マンション投資を徹底解説！仕組みや費用、メリット、リスクを事例で解説

不動産投資にはさまざまな種類があり、入居者様の生活の拠点となるマンションやアパート、戸建て住宅を投資の対象とするものから、駐車場やトランクルームなどが対象になるものまで幅広くあります。

不動産投資としてアパート投資と同様に広く知られているのがマンション投資です。マンション投資にも種類があるため、目的に合った投資方法を選ぶことが投資を成功させるポイントです。この記事では、マンション投資の種類とそれぞれのメリット・デメリットを解説します。

▼この記事の内容

●マンション投資の種類には、区分マンション（ワンルームマンション）投資と一棟マンション投資がある。

●区分マンション投資のメリットには、少ない自己資金で始められる、融資が比較的下りやすい、手間がかからない、売却が比較的しやすい、などがある。区分マンション投資のデメリットには、利回りは低い傾向、空室になったときのダメージが大きい、共用施設の管理はできない、などがある。

●一棟マンション投資のメリットには、安定した家賃収入が得られる、レバレッジ効果が大きい、節税効果がある、インフレに強い、などがある。一棟マンション投資のデメリットには、融資の難易度が上がる、修繕費用が大きくなる、などがある。

●新築マンション投資のメリットには、入居者様からの需要が高く空室リスクが低い、初期の修繕リスクが低い、融資の条件が良い、などがある。新築マンション投資のデメリットには、利回りが低い傾向、売却益を期待しにくい、などがある。

●中古マンション投資のメリットには、、購入価格が比較的安価、利回りが高め、すぐに家賃収入を得られる、などがある。中古マンション投資のデメリットには、設備の老朽化や修繕の必要性がある、空室リスクが高まる可能性がある、などがある。

●マンション投資を成功させるポイントとしては、マンション投資の目的をはっきりさせる、自身のリスク許容度を確認する、資金計画を慎重に行う、適切なリスク・コントロールを行う、信頼できる賃貸管理会社に委託する、などがある。

マンション投資の種類

マンション投資といっても、次に紹介する区分マンション（ワンルームマンション）投資と一棟マンション投資の2種類があります。

区分マンション（ワンルームマンション）投資

区分マンション投資はマンションの1室だけを投資対象として購入し、お部屋を賃貸に出すことで家賃収入を得る運用方法です。区分マンションの投資用物件は区分単位で売買されており、一棟のマンションの中に、複数の所有者がいる状態になります。区分マンション投資として活用されるマンションは単身者向けのコンパクトな間取りが多く、ワンルームマンション投資とも呼ばれます。

ただ、単身者向けといってもワンルームだけではなく1Kや1DK、少し広めの1LDKの部屋まで、さまざまな間取りがあります。2LDKや3LDKのようにファミリー向けの間取りを備えた投資用物件もあり、必ずしもワンルームマンションだけとはかぎりません。地域のニーズなどを踏まえたうえで、投資先を決めることが大事です。

区分マンション投資の対象となる物件には、新築と中古のどちらもあります。新築と中古では、購入価格の違いと初期投資費用から算出される利回りに違いがあります。一般的には新築は価格が高く、中古は安いといえます。市場の原理からも、新築より中古の区分マンションのほうが利回りが比較的高い傾向にあります。ただし、金融機関の融資姿勢では新築のほうが有利といえます。

一棟マンション投資

一棟マンション投資は区分マンション投資とは違い、マンション一棟を丸ごと購入して賃貸する投資方法です。「一棟もの」とも呼ばれ、区分マンション投資とは違ってマンション全体の所有権を有しています。区分マンションの投資用物件と同じように単身者向けの間取りが多く、ワンルームから1LDKくらいが中心になります。

新築マンションを購入する方法はもちろん、中古マンションを購入する方法もあります。

マンション投資で怖いのは空室が発生することですが、複数の部屋を所有する一棟マンション投資は、たとえ1部屋が空室になってもダメージを少なく抑えられるのが強みです。

また、区分マンション投資では一棟のマンション内に複数の所有者がいるため、大規模修繕や共用部分をグレードアップさせる工事を行おうと思っても、なかなか自由にはできません。それに比べて、一棟マンションはオーナー様の意思を反映しやすく、賃貸経営の自由度が高いメリットもあります。ただし、一棟丸ごとマンションを購入するためには、基本的には大きな資金が必要になります。

マンション投資については、以下の記事も合わせてお読みください。

マンション投資を徹底解説！成功のポイントとメリット・デメリット！

【事例付】中古マンション投資のメリットとリスク！注意点と対策まで徹底解説

賃貸マンションの一棟買いはあり？ アパート経営・区分マンション経営との徹底比較

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資には、マンションを丸ごと所有する一棟マンション投資にはないメリットが4つあります。

少ない自己資金で始められる

区分マンション投資は比較的少ない自己資金で無理をせず、投資を始められるのがメリットのひとつです。投資対象は部屋ごとであるため、1部屋だけでも投資を始められます。マンションの規模によるものの、一棟丸ごと購入しようと思うと、かなりの資金が必要になるでしょう。

地方など、一棟マンションでも価格の安い物件が売りに出ている場合もありますが、基本的には一棟マンションよりも部屋ごとで購入する区分マンションのほうが低価格で入手可能です。

区分マンション投資では多額の自己資金を準備できる方ならば、全額自己負担で投資できる場合もあります。ローンを組んで区分マンションを購入することを検討している場合も、自己資金を多く投入できれば借入金の割合を減らせます。

はじめての不動産投資として、自己資金を押さえて不動産投資をスタートすることができるため、リスクを抑えながら、安全に投資できる可能性が高い方法と言えます。1部屋目の賃貸経営が軌道に乗った方などは、2部屋目の購入を検討するなど、資産拡大方法もリスク分散がしやすいでしょう。

融資が比較的下りやすい

マンションの1室だけが投資対象の区分マンションとはいえ、不動産の購入にはそれなりの資金が必要です。そのため、金融機関からの融資を活用する方法が一般的です。マンション投資を行うための物件購入では、自分が住むための家を購入するときに利用する住宅ローンが使えません。

投資用物件を購入する際に使えるのは、アパートローン（不動産投資ローン）などの事業用ローンを利用します。金融機関が融資を行う際、融資限度額の設定にはさまざまな要素がかかわってきます。

事業用のローンはマンションの担保価値や収益性などが審査基準として重視されるうえ、住宅ローンに比べて審査項目も多いのが特徴です。加えてオーナー様の勤務先や勤続年数、収入や貯蓄なども、審査では大事な判断基準になっています。

区分マンション投資向けのローンでは、オーナー様が会社員の場合、金融機関の属性評価が高くなることがあります。また、区分マンション投資は融資金額が低めであるため、比較的融資の審査が通りやすいといわれています。

手間がかからない

オーナー様として物件を所有しているのなら、入居者様に快適に暮らしてもらうために、適切な維持管理をする必要があります。例えば何か設備に不具合が発生すれば、修理に対応しなければなりません。

年数が経過してくると修理だけでは対応できず、徐々に設備の交換をしなければならない状況も発生するでしょう。入居者様の入れ替わりが発生すれば、原状回復工事も必要になるなど、修繕のための費用も必要になります。

一棟マンションを所有していると共有部分も含めてすべての維持管理を行わなければなりませんが、区分マンション投資の場合は管理の対象が専有部分（居室）だけです。費用の負担が必要なのも自分が所有している部屋だけです。

一棟ものに比べると、頻繁に維持管理で動く機会があるわけでもなく、投資の規模が小さい分、修繕リスクも低いメリットがあります。信頼できる賃貸管理会社に管理を委託すれば、手間がかからずオーナー様の負担も減らせます。

売却が比較的しやすい

マンション投資では、最終的に売却するときのことも考えておく必要があります。新築のときは人気のあった物件でも、時間が経過して古くなってくると収益性が落ちる可能性を無視できません。

近くに同じような条件で、新しいマンションができれば、入居者様がお部屋を選択する条件で、競合物件に負けてしまうことも考えられます。空室が目立つようになれば収益性が落ちてくるため、タイミングを見計らって売却することを検討したほうがいいケースもあるでしょう。

マンション投資を行うのなら、出口戦略として売却しやすいかどうかも考えておくようにする必要があります。一棟マンションの場合はかなりの高額になるので次に購入する投資家も限られてきますが、区分マンションの場合は購入層の幅が広いといえます。

投資用の区分マンションは単身者向けの間取りが多く、比較的通勤や通学に便利な立地のいい場所にあることが多いのが特徴です。特に都市部の物件であれば中古でもニーズがあり、売却しやすくなります。

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資にも、デメリットがないわけではありません。以下で説明する3点のデメリットやリスクも把握しておきましょう。

利回りは低い傾向

区分マンション投資のデメリットのひとつが、利回りが低い傾向にあることです。具体的な数字をみてみると、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が発表している「収益物件 市場動向 年間レポート2024年」では、2024年の区分マンション投資の平均利回りは6.76％でした。

同じ2024年の利回りで一棟マンション投資が7.74％、一棟アパート投資が8.19％だったのに比べると、区分マンション投資の利回りは低めに見えます。

区分マンションの全国平均価格は2012年時点で862万円だったところ、2013年には977万円、2014年に1197万円、2015年には1,419万円に上昇を続けていました。価格が上がった分、2012年には11.87％だった利回りが2016年には8％を切るまでに下がっています。2015年以降の価格は1400～1500万円台を安定して推移し、利回りも7％台で推移しています。

一棟マンションや一棟アパートも価格は上昇しているため利回りが下がる傾向は同じですが、下がり方は区分マンションよりもゆるやかです。

上記の数字は全国平均であるため、地域による違いもあります。例えば首都圏の区分マンション投資の平均利回りは6.25％で、全国平均よりも特に低い傾向となります。

出典：健美家　収益不動産 市場動向マンスリーレポート 2025年8月期

健美家　収益不動産 市場動向　年間レポート

空室になったときのダメージが大きい

区分マンション投資では、マンションの1部屋だけを所有することが可能です。一棟丸ごとマンションを購入するのに比べると、少ない資金で投資ができるのはメリットですが、投資で収益を得られるのは入居者様がいてこそです。

もし、所有している1部屋が空室になってしまうと、家賃は入ってきません。空室が埋まるまでは家賃収入ゼロの月が続くため、空室になったときのダメージが大きいのは最大のデメリットといえるでしょう。

投資用の区分マンションは単身者向けの間取りが多く、主に学生や独身の会社員などの単身者がターゲットになります。生活の拠点として長く住むことを想定して部屋探しをするファミリー層とは違い、学校を卒業したり、転勤になったりなど、入居者様の入れ替わりが起きやすい傾向があります。結婚してより広い部屋に移ることもあるでしょう。

空室が出ること自体はあり得ることですが、すぐに埋まらなければ問題です。区分マンションに投資する場合は、空室リスクに注意しながら物件を選ぶ必要があります。

共用施設の管理はできない

区分マンション投資で所有するのは専有部分だけです。当然、オーナー様が管理できるのも専有部分のみであり、共用部分の管理は別の管理会社が行っています。いくら専有部分がきれいに維持管理されていても、共用部分の管理状況がひどいようでは物件全体の印象が悪くなる可能性があります。

マンションは入居者様にとって毎日の生活の場です。居室部分だけではなく、エントランスや廊下、エレベーターや駐輪場など、日常的に使用する共用部分もしっかり管理されている状況であってほしいのではないでしょうか。

しかし、区分マンションの所有者は共用部分の管理が行き届いていないからといって、コントロールすることはできません。専有部分については賃貸管理会社に管理を依頼することで手間がかからないメリットがあるものの、自分で手を加えられない共用部分の管理が不十分だとデメリットにもなり得ます。

区分マンション投資を行う際は、共用部分の管理がしっかりできているかどうかを見極めることも大事なポイントです。

一棟マンション投資のメリット

一棟マンションには、区分マンション投資にはないメリットがあります。投資の規模が大きくなる分、運用が順調なら得られるメリットも大きいのが特徴です。

安定した家賃収入が得られる

一棟マンションの経営は、住居という生活の基盤に根ざしているため、景気や物価の動向にあまり左右されずに月々安定した家賃収入を得られるのがメリットです。

同じ収益物件でも、オフィスや店舗がテナントとして入る事業用の物件もあります。景気のいい時期は企業も事業拡大を図って拠点を増やしたり、新たな地域へ店舗を進出させるスピードも増加するでしょう。そのような状況では、事業用の賃貸物件の需要が高まるため、経営も順調にいくはずです。

逆に景気が悪くなると事業規模を縮小する可能性があり、入っていたテナントが撤退してしまうケースも少なくありません。世の中全体の景気が悪いと、空室も埋まりにくくなります。しかし、入居者様が生活拠点にしている居住用の物件では、よほど周囲の環境が変わらないかぎり極端に需要がなくなることはなく、景気動向や物価動向に左右されないのが強みになります。

しかも、一棟マンションは資産規模がそれなりに大きいため、月々の収益となる賃料収入も高額になり、潤沢なキャッシュフローを得やすいと言えます。

レバレッジ効果が大きい

小さな元手で大きな収益を得る効果を「てこの作用」を意味する「レバレッジ効果」と呼びます。不動産投資の世界では、少ない自己資金を元手に金融機関から資金を借り入れることで、大きな収益を得るスキームが一般的です。

不動産投資におけるレバレッジ効果は、投資規模の大きな物件ほど効果が大きくなりますから、一棟マンションはレバレッジの効く代表的な投資ジャンルといえるでしょう。

一棟マンション投資では投資規模の一定部分を不動産投資ローンなどの借入で補うことになりますので、自己資金の規模や借入期間、金利などの設定次第でレバレッジ効果が大きく変化します。

少ない元手で大きな収益を期待できるのが一棟マンションの醍醐味ですが、元手資金なしでの取り組みは極めて困難なのが実情です。自己資金が少なければ少ないほど毎月のローン返済額も大きくなりますので、一定の自己資金を準備することが大前提となります。

節税効果がある

一棟マンション投資で得られる家賃収入は不動産所得です。副業としてマンション経営を行っている方の場合、会社員ならば給与所得、個人事業主ならば事業所得があるでしょう。

不動産所得はほかの所得と損益通算ができるため、不動産投資で帳簿上赤字が出ると本業の所得と相殺して課税所得を圧縮することが可能です。特に一棟マンションのような大きな物件を購入したケースでは、建物の耐用年数に応じた減価償却による節税効果が高くなります。

また、一棟マンション投資は相続税対策としての効果も高いメリットがあります。相続税の算出方法として、現金や預貯金として資産を持っている場合は、額面通りの金額が相続税の課税評価となります。一方で、土地の相続税評価は時価の8割程度、建物の評価に用いられる固定資産税評価額も時価の7割程度で、相続税の課税評価額を圧縮できるメリットがあります。

一棟マンションのような賃貸不動産になると、土地は貸家建付地として扱われます。貸家建付地の評価額の計算式は「土地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」です。地域ごとに設定されている30～90％の借地権割合や全国一律30％の借家権割合、賃貸割合が加味されることで評価額はさらに低くなるため、節税効果が高くなります。

土地を保有されている場合の相続税対策として選ばれる理由のひとつとも言えます。

インフレに強い

物価が継続的に上昇するインフレの状態では、お金の価値が下がります。例えばインフレが続いていると1つ1,000円で買えていたものが、翌年には1,100円に上がってしまうようなケースが挙げられます。つまり、同じ1,000円を持っていても、インフレで物価が上昇すれば現金の価値が下がって買えなくなってしまうのです。

一方で、実物資産の不動産は価値が下がりにくく、インフレに強いといわれています。不動産のような実物資産は物自体に価値があるため、急激に価値が下落するようなこともありません。特に耐用年数の長い一棟マンションは、実物資産としてインフレの状況で価格が上昇する可能性があります。

インフレの状況下では物やサービスの価格が上がるため、物件価格も上昇しやすいのが理由のひとつです。マンション購入にあたってローンを組んでいる場合、お金の価値が下がるインフレ時には、相対的にローンの価値が目減りする「債務者効果」もあります。

一棟マンション投資のデメリット

うまくいけば大きなメリットを享受できる一棟マンション投資ですが、やはりデメリットがないわけではありません。一棟マンション投資を行う際は、以下の2点を押さえておきましょう。

融資の難易度が上がる

区分マンション投資に比べると、当然ながら一棟マンション投資は物件価格が高額になります。健美家が発表している「収益物件 市場動向 年間レポート 2024年」によると、区分マンションの価格が2024年の全国平均で2,068万円だったのに比べると、一棟マンションは8倍以上の1億7,935万円でした。

その分、区分マンション投資よりもはるかに高額な資金が必要になるため、一般的にはアパートローンなど金融機関の融資を活用して一棟マンション投資を始める方が多いでしょう。また、エリアによっても価格は大きく異なります。

金融機関の融資を受けられればレバレッジ効果を得て、大きな資産形成も可能です。ただ、物件価格が高額な一棟マンション投資では、どうしても融資の審査も厳しくなります。

融資にあたっては本人の年収や保有資産などの属性が高いことが求められるとともに、購入する物件の事業性や収益性も吟味されます。頭金として1～3割程度を求められることも多く、まとまった自己資金を用意できなければ、なかなか一棟マンション投資は始められないのも現実です。

出典：健美家「収益物件 市場動向 年間レポート 2024年」

修繕費用が大きくなる

マンションの建物や設備は時間の経過によって劣化してくるため、修繕の必要が出てきます。もちろん区分マンションでも、そのうち修繕しなければならなくなるのは同じです。

ただ、一棟マンションとなると共用施設の規模も大きくなり、修繕のための費用が負担になるのはデメリットといえます。マンションの建物や設備などは日常的な清掃やメンテナンスに加え、定期的に大規模修繕も行わなければなりません。

国土交通省が発表している「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、マンションの大規模修繕の平均周期は12～15年でした。実際に全体の約7割が、この期間に大規模修繕を実施しています。

大規模修繕では外壁の補修や塗装、屋根・屋上の防水工事など、文字どおり規模の大きい工事が多く行われるのが特徴です。しかも、大規模修繕は一度で終わるものではなく、その後も定期的に実施する必要があります。一棟マンション投資では、費用が大きくなる修繕に備えておくことが大事です。

出典：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

マンション投資は新築と中古どちらが良い？

マンション投資を始める際に、新築と中古のどちらを選ぶかは重要な判断となります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを把握しておきましょう。

新築マンション投資のメリット

新築マンションは、入居者様だけでなく金融機関からの評価も高くなります。新築マンションを建てる時点で、デベロッパーと提携する金融機関は融資枠を確保しているケースが多く、投資家の属性審査に問題がなければかなりの確率で融資を引くことができます。

新築マンションは入居者様からの需要も高く、空室リスクも低減されます。入居者様からの支持がある分、家賃も中古マンションより強気に設定できます。これを「新築プレミアム」と呼びます。

また、2000年には「住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品確法）」が施行され、建設会社や売主には、住宅の基本構造部分（構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分）について、引き渡しから10年間、瑕疵に対する契約不適合責任を負うことが義務付けられました。オーナー様にとっては、欠陥住宅を購入するリスクが大幅に低減されたのです。

新築マンション投資のデメリット

新築マンションのデメリットは物件の価格そのものが高額となる点です。融資が下りやすいとはいえ購入価格は高額なため、中古マンションと比較すると利回りは低くなる傾向にあります。

目安としては、中古マンションの表面利回りが5~7%前後なのに対し、新築マンションは3~4%前後といったところです。高めの家賃設定でも満室になりやすい点は魅力ですが、物件価格の高さがネックとなります。

懸念されるのが、新築マンションは「新築でなくなった」瞬間に資産価値が下落してしまう点です。「新築プレミアム」の喪失です。下落幅は物件やエリアにもよりますが、10〜20%程度の資産価値の目減りが生じるケースもあります。建物価格は年数が経つとともに下落する傾向にありますので、数年後の売却益を期待しても想定より高く売れないケースも起こります。

新築マンションは、基本的に初期投資段階で大きなコストがかかります。ローンの組み方や家賃設定などを工夫して、無理のない収支計画を組む必要があるでしょう。

中古マンション投資のメリット

中古マンションのメリットは、購入価格が新築マンションと比べて安価な点です。

購入コストが新築マンションと比べて低いので、修繕コストなどがあまりかからなければ高い利回りを期待できます。新築マンション一棟分の費用で複数の中古マンションを購入することも可能で、リスク分散にも役立ちます。

中古マンションはすでに運用されていること自体がメリットで、立地の雰囲気や入居率、客層、競合物件との差異などがリアルに把握できます。好立地に建っている物件は、スペック次第では近隣の新築マンションと十分競合できるポテンシャルがある場合もあります。

需要の高い人気物件では、満室経営を達成している物件も少なくありません。こうした物件を購入できれば、入居者募集に注力することなくすぐに家賃収入を確保できます。ある程度経営が軌道に乗った状態からスタートできるのも、中古マンション投資のメリットです。

中古マンション投資のデメリット

中古マンション投資でのデメリットは、経年劣化による修繕コストがかかる点です。すでに一定の築年数が経っているマンションの場合、購入後の早い段階で大規模修繕の時期がやって来るケースがあります。

マンション一棟分の大規模修繕費用となると数百万円から数千万円単位となることもあり、その費用負担や諸経費も含めると、実質利回りが想定より低くなるケースも考えられるでしょう。大規模修繕工事のタイミングを見て売りに出されるケースもありますので、マンション購入の検討時点で築年数と合わせて修繕工事の記録を必ずチェックしておく必要があります。

中古マンションは大規模修繕に限らず、経年劣化による補修や設備の経年劣化にともなう交換費用などが発生します。また、一般的には新築マンションと比べて人気面で劣るため、高い入居率を維持するためには入居者募集活動も必須です。

中古マンション投資では、購入価格のみに注目するのではなく、修繕コストなども含めた綿密な収支シミュレーションの立案が重要です。

区分マンションと一棟マンション、どちらのマンション投資が向いているか

区分マンション投資にも一棟マンション投資にも、それぞれメリット・デメリットがあります。それぞれの特徴から、向いている方を解説します。

少額で投資を始めたい方は区分マンション

投資初心者など、まずは少額の投資から始めてみたいという方は区分マンション投資が向いています。健美家の「収益物件 市場動向 年間レポート 2024年」では、区分マンションの全国平均価格が2024年で2,068万円でした。一棟マンションに比べると物件の価格そのものが安いため、投資を始める敷居は低くなります。

あまりに築年数が経過している物件では修繕費が多く発生する懸念点や、いったん空室になると次の入居者様が決まりにくい可能性があるため、融資を受けにくいかもしれません。しかし、新築や築浅の物件は融資が下りやすいメリットがあります。投資先の選定をしっかり検討すれば、区分マンション投資は不動産投資の手法の中でもローリスク・ローリターンを目指す方におすすめの方法です。

■区分マンションの購入事例

TOP川崎第15の購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

ライオンズマンション川崎第15の購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

ライオンズマンション関内第弐の購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

ジョイフル常盤台第三の購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

品川区南大井ワンルームマンションの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

本業が忙しく、手間をかけたくない方は区分マンション

同じ投資でも株式投資などは、自分で値動きを把握しつつ、購入や売却のタイミングを決める必要があります。賃貸経営では建物の管理や入居者様への対応、家賃の入金確認や督促、入退去手続きなど、さまざまな管理業務がありますが、委託できるのが大きなメリットです。よほどのトラブルでもないかぎり定期的に報告を受ける程度ですむこともあり、本業が忙しい方に向いています。

区分マンション投資も一棟マンション投資も、賃貸管理会社に物件の管理を委託すれば手間がかからないのは同じです。ただし、一棟マンション投資では、オーナー様として判断すべき項目が区分マンション投資よりも多いのはいうまでもありません。投資の対象が専有部分だけの区分マンション投資は管理の範囲も専有部分だけであるため、管理に手間がかからない傾向にあります。

自己資金や資産に余裕がある方は一棟マンション

一棟マンション投資は、貸し出すための部屋数が多いため多くの家賃収入を得られる特徴があります。収益性が高い分、物件価格も高額になるため、なかなか手が出せない方も多いかもしれません。

本業の収入が多い方や保有資産が多い方は、規模の大きい物件でも融資が下りる可能性が高く、保有資産の組合せとして一棟マンション投資を組み入れる分散投資としても向いています。融資を利用して一棟マンションを所有すれば、レバレッジを効かせて安定的に大きな資産形成を行うことも可能です。

また、一棟マンションは時間が経っても経年劣化しない土地も所有することになり、資産価値が高いメリットもあります。

■一棟マンションの購入事例

誘致開始から1ヶ月で医療機関のテナント契約した新築賃貸マンション

調布RCマンションの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

ファミール元住吉の購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

鎌倉デザイナーズマンションの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

マンション向けの土地を所有している人は一棟マンション

すでに賃貸需要の見込める一定面積の土地を所有している方は、一棟マンション投資が向いています。都市部を中心に好立地の土地価格は高騰していますので、土地購入コストのかからない時点で圧倒的に有利です。建物の建設費用だけを調達すればいいので、キャッシュフローに余裕を持たせやすいでしょう。

また、年数が経っても下落しにくい土地を所有している点が、金融機関から高く評価されます。金融機関の融資も有利な条件になりやすく、収益の見込みさえ立つようならマンション投資を成功させる確率は高くなるでしょう。

もちろん、立地条件やオーナー様の資金力、パートナーとなる不動産会社や賃貸管理会社の能力によって状況はさまざまですが、資金的に余裕があると投資活動全体での選択肢が増え、資産拡大にはきわめて有利な状況を作ることができるでしょう。

■すでに所有する土地に新築マンションを建設した事例

スモールタウン完成！生産緑地の解除から相続対策・建築までサポート

節税をしたい方は一棟マンション

不動産所得は、本業の給与所得や事業所得と損益通算できるメリットがあります。不動産所得の課税対象になるのは、総収入からかかった費用を差し引いた分です。物件を購入した年は初期費用が大きく、一定の年数は減価償却も行うため、最初のうちは収支がマイナスになることも珍しくありません。

例えば、本業で1,000万円の給与所得がある方の場合、マンション投資で200万円の帳簿上の赤字が出た場合、損益を相殺した総所得額は800万円になり、節税効果が生まれます。特に節税の幅が大きいのは、建物の価格が大きくなる一棟マンションです。

相続税対策としても一棟マンション投資は効果が大きい方法です。現金や預貯金はそのままの金額が相続税評価額になりますが、マンションのような賃貸用の建物が建つ貸家建付地は時価の6割程度まで抑えられます。土地を保有している場合は実施有無を問わず検討することをおすすめいたします。

不動産投資の目的によっては、一棟アパート投資と比較してもよいかもしれません。

一棟アパート投資とマンション投資の比較

不動産一棟アパートと一棟マンションを投資物件として比較すると、どのような違いがあるのでしょうか。簡単な比較例で両者の特徴を理解しましょう。

投資規模

一般的に投資規模の大きさは、区分マンション　<　一棟アパート　<　一棟マンションの順となります。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」によるレポートによると、2025年7～9月期の収益物件の平均購入価格は以下のとおりです。

【区分マンション】価格2,463万円
【一棟アパート】価格8,505万円
【一棟マンション】価格1億8,874万円

出典：健美家　収益物件、全種別で価格・利回り共に上昇。 区分マンション価格は前期比+8.3%の2,463万円に。

このデータから投資ジャンルごとの規模をイメージできますが、この数字は新築と中古を含めての平均値ですから、新築の場合は価格が高くなることをご理解ください。

昨今のインフレの影響もあり、不動産の価格はかなり上昇しています。例えば一棟アパートの平均価格は2024年の7～9月は7,789万円、一棟マンションは1億8,161万円でしたので、前年比で一棟アパートは約13%増、一棟マンションは約4%増です。

参入ハードルの低い一棟アパートは価格の上昇幅が大きいため、経済事情の変化や政策動向などを注意深く見守る必要があるでしょう。

利回り

次に利回りを比較してみましょう。

利回りは物件の条件や投資規模、ローンと自己資金のバランスなどでかなりバラつきがありますが、一般論として一棟アパートは利回りが高い傾向にあります。

利回りを比較すると、一棟アパート　＞　一棟マンション　＞　区分マンションの順になります。

【区分マンション】利回り6.67％
【一棟アパート】利回り8.16%
【一棟マンション】利回り7.56％

出典：健美家　収益物件、全種別で価格・利回り共に上昇。 区分マンション価格は前期比+8.3%の2,463万円に。

利回りを比較すると区分マンションが最も低いです。やはりマンション一部屋ずつの家賃収入だと修繕費や保険料などの割合が大きくなりがちで、実質利回りは下がる傾向にあります。特に中古マンションだと修繕リスクもあるため、必要経費は大きくなります。

減価償却期間

減価償却期間は法定耐用年数で決まります。アパートを木造、マンションをRC造とすると、アパートが22年、マンションが47年です。当然、マンションのほうが長期にわたって減価償却費を計上できることになります。

法定耐用年数の比較

構造（住居用の建物）	法定耐用年数
木造	22年
木造モルタル	20年
鉄骨鉄筋コンクリート造	47年

出典：国税庁タックスアンサー

減価償却費は毎年の必要経費として計上できるため、期間が長ければ長いほど節税対策として大きな効果を上げます。特に一棟マンションは鉄骨鉄筋コンクリート造で建物価格も高額ですから、減価償却費による投資活動への影響は大きいです。

一棟アパートはマンションと比べると期間が短めです。中古物件も多いため、実際にどれくらいの期間で減価償却費を計上できるかは物件ごとに異なります。ただ、期間が短い場合であっても、単年ごとの減価償却費でみると大きな金額を取れるケースもあるため、うまく活用すれば高い節税効果を生む可能性があります。

実際の一棟アパート・一棟マンションを含めた収益物件の購入事例は、こちらをご参照ください。

▼収益物件の購入事例

不動産投資ローンのメリット・デメリット

購入費用が高額になるマンション投資では、不動産投資ローンを利用するケースがほとんどです。投資規模そのものが大きいため、ローンの組み方次第で収支計画が大きく変わります。

不動産投資ローンのメリット・デメリットをよく理解しておくことは、不動産投資に欠かせません。それでは簡単に解説しましょう。

メリット①レバレッジ効果がある

一棟マンションは平均1億8,000万円台となる高額不動産です。この購入金額すべてを自己資金で調達することはあまり現実的ではありません。不動産投資ローンを利用すれば、自己資金が少なくても大型物件を購入することができます。小さい元手で大きなリターンを得る「レバレッジ効果」は、不動産投資ローンの存在によって達成できるのです。

ちなみに自己資金は一般的に物件価格の10~30%が目安とされています。

仮に1億8,000万円の物件を購入するとして、自己資金としてその20%の3,600万円を用意したとしましょう。一棟マンションの平均利回りに近い7%で運営できたと仮定すれば、年間収益は1,260万円となります。借入額1億4,400万円の融資条件が金利2％、返済期間30年だとしたら年間ローン返済額は約638万円となり、キャッシュフローは622万円となります（運用経費、空室・滞納発生分はいったん計算外とします）。

自己資金分は6年弱で回収できる計算です。自力で1億8,000万円を準備することに比べると、その投資効果は圧倒的といえます。

不動産投資ローンによって資金調達がスピーディーに行なえる点も大きなメリットです。買いたい物件があればすぐに買付けできますし、保有物件を担保に次の物件を購入するなど、投資を拡大するペースも上がります。

メリット②手元資金を温存できる

不動産は金融商品と違い、保有した後に出費を強いられることが多い資産です。大規模修繕が必要になると数百万円から数千万単位の費用負担が発生するケースもあります。建物の修繕は入居者様の命の安全や生活維持に直接かかわる事案も多く、工事をせずに放置しておくわけにはいきません。急なトラブルに対応しなければならないケースも多いため、いざという時に対応できるだけの資金は手元に残しておく必要があります。

したがって、投資初期の段階で全く手元に資金を残さないギリギリの収益プランはかなりリスキーです。自己資金をある程度確保できたとしても、不動産投資ローンをうまく活用して、つねに一定の資金を手元に残しておくことがリスクヘッジとなります。

いったんマンション投資が軌道に乗った場合、次の物件を探すことになるでしょう。有望な物件が出てきた時に備えて、すぐに買付けられるための資金も必要です。不動産投資ローンを活用して手元に一定の資金を残しておくことで、投資活動全体において柔軟な対応が可能となります。

デメリット①金利上昇リスクがある

変動金利を選択すると、金利上昇による影響をまともに受けます。近年は世界的にインフレ傾向にあり、政策的に金利上昇への圧力が高くなっているので注意が必要です。

不動産投資ローンは住宅ローンと違い、約9割は変動金利となっています。多くのオーナー様が利用する地銀系、信用金庫のローンは1.5~2%、ノンバンクでは4%を超えるケースも見られます。借入の規模が大きくなると、1%程度の金利上昇によっても収支がかなり圧迫されますので、どこまでリスクを許容できるかもシミュレーションしておくことが大事です。

地銀・信金系は地元密着型なので、営業エリアごとに金利差があるものの、不動産投資に積極的な銀行では長期的な借入に対応してくれるケースも多くあります。

デメリット②ローン返済が滞る可能性がある

不動産投資ローンは家賃収入から返済しますので、家賃収入が減るとローン返済が滞る恐れがあります。不動産投資はその収益のほぼすべてを家賃収入から得るビジネスモデルですから、家賃収入が減る事態は経営上の大問題です。

ローン返済が滞り、改善がみられない状況になると他の資産をローン返済に回さなければならないかもしれません。金融機関側も貸付けた資金の回収のために、任意売却や支払いの猶予、場合によっては差押えなどの法的手段を検討し始めるでしょう。

家賃収入が減る主な原因は、空室の発生や家賃滞納などです。このようなトラブルに対しては、高度なノウハウやデータの蓄積を持った専門家の力が必要となります。一棟マンションは入居者様も多く、オーナー様自らが対応するには限界がありますから、信頼のできる賃貸管理会社をパートナーに選べるかどうかで、不測の事態への対応力に大きな差が出るといえるでしょう。

マンション投資を成功させるポイント

マンション投資を成功させるためには、何が大事なのでしょうか。実際に計画を進めるうえで考慮に入れるべきポイントについて4点を詳しく解説します。

マンション投資の目的をはっきりさせる

マンション投資を成功させるためには、まず投資する目的をはっきりさせることが大切です。例えば、資産形成や資産拡大を目的とするのか、所得税の節税をしたいのか、相続対策が目的なのかなどの理由が考えられるでしょう。

先述したようにマンション投資といっても、区分マンション投資や一棟マンション投資など投資の方法はいろいろあります。土地の保有有無や融資条件などの資産状況やライフステージによっても取り組む順序や優先順位が異なります。だからこそ、投資を行う目的を目指すか明確にすることで”あなた”に最適な選択肢を狭めていけます。

少ない自己資金で投資を始められ、比較的融資も下りやすいのは区分マンション投資です。キャッシュフローを重視するなら区分マンション投資も一棟マンション投資も両方ありですが、一棟マンション投資のほうがより大きな潤沢なキャッシュフローを得られます。

所得税の節税を目的とするのなら、区分マンション投資よりも一棟マンション投資のほうが効果は高いといえます。土地や一定の資産を持ち、相続税対策を検討している方であれば、一棟マンションが向いているといえるでしょう。以上のように、マンション投資を行う目的をはっきりさせ、その目的に合う方法を考えましょう。

自身のリスク許容度を確認する

不動産投資を始める前にオーナー様のリスク許容度を確認しておきましょう。不動産投資では必ず予期せぬ事態が起こります。空室リスク、金利上昇リスク、自然災害や老朽化による修繕リスクなど、突発的に資金力を必要とする事態も多く、ある程度の経済的な余裕を持って経営を続けないと、精神的にもつらくなってしまいます。

リスクの許容度はオーナー様の年収、年齢、家族構成、生活スタイル、投資経験や投資目的などで決まってきます。リスク許容度を超えた投資は、失敗に結びつく可能性がありますので、必ず専門家などの第三者の意見やアドバイスを受けて、フラットな目線でご自分のリスク許容度を確認してください。

どの程度のリスクを許容できるかがわかってくると、投資先の選択肢も絞られます。ターゲットの絞り込みが明確になると、具体的な投資物件の選定、不動産投資ローンの組み方など、より具体的な投資計画を検討できるようになるでしょう。どのようなリスクがあるかも明らかになってくるので、危険な選択肢を避けることができ、結果的に不動産投資を成功させる確率を上げられます。

資金計画は慎重に行う

マンション投資にかぎったことではありませんが、投資を始めるときは資金計画をしっかり立てることがポイントです。特に一棟マンション投資の規模になると、融資額も大きくなります。リスクを甘く考えていると経営が成り立たなくなり、最悪、自己破産もあり得るため、フルローンなどの無理な融資戦略は極力避けるようにしましょう。

資金計画を立てる際、まず投資先となるマンションの収益性を考えるのではないでしょうか。中でも利回りは収益に直結するため、投資を検討するうえで参考になる数字です。

ただし、単純に表面利回りだけを参考にしていると、物件の維持に必須の費用を見落とす可能性もあります。表面利回りが高い物件を選んでも、マンション経営を行ううちに費用がかさんでしまうと、実質利回りはそれほど高くないという状態に陥ることも考えられます。

物件の情報では、「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算される表面利回りが紹介されているのが一般的です。しかも、満室を想定した数字です。表面利回りは大まかな収益性を把握するのには便利ですが、表層的な指標のみで判断をせず、将来的な空室リスク・家賃下落リスク・修繕／老朽化リスクなどあらゆる要因を考慮して経営戦略・資金計画を立てる必要があるでしょう。

適切なリスク・コントロールを行う

マンション投資を成功させるためには、あらかじめ予測できるリスクを把握し、適切なコントロールができるようにしておくことが大事です。例えば、区分マンション投資・一棟マンション投資の両方に共通するリスクとして空室リスクがあります。

空室リスクへのヘッジとしては、①募集力、②仲介力、③入居者管理、④工事対応の『4つの空室対策』を意識することが重要です。空室が発生するとダメージが大きい区分マンション投資なら、複数の部屋を所有することでリスクを分散させるのも選択肢のひとつです。

空室リスクや家賃低下リスクにはニーズの低下が起こりにくい地域の物件を選ぶ、家賃滞納リスクには入居者審査を徹底するなどの対策が、リスク・コントロールになります。物件そのものの価格変動リスクに対しては、価格が下がる前に売却を検討することでリスクを避けられます。

修繕の費用が大きくなりがちな一棟マンション投資を検討しているのなら、適正に修繕が行われている物件を選び、後々必要になる修繕費用を積み立てておくことも大事でしょう。投資先で考えられるリスクを把握し、コントロールできるよう備えておくようにしましょう。

信頼できる賃貸管理会社に委託する

マンション投資は投資先として適切な物件を選択するのはもちろん、取得後のさまざまな賃貸管理業務、客付けまで、専門的な知見が求められます。そのため、先述したようなリスク・コントロールに、オーナー様だけで対応するのは簡単ではありません。

空室が発生しているときは選んでもらえる魅力をアピールしなければなりませんし、すでに入居してくれている方たちに対しては、快適に暮らしてもらえる環境を整えておく必要があります。そこで検討すべきは、信頼できる賃貸管理会社にパートナーとなってもらうことです。

物件の管理はオーナー様が自ら行うのも可能ですが、実際には全ての業務を行うことは難しい局面もあるでしょう。特に一棟マンションは対処しなければならない内容も多いため、信頼できる賃貸管理会社に任せるほうが健全な経営ができます。本業を持ちながらマンション投資を行う場合も、賃貸管理会社の協力なしでは難しいのではないでしょうか。

その点、賃貸管理会社はマンションを健全に運営していくためのノウハウを日々蓄積しています。出口戦略を踏まえた売買サポートや相続や税金周りの相談まで賃貸経営の流れを踏まえて、賃貸管理会社の業務範囲や実績などを見極め、信頼できるところにマンション投資のパートナーになってもらいましょう。

マンション投資についてのまとめ

マンション投資には大きく分けて区分マンション投資と一棟マンション投資があります。低リスクだが入居率の維持の難しい中古マンション、高い人気ですが初期費用が高額な新築、といったように、それぞれの物件の特性にはメリットとデメリットがあります。

不動産投資を成功させるためには、投資目的を明確にしたうえで特徴やリスクを把握し、予測できるリスクに備えることが大切です。

【リロの不動産】は、賃貸経営はもちろん不動産にまつわる困りごとをトータルでサポートしています。マンション投資を成功に導くために、管理戸数・仲介件数ともに実績を誇り、「4つの空室対策」のノウハウとオーナー様の優良物件が循環する「売買ネットワーク」を持つ【リロの不動産】におまかせください。専門的なパートナーとご一緒に賃貸経営をサポートいたします。

関連する記事はこちら

失敗しない不動産投資の秘訣とは？メリットとリスクを徹底検証！

投資用マンションの基本！ 保有戸数別の収益と不動産投資の成功ポイント

ワンルームマンション投資のメリットとリスク！無理しない投資戦略

マンション一棟買いの成功ポイントと指標にする利回り！メリット・デメリットや注意点

あなたにおすすめの不動産投資はどれ？ 成功ポイントを徹底解説