

また区分マンションと比較して一棟アパートや一棟アパートは運用戸数が多くなります。利回りの違いだけではなく、運用する戸数が多いほど賃料収入が多くなりキャッシュフローが増加します。

出典：健美家「収益物件 市場動向 年間レポート2023年」

空室リスクを分散できる

一棟アパート・一棟マンションは賃貸する戸数が複数あるため、空室リスクを分散できるというのも大きなメリットです。

区分マンション投資や戸建て賃貸住宅投資は1戸ずつ賃貸するので、その住戸が空室になった瞬間、賃料収入がゼロになってしまいます。複数物件を並行して運用していれば問題ありませんが、所有物件の少ない投資家にとっては死活問題です。

その点、一棟アパートや一棟マンションならたとえ1戸が空室になったとしても、ほかの住戸からの賃料収入は変わらず受け取れます。加えて、戸数が多いので全体に占める1戸当たりの収入の割合が低く、空室による家賃収入減の影響を抑えられるでしょう。

資産価値が高い

一棟ものは建物だけでなく、土地も資産に含まれます。区分マンションの場合は、専有面積の割合に応じた土地の共有持分を持つに過ぎませんが、一棟ものは建物のある敷地すべてが資産となるため、資産価値を高く評価してもらえるというメリットもあります。

資産価値が高いということは、金融機関による担保価値も高く設定されるため、新たな借入を起こす際に融資を受けやすくなるでしょう。2棟目、3棟目と効率的に新規物件を増やしていけるので、資産のさらなる拡大を目指せます。

初期投資は高くなりがちですが、今後の資産拡大を見据えるなら、一棟ものへの投資は有力な選択肢です。

節税メリットがある

一棟ものは、区分マンションや戸建て賃貸住宅投資に比べて、所得税の節税効果が大きくなるというのも魅力の一つ。なぜなら、一棟ものは物件価格が高いために減価償却費を大きく取れるからです。

減価償却とは法定耐用年数に応じて、物件取得価格を一定の年数で均等に分け、1年ごとに経費計上する会計処理を指します。

築年数25年の木造アパートを例として、おおまかな試算をしてみましょう。この物件はすでに法定耐用年数22年を超えているので、4年で減価償却できます。建物部分が2,000万円だとすると、2,000万円÷4年間＝年間500万円を減価償却費として毎年計上できることになります。

この物件の営業純収益が200万円だとすると、ここから500万円を差し引くので、帳簿上は300万円の赤字として処理することができます。不動産所得は損益通算といって、赤字分をほかの所得の黒字分と相殺できる仕組みのため、課税所得を300万円分圧縮できるというわけです。

一棟アパート・一棟マンション投資のデメリット

上記のようにメリットの多い一棟アパート・一棟マンション投資ですが、以下に挙げるデメリットには注意しましょう。

一定の自己資金が必要

まず、アパートやマンションを一棟丸ごと購入すると、当然区分マンションを購入するのに比べて大きな初期投資がかかります。

購入にあたって不動産投資ローンを活用するとしても、一定の自己資金（頭金）を準備する必要があります。不動産投資ローンでは、購入価格の10〜30％を目安に頭金を差し入れるよう求められるのが一般的です。

4,000万円のアパートを購入するケースで400〜1,200万円、1億円のマンションを購入するとなれば1,000〜3,000万円もの自己資金を用意しなければなりません。裏を返せば、自己資金をどれだけ準備できるかによって、購入できる物件が決まるともいえるでしょう。

融資を断られることがある

特にマンション一棟投資は物件の規模が大きく、不動産投資ローンの融資額も高くなります。融資額が高くなるほど金融機関による審査が厳しくなるでしょう。

金融機関の審査では、年収や勤務先、仕事の内容、保有資産などの属性が重視されます。属性から、将来も安定的にローン返済が可能かどうかをチェックするのです。資金力に余裕があって自己資金を十分に用意できる方であれば問題ありませんが、経済力がそれほどない方だと融資を断られる可能性が高まります。

経済力が目標の物件に届かない方が融資を受けられる範囲で物件を選ぼうとすると、規模の小さめな物件しか一棟買いできないかもしれません。

行き詰まったときの損失が大きい

アパート一棟投資・マンション一棟投資は投資額が大きくなるため、経営に行き詰まったときのダメージも大きくなりやすい点に注意が必要です。

例えば、近隣に好条件の新築賃貸物件が出回ったり、周辺地域の人気が落ちたりして、家賃水準が下がると物件全体の家賃収入が大幅に下落しかねません。地震や火事などで物件が損壊するようなことがあれば、キャッシュフローの急激な悪化は避けられないでしょう。

レバレッジを効かせて自己資本を上回る投資をしているケースでは、保有資産以上の損失が発生し、最悪の場合は自己破産に追い込まれるリスクもあります。

家賃収入が一時的に下落しても賃貸経営を続けられるよう、ダウンサイドのシミュレーションもしたほうがよいでしょう。

流動性リスクがある

一棟ものは流動性が低いため、売却したいときにすぐ売れないリスクがあります。

区分マンションや戸建て賃貸住宅を売却する場合、自宅として使う実需物件として売り手がつく可能性もあります。投資家だけでなく一般市場もターゲットになるので、流動性は高いといえるでしょう。

これに対し、一棟ものは実需物件として売れることはまずありません。売り手が投資家に限られるため、場合によってはなかなか売れず、思ったように現金化できない事態もあり得ます。

区分マンション投資と一棟投資の違いとは

ここからは、一棟投資とそれ以外の投資手法を比較し、一棟投資よりも有意な点・劣る点をそれぞれ紹介します。まずは、区分マンション投資と一棟投資の違いを見ていきましょう。

区分マンション投資と一棟投資の比較については、こちらの記事でも紹介しています。

賃貸マンションの一棟買いはあり？ アパート経営・区分マンション経営との徹底比較

区分マンション投資が優位な点

区分マンション投資が一棟投資に比べて優位な点として最初に挙げられるのが、比較的少額から投資を始められることです。初期投資額が小さい区分マンション投資では、不動産投資ローンを組むにしても少ない借り入れですむため、属性が充実している方でなくても融資が下りやすいでしょう。

区分マンションは1戸ないしは複数戸の専有部分のみを管理すればよいので、一棟マンション投資に比べて管理がしやすいのもメリットです。

また、区分マンションは収益物件としてだけでなく、自宅利用を目的とした実需物件として売り出すことも可能。一棟マンションよりも売却先の選択肢が豊富なため、いざというときに売却しやすい流動性の高さも優位なポイントといえるでしょう。

区分マンション投資が劣る点

反対に、区分マンション投資が一棟投資に劣る点として利回りの低さが挙げられます。

区分マンション投資は初期投資額を抑えられますが、その分、毎月得られる家賃収入額も一棟投資に比べて少額です。得られるキャッシュが少ないために利回りも低くなりやすいのです。特に新築の区分マンション投資では、利回りがいっそう低くなります。

毎月得られるキャッシュ額は一棟投資のほうが圧倒的に多く、キャッシュフローのよさは一棟投資に軍配が上がるでしょう。

区分マンションを1戸のみ所有しているケースでは、その住戸が空室になると家賃収入がゼロになってしまいます。収入が入らない期間も維持管理コストの支払いやローン返済は続くため、キャッシュフローが急激に悪化するリスクもあります。

一棟投資に比べて管理が楽と紹介しましたが、マンション共用部の管理は棟全体の管理会社が担うので、専有部分の管理を委託する賃貸管理会社との連携が取れません。管理面での工夫がしづらいのは区分マンション投資の弱みです。

戸建て賃貸住宅投資との違いとは

続いて、戸建て賃貸住宅投資と一棟投資を比較したときの有意な点・劣る点を見ていきましょう。

戸建て賃貸住宅投資が優位な点

戸建て賃貸住宅投資が一棟投資よりも優位な点として、物件価格の安さが挙げられます。特に築古の中古戸建ては非常にリーズナブルなので、現金のみの少ない初期投資でもスタートできるでしょう。

戸建て賃貸住宅は、小さな子どものいる世帯やペットを飼っている方など一定のニーズがあるものの、賃貸アパートやマンションに比べて供給量が少ないのが特徴です。適切なリフォームを行っていれば安定したニーズが期待できます。

主なターゲットであるファミリー層は、子どもに転校が発生することや引っ越しの手間がかかることなどから、一度入居すると長期間住み続けてくれる可能性が高いのも魅力です。入居者様の入れ替えが少なくなり、原状回復やリフォームにかかるコストを節約できます。

戸建て賃貸住宅投資が劣る点

一方で、中古の戸建て賃貸住宅は資産価値（担保価値）が低いため、金融機関の融資が下りづらいという欠点があります。物件価格が安いので現金だけでも投資をスタートできるものの、レバレッジ効果が期待できない分、一棟投資に比べて資産形成のスピードは遅くなるでしょう。

区分マンション投資と同様、1戸のみの所有だと空室が生じたときに収入がゼロになってしまいます。戸建て賃貸住宅投資は一棟投資に比べ、空室リスクの分散が難しい投資手法です。

加えて、物件価格を抑えようと築古の戸建て賃貸住宅を購入する場合、物件の目利きが問われることにも注意が必要です。好条件で賃貸するにはリフォームが欠かせませんが、購入した物件の状態が悪いと、耐震補強や基礎改修などに莫大なコストがかかるリスクもあります。

せっかく物件を安く取得できても、リフォーム費用が膨らんでしまうようでは、十分な投資効果は見込めません。見落としがちな点として排水管のつまりや破損、屋根や外壁の修繕などの状態も確認する必要があります。

入居者様の入れ替えや管理箇所が比較的少ない戸建て賃貸では、自主管理をするオーナー様も多くいます。自主管理は管理委託費用を節約できる反面、日常的に管理対応が発生するため、不労所得にはなりづらいことも注意すべきポイントです。

一棟投資である一棟アパート・一棟マンション投資を成功させる秘訣

一棟アパート投資・一棟マンション投資を成功させるには、どのようなことを意識すればよいのでしょうか。一棟投資を成功させるための秘訣を紹介します。

一棟投資で知っておきたい注意点や秘訣は、以下の記事でも詳しく解説しています。

【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

収益物件を高値で売却する秘訣と注意点｜出口戦略の立て方も解説！

一棟アパート投資の売買事例や課題改善事例は、リロの不動産の事例をご覧ください。

賃貸経営・不動産投資の売買事例・お客様の声

綿密な収支計画を立てる

一棟アパート・一棟マンション投資に限らず、不動産投資を実際に行ってリスクを負うのは投資家本人です。不動産投資を成功させるには、不動産仲介会社まかせにせず、自分で綿密な収支計画を立てることが不可欠です。

不動産仲介会社の広告などでは表面利回りがしばしば用いられますが、表面利回りには経費が反映されていないため、現実的な数字とはいえません。実質利回りは年間収入から年間経費を差し引いたNOI（営業純収益）を用いるものの、物件価格をベースに計算するため、トータルでの収支を確認するには不十分です。

表面利回り・実質利回りに加え、次の3指標を念頭に置いて収支計画を立てることをおすすめします。

総収益率（FCR）

表面利回りと同じくNOIを分子とし、分母に投資総額（物件価格に購入時の諸費用を含めたトータルの投資額）をあてて算出する利回りが総収益率（FCR）です。投資総額をベースに考えるFCR（Free & Crearly Return）は、実質利回りよりもさらに厳密な利回りといえます。

FCR（％）＝ NOI（営業純収益）÷ 投資総額 × 100

自己資本利回り（CCR）

不動産投資が優れているのは、融資を活用したレバレッジ効果が期待できる点です。そのため、融資で運用した場合の指標である自己資本利回り（CCR）もチェックしておくとよいでしょう。CCR（Cash on Cash Return）とは、年間キャッシュフローを自己資本で割った利回りのこと。

年間キャッシュフローはNOIから年間ローン返済額を差し引いたものです。自己資本で割ることにより、融資を活用した結果、自己資本に対してどれだけ収益を上げられているのかチェックすることができます。

CCR（％）＝ 年間キャッシュフロー ÷ 自己資本 × 100

投資収益率（ROI）

3つ目の投資収益率（ROI）は、全体の投資額に対してどれだけ収益を上げられているのかという、収益物件の真のパフォーマンスを表す指標です。CCRが自己資本に対する利回りなのに対し、ROIは融資も勘定に入れた利回りである点が特徴。具体的には次の式で求められます。

ROI（％）＝ 年間キャッシュフロー ÷ 投資総額 × 100

賃貸需要が高く、競合物件が少ない立地を探す

賃貸経営には特有のリスクがあります。中でも、空室がなかなか埋まらずに賃料収入が減ってしまう空室リスク、経年によって家賃水準が低下していく家賃下落リスクは、収支の悪化に直結するリスクです。

2つのリスクをヘッジするには、賃貸ニーズが高い立地の物件を選ぶ必要があります。交通アクセスが良好な物件、人気の地域にある物件などが有力な候補になるでしょう。ただし、賃貸ニーズが高いからといって、競合物件が多いと家賃競争になって共倒れするかもしれません。

リスクをできるかぎり小さくするため、一定の賃貸ニーズが見込めて、かつ競合物件が少ない立地にある物件に投資しましょう。

時代にあった設備を用意する

住宅に関する技術やライフスタイルは時代とともに変化しています。新築時は時代にマッチしていた設備が経年によって陳腐化し、時代に合わなくなるケースがしばしばあります。

現代でいえばネット環境を支えるWi-Fi、一人暮らしでも安心して住めるエントランスのオートロック、不在時や手が離せないときでも荷物を受け取れる宅配ボックスなどは、もはや必須の設備といっていいでしょう。

時代にあった設備を用意するよう常に心がけ、物件の価値を維持することが大切です。

アパート経営における設備投資やリフォームの重要性は、こちらの記事で詳しく解説しています。

アパート経営で設備投資やリフォームする理由とは？ミニマム投資の秘訣

信頼できる賃貸管理会社を味方につける

一棟アパート投資・一棟マンション投資において、賃貸経営を成功させるには適切な管理が欠かせません。顧客満足度の高い入居者管理・建物管理を行えば、入居者様の定着率が上がるとともに空室率が下がり、長期安定的に家賃収入を得られるようになるでしょう。

一棟投資は管理に手間がかかるため、多くのケースで賃貸管理会社に管理業務を委託します。それだけに管理業務の経験が豊富なことはもちろん、オーナー様の立場に寄り添って一緒に経営を考えてくれることも大切な要素。信頼できる賃貸管理会社をパートナーに迎えられれば、時間が経っても資産価値の落ちにくい、選ばれる賃貸物件を実現できるはずです。

賃貸管理会社の種類や選び方を紹介した記事もあるので、あわせてご覧ください。

リーシング・空室対策に強い賃貸管理会社とは？入居者募集力と仲介力から確認

【必読】賃貸管理会社の選び方！運用益と出口戦略を見据える賃貸管理

【賃貸管理会社】大手と地域密着型のどっちがおすすめ？選び方とは

まとめ

アパートやマンションを一棟買いして運用する一棟アパート投資・一棟マンション投資は、融資を活用して大きく資産経営できる投資手法です。一方で、初期投資金額も大きくなるため、それなりにリスクがあることも認識する必要があります。

一棟投資を成功させるには信頼できるパートナーとなる賃貸管理会社を見つけ、プロの意見を聞きながら、安定的な賃貸経営を目指しましょう。

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