マンション経営の管理業務で収益を最適化！賃貸管理会社の業務を事例で解説

マンション経営は、日々のメンテナンスや入居者対応など、適切な管理の元で運営していく必要があります。ただ物件を保有しているだけでは安定した家賃収入を得られません。管理がずさんなマンションは、設備の故障や空室増加といったさまざまなリスクを引き起こし、やがては資産価値の低下につながります。

本記事では、マンション経営を成功させるために欠かせない管理業務の内容や、管理方法の種類に加えてマンション経営を成功させる重要ポイントについて詳しく解説します。これからマンション経営を始めたいと考えている方はもちろん、現在の管理方法に不安を感じるオーナー様は、ぜひ参考にしてください。

▼この記事の内容

●マンション経営では、建物管理や入居者対応など多岐にわたる管理業務を適切に行うことが成功のカギ

●管理方法は「自主管理」「委託管理」「サブリース」の3種類があり、メリット・デメリットを理解して選ぶことが重要

●マンション経営にはさまざまなリスクが存在するため、事前の対策が不可欠

●集客力や管理戸数、情報力、対応力などを比較検討し、信頼できる賃貸管理会社を見つけよう

マンション経営の管理業務内容

マンション経営における管理業務は、下記のように多岐にわたります。

●家賃の入金管理・回収業務
●入居者募集・仲介業務
●退去立ち会い・敷金精算・原状回復・リフォーム/リノベーション
●更新業務
●クレーム・トラブル対応
●建物の清掃・点検
●修理・工事業者の手配
●建物修繕

まずは、それぞれの業務内容について紹介します。以下の記事でも賃貸管理業務について解説しているので、あわせてご覧ください。

■参考記事：賃貸経営を成功に導く不動産管理とは？ 信頼できる管理会社の選び方を解説

家賃の入金管理・回収業務

家賃の回収は銀行振込を用いることが多く、入居者様は毎月決まった期日までに指定口座へ家賃を振り込みます。期日までに入金が確認できない場合は速やかに入居者様に督促し、回収を行う必要があります。管理を委託している場合は賃貸管理会社が家賃を回収し、管理手数料を差し引いた金額をオーナー様に送金するのが一般的です。

入居者募集・仲介業務

マンションの入居者募集は、写真撮影～図面作成～広告掲載～問い合わせ・内見対応～賃貸借契約書の作成～契約手続きといった流れで行います。このうち、広告掲載と賃貸借契約書の作成、契約手続きは個人のオーナー様が行うことが難しいため、一連の流れを仲介業務として賃貸管理会社や不動産仲介業者に依頼するのが一般的です。

退去立ち会い・敷金精算・原状回復・リフォーム/リノベーション

マンションの入居者様が退去する際は、明け渡し時に立ち会って部屋の状態を確認し、預かっていた敷金を精算します。退去後には清掃や修繕などの原状回復工事を行い、次の入居者様を受け入れる準備をします。状況に応じて、比較的規模の大きなリフォーム・リノベーションを行うのもこのタイミングです。

更新業務

契約内容にもよりますが、マンションの賃貸契約更新は2年に一度のペースで行うのが一般的です。更新の手続きは、契約満了日の1～3ヶ月前に入居者様に宛てて書面で通知を行います。同封した必要書類に入居者様が署名・捺印し、返送してもらえば更新完了です。なお、定期借家契約のように更新がない契約形態もあります。

クレーム・トラブル対応

雨漏りや設備の不具合、騒音、悪臭、ゴミ出しのルール違反など、入居者様からの相談に対応するのも賃貸管理の大切な業務です。初期対応の遅れや間違った対応が事態の悪化につながることもあるため、迅速かつ適切な対応が求められます。

建物の清掃・点検

入居者様が快適に暮らせるよう、建物の美観を保つための日常清掃や、共用設備に異常がないかを確認する定期点検などを行います。植栽がある場合は、水やりや剪定といった植物の世話も欠かせません。建物の清掃・点検業務は、物件の資産価値を維持・向上させることにも役立ちます。

修理・工事業者の手配

共用部の定期清掃や修繕、入居者様からの依頼による設備の修理などは、オーナー様が自ら手配しなければなりません。業者によって費用やサービス内容が異なるため、複数の業者を比較検討し、最適な業者を選定する必要があります。なお、管理を委託している場合は、賃貸管理会社の提携業者が対応するのが一般的です。

建物修繕

建物の資産価値を維持するため、専門業者に依頼して劣化部分の修繕や大規模修繕を定期的に実施する必要があります。ある程度のまとまった費用が必要になるほか、突発的な修繕が発生する可能性もあるため、オーナー様は修繕費用を計画的に積み立てておくことが重要です。

マンション経営を行う場合の管理方法

マンションの管理方法には、大きく分けて「自主管理」と「委託管理」の2種類があります。また、賃貸管理会社などの運営会社が一棟丸ごと借り上げる「サブリース」も、一種の管理方法です。ここでは、それぞれの管理方法について具体的に解説します。

自主管理

自主管理とは、オーナー様が自ら賃貸物件の管理を行う方法です。自主管理の大きなメリットは、自分で管理業務を行うので経費を抑えられる点です。一方で、入居者様からの問い合わせ対応やトラブル処理などに、手間と時間がかかる点はデメリットといえます。

委託管理

委託管理とは、オーナー様がマンションの管理業務を専門の賃貸管理会社に任せる方法です。委託管理には、全ての業務を任せる「全部委託」と、一部の業務のみを任せる「一部委託」があり、オーナー様は管理業務の範囲を選択できます。オーナー様の手間が大幅に減る点が主なメリットですが、家賃の5％程度の管理委託料が毎月発生します。

一部委託

一部委託は、管理業務の一部を賃貸管理会社に任せる方法です。全部委託よりも費用を抑えられるのがメリットで、賃貸管理会社に任せたい業務を自由に選べるため、手間とコストのバランスを調整したい場合に適しています。例えば、清掃などはオーナー様が自ら行い、業務負担が大きい入居者対応や家賃の集金・督促などの業務を委託するケースが多いです。

全部委託

全部委託は、管理業務のすべてを賃貸管理会社に任せます。入居者募集から契約、家賃の集金・督促、トラブル対応、建物の維持管理まで、オーナー様には一切の手間がかかりません。管理委託料はかかりますが、複数の物件を保有するオーナー様や、副業としてマンション経営を行うオーナー様に最適な管理方法といえます。

サブリース

サブリースとは、運営会社が物件を一括で借り上げ、入居者様に転貸する契約方式です。オーナー様は空室の有無に関わらず、毎月一定の家賃収入を得られるメリットがありますが、契約中に家賃が減額されたり、契約が解除されたりするリスクも存在します。サブリースはトラブルに発展するケースも少なくないため、契約内容をよく理解することが重要です。以下の関連記事もぜひご一読ください。

■参考記事

サブリースとは？不動産経営や賃貸経営で損しないサブリースの注意点

サブリースの解約ができない原因とは？事例から知る解約方法・トラブル防止法

マスターリース契約とは？ サブリースとの違いや活用ポイントを事例で解説

【事例付】一括借り上げとサブリースとの違いやメリット・デメリットを解説

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マンション経営を始める前にオーナー様が行うこと

マンション経営は、多岐にわたる管理業務を適切に行うことで成り立ちますが、スタート前の準備が不足していると、成功が遠のくかもしれません。ここでは、これからマンション経営を始めるオーナー様が事前に行うことを解説します。

マンション経営に必要な知識を身に付ける

マンション経営の成功には、経営能力に加えて専門的な知識が必要です。不動産や法律に関する知見があれば、さまざまなリスクを回避し、安定した賃貸経営を実現できるでしょう。専門知識は書籍やセミナーなどを通じて習得可能です。マンション経営を行うにあたって、習得しておくと役立つ知識を以下にて紹介していきます。

不動産に関する知識

不動産に関する専門的な知識があると、物件の価値や収益性を自分で判断できるようになります。不動産会社などの意見に頼りすぎることなく、マンション経営を行うのに最適な物件を選べるでしょう。収益を最大化するポイントを理解することによって購入の判断がしやすくなり、賃貸経営の成功に近づきます。

法律に関する知識

法律の知識は、物件購入時の契約手続きや、万が一の入居者様・賃貸管理会社などとのトラブル発生時に役立ちます。特に、契約書などの内容を理解できれば、オーナー様にとって不利な条件がないかを確認し、適切な判断を下せるようになるでしょう。大きなトラブルを未然に防ぎ、安心した経営を続けるためにも身に付けておきたい知識です。

会計・税務に関する知識

マンション経営を円滑に進めるには、会計や税務の知識も重要です。不動産所得が発生すると、確定申告を行わなくてはなりません。税理士に依頼することも可能ですが、内容を少しでも理解しておくと自分で処理できるため、経費節減につながります。ほかにも、キャッシュフローを把握して物件の売却時期を検討したり、節税・相続対策を立てたりなど、会計・税務に関するある程度の知識は不可欠といえます。

不動産会社などに相談する

マンション経営を始める際は、不動産投資に強い業者に相談することが大切です。リスクを適切に管理しながら準備を進めるために、物件選びから収支シミュレーションまで、オーナー様に寄り添った提案をしてくれる業者を選びましょう。複数社を比較検討し、アフターフォローまでトータルサポートしてくれる信頼できるパートナーを選ぶことが、マンション経営の成功につながります。

市場調査を行う

物件の購入を決断する前に、検討中の物件周辺の競合や家賃相場、ターゲット層を把握しましょう。インターネットで競合となり得る複数の物件情報を比較したり、実際に現地に足を運んで周辺環境を確認したりと、市場調査は丁寧に行いたいところです。需要を正確に把握し、効果的な経営戦略を立てられるでしょう。

物件を取得する

賃貸物件は、新築・中古、一棟・区分でそれぞれ選ぶポイントが異なるため、購入時には慎重な判断が求められます。不動産会社など他者の意見だけに頼るのは、得策とはいえません。

オーナー様自らが不動産・法律・税務の知識をつけ、物件の価値やリスクを正しく見極めることが、リスクを防ぐ最善策となります。優良物件を取得できるかどうかが、マンション経営の成功に大きく影響することを覚えておきましょう。

マンション経営でオーナー様が悩みを感じやすいリスク

マンション経営を成功させるには、さまざまなリスクを事前に把握し、対策を講じる必要があります。十分な対策がなされていないと、経営状態が悪化してしまう可能性があるため注意が必要です。ここでは、マンション経営で特に注意したい代表的なリスクとその対策について詳しく解説します。

マンション経営のリスクと対策については以下の記事でも詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

■参考記事

【マンション経営入門】失敗から学ぶマンション経営成功のポイント

【事例付き】マンション経営のリスクと対策！不動産投資に欠かせない考え方とは

空室リスク

空室リスクは、入居者様がいない期間に家賃収入が得られないリスクのことです。ローンの返済やマンション経営にかかる費用は家賃収入で賄うのが基本ですが、空室期間が長引けば、オーナー様の個人資金を圧迫しかねません。

空室発生の主な原因は、物件の立地や魅力不足、不適切な家賃設定などです。物件選びの際に賃貸需要がある立地かどうかを確認し、入居者様のニーズに合わせた設備投資や、適切な家賃設定を行うことが対策として挙げられます。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクは、家賃が支払われず計画した家賃収入が得られなくなることです。空室リスクと同様に、ローンの返済や維持費の支払いに支障をきたす可能性があります。

家賃滞納リスクを軽減するには、入居者審査を徹底する、家賃保証会社の利用を入居条件にする、連帯保証人を求めるなどの対策が有効です。入居者募集も含めた委託管理を選ぶのであれば、客付けに強い経験豊富な賃貸管理会社に依頼するようにしましょう。

老朽化リスク

老朽化リスクとは、建物の経年劣化により修繕費が増大することを指します。設備の故障や外観の劣化が進むと入居率の低下につながり、家賃収入はもちろん資産価値も下がる一方です。

対策として、日頃から清掃を行い、定期的に点検・メンテナンスを実施することなどが挙げられます。適切な修繕計画を立て、建物の状態を良好に保つことが求められるでしょう。

災害リスク

災害リスクとは、地震や台風、洪水などの自然災害によって建物が損壊し、多額の修繕費用や家賃収入の減少を招くことを指します。自然災害は避けられませんが、万が一に備えて補償内容が手厚い火災保険や地震保険に加入することが重要です。

また、購入前に物件の耐震性や立地を見極めることも対策として有効です。洪水や土砂崩れのリスクは、ハザードマップを参考にすることで回避できる可能性があります。中古マンションは住宅性能評価書を確認し、新耐震基準を満たしている建物を選ぶようにしましょう。

入居者トラブルリスク

入居者トラブルリスクは、騒音問題やゴミ出しのマナー違反、ペットの飼育などをめぐる、マンションの入居者間やオーナー様と入居者様との間で発生するトラブルのことです。トラブルが悪化すると、ほかの入居者様の退去にもつながり、家賃収入が減少してしまうかもしれません。

トラブルが発生した場合は、オーナー様や賃貸管理会社が迅速に対応し、早急な解決を図ることが求められます。対応が遅れると問題が長期化し、トラブルが深刻になる可能性があるため注意が必要です。

マンション経営のパートナーとなる賃貸管理会社の見極め方

空室対策から入居者対応、建物の維持管理まで、多岐にわたる賃貸管理業務をオーナー様が一人でこなすにはかなりの労力がかかります。信頼できる賃貸管理会社をパートナーに選ぶことが、マンション経営成功の近道です。

ここでは、賃貸管理会社を選定する際に確認しておきたい重要なポイントについて解説します。あわせて下記の関連記事・事例も参考にしてください。

■参考記事

【事例付】管理委託契約とは？ 委託管理と賃貸管理会社の選定方法！

賃貸経営の核心となる不動産の賃貸管理！ 管理会社の対応力と長期視点が大事

賃貸経営サポートとは？ 不動産投資の成功を左右する管理会社の実力

■参考事例：マンションの管理会社を変更した事例

集客力

賃貸管理会社の選定において、集客力は最も重要なポイントの一つです。集客力が高い会社は、空室が出た際も迅速に客付けをしてくれるため、安定した家賃収入につながります。集客力を見極めるには、その会社がどのような媒体に広告を出しているか、掲載方法に工夫があるかを確認しましょう。

住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）だけでなく、SNSや自社サイトでの情報発信、問い合わせしやすい窓口の設置、実店舗の有無なども、集客力を左右する重要な要素となります。集客力については以下の関連記事・事例も参考にしてください。

■参考記事

リーシング・空室対策に強い賃貸管理会社とは？入居者募集力と仲介力から確認

空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！

満室経営を4つの空室対策で実現！入居者満足度を高める賃貸管理とは

入居者募集のコツとは？契約形態別のメリット・デメリットを解説！

■参考事例：マンションの入居者募集・空室対策の改善事例

管理戸数や仲介実績

管理戸数の多さも賃貸管理会社選びの重要な指標です。管理戸数が多いということは、多くのオーナー様や入居者様から支持されている証であり、充実したサービスを提供していると判断できます。

高い入居率を維持するには、適切な管理業務に加えて、物件の借り手と貸し手をつなぐ仲介力も欠かせません。賃貸管理会社の規模や実績を確認し、空室リスクを減らすためのノウハウやネットワークがしっかりしている会社を選びましょう。

【リロの不動産・リロの賃貸】は、下記のとおり2024〜2025年において、管理戸数・賃貸仲介件数ともにランキング上位の実績を誇ります。

2024年管理戸数ランキング｜全国賃貸住宅新聞

2025年賃貸仲介件数ランキング｜全国賃貸住宅新聞

周辺地域の情報力

地域密着型で周辺地域のネットワークが広い賃貸管理会社は、地域の特性や家賃相場、入居者ニーズに精通しています。

そのため、適切な空室対策を講じやすく、有事の際にも迅速な対応が期待できるでしょう。地域に根差し、情報力のある会社は入居者様やほかのオーナー様からも信頼を得ているケースが多く、安心して管理を任せられるパートナーとなるでしょう。

工事対応能力（設備対応・リフォーム・大規模修繕の改善力）

突発的に発生する部分的な修繕から大規模修繕まで、マンション経営にかかる工事費用は大きな支出となるため、できるだけコストを抑えたいと考えるオーナー様は多いでしょう。

良心的な賃貸管理会社は、本当に必要な工事のみをオーナー様に提案し、提携業者との連携や自社施工により工事費用を抑えるなどの努力が見られます。オーナー様の視点で対応する賃貸管理会社を選ぶことで修繕費の負担が軽減され、安定したマンション経営が実現できるでしょう。マンションで発生する修繕内容については、以下の記事・事例を参考にしてください。

■参考記事

マンションの修理・修繕内容とは？賃貸経営におけるトラブル防止の対応方法

【事例付き】マンションの原状回復工事で収益改善！相場と工事内容を解説

【大家さん必見】補助金活用する賃貸物件のリフォーム！ 改善事例も紹介

■参考事例

マンションの設備管理の改善事例

マンションの内装リフォーム改善事例

マンションの水回りのリフォーム改善事例

マンション大規模修繕の改善事例

トラブル対応・サポート対応力

住宅設備の故障や入居者様同士のトラブルなど、予期せぬ事態が起きた際に迅速に対応してくれる窓口があると安心です。さらに、家賃滞納が発生しにくい仕組みづくりや、管理費削減、物件の改修提案など、オーナー様を総合的にサポートしてくれる賃貸管理会社を選ぶことが、長期的な安定経営につながります。

SNSやインターネット上の口コミ、顧客アンケートなどを確認して、信頼できるパートナーを見つけましょう。マンション経営を行ううえで起こり得るトラブルの内容や、改善方法などについては以下の記事・事例を参考にしてください。

■参考記事

【トラブル事例】賃貸管理会社に求められる対応力とは？ 起こりうるリスクも紹介

大家さんが直接賃貸管理する際の業務とは？よくあるトラブルや改善事例も紹介

■参考事例

マンションのトラブル・クレーム改善事例

マンションの滞納家賃回収事例

マンションの管理費削減事例

滞納家賃が発生しない仕組み・問題解決能力

家賃滞納はオーナー様の収入に直結するため、入念な入居者審査や家賃保証会社の利用を徹底している賃貸管理会社を選びましょう。滞納発生時の迅速な家賃回収など、リスク管理能力の高い会社を選ぶことがポイントです。

中には、滞納した家賃を保証してくれる「滞納保証サービス」を提供している賃貸管理会社もあり、滞納保証を提供する賃貸管理会社を選ぶことで滞納時にもオーナー様の負担が大幅に軽減されるため、安心してマンション経営を続けられるでしょう。家賃滞納への対策は、下記関連記事・事例でも紹介しています。

■参考記事

家賃滞納の時効は何年か？ 実際に起きたときの対処法を詳しく解説

賃貸経営における滞納保証とは？ 家賃保証や一括借上との違いを解説

■参考事例：収益物件の滞納家賃の回収事例

会社の財務状況

賃貸管理会社の倒産により、預けていた修繕積立金などが失われる可能性はゼロではありません。また、M&A（企業の合併・買収）が活発な業界でもあるため、管理を委託する前に、帝国データバンクのような企業情報サービスや、会社のIR情報（上場企業の場合）を確認し、会社全体の経営状態が良好かどうかを判断するようにしましょう。

オーナー様・入居者様双方の暮らしを守るためにも、信頼できる経営基盤を持つ賃貸管理会社を選ぶことが重要です。

まとめ マンション経営の成功のカギは管理業務の徹底

マンション経営の成功は、適切な管理業務にかかっているといっても過言ではありません。管理業務について深く考えず、適当に選んだ賃貸管理会社に一任すると、おざなりな管理によって経営状態の悪化を招く可能性があります。そのため、オーナー様が不動産や法律などの基礎知識を得て、最適なパートナーとなる賃貸管理会社を選定することが大切です。

仲介・管理ともにランキング上位の実績を誇る【リロの不動産】は、オーナー様と入居者様双方の視点に立ち、最適な賃貸経営をサポートします。空室対策やトラブル対応など、専門知識と経験を活かしたきめ細やかなサービスで、オーナー様の安定した経営を支えます。マンションの管理状態を改善したいオーナー様は、ぜひ一度【リロの不動産】までご相談ください。